作者：徐远
出版社：中信出版集团股份有限公司
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城里的房子：读懂中国房产财富的逻辑试读：
城里的房子——读懂中国房产财富的逻辑徐远 著中信出版集团自序城里的房子城里的房子，和月光一样珍贵。——徐远因为买房，所以看了下地产因为厌倦了加拿大冰冷的天气，2009年我回北大任教。刚回国的时候，里里外外地瞎忙活，也没买个房子。到了要结婚的时候，还是没房子。好在太太心宽，也不介意，只是抱怨结婚照照得不够美。结了婚，慢慢明白以前的学问大多是白做了。柴米油盐酱醋茶，照顾好家人，才是最大的学问。书生清谈，误人误己。买房子的时候，太太让我做点功课，看看房价的趋势，以及在哪里买房合适。这倒也不难，因为以前在城市化问题上下过点功夫。房子的价值，无非就是城市的价值。仔细一看，房子的问题比想象的还要简单。从纵向来看，这些年来城市房价的上涨，无非就是经济增长和城市化的结果，完全符合经济规律，并无奇怪之处。从横向来看，中国的房价和国际同类城市的房价相比，还有很大的差距，谈不上泡沫。从投资收益率的角度看，房产依然是稳健可靠的投资对象。加上居住的刚需，房子附加的各种功能，公共资源的高度聚集等，买房的合理性毋庸置疑。一天晚上，我在楼下站桩，抬头居然看到了月光。在雾霾重重的北京，加上大家繁忙而无暇，月光是极少见到的。那一刻我蓦然意识到，城里的房子，和月光一样珍贵，哪有不买的道理？剩下的问题，就是在哪里买了。因为我们在北京工作，首套房肯定是选在北京。至于地段，其实根本没得挑。北京大学地处北京西北角的海淀区，这里的新房子很少，且往往一开盘就被买光，能排上号就算不错了。至于房屋质量，不要太挑剔，因为北京的房屋质量都很一般，大开发商的房子还稍微好一点。当时我们恰好碰上一个万科的楼盘，就买了。买房之后，也就没再关心这事。从学术的角度来看，中国的房价实在没有研究的必要，一切都过于简单明了——城市居民要改善住房条件，农村居民要进城；中小城市的居民要往大城市迁移；另外还有很多人要买多套房，买改善房。房价哪有不涨的道理。约束条件下的“极度”理性2015年，大城市的房价开始猛涨。涨价风从深圳开始，向其他城市蔓延，引起了新一轮对房地产价格的“全民热议”。据说，神州上下，没有哪个饭局不讨论房子的问题。从趋势上讲，这完全符合我们事先对房价趋势的判断。从周期上讲，这无非就是前两年的悲观情绪开始消退，股市、债市的投资机会开始减少，资金重新开始转向房产。所以，这一轮房价的上涨，并没有什么奇怪的地方，依然没有什么研究的必要。但是，房地产问题的社会关注度很大，很多人认为中国房价有泡沫，对此，北大国发院也要开个小会讨论下。黄益平老师问我可不可以发个言，我自然从命。稍微做了点功课，找点数据画了几张图，我简单说了基本观点：房价上涨有坚实的基本面支撑，中国的房价高度理性，谈不上泡沫。当时我用了“约束条件下的极度理性”来表达观点。“极度”这个词显得有点过头，多少有点“语不惊人死不休”的味道，但当时我仔细看了数据，这个论断确实有足够的证据。首先，房产的投资收益率明显高于长期债券。考虑到经济还会继续增长，以及房产的抗通胀功能，房产的投资收益率比长期债券的投资收益率不是高了一点点，而是高出很多。单凭这一点，就足以说明房价没有泡沫。其次，探究了不同城市之间的房价差异是否合理，发现简单的供求关系就几乎完全解释了大中城市的房价差异。当时用了简单的回归分析，被解释变量是35个大中城市的房价，解释变量则包括城市规模、职工平均工资、服务业占比、流动人口占比、人均住宅销售面积及人均住宅供地面积等，最终发现这些简单的经济变量，就可以解释75%关于房价差异的原因。考虑到数据中的各种“噪声”，这么高的解释力大大超出了我的预期。说实在的，在担心数据质量的情况下，我觉得40%~50%的解释力就不错了。换句话说，我愿意把50%的解释力当作100%，剩下的50%归结为“噪声”。这样看的话，城市间的房价差异，已经完全被解释了，剩下的，可以归结为各种各样的误差和遗漏。“约束条件下的极度理性”中的“极度”一词，就是看到这个结果之后想到的。再次，结合国际上的房地产经验及房价轨迹，我发现中国的房价上涨在全球范围内毫无特殊之处。很多国家在经济快速增长的过程中，都经历过房价的快速上涨，发达国家和发展中国家都不例外。例如，从“二战”结束到2016年的70多年里，14个发达国家的房价年均上涨6.6%左右。这是个很快的增速，直接导致房价累计上涨90多倍，扣除物价因素作用外，上涨幅度仍有4倍多。考虑到发达国家城市化水平在战前已经很高，房价增长主要是经济增长所致，里面没有太多城市化的贡献，这样的增速就更加令人惊讶。而当下的中国还在进行大规模的城市化，以及还需要进一步的城市化，房价上涨增速就更加可以理解。基于上述三个考虑，我国的城市房价是极为理性的，谈不上泡沫。综合计算的话，房价还有很大的上涨空间。所以，我当初才用了“约束条件下的极度理性”这样的表述。“约束条件下”是什么？刚才说的是房价“理性”的部分，那么“约束条件下”这个前缀是什么意思？这个前缀，并不是随便加的，而是考虑到一些现实中讨论的情况很难改变，如房产税，再如土地供应。第一，房产税出台会很慢，即使出台了也会有很多的减免条款。从2003年提出到现在，房产税依然处在立法讨论的阶段，这是有深刻原因的。现实中，大量的房子是非商品房，带有福利房的性质，如很多单位的房改房、集资房，对这些房子征税的阻力会很大。例如，很多人退休了，或者快要退休了，其房子是单位集资房，位置很好，价值很高，但是现金收入来源只有养老金，你让这些人怎么交房产税？难道真要把这些人赶走？现实阻力之大，想都不敢想。所以，如果真要出台房产税，征收的对象只能是商品房的购房人。而恰恰是这些人，在购房时已经交过了一次巨额的土地出让金，再让其交一次房产税，于情于理都有点说不过去。可以想见，如果政策一定要出，一定会像上海或者重庆的试点那样，增加大规模的税收减免，如人均40平方米以内免征房产税，照顾大多数人的基本利益。这样一来，征税的力度就大幅降低了，对平抑房价的作用也会很小。从事实来看，上海和重庆于2011年开始的房产税试点，对抑制房价的作用很小，几乎可以忽略不计。而在国际上，韩国在2005年加重了房产税（综合不动产税），但是之后的房价依然是上涨的。所以，对于房产税抑制房价的作用，不可过于高估。当然，房产税固然可以增加房产的持有成本，抑制房价，但经济增长和人口聚集还会带来房价上涨的压力。最后的房价变化，还是要看哪一方的力量更强。因此，并不是房产税一出，房价就会崩盘。你看很多发达国家都有房产税，房价照样不改长期上涨的趋势。而且房产税涉及整个税制体系，乃至整个社会治理结构的改变，真的要征，必然要做很多的调整。第二，大幅度增加城市住宅土地供应，难度非常大。很多人认为，城市房价高，是供地不足导致的。这个观点乍看有道理，但是背后的细节需要推敲，至少有三点需要注意。首先，中小城市的供地量一直不是问题，可房价还是涨了很多，这说明对于供地少的批评，最多可以用在大城市。你看小县城的核心区，房价上涨也是很厉害的，这说明决定房价的不是供地，而是位置。在远郊区增加一块地，对降低房价几乎毫无作用，无非是增加了通勤的成本，长期来看是低效的，而在市中心增加一块地，才能增加房屋的有效供给。然而，问题恰恰在于，增加市中心的土地供应是很难的。其次，城市越大，增加供地的难度也越大。细心观察过的人都知道，城市土地的利用效率，可以大幅提高。但问题在于，操作的难度很大。我自己在深圳专门做过调研，前后在那待了两个月以上，此后也在北京开车钻过很多胡同，知道大规模的城中村改造空间很大。问题是，这些改造谈何容易？拆迁补偿的成本越来越高，高到改造的动力越来越小。加上交通、消防、供水、供电、环卫及绿化等各方面的协调和管理成本，在核心区域增加住宅供应会非常难、非常慢。这就意味着，目前要把核心区的住宅供应当作基本给定的常数。同时，考虑到房子位置的不可替代性，这几乎意味着好地段的房子数量就是给定的，价格是一定会上涨的。第三，批评土地出让金的说法其实没有意义。土地价格是房子价格拉动的，而不是相反。土地出让金这么高，开发商还是愿意买，无非是因为房价更高，覆盖地价之后还有很多的利润。认为土地价格推高了房子价格，是对价格形成机制的误读。关于这一点，我在后文中，有更详细的阐述。进一步来讲，在目前的财政税收体系下，土地出让金有其历史的合理性。土地出让是一种基础设施融资模式，没有土地出让制度，筹集那么多的建设资金，谈何容易。一个与此相关的问题是工业用地，特别是工业用地低价的“扭曲”问题。很多人认为，工业用地地价太低，占比过大，是城市房价高的一个重要原因。这种看法本身没有错，可是这种情况很难改变。究其原因，这是和我国的财政税收体系，乃至工业发展模式联系在一起的。工业用地地价低，其实是为了招商引资，用未来的税收这一长久收入替代一次性的地价收入，是一种短期和长期之间的取舍。所以，想要改变这个体系，就要同时改变经济增长方式和财政税收体制。我知道这很难。想明白了这一点，我就不再随便对土地制度问题发声了。有一句话叫作“改革进入深水区”，说的是现在各方面问题盘根错节，看似简单的问题，却是牵一发而动全身。不全面掌握信息，不做系统研究，不做沙盘推演，往往是“下笔千言，离题万里”。不谋万世者，不足谋一时；不谋全局者，不足谋一域。中国的事情，向来如此。房地产分化元年2016年的时候，我还注意到一个新情况：我国房价结束了同涨同落的时代，大、中、小城市的房价开始分化。这一看似很小的变化，却包含着丰富的信息。从1998年开始住房商品化改革，一直到2013年，我国大、中、小城市的房价增速差不多，呈现出“同涨同落”的局面。换句话说，之前买房子，不用挑城市，哪里的房价都会涨。2013年之后，情况就不再是这样，房价格局改为“大城市大涨，中城市中涨，小城市基本不涨”。到2016年“十一”黄金周以后，政府出台了史上最严厉的调控政策，大中城市房价涨幅被严厉控制，有区位价值的小城市的房价才开始补涨，但是幅度依然非常有限。所以，2013年被称为“房地产分化元年”。这一分化背后的含义，不可低估。房价是城市发展潜力的集中体现，是万千居民用自己的钞票在投票。从以前的同涨同落，到现在的大、中、小城市房地产的分化，说明人口流动的方式已经变化。从数据上看，2013年以前，大、中、小城市都有人口流入，而2013年以后只有大城市还有显著的人口流入。人口流动的背后，是就业机会。这说明经济增长的模式已经发生变化，大中城市成为经济增长的主发动机，城市化已经代替工业化，成为经济增长的基本驱动力。从数据上看，实际出现了经济增速的“三个反超”：大城市反超中、小城市，服务型城市反超工业型城市，消费主导型城市反超投资主导型城市。这三个反超说明，工业主导的时代已经过去，城市主导的时代已经到来。这一点，在2016年已经清楚。2013年这个关键节点的出现，其实是和经济政策密切相关。新一届政府上台以后，减缓了刺激力度，经济增速相应地持续下行。“潮水退去，水落石出”，靠刺激作用的经济增长下去了，不靠刺激作用的经济增长就会显现出来。大城市里的服务业、消费行业，在经济下行中也稳健增长，成为经济增长的稳定器。看清了这一点，结合对经济发展和城市化的研究，个人判断大城市的房价还有很大的空间。城市的车票参与的讨论多了，才知道关于房价的观点，差异真的很大。认为中国房地产存在泡沫的不在少数，确切地说应该是多数，而素未谋面的任志强先生，一直看多房地产，可能是与我观点最为接近的人。不过，我向来不愿与人争论，慢慢也就淡出了讨论。对我来说，这个问题早已清楚了，只是身边的学生和朋友，知道我不乱说话，还是会问我对房价问题的看法。陈戴西是唐涯的学生，聪明伶俐。2016年她在纽约大学访问，2017年年初从美国回来，开口问的就是买房问题。我的回答很简单：“如果我去年看多房价，今年看空房价，我还有信用吗？你还需要问我吗？”戴西接着问应该在哪里买。当时戴西博士还没有毕业，没有北京户口，一线和核心二线城市大多严格限购，我就建议她去中山或者东莞买。珠三角这个区域的发展潜力很大，从长期看，增长潜力不可限量；从大面上看，在这里买房是不会错的。我自己也一直想去珠三角买个房子，只是执行力太差，这两年事情又多，就一直拖着。当时我打了个比方：中国经济就像快速前进的列车，一个个大中城市就像是一节节车厢，买房就像是买票上车，买不起豪华卧铺，不妨先买张站票，免得被列车抛下。这个比方背后，是对中国经济一个相对乐观的判断。尽管中国经济从2010年已经开始减速，但现在的经济增速依然是很快的。对中国这样的大国而言，保持3%以上的增速就已经很快了，何况现在还在6%以上。加上地域之间的不平等，人口从农村、小城镇向城市特别是大中城市转移，再加上过去20多年积累的技术储备，中国经济发展的潜力还是很大的。“上车”这个比方，还针对买房时的一个误区：买房子这么大的事情，要避免折腾，要力争一步到位。这个想法固然美好，但是对于很多年轻人来说不现实，容易错失良机。买不起心仪的大房子，不妨买一个小一点、便宜一点的，否则会越来越买不起。先上车，才能与城市发展的列车一起前进。你眼中的未来虽然争议很多，但是房子的问题真的很简单，简单到几乎不可能错。古希腊有句话，叫作“唯有简单，才有可能正确”。我是把事情弄到极简了，才敢讲这句话的。总结起来，无非两句话。第一句：中国城市的房价增长，真的没有超出常识的部分。人们之所以对房价有那么多误解和抱怨，更多是不适应房价过快的增速。政府对房价的调控，也更多是从增速的角度，而不是从房价水平的角度。第二句：房价增速快，是有简单而坚实的经济学基础的。资产价格是对未来收入的提前反映，而这个反映的速度远快于收入的增长速度，也快于人们意识的调整速度。当更多的人慢慢明白这一点时，对于房价的争论也就会慢慢平息。这世界不曾为任何人而改变，我们能做的就是尽快看清形势，适应形势。说完了简单的部分，接下来说一点稍微复杂的。房产价格，和所有资产价格一样，是对未来资产能够带来的收入流的反映。对于这个收入流的判断，是有点难度的，它需要一个靠谱的分析框架，以及对现实情况的准确把握。看多还是看空，取决于你眼中的未来。倘若你对中国的前景乐观，就该买；反之，就不该买。房子的事情，就这么简单。现实中的很多分歧，其实是来自对未来的判断。我自己的理解是，尽管我们的经济发展和社会变迁中存在很多问题，但中国经济的大河，依然会蜿蜒前行。目前，中国经济已经基本完成了初步的工业化，又恰逢信息技术的基本成熟和落地应用，技术进步的步伐不可阻挡。而同时，中国已经形成的大市场和依然存在的巨大潜在市场，是技术进步的温床。这一点，决定着未来中国和世界的基本格局。我们学习历史，是为了知道历史没有常形。是为序。徐远2018年4月28日第一篇房产配置，远近高低各不同第一章刚需族购房——中国房价有泡沫吗对于刚需，买首套房的时候，你一定会关心两个问题。第一，现在的中国房地产有泡沫吗？买了会不会成为“接盘侠”？第二，如果刚需族买房，有什么原则需要遵循？现在的中国房价有泡沫吗中国房地产到底有没有泡沫，还要不要买？现在房价很贵，很多人拿1990年日本的房地产泡沫作为“前车之鉴”，说今天的中国和1990年的日本很像，处在泡沫破灭的前夜。为了看清楚这个问题，我们用1990年的东京房价和2017年的北京房价做个简单的比较。这么多年过去了，不好直接比较，所以我们用美国纽约的房价作为标尺来比较。美国这些年一直是全球最大经济体，相对稳定，适合作为标尺。1990年的时候，东京好点的房屋均价大约是8万美元/平方米，当时纽约房屋均价每平方米不到1万美元。也就是说，1990年的东京房屋均价是当时纽约的8倍。再看2017年的北京房价和纽约房价：2017年纽约的平均房价为每平方米2万美元多一点，北京的均价为每平方米1万美元多一点——纽约房价是北京房价的2倍。换句话说，以纽约房价为锚，东京房价是它的8倍，而北京房价是它的1/2，简单换算可知，2017年的北京房价是1990年东京房价的1/16。所以，我们北京的房子虽然很“贵”，但是和1990年的日本还差很远，远远不在一个数量级上。更重要的是，“贵”和“有泡沫”是两个概念，“贵”不一定就“有泡沫”。对于目前大城市房价是否存在泡沫的问题，我和我的团队进行了系统的研究，基本的结论可以用三点来概括。第一，1998年以来，我国房价的上涨，符合全球范围内房价上涨的一般规律，并不是特例。有很多国家，随着较快的经济增长和城市化进程，房价都会快速上涨。如韩国、马来西亚、巴西、俄罗斯、南非等，随着经济的增长，其房价都快速上涨，幅度不比我们小，速度不比我们慢，所以我国的情况并不是特例，而是符合一般规律的。只不过，“鞭子不打在自己身上是不疼的”。他国房价涨、房价贵，我们没感觉，而现在我们自己面临这么高的房价，面对很大的购房压力，有切肤之痛，感受是很深的。第二，我国房价还有很大的上涨潜力。综合收入水平、消费水平、房价水平、城市化率和老龄化率等因素，我国的房价只相当于20世纪70年代早期的日本、80年代的韩国的水平。而我们现在的人均收入还只有美国的1/7，经济增长的空间还很大。与此同时，进一步的经济增长和城市化，还会带来房价上涨的压力。十几年后，你会发现当下大城市的房价并不算高，就像你今天看10年前的房价，觉得很低一样。第三，我国政府调控房价，调控的并不是房价的水平，而是房价过快的增速。注意，调控的是过快的增速。这是因为房价增速过快会导致财富差距过大，不利于社会的繁荣安定，也不利于经济和社会的持续进步。房价上涨的原因现在社会上有不少关于中国房价上涨的分析，其中很多分析听上去挺有道理，例如货币超发、土地供应不足、投机炒作等。那么，是不是货币不超发，土地供应足了，抑制炒作了，房价就会下跌呢？这些原因似是而非，我来简单地分析一下这些观点的漏洞。首先，货币超发导致房价上涨是一个伪命题。举个例子，2015—2017年，我国的货币供应量（M2）的增速大幅下降，降幅将近40%（从13.3%下降到8.2%），而房价却一路上涨。从这几年的数据来看，货币超发这种比率是下行的，房价是上行的，即货币超发作为房价上涨的“犯罪嫌疑人”，根本不在现场，怎么能说货币超发导致房价上涨呢？更何况，关于中国货币超发的观点，也是没有数据支持的。从2000年到2016年，我国的CPI（居民消费价格指数）增长率平均为2.7%，同期世界的平均通胀率为3.8%，而我国的平均通胀率只有世界的2/3。也就是说，我国的货币超发并不严重，比很多其他国家都轻。如果有人开口就谈“货币超发”，是因为基本的宏观经济学训练不够扎实。这些数据表明，房价上涨这个“锅”，没法让“货币超发”来背。中国房价涨得那么快，根源还是我们经济增长过快，城市化速度过快。其次，关于供地不足导致房价上涨的问题，我也举两个例子。很多三四线城市的地方政府为了筹集资金，卖了很多地——土地供应是很充足的，可为什么这些地方的房价还是涨那么多呢？还有巴黎、纽约这些城市，土地是私有的，可以敞开供应，但为什么城市中心的房价也节节上涨呢？这是因为决定房价的不是土地，而是位置。土地可以加大供应，但是位置是固定的，没法“加大供应”。增加供应的土地，是城外的地、城乡结合部的地，不能替代城市中心的地。随着收入的增加，城市中心的地价还会涨。这就是为什么城市中心的房价那么贵的原因。其实，对于位置的重要性，买过房子的人都知道。有一句话是这么讲的，“选房子的时候，三个要素特别重要，分别是[1]位置、位置，还是位置”。再次，房价是“炒”起来的吗？其实这个问题不难回答。如果房价是“炒”起来的，就会有下降的时候，比如说温州的房价，鄂尔多斯的房价，都曾被炒得有点高，也都经历过很大的回调。但是大多数城市的房价，基本上是持续上涨的，即使是在调控之下也很坚挺。所以，大多数城市过去20年的整体房价，基本上是持续上涨的，如果是炒作，早就该回调了。买房两大原则：“先上车原则”和“稀缺原则”每个家庭的经济实力不同，需求不同，但是在买房的过程中，有两个原则需要记住。一是“先上车原则”，就是要先买票上车，买不起豪华卧铺票就先买站票，以免被列车抛下。中国的经济就像一列奔驰前进的列车，一个个大中城市就像是一节节的车厢，买房就像是买票上车。如果你看懂了这个道理，就要先买票上车，免得被列车抛下。一个常见的误解，是很多人以为买房自住要一步到位——面积要够大，位置要够好。然而现实是挑来挑去找不到完全满意的，就耽搁了，没上车，然后就看着房价一直涨，越来越买不起，最后被列车抛下。那么应该怎么办呢？其实就是先上车——买个买得起的小房子，随着小房子的增值，再找机会换大的。这样上了车，跟着列车一起前进了，就不会被抛下。二是“稀缺原则”，即买负载着城市稀缺资源的市中心的房子。买房的过程中，人们经常面临两种选择：买市中心的小房子，还是买远一点的大房子？正常情况下，小房子虽然小，但是因为在市中心，价格还会贵一点。这个时候，你要记住稀缺原则，因为房子的价值，在于附近的稀缺资源，如学校、医院、商圈、办事机构等。这些资源，可以带来各种便利，因此房子才值钱。如果没有这些稀缺资源，房子没那么值钱。远郊的房子，面积虽然大一点，但是因为很不便利，很容易被替代，所以是相对不值钱的。如果实在买不了市中心的房子，就选地铁沿线的房子，因为交通的便利可以部分代替城里的各种便利。简单总结一下本章内容就是四句话：第一，中国房价的快速上涨，根源在于快速的经济增长和城市化，符合世界范围内房价上涨的一般规律，并不是特例。第二，中国的房价虽然贵，但是和日本1990年的房价不在一个数量级上，远远没有达到泡沫的程度。第三，政府调控房价，调控的是房价的过快增速，而不是房价水平，这是为了社会的繁荣稳定。第四，刚需买房的时候，要遵守两大原则：一是“先上车原则”，不要奢求一步到位；二是“稀缺原则”，要买靠近市中心拥有各种稀缺便利资源的房子。[1] 出自英国地产大亨哈罗德·萨缪尔爵士（Lord Harold Samuel），英文原文为：Three things matter: location,location,location.第二章改善型购房——哪种投资更能改善你的财务状况“改善型购房”中的“改善”有两层含义，分别是改善居住条件和改善财务状况。说起改善型购房，很多人会简单地以为就是换个大一点的房子，改善居住条件，或者换到更好的学区。这一点当然是对的，但是只对了一半。改善型购房的另一半意义，也是更重要的，是改善你的财务状况。房子作为一种非常重要的资产，在家庭财产中占绝对大的比重。所以你若不考虑其保值增值及改善家庭财务状况的特性，那就大错特错了。正如在过去十几年里买了几套房子的人，现在财务状况都得到了大幅改善，甚至实现了财务自由。现实中，还有些人只看到了买房的负担，看不到房子的资产价值，这也是不对的。买房在初期是有负担，有首付、月供的压力，但是过不了几年，房子就是资产了。例如很多朋友买完房子租出去，没过几年发现租金比月供款要多，完全可以抵掉月供款，房子就变成完完全全的净资产了。所以，改善不仅是改善居住条件，更重要的是改善财务状况。理解了“改善”的两层含义之后，我们有几个问题需要回答：第一，现在买房晚不晚，还能改善财务状况吗？第二，房产和其他投资工具相比，例如股票、债券、理财产品等，哪个更能够改善财务状况？第三，如果买房的话，首付和贷款应该如何安排？改善型购房依然可以改善你的财务状况首先，从改善财务状况的角度看，现在买房子还是划算的。第一个理由是房价的长期趋势是上涨的，这是很多国家的普遍现象。前文说过，从1946年到2016年70年的时间里，全球14个主要发达经济体的房价累计上涨了90多倍，扣除物价因素的影响值，还上涨了4倍多。由此可见，房地产“保值”“增值”的属性，是实至名归的。在这里，你可能会有疑问，房价上涨这么多，和印象里屡屡发生的房地产泡沫与危机好像有矛盾，这个数字是不是搞错了？其实，不是这个数字错了，而是我们人类对现象的关注，是有选择性的。例如，很多人都知道2007年的美国房地产泡沫，但是很少人知道现在的美国房价已经超过了2007年房价的最高点。这是为什么呢？因为泡沫和危机会引起很大的动荡，进而被媒体反复报道，吸引很多关注，最后给大家留下深刻的印象。但是，房价年复一年地上涨，时间久了，会引起大众“审美疲劳”，关注度下降。但在现实中，房价缓慢地上涨才是常态，给大众的心理影响犹如温水煮青蛙，不知不觉中，房价已经涨了很多。第二个理由就是我国的经济发展水平还很低，经济增长和房价上涨还有很大的空间。目前，我国居民收入水平只有美国的1/7，只相当于日本1970年的水平，或韩国1985年左右的水平，还有很大的发展空间。而且，诚如前文所讲，经济增长是房价上涨的根本原因，世界范围内其他国家的经验已经证明了这一点。我国目前的情况是，经济增长还在持续，城市化远没有完成，人口基数很大，老龄化才刚刚开始。经济增长、城市化、人口基数这“三大红利”，共同构成了房价上涨潜力的基本面。所以，在可以预见的将来，中国经济增长的巨大潜力是支持资产配置的第二个理由。第三个理由就是全球范围内的“资产荒”。“二战”以来，全球经历了长期的繁荣与稳定，在战后这70多年的时间里，全球范围内积累了大量的财富，这些财富都需要寻找投资渠道。然而，可投的项目就那么多，可买的资产越来越少，于是，作为安全资产的房子自然受到追逐。未来，只要不发生大规模的战乱，大城市的房子作为安全资产还是会继续看涨。综上所述，从国际房价上涨的经验、我国的经济发展阶段和全球资产荒这几个方面看，我国的房产仍然是可以配置的优质资产，仍然具有改善家庭财务状况的能力。那么，下面的问题是：房子和股票、债券、理财产品相比，怎么样？哪一个更能改善财务状况？买房收益率高于股票和理财的收益率从历史数据看，买房的收益率比买股票、债券的收益率更高，同时也更稳定。从2003年到2017年这14年时间里，房子涨了近10倍，一线城市的房价从每平方米5 000元左右涨到50 000元左右，二线城市的房价从每平方米两三千元涨到两三万元。如果考虑按揭，过去购房的首付平均为全款的30%，也就是加了3倍多的杠杆——这样计算下来就是30多倍的收益率。这样的投资收益率，是远远超过股票收益率的。做个比较，如果你买了股票，同一时间段内，上证指数涨了4.5倍，深证指数涨了4.7倍，中小板指数涨了6倍，港股的恒生指数涨了4倍，不管与哪种相比，买房的收益率都要比股票收益率高5倍以上；如果你买了理财产品，收益率就更低——也就涨了1倍左右；如果你买了国债，收益率比理财还要低。更重要的是，我国经济增长的空间和城市化的空间还很大，只要国家继续稳定发展，城市房价的长期上涨趋势还会保持。实际上，在过去十几年里，买了房子的人，都改善了财务状况；买了股票的人，除了极少数眼光独到的人挣了钱，大部分人没怎么挣到钱——买了腾讯股票的挣了钱，买了中石油股票的赔了钱——买股票的风险是相对较大的。改善型购房，应该如何安排首付和贷款上文说了改善型购房的好处，包括改善居住条件、改善财务状况，得到比股票、债券更高更稳定的收益率，那么，应该怎么买呢？这就有一个合理安排首付和贷款的问题。这方面有几个基本的原则是需要注意的。第一，要尽量少付首付，多用贷款。一般来说，购房应该付一个在允许范围内最低的首付。这样的安排，不仅可以减轻早期的支付压力，还可以对抗未来的通货膨胀（简称“通胀”）。如果通胀水平高的话，10年后要还的100万元，可能只相当于今天的50万元，这样就相当于又省了50万元。第二，不仅要多用贷款，还要将贷款的期限尽量延长。这样既可以减少首付的支付压力，又可以对抗未来的通胀。总之，是把支付时间延长。第三，贷款的时候尽量选择公积金贷款，因为公积金贷款利率低，这样可以省很多月供。按照目前的利率水平，20年期100万元的贷款可以节省1 000元左右的月供。如果你住房公积金账户中还有钱，一定不要忘了取出来使用，不然这个钱只能白白地放在账户里，变成名副其实的“纸面财富”。第三章买房养老——哪些城市的房地产可以投资说起买房养老，很多人可能觉得就是买个房子孝敬父母。这样的理解，虽然出发点很好，但是很不全面。你可能听说过一个词叫“百岁人生”，是说人类已全面进入长寿时代——我们的父母活到90多岁，我们这代人活到100多岁将是大概率事件。假设60岁退休，我们将还有40年甚至更长的养老生活，自然需要更多的财务资源。随着物价的上涨，还是要有一点资产放在手中，多一层保障。买房养老，其实是老龄化背景下的一个保障机制和资产配置问题。买得好的话，不仅可以帮助父母养老，还可以让自己“老有所依”。什么叫“买得好”呢？就是要尽量挑选增值潜力大的房产。这里面就有两个非常关键的问题：第一，在哪里买，如何挑选城市？第二，国外的房子要不要买？挑选城市的“八大要素”第一个问题：在哪里买养老房？很多人觉得很简单：养老房就在老家县城买，房价还便宜。但既然是一份“老有所依”的资产，你就要考虑其保值增值的潜力。所以城市的发展潜力，才是最重要的考量因素。关于这个问题，我们团队做过系统的研究，梳理了决定城市房价的八大要素。为了便于理解和记忆，我把这八大要素分为两类，各含4个：第一类是“常见的已知要素”，第二类是“不常见的关键要素”。常见的已知要素分别是：城市规模（以地区国内生产总值，计GDP总量或者人口总量为衡量标准）、人口流入、人均收入（以职工平均收入水平为参考）和土地供应情况。这些要素在关于房地产的讨论中经常被见到，代表着一个城市的综合发展水平、人口吸附能力、人均收入水平和住房供应水平，这些都是影响房屋价值的重要因素。这些因素虽然常见，但其重要性不应被低估。例如，城市规模是决定房价的最重要的因素。这一条很重要，但很容易被忽视。为什么大城市房价高，小城市房价低呢？这是因为一个城市的规模就是其资源集聚能力和城市管理水平的最重要指标。加上城市发展的网络效应，大城市的发展潜力和稳定性也会比小城市大。另外，人口流入这一条也非常重要。一个城市外来人口越多，房价也就越高。北京、上海、广州、深圳等大城市就不多说了，房价很高，外来人口也很多。除了人们熟知的这些大城市，还有一些中小城市的人口流入也很多，如珠三角的佛山、东莞和中山。这三个城市地处粤港澳大湾区，区位条件好，发展潜力大，吸引了大量的人口流入，房产保值增值的潜力也很大。除了四个常见的已知要素，还有四个“不常见的关键要素”。这四个要素很关键，可能会帮你找到挑选城市的“胜负手”，它们分别是：1. 儿童数量增速。数据显示，一个城市学龄儿童的数量增速越快，房价就越高。例如，深圳房价涨得很快，除了刚才说的原因外，还有一个非常重要的原因，那就是深圳学龄儿童的数量增速是全国最快的。从2000年到2016年，深圳学龄儿童数量增长超过300%，不仅是全国最快的，而且是排名第二的厦门的2倍，是排名第三的北京的3倍。这样一来，你就明白为什么深圳、厦门、北京的房价涨得那么快了。家里小孩要上学，买房就变成了“刚需”，人们也就不会再犹豫了。而且买了房之后，不仅孩子的上学问题解决了，而且房子还增值了，一举两得。2. 上市公司数量。这一点很有意思。一个地区上市公司的数量，是当地经济活力的重要指标。要知道，在我国公司上市是很难的——一个公司要过五关、斩六将，最后才能上市，所以上市公司的总体质量比较高。最近几个月，股票发行审核委员会开会，经常是“5过1，6过1”，也就是5、6家公司上会，只有一家可以顺利通过。审查之严，可见一斑。如图3–1所示，2017年A股新上市公司数量最多的省份或直辖市，分别是广东、浙江、江苏、上海、北京、福建、山东和湖南。这八个省市，也是中国经济比较活跃的地区。图3–1 2017年A股IPO（首次公开发行股票）数量区域分布（单位：家）3. 财政收入。财政收入这一条很重要，因为我国很多地方的经济统计结果不一定特别准，但是财政收支的数据很靠谱，所以真正经济好的城市，财政状况也很好。相关数据显示，我国有七个省市的财政状况良好，分别是上海、北京、深圳、广东、浙江、江苏和福建，而其他省市大多处于财政赤字的状态，也就是入不敷出。相应地，入不敷出的省市就很容易大量卖地，房价增长的潜力自然就打了折扣。4. 服务业占比。服务业占比就是一个城市经济中第三产业的比重。这一条很重要。我们的研究成果表明，服务业主导的城市，发展潜力大，即使在经济下行的情况下也表现比较好，比工业主导的城市好，具有对抗经济下行的特性。所以，在我国经济增速下行、经济转型的大背景下，服务业占比这一要素尤其重要。以上内容就是决定房价的八大要素。通过这八个要素，我们就可以完全理解中国房价的决定性因素。所以，当你买房的时候，不妨列个单子，一一比对，不仅要比对前面四个常见的要素，更要关注后面四个不常见的要素。国外房产投资：看起来很美有人说国外很多大城市的房子比国内还便宜，与其买国内这么贵的房子，为什么不买国外便宜的？国外买房投资这件事，根据我们以往做过的研究，可以概括如下：第一，国外的房子其实不便宜。很多国外的城市的房价，一眼看去比国内一线城市的房价便宜很多。但是这些大城市只有几十万人口，人口规模相当于国内的地级市。如若和国内地级市的房价相比，这些城市的房子还是很贵的。例如，亚特兰大是美国的大城市，但是人口只有50多万，房价每平方米2万多元。对于一个拥有50万人口的城市，这个房价其实一点也不便宜。第二，与国内可比的城市相比，国外城市的房价更高。例如纽约、洛杉矶这样的大城市，其市区人口有好几百万，都市圈人口有一两千万。这样的城市的房价就比国内的贵，比如纽约、洛杉矶的房价，差不多是北京、上海房价的两倍。第三，国外的房子投资收益率也不高。纽约、东京等特大城市的房产，不但价格贵，持有成本也很高，但投资收益率并不高。以纽约为例，其房价大约是北京的2倍，名义上的房租收益率在4%以上，但是扣除房产税、保险费、管理费等税费后，最后也就剩下2%左右。这个数据和国内一线城市的差不多，但考虑到国内房价增长快，投资价值还是国内城市房子的大。其实，还有一个简单的逻辑可以告诉你在国外买房不太靠谱。这是个资金富余的时代，国外的资金也在寻找投资机会。前两年欧洲的国债收益率很低，甚至是负的，如果国外的房产有较高收益，那么早就被专业机构、富豪们买走了。等我们去买，可能就成了“接盘侠”。所以，普通家庭去国外买养老房是不太靠谱的。不过，有少数高净值人群，资产很多，在国内已有很多套房子了，他们在国外买房不是为了增值，而是为了优化投资组合，分散持有资产。那是另一种考虑，不在此进行讨论。第四章租房——租房比买房便宜吗对于租房，很多人有一个误区，以为租房很便宜。例如，一些同学会有这样的观点：像北京、上海这些大城市的房子，租售比达到60多倍，也就是说，房价是年租金的60多倍，而且房屋的产权只有70年，那我租一辈子的房子，没什么了不起。大城市里的房子，“买不起的时候租，等有条件再买”，这个无可厚非。但是如果以为可以一直租，租房比买房便宜，那就大错特错了。这有三个方面的原因。大城市房租的快速增长我们先来看看过去几年里一线城市房租的增速。2010年到2016年，是我国经济大幅减速的一段时间。但是北上广深的房租，每年的涨幅都在6%以上。其中，上海房租上涨得最快——每年11.2%，7年时间翻了一倍还要多；深圳和广州其次，分别是每年7.5%、7.4%；北京相对慢一点，但每年涨幅也有6.4%。相较于这些年平均2.6%的通货膨胀率（以下简称“通胀率”），这个房租的增速是非常快的，快了至少一倍以上。对于房租的持续快速增长，租房的朋友深有体会。现在一线城市的房租很贵，就是这些年房租持续上涨的结果。举个例子，现在北京一个六七十平方米的小两居，月租金经常要六七千元，好地段的则更贵。同样的房子，放在六七年前，房租也就是每月两三千元的水平。这样的增速，是非常恐怖的。你若租一辈子的房子，几十年后会发现房租贵得惊人。假设你现在租一个小房子，月租金为6 000元，每年增长6%，也就是明年涨360块，后年涨380块……70年后，租金是多少？你可以拿出计算器简单计算一下，结果是33.4万多元。注意，这是月租金，年租金要401万元。注意，这是租金，不是售价。怎么样，看到这样的数字，你还觉得可以租一辈子的房子吗？房租的快速上涨，并不是我国特有的现象，国外也一样。据统计，“二战”后这70多年里，发达国家大城市的房租，每年增长速度都在6%以上。那么，房租为什么增长那么快呢？一方面，从供求原理讲，这是由租房市场的性质决定的。根据价格弹性原理，如果一种商品的需求很旺盛，供给增加又很慢，那么价格会上升很快。大城市的租房市场，是一个“需求刚性+供给刚性”的双重刚性市场。从需求面来看，很多人涌进大城市，在没房子的时候只能租房住，这个需求是刚性的。从供给面来看，因为给定地段的房子就那么多，供给增加很慢，房屋的供给也是刚性的。出租的不愁租，租房的不得不租，这种情况下的房租增速，一定是很快的。另一方面，根据恩格尔定律，随着收入增加，食品方面的支出比例是下降的，居住、旅行、娱乐等方面的支出比例是上升的。简单地说，就是人们可以把更多的钱用在房租上。这样一来，房租一定是上涨的，而且这个上涨速度至少要和收入增速一样快。过去几年的人均收入增速都在7%以上，所以房租的增速一定快于这个数。买房比租房便宜很多由于房租的快速增长，现在看起来很高的房价，其实从长久来看，其相对于房租是很便宜的。简单算一下这笔账。假设你租了一个小房子，其售价为432万元，月租金为6 000元，那么年租金就是72 000元——租售比达到60倍。在这种情况下，是租房划算，还是用30年的房贷买下来划算？乍一看，是租房划算，毕竟房价是租金的60倍。可是如果你考虑租金的上涨，那么结论是完全反过来的。先来看“租”。假设每年租金上涨6%，这样累积30年，你一共付了多少租金呢？答案是约付了569万元。然而，付了这569万元以后，你还是没有房子，还得继续租房。再来看“买”。如果你凑了30%的首付，并用公积金贷款买了这套房，30年还清，那么你的首付和房贷本息总额大约是603万元，比30年的租金总额仅仅多了34万元。然而不同的是，这个时候你已经有了一套属于自己的房子，而且贷款已经还清了，房子成了净资产。粗略估算，30年后，这个房子的价值应在千万元以上（随着通胀率涨就会上千万）。所以租房和买房的差别，至少是千万级的。所以如果有条件，还是尽快买房。这样一个计算过程，帮助我们理解了一个重要的现象，那就是租售比为什么这么高。如果你忽视房租的快速增长，可能觉得房价高，但如果考虑到房租的快速增长，那样房价就不高了。质言之，现在的高房价，是对未来房租增长的提前反映。这个道理和“高增长的股票定价高”的道理是一样的。如果一个公司的业绩增长较快，而且非常稳定，那么它的股票的估值就会比较高。因为如果大家都看好这个股票的话，就会尽快去买，而不是等到业绩实现再去买——那时候就晚了。一旦大家争先恐后去买，股票价格就上去了，估值也就高了。过去这些年，我国房价涨得很快，也是这个道理——有人先看到了房价长期稳定上涨的潜力，争相买入，价格随之快速上涨。买房的抗通胀性质如果再给买房增加一条理由，那就是买房可以抵抗通胀。不知你是否注意到，很多国家的货币的面值都特别大，如日元、韩元等。日元和韩元的面值，计数单位都是“十万”“百万”。其实这是被通胀闹的——连续几十年的高通胀率，如果再不新币换旧币，纸币的面值就会特别大。其实，通货膨胀是全球现象，不局限于发展中国家。据统计，第二次世界大战以来的70多年时间里，发达国家的平均年通胀率在4.3%左右，物价上涨了近20倍，而房租和房租增速，比通胀率还快，平均在6.6%左右。这样一来，租房，就得面临租金不断上涨。如果遇到恶性通胀的话，房租会表现的比通胀更加恶性，而买房就把未来很多年的租金上涨和通胀的风险都买断了。所以说，买房子是抗通胀的。租房的“便利原则”即使明白买房比租房好，可是现在实在是买不起，只能租房，那该怎么办？这是个很现实的问题，我们必须面对。这个时候，你要先租房，等以后有条件再买房。在租房的时候，我们要遵循一个“便利原则”，那就是租的房子要便于你的职业发展。假如你是一个化妆师，事业刚起步，那么对你而言，最好住在交通便利的地方，因为客户一打电话，你马上就能到，这样可以更好地开展工作，积累更多的客户资源。这个时候，你虽然买不起房，但是你投资了自己，让事业更加进步——从长期看，投资自己是最好的投资。如果住的偏远，虽然租金省了一点，房子大了一点，但是不利于你工作，也不利于你休息，时间和精力都浪费在来回奔波上了。省了租金，浪费了职场发展，这是最大的浪费。第二篇多维勾勒房市轮廓第五章纽约与北京，谁的房价应该更高北京房价这么高，到底会不会跌？中国房价真的有泡沫吗？为什么国家会出台那么多限制房产交易的政策？很多人都关心这些问题，它们很有代表性，对此，我们需要逐一来回答。北京房价这么高，到底会不会跌北京一直是房价泡沫问题的焦点。北京的房价会跌吗？从有效的房屋供给量和房地产需求两个方面进行分析，我们会发现答案很简单：供给少，需求大的地方，房价就会高，跌的可能性就小。为了把这点说清楚，我先问个问题：北京的房价是应该高于纽约房价，还是应该低于纽约房价？这个问题听上去很简单，答案当然是应该低于纽约房价啊，美国那么发达。但是，让我们用基本的经济学框架进行分析。首先从需求看，北京的需求要大于纽约的需求。北京是中国的政治、经济和文化中心，资源高度聚集，而纽约只是美国的经济中心——政治中心是华盛顿，文化中心是波士顿。也就是说，纽约只聚集了经济中心的资源，而北京聚集了政治、经济和文化等多方面的资源。买房其实买的是城市潜力。北京聚集的资源比纽约多，房子的附加资源也更多，而中国总人口是美国总人口的4倍。因此从需求上看，北京的“刚需”要更强一些。接下来再看供给。北京住房的有效供给比纽约少。纽约的房地产市场效率很高，流动性很好，出租率高，闲置的房子很少。而北京的很多房子利用效率很低，闲置率很高，这就降低了房屋的有效供应。不少国家机关、事业单位的房子都是不卖的，这也大大降低了房屋的有效供给。此外，由于限高和城市规划的因素，北京的房屋建筑高度和密集度都比较低，而纽约市曼哈顿的房屋建筑高度很高，很密。相关数据显示，在每平方米的土地上，曼哈顿修了11平方米的房子，而面积类似的北京二环里，每平方米的土地上只修了不到1平方米的房子。这样一来，曼哈顿的房屋供给，就是北京同等大小区域房屋供给的十几倍。从供给上看，你觉得哪个城市的供给更少？房子是商品，价格由价值和供求关系决定。现实情况是北京的住房需求比纽约大，供给却比纽约少。此外，我国仍然处于经济中高速增长的时期，大约在2025年，我国会迈入高收入国家行列；在2030年，我国会成为全球第一大经济体。所以，从需求和供给两个角度看，北京的房价和纽约的房价应该水平相当。那么现在是什么情况呢？目前，在具有可比性的区位和档次上，北京房价大约是纽约房价的一半。纽约核心区的房子均价换算成人民币在每平方米14万元左右，而北京的房子均价是每平方米7万~8万元。至于高端的公寓，纽约的均价折合人民币在每平方米30万元左右，而北京的均价在每平方米15万元左右。所以，如果我们相信中国经济会继续平稳发展，社会稳定，那么对比纽约，北京的房子是具有投资潜力的。此外，我们也要看到，过去这些年，房价高企，已经造成了好企业撤离、年轻人才流失、中产阶层过度焦虑的问题，这也是为什么国家一再强调房子的居住属性。房子是用来住的，不是用来炒的。那些过度使用杠杆、假离婚等方法去买N套房的做法并不可取，国家可以通过税收、监管、甚至限售的方法对这些投机套利行为加以遏止。同时，投资是为了更好的生活，用过高的杠杆会把自己压得喘不过气，假离婚也可能变成真离婚，那样就得不偿失了。如果中国房价没有泡沫，国家为什么要频繁调控房价是一个国家经济增长、一个城市综合竞争力的反映，是在综合多方面因素后由供求关系决定的。过去，我国城市房价的上涨，主要是经济增长和城市化导致的，而未来的房价变化，也还是要看经济增长和城市化。目前，我国的人均收入还只有美国、日本等发达国家的五分之一，还有很大的增长空间。与此同时，发达国家城市化率平均超过80%，而我们国家的城市化率约为57%，也还有很大的空间（如图5–1所示）。图5–1 2016年主要国家的城市化率在城市化过程中，人口会进一步向大城市聚集。而且，我国人口基数大，是美国人口的4倍，是日本人口的10倍还要多——未来我国的大中城市人口还会增加。这两年国家宏观调控这么严，总体房价却没有下降，很多地方还在涨，说明城市化的步子没有停，在城市购房的需求很旺盛。至此，关于房价是否有泡沫的问题，答案已经很明显。既然房价没有泡沫，那么为什么国家会出台那么多调控政策呢？这个问题很重要，涉及对房价问题更深层次的理解。其实这个问题可以反问：如果房价没有泡沫，就不用调控了吗？仔细想想，可能有很多原因导致政府要调控房价，其中最重要的一个就是财富分配问题。中国经济增速太快，就像一列疾驰的火车，而买了房的人就像买了车票。很多因为各种机缘没能上车的人就会被落下并产生巨大差距。现在有很多中低收入的人买不起房，还有刚入职场的年轻人也买不起房。如果房价涨得过快，财富差距会越来越大，这样一来，没有房的人就越来越没有希望，工作不安心，心情也会很压抑。一个社会的发展最终靠的是人，如果人没了希望，那将是个可怕的状态，会产生很多问题。同时，从社会繁荣稳定的角度，我国政府也要保证财富差距不至于过大，所以要出台调控政策，让房价不要上涨过快，让没买房的人可以想办法努力买得起房，让收入特别低的人有保障房政策给予保障，这样社会才能稳定。所以，房地产调控，调控的不是价格，而是上涨速度，让房价上涨得不要那么快。房地产调控调节的是财富分配，是社会长治久安的稳定。第六章我国的房价收入比为什么那么高房价收入比关于房价收入比的问题，可能是大家关心的比较多的问题。这说明房价收入比的概念已深入人心。这个概念无疑是重要的，毕竟有收入，才能买房，没有收入的支撑，高房价就是虚高。可是在计算房价收入比的时候，很多人算错了一点点。这个错主要错在“收入”的计算上。“房价收入比”中的“收入”，指的是“未来的中高收入”，也就是说，房价收入比是指现在的房价和未来中高阶层的收入的比，而不是现在的房价和现在的平均收入的比。为什么要在“收入”前面加“未来”和“中高”两个限定语呢？加“未来”，是因为目前的房价是对未来收入的反映。举个例子。你要看好一个股票，觉得这家公司未来盈利会大幅度增长，你不会等到未来再买，而是现在就买。你不买，别人会买，大家一起抢着买，就会把股价买上去。这只股票的估值就会很高。这个高估值是对未来盈利增长的提前反映，不是因为现在的盈利水平高。房子的道理是一样的。眼看着城市化如火如荼地进行，人口大规模地往城里走，而且未来还有好几亿人要进城，挡也挡不住。人们克服各种困难往城里聚集，特别是往大城市聚集。人都要住的地方，住房的需求就变大了。因此，中国的大城市，就像是一家盈利增长稳健的大公司，这个盈利大家都看到了，于是就开始买这个公司的股票——房子。这个逻辑，很多人都看到了并且买了房，而随着越来越多的人看清楚了，也就有越来越多的人买房，进而就把房子价格抬上去了。未来，城市化还将继续进行，收入还会涨，所以现在房价涨，是对未来收入上涨的提前反映。第二个约束条件是“中高”。为什么是“中高”呢？因为未来不是所有人都买得起房——只有中高收入阶层才买得起房，其余人需要租房住。例如，美国纽约、日本东京、中国香港和韩国首尔的租房率分别为68%、54%、55%和60%，即超过一半的人租房住。所以，房价收入比中的收入，应该是中高收入阶层的平均收入，而不是所有人的平均收入。那么未来的中高收入是多少呢？我们来简单匡算一下。以北京为例，现在北京普通的家政服务人员、快递员的月平均收入是六七千元，好一点的上万元；有学位、有几年工作经验的年轻人，月收入经常在2万元以上，一年就是24万元。以后者的年收入为准，按照每年8%的增速，10年后的年收入就是52万元，夫妻两人的年收入就是104万元。现在北京一套小三居的平均价格是700多万元。这样计算下来，现在的房价和10年后中高收入的比值只有7倍多，说明房子并不算很贵。此外，大家都知道，中国的个人收入统计标准不完善，很多人都有隐性收入，收入越高的人隐性收入越多。所以，刚才的收入匡算是很保守的。这样一来，你可能就理解为什么房价看起来这么高，还是有那么多人买，即使调控了也不下去，新盘一开盘就被买光。说到底，还是因为房价的背后是有坚实的收入作支撑。当然，也有人问为什么其他国家的房价收入比很低，但我们的这么高呢？这个其实不难理解，主要原因就是我们目前的收入水平低，预期收入增速比较快，而美国、日本这些国家的收入水平试读结束[说明：试读内容隐藏了图片]