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2019年房地产经纪人《房地产交易制度政策》过关必做1000题（含历年真题）试读：
第一章 房地产业及相关法规政策
第一节 房地产业
一、单项选择题（每题的备选答案中只有1个最符合题意）
1在国民经济产业分类中，房地产属于（ ）。[2012年真题]
A．第一产业
B．第二产业
C．第三产业
D．第四产业【答案】C【解析】房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业，包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、房地产租赁经营和其他房地产活动。在国民经济产业分类中，房地产业属于第三产业，是为生产和生活服务的部门。
2下列经济活动中，不属于房地产业的是（ ）。[2010年真题]
A．房屋勘察设计
B．房地产开发经营
C．物业管理
D．房地产中介服务【答案】A【解析】房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业，包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、房地产租赁经营和其他房地产活动。
3房地产服务业是房地产中介服务业和（ ）的合称。[2011年真题]
A．房地产咨询业
B．房地产估价业
C．物业管理业
D．房地产经纪业【答案】C【解析】目前普遍认为，房地产业主要包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、房屋租赁经营和其他房地产活动。其中，物业管理和房地产中介服务合称房地产服务业；房地产中介服务又分为房地产咨询、房地产估价和房地产经纪。
4在下列房地产活动中，不属于房地产咨询活动的是（ ）。[2012年真题]
A．房地产市场调查研究
B．房地产开发项目策划
C．房地产销售代理
D．房地产投资项目可行性研究【答案】C【解析】房地产咨询业主要是为有关房地产活动的当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面的顾问服务，现实中的具体业务有接受当事人的委托进行房地产市场调查研究、房地产投资项目可行性研究、房地产开发项目策划等。C项属于房地产经纪活动。
5房地产咨询是为从事房地产活动的当事人提供法律法规、政策、信息、（ ）等方面服务的经营活动。[2012年真题]
A．测绘
B．估价
C．技术
D．管理【答案】C【解析】房地产咨询业主要是为有关房地产活动的当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面的顾问服务，现实中的具体业务主要有接受当事人的委托进行房地产市场调查研究、房地产投资项目可行性研究、房地产开发项目策划等。
6房地产经纪业是（ ）的行业。[2011年真题]
A．知识密集和资金密集
B．资金密集和劳动密集
C．知识密集和管理密集
D．知识密集和劳动密集【答案】D【解析】房地产经纪业主要是帮助房地产出售者、出租人寻找到房地产的购买者、承租人，或者帮助房地产的购买者、承租人寻找到其欲购买、承租的房地产，是房地产市场运行的润滑剂。房地产经纪活动由房地产经纪人员来完成，房地产经纪机构主要是为房地产经纪人员提供平台和品牌。从事房地产经纪活动需要一定的专业知识、经验和较好的信誉。房地产经纪业是知识密集和劳动密集的行业。
7下列不属于房地产中介服务业的是（ ）。[机考真题]
A．房地产咨询业
B．物业管理业
C．房地产估价业
D．房地产经纪业【答案】B【解析】房地产业主要包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、房地产租赁经营和其他房地产活动。其中，房地产中介服务又分为房地产咨询、房地产评估和房地产经纪。
8关于房地产开发经营活动特点的说法，错误的是（ ）。[机考真题]
A．周期短
B．投资大
C．风险高
D．回报率高【答案】A【解析】房地产开发经营业主要是取得待开发房地产特别是土地，然后进行基础设施建设、场地平整等土地开发或者房屋建设，再转让开发完成后的土地、房地产开发项目或者销售、出租建成后的房屋。房地产开发经营业具有单件性、投资大、周期长、风险高、回报率高、附加值高、产业关联度高、带动力强等特点。
9房地产业关联度高、带动力强，是经济发展的（ ）产业，是我国现阶段的一个重要支柱产业。
A．可行性和先导性
B．基础性和可行性
C．服务性和基础性
D．基础性和先导性【答案】D【解析】房地产业关联度高、带动力强，是经济发展的基础性、先导性产业，是我国现阶段的一个重要支柱产业。引导和促进房地产业持续稳定健康发展，有利于保持国民经济平稳较快增长，有利于满足广大居民的合理住房消费需求，有利于人民群众安居乐业。
10引导和促进房地产业持续稳定健康发展的作用不包括（ ）。
A．有利于优化土地布局
B．有利于保持国民经济平稳较快增长
C．有利于人民群众安居乐业
D．有利于满足广大居民的合理住房消费需求【答案】A【解析】房地产业关联度高、带动力强，是经济发展的基础性、先导性产业，是我国现阶段的一个重要支柱产业。引导和促进房地产业持续稳定健康发展，有利于保持国民经济平稳较快增长，有利于满足广大居民的合理住房消费需求，有利于人民群众安居乐业。
11以下关于房地产业的说法正确的是（ ）。
A．房地产业与建筑业同属于第二产业
B．现阶段我国实行住房商品化和社会化
C．房地产企业是房地产开发建设的乙方
D．房地产业是知识密集型行业不需要很多的从业人员【答案】B【解析】A项，在国民经济产业分类中，房地产业属于第三产业，是为生产和生活服务的部门，建筑业是物质生产部门，属于第二产业。B项，1994年，国务院作出《关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发[1994]43号），明确要建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化。C项，在房地产开发活动中，房地产企业与建筑施工企业往往是甲方与乙方的合作关系，房地产企业是房地产开发建设的甲方，建筑施工企业是乙方。D项，房地产业可以扩大就业，特别是房地产经纪行业和物业管理行业，需要的从业人员较多。
12在房地产开发活动中，关于房地产业与建筑业的关系的表述正确的是（ ）。
A．房地产企业与建筑企业往往是甲方与乙方的合作关系
B．建筑企业是房地产开发建设的甲方，房地产企业是乙方
C．建筑企业是投资开发者、策划者、组织者，承担发包任务
D．房地产企业是承包单位，按照承包合同的要求完成基础设施建设、场地平整等土地开发和房屋建设的生产任务【答案】A【解析】房地产业与建筑业既有区别又有联系。它们之间的主要区别是：建筑业是物质生产部门，属于第二产业；房地产业兼有生产（开发）、经营、服务和管理等多种性质，属于第三产业。这两个产业又有着非常密切的关系，因为它们的业务对象主要都是房地产。在房地产开发活动中，房地产开发企业与建筑施工企业往往是甲方与乙方的合作关系，房地产开发企业是房地产开发建设的甲方，建筑施工企业是乙方；房地产开发企业是投资开发者、策划者、组织者，承担发包任务；建筑施工企业则是建设承包单位，按照承包合同的要求完成基础设施建设、场地平整等土地开发和房屋建设的生产任务。
13房地产是国民经济发展的一个基本的（ ），任何行业的发展都离不开房地产。
A．内容要素
B．生产要素
C．载体要素
D．结构要素【答案】B【解析】房地产业是国民经济的支柱产业，两者相互依存、相互促进。国民经济的发展水平决定着房地产业的发展水平，房地产业的发展既受到国民经济的制约，又能促进国民经济的发展。房地产业的重要作用之一是：可以为国民经济的发展提供重要的物质条件。房地产是国民经济发展的一个基本的生产要素，任何行业的发展都离不开房地产。
14房地产开发企业主要是（ ），要关注房地产市场的发展变化，把资金、相关专业服务人员和机构、建筑承包商等结合起来完成房地产开发经营活动。
A．所有者和组织者
B．从业者和决策者
C．出售者和组织者
D．组织者和决策者【答案】D【解析】房地产开发企业主要是组织者和决策者，在开发经营过程中特别关注房地产市场的发展变化，并把资金、相关专业服务人员和机构、建筑承包商等结合起来完成既定的开发经营目标。目前，我国房地产业中房地产开发经营业占主体地位。
15物业管理业是（ ）的行业。
A．知识密集和资金密集
B．资金密集和劳动密集
C．知识密集和管理密集
D．知识密集和劳动密集【答案】D【解析】物业管理业主要是物业服务企业按照合同约定，对已建成并经竣工验收投入使用的各类房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动，并提供相关服务。物业管理业是劳动密集和知识密集的行业。
16现实中接受当事人的委托进行房地产市场调查研究、房地产投资项目可行性研究等具体业务的是（ ）。
A．房地产估价业
B．房地产经纪业
C．房地产咨询业
D．房地产服务业【答案】C【解析】房地产咨询业主要是为有关房地产活动的当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面的顾问服务，现实中的具体业务有接受当事人的委托进行房地产市场调查研究、房地产投资项目可行性研究、房地产开发项目策划等。目前，房地产咨询业务主要由房地产估价师和房地产估价机构或者房地产经纪人和房地产经纪机构承担。
17（ ）主要是分析、测算和判断房地产的价值并提出相关专业意见，为土地使用权出让、转让等提供价值参考依据。
A．房地产咨询业
B．房地产经纪业
C．房地产估价业
D．房地产中介服务业【答案】C【解析】房地产业主要包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、房地产租赁经营和其他房地产活动。其中，房地产租赁经营、物业管理和房地产中介服务合称房地产服务业；房地产中介服务又分为房地产咨询、房地产估价和房地产经纪。其中，房地产估价业主要是分析、测算和判断房地产的价值并提出相关专业意见，为土地使用权出让、转让和房地产买卖、抵押、征收征用补偿、损害赔偿、课税、租赁、保险等提供价值参考依据。
18房地产估价活动主要由房地产估价师来完成，房地产估价通常要求（ ）。
A．公正、公平、公开
B．独立、客观、公正
C．平等、主观、公正
D．独立、主观、公开【答案】B【解析】房地产估价通常要求独立、客观、公正。房地产估价活动主要由房地产估价师来完成。从事房地产估价活动需要扎实的估价专业知识、丰富的估价实践经验和良好的职业道德。
19下列房地产服务活动中，不属于房地产经纪活动的是（ ）。
A．尾盘销售代理
B．承接物业服务
C．房屋租赁代理
D．房屋买卖代理【答案】B【解析】房地产经纪业主要是帮助房地产出售者、出租人寻找到房地产的购买者、承租人，或者帮助房地产的购买者、承租人寻找到其欲购买、承租的房地产，是房地产市场运行的润滑剂。房地产经纪活动主要与房屋销售、租赁、买卖有关，与物业服务无关。
20在成熟的房地产市场中，（ ）居于房地产业的主体地位。
A．房地产租赁经营业
B．房地产开发经营业
C．房地产经纪业
D．房地产咨询业【答案】C【解析】房地产经纪业主要是帮助房地产出售者、出租人寻找到房地产的购买者、承租人，或者帮助房地产的购买者、承租人寻找到其欲购买、承租的房地产，是房地产市场运行的润滑剂。在成熟的房地产市场中，房地产经纪业居房地产业的主体地位。
21关于房地产经纪活动，下列说法错误的是（ ）。
A．从事房地产经纪活动需要一定的专业知识、经验和较好的信誉
B．房地产经纪业是知识密集和技术密集的行业
C．房地产市场逐步由新建商品房买卖为主转变为存量房买卖和租赁为主
D．房地产业将逐步由房地产开发经营为主转变为房地产经纪等房地产服务为主【答案】B【解析】房地产经纪活动由房地产经纪人员来完成，房地产经纪机构主要是为房地产经纪人员提供平台和品牌。从事房地产经纪活动需要一定的专业知识、经验和较好的信誉。房地产经纪业是知识密集和劳动密集的行业。随着我国房地产市场逐步由新建商品房买卖为主转变为存量房买卖和租赁为主，房地产业将逐步由房地产开发经营为主转变为房地产经纪等房地产服务为主。在成熟的房地产市场中，房地产经纪业居房地产业的主体地位。
22（ ）是房地产所有者将其所有的房地产交给消费者使用，并向消费者收取租金的行业。
A．房地产开发经营业
B．房地产咨询业
C．房地产经纪业
D．房地产租赁经营业【答案】D【解析】房地产租赁经营业是房地产所有者或经营者将其所有或经营的房地产交给消费者使用，并向消费者收取租金而开展房地产租赁经营活动的行业。
二、多项选择题（每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意）
1房地产服务业包括（ ）。[2010年真题]
A．房地产开发经营业
B．物业管理业
C．房地产经纪业
D．房地产咨询业
E．房地产估价业【答案】BCDE【解析】房地产业主要包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、房地产租赁经营和其他房地产活动。其中，房地产租赁经营、物业管理和房地产中介服务合称房地产服务业；房地产中介服务又分为房地产咨询、房地产估价和房地产经纪。
2房地产咨询业务包括（ ）等。[2011年真题]
A．房地产市场调查研究
B．房屋安全质量鉴定
C．房屋阳光权纠纷损害赔偿估价
D．房地产投资可行性研究
E．房地产开发项目策划【答案】ADE【解析】房地产咨询业主要是为有关房地产活动的当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面的顾问服务，现实中的具体业务有接受当事人的委托进行房地产市场调查研究、房地产投资项目可行性研究、房地产开发项目策划等。
3房地产业兼有（ ）等多种性质，属于第三产业。
A．经营
B．监督
C．生产
D．管理
E．服务【答案】ACDE【解析】房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业，包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、房地产租赁经营和其他房地产活动。房地产业兼有生产（开发）、经营、服务和管理等多种性质，属于第三产业。
4关于房地产业的作用，以下理解正确的有（ ）。
A．改善人民的住房条件
B．优化产业结构，吸引外资
C．增加政府财政收入
D．利于房价的增长
E．带动建筑、化工等相关产业发展【答案】ABCE【解析】房地产业是国民经济的支柱产业，两者相互依存、相互促进。房地产业的重要作用体现在：①可以为国民经济的发展提供重要的物质条件；②房地产业关联度高，带动力强，可以带动建筑、建材、化工、轻工、电器等相关产业的发展；③可以改善人民的住房条件和生活环境；④可以加快旧城改造和城市基础设施建设，改变落后的城市面貌；⑤有利于优化产业结构，改善投资硬环境，吸引外资，加快改革开放的步伐；⑥可以扩大就业；⑦可以增加政府财政收入。
5房地产开发经营业具有（ ）等特点。
A．单件性
B．周期短
C．风险低
D．带动力强
E．产业关联度高【答案】ADE【解析】房地产开发经营业主要是取得待开发房地产特别是土地，然后进行基础设施建设、场地平整等土地开发或者房屋建设，再转让开发完成后的土地、房地产开发项目或者销售、出租建成后的房屋。房地产开发经营业具有单件性、投资大、周期长、风险高、回报率高、附加值高、产业关联度高、带动力强等特点。房地产开发企业的收入具有不连续性。
6房地产估价业主要是（ ）房地产的价值并提出相关专业意见。
A．测算
B．调整
C．分析
D．提高
E．判断【答案】ACE【解析】房地产估价业主要是分析、测算和判断房地产的价值并提出相关专业意见，为土地使用权出让、转让和房地产买卖、抵押、征收征用补偿、损害赔偿、课税等提供价值参考依据。
7从事房地产估价活动需要具有（ ）。
A．独立的估价环境
B．扎实的估价专业知识
C．特殊的估价方法
D．丰富的估价实践经验
E．良好的职业道德【答案】BDE【解析】房地产估价活动主要由房地产估价师来完成。从事房地产估价活动需要扎实的估价专业知识、丰富的估价实践经验和良好的职业道德。房地产估价业是知识密集型行业。
第二节 房地产经纪相关法规政策体系
一、单项选择题（每题的备选答案中只有1个最符合题意）
1下列交易形式中，不属于我国《城市房地产管理法》规定的房地产交易形式的是（ ）。[2010年真题]
A．房地产转让
B．房地产典当
C．房地产抵押
D．房屋租赁【答案】B【解析】房地产交易关系是指参与房地产买卖、租赁、抵押等房地产交易行为的各方当事人在房地产交易过程中产生的法律关系，主要包括：①房地产开发企业对特定房地产拥有的所有权关系；②开发企业或所有权人将房地产出售给他人时所形成的转让关系；③房地产权利人将房地产出租或抵押给他人所形成的租赁关系或抵押关系。
2下列法律中，具有最高法律效力的是（ ）。[2011年真题]
A．《宪法》
B．《物权法》
C．《合同法》
D．《民法通则》【答案】A【解析】《宪法》是国家的根本大法，具有最高的法律效力，无论是房地产立法或执法都必须遵循宪法规定的原则。
3全国人大常委会审议通过的法律的效力低于（ ）。[2008年真题]
A．部门规章
B．司法解释
C．行政法规
D．宪法【答案】D【解析】房地产法规政策体系是指各种不同层面的调整房地产法律关系的规范性法律文件，由现行有效的房地产法律、行政法规、部门规章、地方性法规、地方性规章构成，按照一定的内在联系而组成的一整套有机、统一、完整的体系。其中，全国人民代表大会及其常务委员会颁布的法律，其效力仅次于宪法，是房地产法律体系的重要组成部分，是制定有关房地产法规、规章的依据和基础。
4《城市房地产开发经营管理条例》属于（ ）。[2011年真题]
A．法律
B．行政法规
C．地方性法规
D．行政规章【答案】B【解析】房地产法规政策体系由现行有效的房地产法律、行政法规、部门规章、地方性法规、地方性规章构成。其中，房地产行政法规是以国务院令形式颁布的，主要有《城市房地产开发经营管理条例》《国有土地上房屋征收与补偿条例》《物业管理条例》《中华人民共和国土地管理法实施条例》《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》《住房公积金管理条例》《不动产登记暂行条例》等。
5《商品房屋租赁管理办法》属于（ ）。[2012年真题]
A．法律
B．行政法规
C．地方性法规
D．部门规章【答案】D【解析】房地产法规政策体系由现行有效的房地产法律、行政法规、部门规章、地方性法规、地方性规章构成。其中，部门规章规定的事项应当属于执行法律或者国务院的行政法规、决定、命令的事项，其名称可以是“规定”“办法”和“实施细则”等。《商品房屋租赁管理办法》属于部门规章。
6下列司法机关中，有权作出司法解释的是（ ）。[2012年真题]
A．基层人民检察院
B．中级人民法院
C．高级人民检察院
D．最高人民法院【答案】D【解析】最高人民法院的司法解释是指最高人民法院在审理房地产案件中，会对房地产领域的有关问题进行解释，或者对疑难问题进行研究并就此发布指导性文件，如最高人民法院《关于贯彻执行继承法若干问题的意见》《关于适用婚姻法若干问题的解释（二）（三）》《关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等，也是我国房地产法律体系的组成部分。
7下列不属于房地产法律的调整对象的是（ ）。
A．房地产交易关系
B．物业管理关系
C．房地产行政管理关系
D．一般民事关系【答案】D【解析】房地产法律有着特定的调整对象，既不是调整一般的民事关系，也不是调整普通的商品交易关系，它调整的是与房地产开发、交易和物业管理有关的各种社会关系。具体地说，房地产法律的调整对象包括：①房地产开发关系；②房地产交易关系；③物业管理关系；④房地产行政管理关系；⑤住房保障法律关系等。
8主要内容为获得土地使用权及在获得土地使用权的土地上建造房屋的房地产法的调整对象是（ ）。
A．房地产开发关系
B．物业管理关系
C．房地产行政管理关系
D．房地产交易关系【答案】A【解析】房地产开发关系是指房地产开发企业依法取得建设用地使用权并进行基础设施建设、建造房屋过程中产生的法律关系，包括两方面的内容：①获得建设用地使用权；②在获得建设用地使用权的土地上建造房屋。
9下列关系中，其主体法律地位不平等，是管理与被管理关系的是（ ）。
A．房地产开发关系
B．房地产交易关系
C．物业管理关系
D．房地产行政管理关系【答案】D【解析】房地产行政管理关系是指房地产行政主管部门依据法律规定对房地产市场实施管理、监督、检查时发生的法律关系。这种法律关系的典型特征是其主体法律地位的不平等，是管理与被管理的关系。
10公共租赁住房租金原则上按照（ ）同地段、同类型住房市场租金水平确定。
A．适当高于
B．适当低于
C．等于
D．略高于【答案】B【解析】租赁型保障房采取市场租金、分档补贴的运作模式，同时在保障对象承租保障房满一定条件的前提下可以购买承租的保障性住房。各地要结合本地区经济发展水平、财政承受能力、住房市场租金水平、建设与运营成本、保障对象支付能力等因素，进一步完善公共租赁住房的租金定价机制，动态调整租金。具体来说，公共租赁住房租金原则上按照适当低于同地段、同类型住房市场租金水平确定。
11关于《宪法》的相关规定，下列叙述错误的是（ ）。
A．城市的土地属于国家所有
B．农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于个人所有
C．任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地
D．宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有【答案】B【解析】《宪法》规定，城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。
12《宪法》规定，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行（ ）并给予补偿。
A．没收
B．没收或者征收
C．没收或者征用
D．征收或者征用【答案】D【解析】《宪法》对土地征收、征用及利用作了原则性规定，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿，一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地。
13（ ）使房地产领域涉及的权属界定有了明确的法律依据。
A．《物权法》
B．《土地管理法》
C．《城乡规划法》
D．《城市房地产管理法》【答案】A【解析】颁布《物权法》的目的是为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权。《物权法》使房地产领域涉及的权属界定、物权保护有了明确的法律依据，是保障房地产市场健康运行的重要法律基础。
14《物业管理条例》属于（ ）。
A．行政法规
B．政府规章
C．部门规章
D．国家强制标准【答案】A【解析】房地产法规政策体系由现行有效的房地产法律、行政法规、部门规章、地方性法规、地方性规章构成。其中，房地产行政法规是以国务院令形式颁布的，主要有《城市房地产开发经营管理条例》《国有土地上房屋征收与补偿条例》《物业管理条例》《土地管理法实施条例》《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》《住房公积金管理条例》《不动产登记暂行条例》等。
15我国行政法规的颁布机关是（ ）。
A．国务院
B．国务院组成部门
C．有立法权的地方人民代表大会
D．有立法权的地方人民代表大会常务委员会【答案】A【解析】房地产行政法规是以国务院令形式颁布的，主要有《城市房地产开发经营管理条例》《国有土地上房屋征收与补偿条例》《物业管理条例》《土地管理法实施条例》《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》《住房公积金管理条例》《不动产登记暂行条例》等。
二、多项选择题（每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意）
1我国《城市房地产管理法》调整的是与（ ）有关的各种社会关系。[2011年真题]
A．房地产信息
B．房地产开发
C．房地产贷款
D．房地产交易
E．房地产登记管理【答案】BDE【解析】《城市房地产管理法》以城市规划为依据，对如何取得国有土地使用权，如何进行房地产开发、房地产交易和房地产权属登记管理等作出具体规定。该法是我国第一部全面规范房地产开发用地、房地产开发建设、房地产交易、房地产登记管理的大法，是房地产业立法、执法和管理的主要依据。
2下列房地产法律、法规中，属于房地产行政法规的有（ ）。[2012年真题]
A．《物业管理条例》
B．《城市房地产管理法》
C．《土地管理法实施条例》
D．《商品房销售管理办法》
E．《安徽省城市房地产交易条例》【答案】AC【解析】房地产法规政策体系由现行有效的房地产法律、行政法规、部门规章、地方性法规、地方性规章构成。其中，房地产行政法规是以国务院令形式颁布的，主要有《城市房地产开发经营管理条例》《国有土地上房屋征收与补偿条例》《物业管理条例》《土地管理法实施条例》《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》《住房公积金管理条例》《不动产登记暂行条例》等。B项属于房地产法律；D项属于房地产部门规章；E项属于房地产地方性法规。
3房地产法律调整对象包括（ ）关系。[机考真题]
A．物业管理
B．房地产开发
C．施工管理
D．房地产交易
E．房地产行政管理【答案】ABDE【解析】房地产法律有着特定的调整对象，既不是调整一般的民事关系，也不是调整普通的商品交易关系，它调整的是与房地产开发、交易和物业管理有关的各种社会关系，具体地说，房地产法律的调整对象包括：①房地产开发关系；②房地产交易关系；③物业管理关系；④房地产行政管理关系；⑤住房保障法律关系等。
4在住房保障法律关系中，政府是通过（ ）方式解决低收入家庭的住房困难。
A．配租保障性住房
B．发放合适房源
C．配售保障性住房
D．全额贷款购房
E．发放租赁补贴【答案】ACE【解析】住房保障法律关系，是指政府通过配租、配售保障性住房或者发放租赁补贴等方式，以解决城镇中低收入家庭和个人的住房困难，实现住有所居过程中所产生的行政法律关系与民事法律关系的总称。
5房地产法律的调整对象中，房地产交易关系主要包括（ ）。
A．开发企业与其他人的管理与被管理关系
B．房地产权利人将房地产出租给他人所形成的租赁关系
C．开发企业或所有权人将房地产出售给他人时所形成的转让关系
D．房地产权利人将房地产抵押给他人所形成的抵押关系
E．房地产开发企业对特定房地产拥有的所有权关系【答案】BCDE【解析】房地产交易关系是指参与房地产买卖、租赁、抵押等房地产交易行为的各方当事人在房地产交易过程中产生的法律关系，主要包括：①房地产开发企业对特定房地产拥有的所有权关系；②开发企业或所有权人将房地产出售给他人时所形成的转让关系；③房地产权利人将房地产出租或抵押给他人所形成的租赁关系或抵押关系。
6住房保障法律关系涉及的重点问题包括（ ）。
A．保障方式
B．房源筹集
C．客源筹集
D．租赁型保障房运作模式
E．产权型保障房运作模式【答案】ABDE【解析】在住房保障法律关系中涉及的重点问题包括：①保障对象；②保障方式；③房源筹集；④租赁型保障房运作模式；⑤产权型保障房运作模式；⑥准入、退出。
7全国人民代表大会及其常务委员会颁布的有关房地产的专门法律有（ ）。
A．《城市房地产管理法》
B．《土地管理法》
C．《土地管理法实施条例》
D．《住房公积金管理条例》
E．《城市房地产转让管理规定》【答案】AB【解析】全国人民代表大会及其常务委员会颁布的法律，这些法律效力仅次于宪法，是房地产法律体系的重要组成部分，是制定有关房地产法规、规章的依据和基础。主要有：①《城市房地产管理法》；②与房地产相关的法律，如《物权法》《土地管理法》《城乡规划法》。CD两项属于以国务院令形式颁布的房地产行政法规；E项属于行政规章。
8房地产法规政策体系的主要内容包括（ ）。
A．最高人民法院的司法解释
B．房地产行政法规
C．宪法
D．行政规章
E．地方人民法院的司法解释【答案】ABCD【解析】房地产法规政策体系是指各种不同层次的调整房地产法律关系的规范性法律文件，由现行有效的房地产法律、行政法规、部门规章、地方性法规、地方性规章构成，按照一定的内在联系而组成的一整套有机、统一、完整的体系。从立法层次上看，主要内容包括：①宪法；②房地产法律；③房地产行政法规；④地方性法规；⑤行政规章和规范性文件；⑥最高人民法院的司法解释。
9下列与房地产有关的法律法规中，属于部门规章的有（ ）。
A．《物业管理条例》
B．《中华人民共和国城乡规划法》
C．《房地产经纪管理办法》
D．《不动产登记暂行条例实施细则》
E．《城市房地产抵押管理办法》【答案】CDE【解析】房地产法规政策体系由现行有效的房地产法律、行政法规、部门规章、地方性法规、地方性规章构成。其中，部门规章规定的事项应当属于执行法律或者国务院的行政法规、决定、命令的事项，其名称可以是“规定”“办法”和“实施细则”等。《房地产经纪管理办法》《不动产登记暂行条例实施细则》《城市房地产抵押管理办法》属于部门规章。A项，《物业管理条例》属于房地产行政法规；B项，《中华人民共和国城乡规划法》属于与房地产相关的法律。
三、综合分析题（每小题的备选答案中有1个或1个以上符合题意）（一）
A省B县人民政府为加快城镇住房制度改革进程，根据我国《城市房地产管理法》、A省人民代表大会出台的《A省城镇房地产开发经营管理条例》及A省政府颁布实施的《A省商品房销售管理办法》等法律、法规，出台了《B县城镇职工住房补贴管理暂行办法》《B县城镇商品房预售管理办法》《B县城镇商品房销售管理办法》等一系列规定，全面完善了以经济适用住房为主的住房供应体系，并建立了城镇低收入家庭住房保障制度。为加快经济适用住房建设，2015年3月，该市采取招标方式，选定C房地产开发公司开发建设园林小区经济适用住房建设项目，该经济适用住房项目每平方米成本价中，征地和拆迁补偿费100元。勘察设计和前期工程费200元，建安工程费600元，住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）100元，贷款利息30元。
1我国《城市房地产管理法》属于（ ）。
A．法律
B．地方性法规
C．地方性政府规章
D．规范性文件【答案】A【解析】全国人民代表大会及其常务委员会颁布的法律，其法律效力仅次于宪法，是房地产法律体系的重要组成部分，是制定有关房地产法规、规章的依据和基础。房地产法律包括：①《城市房地产管理法》；②与房地产相关的法律，包括《物权法》《土地管理法》和《城乡规划法》等。
2A省人大出台的《A省城镇房地产开发经营管理条例》属于（ ）。
A．法律
B．地方性政府规章
C．地方性法规
D．规范性文件【答案】C【解析】地方性法规是指有立法权的地方人民代表大会及其常务委员会依据宪法、法律和行政法规的规定，制定的调整本行政区域内房地产法律关系的规范性文件，在本行政区域内有效。
3在上述所列房地产法律、法规和规定中，效力最高的是（ ）。
A．《城市房地产管理法》
B．《A省城镇房地产开发经营管理条例》
C．《A省商品房销售管理办法》
D．《B县城镇职工住房补贴管理暂行办法》【答案】A【解析】房地产法规政策体系是指各种不同层次的调整房地产法律关系的规范性法律文件，由现行有效的房地产法律、行政法规、部门规章、地方性法规、地方性规章构成，按照一定的内在联系而组成的一整套有机、统一、完整的体系。从立法层次上看，主要包括宪法、房地产法律、房地产行政法规、地方性法规、行政规章和规范性文件以及最高人民法院的司法解释。《城市房地产管理法》属于房地产法律；《A省城镇房地产开发经营管理条例》属于地方性法规；《A省商品房销售管理办法》属于地方（省级）政府规章；《B县城镇职工住房补贴管理暂行办法》属于地方（县级）政府规章。因此本题中，A项，《城市房地产管理法》的效力最高。
4在上述所列房地产法律、法规和规定中，效力排第三的是（ ）。
A．《城市房地产管理法》
B．《A省城镇房地产开发经营管理条例》
C．《A省商品房销售管理办法》
D．《B县城镇职工住房补贴管理暂行办法》【答案】C【解析】从立法层次上看，房地产法律体系主要包括宪法、房地产法律、房地产行政法规、地方性法规、行政规章和规范性文件以及最高人民法院的司法解释。《城市房地产管理法》属于房地产法律；《A省城镇房地产开发经营管理条例》属于地方性法规；《A省商品房销售管理办法》属于地方（省级）政府规章；《B县城镇职工住房补贴管理暂行办法》属于地方（县级）政府规章。省级政府制定的地方政府规章的效力高于县级政府制定的地方政府规章，低于地方性法规、低于法律，效力排第三。
5按照规定，C房地产开发公司开发建设园林小区经济适用住房建设项目，其建设用地使用权取得方式应是（ ）。
A．划拨
B．招标出让
C．协议出让
D．拍卖出让【答案】A【解析】《城市房地产管理法》规定，土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。下列建设用地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：①国家机关用地和军事用地；②城市基础设施和公益事业用地；③国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；④法律、行政法规规定的其他用地。经济适用住房的土地使用权全部是划拨供给。
6关于经济适用住房的表述，正确的是（ ）。
A．经济适用住房实质上就是廉租住房
B．用于解决低收入家庭的住房困难
C．经济适用住房土地是划拨取得
D．购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易【答案】BCD【解析】A项，随着房地产业的发展，我国已经逐步建立起以经济适用住房、住房公积金制度、廉租住房为主的住房保障体系，因此，经济适用住房与廉租住房是平行的关系。B项，已经购买经济适用住房的家庭又购买其他住房的，原经济适用住房由政府按规定及合同约定回购。政府回购的经济适用住房，仍应用于解决低收入家庭的住房困难。C项，已购公有住房的土地使用权绝大部分是划拨的，经济适用住房的土地使用权全部是划拨供给。D项，购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。
第三节 相关法规的有关主要规定
一、单项选择题（每题的备选答案中只有1个最符合题意）
1税务机关发现交易双方申报的房地产交易成交价明显低于市场正常价格时，交易双方应当（ ）。[2008年真题]
A．重新申报成交价
B．按照交易双方合同约定的价格缴纳相关税金
C．书面说明成交价偏低的原因
D．按不低于税务机关确认的价格缴纳相关税金【答案】D【解析】房地产管理部门在接到价格申报后，如发现成交价格明显低于市场正常价格，应当及时通知交易双方，并不要求交易双方当事人更改合同约定的成交价格，但交易双方应当按不低于房地产评估价格缴纳了有关税费后，方为其办理房地产交易手续。如果交易双方对房地产评估价格有异议，可以要求重新评估。交易双方对重新评估的价格仍有异议，可以按照法律程序，向人民法院提起诉讼。
2关于房地产成交价格申报制度的说法，正确的是（ ）。[机考真题]
A．应当向价格主管部门如实申报
B．如实申报是交易当事人的法定义务
C．申报价格是缴纳税费的唯一依据
D．房地产经纪人可根据客户意愿灵活填报【答案】B【解析】A项，《城市房地产管理法》规定，国家实行房地产成交价格申报制度。房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者做不实的申报。B项，如实申报房地产成交价格是交易当事人的法定义务，是房地产交易受法律保护的必要条件之一。C项，房地产转让应当以申报的成交价格作为缴纳税费的依据。成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据。D项，房地产经纪人在代办有关交易手续时，应坚持如实申报，不可迁就当事人意愿瞒价申报，避免可能的房地产交易纠纷及由此引发的含税收征管在内的一系列法律责任，防范执业风险。
3除了国家核准的划拨土地以外，凡新增土地改变用途、使用条件或进行市场交易时，均可实行（ ）。
A．有偿、有限期使用
B．有偿、无限期使用
C．无偿、无限期使用
D．无偿、有限期使用【答案】A【解析】《城市房地产管理法》规定，除了国家核准的划拨土地以外，凡新增土地和原使用的土地改变用途或使用条件、进行市场交易等，均实行有偿有限期使用。
4房地产交易的基本制度中，（ ）不仅关系着当事人之间的财产权益，而且也关系着国家的税费收益。
A．房地产成交价格
B．房地产评估价格
C．房地产市场价格
D．房地产销售价格【答案】A【解析】房地产成交价格不仅关系着当事人之间的财产权益，而且也关系着国家的税费收益。因此，加强房地产交易价格管理，对于保护当事人合法权益和保障国家的税费收益，促进房地产市场健康有序的发展，有着极其重要的作用。
5房地产转让合同签订后90日内，当事人应向房地产所在地的（ ）申报成交价格。
A．县级以上地方人民政府建设部门
B．房地产管理部门
C．县级以上地方人民政府规定的部门
D．房地产交易协会【答案】B【解析】《城市房地产转让管理规定》规定，房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格。
6房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的（ ），以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。
A．技术标准和职业道德
B．技术标准和评估程序
C．专业技能和管理水平
D．技术水平和职业道德【答案】B【解析】《城市房地产管理法》规定，国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。基准地价、标定地价和各类房屋重置价格应当定期确定并公布。具体办法由国务院规定。
7下列关于房地产估价的说法，错误的是（ ）。
A．国家实行房地产价格评估制度
B．房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则
C．房地产价格评估人员分为房地产估价师和房地产估价员
D．未取得房地产估价师资格证的人员，不得以房地产估价师的名义从事房地产估价业务【答案】D【解析】D项，房地产估价师是经国家统一考试、执业资格认证，取得房地产估价师执业资格证书，并经注册登记取得房地产估价师注册证的人员。未取得房地产估价师注册证的人员，不得以房地产估价师的名义从事房地产估价业务。
8《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，（ ）应当定期确定并公布。
A．基准地价、标定地价、各类房屋的重置价格
B．基准地价、宗地价格、各类房屋的重置价格
C．宗地价格、标定地价、各类房屋的基准价格
D．基准地价、标定地价、各类房屋的市场价格【答案】A【解析】《城市房地产管理法》规定，国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。基准地价、标定地价和各类房屋重置价格应当定期确定并公布。具体办法由国务院规定。
9由（ ）负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责。
A．国务院
B．国土资源部
C．住房城乡建设部
D．县级以上人民政府房地产登记部门【答案】B【解析】根据国务院建立不动产统一登记的要求，将由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责，基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。房屋产权和交易监管等职责继续由住房城乡建设（房地产）部门承担。
10房地产交易管理机构主要是指由国家设立的从事房地产交易管理的职能部门及其授权的机构，其中不属于房地产交易管理机构的是（ ）。
A．各省、自治区建设厅
B．直辖市房地产管理局
C．房地产市场产权监理处
D．国土资源部【答案】D【解析】房地产交易的管理机构是指履行房地产交易管理职能的政府部门或其授权的机构，包括国务院建设（房地产）行政主管部门，省、自治区、直辖市人民政府建设（房地产）行政主管部门，市、县人民政府建设（房地产）行政主管部门或其授权的机构，如房地产交易管理所、房地产市场管理处、房地产市场产权监理处、房地产交易中心等。
二、多项选择题（每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意）
1下列制度中，属于我国《城市房地产管理法》规定的房地产基本制度的有（ ）。[2011年真题]
A．国有土地有偿有限期使用制度
B．房地产交易强制公证制度
C．房地产成交价格申报制度
D．房地产价格评估制度
E．土地使用权和房屋所有权登记发证制度【答案】ACDE【解析】作为全面规范房地产开发建设、房地产交易、房地产登记等行为的大法，《城市房地产管理法》确立了一系列重要制度和房地产行政管理体制：①国有土地有偿、有限期使用制度；②房地产成交价格申报制度；③房地产价格评估制度；④房地产价格评估人员资格认证制度；⑤土地使用权和房屋所有权登记发证制度；⑥房地产行政管理体制。
2房地产权利人发生下列（ ）行为时，应当向房屋所在地县级以上地方人民政府房地产管理部门如实申报成交价格。
A．房地产转让
B．抵押权人依法处分抵押房地产
C．房地产出租
D．房地产赠与
E．房地产遗赠【答案】AB【解析】房地产权利人转让房地产、房地产抵押权人依法处分抵押房地产，应当向房屋所在地县级以上地方人民政府房地产管理部门如实申报成交价格。这一规定改变了原来计划经济体制下价格由国家确定或审批的管理模式，实行交易双方自愿成交定价，向房地产管理部门申报价格的制度。
3房地产价格评估时，应当以（ ）为基础，并参照当地的市场价格进行评估。
A．最低地价
B．最高地价
C．基准地价
D．标定低价
E．重置价格【答案】CDE【解析】《城市房地产管理法》规定，国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。
4不动产统一登记的“四统一”包括（ ）。
A．登记机构
B．登记簿册
C．登记依据
D．登记人员
E．信息平台【答案】ABCE【解析】根据国务院建立不动产统一登记的要求，将由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责，基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。房屋产权和交易监管等职责继续由住房城乡建设（房地产）部门承担。
5房地产交易管理是指政府及其房地产交易的管理部门、其他相关部门以（ ）手段，对房地产交易活动行使的指导、监督等管理活动。
A．法律的
B．行政的
C．经济的
D．专业的
E．控制的【答案】ABC【解析】房地产经纪业务主要涉及房地产交易。房地产交易管理是指政府及其房地产交易管理部门、其他相关部门以法律的、行政的、经济的手段，对房地产交易活动行使的指导、监督等管理活动，是房地产市场管理的重要内容。
6市、县房地产交易管理机构的主要工作任务是（ ）。
A．办理房地产交易、鉴证及权属转移初审手续
B．为房地产交易提供洽谈协议、交流信息、展示行情等各种服务
C．协助财政、税务部门征收与房地产交易有关的税款
D．制定颁发房地产行业规范性文件
E．整顿和规范房地产交易秩序【答案】ABCE【解析】市、县房地产交易管理机构的主要工作任务是：①执行国家有关房地产交易管理的法律法规、部门规章，并制定具体实施办法；②整顿和规范房地产交易秩序，对房地产交易、经营等活动进行指导和监督，查处违法行为，维护当事人的合法权益；③办理房地产交易、鉴证及权属转移初审手续；④协助财政、税务部门征收与房地产交易有关的税款；⑤为房地产交易提供洽谈协议、交流信息、展示行情等各种服务；⑥建立定期的市场交易信息发布制度，为政府宏观决策和正确引导市场发展服务。
第二章 房地产基本制度与房地产权利
第一节 我国土地基本制度
一、单项选择题（每题的备选答案中只有1个最符合题意）
1国有土地所有权由（ ）代表国家行使。
A．国土资源部
B．地税局
C．国务院
D．省级人民政府【答案】C【解析】土地的全民所有制具体采取的是国家所有制的形式，该种所有制的土地被称为国家所有土地，简称国有土地，其所有权由国家代表全体人民行使，具体又由国务院代表国家行使。《土地管理法》第二条规定，全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。
2我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和（ ）。
A．私有制
B．国家所有制
C．个人所有制
D．劳动群众集体所有制【答案】D【解析】我国现行土地所有制的性质为社会主义公有制，其形式有两种，分别是全民所有制和劳动群众集体所有制。土地公有制是我国土地制度的基础和核心，也是我国社会主义制度的重要经济基础。
3原则上，土地登记由土地所在地的（ ）不动产登记机构办理。
A．市级人民政府
B．县级人民政府
C．国务院
D．省级人民政府【答案】B【解析】根据《不动产登记暂行条例》，土地登记由土地所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的土地登记。跨县级行政区域的土地登记，由所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办理。不能分别办理的，由所跨县级行政区域的不动产登记机构协商办理；协商不成的，由共同的上一级人民政府不动产登记主管部门指定办理。
4根据土地利用总体规划，将土地用途分为（ ）、建设用地和未利用土地。
A．农用地
B．工业用地
C．商业用地
D．居民用地【答案】A【解析】根据土地利用总体规划，将土地用途分为农用地、建设用地和未利用土地。土地用途管制的核心是不能随意改变农用地的用途。农用地转用须经有批准权的人民政府核准。控制建设用地总量，严格限制农用地转为建设用地。
5土地用途管制的核心是（ ）。
A．确保各类型用地最大化利用
B．不能随意改变农用地的用途
C．监督土地的合理使用
D．控制建设用地总量【答案】B【解析】根据土地利用总体规划，将土地用途分为农用地、建设用地和未利用土地。土地用途管制的核心是不能随意改变农用地的用途。农用地转用须经有批准权的人民政府核准。控制建设用地总量，严格限制农用地转为建设用地。
二、多项选择题（每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意）
1下列土地中，属于集体所有的是（ ）。[机考真题]
A．宅基地
B．自留地
C．自留山
D．城市市区土地
E．国家依法征收的土地【答案】ABC【解析】《宪法》规定，城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。
2下列关于我国土地所有制的表述中，错误的有（ ）。
A．我国实行土地的社会主义公有制
B．国有土地所有权由土地管理部门代表国家行使
C．城市市区的土地属于国家所有
D．农村宅基地属于集体所有
E．森林、山岭、草原都属于国家所有【答案】BE【解析】B项，土地的全民所有制具体采取的是国家所有制的形式，该种所有制的土地被称为国家所有土地，简称国有土地，其所有权由国家代表全体人民行使，具体又由国务院代表国家行使。E项，国有土地的范围如下：①城市市区的土地；②农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；③国家依法征收的土地；④依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；⑤农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；⑥因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。宅基地和自留地、自留山，属于集体所有。
3我国土地管理基本制度包括（ ）。
A．土地登记制度
B．集体土地有限期使用制度
C．国有土地有偿有限期使用制度
D．土地用途管制制度
E．耕地保护制度【答案】ACDE【解析】土地管理基本制度包括：①土地登记制度。土地登记是指不动产登记机构依法将土地权利及相关事项在不动产登记簿上予以记载的行为。②国有土地有偿有限期使用制度。③土地用途管制制度。根据土地利用总体规划，将土地用途分为农用地、建设用地和未利用土地。④耕地保护制度。十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。
4根据土地利用总体规划，土地用途包括（ ）。
A．农用地
B．城市用地
C．建设用地
D．公益用地
E．未利用土地【答案】ACE【解析】根据土地利用总体规划，将土地用途分为农用地、建设用地和未利用土地。土地用途管制的核心是不能随意改变农用地的用途。农用地转用须经有批准权的人民政府核准。控制建设用地总量，严格限制农用地转为建设用地。
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