作者：编辑部
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二手房买卖的付款方式试读：
【解决路径】
1.和解。和解是指双方当事人在自愿互谅的基础上，协商解决已经发生的争议并达成和解协议的纠纷解决方式。它是当事人自力救济的方式之一。是指双方当事人通过口头或书面的形式进行协商，互相妥协和让步，最终解决争议的一种方式。和解解决纠纷最大的优点就是直接、高效、成本低，但和解所达成的协议不具有强制执行力。如果出现了一方反悔的情况，另一方不能直接依据和解协议请求法院强制执行，而只能再行和解、调解、仲裁或向人民法院起诉。
2.调解。调解是指争议双方或多方当事人，在人民法院、人民调解委员会及有关组织主持下，对争议的实体问题自愿进行协商，通过第三方教育疏导，促成各方达成协议、解决纠纷的一种方式。依据《人民调解法》的规定，人民调解委员会是依法设立的调解民间纠纷的群众性组织。人民调解委员会在当事人自愿、平等的基础上进行调解。经人民调解委员会调解达成的调解协议，具有法律约束力，当事人应当按照约定履行。商品房买卖纠纷当事人之间就调解协议的履行或者调解协议的内容发生争议的，一方当事人可以向人民法院提起诉讼。
3.仲裁。仲裁是指当事人在纠纷发生之前或者发生之后，依据他们之间订立的仲裁条款或者仲裁协议，自愿将纠纷提交给双方选定的仲裁机构，并愿意受该仲裁机构所做裁判的约束，以解决争议的一种方式。我国《仲裁法》第4条规定，当事人采用仲裁方式解决纠纷，应当双方自愿，达成仲裁协议。没有仲裁协议，一方申请仲裁的，仲裁委员会不予受理。
4.诉讼。诉讼是指纠纷一方当事人通过向具有管辖权的法院起诉另一方当事人，以解决争议的一种纠纷解决方式。它是一种公力救济方式，具有国家强制性和权威性，是当事人维权的最后一道屏障。当一方当事人不履行义务时，另一方当事人可以依据判决书直接向法院申请强制执行，从而保障了纠纷的彻底解决。另外，法院还可以依据双方当事人的意愿，结合案件的具体情况，随时对案件进行调解。经过法院调解达成协议的案件，一般由法院审查认可制作调解书，调解书送达后，具有与生效判决同等的法律效力。
当事人应该选择有管辖权的法院进行诉讼。房屋属于不动产，依据我国《民事诉讼法》的相关规定，因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地的人民法院专属管辖。另外，《民事诉讼法》第24条规定，因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。那么，当购房者遇上商品房买卖合同纠纷时，也可以到开发商所在地或者合同履行地的人民法院进行起诉。
1.按揭办不成，购房合同的处理
【分析解答】
在二手房交易中，如果需要采用按揭方式进行付款的，买卖双方最好在合同中对是否能够从银行成功贷款作出特别约定，明确如当买方无法从银行成功贷款时，买方是需要继续贷款直至成功，还是自筹资金补足相关款项，还是可以选择解除合同而不承担违约责任，防止因约定不明而出现不必要的纠纷。
【基本案情】
2009年7月11日，买卖双方签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定卖方将其名下位于海淀区中关村南路上的一套房出售给买方，总房价300万元，首付100万元，余款200万元向商业银行申请按揭。该合同明确约定：买方在签订本合同之日起20天内，将首付款100万元支付给房主，其余款项200万元支付方式由买方向银行申请贷款。买方在接到银行通知后，必须在3天内与银行签订个人住房贷款抵押合同，如逾期，按违约条款追究违约责任，申请银行贷款的有关费用由买方承担。买方如果逾期支付房款，须向对方支付违约金20万元，合同终止，将房屋退还。如果房主的实际经济损失超过收到的违约金，买方还要据实赔偿。后来由于银行不批准贷款，致使双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》无法履行。现在卖方要求买方要么继续自筹资金支付其余200万元来履行合同，要么支付违约金20万元退房解除合同。其理由很简单，贷不到房款那是你买方的事，不能自筹资金支付余款就得支付违约金。双方因此发生纠纷，买方根据合同中的条款提起诉讼，要求解除合同并退回首期款100万元。
法院经审理认为：本案中买家在主观上没有违约的意见表示，也没有违约的行为，因此不能追究其违约责任。由于双方没有约定银行不予办理按揭后的处理办法，造成买卖双方签订的合同在客观上不能履行，而不能办理银行按揭不能归责于买卖双方任何一方，因此，应当予以解除。本案裁决最后参照了最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第23条认定造成按揭失败并不是由于买卖双方任何一方的原因，合同应予解除，卖家将首期房款100万元及利息退回给买家。
试读结束[说明：试读内容隐藏了图片]