作者：编辑部
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二手房买卖合同条款问题试读：
【解决路径】
1.和解。和解是指双方当事人在自愿互谅的基础上，协商解决已经发生的争议并达成和解协议的纠纷解决方式。它是当事人自力救济的方式之一。是指双方当事人通过口头或书面的形式进行协商，互相妥协和让步，最终解决争议的一种方式。和解解决纠纷最大的优点就是直接、高效、成本低，但和解所达成的协议不具有强制执行力。如果出现了一方反悔的情况，另一方不能直接依据和解协议请求法院强制执行，而只能再行和解、调解、仲裁或向人民法院起诉。
2.调解。调解是指争议双方或多方当事人，在人民法院、人民调解委员会及有关组织主持下，对争议的实体问题自愿进行协商，通过第三方教育疏导，促成各方达成协议、解决纠纷的一种方式。依据《人民调解法》的规定，人民调解委员会是依法设立的调解民间纠纷的群众性组织。人民调解委员会在当事人自愿、平等的基础上进行调解。经人民调解委员会调解达成的调解协议，具有法律约束力，当事人应当按照约定履行。商品房买卖纠纷当事人之间就调解协议的履行或者调解协议的内容发生争议的，一方当事人可以向人民法院提起诉讼。
3.仲裁。仲裁是指当事人在纠纷发生之前或者发生之后，依据他们之间订立的仲裁条款或者仲裁协议，自愿将纠纷提交给双方选定的仲裁机构，并愿意受该仲裁机构所做裁判的约束，以解决争议的一种方式。我国《仲裁法》第4条规定，当事人采用仲裁方式解决纠纷，应当双方自愿，达成仲裁协议。没有仲裁协议，一方申请仲裁的，仲裁委员会不予受理。
4.诉讼。诉讼是指纠纷一方当事人通过向具有管辖权的法院起诉另一方当事人，以解决争议的一种纠纷解决方式。它是一种公力救济方式，具有国家强制性和权威性，是当事人维权的最后一道屏障。当一方当事人不履行义务时，另一方当事人可以依据判决书直接向法院申请强制执行，从而保障了纠纷的彻底解决。另外，法院还可以依据双方当事人的意愿，结合案件的具体情况，随时对案件进行调解。经过法院调解达成协议的案件，一般由法院审查认可制作调解书，调解书送达后，具有与生效判决同等的法律效力。
当事人应该选择有管辖权的法院进行诉讼。房屋属于不动产，依据我国《民事诉讼法》的相关规定，因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地的人民法院专属管辖。另外，《民事诉讼法》第24条规定，因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。那么，当购房者遇上商品房买卖合同纠纷时，也可以到开发商所在地或者合同履行地的人民法院进行起诉。
1.避免二手房合同出现问题的方法
【分析解答】
近年来因房地产市场的火暴，导致房价大幅飙升，从而导致出卖方在签订转让协议后违约的情况急剧增加。类似于本案的二手房买卖合同纠纷，买受方能够过户的尽早过户，对于预购房的，买受方可以申请对系争房屋进行诉讼保全，以防止出售方恶意将房屋再转让给第三方的情况发生。
【基本案情】
张某于2008年10月3日与北京某房地产开发公司签署《北京市商品房预售合同》，约定张某购买位于北京海淀区某小区房屋一套，交付时间为2009年10月8日，并办理了预售登记。2009年5月张某与北京某中介公司签订《房地产居间出售合同》：约定委托中介公司出售上述房屋。同年6月张某在中介公司的服务下与孙小姐签订了《房屋买卖协议》，孙小姐以120万元的价格向张某购买上述房屋，孙小姐于签订合同当日将首付款12万元暂存到中介公司，中介公司在3日内将该款项交给张某，张某于开发商通知交房之日付清所有房款，并通知孙小姐办理过户手续，办理过户手续当日孙小姐将剩余房款支付给张某，如有任何一方，未按协议约定全面履行相应的义务，且逾期达15日，则守约方有权单方面终止协议，违约方应向守约方按照首付款数额支付违约金。签约当日，孙小姐交纳首付房款12万元及中介费1万元，中介公司出具收条。但就在签约后的第二天，张某向中介方出具说明书，载明：本人不出售系争房屋，不再前往中介方领取首付款，现同意中介方将上述房款退还给孙小姐。经多方核实，张某以140万元的价格将房屋已经卖给了周某。无奈之下，孙小姐将张某告上法庭，要求归还首付款12万元及违约金12万元。张某辩称诉争房屋系期房，不允许买卖，双方签订的《房屋买卖协议》无效，同时约定的违约金过高，不同意孙小姐的诉讼请求。
法院认为：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案双方所签订的《房屋买卖协议》系双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效，双方均应按约全面切实履行。被告关于协议无效的抗辩理由不能成立。被告拒绝领取首付款并将系争房屋再次转让，致使协议无法继续履行，故其行为已构成违约，依法应承担相应违约责任，判决被告支付原告违约金12万元。
试读结束[说明：试读内容隐藏了图片]