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房地产估价师《房地产开发经营与管理》过关必做习题集（含历年真题）试读：
第一部分 章节习题及详解
第一章 房地产投资及其风险
第一节 投资与房地产投资一、单项选择题（每题的备选答案中只有1个最符合题意）
1房地产投资分为土地开发投资、房地产开发投资和房地产经营投资，是按照（ ）的不同进行划分的。[2017年真题]
A．物业用途类型
B．投资对象存在形式
C．房地产投资主体
D．房地产业经济活动类型【答案】D【解析】房地产投资可以根据不同的标准进行分类，不同投资类型既相互联系又有一定的区别。根据房地产业经济活动类型的不同，可以将房地产投资划分为从事土地开发活动的土地开发投资、从事各类房屋开发活动的房地产开发投资和从事各类房地产出租经营活动的房地产经营投资。
2与购买股票相比，部分投资者更愿意投资房地产的主要原因是（ ）。[2016年真题]
A．房地产投资更易变现
B．房地产投资所需资金少
C．房地产投资收益更高
D．房地产能保值增值【答案】D【解析】从投资者的角度看，由于房地产投资具有收益、保值、增值和消费四个方面的特性，投资者可以通过房地产投资，获得经常性的租金收入和资本增值，降低其投资组合的总体风险，抵御通货膨胀的影响。因此，房地产投资通常被投资者视为进行财富积累、实现财富价值最大化的重要途径，部分投资者更愿意投资房地产。
3每宗房地产的市场价值不同，是因为房地产具有（ ）。[2016、2015、2010年真题]
A．用途广泛性
B．异质性
C．弱流动性
D．长寿命性【答案】B【解析】房地产投资区别于其他类型投资的重要特性有不可移动性、异质性和弱流动性。其中，异质性是房地产的重要特性，市场上没有两宗完全相同的房地产。房地产的异质性也导致每宗房地产在市场上的地位和价值不可能一致。
4房地产投资收益受周边环境影响较大的主要原因，是房地产投资具有（ ）。[2014、2013、2009年真题]
A．依赖专业管理
B．效益外溢和转移
C．异质性明显
D．变现性较差【答案】B【解析】房地产投资的特性包括：①区位选择异常重要；②适于进行长期投资；③需要适时的更新改造；④易产生资本价值风险；⑤变现性差；⑥易受政策影响；⑦依赖专业管理；⑧存在效益外溢和转移。其中，存在效益外溢和转移是指房地产投资收益状况受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响。政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资，能显著提高附近房地产的市场价值和收益水平。
5对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起，在正常市场和正常运营状态下，净收益大于零的持续时间称为（ ）。[2012、2009年真题]
A．设计寿命
B．经济寿命
C．法定寿命
D．自然寿命【答案】B【解析】房地产同时具有经济寿命和自然寿命。经济寿命是指地上建筑物对房地产价值持续产生贡献的时间周期。对于收益性房地产来说，其经济寿命就是从地上建筑物竣工之日开始，在正常市场和运营状态下，出租经营收入大于运营费用，即净收益大于零的持续时间。自然寿命是指从地上建筑物竣工之日开始，到建筑物的主要结构构件和设备因自然老化或损坏而不能继续保证建筑物安全使用为止的持续时间。
6关于房地产投资特性的说法，错误的是（ ）。[2011年真题]
A．区位选择异常重要
B．不易产生资本价值风险
C．存在效益外溢
D．易受政策影响【答案】B【解析】受制于房地产的不可移动性、异质性和弱流动性等特性，形成了房地产投资区别于其他类型投资的重要特性。房地产投资的特性有：①区位选择异常重要；②适于进行长期投资；③需要适时的更新改造；④易产生资本价值风险；⑤变现性差；⑥易受政策影响；⑦依赖专业管理；⑧存在效益外溢和转移。
7房地产投资适合作为一种长期投资。关于其原因分析，错误的是（ ）。[2011年真题]
A．土地不会毁损
B．地上建筑物有耐久性
C．变现性差
D．土地使用权年限较长【答案】C【解析】房地产投资非常适合作为一种长期投资的原因有：①土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在40年以上，而且拥有该权益的期限还可以依法延长；②地上建筑物及其附属物具有很好的耐久性。C项，变现性差是指房地产投资在短期内无损变现的能力差，这与房地产资产的弱流动性特征密切相关，是房地产投资的特性之一。
8一般来说，与长期投资相比，短期投资（ ）。[2010年真题]
A．风险较大
B．收益率较高
C．流动性较好
D．投资回收期较长【答案】C【解析】短期投资是指预期在短期（通常是一年内）能收回的投资，其特点是资金周转快，流动性好，风险相对较小，但收益率也较低。长期投资是指投资期限在一年以上的投资，其特点是回收期长，短期变现能力较差，风险较高，但长期的盈利能力强。
9土地一般不会毁损，地上建筑物及其附属物具有很好的耐久性，这表明房地产投资非常适合作为一种（ ）。[2008年真题]
A．长期投资
B．短期投资
C．风险投资
D．金融投资【答案】A【解析】AB两项，按投资期限或投资回收期长短，可将投资分为短期投资和长期投资。短期投资是指预期在短期（通常是一年内）能收回的投资。长期投资是指投资期限在一年以上的投资。土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在40年以上，而且拥有该权益的期限还可以依法延长；地上建筑物及其附属物也具有很好的耐久性。因此，房地产投资非常适合作为一种长期投资。CD两项，金融投资是指投资者为获取预期收益，预先垫付货币以形成金融资产的经济行为，包括风险投资、彩票投资。
10下列物业中，属于特殊物业的是（ ）。[2008年真题]
A．在建工程
B．车站
C．购物中心
D．科技产业园区【答案】B【解析】特殊物业是指物业空间内的经营活动需要得到政府特殊许可的房地产，包括汽车加油站、飞机场、车站、码头、高速公路、桥梁、隧道等。特殊物业的市场交易很少，这类物业投资多属长期投资，投资者靠日常经营活动的收益来回收投资、赚取投资收益。
11买卖双方要经过多次搜寻或长时间议价才能完成房地产交易，这个过程反映了房地产的（ ）。[2007年真题]
A．不可移动性
B．适应性
C．弱流动性
D．相互影响性【答案】C【解析】房地产资产流动性差的原因，与房地产和房地产市场的本质特性密切关联：①由于房地产的各种特征因素存在显著差异，购买者也会存在对种种特征因素的特定偏好，因此通常需要进行多次搜寻才能实现物业与购买者偏好的匹配；②对于同一物业而言，不同卖方和买方的心理承受价格都存在差异，因此只有经过一段时间的搜寻和议价，实现买卖双方心理承受价格的匹配，才有可能达成交易。而房地产价值量大所导致的买卖双方交易行为的谨慎，以及房地产市场的交易分散、信息不完备程度高等特点，又进一步延长了搜寻时间。
12从金融角度理解，（ ）是购买金融资产以期获得未来收益或资产增值后将其以更高价格卖出的行为。
A．投资
B．投机
C．信托
D．储蓄【答案】A【解析】投资是指经济主体（个人或单位）以获得未来资金增值或收益为目的，预先垫付一定量的资金或实物，经营某项事业的经济行为。从金融角度理解，投资是购买金融资产以期获得未来收益或资产升值后将其以更高的价格卖出的行为。
13按投资人控制投资资金的情况，可将投资分为（ ）。
A．生产性投资和非生产性投资
B．直接投资和间接投资
C．长期投资和短期投资
D．金融投资和实物投资【答案】B【解析】依据不同的角度，可将投资进行分类，具体包括：①按投资期限或投资回收期长短，可将投资分为短期投资和长期投资；②按投资人能否直接控制其投资资金，可将投资分为直接投资和间接投资；③按投资对象存在形式的不同，可将投资分为金融投资和实物投资；④按投资的经济用途，可将投资分为生产性投资和非生产性投资。
14直接投资的特点是（ ）。
A．资金所有者和资金使用者不能分离
B．资金所有者和资金使用者分离
C．不能直接干预和有效控制其投资资金的运用状况
D．在资产的经营管理上不直接体现投资人的意志【答案】A【解析】按投资人能否直接控制其投资资金，可将投资分为以下两类：①直接投资，是指投资人直接将资金用于开办企业、购置设备、收购和兼并其他企业等，通过一定的经营组织形式进行生产、管理、销售活动以实现预期收益，其特点是资金所有者和资金使用者为同一个人或机构，这样，投资人能有效控制资金的使用，并能实施全过程的管理；②间接投资，是指投资人以购买外国或本国股票、债券等金融资产的方式所进行的投资，投资人按规定获取红利或股息，但一般不能直接干预和有效控制其投资资金的运用状况，其主要特点是资金所有者和资金使用者分离，在资产的经营管理上不直接体现投资人的意志。
15实物投资可分为（ ）。
A．固定资产投资、流动资产投资等
B．生产性投资和非生产性投资
C．直接投资和间接投资
D．短期投资和长期投资【答案】A【解析】实物投资是指投资者为获取预期收益或经营某项事业，预先垫付货币或其他资产（有形资产或无形资产）以形成实物资产的经济行为。实物投资大致可分为：①固定资产投资；②流动资产投资等。
16按投资的（ ），可将投资分为生产性投资和非生产性投资。
A．投资对象
B．投资回收期
C．经济用途
D．投资形式【答案】C【解析】按投资的经济用途，可将投资分为：①生产性投资，是指投入到生产、建筑等物质生产领域，形成各种类型的生产性企业资产的投资；②非生产性投资，是指投入到非物质生产领域，形成各种类型的非生产性资产的投资。
17随着我国房地产金融的不断创新和发展，以前不适合在房地产投资领域使用的（ ）形式越来越得到普遍应用。
A．长期投资、实物投资和直接投资
B．长期投资、间接投资和实物投资
C．短期投资、实物投资和金融投资
D．短期投资、间接投资和金融投资【答案】D【解析】房地产投资领域几乎涉及了各种投资形式，尤其是房地产金融创新的不断发展，使得传统上不适合在房地产投资领域使用的短期投资、间接投资和金融投资形式越来越得到普遍的应用。
18投资者进行房地产投资的主要目的一般是（ ）。
A．获取房地产当期收益
B．获取房地产未来收益
C．直接从事房地产开发经营活动
D．间接参与房地产开发经营活动【答案】B【解析】房地产投资是指经济主体以获得未来的房地产收益或资产增值为目的，预先垫付一定数量的资金或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的经济行为。所以投资者进行房地产投资的主要目的就是获得未来的房地产收益或资产增值。
19按（ ）来划分，房地产投资可分为政府投资、非营利机构投资、企业投资和个人投资。
A．按投资主体
B．按投资期限或投资回收期长短
C．按经济活动类型
D．按投资对象存在形式的不同【答案】A【解析】根据房地产投资主体不同，房地产投资可分为：①政府投资；②非营利机构投资；③企业投资；④个人投资。不同投资主体的投资目的有显著差异，其中，政府投资和非营利机构投资更注重房地产投资的社会效益和环境生态效益，如公共租赁住房投资、绿色住宅示范项目投资等。企业投资和个人投资则更注重经济效益，如写字楼投资、商品住宅投资等。
20公共租赁住房投资、绿色住宅示范项目投资等属于（ ）。
A．固定资产投资、流动资产投资和稀有资产投资等
B．生产性投资和非生产性投资
C．政府投资、非营利机构投资
D．企业投资和个人投资【答案】C【解析】根据房地产投资主体不同，房地产投资可分为政府投资、非营利机构投资、企业投资和个人投资。政府投资和非营利机构投资更注重房地产投资的社会效益和环境生态效益，如公共租赁住房投资、绿色住宅示范项目投资等。企业投资和个人投资则更注重经济效益，如写字楼投资、商品住宅投资等。
21（ ）的市场最具潜力，投资风险也相对较小。
A．居住物业
B．商用物业
C．工业物业
D．出租物业【答案】A【解析】按照物业用途类型划分，房地产投资可以分为：①居住物业投资；②商用物业投资；③工业物业投资；④酒店与休闲娱乐设施投资；⑤特殊物业投资。其中，居住物业是指供人们生活居住的房地产，包括公共住房和商品住房。居住物业投资主要表现为开发投资，将建成后的住房出售给购买者，而购买者大都是以满足自用为目的，也有少量购买者将所购买的住房作为投资，出租给租户使用。由于人人都希望拥有自己的住房，而且在这方面的需求随着人们生活水平的提高和支付能力的增强不断向更高的层次发展，所以居住物业的市场最具潜力，投资风险也相对较小。
22高尔夫球场属于（ ）。
A．居住物业
B．酒店和休闲娱乐设施投资
C．工业物业
D．特殊物业【答案】B【解析】按照物业用途类型划分，房地产投资可以分为：①居住物业投资；②商用物业投资；③工业物业投资；④酒店与休闲娱乐设施投资；⑤特殊物业投资。其中，酒店和休闲娱乐设施是为人们的商务或公务旅行、会议、旅游、休闲、康体娱乐活动提供入住空间的建筑，包括酒店、休闲度假中心、康体中心、赛马场、高尔夫球场等。
23房地产的（ ），决定了房地产投资的收益和风险不仅受地区社会经济发展水平和发展状况的束缚，还受到其所处区位及周边市场环境的影响，体现了房地产投资中（ ）的重要性。
A．不可移动性；区位选择
B．不可再生性；区位选择
C．稀缺性；环境选择
D．变现性差；环境选择【答案】A【解析】房地产的不可移动性，决定了房地产投资的收益和风险不仅受地区社会经济发展水平和发展状况的束缚，还受到其所处区位及周边市场环境的影响。房地产不能脱离周围的环境而单独存在，这体现了房地产投资中的区位选择的重要性。
24房地产的投资价值就在于其位置，这是房地产投资特性中的（ ）。
A．不可移动性
B．适应性
C．寿命周期长
D．各异性【答案】A【解析】房地产的不可移动性，决定了房地产投资的收益和风险不仅受地区社会经济发展水平和发展状况的束缚，还受到其所处区位及周边市场环境的影响。位置决定了房地产的投资价值，房地产不能脱离周围的环境而单独存在，就是强调了位置对房地产投资的重要性。另外，房地产所处的宏观区位或区域对投资者也很重要。所以，投资者在进行投资决策时，不仅关心某宗房地产及其所处位置的地理特性，而且十分重视分析和预测区域未来环境的可能变化。对于大型房地产投资者，还需要考虑房地产投资的区域组合，以有效管理和控制投资风险。
25投资者对房地产内部使用功能的变动（例如，在公寓内设置自助洗衣房提供洗衣服务等），体现了投资者对房地产投资的（ ）特性。
A．区位选择异常重要
B．需要适时的更新改造
C．易产生资本价值风险
D．依赖专业管理【答案】B【解析】需要适时的更新改造是房地产投资的特性之一，其体现在从持有房地产作为长期投资的角度出发，必须努力使所投资的房地产始终能在激烈的市场竞争中处于有利的地位，这就要求投资者适时调整房地产的使用功能，以适应市场环境的变化。房地产的收益是在使用过程中产生的，投资者通过及时调整房地产的使用功能，使之适合房地产市场的需求特征，不仅能增加房地产投资的当前收益，还能保持甚至提升其所投资房地产的价值。例如，公寓内的租户希望获得洗衣服务，那就可以通过增加自助洗衣房、提供出租洗衣设备来解决这一问题。
26由于房地产的流动性差，从而导致房地产变现能力较差，存在变现风险的房地产特性是（ ）。
A．弱流动性
B．异质性
C．寿命周期长
D．不可移动性【答案】A【解析】变现性差是房地产投资的特性之一，变现性差是指房地产投资在短期内无损变现的能力差，这与房地产资产的弱流动性特征密切相关。虽然房地产资产证券化水平在逐渐提高，但也不能从根本上改变房地产资产流动性差的弱点。房地产的变现性差往往会使房地产投资者因为无力及时偿还债务而破产。
272003年国家出台了国有土地使用权出让实行“招拍挂”的政策，对我国房地产投资产生了深远影响，这种情形属于房地产投资特性中的（ ）。
A．需要适时的更新改造
B．投资价值难以判断因而易产生资本价值风险
C．易受政策影响
D．存在效益外溢和转移【答案】C【解析】房地产投资容易受到政府宏观调控和市场干预政策的影响。由于房地产在社会经济活动中的重要性，各国政府均对房地产市场倍加关注，经常会有新的政策措施出台，以调整房地产开发建设、交易和使用过程中的法律关系和经济利益关系，而房地产不可移动等特性的存在，使房地产投资者很难避免这些政策调整所带来的影响。
28某城市规划将一个污染严重的企业由该城市的A区迁至B区，则B区的物业投资将会减少，这主要是由于房地产投资（ ）的特性。
A．区位选择异常重要
B．变现性差
C．需要适时的更新改造
D．存在效益外溢和转移【答案】D【解析】房地产投资的特性之一是存在效益外溢和转移，即房地产投资收益状况受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响。政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资，能显著提高附近房地产的市场价值和收益水平。一个污染严重的企业迁至B区后，给B区带来了环境的变化，由于存在效益外溢和转移，该区物业投资减少。
二、多项选择题（每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分）
1房地产投资区别于其他类型投资的重要特性包括（ ）。[2015年真题]
A．需要适时的更新改造
B．易受政策影响
C．依赖专业管理
D．适于短期投资
E．变现性差【答案】ABCE【解析】受制于房地产的不可移动性、异质性和弱流动性等特性，形成了房地产投资区别于其他类型投资的重要特性，包括：①区位选择异常重要；②适于进行长期投资；③需要适时的更新改造；④易产生资本价值风险；⑤变现性差；⑥易受政策影响；⑦依赖专业管理；⑧存在效益外溢和转移。
2下列住房类型中，属于合法供给的城市住房有（ ）。[2014年真题]
A．廉租住房
B．公共租赁住房
C．经济适用住房
D．商品住房
E．小产权房【答案】ABCD【解析】按照物业用途类型划分，房地产投资可以分为居住物业投资、商用物业投资、工业物业投资、酒店与休闲娱乐设施投资和特殊物业投资。其中，居住物业是指供人们生活居住的房地产，包括：①公共住房，又可细分为面向低收入家庭出租的廉租住房、面向低收入家庭出售的经济适用住房以及面向中等收入家庭的限价商品住房和公共租赁住房等多种类型；②商品住房，又可细分为普通住宅、高档住宅、公寓和别墅等。小产权房不受法律保护，不属于合法供给住房。
3按物业用途不同划分的房地产投资类型包括（ ）。[2013年真题]
A．居住物业投资
B．商用物业投资
C．土地开发投资
D．房地产经营投资
E．酒店投资【答案】ABE【解析】按物业用途类型划分，房地产投资可分为：①居住物业投资；②商用物业投资；③工业物业投资；④酒店与休闲娱乐设施投资；⑤特殊物业投资。根据房地产业经济活动类型的不同，可以将房地产投资划分为：①从事土地开发活动的土地开发投资；②从事各类房屋开发活动的房地产开发投资；③从事各类房地产出租经营活动的房地产经营投资。CD两项属于按照房地产业经济活动不同进行的分类。
4关于商业物业投资的说法，正确的有（ ）。[2012年真题]
A．商业物业分割产权销售越来越成为一种趋势
B．商业物业交易常在机构投资者之间进行
C．区位选择对商业物业投资有着特殊的重要性
D．商业物业不适合长期投资
E．商业物业投资收益全部来自出租收益【答案】BC【解析】A项，随着房地产市场的发展，商用物业投资的开发-出售模式，即将建成后的商用物业分割产权销售的模式越来越缺乏生命力，而开发-持有或整体出售给机构投资者统一持有经营模式越来越成为一种趋势。B项，商用物业交易涉及的资金数量巨大，所以常在机构投资者之间进行。C项，由于商用物业内经营者的效益在很大程度上受其与市场或客户接近程度的影响，所以位置对于这类物业有着特殊的重要性。DE两项，由于商用物业投资的收益主要来自物业出租经营收入和物业资产升值，因而更适合作为长期投资。
5下列房地产投资形式中，属于按经济活动类型划分的有（ ）。[2011年真题]
A．居住物业投资
B．商用物业投资
C．土地开发投资
D．房地产开发投资
E．房地产经营投资【答案】CDE【解析】按物业用途类型划分，房地产投资可分为：①居住物业投资；②商用物业投资；③工业物业投资；④酒店与休闲娱乐设施投资；⑤特殊物业投资。根据房地产业经济活动类型的不同，可以将房地产投资划分为：①从事土地开发活动的土地开发投资；②从事各类房屋开发活动的房地产开发投资；③从事各类房地产出租经营活动的房地产经营投资。AB两项属于按物业类型划分的房地产投资形式。
6长期投资的特点包括（ ）。
A．投资回收期长
B．投资资金周转快
C．短期变现能力较差
D．风险较小
E．长期盈利能力较强【答案】ACE【解析】按投资期限或投资回收期长短，可将投资分为短期投资和长期投资。其中，长期投资是指投资期限在一年以上的投资。长期投资的特点包括：①回收期长；②短期变现能力较差；③风险较高；④长期的盈利能力强。
7间接投资的主要特点包括（ ）。
A．资金所有者和资金使用者为同一个人或机构
B．资金所有者和资金使用者分离
C．在资产的经营管理上不直接体现投资人的意志
D．实施全过程的管理
E．不能直接干预和有效控制其投资资金的运用状况【答案】BCE【解析】按投资人能否直接控制其投资资金，可将投资分为直接投资和间接投资。其中，间接投资是指投资人以购买外国或本国股票、债券等金融资产的方式所进行的投资，投资人按规定获取红利或股息，但一般不能直接干预和有效控制其投资资金的运用状况，其特点是资金所有者和资金使用者分离，在资产的经营管理上不直接体现投资人的意志。直接投资的特点是资金所有者和资金使用者为同一个人或机构。这样，投资人能有效控制资金的使用，并能实施全过程的管理。AD两项均为直接投资的特点。
8下列选项中，属于间接投资的是（ ）。
A．购买外国股票
B．购置设备
C．开办企业
D．兼并其他企业
E．购买债券【答案】AE【解析】按投资人能否直接控制其投资资金，可将投资分为：①直接投资，是指投资人直接将资金用于开办企业、购置设备、收购和兼并其他企业等，通过一定的经营组织形式进行生产、管理、销售活动以实现预期收益；②间接投资，是指投资人以购买外国或本国股票、债券等金融资产的方式所进行的投资。投资人按规定获取红利或股息，但一般不能直接干预和有效控制其投资资金的运用状况。BCD三项属于直接投资。
9下列投资中属于金融投资的有（ ）。
A．股票
B．保险
C．彩票投资
D．货币市场的存款
E．流动资产投资【答案】ABCD【解析】按投资对象存在形式的不同，可将投资分为：①金融投资，是指投资者为获取预期收益，预先垫付货币以形成金融资产的经济行为，其投资形式包括资本市场的股票、债券、基金、期货、信托、保险，货币市场的存款、票据、外汇、风险投资、彩票投资等；②实物投资，是指投资者为获取预期收益或经营某项事业，预先垫付货币或其他资产（有形资产或无形资产）以形成实物资产的经济行为，其大致可分为固定资产投资、流动资产投资等。E项属于实物投资。
10投资的特性有（ ）。
A．投资是一种经济行为
B．投资有稳定长期的收益性
C．投资具有时间性
D．投资目的在于取得收益
E．投资具有风险性【答案】ACDE【解析】投资的特性包括：①投资是一种经济行为，投资既是现在垫支一定量的资金，也是为了获得未来的收益；②投资具有时间性，即投入的价值或牺牲的消费是现在的，而获得的价值或消费是将来的；③投资目的是获取收益，投资活动是以牺牲现在价值为手段，以赚取未来价值为目标；④投资具有风险性，现在投入的价值能确定，但未来可能获得的收益不能确定。B项，投资的风险性导致投资不具有稳定长期的收益性。
11投资的作用主要包括（ ）。
A．投资是一个国家经济增长的基本推动力
B．投资与企业发展密切相关
C．投资可以促进人民生活水平提高
D．投资有利于国家的社会稳定和国际交往
E．投资可以抑制通货膨胀【答案】ABCD【解析】投资的作用主要包括以下四个方面：①投资是一个国家经济增长的基本推动力。增加投资可以为经济发展提供必要的要素和动力，投资是国民经济持续健康发展的关键因素。②投资与企业发展密切相关。投资是企业发展的第一原动力，企业的运行也离不开投资活动。③投资可以促进人民生活水平提高。投资为改善人民物质文化生活水平创造了条件，也可以创造更多的就业机会，增加劳动者收入。④投资有利于国家的社会稳定和国际交往。通过国际投资，各国可以共同利用国际市场，充分利用国际经济资源，学习国际上的先进技术和管理经验，使本国经济融入世界经济体系，从而大大加快本国经济发展进程。
12房地产投资除了与一般投资行为一样划分为短期投资和长期投资、直接投资和间接投资、金融投资和实物投资外，还可以按照（ ）分类。
A．经济活动类型
B．投资方式
C．投资主体
D．物业用途类型
E．投资偏好【答案】ACD【解析】房地产投资除了与一般投资行为一样划分为短期投资和长期投资、直接投资和间接投资、金融投资和实物投资外，还可以按照如下标准分类：①按投资主体划分（可分为政府投资、非营利机构投资、企业投资和个人投资）；②按经济活动类型划分（可分为土地开发投资、房地产开发投资和房地产经营投资）；③按物业用途类型划分（可分为居住物业投资、商用物业投资、工业物业投资、酒店与休闲娱乐设施投资和特殊物业投资）。
13受制于房地产的（ ）等特性，形成了房地产投资区别于其他类型投资的重要特性。
A．不可移动性
B．异质性
C．同质性
D．流动性
E．弱流动性【答案】ABE【解析】受制于房地产的不可移动性、异质性和弱流动性等特性，形成了房地产投资区别于其他类型投资的重要特性。具体包括：①区位选择异常重要；②适于进行长期投资；③需要适时的更新改造；④易产生资本价值风险；⑤变现性差；⑥易受政策影响；⑦依赖专业管理；⑧存在效益外溢和转移。
14有关房地产投资的描述中属于房地产特性的有（ ）。
A．不可移动性，是房地产资产最重要的一个特性
B．房地产市场上不可能有两宗完全相同的房地产
C．房地产投资容易受到政府政策的影响
D．房地产投资能够得到税收优惠
E．房地产投资可获得相当高的利润【答案】ABC【解析】受制于房地产的不可移动性、异质性和弱流动性等特性，形成了房地产投资区别于其他类型投资的重要特性，具体包括：①区位选择异常重要；②适于进行长期投资；③需要适时的更新改造；④易产生资本价值风险；⑤变现性差；⑥易受政策影响；⑦依赖专业管理；⑧存在效益外溢和转移。D项，政府有关房地产投资的税费政策、金融政策等，均对房地产投资者收益目标的实现产生巨大影响，从而给投资者带来风险。E项，房地产投资的好处之一是能带来相对较高的收益水平，而不是利润。
15下列关于房地产投资特点的说法中，不正确的有（ ）。
A．房地产所处的宏观区位或区域对投资者也很重要
B．房地产投资非常适合作为一种长期投资
C．不可移动性是房地产的重要特性，直接导致市场上没有两宗完全相同的房地产
D．房地产资产的证券化能够从根本上改变房地产资产流动性差的弱点
E．房地产投资容易受到政府宏观调控和市场干预政策的影响【答案】CD【解析】受制于房地产的不可移动性、异质性和弱流动性等特性，形成了房地产投资区别于其他类型投资的重要特性：①区位选择异常重要；②适于进行长期投资；③需要适时的更新改造；④易产生资本价值风险；⑤变现性差；⑥易受政策影响；⑦依赖专业管理；⑧存在效益外溢和转移。C项，异质性是房地产的重要特性，导致市场上没有两宗完全相同的房地产，也导致每宗房地产在市场上的地位和价值不可能一致。D项，变现性差是指房地产投资在短期内无损变现的能力差，这与房地产资产的弱流动性特征密切相关。虽然房地产资产证券化水平在逐渐提高，但也不能从根本上改变房地产资产流动性差的弱点。
16房地产资产的不可移动性，要求房地产所处的区位必须对（ ）都具有吸引力。
A．置业投资者
B．开发商
C．承包商
D．租户
E．专业人士【答案】ABD【解析】房地产的不可移动性，决定了房地产投资的收益和风险不仅受地区社会经济发展水平和发展状况的束缚，还受到其所处区位及周边市场环境的影响。位置决定了房地产的投资价值，房地产不能脱离周围的环境而单独存在，就是强调了位置对房地产投资的重要性。只有当房地产所处的区位对开发商、置业投资者和租户都具有吸引力，即能使开发商通过开发投资获取适当的开发利润、使置业投资者获取合理稳定的经常性租金收益、使租户方便地开展经营活动以赚取正常的经营利润并具有支付租金的能力时，这种投资才具备了基本的可行性。
17下列关于房地产经济寿命和自然寿命的说法中，正确的有（ ）。
A．房地产同时具有经济寿命和自然寿命
B．自然寿命一般要比经济寿命长
C．如果房地产维护状况良好，可以令投资者从一宗置业投资中获取几个经济寿命
D．房地产的经济寿命与使用性质无关
E．房地产的经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产收入大于零的持续时间【答案】ABC【解析】房地产同时具有经济寿命和自然寿命。自然寿命一般要比经济寿命长得多。从理论上来说，当物业维护费用高到不能用其所得租金收入支付时，干脆就让它空置在那里。但实际情况是，如果物业维护状况良好，其较长的自然寿命可以使投资者从一宗房地产投资中获取几个经济寿命。D项，经济寿命是指地上建筑物对房地产价值持续产生贡献的时间周期，因而与其使用性质相关。E项，对于收益性房地产来说，其经济寿命就是从地上建筑物竣工之日开始，在正常市场和运营状态下，出租经营收入大于运营费用，即净收益大于零的持续时间，而不是房地产收入大于零的持续时间。
三、判断题（请根据判断结果，用“√”表示正确，用“×”表示错误，不答不得分，判断错误扣0.5分，本题总分最多扣至0分）
1对房地产的使用功能进行适时调整，可使所投资的房地产保值和增值。（ ）[2016年真题]【答案】√【解析】房地产的收益是在使用过程中产生的，投资者通过及时调整房地产的使用功能，使之适合房地产市场的需求特征，不仅能增加房地产投资的当前收益，还能保持甚至提升其所投资房地产的价值。
2商品房开发投资和保障性住房建设投资都属于房地产投资，无论何种类型的房地产投资，其目的都是为了营利。（ ）[2011年真题]【答案】×【解析】根据房地产投资主体不同，房地产投资可分为政府投资、非营利机构投资、企业投资和个人投资。不同投资主体的投资目的有显著差异，政府投资和非营利机构投资更注重房地产投资的社会效益和环境生态效益，如公共租赁住房投资、绿色住宅示范项目投资等。企业投资和个人投资则更注重经济效益，如写字楼投资、商品住宅投资等。
3具有相同市场价值的房地产，其投资价值因人而异。（ ）[2009年真题]【答案】√【解析】房地产的异质性，既导致市场上没有两宗完全相同的房地产，也导致每宗房地产在市场上的地位和价值不可能一致。这就为房地产市场价值和投资价值的判断带来了许多困难，使投资者面临着资本价值风险。因此，房地产投资者除了需要聘请专业房地产估价师帮助其进行价值判断以外，还要结合自身的眼光、能力和经验进行独立判断，因为相同市场价值的房地产却有着因人而异的投资价值。
4投资是指经济主体以获取未来货币增值或收益为目的，预先垫付一定量的货币或实物，经营某项事业的经济行为。（ ）【答案】√【解析】投资是指经济主体（个人或单位）以获得未来资金增值或收益为目的，预先垫付一定量的资金或实物，经营某项事业的经济行为。在商品经济中，投资是普遍存在的经济现象。
5一般来说，短期投资资金周转快，流动性好，风险相对较高，但收益率也较高。（ ）【答案】×【解析】一般说来，短期投资资金周转快，流动性好，风险相对较小，但收益率也较低。长期投资回收期长，短期变现能力较差，风险较高，但长期的盈利能力强。
6短期投资和长期投资在任何条件下均可相互转化。（ ）【答案】×【解析】在一定条件下，短期投资和长期投资是可以转化的。如购买股票是一种长期投资，无偿还期限；但股票持有者可以在二级市场进行短线操作，卖出股票，这又是短期投资。选择短期投资还是长期投资，主要取决于投资者的投资偏好。
7购买商铺属于房地产投资形式中的直接投资。（ ）【答案】√【解析】直接投资是指投资人直接将资金用于开办企业、购置设备、收购和兼并其他企业等，通过一定的经营组织形式进行生产、管理、销售活动以实现预期收益。直接投资的特点是资金所有者和资金使用者为同一个人或机构，投资人能有效控制资金的使用，并能实施全过程的管理。购买商铺属于房地产直接投资中的置业投资。
8金融投资与实物投资的主要区别在于：前者以最终获得金融资产为目的，后者通过投资直接实现社会积累。（ ）【答案】√【解析】按投资对象存在形式的不同，可将投资分为：①金融投资，是指投资者为获取预期收益，预先垫付货币以形成金融资产的经济行为；②实物投资，是指投资者为获取预期收益或经营某项事业，预先垫付货币或其他资源（有形资产或无形资产）以形成实物资产的经济行为。金融投资与实物投资的主要区别在于：金融投资是以最终获得金融资产为目的，而实物投资是通过投资直接实现社会积累。
9房地产投资是指经济主体以获得未来的房地产资产收益为目的，预先垫付一定数量的货币与实物，直接或间接地从事或参与房地产开发的经济行为。（ ）【答案】×【解析】房地产投资是指经济主体以获得未来的房地产收益或资产增值为目的，预先垫付一定数量的资金或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的经济行为。此题错在对房地产投资定义描述的不完全。
10房地产资产的物业类型主要包括居住物业、商用物业、工业物业和特殊物业。哪一种物业属于什么类型也不是一成不变的。比如，居住小区的车库，若用于业主自己停放私家车，就属于居住物业；若用于业主向外出租，收取租金，就属于商业物业。（ ）【答案】×【解析】按照物业用途类型划分，房地产投资可以分为：①居住物业投资；②商用物业投资；③工业物业投资；④酒店与休闲娱乐设施投资；⑤特殊物业投资。居住物业投资主要表现为开发投资，将建成后的住房出售给购买者，购买者大都是以满足自用为目的，也有少量购买者将所购买的住房作为投资，出租给租户使用。题中，即使业主将车库租出去，收取租金，也依旧属于居住物业。
11房地产业的中介服务和物业管理活动等也涉及投资行为，应属于房地产投资研究的范畴。（ ）【答案】×【解析】根据房地产业经济活动类型的不同，可以将房地产投资划分为：①从事土地开发活动的土地开发投资；②从事各类房屋开发活动的房地产开发投资；③从事各类房地产出租经营活动的房地产经营投资。房地产业的中介服务和物业管理活动等虽然也涉及投资行为，但通常不属于房地产投资研究的范畴。
12工业物业投资只有开发-出售市场。（ ）【答案】×【解析】工业物业是指为人类生产活动提供空间的房地产，包括工业厂房、仓储用房、高新技术产业用房、研究与发展用房（又称工业写字楼）等。工业物业投资既有“开发-出售”市场，也有“开发-持有出租经营”市场。将有限的资金集中用于生产经营环节而不是用于购置工业物业，是许多现代企业运营的潮流和趋势。
13现代企业运营的潮流和趋势是将有限的资金集中用于生产经营环节而不是用于购置工业物业。（ ）【答案】√【解析】将有限的资金集中用于生产经营环节而不是用于购置工业物业，是许多现代企业运营的潮流和趋势。用于出租经营的工业物业常常出现在工业开发区、工业园区、科技园区和高新技术产业园区。
14特殊物业投资一般属于短期投资。（ ）【答案】×【解析】特殊物业是指物业空间内的经营活动需要得到政府特殊许可的房地产。特殊物业的市场交易很少，这类物业投资多属长期投资，投资者靠日常经营活动的收益来回收投资、赚取投资收益。
15由于房地产投资存在效益外溢和转移的特点，投资者在进行投资决策时，不仅关心某宗房地产及其所处位置的特性，而且十分重视分析与预测区域未来环境的可能变化。（ ）【答案】×【解析】由于房地产投资存在区位选择异常重要的特性，房地产所处的宏观区位或区域对投资者很重要。因此，投资者在进行投资决策时，不仅关心某宗房地产及其所处位置的地理特性，而且十分重视分析和预测区域未来环境的可能变化。对于大型房地产投资者，还需要考虑房地产投资的区域组合，以有效管理和控制投资风险。
16房地产可以脱离周围的环境而单独存在。（ ）【答案】×【解析】房地产投资的特性之一是区位选择异常重要。房地产的不可移动性，决定了房地产投资的收益和风险不仅受地区社会经济发展水平和发展状况的束缚，还受到其所处区位及周边市场环境的影响。位置决定了房地产的投资价值，房地产不能脱离周围的环境而单独存在，就是强调了位置对房地产投资的重要性。而房地产投资存在效益外溢和转移的特性体现在房地产投资收益状况受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响。政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资，能显著提高附近房地产的市场价值和收益水平。
17土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在40年以上，而且拥有该权益的期限还可以依法延长。（ ）【答案】√【解析】房地产投资的特性之一是适于进行长期投资。土地不会毁损，投资者所拥有的权益通常在40年以上，而且拥有该权益的期限还可以依法延长；地上建筑物及其附属物也具有很好的耐久性。因此，房地产投资非常适合作为一种长期投资。
18房地产经济寿命一般要比自然寿命长得多。（ ）【答案】×【解析】房地产同时具有经济寿命和自然寿命。经济寿命是指地上建筑物对房地产价值持续产生贡献的时间周期。自然寿命是指从地上建筑物竣工之日开始，到建筑物的主要结构构件和设备因自然老化或损坏而不能继续保证建筑物安全使用为止的持续时间。自然寿命一般要比经济寿命长得多。许多房地产投资者都把房地产投资作为一项长期投资，从开发建设开始，就重视其长期投资价值的创造、维护和保持，以使得房地产投资项目的全寿命周期利益最大化。
19城市快速轨道交通线的建设，使沿线房地产资产由于出租率和租金水平的上升而大幅升值，这是由于房地产投资存在效益外溢和转移的特性。（ ）【答案】√【解析】房地产投资收益状况受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响。政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资，能显著提高附近房地产的市场价值和收益水平。例如城市快速轨道交通线的建设，使沿线房地产资产由于出租率和租金水平的上升而大幅升值。这是房地产投资存在效益外溢和转移的特性所导致的。
20开发商进行房地产开发投资，是其积累固定资产的重要方式。（ ）【答案】×【解析】房地产投资的作用，可以从全社会及投资者自身两个角度来理解，从投资者的角度看，由于房地产投资具有收益、保值、增值和消费四个方面的特性，投资者可以通过房地产投资，获得经常性的租金收入和资本增值，降低其投资组合的总体风险，抵御通货膨胀的影响，因此，房地产投资通常被投资者视为进行财富积累、实现财富价值最大化的重要途径，是最理想的投资渠道之一，而不是积累固定资产的重要方式。此外，投资者通过房地产投资，还可以获得作为房地产业主的荣誉。
21从投资角度来看，由于房地产投资具有收益、保值、增值和消费四个方面的特性，所以相对来讲房地产是最理想的投资工具之一。（ ）【答案】√【解析】房地产投资的作用，可以从全社会及投资者自身两个角度来理解。从投资者的角度看，由于房地产投资具有收益、保值、增值和消费四个方面的特性，投资者可以通过房地产投资获得经常性的租金收入和资本增值，降低其投资组合的总体风险，抵御通货膨胀的影响，因此，房地产投资通常被投资者视为进行财富积累、实现财富价值最大化的重要途径，是最理想的投资渠道之一。此外，投资者通过房地产投资，还可以获得作为房地产业主的荣誉。第二节 房地产投资的形式和利弊
一、单项选择题（每题的备选答案中只有1个最符合题意）
1下列房地产投资行为中，房地产投资管理经验丰富的机构投资者通常会选择的是（ ）。[2017年真题]
A．开发商品住宅
B．开发工业厂房
C．购买优良区位的新竣工物业
D．购买繁华区域的成熟物业【答案】C【解析】房地产直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买的过程，参与有关管理工作，包括从取得土地使用权开始的开发投资和面向建成物业的置业投资两种形式。对于房地产机构投资者而言，缺乏房地产投资管理经验且具有低风险偏好的投资者，往往倾向于购买处于黄金地段的优质成熟物业，这类物业的购买价格高、收益水平较低但风险也低；具备房地产投资管理经验的机构投资者，则更倾向于购买处于优良区位的新竣工甚至尚未竣工的物业，这类物业初始价值和收益水平较低，但随着投资者的持续资源投入和培育，物业价值和收益能力逐步提升，当达到成熟物业的状况时，投资者可能继续持有，也可能转让给前一类投资者。
2房地产置业投资者能够容忍较低投资收益率的主要原因，是房地产投资（ ）。[2015年真题]
A．存在效益外溢和转移
B．易获得金融机构的支持
C．具有保值增值性
D．可提高投资者的资信等级【答案】C【解析】由于存在通货膨胀，房地产和其他有形资产的重置成本不断上升，从而导致了房地产和其他有形资产价值的上升，所以说房地产投资具有增值性。又由于房地产是人类生活居住、生产经营所必需的，即使在经济衰退的过程中，房地产的使用价值仍然不变，所以房地产投资又是有效的保值手段。从中国房地产市场价格的历史变化情况来看，房地产价格的年平均增长幅度通常会超过同期通货膨胀率水平。房地产投资的这个优点，正是置业投资者能够容忍较低投资收益率的原因。
3房地产开发投资形成的供给是房地产市场上的（ ）。[2011年真题]
A．增量供给
B．存量供给
C．潜在供给
D．总量供给【答案】A【解析】房地产开发投资是指投资者从取得土地使用权开始，通过在土地上的进一步开发投资活动，即经过规划设计和工程建设等过程，建成可以满足人们某种需要的房地产产品，然后将其推向市场进行销售，转让给新的投资者或使用者，并通过这个转让过程收回投资、获取开发利润。房地产开发投资通常属于中短期投资，它形成了房地产市场上的增量供给。
4下列房地产投资方式中，属于直接投资形式的是（ ）。[2010年真题]
A．购买房地产股票
B．购买商铺
C．购买房地产债券
D．购买住房抵押支持证券【答案】B【解析】房地产投资通常可以分为：①房地产直接投资，是指投资者直接参与房地产开发或购买的过程，参与有关管理工作，包括从取得土地使用权开始的开发投资和面向建成物业的置业投资两种形式；②房地产间接投资，是指将资金投入与房地产相关的权益或证券市场的行为，包括投资房地产企业股票或债券、房地产投资信托基金和购买住房抵押支持证券。B项，购买商铺属于直接投资中的置业投资；ACD三项均属于间接投资。
5当房地产开发商将建成后的物业用于出租或（ ）时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。[2007年真题]
A．出售
B．抵押
C．转让
D．经营【答案】D【解析】房地产开发投资是指投资者从取得土地使用权开始，通过在土地上的进一步开发投资活动，即经过规划设计和工程建设等过程，建成可以满足人们某种需要的房地产产品，然后将其推向市场进行销售，转让给新的投资者或使用者，并通过这个转让过程收回投资、获取开发利润。房地产开发投资通常属于中短期投资，它形成了房地产市场上的增量供给。当房地产开发投资者将建成后的房地产用于出租（如写字楼、公寓、别墅、仓储用房等）或经营（如商场、酒店等）时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。
6房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的（ ）。[2007年真题]
A．销售收入
B．转让收入
C．租金收入
D．利息收入【答案】C【解析】房地产投资信托基金（REITs）是购买、开发、管理和出售房地产资产的金融工具。REITs的出现，使投资者可以把资金投入到由专业房地产投资管理者经营管理的房地产投资组合中，房地产投资信托基金将其收入现金流的主要部分分配给作为投资者的股东，而本身仅起到一个投资代理的作用。房地产投资信托基金存在收益相对稳定的优越性，因为其投资收益主要来源于其所拥有物业的经常性租金收入。
7房地产直接投资包括（ ）形式。
A．从取得土地使用权开始的开发投资和面向建成物业的置业投资
B．面向建成物业的置业投资
C．从取得土地使用权开始的开发投资
D．从取得土地使用权开始的开发投资和房地产企业债券投资【答案】A【解析】房地产直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买的过程，参与有关管理工作，包括：①从取得土地使用权开始的开发投资；②面向建成物业的置业投资。
8房地产开发企业开发建设供出售、出租使用的商品住宅、厂房、仓库、办公楼等房屋工程及其配套的服务设施所完成的投资属于（ ）。
A．商品房建设投资
B．置业投资
C．土地开发投资
D．土地一级开发【答案】A【解析】我国房地产开发投资统计中，房地产开发投资是指从事商品房和土地开发经营活动的投资，包括：①商品房建设投资，是指房地产开发企业（单位）开发建设供出售、出租用的商品住房、厂房、仓库、饭店、度假村、办公楼等房屋工程及其配套的服务设施所完成的投资（含拆迁、回迁还建用房）；②土地开发投资，是指房地产开发企业（单位）进行的土地开发工程所完成的投资，如进行场地平整、道路、给水、排水、供电、供热、供气、通信等工程所完成的投资。
9投资者从取得土地开始，通过在土地上的进一步投资活动是指（ ）。
A．房地产管理投资
B．房地产置业投资
C．房地产开发投资
D．房地产经营投资【答案】C【解析】房地产开发投资是指投资者从取得土地使用权开始，通过在土地上的进一步开发投资活动，即经过规划设计和工程建设等过程，建成可以满足人们某种需要的房地产产品，然后将其推向市场进行销售，转让给新的投资者或使用者，并通过这个转让过程收回投资、获取开发利润。
10房地产开发投资的投资者主要是（ ）。
A．赚取开发利润
B．保值增值
C．获得收益
D．消费【答案】A【解析】房地产开发投资是指投资者从取得土地使用权开始，通过在土地上的进一步开发投资活动，即经过规划设计和工程建设等过程，建成可以满足人们某种需要的房地产产品，然后将其推向市场进行销售，转让给新的投资者或使用者，并通过这个转让过程收回投资、获取开发利润。所以开发投资的投资者主要是为了收回投资并获取开发利润。
11房地产开发投资通常属于（ ）。
A．长期投资
B．中长期投资
C．中短期投资
D．置业投资【答案】C【解析】房地产开发投资通常属于中短期投资，它形成了房地产市场上的增量供给。当房地产开发投资者将建成后的房地产用于出租（如写字楼、公寓、仓储用房等）或经营（如商场、酒店等）时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。
12深圳万科房地产开发公司通过上市，解决了房地产开发所需的资本金投入问题，购买该公司的股票属于（ ）。
A．房地产开发投资
B．房地产置业投资
C．房地产间接投资
D．投资于房地产投资信托基金【答案】C【解析】房地产间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的权益或证券市场的行为，间接投资者不需直接参与房地产开发经营工作。房地产间接投资具体包括：①投资房地产企业股票或债券；②投资房地产投资信托资金；③购买住房抵押支持证券。购买已上市的深圳万科房地产开发公司的股票属于房地产间接投资。
13住房抵押支持证券，就是把金融机构所持有的（ ）债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。
A．房地产企业债券
B．个人住房抵押贷款
C．房地产企业抵押贷款
D．金融机构长期融资【答案】B【解析】住房抵押贷款证券化，是把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。购买住房抵押支持证券的投资者也就成为房地产间接投资者。主要做法是：银行将所持有的个人住房抵押贷款债权，出售给专门设立的特殊目的公司。
二、多项选择题（每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分）
1相对于房地产开发投资，关于房地产置业投资的说法，正确的有（ ）。[2010年真题]
A．置业投资是面向已具备了使用条件或正在使用中的房地产
B．置业投资包括进行场地平整及道路等基础设施建设的投资
C．置业投资对象可以是市场上的存量房地产
D．置业投资可以是将购入的房地产用于自身居住或生产经营
E．置业投资可以是将购入的房地产出租给最终使用者【答案】ACDE【解析】房地产置业投资是指面向已具备了使用条件或正在使用中的房地产，以获取房地产所有权或使用权为目的的投资。其对象包括：①市场上的增量房地产（开发商新竣工的商品房）；②市场上的存量房地产（旧有房地产）。其目的一般有两个：①满足自身生活居住或生产经营的需要；②作为投资将购入的房地产出租给最终使用者，获取较稳定的经常性收入。我国房地产开发投资统计中，房地产开发投资是指从事商品房和土地开发经营活动的投资，其中，土地开发投资是指房地产开发企业（单位）进行的土地开发工程所完成的投资，如进行场地平整、道路、给水、排水、供电、供热、供气、通信等工程所完成的投资。B项属于房地产开发投资中的土地开发投资。
2房地产置业投资的目的有（ ）。
A．赚取开发利润
B．满足自身生活居住的需要
C．将购入的房地产出租给最终使用者以获取出租收入
D．满足自身生产经营的需要
E．参与房地产间接投资【答案】BCD
试读结束[说明：试读内容隐藏了图片]