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作者：法律出版社法规中心

出版社：法律出版社

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物业管理条例全程精解试读：

出版说明

法律总是神秘而庄严的，总是理论而晦涩的，也因为如此，法律条文的精深术语和原则精神，总是显得与我们的生活有着似远非远、似近又难近的距离。作为专业的法律编辑，我们一直在思量：用什么样的方式把晦涩、精深的法律条文呈现给读者，才是对读者最有用的？

基于这样的目的和考量，我们组织编写了这套《常备法律全程精解系列丛书》。本丛书力求在涵盖领域和内容、细节上都体现出我们期望为读者带来“实用的法律”的用心和宗旨：

一、面向实际，贴近生活。全套共15种，皆为与我们的生活、工作密切相关的领域，包括：民法通则、物权法、合同法、婚姻法、公司法、民事诉讼法、劳动法、劳动合同法、道路交通安全法、治安管理处罚法、刑法、刑事诉讼法、物业管理条例、工伤保险条例、医疗事故处理条例。

二、内容充实，解读详尽。书中围绕对核心法律的理解和应用，从四个不同的角度对法律条文作了详细解读，具体包括：（1）条文注释：阐释法律条文的含意、立法精神、实际应用等问题。（2）名词解释：解析法律条文中一些较难懂的法律专业术语。（3）实用问答：解答法律条文在实践应用中的常见疑难问题。（4）关联法规：列举与条文相关的重要法律、法规和司法解释索引，书后附录重要法律文件的正文，可供读者查阅。

三、通俗易懂，简洁实用。条文注释、名词解释、实用问答等对法律条文不同角度的解读，都突出了一个特点，即语言平实易懂，尽量以通俗的语言概括出专业的意思；内容精炼简洁，尽量把最有用、最核心的内容呈现给读者。

由于编者的水平有限，本书难免存在不足之处，敬请读者指正。法律出版社法规中心2008年5月

《物业管理条例》导读

随着我国城镇住房制度改革的不断深化，房屋的所有权结构发生了重大变化，越来越多的公有住房逐渐转变成个人所有。与此相适应，原来的公房承租人逐步转变为房屋所有权人，原来的公房管理者与住户之间的管理与被管理关系也逐渐演变为物业服务企业与房屋所有权人的服务与被服务关系。在住房制度改革和城市建设发展的过程中，物业管理这一新兴行业应运而生。它的产生和发展，对于改善人民群众的生活、工作环境，提高城市管理水平，扩大就业起着积极的作用。目前，全国物业服务企业已有2万多家，从业人员超过200万。随着物业管理行业的发展，物业管理实践中也出现了一系列问题：一是，业主的权利义务不明确，物业管理各主体之间的法律关系不明确，出现问题后无法追究相关责任方的责任。二是，物业服务企业的行为不规范，存在着服务不到位、擅自处分本该由业主处分的事项、收费与服务不相符等行为，损害业主的合法权益。三是，业主大会、业主委员会的成立、组成、运作等缺少监督和制约，有的业主委员会不能真正代表业主利益，甚至损害了业主的共同利益。四是，物业开发建设遗留的质量问题，使得物业服务企业承担了本应由开发商承担的一部分责任。

针对这些问题，建设部起草了《

物业管理条例

根据条例的规定，如果业主选择物业服务企业对其物业进行管理，则适用条例的规定，也就是说，条例并不强制要求业主必须选择物业服务企业进行物业管理。同时，条例明确了业主，即房屋的所有权人，在物业管理中的主体地位，遵循了物业管理是业主的自我管理，物业服务企业接受业主委托，具体实施物业管理有关事项的原则。条例还要协调好民事关系、市场调节和政府干预的关系。物业管理从根本上说，主要涉及的还是民事法律关系，是业主和物业管理公司之间在平等自愿的基础上建立起来的关系。对于民事法律关系，政府不应当做太多的干预，因此，条例主要是通过设定市场选择的规则，搭建民事关系的基本框架，由当事人自己进行市场选择，自己决定民事法律关系的内容。

条例规定了业主的权利和义务，业主通过业主大会行使在物业管理中的各项权利，业主委员会是业主大会的执行机构，具体负责执行业主大会在物业管理中作出的决定。业主大会选聘物业服务企业进行管理，业主委员会代表业主与物业服务企业签订物业服务合同。物业服务企业根据合同的约定提供服务，并收取相应的报酬。

在业主成立业主大会，并选聘物业服务企业之前，物业的建设单位可以选聘物业服务企业实施前期物业管理，业主签订的购房合同中必须包含前期物业管理的内容，建设单位要向业主说明临时管理规约的内容。前期物业服务合同在业主大会与其选聘的物业服务企业签订物业服务合同时终止。

业主在物业的使用中必须遵守业主大会制定的管理规约，尊重其他业主的权利，不能损害公共利益。同时物业服务企业也不能擅自处分业主的权利。物业服务企业未能履行合同义务，造成业主人身、财产损失的，必须依法承担赔偿责任。业主不按时缴纳物业服务费的，实际上是损害了全体业主的公共利益，因此条例规定，业主委员会应当督促其缴纳。同时，条例还确立了物业共用部位、共用设备设施的维修基金制度，以保证物业使用和维护的需要。

2007年3月16日通过的《中华人民共和国物权法》第六章对“业主的建筑物区分所有权”作了专章规定。由于建筑物区分所有权是物业管理存在的基础，根据《物权法》的规定，国务院于2007年8月6日公布了《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》，对以下几方面作了修改：一是增加了街道办事处、乡镇人民政府指导业主大会成立，对业主大会和业主委员会行为进行监督的规定；二是对业主的共有权利和业主在业主大会的投票权计算方式根据《物权法》作了相应修改；三是赋予业主在物业管理中的救济权利；四是将条例的有关用语与《物权法》进行了统一。

条例公布以后，建设部于2004年公布了《物业管理企业资质管理办法》（2007年11月26日修改为《物业服务企业资质管理办法》），严格控制物业管理的市场准入，就不同资质等级的物业服务企业的最低注册资本以及专业技术人员名额等作出了明确规定。同时，建设部还发布了《业主大会规程》，就业主大会的成立、会议的召开、决议的作出和执行等作了规定。2003年，建设部、国家发改委发布了《物业服务收费管理办法》，规定物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。物业管理条例（2003年6月8日国务院令第379号公布根据2007年8月26日《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》修订）

第一章 总则

第一条 【立法目的】[1]

为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。

实用问答

1.条例是如何规范物业管理活动中各方主体的行为的？

物业管理行为本质上是一种民事法律行为，国家对物业管理活动进行监督管理的基础在于，物业管理往往涉及众多业主的公共利益，当单一业主的利益和业主间的公共利益出现冲突时，需要有一个协调机构和协调机制，需要有指导各方行为的准则。

物业管理活动涉及业主、建设单位、物业服务企业、物业使用人、公用事业单位等主体的权利义务。条例第二章对业主的权利义务，业主大会的产生、职责、会议形式、议事规则，业主委员会的职责、组成，管理规约的内容效力，业主大会、业主委员会与居委会的关系等作了明确规定，着重规范业主和业主大会的行为。条例第三章界定了建设单位在物业管理中的权利义务，着重规范建设单位的行为。条例第四章就物业服务企业、物业服务从业人员的资质、资格，物业服务合同等作了详细规定，着重规范物业服务企业、物业服务从业人员、物业使用人、公用单位事业单位的行为。条例第五章着重规范物业使用和维护过程中各方主体的行为。

2.条例为何要以维护业主的合法权益为核心？

物业管理，实质上是业主行使对物业的所有权来满足自身需求的过程，是建立在业主的财产权基础上的。对物业管理立法，自应以维护业主的合法权益为核心。从条例的规定来看，也确实是这么做的。例如，条例要求建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益（第二十三条）；规定业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自转让（第二十七条）；强调物业服务企业违反条例规定给业主造成损失的，应当依法承担赔偿责任（第五十八、六十、六十一、六十二条）。

关联法规《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》

第二条 【物业管理定义】

本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

条文注释

本条是关于物业管理定义的规定。

条例对物业管理下定义，实际是要解决条例的调整范围问题。（1）物业管理是由业主通过选聘物业服务企业的方式来实现的活动。对于房屋等建筑物的管理，业主可以采取自己管理、委托不同的专业服务公司管理、选聘物业服务企业等方式。本条例调整的物业管理，仅指业主通过选聘物业服务企业对物业进行管理这种方式。必须说明的是，业主有权选择适合自己的方式来管理自己的物业，条例并不强制业主必须选择物业服务企业来实施物业管理。（2）物业管理活动的基础是物业服务合同。物业服务合同是业主和物业服务企业订立的关于双方在物业管理活动中的权利义务的协议。物业管理企业根据物业服务合同内容提供物业管理服务，业主根据物业服务合同交纳相应的物业服务费用，双方是平等的民事法律关系。（3）物业管理的内容是业主和物业服务企业对物业进行维修养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护。主要由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定。

此外还需明确的有：（1）条例既调整住宅物业的物业管理活动，也调整非住宅物业的物业管理活动；（2）条例的适用范围，既包括城市，也涵盖乡村。

名词解释

物业，是指房屋及其配套设备、设施和相关场地。因此，物业管理所称的“物业”实际上包括了三个部分的内容：（1）房屋，这是物业管理最核心的内容。一般来说，物业管理所涉及的房屋是指房屋的共有部位，因为房屋的专有部位是业主专有，在使用中一般不会涉及公共事务，因此不需要进行物业管理。（2）房屋配套的设备、设施，一般也是指共有的设备和设施。（3）相关场地。由于我国城市土地实行国有制，因此，房屋所有权人对土地并不具有所有权，只有使用权。对于与房屋配套的，包括小区内道路、绿地等土地的使用权，也属于物业的范围之内。

实用问答

3.物业管理的主体是谁？

物业管理是业主的自我管理。实践中有一种误解，认为物业管理是物业公司实行的“管理”，因此，业主要服从物业公司提出的要求，按照物业公司的安排形式自己的权利。事实上，有权利对业主共同事物进行“管理”的，只能是业主，物业公司只是按照合同的约定，提供特定的服务，而没有权利进行所谓的“管理”。物业管理是业主的自我管理，是业主行使自己权利的一种方式，这种管理的对象是业主的公共事务，因此这种业主对自己公共事务的自我管理，与物业公司没有必然的联系。当然，在实践中，业主可能通过物业服务合同的约定，将一部分具体的管理工作交由物业公司执行，这些具体工作可能涉及对业主事务的处分，甚至约束。但物业公司在对业主进行具体“管理”时，一定是需要有业主授权的，而且物业公司只是在代全体业主进行管理，而不是真正由物业公司在实施管理。

关联法规《房地产统计指标解释（试行）》第八章

第三条 【选择物业服务企业的方式】

国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。

条文注释

本条是倡导性条款。物业管理活动本质上是一项民事法律活动。物业服务企业和业主大会之间不是依附或隶属的关系，而是作为两个平等的民事主体，平等地作出意思表示达成民事法律关系的结果。相对一个物业管理区域来说，业主选择哪一个物业服务企业来提供物业管理服务，完全是一个市场行为。

业主选择物业服务企业，可以通过物业管理招标投标方式来进行。本条规定属于倡导性规范，因此，业主可以采用招标投标方式来选择物业服务企业，也可以采取协议等其他方式来选择物业服务企业。

实用问答

4.业主选择物业服务企业的原则是什么？

由于物业管理是业主的自我管理，业主可以自由地决定管理方式，当然也可以自由决定如何选择为自己提供服务的物业服务企业。所以业主选择物业服务企业的第一个原则是按照平等协商的原则自由地选择物业服务企业。业主根据自己的意愿自主决定选择怎样的物业服务企业，并且通过协商确定物业服务合同内容。当业主选择通过招投标方式选择物业服务企业的时候，就应当遵循第二个原则，即公开、公正、公平和诚实信用的原则。这个原则也是《招标投标法》所规定的基本原则，是一切招投标活动都应当遵循的原则。同时，条例明确了国家鼓励业主采用招投标的方式选择物业服务企业。

关联法规《合同法》第3-8条《招标投标法》第5条《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第4条《建设部关于宣传贯彻〈物业管理条例〉的通知》

第四条 【物业管理与创新、科技进步的关系】

国家鼓励采用新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平。

条文注释

传统观念经常认为，物业管理的主要内容无非是保洁、保安、绿化、房屋维修等，是一个技术含量不高的行业。实际上，物业管理是一项专业性很强的活动。随着经济的发展和科技的进步，建设领域不断涌现新技术、新产品，物业的智能化程度越来越高，只有那些拥有掌握管理技术和硬件技术的专业人员，具有先进的管理工具及设备，建立科学、规范的管理措施及工作程序的物业服务企业，才有能力提供相应的物业管理服务。

在物业管理实践中，物业服务企业在物业管理工作中已经引入不少全新理念与运作模式，取得了良好的经济和社会效果。例如，一些物业服务企业率先采用了“无人化管理”模式，得到了业主和社会的广泛认同。另外，已有不少物业服务企业开始针对业主鲜明的特点与需求进行“个性化”管理模式，通过防护系统、闭路监控系统、网络信息系统等智能化设施逐步提高管理服务水平，大大提高了业主的满意率。

本条是一条原则性规定，体现了国家对物业管理创新和依靠科技进步提高物业管理服务水平的重视。至于如何鼓励，条例并没有具体规定。各地可以根据实际情况制定相应的鼓励政策和措施，促进物业服务企业进行创新，促进物业管理服务科技含量的提高。

第五条 【物业管理监督管理体制】

国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。

县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

条文注释

物业管理监督管理体制是指由物业管理监督管理机构及其管理职责、管理程序、相互关系等组成的有机整体。

本条第一款规定了国家一级的物业管理主管机构及其职责。国家一级的物业管理主管机构是指国务院建设行政主管部门，管理职责是负责全国物业管理活动的监督管理工作。

本条第二款规定了地方一级的物业管理活动的监督管理机构及其职责。各地物业管理主管机构是指县级以上地方人民政府房地产行政主管部门，管理职责是对本行政区域内的物业管理活动实施监督管理。需要说明的是，这里所称“房地产行政主管部门”是一个笼统和灵活的称呼，各地房地产行政主管部门的名称或设置并不完全相同。

实用问答

5.国务院建设行政主管部门的监督管理职责主要包括哪些方面？

本条第一款规定了国家一级的物业管理主管机构及其职责。根据条例的规定，国务院建设行政主管部门的监督管理职责主要包括制定物业服务企业资质管理制度的具体办法（第三十二条），配合国务院价格主管部门制定物业服务收费办法（第四十一条），配合价格主管部门监督物业服务收费（第四十三条），会同国务院财政部门制定专项维修资金收取、使用和管理的办法（第五十四条），对物业管理活动中的违法行为进行查处（第六十条、第六十二条、第六十三条）等方面内容。

6.各地房地产行政主管部门的监督管理职责主要包括哪些方面？

根据条例的规定，房地产行政主管部门的监督管理职责主要包括指导业主成立业主大会（第十条），撤销业主大会和业主委员会作出的违反法律法规的决定或者责令其限期改正（第十九条），批准符合条件的建设单位采用协议方式选聘物业服务企业（第二十五条），配合价格主管部门监督物业服务收费（第四十三条），处理物业管理活动中的投诉（第四十九条），对物业管理活动中的违法行为进行查处（第五十七条至第六十六条）等内容。

7.对物业管理负有监督管理责任的政府部门有哪些？

物业管理涉及的法律关系非常多，因而对其进行监督管理的政府部门也相应比较多。条例规定了国务院建设主管部门和地方房地产主管部门负责物业管理活动的监督管理。除此之外，公安、财政、民政、价格等行政主管部门在有关工作中也依法承担着相关的监督管理职责。条例已经对有关部门的监督管理职责作了明确规定，在实际工作中，这些部门要加强工作协调，各司其职，各负其责，切实履行好各自职责。

关联法规《建设部关于宣传、贯彻〈物业管理条例〉的通知》五

第二章 业主及业主大会

第六条 【业主及业主权利】

房屋的所有权人为业主。

业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。

条文注释

本条第一款规定了业主的概念。从条例第二条的规定中可以看出，“物业”实际上指的是“房屋及与之相配套的设备、设施和相关场地”，将业主定义为“房屋的所有权人”，并没有排除业主对与房屋相配套的设备、设施和相关场地拥有的相关权利。

第二款规定了业主在物业管理活动中享有的权利。在物业管理活动中，业主基于对房屋的所有权享有对物业和相关共同事务进行管理的权利。这些权利有些由单个业主享有和行使，有些只能通过业主大会来实现。

2007年8月26日颁布的《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》（以下简称修改决定）规定，根据《中华人民共和国物权法》的有关规定，将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，将“业主公约”修改为“管理规约”，将“业主临时公约”修改为“临时管理规约”。因此，本条以及本条例其他规定中的相关用语都要作出相应的修改。

实用问答

8.业主权利有哪些特点？

条例规定的业主权利很多，总的来说，业主权利有如下一些特点：一是，业主权利是和业主的房屋所有权联系在一起的，一旦转移房屋所有权，业主就不再享有这些权利；二是，业主权利是和物业管理联系在一起的，业主只能就物业管理中的有关事项行使条例规定的如投票权、监督权等；三是，业主权利是一种集体权利，也就是说，业主必须通过业主大会这种组织形式来行使自己的权利；四是，业主的权利是其作为业主当然享有的，不需要其他人的确认；五是，业主权利和业主享有物业的大小是相联系的，因而不同业主权利的大小可能不一样。

关联法规《房地产统计指标解释（试行）》第八章

第七条 【业主义务】

业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。

名词解释

管理规约，是业主依法订立的一种自我管理规章协议。条例原来采用的是“业主公约”的提法，2007年8月26日《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》将原条例中“业主公约”的提法修改为“管理规约”。管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反规约应当承担的责任等事项依法作出约定。每一位业主都应当依照管理规约的规定行使权利、履行义务。

业主大会议事规则，是业主大会运行应当遵循的规则，它应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。

第八条 【业主大会的组成与宗旨】

物业管理区域内全体业主组成业主大会。

业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

实用问答

9.业主大会的性质如何？

业主大会是由一个物业管理区域内全体业主组成的，是业主行使权利，实施自我管理的一种组织形式。业主的权利必须通过集体形式来行使，而业主集体行使权利的方式就是业主大会。因此，业主大会的存在是业主行使权利的前提和基础。在实践中，对业主大会是否具有独立的主体资格仍然存在争议，尤其是在涉及诉讼时。由于业主大会不具有自己的财产，因此很难承担民事责任，不具有作为独立主体的条件；但是另外一方面，如果业主大会作出的决议侵害业主利益，业主依法可以向法院提出诉讼，从这一规定看似乎又承认了业主大会的主体资格。

关联法规《业主大会规程》第2、3条

第九条 【物业管理区域划分】

一个物业管理区域成立一个业主大会。

物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

实用问答

10.物业管理区域有什么意义？

物业管理区域的划定是为了方便业主管理共同事务，从而更好地行使房屋所有权。物业管理区域划定以后，区域内的业主就要组成业主大会对物业使用中的共同事务进行管理。一个物业管理区域只能成立一个业主大会，这样才能保证管理事务不重复、不冲突。物业管理区域的这一意义决定了物业管理区域的划分就应当主要考虑业主管理公共事务的需要，考虑业主使用物业，尤其是物业的共有部位的方便。

11.怎样划分物业管理区域？

本条第二款规定了划分物业管理区域应当考虑的因素。目前，我国绝大多数物业，特别是新建物业，都有规划、土地等部门的批准文件，其占用土地的四至界限是明确的，附属设施设备的产权是清晰的，一般情况下不需要再划分物业管理区域。但也有少部分在计划经济体制下建造的旧住宅，在房改售房后，其共用设施设备的产权不明晰，实施物业管理时，随之带来维修养护责任不明确的问题。还有过去零星插建的旧住宅或其他房屋建筑，其设施设备与紧邻的其他物业关联性很强，若单独实行物业管理，不是侵占相邻物业业主的利益，就是成本太高，浪费资源，难以运转。以上情况，在推进物业管理工作中，需要政府有关部门依据实际情况，制定划分物业管理区域的办法。在实践中，物业管理区域有的按照一个自然的街坊有的按照一个封闭的小区、有的按照建筑物的规模大小等来划定，包括居住区、大厦区、工业区等。

由于我国不同地区物业管理发展水平差异性很大，条例不宜对物业管理区域作出统一并具体的规定，只规定物业管理区域划分的具体办法由省、自治区、直辖市根据各个地方的实际情况制定，但在划分物业管理区域时应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，以便于业主大会的成立与运行，便于在物业管理区域内实施统一的物业管理。

关联法规《业主大会规程》第3条《建设部关于宣传、贯彻〈物业管理条例〉的通知》二

第十条 【业主大会的成立】

同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

条文注释

本条是对业主成立业主大会的规定。（1）业主大会成立的主体是业主，而不强制要求必须由建设单位、物业服务企业或者政府房地产行政主管部门组织召开。（2）成立业主大会也并非业主唯一可以选择的自我管理的形式，在只有一个业主，或者业主人数较少的情况下，业主完全可以自行或者通过全体协商的方式对共同事项作出决定，没有必要成立业主大会。（3）业主大会的成立应当接受物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导。（4）业主大会成立时应当选举产生业主委员会。

为了体现在物业管理中基层人民政府的作用，发挥其密切联系群众，便于管理的优势，修改决定增加了指导业主委员会成立的主体，在原来区、县人民政府房地产行政主管部门的基础上，规定街道办事处和乡镇人民政府同样负有指导和支持业主依法成立业主大会，选举产生业主委员会的责任。街道办事处和乡镇人民政府与区、县人民政府房地产行政主管部门相比，有更强的中立性，因此，业主在法定条件已经达到，希望尽快成立业主大会，选举产生业主委员会时，可以向物业所在地的街道办事处和乡镇人民政府申请，由他们来指导业主大会的成立。

根据《物权法》的有关规定，国务院删除了本条第二款的规定。原来的本条第二款规定了业主投票权的计算可以有两种方式：一是根据业主拥有的物业建筑面积；二是根据业主拥有的住宅套数。无论是按照哪一种方式确定业主投票权，都是合法的。《物权法》第七十六条第二款规定：“决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”这条在规定业主大会决议条件的同时，实际上也确定了业主投票权计算的方式。根据这一规定，业主的投票权计算，只能根据其拥有的物业建筑面积确定，而且业主拥有的建筑面积是专指其所拥有的物业专有部分，即不包括业主拥有的其他共有部位。确定业主大会是否能够形成决议，是根据投票业主拥有的专有部分建筑面积和建筑物总面积的比例。建筑物总面积包括了各个业主专有的部分和业主共有的部分。

实用问答

12.业主大会何时成立？

业主大会自业主首次召开业主大会会议之日起成立。对于业主何时可以召开首次业主大会会议，条例没有作强制性规定，业主可以在自己认为合适的时候召开，但是根据《物权法》建筑物区分所有权人管理公共事务投票权计算的有关规定，首次业主大会应该是在业主入住达到一定数量，从而能够凑齐足够的投票权，并形成决议时才可能召开。业主筹备成立业主大会的，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）的指导下，由业主代表、建设单位组成业主大会筹备组，负责有关筹备工作。

关联法规《业主大会规程》第3、4、7条《建设部关于宣传、贯彻〈物业管理条例〉的通知》二

第十一条 【业主决定事项】

下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

条文注释

本条的具体内容，修改决定根据《物权法》第七十六条的规定作了相应的修改。对比修改前后的规定，删除了业主大会监督业主委员会工作以及制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度的职责。但是删除的这两项职责，对业主大会的权限并不构成实质性的影响。因为业主大会监督业主委员会工作的职能完全可以通过选举和更换业主委员会成员来实现，而物业管理区域内有关规章制度可以纳入管理规约中，通过制定和修改管理规约，业主大会同样可以对物业管理区域内涉及公共事物的事项进行规定。

同时，本条还新增加了业主大会改建、重建建筑物及其附属设施的职责。此处的“建筑物及其附属设施”应该理解为建筑的总体及其附属设施，即可以由业主共同管理的部分，排除了业主专有的部分。由于这些部分属于业主共有或者共同行使权利，所以对其的改建或者重建，当然属于业主大会的职能。

对于业主关心的专项维修资金，本条也作了修改，修改后的条文规定，专项维修资金的筹集和使用，都属于业主大会职责，而不仅仅包括原条文规定的“使用、续筹”，也就是说，维修资金的初次筹集，同样属于业主大会的职责。这样充分体现了业主对于物业自我管理、自我维护的精神，有利于化解在物业管理中出现的矛盾。

最后，对于业主大会职责的兜底条款，由原来的“法律、法规或者业主大会议事规则规定的职责”扩大为“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，扩大了业主大会的职责范围。只要是属于业主共有或者共同管理权利的重大事项，都属于业主大会的职责范围，而不需要有法律、法规或者业主大会议事规则的规定。

实用问答

13.业主大会如何解散？

业主大会可能会因为很多原因导致解散，如业主经过一段时间的实践认为没有必要采用业主大会的形式对公共事务进行管理，可以由业主直接进行管理；再比如房地产主管部门调整物业管理区域的范围，导致原来区域内的业主大会无法继续下去；等等。对于业主大会解散，条例没有作专门的规定。业主大会如果需要解散，应当在区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处（或者乡、镇人民政府）的指导监督下，做好业主共同财产的清算工作。

关联法规《业主大会规程》第9、17、32条

第十二条 【业主大会会议】

业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

业主可以委托代理人参加业主大会会议。

业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

条文注释

本条第一款规定了业主大会会议的召开形式。召开业主大会一般采用召集全体业主开会集体讨论的形式。但在业主人数较多的情况下，可以考虑其他的会议召开形式，如发放会议材料和选票等书面征求意见的形式等。第二款规定了业主参加业主大会会议的委托代理人制度。代理人根据业主的授权在业主大会会议上行使业主的权利，视同业主本人行使权利。第三款规定了业主大会作出决定的方式，修改决定根据《物权法》对本条作出了修改。第四款规定了业主大会决定的法律效力。业主大会决定的地域效力及于业主大会所在的物业管理区域，对人的效力及于物业管理区域内的全体业主。第五款为修改后新增内容。

修改决定对本条作了两个方面的修改：

一是，根据《物权法》的规定，对业主大会召开的条件和表决要求做了修改。原条文规定业主大会召开需要持1/2投票权的业主参加，方能召开。由于《物权法》将业主投票权的计算方式确定为专有部分面积，因此，修改后的条文规定，召开业主大会必须有专有部分占建筑物总面积过半数的业主参加。同时根据《物权法》规定增加了参加业主大会的人数必须占业主总人数的半数以上。相应的，业主大会的表决条件，也修改为经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意（筹集和使用专项维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施）或者专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意（其他事项）。根据这些新的规定，哪些事项需要业主投票权半数通过，哪些事项需要业主投票权2/3以上多数通过，也做了修改。

二是增加规定业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。物业管理实施的是业主自治的原则，也就是说，业主可以按照少数服从多数的原则，自主决定自治范围内的事项，国家不应该做干预，少数业主也应当自觉地服从业主大会通过的决议，否则物业管理的基础就不复存在，业主自治无法实现。但是，如果业主大会的决议损害到了业主的合法权益，业主可以申请法院对这样的决议予以撤消。业主行使这一权利的前提是业主大会决议损害的是业主个人的合法权益，而不是涉及业主共同行使权利的事项，也就是说，必须是那些不适用少数服从多数原则的事项。

实用问答

14.业主人数较多的小区，如何召开业主大会？

有一些小区规模较大，人数比较多，召开业主大会比较困难。在这种情况下，业主可以选择代表，召开业主代表大会。条例虽然没有规定业主代表大会的形式，但是也没有作禁止性规定，基于业主自治的原则，如果小区内的业主通过决议，可以决定采用业主代表大会的形式，行使业主大会的职能。

物业管理区域内人数较多，可以幢、单元、楼层为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议前3日，就业主大会拟讨论的事项书面征求其所代表业主的意见，凡需要投票表决的，业主的同意、反对及弃权票的具体票数经本人签字确认后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。

15.业主大会的决议作出以后，有什么要求？

业主大会的决议对物业管理区域内的全体业主都有约束力，所以业主大会的决议作出以后，应当让全体业主都了解决议的内容。基于此，业主大会的决议作出以后，应当在合理的时间内，以书面形式在物业管理区域内公告。

关联法规《业主大会规程》第14、15、17、19条

第十三条 【业主大会会议制度】

业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

条文注释

本条是对业主大会会议制度的规定。

第一款规定了业主大会会议的两种类型。一种是定期会议，由业主委员会按照业主大会议事规则的规定在固定时期或者日期组织召开；一种是临时会议，一般在物业管理区域内发生重大事故或者紧急事件需要及时处理等情况时，由业主委员会临时召集。

第二款分别规定了业主大会应当召开定期会议和临时会议的情况。本款并没有硬性规定定期会议必须召开的时间与次数，而是规定按照业主大会议事规则的规定召开，这样更符合实际情况和符合业主意愿。召开业主大会临时会议的条件，规定为经20%以上的业主提议应当及时召开，这种情况一般发生在有重大事故或者紧急事件需要及时处理时，或者业主公约中规定的召开业主大会临时会议的情况发生。业主大会临时大会会议的组织也由业主委员会承担。

实用问答

16.业主大会的会议应当如何召开？

业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。在发生以下情形时，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议：20%以上业主提议的；发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议的职责的，区、县人民政府房地产行政主管部门应当责令业主委员会限期召开。

关联法规《业主大会规程》第12-18条

第十四条 【召开业主大会会议的会前通知、告知和会议记录】

召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。

住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。

业主委员会应当做好业主大会会议记录。

实用问答

17.业主大会召开，应当履行哪些通知手续？

业主委员会应当在业主大会会议召开前15日内将会议通知及有关材料以书面形式在物业管理区域内公告。住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。业主大会会议应当由业主委员会作书面记录并存档。

关联法规《业主大会规程》第13、17-19条

第十五条 【业主委员会性质与职责】

业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。

条文注释

本条将业主委员会明确定位为业主大会的执行机构，从而建立了一种业主大会和业主委员会并存，业主决策机构和执行机构分离的管理模式。在过去单纯的业主委员会制度下，业主大会只是名义上的权力机构，业主委员会实际上集决策和执行的职能于一身，同时缺乏必要的监督机制，容易发生侵害大多数业主合法权益的情况。将业主委员会界定为业主大会的执行机构较好地解决了这一问题。业主委员会由业主通过业主大会会议选举产生，是业主大会的常设性执行机构，对业主大会负责，具体负责执行业主大会交办的各项物业管理事宜。

实用问答

18.业主委员会如何运作？

业主委员会是业主大会的执行机构，经2/3以上业主委员会提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当及时召开业主委员会会议。业主委员会会议应当作书面记录，由出席会议的委员签字后存档。业主委员会实行集体领导的制度，业主委员会会议应当由过半数的委员出席，作出决定必须经全体委员人数半数以上同意。业主委员会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。业主委员会任期届满2个月前，应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举；逾期未换届的，房地产行政主管部门可以指派工作人员指导其换届工作。原业主委员会应当在其任期届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会，并做好交接手续。

关联法规《业主大会规程》第23-31条

第十六条 【业主委员会备案制度】

业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。

业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。

业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。

实用问答

19.业主委员会委员需要具备哪些条件？

业主委员会委员应当符合下列条件：（1）本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；（2）遵守国家有关法律、法规；（3）遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；（4）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；（5）具有一定组织能力；（6）具备必要的工作时间。

业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止：（1）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；（2）无故缺席业主委员会会议连续三次以上的；（3）因疾病等原因丧失履行职责能力的；（4）有犯罪行为的；（5）以书面形式向业主大会提出辞呈的；（6）拒不履行业主义务的；（7）其他原因不宜担任业主委员会委员的。

20.业主委员会需就哪些事项进行备案？

业主委员会应当自选举产生之日起30日内，将业主大会的成立情况、业主大会议事规则、管理规约及业主委员会名单等材料向物业所在地的区县人民政府房地产行政主管部门备案。业主委员会备案的有关事项发生变更的，依照前款规定重新备案。

关联法规《业主大会规程》第21、22条

第十七条 【管理规约的内容和效力】

管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。

管理规约对全体业主具有约束力。

条文注释

本条是对管理规约的内容和法律效力的规定。

第一款规定了管理规约的主要内容。管理规约一般应包括以下主要内容：（1）有关物业的使用、维护、管理。如业主使用其自有物业和物业管理区域内共用部分、共用设备设施以及相关场地的约定；业主对物业管理区域内公共建筑和共用设施使用的有关规程；业主对自有物业进行装饰装修时应当遵守的规则；等等。（2）业主的共同利益。如对物业共用部位、共用设施设备的使用和保护；利用物业共用部位获得收益的分配；对公共秩序、环境卫生的维护；等等。（3）业主应当履行的义务。如遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；按照国家有关规定交纳专项维修资金；按时交纳物业服务费用；不得擅自改变建筑物及其设施设备的结构、外貌、设计用途；不得违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品；不得违反规定饲养家禽、宠物；不得随意停放车辆和鸣放喇叭；等等。（4）违反规约应当承担的责任。业主不履行管理规约义务要承担民事责任，其以支付违约金和赔偿损失为主要的承担责任方式。在违约责任中还要明确解决争议的办法，如通过业主委员会或者物业服务企业调解和处理等，业主不服调解和处理的，可通过诉讼渠道解决。

第二款规定了管理规约的法律效力。由于管理规约须经物业管理区域内业主签字承诺，因此，管理规约的效力范围当然涉及全体业主。

实用问答

21.如何理解管理规约的法律效力？

管理规约对全体业主具有约束力。在这里，有如下几点值得说明：（1）管理规约对物业使用人也发生法律效力。由于管理规约一项核心的内容是规范对物业的使用秩序，而物业使用人基于其实际的物业的使用，不可避免地会影响到物业的状态，而且业主委员会或者物业服务企业对物业进行管理势必要直接与物业使用人打交道，因此客观上需要将其纳入到物业管理活动中来。（2）管理规约对物业的继受人（即新业主）自动产生效力。在物业的转让和继承中，物业的所有权要发生变动移转给受让人。但管理规约无须新入住的继受人作出任何形式上的承诺，就自动地对其产生效力。

关联法规《业主大会规程》第11条

第十八条 【业主大会议事规则】

业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。

条文注释

业主大会议事规则是业主大会组织、运作的规程，是对业主大会宗旨、组织体制、活动方式、成员的权利义务等内容进行记载的业主自律性文件。业主大会议事规则是全体业主意志的集中体现，是业主大会运作的基本准则和依据，业主大会、业主委员会和所属的成员都必须严格遵守。除条文中列举的事项以外，业主大会议事规则还可以对其他有关业主大会活动的事项作出规定，如业主大会的宗旨、权利与义务、活动范围、经费来源、业主委员会的权利与义务等。

实用问答

22.业主大会和业主委员会的经费、印章如何管理？

业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担；经费的筹集、使用、管理具体由业主大会议事规则规定。业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期以上面形式在物业管理区域内公告，接受业主质询。

业主大会和业主委员会的印章依照有关法律法规和业主大会议事规则的规定刻制、使用和管理。违反印章使用规定，造成经济损失或者不良影响的，由责任人承担相应的责任。

关联法规《业主大会规程》第10、17、35、36条

第十九条 【业主大会、业主委员会所作决定的限制】

业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

条文注释

为了充分发挥对于物业管理中基层人民政府的作用，修改决定增加了街道办事处、乡镇人民政府对物业管理中业主大会和业主委员会行为的监督管理职能，这是因为街道办事处、乡镇人民政府更容易了解到业主大会和业主委员会的行为，及时地作出处理。值得注意的是，街道办事处作为城市人民政府的派出机构，它的行为，只能以城市人民政府的名义作出。

关联法规《业主大会规程》第33条

第二十条 【业主大会、业主委员会与公安机关、居委会的关系】

业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。

住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。

实用问答

23.居民委员会在物业管理中发挥着怎样的作用？

居民委员会的性质是我国城市里的基层群众性自治组织，是城市居民群众在本居住区域内自己组织起来的自我管理、自我教育、自我服务的共同管理本居住区域内各项事务的群众组织。由于具有广泛的群众基础，许多工作由居民委员会来做比政府机关去做更适当、更有效。所以，居民委员会发挥着协助政府或者它的派出机关做好与居民利益有关的公共卫生、计划生育、优抚救济、青少年教育等项工作的功能，发挥着宣传贯彻国家法律、法规、政策、教育居民履行依法应尽义务的功能。现在在我国，没有居民委员会，城市社会管理就难以顺利进行。

关联法规《城市居民委员会组织法》《业主大会规程》第34条

第三章 前期物业管理

第二十一条 【前期物业服务合同】

在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。

条文注释

通常状况下，业主、业主大会选聘物业服务企业开展工作，物业服务合同在业主大会和物业服务企业之间签订。但常常在物业建成之后、业主大会成立之前，就需要进行物业管理活动。由于业主大会尚未成立，只能由建设单位选聘物业服务企业对物业实施管理服务，物业服务合同在建设单位和物业服务企业之间签订。这时的物业服务合同称为前期物业服务合同。

前期物业服务合同有以下特征：（1）前期物业服务合同具有过渡性。一旦业主大会成立或者全体业主选聘了物业服务企业，业主与物业服务企业签订的合同发生效力，就意味着前期物业管理阶段结束。（2）前期物业服务合同由建设单位和物业服务企业签订。（3）前期物业服务合同是要式合同，即法律要求必须具备一定形式的合同。前期物业服务合同必须以书面的形式签订。

实用问答

24.前期物业服务合同包括哪些主要内容？

前期物业服务合同是由开发商和物业服务企业签订的，一般包括如下内容：（1）关于物业基本情况的描述。（2）关于物业服务内容和质量的约定，尤其要对服务标准作出明确规定。一般来说，由于标准规定得比较细，因此可以采用附件的形式。物业服务内容通常是指对于业主共同事项的服务内容，单个业主如果有什么服务需要，可以和物业服务企业单独约定。（3）关于服务费用的约定，要约定服务费用的计算方式和标准以及服务费用涵盖的内容，同时也要约定服务费用缴纳的时间和支付方式，对服务费用如何使用需要进行一定监督的，也要在合同中进行约定。（4）关于物业经营和管理的约定，这是业主对物业服务企业的授权，因此要规定好权利的边界和权利行使的规则。（5）物业的验收和承接。这是前期物业服务合同的特色，物业服务企业与开发商要合理划分责任，就要做好物业验收和承接，避免开发中的问题遗留到以后的物业服务中。（6）物业使用和维护的要求。（7）维修基金缴纳、使用和续筹。（8）违约责任和其他事项。

关联法规《合同法》第2-16、21、22、36-43条《建设部关于印发〈前期物业服务合同（示范文本）〉的通知》《建设部关于印发〈前期物业管理服务协议（示范文本）〉的通知》

第二十二条 【临时管理规约】

建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。

条文注释

本条例第二章第十七条对管理规约的内容和法律效力作出了规定。但很多情况下，物业建成后，业主的入住是一个逐渐的过程，业主大会并不能立即成立。而管理规约在物业买受人购买物业时就须存在，这种在业主大会制定管理规约之前存在的管理规约，称为临时管理规约。

第一款规定了临时管理规约的制定，包括以下几个方面的内容：（1）临时管理规约制定的主体是建设单位。（2）临时管理规约制定的时间为物业销售之前。（3）临时管理规约制定的内容应当包含本条例第十七条正式管理规约同样的内容，即对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

第二款规定了临时管理规约内容的限制。为了保障物业买受人的利益，本款对临时管理规约的内容进行了原则上的限制，规定建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。

实用问答

25.业主临时管理规约包括哪些具体内容？

业主临时管理规约一般应当包括如下内容：（1）规定规约的约束范围，如规约是否适用于物业的使用人等；（2）对物业基本情况的描述，包括对物业总体情况的描述、对业主共用部位的描述、对建设单位所有部位的描述等；（3）对物业使用的规定，包括在为维护物业管理区域内业主的共同利益，从而对业主处分物业专有部位的限制、对业主使用物业共有部位的要求以及物业管理区域内的其他行为准则等；（4）物业的维护，主要涉及维修基金的使用问题；（5）业主的共同利益，主要包括为了维护业主的共同利益，对物业服务企业的必要授权以及其他维护业主共同利益的措施；（6）业主违反规约所要承担的责任，包括业主、业主大会、业主委员会和物业服务企业的诉权。

第二十三条 【说明义务和承诺义务】

建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。

物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

实用问答

26.新买房的业主是否需要遵守开发商制定的临时规约？

开发商在将房屋售出之前同样也是物业管理区域内的业主。为了保证物业管理区域内物业管理的衔接，开发商会制定临时规约，这个规约是为将来业主入住以后，实施物业管理服务的，因此，新买房的业主同样需要遵守这个临时规约。为了保证新买房业主的合法权益，开发商在物业销售前，应当将临时规约的内容向业主明示，并予以说明。业主在与开发商签订房屋买卖合同时，应当对遵守临时规约进行承诺，这种承诺应当是书面的，作为房屋买卖合同的一部分。通过这一程序，开发商制定的临时规约就对物业管理区域内全体业主具有了约束力。

第二十四条 【前期物业管理招投标】

国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

试读结束[说明：试读内容隐藏了图片]

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