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作者：编辑部

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房屋质量问题与解决(房屋买卖纠纷)试读：

房屋质量问题与解决

【案情简介及争议焦点】

2007年4月，钟某以“优惠价”购买开发公司商品房，购房合同附件《商品住宅质量保证书》约定屋面防水的保修期限为5年。2007年6月至2008年起诉前，因屋面渗水问题未得到妥善解决成诉。

争议焦点：1.钟某能否以房屋质量问题获取补偿？2.防水质量问题如何解决？

【裁判要点】

1.房屋质量问题。开发公司所售房屋经综合验收合格，有相关机构签字盖章认可的房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表证实，由此可证明开发公司交付的房屋符合合同约定，故钟某以开发公司交付的房屋存在严重质量问题为由主张补偿理由不充分。

2.防水质量问题。钟某所购买房屋面存在渗水问题的事实客观存在，该渗水问题属于合同附件《商品住宅质量保证书》约定的在保修期内发生的质量问题，开发公司应当履行保修义务并承担修复费用。

【裁判依据或参考】

1.法律规定。《物权法》（2007年10月1日）第35条：“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”第36条：“造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。”第37条：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任……”第38条：“本章规定的物权保护方式，可以单独适用，也可以根据权利被侵害的情形合并适用。”《合同法》（1999年10月1日）第111条：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”

2.行政法规。《民用建筑节能条例》（2008年10月1日）第22条：“房地产开发企业销售商品房，应当向购买人明示所售商品房的能源消耗指标、节能措施和保护要求、保温工程保修期等信息，并在商品房买卖合同和住宅质量保证书、住宅使用说明书中载明。”第23条：“在正常使用条件下，保温工程的最低保修期限为5年。保温工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。保温工程在保修范围和保修期内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失依法承担赔偿责任。”第43条：“违反本条例规定，房地产开发企业销售商品房，未向购买人明示所售商品房的能源消耗指标、节能措施和保护要求、保温工程保修期等信息，或者向购买人明示的所售商品房能源消耗指标与实际能源消耗不符的，依法承担民事责任；由县级以上地方人民政府建设主管部门责令限期改正；逾期未改正的，处交付使用的房屋销售总额2%以下的罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门降低资质等级或者吊销资质证书。”《建设工程质量管理条例》（2000年1月30日）第39条：“建设工程实行质量保修制度。建设工程承包单位在向建设单位提交工程竣工验收报告时，应当向建设单位出具质量保修书。质量保修书中应当明确建设工程的保修范围、保修期限和保修责任等。”第40条：“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。”第41条：“建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。”第42条：“建设工程在超过合理使用年限后需要继续使用的，产权所有人应当委托具有相应资质等级的勘察、设计单位鉴定，并根据鉴定结果采取加固、维修等措施，重新界定使用期。”国务院《城市房地产开发经营管理条例》（1998年7月20日）第16条：“房地产开发企业开发建设的房地产项目，应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定。房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。勘察、设计、施工、监理等单位应当依照有关法律、法规的规定或者合同的约定，承担相应的责任。”第31条：“房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。”第32条：“商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。”

3.司法解释及最高人民法院规范性文件。最高人民法院《印发〈关于处理涉及汶川地震相关案件适用法律问题的意见（二）〉的通知》（2009年3月23日法发〔2009〕17号）第6条：“出租人因自住房垮塌或者经鉴定成为危房无法居住，起诉到人民法院要求解除房屋租赁合同收回自住的，人民法院应予支持，但要给承租人合理期限腾退房屋。”最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年6月1日法释〔2003〕7号）第12条：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”第13条：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》（2002年4月1日法释〔2001〕33号）第25条：“当事人申请鉴定，应当在举证期限内提出。符合本规定第二十七条规定的情形，当事人申请重新鉴定的除外。对需要鉴定的事项负有举证责任的当事人，在人民法院指定的期限内无正当理由不提出鉴定申请或者不预交鉴定费用或者拒不提供相关材料，致使对案件争议的事实无法通过鉴定结论予以认定的，应当对该事实承担举证不能的法律后果。”第27条：“当事人对人民法院委托的鉴定部门作出的鉴定结论有异议申请重新鉴定，提出证据证明存在下列情形之一的，人民法院应予准许：（一）鉴定机构或者鉴定人员不具备相关的鉴定资格的；（二）鉴定程序严重违法的；（三）鉴定结论明显依据不足的；（四）经过质证认定不能作为证据使用的其他情形。对有缺陷的鉴定结论，可以通过补充鉴定、重新质证或者补充质证等方法解决的，不予重新鉴定。”第28条：“一方当事人自行委托有关部门作出的鉴定结论，另一方当事人有证据足以反驳并申请重新鉴定的，人民法院应予准许。”第71条：“人民法院委托鉴定部门作出的鉴定结论，当事人没有足以反驳的相反证据和理由的，可以认定其证明力。”最高人民法院副院长李国光《在全国民事审判工作会议上的讲话》（2000年10月28日）第3条：“……审理建筑工程质量纠纷案件，要按照国家标准、部颁标准或者行业标准严格审查工程质量，绝不能对主体结构不合格的工程‘以质论价’，或者通过降价使‘豆腐渣工程’合法化，危害人民群众生命、财产的安全。”

4.部门规范性文件。住建部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（2010年4月13日建房〔2010〕53号）第13条：“落实预售商品住房质量责任。房地产开发企业应当对其开发建设的商品住房质量承担首要责任，勘察、设计、施工、监理等单位应当依据有关法律、法规的规定或者合同的约定承担相应责任。房地产开发企业、勘察、设计、施工、监理等单位的法定代表人、工程项目负责人、工程技术负责人、注册执业人员按各自职责承担相应责任。预售商品住房存在质量问题的，购房人有权依照法律、法规及合同约定要求房地产开发企业承担责任并赔偿相应损失。房地产开发企业承担责任后，有权向造成质量问题的相关单位和个人追责。”第17条：“加强房地产信用管理。各地要积极拓展房地产信用档案功能和覆盖面，发挥信用档案作用，将销售行为、住房质量、交付使用、信息公开等方面内容纳入房地产信用体系，信用档案应当作为考核企业资质的依据。对违法违规销售、存在较为严重的质量问题、将不符合交付条件的住房交付使用、信息公开不及时不准确等行为，应当记入房地产开发企业信用档案，公开予以曝光。”建设部《房屋建筑工程抗震设防管理规定》（2006年4月1日）第16条：“已按工程建设标准进行抗震设计或抗震加固的房屋建筑工程在合理使用年限内，因各种人为因素使房屋建筑工程抗震能力受损的，或者因改变原设计使用性质，导致荷载增加或需提高抗震设防类别的，产权人应当委托有相应资质的单位进行抗震验算、修复或加固。需要进行工程检测的，应由委托具有相应资质的单位进行检测。”第24条：“任何单位和个人对房屋建筑工程的抗震设防质量问题都有权检举和投诉。”建设部《城市危险房屋管理规定》（2004年7月20日）第13条：“受理涉及危险房屋纠纷案件的仲裁或审判机关，可指定纠纷案件的当事人申请房屋安全鉴定；必要时，亦可直接提出房屋安全鉴定的要求。”建设部《关于加强住宅工程质量管理的若干意见》（2004年1月30日建质〔2004〕18号）第2条：“……（二）开发企业应在房屋销售合同中明确因住宅工程质量原因所产生的退房和保修的具体内容以及保修赔偿方式等相关条款。保修期内发生住宅工程质量投诉的，由开发企业负责查明责任，并组织有关责任方解决质量问题。暂时无法落实责任的，开发企业也应先行解决，待质量问题的原因查明后由责任方承担相关费用……（四）施工单位应严格执行国家《建筑工程施工质量验收规范》，强化施工质量过程控制，保证各工序质量达到验收规范的要求。要制定本企业的住宅工程施工工艺标准，结合工程实际，落实设计图纸会审中保证施工质量的设计交底措施，对容易产生空鼓、开裂、渗漏等质量通病的部位和容易影响空气质量的厨房、卫生间管材等环节，采取相应的技术保障措施。”第4条：“……（四）各地建设行政主管部门要培育和发展住宅工程质量评估中介机构。当用户与开发企业对住宅工程的质量问题存在较大争议时，可委托具有相应资质的工程质量检测机构进行检测。逐步建立住宅工程质量评估和工程质量保险相结合的工程质量纠纷处理仲裁机制。”建设部《关于规范房地产开发企业开发建设行为的通知》（2002年2月25日建住房〔2002〕44号）第10条：“房地产开发企业向购买人交付商品房时，应当提供住宅质量保证书和使用说明书，并严格按照住宅质量保证书承诺的内容进行保修。凡未按规定提供住宅质量保证书、使用说明书或者未按住宅质量保证书的承诺进行保修的，房地产开发主管部门要依据《房地产开发企业资质管理规定》进行处罚。”建设部《城市房屋便器水箱应用监督管理办法》（2001年9月4日）第3条：“新建房屋建筑必须安装符合国家标准的便器水箱和配件。凡新建房屋继续安装经国家有关行政主管部门已通知淘汰的便器水箱和配件（以下简称淘汰便器水箱和配件）的，不得竣工验收交付使用，供水部门不予供水，由城市建设行政主管部门责令限期更换。”第7条：“城市建设行政主管部门对漏水严重的房屋便器水箱和配件，应当责令房屋产权单位限期维修或者更新。”第8条：“建设单位未按照本办法规定仍安装淘汰便器水箱和配件的，应当追究责任者的责任，经主管部门认定属于设计或者施工单位责任的，由责任方赔偿房屋产权单位全部更换费用和相关的经济损失。”建设部《商品房销售管理办法》（2001年6月1日）第32条：“销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（以下简称《规定》），向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。”第33条：“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。”第35条：“商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。”建设部《房屋建筑工程质量保修办法》（2000年6月30日）第3条：“本办法所称房屋建筑工程质量保修，是指对房屋建筑工程竣工验收后在保修期限内出现的质量缺陷，予以修复。本办法所称质量缺陷，是指房屋建筑工程的质量不符合工程建设强制性标准以及合同的约定。”第4条：“房屋建筑工程在保修范围和保修期限内出现质量缺陷，施工单位应当履行保修义务。”第6条：“建设单位和施工单位应当在工程质量保修书中约定保修范围、保修期限和保修责任等，双方约定的保修范围、保修期限必须符合国家有关规定。”第7条：“在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为：（一）地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装为2年；（五）装修工程为2年。其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。”第8条：“房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。”第14条：“在保修期内，因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建设单位提出赔偿要求。建设单位向造成房屋建筑工程质量缺陷的责任方追偿。”建设部《关于贯彻〈城市房地产开发经营管理条例〉的通知》（1998年9月23日建住房〔1998〕178号）第3条：“……根据《条例》规定，房地产开发企业承担房地产开发项目的质量责任；在商品房交付使用时，应向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书；对属主体结构质量不合格的，购买人有权退房……”建设部《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（1998年9月1日）第3条：“房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》可以作为商品房购销合同的补充约定。”第4条：“《住宅质量保证书》是房地产开发企业对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件，房地产开发企业应当按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。商品住宅售出后，委托物业管理公司等单位维修的，应在《住宅质量保证书》中明示所委托的单位。”第5条：“《住宅质量保证书》应当包括以下内容：1工程质量监督部门核验的质量等级；2地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；3正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：屋面防水3年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；墙面、顶棚抹灰层脱落1年；地面空鼓开裂、大面积起砂1年；门窗翘裂、五金件损坏1年；管道堵塞2个月；供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；卫生洁具1年；灯具、电器开关6个月；其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定；4用户报修的单位，答复和处理的时限。”第6条：“住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算，保修期限不应低于本规定第五条规定的期限。房地产开发企业可以延长保修期。国家对住宅工程质量保修期另有规定的，保修期限按照国家规定执行。”第7条：“房地产开发企业向用户交付商品住宅时，应当有交付验收手续，并由用户对住宅设备、设施的正常运行签字认可。用户验收后自行添置、改动的设施、设备，由用户自行承担维修责任。”第10条：“《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》应在住宅交付用户的同时提供给用户。”第12条：“房地产开发企业在《住宅使用说明书》中对住户合理使用住宅应有提示。因用户使用不当或擅自改动结构、设备位置和不当装修等造成的质量问题，开发企业不承担保修责任；因住户使用不当或擅自改动结构，造成房屋质量受损或其他用户损失，由责任人承担相应责任。”

5.地方司法性文件。浙江温州中院民四庭《审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题参考意见》（2010年4月30日）第24条：“《解释》第十三条第一款规定的‘严重影响正常居住使用’，应当结合商品房是否对买受人的生命和财产安全、身体健康造成重大影响、是否严重干扰和影响了买受人的正常生活、可否修复等因素，予以综合判断。”第33条：“买受人以商品房存在质量问题为由请求出卖人赔偿损失的，诉讼时效从其知道或者应当知道该质量问题造成其损失之日起算；请求出卖人予以修复的，诉讼时效从其知道或者应当知道该质量问题之日起算，但尚未超过保修期的除外。”广东广州中院《关于商品房预售合同纠纷统一处理做法》（2009年2月19日）第5条：“类似永久水电、消防验收、大楼外墙脱落等涉及有关业主共同权益的诉讼，原告的诉讼主体资格应如何确定？答：1有关业主共同权益的诉讼（比如起诉请求办理永久水电、消防验收等，且不涉及到赔偿款的案件），业委会、全体业主或业主均是适格的原告，该生效裁判对全体业主具有约束力，其诉讼利益归属于全体业主。后续业主重复起诉的，则以已经作出生效判决及违反‘一事不再理’诉讼原则为由裁定驳回起诉。2上述诉讼涉及赔偿的，业委会或全体业主是适格的原告。个别或者部分业主起诉赔偿的，则裁定驳回起诉。3以业委会名义起诉的，仍需有业主大会授权。”第10条：“买受人购买的房屋出现质量问题，影响正常使用，买受人要求修复，但出卖人经催告后在合理期间内拒绝修缮，买受人自行修缮或依据有资质机构的评估结论起诉请求出卖人支付修缮费用，应否支持？答：符合以下条件的请求应予以支持：1房屋确实存在质量问题；2出卖人在合理期间内不履行修缮义务；3买受人已自行或雇人修缮，或提供有资质评估机构的评估结论。出卖人认为买受人主张的金额不合理，应承担证明责任

试读结束[说明：试读内容隐藏了图片]

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