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作者：吴粲

出版社：新华出版社

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理性决定中国未来试读：

前言

什么是我们的经济发展到今天最应该重视的问题？无论是政府官员或普通百姓，目前最需要的是什么？

答案是：理性！

改革开放到现在，我们获得了丰硕的成果，但同时也积蓄了一些社会问题。

本书主要是从“自己”的角度去反思这些社会问题中“自己”的责任在哪里？

比如2008年发生的三聚氰胺牛奶事件，政府管理部门的监管缺位有不可推卸的责任，但关键还是我们企业家自己缺乏企业家的责任、缺乏企业公民意识造成的恶果。

2008年是中国企业家多事之秋，很多著名企业家在这一年做了一些引起争议的事，所以有人说：2008年企业家集体形象崩溃！归根结底，关键还是我们企业家自己企业责任和企业精神的缺失。

本书中也谈到了目前吃的问题，吃牵涉到每个人的利益，食品安全问题在中国触目惊心，这个问题上我们一方面指责不法商贩见利忘义，商业道德沦丧；另一方面，我们也埋怨相关的管理部门缺乏有效检测、监管手段，执法监督、打击不力等，致使问题食品流向市场，危害人民群众生命健康。然而本书的探讨却发现另一个严重的问题：在食品安全问题上，我们消费者“自己”也负有很大的责任，那就是：消费者自己一味地追求价格低廉、颜色、味道、外观、口感等，甚至对这些的选择超过了食品的正常范围，助长不法商人绞尽脑汁用一些非法的物质、手段来满足消费者这些需求，不可思议的低价格、美丽的外表、诱人的味道掩盖的往往是非法加工所潜藏的危险。理所当然，我们“自己”有不可推卸的责任。

反对应试教育，发展素质教育，不要培养只会考试的学生、高分低能的学生，而要培养综合能力强的学生、实践工作能力强的学生。这些口号或教育培养目标，已经说了若干年了，然而看今天的教育，不但没有丝毫改观，反而愈演愈烈。“素质教育轰轰烈烈，应试教育扎扎实实”的局面未见丝毫改观。

如果说是谁的责任，很多家长立即会说：这是教育体制造成的。

然而，本书的分析却让家长们不得不承认：家长“自己”也是推动应试教育的罪魁祸首！

正是家长望子成龙的心理，不但让应试教育繁荣，而且是以牺牲孩子的自由、摧残孩子的健康为沉重代价的。

更让人心痛的是：家长的这种执迷不悟很难用有效的方法来阻止。

来自家长“自己”的阻力远远超过教育体制形成的障碍。

房地产泡沫与次贷危机还阴魂未散，仍游荡在世界各地，中国也正在饱受它的折磨。很显然我们需要持续的、稳定的经济发展，而不需要忽冷忽热、摇摆不定的经济发展。

绝大多数老百姓希望有一个稳定持续的经济发展环境，而不是动荡不安的社会。

持续、稳定的经济发展才是最重要的！要得到这样的良性结果，理性是非常重要的。

曾经，非理性的一些东西制约了我们的发展并让我们遭受了沉重的损失。

相当一段时间，我们很多人梦寐以求的是：暴发！暴利！不愿意遵守市场规则，这样的结果是破坏了整个市场的和谐。

非理性、泡沫、暴利带给我们的只是短暂的繁荣泡影，当这些虚华的泡影迸裂时，留下的将更是满目创伤。特别是反思三聚氰胺牛奶事件，我们的企业更应该理性发展，而不是盲目膨胀。

我们经历了房地产泡沫、股市泡沫、以牺牲环境、资源为代价换来的某些数字泡沫，但改革之路本身是曲折的，痛定思痛，加上我们对市场的深入认识，我们正逐步从非理性走向理性。

要想保护我们改革开放带来的来之不易的成果，摒弃非理性、泡沫给我们造成的损失，是我们眼下的当务之急，可能没有任何时候需要这么迫切来谈理性问题。

理性决定中国未来，规范左右成败！

中国正逐步进入理性、规范的时代！

第一篇 房地产问题席卷世界

不知何时，房地产成了经济发展中重要的一项指标，很多国家和地区都把房地产作为经济的龙头或支柱。

成也萧何，败也萧何！房地产关系国民经济发展之命脉。

它像一只摇摆不定的船行驶在波涛汹涌的经济海洋中，它处于浪尖的时候会给人以惊喜，让无数人欣喜若狂，但它处于谷底的时候会给人以失落，让无数人悲痛欲绝。

房地产已成为经济发展中桀骜不驯的一匹马，喜怒无常，它有时表现得温驯无比，有时表现得怒蹄四扬。

很显然，把房地产作为国民经济发展的支柱产业带来了很多不稳定因素，当房地产业处于高峰的时候当然经济形势是一片大好，而当房地产业处于低谷的时候，对经济的发展又带来沉重的打击。

由于各种复杂的原因，在一些国家和地区出现过可怕的房地产泡沫，房地产泡沫给经济带来的是灾难，结果使无数投资者转瞬间一贫如洗，从而留下一幕幕悲剧。从历史上看，较远的有美国佛罗里达州的房地产泡沫，近的有1990年后的日本、中国台湾，1997年后的泰国、中国香港等房价泡沫的破灭比较典型，其后一段时间，这些国家或地区的房价下挫幅度均达50％左右。还有1990年中国的海南、广西北海房地产泡沫。

研究得出房地产是周期性行业，两个波峰大概相距14年到18年。

而最近的房地产危机就发生在眼前，这场危机带来的灾难还在延续，它就是美国的次贷危机。

这场危机无疑给国内房地产市场和与之相关的金融业敲响了警钟。

我们必须防止房地产市场过度投机！

中国最近几年高速膨胀的房地产本来已经引起全国举目关注，在此关头，由美国的房地产引起的次贷危机也波及中国，所以中国的房地产更是万人瞩目。

先来回顾中国的这一轮房地产热。

一、简单回顾中国当前这波房价上涨的起始时间、背景及各种因素

1.这一波房价上涨的起始时间

这一波房价上涨的起始时间应该是2004年春节过后。2004年3月期间，一篇名为《2004年北京房地产将要发生的事情》的文章被发往北京诸多报道房地产记者的邮箱，作者是房地产界的一位领军人物。他在文章中坚定地表示，北京的房价2004年一定会涨。他随后还在不同场合多次重复自己的观点。一周时间，他的言论被300多家媒体、网站转载，这样，掀起了中国房价上涨的序幕。他自己的开发的项目在2004年春节后最高每平方米大涨了4000元。

2.房价上涨的背景

中国经济20年持续增长

中国经济20年持续每年10％的增长速度，其中80％转化成居民收入，这是一个相当可观的量。居民收入中的40％转化为储蓄，形成金融资产。这笔庞大的金融资产分布存在着巨大的差距，有些人年积累百万以上，而有些人则勉强糊口。

很显然这些加大了贫富差距，在少数人手里集结的金融资产，并不是福音。

2006年以前很长一段时间，由于中国股市长期低迷，民间很大部分资金转向房地产投资，把房地产作为投资行业。

所以中国一直是高增长、高储蓄，加上投资渠道的狭窄，使得住房成了一个泄洪口。

这可能是中国房价上涨最直接的因素。

2004年物价上涨带动房价上涨

中国这一波房价上涨的背景：2004年之前的几年时间，在中国实施的宏观政策中，基础建设规模过大引起了部分原材料的上涨。

另外还有一个容易被很多人忽略的非常重要的原因，2004年5月1日起实施《道路交通安全法》，严禁货车超载运行，这样增加了运输成本。实际的情况是在这之前，中国的汽车货运是严重超准载吨位运行，往往超准载吨位的几倍，随之也带来了严重的交通隐患，发生了很多交通事故，因为超载还严重损害了公路的路面，从而缩短了公路的使用周期，增加了公路的成本，而这种成本又没有增加到货运汽车上，总之实施《道路交通安全法》严禁货车超载是绝对应该的，随之而来的是运输成本的增加，短时会波及很多行业使之自然提价，如中国粮食等全面上涨，但这种涨价我们认为是正常的，是一种物价上涨的假象，会在很短的周期内达到均衡。反映在物价指数上只是一种“翘尾因素”。

这两种原因刚好汇集到一起，引起了物价上涨。这个涨价过程中，很多媒介、有关单位不时发布很多物价上涨的信息，这无形增加了人们对物价承受的心理预期，从而对人们的某些经济行为也产生了诱导作用，这些信息无疑起了催化作用，加剧了物价的全面上涨，房价加入了这一轮物价上涨之中。此后其他物价在很短的周期内达到了均衡，步入了平稳，没有继续上涨或只是继续小幅上涨。石油以后也上涨了很多，但石油作为能源，上涨原因复杂，除了中国因素也包含更多国际因素。但是房地产的涨价却完全超出了经济学的规律，似脱缰的野马，一路狂飙不止，直到2008年10月受美国次贷危机的影响才有停步的迹象。

土地价格上涨

主管部门对土地严格管理引起的土地价格上涨。据国土资源部对全国51个大中城市的地价监测结果，2004年全国住宅用地价格同比增长8.94％。

背景资料：2004年中国物价开始上涨，中央政府认为基础设施投资过大，开始对一些行业进行宏观调控，其中认为房地产投资规模过大，土地的开发规模首当其冲被列入严管之中，政府开始对土地严格管理，这样反过来又提高了土地的价格。

2004年期间人民币存在潜在的升值预期

国际很大一部分游资进入中国房地产行业，与中国政府博弈人民币升值。2005年7月21日，中国政府确实对人民币汇率进行了调整，美元对人民币交易价格调整为1美元兑8.11元人民币，作为次日银行间外汇市场上外汇指定银行之间交易的中间价，上调幅度为2％。

为什么人民币存在潜在的升值空间，国际游资就进入中国房地产行业呢？我们作一简单的计算：

在人民币升值前外资进入中国，以10000美元计算：10000美元兑8.31元人民币投入中国房地产市场，当人民币升值后，还不算房价上涨，外资把8.31元人民币重新换回美元，这样就在人民币升值后外资退出房地产业重新换成美元就赚了。(这只是一个简单的计算，实际还存在一些手续费等。)当大量国际游资进入中国房地产行业博弈人民币升值时，这势必引起房价的大幅上涨。实质上从2004开始至今，这种因素对房价上涨起了很大作用。

到2006年8月国家发改委公布了2006年二季度房地产市场有关统计数据，全国房价同比增长6.4％，仍是一片涨势。国家统计局的相关数据也显示，1～6月份全国70个大中城市房价同比上涨5.8％。2006年上半年，房地产投资同比增长势头仍然保持在20％以上。而在北京，仅2006年上半年预售商品房价格涨幅已接近1000元。

中国房价从此进入快速上升通道。资料：很多有识之士时常提起那场刚过去的海南、广西北海泡沫，以警醒失去理智的人们，但很多人却不以为然，理由是：那场泡沫是局部的房地产危机，那才是泡沫，而眼前是全中国每个角落的房价都在上涨，这就不是泡沫了。

2008年的奥运题材加速了房价上涨

2008年8月第29届奥运会在中国举行，显然这个题材吸引了世界游资进入中国博弈商机。外资与国内资金一起，哄抬起了中国的房市和股市。

2007年5月，中国房价同比上涨6.4％，创下18个月来的新高。而在北京，5月份房价同比上涨10.4％，这一最新迹象表明，中国经济增速已经超出政府和市场的预期。从这波行情启动的2004年到现在，在中国理论界最混乱的莫过于房地产理论，各种职业、各种观点、各种媒体都加入进来。有学者、记者、炒家、商家、懂经济的、不懂经济的，甚至对经济运行一窍不通的一些人，对此好像表现得都特别内行，长篇大论见诸媒体。可以说凡是能够发表这类文章的媒体，都在发表各种高论，都在刊载这方面的信息。反正发表这类文章也没人管。这些文章大致可以分为以下几类：第一类，真正的高水平的学术文章，站到客观公正的立场、为了国民经济的稳定运行、房地产市场健康发展所作的探讨。但这类文章少得可怜。第二类，有一定的理论水平，但这些学者与房地产商勾结，发表各种观点，大肆鼓吹房价上涨论，为商家利用或自己本身也在炒房。第三类，没有任何理论水平，只是信口开河，甚至胡言乱语，媒体被房地产商完全利用，发布各种诱导文章，鼓吹房价上涨、土地稀缺等。第四类，媒体为了讨好房地产商来做广告，从而发表一些有利于房地产商的文章。目前国内的各种媒体广告大户中绝大多数都是房地产广告排第一位。第五类，政府的一些职能部门，为了行业利益，发表的一些不负责任的言论，这类言论对中国房地产市场起了很大的误导作用，更让中国房地产市场越来越偏离正常轨道。以上的这些文章除了第一类值得肯定，它传递的是一种良性信息外，后面四类都是不良信息，这些不良信息却在影响、左右中国房地产市场的发展，产生了很大的副作用。

房价上涨的根源是什么？对这个问题，各界人士看法不一。有人把主要原因归结于：政府垄断土地，土地资源稀缺，因此房地产价格必然上涨。这些看法表面看有一定的道理，但探究实质时，它又站不住脚。因为政府垄断土地不是今天才有的事，土地是稀缺资源也不是今天才有的事。所以最根本的问题是，为什么到最近几年，房地产价格才开始明显、持续地上涨？

高房价对整个国民经济的发展有利吗？房价居高不下是因为有市场需求吗？这个需求是谁的需求，是不是正常需求？当很多人都失去理智进入某个行业的时候，对那个行业的发展乃至整个国民经济的发展绝对不会是一件好事。最急切的首要任务是解决这些人的理智问题，才能有效扼制失控情绪的蔓延，才能止住这个行业过度的狂热。

3.中国的房价究竟高不高？

从居民收入来看

对于中国目前的房价究竟高不高这个问题是各抒己见，争论激烈，因为这是一个非常关键的问题，如果房价不高，那么政府就没有必要用各种手段进行调控。

中国目前的房价究竟高不高，不能只凭表面判断，我们只能通过一些有说服力的数据来比较得出。房价究竟高不高，主要看居民的收入，如果房价在居民收入的承受范围内，那么房价肯定不高，反之，则肯定是高了。

房价是否合理，国际上有一个通行的计算模式，就是要看这个地方或城市的房价收入比是多少，“房价收入比”是指一个地方每户居民的平均房价与每户居民的平均年收入之比。联合国人居中心得出的“合理的住房价格”的房价收入比为3-6，世界银行专家的说法为4-6。

比如某地人的平均年收入为4万元，而这一地的房价平均在40万，那房价收入比为10，远超过了国际合理水平。

如果以成都为例，2008年初政府工作报告中称2007年城镇居民人均年收入为14800元，5年内可达到2万元。我们以2万元计算。据成都市房管局数据，2008年10月份成都五城区(含高新区)商品房交易价格为5271元/平方米。以一套90平方米的房子计算，粗略计算价格在45万元左右。这样比较下来，房价收入比达到了22倍，这无疑是一个很惊人的数字，即使我们以50平方米的小户型来计算，这个比值都在10倍以上。

成都是四川省内房价最高的地区，也存在虚高的成分，这样的比值结果也许不是太站得住脚。四川二级城市的房价可能更能代表一个真实的收入与房价的差距。但无论怎么说，房价几十倍于普通人年收入的事实，是毋庸置疑的。

再以上海的一个普通的3口之家为例，该市2007年人均可支配收入为20668元，3口之家的可支配收入为62004元，再按照目前我国居民43％的消费率计算，则该3口之家的平均年节余(年收入的57％)为35342元，2007年，上海市成交的商品住宅平均销售价格8253元，比2006年提高1214元。其中，内环线以内区域平均价格为19324元，内外环线之间的价格为9762元，外环线以外的平均价格是6234元。

一个普通的两居室按平均销售价(按70平方米计算)为577710元。也就是说，上海的一个普通3口之家要买一套70平方米的住房，按照2007年的收入、房价水平，平均需要16.34年。资料：以3口之家为例计算国内部分城市2004年收入与购房的关系

新浪网房产频道2006年4月作了一项调查显示，有91.1％的人购房用了按揭。这群按揭族中，有31.75％的人，月供占到了其收入的50％以上。

1997年，中国个人住房按揭贷款金额不到200亿元；到2005年，这一数字已经达到1.6万亿元。8年的时间，增加了近80倍。

而在1998年，当房改作为拉动内需的措施之一被推行，房地产个人贷款也由此被推广时，怎样完成上级下达的按揭任务，是让银行工作人员很发愁的一件事情。

2005年初，北京市建委的网站上公布的一项调查表明，北京商品住宅购房对象正趋于年轻化，20-30岁群体是商品房购房主力。而当年第四季度，其所占比重又有大幅增长，达到了近四成。

如果说，房贷按揭还算一种观念的开放，给人以更多选择的话，这次调查的另一个结果无疑让人担忧。调查显示，在贷款买房的人当中，54.1％的人月供占其收入的20％～50％，甚至有31.8％的人月供占到了其收入的50％以上。

按照国际通行的看法，月收入的1/3是房贷按揭的一条警戒线，越过此警戒线，将出现较大的还贷风险，并可能影响生活质量。美国的银行就明确规定，每月偿还的按揭贷款以及与住房相关的税费，不得超过贷款人税前收入的28％。中国银监会在2004年9月发布的《商业银行房地产贷款风险管理指引》中指出：“应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50％以下(含50％)，月所有债务支出与收入比控制在55％以下(含55％)。”

即便是按照中国银监会更为宽泛的标准，也有31.8％的人，其房贷月供超过了50％这一警戒线。

与此相对照的是，2003年，美国人把约1/3的收入用来支付跟住房相关的一切费用，另外1/3花在交通和食物方面，约10％花在个人保险上，5％用于娱乐和外出旅游。

过高的房贷月供正在影响着人们的生活。这次调查发现，77.9％的人认为房贷还款负担太重，使他们的生活质量下降。他们在享受有房一族的心理安慰的同时，生活质量却大为下降，不敢轻易换工作，不敢娱乐、旅游，害怕银行涨息，担心生病、失业，更没时间好好享受生活。在影响生活质量之外，月供占收入比例过高的另一个隐忧是，这必然导致储蓄的下降。对很多人来说，购房已不是个人行为，甚至是一个家庭、一个家族在供房。有人用“六一模式”概括全家供房的情景：六个人，青年夫妻、男方父母、女方父母用多年的积蓄共同出资，在城市里买一套房。

香港《文汇报》2005年5月8日报道：中国居民的负债消费，将是继企业负债经营后，又一个鲜明的时代特征。

一些高收入阶层将因此成为“负产阶层”，这个负债主要是住房。中国社科院的一项统计也显示，北京、上海两大城市的居民，家庭整体负债率高于欧美家庭。在长春一汽工作的一位德国工程师对中国“负翁”之多感到惊讶。因为在欧美，年轻人虽然也选择贷款买房、买车，但都按“有多少收入，买多大房子和多少钱的车”的原则消费，或者先买二手房、二手车，以免使自己背上沉重的债务。但中国青年人买房、买车通常是“一步到位”，相对来说，压力会更大。

据新华网报道，26岁的张某在上海一家基金管理公司工作。她虽然在银行里只有5万元的存款，但却毫不犹豫地买下了上海浦东新区一套价值92万元的公寓。如果一旦出现大的经济动荡，“负翁”们的预期收入就会降低，必然导致“负翁”们还贷能力下降，触发大范围的拖欠还贷或无法还贷现象的产生。尤其是在中国人民银行调高贷款利率后，这群背负债务的“负翁”，势必要承受更沉重的利息负担。

而且，在住房投资中集结的，不只是现有城市居民的收入，更多是居民的未来收入(抵押贷款)和非城市居民收入(非城市居民的亲朋好友集聚的资金)，以及转型投资基金(温州炒房团与各类中外基金)。资金如此之多和如此之丰富，人们却找不到适合自己的投资渠道，住房价格一时很难摁得住。

2004年11月中国社科院研究生院研究员刘建昌撰文指出，在北京、上海等大城市，许多家庭已成为高负债家庭，“家庭债务比例已经达到甚至超过美国等发达国家的水平”。据悉，目前北京、上海两地的居民整体家庭债务比例分别达到155％和122％，而美国2003年的水平也不过在115％。即使在青岛、杭州和深圳等中等城市，居民家庭债务比例也达到了90％左右。资料：2006年4月，北京师范大学金融研究中心发布的《中国房地产金融安全评估报告》称，我国东部地区商品房均价已达到4000元左右，而我国2005年城市户均收入只有1.5万元至1.7万元。据此计算，在我国城镇居民中，至少有70％没有购买商品房的能力。央行2006年一季度全国城镇储户的问卷调查显示，因为房价太高，居民购买住房的意愿创了历史新低。从调查的7个城市看，居民购买住房的欲望，除重庆和西安外，均低于平均水平，北京、天津和上海的居民购房意愿明显下降。

房价确实太高，就连作为主管此行业的一些政府官员也直指当前房价高涨是虚火，建议不急着买房的市民大可待三年后房价趋于相对理性时再入市。

统计局数据表明，20世纪90年代后，最终消费占GDP比重开始低走，从1991年的61.8％下降到2005年的52.1％，居民消费率从1991年的48.8％下降到2005年的38.2％。

目前衡量房价高低与否比较通行的办法是房价收入比，其含义大体是：在当地购买一套住宅所需支出的价费与居民户均年收入和之比。

据了解，欧美等发达国家的房价收入比为3-6倍，发展中国家偏高。

世界上房价最贵的地方当属日本东京，在东京市区，一套使用面积80平方米的公寓楼，加停车位售价约为3000万日元，折合人民币220万元，其单位平方米的价格约为2.7万元。

美国的房价比较特殊，美国一般以每单元住宅来统计房价，而不是按每平方米来计算。美国住宅多数集中在120至300平方米之间，2007年平均面积约220平方米。折算成和中国一致的每平方米单价不足1100美元(约合人民币7500元)。

总体来看，国外房价要高于国内，但上述几个国家或地区的人均收入远远高于国内，其房价与家庭年均收入的比例一般在3-6倍之间。需要指出的是，中国住宅只有70年的居住权，相当于年折旧率1.4％，而美国人纳税之后享有住宅永久的所有权。

一般房价上升到户均收入6倍左右的区域被经济学家称之为泡沫区。而在中国，这一比例已经达到甚至超过了10-20倍。在美国一套普通住宅大约等于城市居民3-5年的收入，而在中国，这一数字大约是10-15年。

国际投资银行摩根士丹利在一份研究报告中指出，中国房地产市场有两个泡沫：一个是需求方面，向沿海城市的移民潮增加了对房产的需求，导致大量投机。第二个泡沫，则是由供应过多引起。一些没有经验的开发商大量借钱投资，建的房产项目却无人问津。

在2009年1月14日召开的上海市政协会议上，有委员提出上海应加大对房地产的扶持力度和企业的减税扶持政策，以促进经济发展。上海市委领导对此表态，上海要把调整经济结构放在第一位，没有拯救房地产的打算。并说“房价不能高，不能再涨了”。

自2008年9月爆发金融危机以来，房地产市场寒风阵阵，交易量大幅度下滑，资金链有断裂的危险。在房地产市场下滑迹象明显的刺激下，一些地方政府悄然推出“暖市”政策，包括购房入户、免税降税、购房补贴等购房优惠措施等，希望刺激房地产市场消费，挽回楼市的颓势。

对各地政府密集出台刺激房地产市场的“暖市”政策，不断有媒体和专家对其合理性提出质疑。更有广大网民表示，在房地产还是暴利行业、泡沫正在挤出、房价正向理性回归之时，政府救市不合时宜，既不合情又不合法，与中央调控政策的精神不符，政府拿纳税人的钱救房地产商，刺激购房需求，阻止房价下跌，这样做更是损害了老百姓的利益。资料：事实上，如今的房市，并不是没人买的问题，仍然是买不起的问题。房地产市场之所以不景气，正是此前房市不健康的累积效应，是房市泡沫开始破灭、房价趋于理性回归的表现。这个时候，政府要做的，应该是尽可能让房价降到一个合理的、大多数市民能够承受的范围，而不是用纳税人的钱去单方面拯救房地产。政府倘若急于救楼市，这样做，等于变相抬高房价，其结果只有一个，那就是房价永远降不下来，买不起房的人永远买不起房。再者，一个法治政府，在行使权力的时候，须走必要的程序。比如说救市，就涉及“谁来救市，救谁的市”的问题。换句话说，用于救市的资金来源和预算是如何安排的？经过纳税人同意了吗？如果这些问题不搞清楚，政府想把钱给谁就给谁，其合法性就值得怀疑。谁才是真正的救市者？是政府吗？不是。股市低迷，万众齐呼政府降低印花税等，以政策救市，但政策只是引导，关键看民众是否跟进；楼市低迷，开发商早就呼吁政府救市，一些地方政府也出台一些措施，但都收效甚微。于是，有地方政府官员、经济学家提出“买房就是爱国”的论调。这也说明，任何一个市场，真正救市的不是政府，是民众。消费者跟进，愿意购买，才有市场繁荣的基础和保证，民众才是市场的救世主。而行政措施很容易服务于利益集团，最终既不能救市，也容易造成新的问题。遗憾的是，一些地方政府往往看不到或忽视这一点。其实，一个市场没有卖不出去的住房，只有卖不出去的住房价格。目前房地产市场的问题并非政府的政策而在于房地产企业自身，如果房地产企业能够改变暴利观念，房市价格调整或下降，降到绝大多数居民的支付能力水平上，那么中国的房地产市场问题就会迎刃而解。由此说来，“政府不救市”是明智之举，既切中了房地产市场的时弊，更代表了最广大老百姓的心声。在一些地方政府相继出台措施“救楼市”的背景下，“政府不救市”的表态，更彰显出上海市委、市政府的智慧、胆识和勇气，值得为之鼓掌。(参考文献：吴仁寿.东方网.为“政府不救楼市”表态鼓掌.2009.1.18)

2009年4月由国土资源部下属部门发布的“2008年全国主要城市地价状况分析报告”指出，2001年以来我国商品房价格呈逐步上涨的趋势。

报告显示，在经历2002年和2003年的房价涨幅低于5％后，此后两年，房价驶上“快车道”，全国商品房价格增长率分别高达17.76％和14.04％。而2007年，伴随着房地产投资过热的态势，全国房价也上涨了14.76％，达到了3864元/平方米。不过2008年，房价上涨势头出现回落，全国平均商品房销售价格增长率为1.42％，与上年相比下降了13.96个百分点。但是全国平均房价还是涨到了3919元/平方米。

2008年我国城镇居民人均可支配收入15781元。以此计算，一位城镇居民一年内不进行任何其他消费，仅能购买4平方米的商品房。

报告还得出2008年年底，全国商品房空置面积为1.6亿平方米，如果按照每平方米近4000元计算，占压的资金将超过6000亿元。

从房地产利润看

开发商的利润率到底有多高？有的房地产公司说“一年下来也就7.7％”，也有的房地产公司说“大概在20％左右”。目前，绝大多数的房地产企业并没有实现上市，相比于上市公司，这部分企业的财务透明度不高，因此，在谈到利润率问题，这部分企业说法最为多样。2005年“两会”时，新希望集团董事长刘永好说：一年做房地产的收益超过搞十年农业的收益。

一位著名的房地产公司董事长与网友聊天时表示，“房地产的极限净利润率是26.6％，媒体上常常有90％、50％利润率的说法，都是没有根据的。”

2005年中，国土资源部通过调研数据，曾对房地产商的利润率问题进行过分析，结论是北京市房地产开发利润占房价的比重平均达到17.1％，其中最高的在二、三环之间，达到了20.4％。目前，全国大多数城市房地产开发的利润率普遍在10％以上，中高档房地产平均利润率更高，一般达到30％-40％。这种暴利使得社会各行业纷纷进军房地产开发，为获得土地竞争激烈，导致炒作之风盛行。

非上市企业由于财务的不透明，或许说法不一，进行诸多掩饰，但已经上市的企业在利润率的问题则无可回避。按照规定，上市公司必须公布相应的财务数据，从相关报表看，部分上市房地产公司的利润率正好符合国土部的调研结论。

从2005年的财务报表数据来看，万科2005年的房地产主营业务利润率为29.22％，相比于2004年增长了3.47％；招商局的房地产主营业务利润率为23.67％，比2004年增长了5.72％；金地集团的毛利率为38.04％，比2004年上涨了10.78％；业务主要集中在上海的中华企业主营业务利润率为30.98％，该利润率比2004年还回落了4.21％；北京城建房地产销售利润率为22.13％，比2004年增长了5.02％；陆家嘴在土地使用权转让业务上的利润率为66.92％，比2004年上涨了15.5％，在房产销售方面的利润率为20.01％，该利润率比2004年还回落了10.29％。

上述数据均选自具有相对代表性的上市房地产企业，从上述来自房地产公司报表的数据可以看到，近几年上市房地产公司的利润率普遍在30％左右。

30％的利润相对于其他行业，已经是非常高了。但是面对上市房企财务报表披露的30％左右的利润率水平，相当一部分证券分析师表示了不同看法，认为有房地产公司通过种种财务手段，对企业的真实利润率进行了调整，隐藏了部分利润。

2006年3月中旬，万科发布了该公司的2005年度报表，报表显示公司2005年实现销售面积231.8万平方米，增长41.5％；销售收入139.5亿元，增长52.3％。年末，公司结算面积176.9万平方米，结算收入103.8亿元，已售未结面积达65.7万平方米，金额计48.7亿元。

有几位证券分析师表示，万科算是国内房地产企业中最规范的了，但2005年该公司的已售未结金额达48.7亿元，比2004年出现了大幅增长，这并没有任何不符合财务制度之处，但或多或少让部分利润转移到了2006财务年度。

另有分析师表示，从财务报表分析，相当部分公司都纷纷加大了土地储备的力度，土地储备对房地产企业的重要性不言而喻，但这种增加土地储备的做法实际上也在降低当期的利润率。上市公司将大把利润投向地皮，而这些未来的成本，往往就被打入本期的财务报表中。

相比于财务报表披露的利润率水平，一些开发商私下透露的信息，更让人惊异，其在个别项目上的利润率水平高达100％以上。

2005年初，上海楼市非常火暴，某公司此前在上海有开发项目，项目原计划以每平方米7000元到8000元的价格出售，7000元到8000元的价格就已经包含了相当部分的利润，但因为市场非常火，该项目最后是以每平方米17000元到18000元的价格出手的，利润率在100％以上。该公司在全国都有项目，当时总部都不相信上海这个项目能赚这样多，要求上海公司详细标明具体的利润情况、交易细节，结果算下来还是如此，公司员工赚钱赚得自己都害怕了，最后按总部的指示，做完该项目后，就从上海市场全面退出了。该开发商同时表示，像这种暴利机会相对比较少，绝大多数项目还不能达到100％的利润率水平，但相比于亚洲其他市场，中国的房地产开发利润率是相当丰厚的。

2006年7月海南中海银公司自曝成本引起一片哗然，海南中海银公司负责人向媒体公布了海口房地产成本内情：房产成本构成主要包括土地成本、土建和安装成本、配套建设费用(含勘察费、设计费、项目可行性研究费、审图费、小区道路工程费、供电供水工程费、室外地下管网建设费、绿化工程费、通信工程费、人防建设费、环保工程费、消防建设费、监理费等)以及开发商的运营成本。海口各楼盘根据品质、地段不同，成本会有所差异。但一般而言，海口高层房产项目的综合成本理论测算为1810-1900多元/平方米，低层项目的综合成本会更低些。实际上，一般开发商会把成本控制在1800元/平方米以下。这样的测算还有下调空间，因为他所在的公司没有自己的施工队，而选择的施工、监理等合作单位都是甲级资质企业。对房产成本的控制主要在设施、配套等方面，如开发商自己组织施工队，建安成本每平方米可下降100多元；不同品牌的电梯，价格相差很大；园林配套选用不同植物，价格相差可达数倍；水电设施的材料价格也相差较大等。国家统计局海南调查总队的数字显示，海口5月份房产均价达3137元/平方米。事实上，海南房地产的利润虽然比不上其他一些大城市，但比当地别的行业利润还是要丰厚得多。

中海银负责人断言，海口大多数房产项目的毛利高达1000元/平方米以上，有的高达2000元。但有的开发商可能会将人员工资、资金周转、营销费用等算进来，会算得房产项目不赚钱，甚至亏本。

谈到披露房产成本的出发点，中海银公司负责人指出，不透明的高昂房价已像“过街老鼠”，引起社会公愤，如果一个行业得不到社会各方面的支持，怎么可能长远发展？房地产商必须自律自重。

他坦承，目前的社会环境已给房地产行业提供了非常丰厚的利润空间，规范操作亦可获得较佳的经济效益。开发商理应承担社会义务，注重社会效益，以合理的房价向客户提供高品质的楼房。绝不能只考虑自己赚钱，甚至坑害消费者。今天的诚信就是明天的市场、后天的利润。他认为，房地产行业的利润达到300-500元/平方米，开发商们就应满足了。这样的利润水平足以支撑整个行业的良性持续发展。

房地产商的这些内部信息曝光后，人们惊讶不已！

对此成本曝光，房地产界人士各执一词，一些人承认1800元/平方米的成本经得起推敲；另一些人又认为能够代表主流房产的成本很难确定。不同项目的利润差异较大，少数项目可能高达每平方米几千元。对开发商而言，成本是最为重要的商业秘密。

在我国，房地产行业已经成为暴利行业，拿2003年来说吧，在福布斯《2003年中国内地富豪榜》上，涉足房地产的竟多达35名，与其他行业相比，遥遥领先。

房地产行业之所以成为暴利集团，是以我国公众承受世界上最高的房价为前提的。

国内一家财经报纸曾经评选了年度十大暴利行业，其中房地产业名列榜首，其实，房地产业是否存在暴利，早就引起过很多争论，尤其最近两年，房价连番往上涨，房地产业的真实利润究竟有多高，广受社会质疑。

2008年3月期间，武汉一家房地产公司东盛房地产的降价行动，揭开了房地产利润的冰山一角。这家公司不仅公开宣称，房地产存在暴利，而且主动把自家楼盘的销售价下调了30％，这个举动，就像在房地产市场的火药桶里，扔进了一个烟头。

东盛房地产开发的楼盘位于武昌新兴的商业区内，楼盘的条幅上写着：“江城地产第一炮，轰下武汉高房价”，“响应政府号召，平抑武汉房价”，条幅上还标出了具体的销售价格，住宅每平方米6000元起价，在售楼处里也清楚地贴出了具体的价格表，根据楼层和朝向的不同，销售价格也在6040元到6800元之间浮动。

东星集团东盛房地产公司销售部负责人说，这次拿出来降价销售的都是最好的楼层，最好的户型，购房者可以随意选择。

公司负责人还解释了这次降价的原因，过高的房价透支了武汉的购买力，要启动市场只能采取降价这种非常举动，在几经权衡后，最终把起价从8800元降到了现在的6000元。他还透露，即使降到目前这个价位，东星一样能有足够的利润空间，还能得到10％到15％的利润。

后来尽管经武汉市多个部门联合调查发现，东盛房地产有限公司宣布降价前，光谷中心花园并未以8800元/平方米卖过一套房子，而是该公司为了制造影响，虚拟了原销售价格，造成大幅降价的假象，属于发布广告中含有虚假的内容，欺骗和误导消费者的行为。

但数据显示，2007年武汉市商品房价格比2006年上涨了29.35％， 2006年12月武汉商品住宅均价还只有3953元，到2007年年底就攀升到了5663元。这么大的涨幅，业内人士说只能用跳涨这个词来形容，对开发商来说，房价越高当然利润越高。

其实，房价的成本并不是什么秘密，甚至可以说，在内行人那里是一本很透明的账，这些成本与高涨的房价一对比，房地产业的利润确实很高。一般情况下，商品房的成本主要由三方面组成：楼面地价，也就是开发商取得土地的价格；建安成本，也就是每幢楼房的建筑安装成本；运营费用及税收，这部分一般占售价的10％左右。所以构成商品房成本的就是两大块：楼面地价和建安成本。目前我国对土地开发实行公开招标拍卖，这样楼面地价也是透明的，另外建筑成本在全国来讲差距也不大，这样所有的商品房成本其实都能轻易计算出来。

2008年11月《瞭望东方周刊》公布了一份楼市成本清单。

上海火车站附近的一个商务楼项目，在2008年年底前就能拿到预售许可证了。

1994年，这个地块的价格是8800万左右，2008年11月，这个地块的价格被评估为7个亿；10年前，这个项目的写字楼定价为每平方米4000-5000元。如今，该项目所处商圈的写字楼均价，已经达到每平方米28000元；产权式酒店均价也超过20000元。资料：一份静态的成本清单这是一个位于上海中心区的房产开发项目。项目包括9幢住宅楼、1幢办公楼和200个地下车位。总建筑面积约为10万平方米，住宅楼已经全部售完。这一项目2001年取得商品房预售许可证，2002年开始产生经营收支，在该公司的内部报告中，收入情况是房地产经营收入，包括售房收入和出租房收入，为432535284元；其他业务利润(出租房收入减去其他业务支出，如税金等)，为98446元；营业外收入(如罚款等)，为30995元。自2002年度至2006年8月31日止，收入合计为432664725元。成本方面，取得土地使用权所支付的土地出让金为9560665元。房地产开发成本中，土地征用及拆迁补偿费93426489元；前期工程费为6677163元；建筑安装工程费为169329543元；基础设施费为24309503元；公共设施配套费41259682元；开发间接费(包括银行借款利息)为12901826元。房地产开发费用中，销售费用为4682809元；管理费用为8631582元。另外，税金及附加为24199680元；营业外支出计涉税滞纳金为13869元。按照报表，该项目的利润总额为39482168元。整个项目中，写字楼项目并未出售，而是以租金形式获取稳定的现金流。因此，开发总成本为371501074元，减去未售出房产成本18932415元，即为已售房经营成本。未出售的房产的18932414元成本中，包括土地出让金和土地使用权费3631641元、建筑安装费5541792元，开发间接费为774359元。剩余地下车位的总成本为8984622元，未售出的办公楼成本为9947793元。另一方面，根据已售房面积计算的运营成本则确认为352568659元。其中，取得土地使用权所支付的土地出让金为8997631元；房地产开发成本为343571027元。开发间接费中，财务费用20536687元为工程完工前借款利息，其中，关联企业借款利息为19052308元；金融机构借款利息为2623278元。房地产开发费用中，销售费用为4682809元；管理费用为8631582元；财务费用(工程完工后借款利息)为6638242元；税金及附加为24199680元；营业外支出为13869元。按照这份报告，以开发总成本为371501074元，利润总额为39482168元，开发商在整个项目中的账面净利率是10.63％；外加一幢办公楼和100多个车位；以及写字楼和车位自2002年至今的租金收入。静态成本背后的动态暴利！仅仅从这份静态成本清单上看，这个项目的利润还不算暴利。但是，“如果不垫资，建筑承包商是拿不到项目的”，在这个成本清单中，开发商真正从自己口袋中拿出的资金，实际上只有土地出让金9560665元，土地征用及拆迁补偿费93426489元，销售费用4682809元，管理费用8631582元。也就是说，单从资金流角度上说，开发商实际投入的资金只有116301545元，以此测算，项目的净利润就超过34％。而且，在这份内部报告中还明确写出，该项目由公司下属的项目公司运作，而项目公司则是在1999年注册成立，注册资金只有1000万人民币，“主要资金来源是母公司通过银行融资贷款提供开发资金”。也就是说，这个项目公司自己拿出来的1亿多资金，也不完全是自己的。其中，有关联企业的借款，也有银行贷款。

更夸张的是，2003年以前，在很多二线城市，“开发商启动一个项目，只需要先交5％的土地出让金，剩余的就类似于分期付款，那个时候，开发商的资金周转要精确到天，也许今天从银行拿到贷款，明天就要付土地出让金，这个月底购房款到位，下个月初就被还给了银行。”

只是，这种被业内戏称为“五个杯子三个盖，谁盖得快谁发财”的资本运作模式已经难以为继了，主要原因就是“银行贷款收紧，即便是贷款利率上浮50％，开发商都很难拿到，而基金的贷款利率则最少也达到月率9％”。

至于上海的房产究竟价值几何，房地产内部人士提供了一个最为简便的计算方法：就单个项目而言，土地成本在总成本中的占比在40％～60％之间，在上海市中心，高层住宅的建筑安装费用大约在每平方米2600元左右，低层的建筑安装费用在每平方米1200-1600元之间。资料：2008年10月，河北省某地级市相关部门还向上海一些房地产开发公司发出了一份开发说明书，详细介绍了该市市中心区搬迁改造项目和市北区基础设施建设项目，在可行性分析中，赫然写明开发商一次性投资5亿元，以3年回本计，收益率竟高达772％。这份开发说明书包括一个搬迁商业改造项目和一个市北区基础设施建设项目。其中，搬迁商业改造项目占地面积为278.73公顷(4180.95亩)，规划实际用地面积2014.36亩，规划实际商业总建筑面积261.17万平方米。公共设施规划占地面积2166.59亩。按照计划，该市市中心黄金地段1.7公里沿河两岸将建16518平方米的仿古商业门面房和74543平方米的住宅，目前，此1.7公里沿河地段政府已投资2.4亿元，完成“七通一平”及地下管网线路建设。河南岸共18个开发地块。占地面积1154.41亩。规划实际商业建筑面积124.6038万平方米。项目总投资预计116亿元，其中一级开发基础设施建设约为15亿元(包括拆迁、七通一平等一切费用)，其他公共设施配套建设约为35亿元，二级开发建设总投资约为66亿元。“投资商一次性投入5亿元后，不再追加投资，项目采用滚动式开发运作模式，市政府已落实40亿-50亿元银行贷款额度，用于一级开发和其他公共配套设施项目建设。”市北区基础设施建设项目总规划范围约为14.59平方公里，规划总建设用地面积6.98平方公里，该项目预计总投资为50亿元，市政府已经落实10亿-20亿元的银行贷款额度，用于一级开发和其他公共配套设施建设。投资商一次性投入3亿元，不再追加投资，项目采用滚动式开发运作模式。项目可行性分析报告原文中说，如采用一级开发模式，项目的利润点为：一级开发中的建筑利润(由政府出资，项目公司承建)，公共配套设施中建筑利润(由政府出资，项目公司承建)和一级开发完成后的土地招挂牌中的利润，则该项利润预计不少于9亿元。如采用一、二级综合开发模式，项目的利润点除上述利润外，还有二级开发中的销售利润。对搬迁商业改造项目的利润预算原文如下：项目以及开发总费用约为15亿元。一级开发完成后，每亩地开发成本约为35万元，每平方米开发成本约为542元。根据当地地产售价，商业门面每平方米50000元，普通住宅售价为每平方米4000元，高档住宅售价为每平方米6500元，单体别墅每平方米售价为10000元。假设一：房屋建筑成本每平方米1000元。假设二：项目房产平均售价为4500元(包括商业门面、普通住宅、高档住宅及单体别墅)。如此，每平方米纯利润=(售价-土地成本-建筑成本)×(1-税费)=(4500-542-1000)×(1-50％)=1479元。则总收益=项目实际建设用地面积×每平方米纯利润=261万平方米×1479元=38.6亿元。如果项目只进行一级开发，以每亩地售价80万元计算，则纯收益=实际建设用地面积×(每亩售价-开发成本)×(1-税费)=2014.36亩×(80万-35万元)×(1-50％)=4.5亿元。若项目建设只进行一级开发，一次性投资为5亿元人民币，按3年回本计，其收益率为(4.5亿元/5亿元)×100％=90％。若当年回本，其收益率为200％。如果项目再进行二次开发，一次性投资为5亿元人民币，按3年回本计，其收益率为(38.6亿元/5亿元)×100％=772％。该项目的经营运作模型为，政府以项目的土地入股，与投资商共同成立项目法人公司。项目取得收益后，政府只收取土地出让金，由投资商分期分批偿还政府。(参考文献：姜智鹏.诠释房产业暴利.瞭望东方周刊.2008.11.10)

从市场需求看

中国房价狂涨难停是因为有市场需求吗？

目前中国房价狂涨不止，很多人的理由就是：这是市场决定的，说明中国有需求。

果真如此吗？

还有，即使有需求，这个需求的真实市场是什么？这种需求是否正常？它对国民经济的发展是否有利。从经济学原理知道：存在市场需求，并不一定就会激励这种需求。有的市场需求对国民经济的发展不一定有利。比如毒品的需求就有很大的市场，我们能激励这种需求吗？这种需求对国民经济的发展有利吗？

前面我们已经探讨过目前房价太高存在两个问题：第一，因为住房是一种特殊的消费品，是人们生存最基本的必需品，所以从这种角度说，它的弹性还较小，无论价格高低，对它的消费影响还不是很大。这样就出现了我们讨论的：目前我国的房贷负债超过了警戒线。

住房是人们生存最基本的必需品，从这种角度说，它的弹性确实较小，但如果超过了人们的承受能力，在一定时间内，消费弹性就很大了，市场需求的积极性就会受到很大影响。所以就出现了我们前面讨论过的：我国城镇居民中，至少有70％没有购买商品房的能力；因为房价太高，居民购买住房的意愿创了历史新低。

4.住房确实存在过剩

2006年5月19日国家统计局发布报告说，截至4月底，全国商品房空置面积为1.22亿平方米，同比增长18.9％。

2006年1至4月份，全国房地产开发企业完成投资4131亿元，同比增长21.3％。完成商品住宅投资2835亿元，增长22.6％。其中，经济适用住房完成投资101亿元，增长4.1％。

1至4月份，全国房地产开发企业完成开发土地面积7281万平方米，同比增长57.5％；完成房屋施工面积11.76亿平方米，增长22.1％。

国家统计局公布的这些房地产数据，揭示了一个问题——我国面临着潜在的住房过剩风险。

一边是增长的空置面积，一边却是买不到房子和房价高昂。

存量土地过多无疑是房屋出现过剩的一个先行信号。数据显示，2005年前11个月，在我国的房地产本年购置土地面积中，未完成开发土地面积达16706.7万平方米，占同期本年购置土地面积的53.8％。按照我国开发房地产的用地速度，这近1.7亿平方米的土地还能满足1年多的开发需要。

房屋过剩或潜在过剩关键在于缺乏严格的市场准入和退出机制。结果导致：一方面，在房地产价格和利润大幅提高的驱动下，难以防范大量企业过度和无序的涌入；另一方面，也使一些不适应市场规律或不符合国家法规的企业很难退出市场。所以解决房屋过剩或潜在过剩矛盾，就要同时严格市场准入和退出机制，从制度上既防止那些不符合环境、能耗和安全、产量、技术、规模标准的企业进入市场，又能通过竞争和法律手段使那些不适应市场规律以及破坏资源、污染严重和生产条件不具备的企业退出市场，从而达到控制新上项目、淘汰落后生产能力，适当压缩供给规模的目标。

在房价不断上涨的今天，突然传出“住房过剩”这样的声音，实在是让人有点难以接受。按照经济学的供求关系，既然住房存在过剩，那么房价就应该逐步下调才对，但是实际上房价走势却始终一路攀升。空置房的存在确实是一个不争的事实，但空置的绝大多数都是一些中高档住房，而经济适用房之类的低档住房则鲜见“空置”一说。

空置房的大量存在，虽然不能简单理解为生产过剩，但绝对难逃盲目开发之嫌。

2006年2月17日国土资源部在其官方网站发文表示，国家有关部门2005年底已将房地产列入了产能过剩行业名单。

数据显示，当前我国房屋存在潜在过剩危机，这主要与一些地方的供地结构性失衡有关，也证明一些开发商所谓的“地荒论”站不住脚。

国土资源部网站文章引用中国经济景气监测中心发布的一份研究报告数据称，在2005年全国已被购置的土地面积中，未完成开发的有近1.7亿平方米，而按2005年前11个月的开发水平，还能满足1年多的开发需要；此外，商品房空置面积继续扩张，至2005年11月末已达1.14亿平方米，商品房的施工面积更相当于5年多的竣工面积。

国土资源部网站文章认为，住房过剩反映的是与其相关的供地过多、用地结构性失衡，所以促进未开发土地的开发和再利用以及适量增加低价位住宅用地供应，应成为房地产用地调控的当务之急。

有关数据显示，我国内地人均住宅面积水平较高，已经超过了中国香港地区和日本。根据建设部的统计，截至2005年底，全国人均住宅建筑面积26.11平方米。其中，上海为33.07平方米，北京为32.86平方米。而日本的东京只有15.8平方米。东京的人均GDP超过3.5万美元，上海、北京人均GDP刚超过5000美元，而居住水平却早已是东京的2倍！

过去我国曾提出“基本实现每户拥有一套功能相对齐全、综合质量较高的住宅”，这一政策使得我国住房持有率达到了80％左右，人均住宅面积达到26平方米，这一数字居于世界较高水平。目前，我国内地的人均GDP为1700美元，中国香港地区和日本的人均GDP则超过34000美元，而中国香港城市居民住房面积是7.1平方米，日本是15.8平方米，低于我国内地的人均住宅面积。不过，我国内地老百姓的居住面积虽然大，但居住质量和住房功能相差很远。资料：

2005年底，全国城镇房屋建筑面积164.51亿平方米，其中住宅建筑面积107.69亿平方米，占房屋建筑面积的比重为65.46％。东部地区房屋建筑面积83.8亿平方米，中部地区45.22亿平方米，西部地区35.48亿平方米，分别占全国城镇房屋建筑面积的50.94％、27.49％和21.57％。东部地区城镇住宅建筑面积53.67亿平方米，中部地区30.33亿平方米，西部地区23.69亿平方米，分别占全国城镇住宅建筑面积的49.84％、28.16％和22％。

全国城镇人均住宅建筑面积26.11平方米，其中东部地区28平方米，中部地区23.9平方米，西部地区25.24平方米。

全国城镇户均住宅建筑面积83.2平方米，户均成套住宅套数0.85套。东部地区户均住宅建筑面积85.32平方米，中部地区77.96平方米，西部地区85.75平方米，户均成套住宅套数分别为0.89套、0.79套和0.83套。

2008年3月17日，住房和城乡建设部公布新数据。按户籍人口计算，城镇人均住宅建筑面积达到了28平方米左右，人均每年增加1平方米。

2009年1月14日戴德梁行发表研究数据得出：2009年楼市面临消化“库存”压力。戴德梁行研究表明，上海、北京、广州等全国九大城市积压了2006年到2008年在建的存量商品住宅约3800万平方米，消化这些市场存量平均要9-16个月。以北京、广州、上海三大一线城市为例，由于自2007年10月较早步入调整，价格回落相对较为充分，近期市场运行得到了成交量的有力支撑，较好地消化了部分库存。以上海为例，存量商品住宅约302万平方米，每月成交量约79万平方米，消化这些市场存量需要4个月时间。北京、广州两地，预计未来消化存量的时间都在5个月左右。由于成都、厦门、长沙、沈阳、武汉等二线城市调整略晚，调整尚需时日，库存消化预计需要12-16个月的时间，整体库存压力较大。

数据显示，1998年至2008年，全国范围内用于房地产开发的土地购置面积达31.3亿平方米，而截至2008年底全国土地开发量则仅为19.4亿平方米，占购置总量的62％，仍有近40％的土地滞压于开发商手中，土地市场“主动性积压”现象严重。

而在住宅市场却显现“被动性积压”。2007年为了抑制日趋严重的囤积土地、捂盘惜售及不断涌现的投机行为，政府在规范土地市场的同时，出台了第二套房贷政策，市场成交随即出现萎缩。进入2008年，戴德梁行所监测的全国重点城市的商品住宅市场调整也较为明显，成交量同比下滑46％，萎缩程度远远高于全国平均水平。这些城市商品住宅价格整体回落幅度达到13％。

从2008年9月起，央行结束长达2年零4个月的信贷紧缩，在短短3个月时间就将存贷款利率恢复到信贷紧缩前的水平，在降低购房成本的同时，不断向市场释放流动性。为消化现有新建商品房库存，各地出台放宽第二套房贷等楼市新政以鼓励改善性需求释放，稳定住宅市场发展。

对于政府未来将花大力气兴建的保障性住房对于房地产市场库存的影响，一、二、三线城市的影响将各不相同，对部分二、三线城市来讲，经济适用房对商品住房的替代效性较为明显，一定程度上将抑制市场库存的消化，因此未来更多的二、三线城市会将经济适用房建设与廉租房建设并轨，减少经济适用房对于新建商品房库存的冲击。

5.确实存在需求，但这种需求却不是完全来自真正的消费者，需求已经不正常

近年来，中国的房地产市场越来越热。在不少人为“基本住房”发愁时，改善性购房和投资性购房的强劲势头令国人关注。

一方面是商品房空置面积的居高不下，另一方面却是商品房价格的持续攀升，房产“囤积”和房价走高已成为房地产市场的矛盾焦点。

很显然，目前我国的房地产所谓有效需求中很多都是投机性需求。当价格上涨周期走到尽头的时候，这种投机性需求就会转化成供给，那么住房必然过剩，上海就是一个典型案例。这种状况对开发商影响不大，但是对金融和整个宏观经济影响很大。

2006年7月4日国家统计局主管的中国国情研究会与万事达卡国际组织近日发布《2006中国生活报告》。报告将年收入超过11万元的人士圈定为高收入群体，针对他们的调查显示，超过40％的人拥有两套以上住房，其中22％的人未来一年内还打算买房。

该报告调查了北京、上海和广州等10座大城市共5126名消费者，其中北京有1050名。所有被调查者的家庭年平均收入为21.8万元，个人年平均收入为11.7万元。报告称，95％的人拥有住房，其中87％为自购住房，并且33％的人拥有两套住房，10％的人拥有3套及3套以上住房。所有被调查者的户均住房面积为113平方米。

在高端群体中，住房正明显地由消费向投资转化。在拥有1套和2套住房的人中，计划再次购房的比例为21％，而在拥有3套及3套以上住房的人当中，这个比例更高达34％。

报告认为，从当前的市场来看，房地产依然是回报较高、风险较低的行业，从而刺激高端群体的投资行为。

但是，风险正在增加。

申银万国证券研究所提供的一份研究报告表明，从1998年至2005年，中国城市居民居住面积平均增长1.17平方米/年/人，增长速度惊人。截至2005年末人均住房建筑面积已经超过26平方米。

比照联合国人居中心、世界银行的相关研究报告，从居住面积这个指标看，如果按照官方汇率计算国民收入或者GDP，中国城市居民的住房消费已经达到中高收入国家的水平，显然已经脱离了经济发展水平，属于住房的超前消费。

2006年3月31日北京师范大学金融研究中心发布的《中国房地产金融安全评估报告》显示，到2006年1季度，上海、北京、南京等12个城市的房价收入比均已处于偏高范围，我国东部地区商品房均价已达到4000元左右。根据我国2005年城市户均收入在1.5万元至1.7万元计算，如果购买一套70平方米的新房，可能房价收入比在13倍，4000元左右的商品房价格意味着在城市居民当中，至少70％没有购买新商品房的能力。

住房消费超前与房价收入比之间出现的鲜明对比表明，城市居民已经为购买住房而超支，但不断飞涨的房价显然已经超过了其中大多数人的承受范围。这意味着，中国的房地产市场将出现重大变化：投资需求将取代自住需求成为房价走向关键因素。开发商们将有可能远离老百姓的住房要求，这样中国房地产就可能成为“专为少数人盖房子”、“为不需要住房的人盖房子”。

2008年10月前在中国，很多人都把楼市看成可以短期投资的对象，“买涨不买跌”，投资的热浪逼人。2005年春节过后，深圳有近10多个新楼盘推售，都无一例外地脱销，而且房价也大多创下区域新高。“追涨”的风气已经弥漫到整个楼市之中，在深圳的福田、龙岗乃至罗湖，到处找盘的置业者络绎不绝。他们的蜂拥入市，反过来又推涨了房价。

一些城市的相关数据表明，住宅的投资需求在中国房价走向中占的比重已经越来越大。2004年底，北京市统计局联合北京市建委在该市15个小区中随机抽取100幢居民住宅楼，对530户购房者进行了问卷调查。调查发现，北京的商品住宅投资性购房比例为17％。在全部投资性购房中近三成短期转手，逾两成投入租赁市场，近五成空置等待升值。

2005年初，某全国性大型房地产开发商对其开发的武汉某大型郊区楼盘住户进行详细的访谈式调查，结果显示该楼盘中83％的房屋用于自住用途，17％用于包括出租在内的投资用途(其中8％属于只追求买卖价差的投资)。

2006年初，有关方面透露的深圳市2005年新房购房者的全样本分析结果显示：同一购买者购两套及以上房子的总套数为15904套，占新房销售总套数的16.07％。

住房原本具有生活必需品和投资产品的双重属性，结果楼市的天平已经开始偏向投资的一边了。

为什么中国目前房地产行业的投资和投机性购房需求增长来得如此快。这里面博弈人民币升值的外资起了推波助澜的作用，以上海为例，2005年以来境外人士购房约占上海市商品房成交量的3.85％。这样也带动了国内的一些机构和个人用大量银行贷款及私募资金进行短期炒作，有些地方出现了排队抢购房号现象，造成一些楼盘价格短期内持续上涨。上海还出现了银行违规贷款——让一人花1亿元买了49套房的案例。

另外国内经济环境也存在这种土壤。从投资性需求来看，近几年，股票、期货、基金等投资收益缺乏保障，再加上长期低利率，导致住房投资需求旺盛，部分普通市民甚至把积蓄用于购置房屋，以保值增值。如无锡市投资性购房比例高达19％，其中7％为短期炒作。

2005年2月的一天，一个上海市民去位于广东路的“天赐公寓”买房子时(每平方米售价24054元)，却被开发商挡了回来，开发商声称房子已经全部卖完。这个市民一气之下，把开发商告到了上海市房屋土地资源管理局。

上海市房地产交易中心对天赐公寓这家楼盘进行调查，发现这家楼盘的房子的确已经卖出去了。但他们不明白的是，为什么消费者投诉的这家楼盘还有很多空房子呢？问题到底出在什么地方呢？

上海市房屋土地资源管理局的工作人员迅速从网上调出了“天赐公寓”的所有销售合同，这时，他们发现了一个奇怪的现象：天赐公寓从1301号到1710号共49套房子全部被一个叫做李欣的人买走了。

天赐公寓一共只有114套房子，而这个叫李欣的人买了将近一半。天赐公寓每平方米的售价在24000元左右，李欣买下的49套房子总价超过1亿元人民币。

从以上数据显示，2005年我国城镇人均住宅建筑面积已经达到26平方米，住宅私有率高达81.62％。但这一数据引发了一些争议，争议的焦点在于数据的可靠性。

当然抛开数据的可靠性，就这一数据的本身来说，也隐含着我国房地产业发展的隐忧。这一数据不但不能说明房地产市场发展取得了显著的成绩，反而在一定程度上暴露了房地产业的问题。

住宅私有率高并不意味着中国解决了住房难的问题，由于严重的两极分化现象，20％左右的居民，占有80％左右的住房面积。将近82％的住宅私有率，说明政府在提供住房这一公共产品方面，已经没有多少潜力可挖，今后面临的住房问题将会越来越严重。

2006年7月26日国务院发展研究中心发布《中国房地产发展状况与发展趋势预测分析》。该报告称，房地产投资会挤占部分居民其他消费支出。根据我国居民边际消费倾向，每期还款金额都将挤占70％的相应消费支出。

6.高房价对经济的发展究竟是有利还是有弊

我们说房价高低是相对的，不是绝对的，上面我们从几个角度谈了目前中国房地产市场房价表现过高：从居民收入来看，它远远超过了居民的正常收入；从房地产利润看，这个行业的利润超出了正常范围；从市场需求看，需求已经不正常，表现在第一，住房确实存在过剩，即使存在需求，但这种需求却不是真正的消费者，需求明显地由消费向投资转化，20％左右的居民，占有80％左右的住房面积。在拥有3套及3套以上住房的人当中，比例高达34％。

从这些角度得出，显然中国目前的房价过高了。从诸多数据分析，房地产这个行业目前在中国显然超过了正常的发展范围，它对经济的发展会带来很多副作用。

而一些人对此却不认同，他们根据一些片面的理论得出一些片面的结论。

近几年来，“房地产炒作”已成为焦点问题，甚至成了舆论谴责的“众矢之的”。认为“房地产炒作”利用资金优势左右房地产价格牟取暴利，是一种投机行为，破坏了市场的正常秩序，制造了房地产市场泡沫。而这种泡沫终究是要破灭的，指望靠炒房者来刺激本地经济增长，其危害无异于饮鸩止渴。如果现在继续吹大房地产泡沫，那么将来的后果不堪设想。因此，政府不能再对“房地产炒作”的行为听之任之。政府用房地产宏观政策来制止这种投机行为，这是政府对房地产宏观调控的主要理由和任务。

但是有人却为之辩护，“所谓的炒房就是房产的买进和卖出，商品房作为商品是用来买和卖的，禁止炒房就是禁止商品买卖，这是一种违背市场规律的行为。”

还有人认为，“房地产炒作者”是市场经济发展中勇于创造和探索的英雄。因为他们在现有的制度规则下，活跃房地产市场，增加当地的GDP和税收、提高当地的房租收益等，所以，政府应该尽全力保护和鼓励他们在市场中的活动与行为，并为这种交易行为创造优惠条件和大开绿灯。还有人认为这种行为宜疏不宜堵、炒房只是需要更多的监管等等。

显然这些说法都是站不住脚的，在这种时期，中国的房地产市场受各种因素影响很不规范，比如法制不是很完善、竞争不充分，加上某些现行制度安排的不完善等，政策因素就将起很大作用，所以我们一定要通过政策来调控和规范市场。

至于增加该地的GDP与税收等。只是从某种角度看，这种说法似乎有理。如果深入分析，这种说法没有任何道理。这种投机行为带来的GDP与税收的增长也只是暂时的、局部的，它带来的暂时的、局部的利益远远不及它带来的长远、全局的损失以及它对整体市场秩序的破坏。

即使在市场比较规范、成熟的资本主义国家，当房地产市场出现过度投机时，政府也会及时出台抑制投机的措施。

另外，我们还要考虑目前中国“房地产炒作”违规的另一面，它所需资金从哪里来？如果是用他们个人的财富积累去炒作，那么盈亏责任自然完全由炒房者个人来承担。但是，实际情况则不是这样。目前的房地产业把其产业的风险都集中在国内银行身上，“房地产炒作”的资金往往是银行的违规资金。

目前中国房价过高与市场炒作有很大关系，高房价会带来以下系列弊端。

1.房地产业过热，形成泡沫。如果任由其无限制地膨大下去直至破灭的那一天，其危害性就非常大，也许造成整个经济的崩溃，对经济的打击将是致命的。这种例子，20世纪90年代在中国的海南、北海、深圳都经历过。20世纪80年代在我们的东邻日本也上演过。日本的房地产泡沫崩裂后，经过10年都难以恢复元气。

2.房价过高，加重了居民的负担，按照国际通行的看法，月收入的1/3是房贷按揭的一条警戒线，越过此警戒线，将出现较大的还贷风险，并可能影响生活质量。我国目前有31.8％的人，其房贷月供超过了收入的50％。

3.不是为了居住，变成一种狂热的投资，市场变得无序，近似于一种赌博市场。这对经济的发展显然是不利的。

4.金融风险。房价增长过快不利于货币信贷在合理区间进一步稳定。房地产开发企业国内贷款虽然明显下降，但总规模仍然偏大，特别是由房价拉动的定金及预收款增长迅速。不利于货币信贷结构优化。由于房地产开发企业和个人房贷均多为长期贷款，因而无论是房地产贷款规模仍然偏大，还是房贷需求过盛，都必然推动信贷结构中中长期贷款增长加快。不利于金融风险的更好防范。房价迅速上升，虽然拉动全国商品房空置面积下降，但也由于价格坚挺时难以用降价手段进一步消化商品房空置面积，使其总量和占压银行资金仍然偏多。

5.制约整个经济的结构调整。第一，加剧产业结构不平衡和能源、资源高消耗及浪费。第二，妨碍城乡结构的统筹。房价增长过高，除了从加大劳动力转移成本和收入支出的角度抑制城市化进程，还将因此导致购房和租房能力下降的农村人口排斥在转移特别是稳定转移之外。

6.削弱城市竞争力。房价过高，将直接提高这一地区的商务成本和生活成本，进而削弱整体的竞争力。由于政府能够从土地交易中获取高额收入，对于房地产局部热往往是乐于推波助澜。但如果为眼前利益一叶障目，难以看到其中潜在的危险，房地产市场自发调节能力也会失效。所以，要维护城市的竞争力，政府就必须对房地产市场实行强制性的外部监管。以合理的房地产价格，为城市的发展提供足够的空间。

7.高房价低居住率的整体结果，必然降低中国公司的竞争力。日本人不是天生就喜欢龟缩在笼子里的，韩国也早就规定一个家庭只能拥有一套住房，而我们有的经济学家，早在几年前就鼓吹中国城市居民开始了拥有第二套住房的时代。在人均GDP高我们几倍的东京等城市，居民的平均居住水平却大大低于我们。我们有理由作出判断，我们的居住条件超出了社会必要劳动时间的规定性，超出了国力所能承受的范围。一种浮躁的、封闭的小农意识，左右了我们的舆论和导向，使得我们把财富都往住宅上砸。

8.社会问题。引发系列社会问题，增加社会不稳定因素。市场化是一套复杂的体系，如果你的体系不完备，你的市场必定是无效的。住房商品有着双重规定性，它既具有经久性、单件性、固定性等自然属性，又具有满足人们居住需要和财富增值的社会属性。尤其是它的社会属性，更是一切问题的焦点所在。

举例来说，汽车是一件耐用消费品，但就当前来说至少在我国这种情况下还不是生活必需的耐用消费品。汽车贵了，人们可以不买。但住房却不同，住房不是一般商品，它同时是一种生活必需品，而且是一件最大宗的生活必需品。尽管有关政府部门告诉人们，人人有房住包括租房住，人人都拥有自己的住房是不现实的，中国人几千年的家的概念是很多人都想拥有自己的一套住房，住房仍然几乎是每一个人的心愿和生活目标。

房地产业要比其他行业承担更重的社会责任。但要注意，这里所说的社会责任，更多的是对一个产业而言，而不是对一个具体的商家而言。这种社会责任至少不能简单地理解为每一个开发商都要同时为社会中的各个阶层和群体提供住房，既要为富人建高档住宅也要为穷人提供廉价住宅。这里的社会责任表现为，整个产业能够提供一种相对合理的产品结构，使得社会中的各个阶层和群体能够在这些产品中选择适合自己的产品。

然而也正是在这点上，我们看到今天中国房地产业的问题之所在。这就是，不是某一个开发商，而是整个产业走上了一条与普通消费者的需求越来越背离的高端路线，住房开始逐步脱离居住之所的属性，而越来越成为一种投资甚至热炒的对象。正因为此，才有政府一再强调“房子是用来居住的”这个普通得不能再普通的常识。(参考文献：孙立平.失衡的中国社会造就了房地产业的病态.《经济观察报》.2006.6.26)

7.持续上涨的房价让房地产人士也开始担忧

当房价上涨超出了经济的正常发展的范围，当整个行业都变得无序，整个行业就变成了一场无序的博弈。市场开始混乱，那么它对国民经济的发展可以说是百弊而无一利。

作为真正想长期发展的房地产企业来说，也不希望看到这种场面，也不愿意进入这种市场。

一位中国房地产巨头对此表示了担忧，2006年4月23日，他说：今年的房地产价格上涨得非常奇怪，不太正常了。房价与空置率同时上涨，肯定会出事儿。

另一位中国房地产巨头，以前常常说：房价还会涨！涨！涨！2006年在一篇文章中也坦言：“但愿房价的增幅不要太大了，不要出现更严厉的调控措施。”

中国房地产界著名策划人2006年4月17日在《经济观察报》撰文指出：房地产已成为侵蚀中国经济的癌细胞？

为什么持续了一年多的宏观调控换来的却是房价报复性的反弹？

他作了深刻的剖析：如果说房价是供求关系的反映，那么决定今天房地产市场购买力的至少有这样几股力量：第一股力量是用来居家自住的，但在中国的一线城市中，这股力量顶多占三分之一；第二股力量是投资性购买，以获取长期稳定的租金回报；最生猛的莫过于第三股力量，也就是所谓的“游资”。他们信奉的生存法则是“东方不亮西方亮”。比如，当上海的房价节节攀升的时候，全中国、全世界的游资都蜂拥而去，于是房价越炒越高，而当房价被打压下来，泡沫一破裂，他们又掉转枪头，就像繁殖能力极强的细菌总是寻找最适宜生长的温床和病灶一样，扑向广州、深圳，包括珠海。珠海这两年的房价已接近翻番了，深圳的不少新区房价则涨了好几倍。更可怕的是，无论是自住、投资还是投机性购买，都普遍存在超前购买的倾向。试想一下，本来应该在10年甚至是20年逐渐释放的购买力要在短短几年里就消化完，面对如此汹涌的需求浪潮，无论政府如何调控，又怎能从根本上扭转供求严重失衡的巨大缺口呢？

到底是什么原因导致了中国人一二十年的消费都集中在一两年里了呢？

对此他分析说：很重要的一个原因是，除了房地产，人们没有其他有效的投资渠道。目前中国的储蓄率已经到了46％，尽管国家为了刺激内需，拼命采取挤和赶的方式，利息一降再降，但人们还是宁愿把钱放在银行里贬值。为什么？股市信不过，基金不敢买。既然其他的投资渠道都不通，老百姓又要养家糊口，剩下唯一能看得见摸得着的就只有房地产了。现在中国民间储蓄不下十几万亿，放出10％就足可以让100座桥梁震断！

8.高房价为何得不到抑制？

中国房地产是否存在泡沫？学术界普遍认为，中国许多大城市的房地产市场都面临着很高的风险，国际投资银行的报告直指上海房地产市场投机风气太盛，人为炒作痕迹严重，一些专家甚至认为房地产业正在挟持整个国家的经济，导致宏观调控困难。既然我们目前的房地产市场的高房价是不正常的，中央政府调控的态度是鲜明的，实施的政策也是坚决的，那为什么我们的房价依旧居高不下？并且还在上涨呢？这里面的原因是什么呢？

几年来，政府调控房价的手段步步升级，步步加紧，每一次都显示了政府控制房价的决心。在国家发出多道宏观调控“金牌令”后，为什么效果并不明显？从“国八条”的出台，中央政府对楼市调控一年后，北京、上海、广州、深圳，堪称中国房地产市场“风向标”的四大城市，到2006年4月房价再次强势反弹，有的城市涨幅高达25％。

到2006年4月中旬国家统计局公布的房地产价格数据表明，全国70个主要城市中，只有上海、杭州等几个城市的房价涨幅趋缓，大多数城市的房价仍然在上涨。以北京为例，2005年下半年北京房价上升了20％， 2006年1-2月份北京的房价又上涨了17％，广州、深圳也出现了类似的情况。在“国八条”出台接近一周年之际(2005年4月27日出台)，上述数据颇有些讽刺意味。“国八条”的核心思想(或目标)是稳定房价，从一年后的结果看，该初衷基本上落空。而有关决策部门也开始承认政策的失效，2006年4月8日，建设部一位司长表示：当前宏观调控对房地产结构性矛盾的影响并不明显。

房价上涨为什么如此难以遏制？

除了房地产商的市场运作手段外，从政府主管部门来说要承担的主要责任有两条。

地方政府为了本地利益，对不正常的房地产市场形成种种保护。

许多城市将房地产市场发展作为经济发展的支柱产业，希望通过房地产发展带动相关产业发展。这样的发展思路存在严重问题。随着城镇化步伐的不断加快，将会有大批人口拥入城市，政府必须为城市居民解决基本的住房问题。如果完全依赖房地产市场，那么将导致城镇房地产市场的发展出现两极分化现象，房地产开发商将会把主要的资金投入到高档商品房建设中，因为只有这样才能在单位土地面积上获得更多的收益；那些急需住房的工薪阶层，却由于无力承受不断提高的商品房价格，面临失去基本生活保障的危险。

房价的调控，本质上是利益的调整。任何温和的手段都难以达到利益调整的目标。在国外，对此作过精辟的论述：一个政策建议所引起的冲突和导致的损失集中于特定的群体时就会产生较大冲突，而当政策所引发的损失广泛分散于各个阶层时冲突就较小。

房地产新政的实施使房地产开发商以及和开发商有关的群体利益受到了损失，这是一个特定的强势群体，并且非常集中，他们会通过各种方式阻止房地产新政的实施。因此，此前出台的诸多行政手段举步维艰。

随着房地产市场的快速发展，许多城市政府片面强调利用土地资源经营城市。房地产新政实施就损害了这些地方的利益，不少地方政府在执行房地产新政时“阳奉阴违”，这些政策自然遭到地方政府的悄悄抵制。2005年6月初，国务院派出了四个检查组到八省市检查房地产政策的执行情况，结果是大部分被检查的省市只是学习了国务院的文件精神，并没有积极采取措施去落实这些精神。

例如，“国八条”中要求地方政府采取有效措施调整住房结构，增加经济适用房的比例。但统计结果显示，2005年下半年，经济适用房的投资增长速度不是加快而是放慢了。按照规定，出让的土地必须在两年内开发，否则要收回，但该政策也无法得到落实。甚至有些城市连税收政策(对非普通住宅和两年以内转让的物业征收5％的营业税)都没有得到落实。

对地方政府而言，在传统的GDP考核制度下，没有什么手段和途径比房地产创造业绩更容易的了。既然土地已经成了地方政府支撑财政的造血工具，考虑到自身的实际利益，中央的很多政策也只能是隔靴搔痒、隔山打牛了。此外对于银行来说，在一个景气周期里房地产贷款的烂账率很低，个人按揭贷款的安全性比较好，自然也不愿意看到房地产市场的清淡场景。

于是，在地方政府和银行这两只有形之手的支撑下，我们所看到的宏观调控实际上是逆向调控，不仅产品供给量没有办法在短时间内增大，反而给房地产商们制造恐慌、囤积居奇创造了机会，另一方面需求却持续、迅速放量，使用性购买、投资性购买、投机性购买、恐慌性购买都增大了需求。

地方政府对房地产的依赖太大。

2008年10月23日杭州市一位官员说：“一旦杭州楼市大落、房价大跌，土地市场必将进入不景气周期，政府土地出让收益会大幅减少，相应的城市建设、城市管理和民生保障资金也会大幅减少，最终受害的还是老百姓。”“更严重的是，资产缩水、失业增加、公共服务减少，最终必然严重影响社会稳定。”资料：GDP让房地产迷失方向政府在住房政策上也有所迷失。将房地产从带头产业过渡到了支柱产业，热衷于GDP的光鲜和灿烂，而忘了中国还处于发展阶段，还需要把主要财力物力投入到研发创新上，带动大国经济，以提升国家竞争力。支柱产业对GDP的推动作用非常直接。对一个城市的政府来说，热衷于为业绩经营城市，投巨资建设大项目，比拼搞最大广场，置本来应该负责的基本需求不管(廉价公屋)，持续推动本来不该产生的投资需求(为了市容大规模拆迁建设)，可以提高GDP。在这个利益的旋涡中，尝试有所作为的政府，一如被置于一个巨大的风箱之中，被一股无形的力推来搡去，左右为难：调控楼市价格伤了经济；放任价格伤了民情。楼市的尴尬，引发了体制性腐败和民愤，还危及我国的长久竞争力。关注民生民意的中央政府高调宣誓调控，政策却在尴尬徘徊。

行业部门为了行业利益，对房地产行业形成种种保护。

中国房地产是否存在泡沫？理论界也是各执一词，抛开学术争论不说，很多理论根本不是站在客观公正的立场，是为了维护某些行业利益的自圆其说。泡沫之争在理论界迟迟不能得出结论，这样就把一个关系到国计民生的重要问题和紧迫问题虚幻化，并且搁置了起来，就在争论不休的同时，全国的房价仍然一路走高，整个市场变得更加扑朔迷离。

房地产业界的精英坚决高调反驳泡沫理论，并把房价疯涨的原因归结为国家的土地政策。一些单位甚至出台报告认为，中国房地产泡沫并不存在。

就在“国六条”发布不久，中央政府加大房地产调控力度时，2006年7月6日有关部门的官员还发出这样的信息：目前对住房的旺盛需求导致房价出现了较快上涨，但房价过度下跌会破坏经济的运行，因此房价应该适度上涨。

面对北京房价逐年上涨的趋势，未来北京的房价是继续上涨抑或下跌呢？这位官员表示，房价是由供求关系决定的。供求关系均衡房价就比较稳定，供不应求房价就要涨，供过于求就要跌。

有关部门的官员说：“从近期来看，北京的需求是很旺盛的。一部分是北京市本地的居民。其中包括想改善住房条件的、城镇化进程中的10多万户拆迁居民和买房进行投资的一部分人群等；另外一部分是外地来京人员以及香港同胞、澳门同胞、国际人士等等。”

有关部门的官员表示：“总的来说，北京对住房的需求是很旺盛的，加上建筑成本的提高及土地招拍挂的诱导等因素，本市近年来的房价出现了较快上涨，但上涨的幅度不太高，所以大家能够承受。”

这位官员同时说，房价跌了也不好。原来1000万元的房子，贷款800万元，房价缩水一半变成了500万元，购房者在变成“负翁”的同时也给银行带来风险。如果不想还了，风险都转嫁给了银行。“房价的过度下跌也会破坏经济的运行，所以房价应该是在老百姓能够承受的范围内，适度地上涨。”

这样的信息很快通过媒体传播开来，可以想象这样的信息对那些处于观望的市民来说会产生怎样的作用。作为政府行业主管部门的负责人发出这样的信息，可以想象对北京的房地产市场会产生怎样的影响。明眼人一看就知，这样的信息会对北京的房价产生降低还是升高的作用。

2005年中央针对房地产行业的政策调控或许是中国经济领域有史以来规模最大的一次。政府对房地产的调控效果不明显和某些部门博弈不无关系。

一些商业银行以及企业过度依赖房地产获取利润，2004年有些城市银行新增贷款的60％以上是个人住房新增贷款，股市募集的资金中有相当一部分投向了房地产。

所以众多行业部门的利益博弈，使中央政府的调控政策、手段往往大打折扣。

尽管中央政府对房价调控多次出重拳，但根本难以达到预计的效果，仅仅是达到一定的效果。重要原因之一就是被行业部门、利益集团的“太极缓手”一一化解。他们联手“对抗调控”，即“反调控”。他们其实不希望房价跌，至少一直想维持房价的固定不变。

2005年1月至11月，全国共审计9.1万个单位，查出各类违法违规问题资金2900多亿元。这些资金多数都跑到住宅建设上去了。

9.泡沫信息在近几年中国房价上涨中的种种表现

开发商借助各种媒体大肆宣扬房价上涨

开发商借助各种媒体，列举出房价继续上涨的诸多理由，比如，“房屋需求旺盛”、“实际购买力不足”、“土地价格上涨抬高房价”、“房价上涨推动土地价格上升”等等。

利用有关部门发布各种房价上涨数据

房价是公众高度关注的重要经济信息，但只有科学、准确的房价信息才是有效信息。一些部门发布的房价信息不仅过于笼统，而且随意性很大，常常根据领导需要搞出“不同版本”，不仅有粉饰政绩之嫌，而且对消费者产生很大的误导。

公开、准确的数据不仅仅可以使购房者作出相对理性的购买判断，同样也可以帮助开发商进行投资开发方面的合理判断，这样就可以保持一个理性的供需市场。

目前房地产市场上流传的某些数据存在误导市场和政府决策的可能。统计数据“失真”现象愈演愈烈，大致可分如下五种情况。

第一种是“自身失真”，就是说统计数据本身是注水和掺假的，以地方统计数据为甚。由于现有统计体制和政绩考核体系的缺陷，地方政府的数据往往不是根据本地实际情况得出，而是出于政治需要得出。

第二种是“发布失真”，就是指有关部门在发布统计数据时，发布的数据不完全，只反映了某些方面的数据，作为整体根本没有参考价值，使公众无法判断和比较，反而造成误解。像这类数据发布还不如不公开。

第三种是“传播失真”，主要指媒体在报道时由于专业性不足或“偏见”，导致统计数据“失真”。

第四种是为了行业利益，发布的数据在统计时首先就偏向了行业利益。

第五种是房产数据被操控。一些利益集团、一些所谓的调查公司、一些被利用的学者为了达到某种目的，散布的没有任何价值的数据信息。那些经常发布市场趋势和价格走向的中介咨询机构和媒体很难正确说明市场的真实情况。一则他们有关市场的调查和统计并非十分准确、全面；二则他们毕竟也是靠市场生存的商业机构，作出的分析不可能十分客观。

目前的房地产市场上，对房价及其内涵判断不清，原因之一就是，社会公众在房地产市场中没有知情权，房价信息被垄断。处于数据信息劣势下的消费者可能花了大价钱还没有明白自己买的房子到底值不值这个价？消费者最关心的这些问题，往往得不到真实的数据信息。而数据信息是房地产市场的基础，掌握多少数据信息量，数据信息渠道畅通与否，处理加工数据信息能力的强弱，是衡量房地产市场成熟程度的重要标志。

作出各种预测，鼓吹房价继续上涨

我们前面说过预测本来就有天气预报效应，如果各种预测都说房价还要上涨的话，它对人们的行为就有诱导作用。

不管房价是上涨还是下跌，都是实际存在的多方面因素综合作用的结果。只据“偏理”得出的预测并不总能与结果相符，因为这首先就不是一种科学的“预测”态度。

既然专业人士有意对“理由”进行刻意“选择”后再作预测，人们就有理由怀疑预测者预先选择了替“被挑选”的“理由”所代表的利益方说话。因而这些预测必定倾向于维护这些人的利益甚至预测本身就是为维护他们的利益而造舆论。

某权威的科学机构发布的《中国房地产发展报告》称，未来两三年内北京的房地产价格不会走低。媒体对这一消息作了广泛的报道。毋庸置疑，这一预测结果由这样一个科学的权威机构发布，应该有其内在的科学道理，其客观性与公正性同样可以不予置疑。问题是，这样一条消息，在广大消费者那里，又会产生什么样的影响呢？

像这种特殊时候影响销售的根本原因还不是房价和品质，最根本的是整个社会对消费者心态的影响。购房人往往还有从众的消费心理，就是买涨不买跌。当公众获知这样一些科学的预测结论后，在不少人认为房价可能下跌的情况下，原本不打算买的人也许想买了，原本想等着降价的人不想等了。结果就势必造成事实上的房价不会走低又会上升，至少也会造成公众住房消费心理的看涨。那么，我们可以说，这种不走低及可能的涨势，可能不是房地产市场真正走势呈现的结果，而恰恰是这样的消息所导致的结果。这里，科学预测起到的是推波助澜的作用，甚至可能起到力挽狂澜的效果。那么，这样的科学预测，本意虽好，却可能造成公众利益事实上的损害。

对于那些与公众利益息息相关的，其走势又都是由公众自身的行为选择或说相互博弈所决定的预测，却不一定就能达到预测的效果，反而可能使公众受其伤害。比如，股市走势预测及股评等，预测者越权威，其本身就越有可能影响股市的走势。某些股评家的所谓“预测”带来的是股民的利益受损，这方面的例子是有的。

也许，那些不一定科学或者并不权威的预测，公众姑妄听之，可能不会对公众的行为选择产生多大影响。但是，科学的、权威性的预测，对于公众的消费行为选择，有着导向性的和决定性的影响。因而，这种预测，其本身也就难以做到事实上的客观、公正、中立，却成为事实上的介入市场其中了。因此，这样一类的预测，科学的、权威性的机构，还是少搞为妙，即使要做，也不宜公开。但愿这个问题能引起人们进一步的深思。

利用有关专家或与专家勾结，发表各种观点，大肆鼓吹房价上涨论

在这轮房价上涨热潮中，出现了很多专家的声音，而一般老百姓也爱听所谓专家的看法。所以就出现了房地产商利用有关专家或与专家勾结，发表各种观点，大肆鼓吹房价上涨论。《中国青年报》披露了一位学者一边利用专家身份发表房价看涨的种种理由，一边私下疯狂投机炒房，还与房地产公司老总称兄道弟。

从股市到房市，站在利益集团前面做代言人、吹鼓手的学者专家太多了，迄今为止还没有人能找到一条治理之路，因此只能告诫公众，对这些专家学者，不能光听他们怎么说，还得看他们站在什么地方说，替谁说。当他们出现在楼盘开盘仪式上时，不管说得如何漂亮，其实都只不过是为了引诱你掏钱而已。这时候的他们不再是专家，而是纯粹的推销员而已，跟售楼小姐属于同一类人，所不同的只是多披了一件叫“专家”的外衣。

这些专家有的随行就市，从真伪难辨的数字中挑拣出有利于自己的数据，同时攻击对方数据的不可靠性，将学术争论转化为诡辩；有的放弃对数据的依赖，表明自己是站在公众立场之上，集中火力攻击“奸商”，只管抢占道德上的制高点；还有的专家干脆自己担当原始数据的统计者，如有专家联合媒体，专门统计连续4个月的抄表累计电费不超过五元钱的住宅，最后获得了杭州“空置房”的翔实情况。相形之下，唯有第三类专家找到了走出房地产数字谜局的路径，但他们人数极少，音量也有限。常见的情况是：因缺少真实数据基础而可信度荡然无存的专家结论俯拾即是，这使得房地产更加高深莫测，政府与公众更难作出正确的应对决策。

一些所谓专家与利益集团勾结，发表各种观点，大肆鼓吹房价上涨论，就可能造成整个市场的不理性和恐慌。某些人利用自己在某种机构和高校工作的身份，与开发商勾结起来或被开发商利用充当开发商的代言人，或是自己买了大量房子，所以拼命鼓吹房价还要上涨。现实中是这样的，所谓的房地产专家往往是与房地产商勾结在一起的，离开了房地产商或没有了狂热、无序的房地产市场，他们本身就不能称其为专家了。

开发商制造假热销

经济学中的“短缺”，是真正的供给不足。而人为制造的短缺就是对本来并不存在供给不足的商品，通过人为手段制造出供给不足的假象。

近几年一些房地产开发商在商品房销售过程中，以多种手段人为制造短缺假象，利用人们害怕买不到的心理，达到其加速销售的目的。

近几年来，楼市出现了一种新现象，不少楼盘的销售都出现异常火暴的“排队”现象，房子是不是都这么好卖？市场中的“排队”实际上与供应量并无多大关系，很多“排队”现象是开发商或中介商人为策划和制造出来的。

一位开发商的销售主管说，“房托”的重要性“不可低估”，从众心理，使得买家马上加入抢下订单的队伍。目前房地产市场“房托”也有专业和非专业两种，一种是临时的“房托”，只是被临时请去烘托气氛，另一种是相对专业的“房托”。

这种“房托”受专业的公司管理，接受过相关方面的培训，而且有专业的分工协作，不管是排队抢购还是现场销售引导，其表现与实际购房者没多大区别。根据实际人手的需要，将人员进行分工。一部分“房托”安排去楼盘现场制造人气，而有的则按要求直接坐在看房专车上，一直跟随客户到楼盘现场，并在车上对楼盘作相应宣传。

新盘雇“房托”炒人气，制造“假热销”现象已经很普遍。实际上一些确实热销的楼盘，雇“托”的现象也不少见。

相关调查显示，在所有购房的人群中，有70％以上的购房者有冲动消费的倾向。而抓住这类人群并利用消费者买涨不买跌的心理缩短销售过程，是开发商最惯用的伎俩。

近几年楼市“涨疯了”、“卖疯了”的叫声不绝于耳，售楼处前是排长队抢购的火暴场面，就连号称“富人区”的一些大盘也在排长队抢购。不过，这些都是一些假象，这不过是地产商以制造短缺带动涨价、加速销售的手腕而已。

追涨心理是开发商最愿意看到的。而持续小幅涨价，是销售过程中激发追涨心理最有效的手段之一。

面对种种极具诱惑力的煽动性语言，加上越往后越可能买不到房的“压力”，能有多少准购房族不动心呢？

出现了这样的案例，某夫妇购房时，开发商制造了很多热销假象，这对夫妇担心买不到住房，立即出手买了。可是实际入住后这对夫妇发现自己所购的楼盘并没有销售人员介绍的那么俏销，入住两年半，开发商以入住率达不到要求拒绝开通天然气。

房地产销售人员在推销过程中极力制造短缺信息氛围，激发消费者的求购热情，是实现其加速销售目标的另一招数。不少购房者在特定的氛围下很容易产生冲动，稀里糊涂地就被卷入“假热销”的狂潮中。

有业内专家呼吁，澄清楼房“假热销”的谜局，让购房者有市场知情权，能够明白、冷静、理性地购房，政府有关部门应该建立起完备的房地产信息查询系统。在这套系统中，每个楼盘的销售情况、价格都应一目了然。

房产商大肆散布“地荒论”

2005年3月北京一些地产商策划抛出了“北京房价猛涨是因为房地产用地供应不足”这一说法，并把房价猛涨的原因归咎于国家对土地实行的严管政策，并鼓吹地价上涨抬高了开发成本。按照这一说法，仿佛各大城市的房地产价格涨是必然，而不涨则是不正常。

显然“地荒论”最容易引起社会共鸣，最容易起到迷惑普通老百姓的作用。因为人们都知道，无论中国还是全世界范围内，土地永远是稀缺资源。再加上，中国自2004年以来实行的土地严格管理政策，无论起到了何种作用，都在不同程度上给老百姓造成了土地供应越来越紧张，从而房价可能继续上涨的心理预期。

在这种背景下，一些房地产商借势推波助澜，大肆散布“地荒论”，对地荒论掀起舆论攻势，进行炒作。使不明真相的百姓对房价上涨的心理预期不断增强，结果一些人跟风购买，一些财团和商人投入炒房行列，把房地产市场的泡沫越吹越大，使房价高到了离谱的地步。

这种说法很快遭到中国国土资源部强烈驳斥。中国国土资源部强调当前所谓的“地荒”并不存在，全国土地供应与房地产公司购置的土地面积都没有减少，仅北京市就有约5900万平方米的存量房地产土地有待盘活。据有关部门估计，北京囤积土地若建成住宅可以出售10年，而上海的囤积土地可以出售3年。中国国土资源部提供的数字表明，所谓的“地荒论”，完全是一种人为制造出来的幻象，其根本目的，则完全是在制造一种供需紧张的空气，以使得越来越多的持币观望者进入房市消费。当然，其最终结果必然是将已经虚高的房价越抬越高。

权威部门的介绍，使土地供应量问题真相大白，房地产商散布“地荒论”的用心昭然若揭。

中国国土资源部还在全国范围内就地价与房价问题，作了专门的调研，最后的统计数字显示，结合国内32个主要城市的数据，从全国的平均水平来看，地价因素只占商品房成本的23％。而北京土地占成本比还略低于全国平均水平，该数据为22.98％；上海的土地占成本比相对更低，土地只占总成本的16.15％；广州则更低，为11.4％。土地占房地产商开发项目成本的比重是比较小的。

国土资源部同时还对全国51个城市2004年的土地价格进行了调查。2004年，全国的土地平均价格为1198元，比2003年上涨了6.1％，其中，住宅用地的土地平均价格还要略低一些，为1128元，只比2003年上涨了5.4％。2004年度，国内部分城市的部分房地产项目价格出现了相当大幅度的上涨，通过相关数据可以很清晰地看到，部分地区房价的涨幅远远大于地价上涨幅度。由此可见，房价上涨是由很多原因导致的，土地成本推动只是很小的一部分，开发商将房价上涨全归于土地问题，是站不住脚的。

在2006年6月13日举行的“2006中国地交会”开幕式上，国土资源部副部长贠小苏在谈到房价和地价的关系问题的时候表示，有舆论认为土地招拍挂导致了高地价，而高地价也间接导致了高房价，而政府在土地出让当中获得很大利益，这种说法是非常错误的，土地出让金，也就是政府获得的土地纯收入部分，只占到地价的25％，也就是说占到房价的10％以下，比如北京市取得的土地的政府纯收入只占到房价的6％-8％。地价中其他75％左右是征地补偿，或者是城市拆迁费用，以及七通一平、九通一平为主的城市基础建设费用，也就是说，招拍挂取得的土地综合价格，75％左右是拆迁费。

就土地供应而言，从全国看，近几年来房地产业用地占到了全国供地总量的30％左右，从重点城市来看，北京市国土资源局清查了2002-2005年的住房建设供地情况。已供土地尚未形成实际住房供应的土地面积，北京市现在还有4000公顷，规划建设面积8000万平方米，占已出让住宅用地面积总量的53％，相当于北京市近两年的房地产用地总量。这充分说明在现实中不存在“地荒”问题。

10.中央政府对房地产的调控

中央政府对这轮房地产的调控使用了很多政策手段，同时也应用了货币工具，甚至2007年一年内十几次运用货币工具。这在历史上可能都是罕见的。

使用政策手段

住房问题关系到千家万户，房价问题牵涉到财富的流向和社会公平的程度，在这个问题上，政府不能没有作为。

从经济学的原理来说，持续高涨的不正常的房价显然不利于国民经济的健康、持续发展。

房价飞涨给百姓生活带来了极大的精神压力与经济负担是有目共睹的，即使不考虑国家经济和金融风险，仅从改善百姓生活质量、促进社会公平、构建和谐社会的目标着眼，政府在平抑房价这个问题上也应有所考虑。

从中央政府出台的调控房地产的政策可以看出，中央政府的态度是非常鲜明的：抑制房价过高。希望房地产能正常、平稳发展。

下面我们从政策面来详细解读中央政府的立场。

在2005年3月召开的“两会”期间，关于房价涨势过快的警示不断被提及。在温家宝总理的政府工作报告中，明确提出要“重点抑制生产资料价格和房地产价格过快上涨”，曾培炎副总理在参加海南团讨论会时也指出，不少地方房地产价格上涨过快，要警惕出现房地产泡沫。政府高层作出了非常明确的判断，并且发出强烈的降温信号。

要想把抑制房价落到实处，政府必须在全局性的政策上有所调整，并给出更加明确的宏观信号。资料：2005年3月26日，国务院办公厅发出了《关于切实稳定住房价格的通知》(“国八条”)。其中提到了：住房价格一直是社会普遍关注的问题，住房价格上涨过快直接影响城镇居民家庭住房条件的改善，影响金融安全和社会稳定，甚至影响整个国民经济的健康运行。目前，住房价格上涨过快虽然是局部性和结构性问题，但如不及时加以控制或处理不当，有可能演变为全局性问题。因此，各地区、各部门要充分认识房地产业的重要性和住房价格上涨过快的危害性，高度重视，加强领导，把做好稳定住房价格工作作为加强和改善宏观调控的一项重要内容，采取有效措施，抑制住房价格过快上涨。资料：2005年4月27日，国务院提出八条措施调控房地产市场，被业界称为“新国八条”。其中提到：高度重视稳定住房价格；切实负起稳定住房价格的责任：把稳定住房价格提高到政治高度，建立政府负责制，省政府负总责，对住房价格上涨过快，控制不力，要追究有关责任人责任。

从这些政策中，显示了政府控制房价的决心，可以看出中央政府的鲜明立场：要抑制房价上涨。国务院的八条意见可以说是非常严厉的。

与政策相配套的是，中央政府还利用了经济杠杆进行调控，在2005年3月一个月中，中央政府出台了一系列政策：调高按揭利率、增加首付比例、买家收楼一年内卖出要缴税等。这一系列政策意在打压对房地产的投机行为，抑制房价继续上涨。

2005年5月11日国务院办公厅又出台了具体的宏观调控措施，主要有：

1.制止炒地行为

加大对闲置土地的清理力度，切实制止囤积土地行为，严格执行法律规定，对超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，征收土地闲置费；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。

2.不准转让期房

在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。实行实名制购房，推行商品房预销售合同网上即时备案，防范私下交易行为。

3.加大税控力度

自2005年6月1日起，国家调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管。对个人购房后转手交易，尤其是个人购房不足2年即转手交易的行为加大税收调控力度。对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

4.优惠普通住房

为合理引导住房建设与消费，国家对中小套型、中低价位的普通住房给予多项政策优惠，同时明确规定，享受优惠普通住房需满足3个条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套建筑面积在120平方米以下，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20％。各直辖市和省会城市的具体标准报建设部、财政部、税务总局备案后，在2005年5月31日前公布。

自2005年中央政府实施加强房地产市场调控的决策和部署以来，房地产投资增长和房价上涨过快势头初步得到抑制。但房地产领域的一些问题尚未根本解决，主要是少数大城市房价上涨过快，住房供应结构不合理矛盾突出，房地产市场秩序依旧较混乱。2006年5月17日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究促进房地产业健康发展措施。会议明确，针对当前房地产业存在的问题，要采取六条措施(“国六条”)。

会议要求，各地区特别是城市政府要切实负起责任，把调整住房供应结构、控制住房价格过快上涨纳入经济社会发展工作的目标责任制，促进房地产市场健康发展。

新政策基本是2005年政策的延续和提升，有些举措是2005年政策的承接。2005年“国八条”提到要改善住房结构，时过一年后房地产产品供应结构依旧存在户型偏大问题。2005年的调控政策是强调“改善”商品房结构，而2006年则要求“切实调整”，这说明中央政府要求各地政府要通过实际行动来改变目前市场上住房结构不平衡的现状。

政策中有一个新的转变，就是完善住房转让环节税收政策，有区别地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求。这说明中央政府明确要求通过加强交易环节的税收，来抑制投资性需求。

这是中央政府首次提出对房地产开发行为的全程监管。目前房地产开发商以“销控”的方式进行囤积房源和哄抬房价已经是市场上公开的行为，开发商一般都是将位置、户型等相对较差的房子先销售，而将位置和户型等较好的房子留到最后销售，随之开发商也提高房屋的销售价格，因此囤积房源和哄抬房价是一个关联关系。虽然目前一些城市已经出台政策要打击囤积房源和哄抬房价的行为，囤积房源将禁销一个月，显然这种处罚在一定程度上是帮助开发商再次进行房源的囤积，很难起到真正的规范作用，从其处罚的力度来看，则很难产生实际效应。“国六条”更针对消费者、买房人，限制炒房和投资。其中提到“引导合理消费”，也就是说要避免不合理的消费，炒房、投机就是不合理的消费，要通过税收或信贷等杠杆加以调节。

事实上，在这个纲领性的总则里，大部分内容都是2005年调控提及的，并没有出乎意料之处，而此次之所以重申，就是因为有的城市房价依然在快速上涨、投资过热，接下来一定有非常“量化”的东西出台。

货币工具的使用

受美国次贷危机影响，2008年从9月16日起开始改变，一年期贷款基准利率下调0.27个百分点，存款准备金率下调1个百分点。从2008年10月15日起下调存款准备金率0.5个百分点。这是央行近9年来首次下调所有存款类金融机构人民币存款准备金率。

从2008年9月开始，这段时间我国的房价经过了连续5年的狂涨后，终于在美国次贷危机的影响下勒住了缰绳，开始降温，销量大幅降低，全国出现了严重的观望情绪，房地产开始滞销。

而2008年11月27日一年期存贷款基准利率同时下调1.08个百分点，让人又感觉到央行下的这股猛药，让人更加感到了房地产的冬天快要来临了，以前的房地产泡沫破灭时对人们产生怎样的影响呢？

首先来看最近的一次房地产泡沫带来的灾难。

二、最近的一次房地产泡沫带来的灾难

当前全世界最热门的话题莫过于美国的次贷危机。次贷危机的祸根就是房地产泡沫。它主要是由美国的房地产危机引爆的。

这场危机正席卷全世界，这场风暴从美国开始，欧盟、日本、俄罗斯都未逃脱干系。美国次贷危机正进一步升级，并扩大至更多领域，也引起了全球金融市场更加剧烈的动荡，对美国乃至全球经济增长造成不利影响。

美国的次贷危机引起了全球的金融危机，而且这场风暴还有蔓延之势。金融危机导致机构破产、部分企业倒闭，迫使企业裁员、降薪，股市剧烈震荡。

全球金融危机已经席卷世界每一个角落，有媒体报道：伦敦奥运会的筹建也未能幸免，其官员称运动员村的建设面临2.5亿英镑的资金短缺。

奥运村是2012年伦敦奥运会耗资最大的项目，总额高达10亿英镑。由于全球爆发金融危机导致银行贷款紧缩，奥运村建设资金遭遇了巨大瓶颈。

媒体报道2008年11月期间，因为受金融危机影响，韩币持续贬值，使得在北京居住的韩国人生活压力陡增。北京的望京新城是入住韩国人最多的社区，不少韩国居民选择了退房回国或搬离望京，导致望京地区多家房产中介生意受损、韩式餐馆门庭冷落。他们宁愿损失押金，也不愿意再续租。据估计有三分之一的客户选择了搬离望京另寻廉价住房或回韩国。

1.什么是次贷危机

次贷危机全称应该是：次级房屋抵押贷款危机。

什么是次级抵押贷款？是指在美国一些贷款机构向信用程度较差和收入不高的借款人提供的贷款。通常这些人信用状况较差，没有收入证明和还款能力证明，其他负债较重。次级贷款不用付首期，不用收入证明，也不计较抵押单位的材料等。因为这种贷款风险更大，还钱的可能性不太高，相比给信用好的人放出的最优利率按揭贷款，次级按揭贷款的利率更高。之所以贷款给这些人，是因为贷款机构能收取比良好信用等级按揭更高的按揭利息。

次级房屋信贷经过贷款机构及华尔街用财务工程方法加以估算、组合、包装，以票据或证券产品形式，在抵押二级市场上出卖，用高息吸引其他金融机构和对冲基金购买。

在美国，不同信用评级的人在寻求银行或贷款机构贷款时享受不同的贷款利率。信用评级高于660分的贷款者，可以享受优惠利率。信用评级低于660分的贷款者，不得不接受相对较高的利率。在房贷市场，这种相对较高的利率被称为次级抵押贷款利率或次优抵押贷款利率。次级抵押贷款利率通常比优惠利率高2～3个百分点。

次级抵押贷款是一个高风险、高收益的项目。与传统意义上的标准抵押贷款的区别在于，次级抵押贷款对贷款者信用记录和还款能力要求不高，贷款利率相应的比一般抵押贷款高很多。那些因信用记录不好或偿还能力较弱而被银行拒绝提供优质抵押贷款的人，会申请次级抵押贷款购买住房。

在美国，个人贷款者是向抵押贷款公司而不是直接向银行申请抵押贷款。

抵押贷款公司将抵押贷款出售给商业银行或者投资银行。银行再将抵押贷款重新打包成抵押贷款证券后出售给购买抵押贷款证券的投资者，转移风险。同时，银行会与抵押贷款公司签署协议，要求抵押贷款公司在个人贷款者拖欠还贷的情况下，回购抵押贷款。

银行还会购买一些信用违约互换合约，相当于购买一种对抗抵押贷款违约率上升的“保险”，来进一步分散自己的风险。

次贷的债券利率当然也肯定比优贷的债券利率要高。因为回报高，这些债券就得到了很多投资机构，包括投资银行、对冲基金，还有其他基金的青睐。

但是回报高有一个很大的前提，就是美国房价不断上涨。房价不断上涨，楼市大热。虽然这些次级按揭贷款违约率是比较高的(这个也容易理解，因为那些人信用状况本来就差，收入证明也没有，其他负债也重，还不起房贷也是容易发生的事情)，但放贷的机构即使收不回贷款，它也可以把抵押的房子收回来，再卖出去也会赚，因为楼市大热，房价不断涨。

在房价不断走高时，次级抵押贷款生意兴隆。即使贷款人现金流并不足以偿还贷款，他们也可以通过房产增值获得再贷款来填补缺口。但当房价持平或下跌时，就会出现资金缺口而形成坏账。

在房价高涨的时候，由于抵押品价值高，贷款不会产生问题；但房价下跌时，抵押品价值不再充足，按揭人收入又不高，面临着贷款违约、房子被银行收回的处境，进而引起按揭提供方的坏账增加，按揭提供方的倒闭案增加、金融市场的系统风险增加。

美国经济在2000年后陷入了高科技泡沫破裂后的短暂衰退之中。格林斯潘主持下的美联储大幅削减联邦基金利率，强行向市场注入流动性，在短短两年内就将美国经济拉出了低谷。美国经济复苏的过程中，房地产市场起到了最重要的作用。在制造业和服务业尚缺乏投资机会的时候，在极低的利率环境刺激下，大量资金流入了房地产市场。买房然后坐等房产升值一时间成了美国个人投资者最流行的投资方式。如果借助财务杠杆，投资回报还会进一步放大。住房抵押贷款，就是个人投资者能够使用的最直接的财务杠杆。

在房价只涨不跌的时期，房地产市场内的投机气氛会被强烈激发，而风险意识会大大减弱。浮动利率的抵押贷款、若干年只还利息的抵押贷款、零首付抵押贷款等纷纷涌现。而部分信用等级较低、收入不稳定的投资者，甘冒风险申请次级抵押贷款，期望房产升值带来的利润会远超过次级抵押贷款的利息成本。另一方面，次级抵押贷款公司也放松了对贷款者信用评级的审核。

在这个时期，链条上的绝大部分人都会获利，抵押贷款证券化的好处就在于能使房产增值的收益分配给更多的人。抵押贷款公司的利润来自将抵押贷款出售给银行，银行的利润来自将抵押贷款证券出售给抵押贷款证券购买者，而抵押贷款证券购买者会享受到比购买国债或投资级债券更高的收益。这还不包括那些间接参与进来的投资者，包括购买抵押贷款公司或者银行股票的投资者。唯一出现损失的可能就是那些在信用违约互换市场中打赌抵押贷款违约率会上升的人。

美国房产价格的上涨在2005年底达到一个顶峰。

2.危机如何发生

从2006年开始，美国楼市开始掉头，房价开始下跌，购房者难以将房屋出售或通过抵押获得融资。在房地产市场投机气氛浓烈的时候，房地产价格的下跌会迫使房地产投资者竞相杀价急于出局，而少有购买者。最终的结果是房价跌势加重。

这种情况下，即便放贷的机构钱收不回来，把抵押的房子收了，再卖出去(难说卖不卖得出去，因为房地产市场萎缩，有价也没市)也肯定弥补不了放贷出去的损失了。那么，由此发行的债券，也不值钱了，因为和它关联着的贷款收不回来。之前买了这些债券的机构，不就跟着亏了吗？很多投资银行、对冲基金都买了这些债券或者是由这些债券组成的投资组合，所以就亏了很多。

与房地产市场相关的还有另外一个重要因素：美国利率上升。

美国次级抵押贷款市场通常采用固定利率和浮动利率相结合的还款方式，即购房者在购房后头几年以固定利率偿还贷款，其后以浮动利率偿还贷款。在2006年之前的5年里，由于美国住房市场持续繁荣，加上美国利率水平较低，美国的次级抵押贷款市场迅速发展。

近年来美联储连续17次提息，联邦基金利率从1％提升到5.25％。随着美国住房市场的降温尤其是短期利率的提高，次级抵押贷款的还款利率也大幅上升，购房者的还贷负担大为加重，美国住房市场开始大幅降温。受此影响，很多次级抵押贷款市场的借款人都无法按期偿还借款，购房者难以将房屋出售，或者通过抵押获得融资。于是普通居民的信用降低，与房地产贷款有关债券的评估价格下跌。一旦抵押资产价值缩水，危机就会产生，而且会波及整个链条。

这种局面直接导致大批次级抵押贷款的借款人不能按期偿还贷款，进而引发“次贷危机”。

在市场发展的方向和投资者下注的方向相反时，最先出局的就是那些承担了自己不应该承担的风险的人。个人次级抵押贷款者是第一批倒下的，因为他们承受了更高的利率，本身又因为种种原因无法保证持续还贷。2006年第四季度，美国次级抵押贷款者的拖欠率为13.3％，达到了4年来的最高纪录。

次级抵押贷款公司是第二批倒下的。2007年3月13日，美国第二大次级抵押贷款公司新世纪金融(New Century Financial Corp)被美国证券交易委员会(SEC)停牌。在个人次级抵押贷款拖欠率上升的情况下，次级抵押贷款公司按规定需要拨备更多的资金来应对，这就减少了公司的利润。另一方面，次级抵押贷款公司还要按事先约定回购出售给银行的次级抵押贷款，这是对公司的又一个沉重打击。留给这些公司的只有大量的坏账和极少量的流动资金。这就是新世纪金融公司和美国其他20多家次级抵押贷款公司濒临破产的原因。

表面上看，像汇丰、高盛和美林这样的银行似乎可以幸免于难。它们把次级抵押贷款打包成证券出售给投资者，还可以要求次级抵押贷款公司回购拖欠的抵押贷款，两方面都转移了风险。事实上，在次级抵押贷款拖欠率上升的情况下，抵押贷款证券市场上次级抵押贷款证券的购买者就会锐减，银行的利润来源就会被掐断。而如果它们要求回购抵押贷款的公司本身又陷入了破产，那银行就得跟着一起倒

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