作者：刘建伟主编
出版社：人民邮电出版社
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明明白白购买二手房(实战强化版)试读：
前言
置业安家一直是老百姓关注的热门话题。 比起新商品房来，二手房有着许多天然的优势，如何购买二手房已成为大家茶余饭后的热门话题。
同一手房相比，二手房的买卖程序更为复杂，主要表现在以下几点：买卖双方信息不对称； 交易环节复杂； 牵涉部门众多，不仅有买卖双方，还会牵涉到房地产中介公司、房地产交易中心、物业管理公司、贷款银行、担保中介公司、公证处、税务部门、财政部门和保险公司等； 涉及到大量的房地产法律事务和专业知识，如对交易主体和客体的审查、合同的签署、资金的监管及产权的办理等。 一些房地产中介公司操作不规范，一旦发生纠纷就推卸责任甚至逃逸，致使购房者的利益遭受损失。
因此，对于购房者而言，在购买二手房之前适当学习并了解二手房及二手房买卖的相关知识，才能在二手房买卖过程中规避风险、化解纠纷并切实维护自己的合法权益。
基于此，我们修订了 《明明白白购买二手房》 一书。 该书最早于2009年出版，出版后深受广大读者的欢迎。 许多读者看了此书以后，通过来信、来电、留言的方式与我们探讨二手房交易的相关事项，同时也希望能增加一些新的、与时俱进的内容。
修订后的 《明明白白购买二手房 （实战强化版）》 内容更加完整，主要包括八大模块。
○做好购房规划
○多种渠道获取房源信息
○了解二手房基础知识
○选好中介机构
○购房前进行实地考察
○签好合同才能避免纠纷
○明察秋毫做好房屋交易
○贷款也要精打细算《明明白白购买二手房（实战强化版）》在原书基础上做了如下更新。
第一，将原来的第一章分解为三章，在购房规划中增加了学位房、投资房两大类。
第二，在第八章中，专门用一节内容介绍了主要城市的二手房公积金贷款操作流程。
第三，将大量的文字说明替换为表格、流程图，内容更加精练，形式更加灵活，方便读者阅读和理解。
第四，根据最新的行业法规和管理办法，删除了一些不够完善、与目前法律法规不符的文件，增补了一些新的文件。
本书由刘建伟主编，另外，为本书提供并整理资料的有新嘉华置业、天同地产顾问、新中物业、平安保险以及深圳商业银行的张绍峰、刘冬娟、高风琴、吴丽芳、宿佳佳、申姝红、郑洁、刘军、李辉、赵静洁、陈运花、段青民、杨冬琼、赵仁涛、柳景章、唐琼、段利荣、林友进、刘海江、马丽平、匡仲潇、滕宝红等，在此一并表示感谢！
第一章 做好购房规划
凡事预则立，不预则废，更何况买房置业这样的大事。对于很多人来说，购房是一项很大的投资，可能要花费一生大部分的积蓄。因此，购房前必须要慎密思考及详细规划，以便在购买时做到心中有数，规避一些不必要的风险和损失。
第一节 买房规划设计
在人生的不同阶段, 人们的生活特点都会有所不同, 对房屋的需求也有很大不同。 所以, 购房者在购房前应事先做好规划, 这样才能使所购房屋更适合自己, 避免产生房屋太小不够用或房屋太大按揭太高致使自己陷入经济窘境的情况。
一、单身人群买房规划设计
在很多人眼里，能独立买房的单身人群是幸福的。 不过，其生存压力也很大。 “拿着白领的工资，过着蓝领的日子，赚钱再多都交给了房子。” 他们常常这样描述自己的生活。 确实，即使已有了购房打算，实际上多数单身人士的购房预算不多，但购房的心情又比较急切。 这类人群需要根据不同的购房需求，区别对待。
综合来看，现在的单身购房人群多数在25～35岁，追求个性化、讲求品牌，多数属于感性消费。 相对来说，单身人群购房不必一次到位，应采取阶梯式消费模式，以便随着收入的增长、工作岗位的变化以及今后生活的变化，适时地调换住房。 对于单身人群而言，购房时应着重考虑的事项如表1-1所示。表1-1 单身人群购房考虑事项
特别提示:
购买住房不能一味追求低价, 还要看是否能方便自己的工作和生活。同时, 还应考虑以后自己工作单位变动或生活品质提升后换房时该房屋是否容易转让或出租。【案例赏析】
余丽前几年买了一套房子, 说起这套房子她现在还是有些感慨: “那时我还是单身, 但收入比较高, 所以已经具有了购房的能力。 考虑到将来结婚还会买新房子, 所以, 我就在单位附近的中心城区买了一套面积不大的二手房, 由于距离单位近, 节约了许多路上的交通费用和时间, 这几年的单身生活还是过得挺惬意的。” 去年余丽结婚了, 他们买了一套新房, 把旧房也留在了手里, 而这套房子因为地段好很快就租了出去, 现在他们的日子过得乐悠悠的。
二、新婚人群买房规划设计
成家立业是大部分人都必须经历的人生阶段，对于刚刚结婚的新婚者来说，购房时应注意的主要事项如表1-2所示。表1-2 新婚人群购房考虑事项
特别提示:
一般来说, 新婚人群在供房时, 其月供及用于工作和事业上的 “投资” 费用会占家庭所有费用的60%左右, 因此建议计划中这两笔费用最好不要超过家庭月收入的50%。
三、改善居住条件人群买房规划设计
有一定经济基础、希望改善居住条件的购房者，对房型、地段、居住环境等的要求相对较高，在住房选择上考虑的事项如表1-3所示。表1-3 改善居住条件人群购房考虑事项
四、提高居住品位人群买房规划设计
住房在一定程度上也能体现一个人的品位和身份、职业、修养等。 因此，提高居住品位成为越来越多成功人士所追求的目标。 对于这部分人群来说，房子不再是单纯的居住场所，而是自身品位和身份的体现。 提高居住品位的人群在买房时应考虑的事项如表1-4所示。表1-4 提高居住品位人群购房考虑事项
五、学位房购买人群买房规划设计
学位房也叫学区房，是人们为了孩子在入小学及小学升初中、初中升高中时得到该地段相对应学校的学位而购买的房产。【案例赏析】
在广州工作成家的李女士一直和老公住在番禺一个小区里, 随着孩子的出生, 夫妻俩未雨绸缪, 准备到中心城区的越秀区置业, 以便将来让孩子上一所好学校。
李女士的孩子今年才三岁, 离实际入学年龄还有几年, 但李女士分析,虽然目前各区已取消了对学位房居住年限的限制, 但还是需要预留三到五个月时间办理房产交易手续及解决户口相关问题等。 现在开始看房, 明年小学报名前能否买到合适的房子还是未知数。 “而且政策变化太快, 现在虽然对居住年限没有规定, 很难说从哪一年开始又有变化, 因此早一点对学位房出手, 可以避免当孩子到达上学年龄时自己措手不及。” 李女士说。
未雨绸缪早准备，孩子还没有出生，有些准父母就开始在大小楼盘穿梭，咨询 “学位房” 的事情，这也是如今 “学位房” 大热的重要原因之一。 在购买学位房之前，家长一定要有一个很好的规划，同时要了解各区域在户口方面的不同要求和规定。
(一) 查明原业主的小孩有没有占用学位
购买二手房前要了解清楚前业主孩子的入学情况，避免出现买了学位房，学位却被占用的情形。【案例赏析】
何女士在某小区买了一套二手房, 但原业主的孩子已经在对口小学就读三年级, 那么何女士的孩子就不能作为地段生被接收。
(二) 了解所在区域的招生政策
学位房每年对口的学校可能都会有所调整，理论上不存在一定就能入读名校的地段。 不过如果可以尽可能靠近名校购房，保障会更大。 当然，这样的房子价格也更贵。【案例赏析】
不久前才在福田区购买了学位房的王女士表示, 看到今年小学招生地段的调整结果, 很担心自己女儿明年要入学的时候被调整在名校招生地段以外。“为了这学位房, 两代人折腾了好几年, 真担心到明年发现功亏一篑。” 王女士忧心忡忡地说。
六、投资人群买房规划设计
购买一套面积适中、地段优越的二手房，既可以用来自住，又可作为投资的良好选择。 怎样在二手房这个大市场中选择易于出租或出售的二手房呢?需要考虑的事项如表1-5所示。表1-5 投资人群购房需考虑的事项
第二节 预算购房成本
购房者在购房前, 首先应大致核算一下拟购房所需的成本, 以便进行合理规划。 这样不仅有助于资金调度, 也可避免由于购房后还贷压力过大而导致生活品质降低。
一、可承受的房屋总价
二手房交易通常有全款支付和按揭贷款两种付款方式。 对于购房者来说，如果有足够的资金，可以按照自己的需求选择合适的房子； 如果资金不充裕，需要通过按揭贷款买房，则应根据月供能力和房屋所符合的最长贷款年限这两个因素推算出自己所能承受的房屋总价及应准备的首付款。 每万元对应年限等额本息还款月供额如表1-6所示。表1-6 每万元住房公积金贷款与商业性贷款 (基准利率) 还本付息对照表（续表）（续表）
说明：此利率自2012年7月6日起执行。 此表仅供参考，贷款时以合同约定为准。
如何利用月供能力来推算可承受房屋总价、自备首付款呢? 我们通过以下例子加以说明。
假设, 小王的月供能力是3000元人民币, 使用住房公积金购买, 预计贷款年限最长为15年, 可贷款比率为总房款的70%。
根据表1-6 , 每万元对应年限等额本息还款月供额为76.50元。
可承受房屋总价=计划月供／每万元对应年限等额本息还款月供额／最高可贷款比率 (含尾取整数)
=3000÷76.50÷70%≈56(万元)
自备首付款=房屋总价×(1-最高可贷款比率)(进位取整)
=56×30%=16.8 (万元)
由此可以看出, 小王只要有首付款16.8万元人民币, 就可以买得起总价56万元人民币的房子。
二、办理贷款所需费用
办理二手房住房贷款可能发生的费用主要有以下三项。
(一) 评估费
评估费收费标准国家没有明文规定，而是随行就市，也就是说由市场调节。 一般它是按评估价的0.4%～0.5%或按所在城市房地产评估行业的固定标准收取 （某些地区的银行赠送评估费用）。
(二) 律师费
律师费一般按贷款额的0.2%～0.3%收取。 随着贷款业务竞争的加剧，有的银行推出免律师见证政策，故律师费也就无须缴纳。
(三) 保险费
保险费的计算方法为：保险费=贷款额×贷款年限×相应年限费率。 目前，有些银行对购买保险没有硬性规定，以客户自愿购买为主。 购房者在办理贷款时，可多方打听，选择更适合自己的银行机构申请按揭贷款。
三、中介服务所需费用
房地产中介服务收费是指依法设立的房地产咨询、评估、经纪等中介服务机构接受当事人委托，提供房地产买卖、租赁、代理销售商品房、代办房地产权证、房地产交易等有关手续，提供房地产评估以及有关房地产政策、法律、法规咨询，并按规定向当事人收取的费用。
(一) 房地产咨询服务收费《国家计委建设部关于房地产中介服务收费的通知》 第四条对房地产咨询服务收费做了规定：“房地产中介服务机构可应委托人要求，提供有关房地产政策、法规、技术、信息等咨询服务，收取房地产咨询服务费。” 房地产咨询收费按服务形式分为口头咨询费和书面咨询费两种，具体如图1-1所示。图1-1 房地产咨询服务收费
(二) 房地产评估服务收费《国家计委建设部关于房地产中介服务收费的通知》 第五条对房地产评估服务收费标准作了规定：“房地产评估服务收费，由具备房地产估价资格并经房地产行政主管部门、物价主管部门确认的机构按规定的收费标准计收。以房地产为主的房地产价格评估费，区别不同情况，按照房地产的价格总额采取差额定率分档累进计收。” 具体收费标准如表1-7所示。表1-7 以房产为主的房地产价格评估收费标准计算表
(三) 房地产经纪服务收费《国家计委建设部关于房地产中介服务收费的通知》 第六条对房地产经纪服务收费作了规定：“房地产经纪收费是房地产业经纪人接受委托，进行居间代理所收取的佣金。 房地产经纪费根据代理项目的不同实行不同的收费标准。 房屋租凭代理收费，无论成交的租赁期限长短，均按半月至一月成交租金额标准，由双方协商议定一次性计收。 房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5%～2.5%计收。 实行独家代理的，收费标准由委托方与房地产中介机构协商，可适当提高，但最高不超过成交价格的3%。”
不同省市和地区根据实际情况，对本地区的收费标准作出了相应的规定。因此，不同地区的房地产经纪服务收费标准不一。
1.北京
北京市在 《房地产中介服务收费标准》 中对住宅买卖经纪服务收费标准（分档差额累进） 做了规定，具体如表1-8所示。表1-8 北京住宅买卖经纪服务收费标准
注: (1) 本市住宅买卖经纪服务收费 (包括独家代理) 均按此标准执行。
(2) 此收费标准不包含涉及政府规定的应由委托人支付的税费。
(3) 收费标准可以下浮, 少数特别复杂的住宅买卖经纪服务, 经交易各方协商同意, 可在规定的收费标准基础上适当上浮, 上浮幅度最高不得超过10%。
2.天津
天津在 《关于规范房地产中介服务收费的通知》 中规定了房地产经纪的服务收费标准，具体如表1-9所示。表1-9 房地产经纪 (居间代理) 服务收费标准(续表)
备注: (1) 经纪机构接受委托, 提供买卖中介经纪服务并收取中介经纪费, 不得就同一房产交易再收取咨询费。
(2) 经纪机构办完产权过户等手续后, 方可收取经纪服务费。 经纪服务费原则上由买卖双方平均分摊, 买卖双方也可书面约定经纪费分摊办法。
(3) 经纪机构办理产权过户、房屋入住、代办贷款过程中, 涉及政府规定应由委托人支付的税费, 不包含在中介经纪费中。
(4) 经纪机构不可强制要求进行房产价格评估。
(5) 经纪机构提供的其他延伸服务项目, 须按服务项目逐一明码标价, 并由客户自愿选择, 不得强制或诱导提供服务并收费。
四、买房所需缴纳税费
2013年国务院常务会议出台的房地产调控政策 “国五条” 细则要求，对出售自有住房的，应依法严格按转让所得的20%征收个人所得税。
(一) 买房人
买房人应缴纳的税费如图1-2所示。图1-2 买房人应缴纳的税费
(二) 卖房人
卖房人应缴纳的税费如图1-3所示。图1-3 卖房人应缴纳的税费
特别提示:
对于购买者来讲, 只了解自己要缴纳的税费是远远不够的, 应当对交易中买卖双方需缴纳的所有税费进行详细的了解, 以便更准确地做好预算。
五、房屋装修费用
根据装修标准的不同，装修所需支出的费用也不同。 购房者应注意，房屋装修费用必不可少，因为装修的好坏直接影响到自己的生活品质。
第三节 制定买房决策
一、盘点经济实力
买二手房时需盘点一下自己的经济实力。 经济实力盘点包括以下几个方面的内容，具体如图1-4所示。图1-4 经济实力盘点的内容
购房者在买房前要进行购房能力评估，综合考虑自己的收入、支出及所购买区域房价等众多因素，并通过购房能力评估计算器，计算出自己在现阶段可以购买的房屋的总价及均价等。
二、权衡经济成本
对于不是迫切需要购房的人来说，应在买房前应先权衡一下经济成本，看买房和租房哪种方式成本更低。【案例赏析】
小李夫妇已经工作6年多, 两人月收入合计10 000元左右, 现有存款25万元。 两人在长沙一直租房居住, 每月的租金为1 500 元, 一年的租房成本为18 000 (1 500×12) 元, 15年的租房成本为27万 (18 000×15) 元。 这种成本支出属于消费性支出, 随着消费的终结不会产生任何价值。
如果小李夫妇购买一套65万元的房产, 首付20万元, 贷款45万元, 年限15年, 则15年的还款利息支出约为22万元, 相比15年的租房成本少支出5万元, 并且这种利息成本的支出是源于价值积累的, 也就是在成本付出后的一定时段内, 房产仍然存在投资价值。 而且, 贷款还清后, 该成本将不复存在, 房屋就会完全属于自己, 以后既不用交房租也不用交月供。 这样看的话, 还是买房划算。
应当注意的是，上述计算是静态的，没有考虑其他的一些问题，比如物业费的开支、政策变化导致业主持有房屋的成本增加、房屋价格的变动、贷款利息的变动、资金成本与投资收益等因素。 在分析买房与租房哪种方式更合适时，应根据各项因素进行综合考虑。
三、确定买房时机
确定买房时机对购房者来说非常重要。 一般来说，当房价跌到低谷时，便可放心购房。 因此，在购房前要冷静地分析房价的走势，以确定目前的房价是否已经跌到了最低点，还是仍有降价空间，或者房价即将上涨。
四、投资注意事项
购买二手房时，若是用于投资，还应注意以下事项，具体如图1-5所示。图1-5 投资注意事项
拓展阅读
把握五公里生活圈, 节省时间和金钱
如今一提到买房，大家脑子里闪出的无非是价格、环境、房型、付款方式、按揭成数、贷款年限等要素，这些作为购房中的主要因素已被大家所重视。 然而，还有一些不被大家所关注的细节值得一提。
目前，在二手房市场中，时间成本已成为决定一部分购房者购房意向的关键因素。 因为在现实生活中，穿越城市的时间成本和交通成本正变得越来越昂贵。 我们不妨来算一笔时间成本账: 开车或乘公交车的上班族，若平均一天有两个小时花在上下班路上，一年就有约一个月的时间待在车里。 如果把这每天花掉的两个小时集中起来，连续不断地坐一个月车或不眠不休地开一个月车，就能体会其数量的可观了。 反之，如果把这些时间用在工作上或其他方面，则能创造更多的效益。 如果再将时限放大到50年，那时间成本的价值就更惊人了。
正是看到了这个问题，一些聪明的买房者开始将 “生活成本” 列入自己的预算。 所谓 “生活成本”，主要是指由房屋所在地与业主平时的工作、生活圈之间的距离所产生的各类成本。 一般认为，半径为五公里的生活圈是基本生活成本的核算基础，低于或超过部分将相应减少或增加生活成本。 对于即将购房的人而言，选择在日常工作、生活五公里为半径的生活圈内的房屋，才能最大限度地节约时间成本和生活成本。
因此，五公里生活圈是衡量购房效益和购房质量的一个有效参数，支出的成本越低，表明所购房屋的性价比越高。 这样一来，买房后额外付出的钱也会越少。
第二章 了解二手房基础知识
对于购房者而言，想要买二手房，首先就得了解什么是二手房，哪些房是二手房及二手房常用的交易方式等，这对于购房者购买二手房有很大的帮助。
第一节 二手产权类别
一、商品房
(一) 商品房的概念
商品房是指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产。
(二) 商品房的特点
商品房的特点如图2-1所示。图2-1 商品房的特点
二、经济适用房
(一) 经济适用房的概念
经济适用房是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。 经济适用房是具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点，具体如图2-2所示。图2-2 经济适用房的特点
(二) 经济适用房的申请条件《经济适用住房管理办法》 第二十五条对城市低收入家庭申请购买经济适用房应符合的条件做了规定，具体如图2-3所示。图2-3 经济适用房的申请条件
特别提示:
经济适用房具体申请条件由地方政府根据实际情况确定, 各地略有不同。
(三) 经济适用房的特点
经济适用房的成本略低于普通商品房，因为它省掉了工程报建中的部分费用。 经济适用房买卖要受到一定的限制。 购买此类二手房的购房者，需要了解其产权问题。 《经济适用住房管理办法》 第三十条规定：“经济适用住房购房人拥有有限产权。 购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。 购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购； 购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。 上述规定应在经济适用住房购买合同中予以载明，并明确相关违约责任。”
三、房改房
房改房又叫作已购公房，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策的规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。 按照成本价购买的，房屋所有权归职工个人所有； 按照标准价购买的，职工拥有部分房屋所有权，全部产权一般在5 年后归职工个人所有。
(一) 房改房的价格
房改房是国家对职工工资中没有包含住房消费资金的一种补偿，是住房制度向住房商品化过渡的形式，它的价格不由市场供求关系决定，而是由政府根据实现住房简单再生产和建立具有社会保障性的住房供给体系的原则决定，是以标准价或成本价出售的。
(二) 房改房的销售对象
房改房的销售对象是有限制的，不是任何人都可以享受房改优惠政策。购买房改房的人只能是承住独用成套公有住房的居民和符合分配住房条件的职工。
(三) 入市限制
房改房在进入市场方面是有限制的。 出售给职工的公有住房，一般要在住用若干年以后才可出售。
四、集资房
集资房是为解决职工的住房困难，在政府或单位的组织下建造的自愿建立的、不以盈利为目的的房屋。
(一) 集资房的特点
由于建造集资房所用的土地是免交土地出让金的，所以其销售对象限定为房屋所在市行政区域内中、低收入的城镇居民。
(二) 集资房产权归属
通过集资房拥有的房屋产权有两种，具体如图2-4所示。图2-4 集资房产权归属
五、危旧房改造回迁房
(一) 危旧房改造回迁房的概念
危旧房改造回迁房是指按照城市危旧房改造的政策，将危改区内的私房或承租的公房拆除，然后按照回迁或安置的标准，被拆迁人回迁所取得的改造后新建的房屋。
(二) 危旧房改造回迁房的产权归属
通过危改，居民出部分房款，承租房、房改房变成了经济适用住房性质的产权房。 危旧房改造回迁房，其产权按照经济适用住房产权管理。 私有房屋所有权人回迁后，其回迁房是商品房性质的产权房。
第二节 不能买卖的二手房
根据 《中华人民共和国城市房地产管理法》 的有关规定，土地使用权和房屋所有权实行登记发证制度。 因此，购房者在购买二手房时，必须要弄清房屋的权属情况。 购房者在购房时，必须了解哪些二手房是不能买卖的，以免误入 “陷阱”。
一、共有产权房屋
共有产权房屋在进行买卖时，必须经过所有房屋所有权证上的共有人的同意。 如果出卖方只有一人到场，必须确定其他共有人也同意出让且有委托该共有人签订合同、办理产权等的相关授权手续； 否则，双方签订的买卖合同可能被视为无效。 这将会导致购买方无法追究签约者的违约责任，只能追究签约者的签约过失责任，即缔约过失责任。
二、房改房
(一) 上市交易条件
上市交易的房改房必须取得房屋所有权证、土地使用权证和契证，权属清晰。 出售在学校校园、工矿作业区域内的房改房时，在同等条件下，原产权单位享有优先购买权。 暂不得上市交易的房改房如图2-5所示。图2-5 暂不得上市交易的房改房
(二) 其他情况
建设部 《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理办法》 对不得上市交易的房改房作出了规定，除上面提到的六类之外，有下列四种情况的房改房也不得上市交易。（1） 以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的。（2） 产权共有的房屋，其他共有人不同意出售的。（3） 上市出售后形成新的住房困难的。（4） 违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足装修费用的。
特别提示:
房改房上市交易是指房改房首次进入市场进行交易, 房改房转让以后再次进入市场进行交易的, 按照有关城市私有房屋交易管理规定办理。
三、公有住房
对于军队、医院、学校的公有住房，一般情况下，该公房单位都保留了优先回购权，且这些公房大多集中在单位的大院内，不宜外人入住。
因此，购房者在购买此类房屋时，一定要与该公房的单位进行沟通，在该公房单位同意的情况下，方可与出售方签订房屋买卖合同，否则将会给自己留下不必要的隐患。 这种公房在没有获得单位同意以前，很难获得上市资格。
四、集资房或自建房
对于单位集资房及农村自住房，购买时一定要慎重。 因为集资房存在土地级差、费用补交的问题； 而农村自住房只有房屋产权证明，没有土地使用权证，该土地是国家批准只能作为村民自住房用地的，不准转让。
五、产权纠纷房
产权有纠纷、产权不清或无产权的房子，购房者最好不要购买。 因为这些房屋的买卖合同不能受到法律的保护，当事人双方的权益都不能得到保障。
按照国家有关二手房买卖的法律、法规，出现下列八种情况中的任何一种的房屋都不符合二手房上市交易的条件，具体如图2-6所示。图2-6 不符合上市交易条件的二手房
第三节 购买二手房的优势
“国五条” 出台后, 对二手房交易征收20%的个税, 这导致许多地方的二手房交易降温。 不过, 仍有大量的购房者青睐二手房。 因为相对于一手房,二手房有着其独特的优势。一、即买即住
二手房都是现房，从购买到交房最快只要一个月。 已经装修过的房，随时可以入住； 没有装修的，马上就能开始装修。
二、质量、配套一目了然
新楼盘大部分是期房，从建好到交付需要很长时间，无法直接感受到房屋的质量，包括小区配套、绿化等均是未知。 相比之下，二手房就不存在这个问题，一般经历了三年左右的房屋，本身在装修工艺和房屋质量方面的毛病就很容易被发现，有无质量问题都可以在看房时仔细查验。
三、选择空间大
新房可选范围比较小，如果经济能力有限，只能买位于偏远郊区的房子。二手房由于建筑时间关系，大都分布在市中心、商业繁华地段或者老城区，交通便利，投资居住两相宜。 此外，二手房议价空间大，一手房基本上没有议价空间。
四、落户快
购买新房，要等到产权证办好后才可以办理户口，等待时间比较漫长。二手房只要付完款、产权证过户到购买者名下以后，很快就能把户口迁进来。
五、无需担忧产权问题
购买新房时，若遇到一些实力小、信誉差的开发商，可能会出现诸多问题，导致交易中心不给办理产权证。 买二手房不用担心产权问题，因为没有产权证的二手房是无法过户的，根本不能交易。
六、价格多元化
二手房根据房屋性质、地段、房龄等的不同，价格也不尽相同。 二手房的价格多元化，也可满足不同经济实力购房者不同的置业需求，使其选择范围更广。
七、入住后干扰少
新建商品房入住后，一般都要进行装修，很长一段时间内每天都得忍受邻居们装修时的敲打声，而且大家陆续搬家入住，施工人员进进出出，甚是“热闹”。 买二手房，邻居们入住时间不同，不会在同一时间集中装修，可以减少一定的干扰。
八、居住成本低
住在新小区一般需要缴纳物业管理费、车位费等，时间长了，算下来也是一大笔开支。 而许多二手房分布在开放式小区，基本上没物业管理费、车位费等，只需交纳卫生费，碰上好一点的房东，送装修甚至送家具家电，也可省掉一些费用。
九、收楼省时方便
二手房在收楼后，一般能省去不少新房收楼时必须办理的烦琐手续。 新建商品房的发展商一般都会为住户预留有线电视、电话等接口，但业主入住后必须亲自到有关部门和小区管理处开通后才能使用。 而二手房的煤气、水电、有线电视、电话等都是现成的，不用新业主再四处奔波办理或者等有关部门来安装。
第四节 购买二手房的风险
相对于一手房交易而言，二手房交易也存在着一定的风险。 因此，二手房购买者应该多了解一些相关知识，以免产生纠纷，做到理性消费、安全购房。 目前，二手房交易的风险主要来源于以下几个方面。
一、交易主体
交易主体方面的风险也就是买卖双方没有从事房屋交易的资格。 具体表现如下。（1） 售房者不是房屋所有权人，也未获得房屋所有权人的有效授权。（2） 买受方支付能力不强或不诚实履约，出卖人不能得到全部房款。
二、交易房屋
交易房屋方面的风险主要包括以下几种。（1） 房屋为非法建筑或已被列入拆迁范围。（2） 房屋权属存有争议。（3） 没有经过共有人一致同意的共有房屋。（4） 房屋已出租他人，出卖人未依法通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权益。（5） 房屋已抵押，未经抵押权人书面同意转让。（6） 房屋所有权者在已购公有住房或经济适用房上市出售后会形成新的住房困难。（7） 被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋权属转让的房屋。（8） 交易房屋存有质量瑕疵，有的房屋甚至还有大量的物业及水、电等费用没有结清。
特别提示:
买方在签订房屋买卖合同前应到房地局产权产籍处查询房屋的权属情况, 了解该房屋是否存在抵押、受司法限制等情况。 只有在确认了房屋的权属, 核实了房屋的产权类型 (如房改房、集资房、拆迁安置房等, 不同类型的房产, 它的土地取得方式及使用年限是不一样的) 等情况后, 买卖双方才可签订房屋买卖合同。
三、房屋贷款
二手房买卖中有很多人需办理银行按揭贷款，在这个环节中常产生纠纷。为了达到居间合同的目的，很多中介公司承诺可按房屋合同价的几成办理贷款等。 一旦办理不成，造成的损失很难弥补。 事实上，银行对购买二手住房的贷款审核比较严格，而且还会涉及对所交易的房产进行严格的评估以及相应的贷款政策等。 所以，买方最好在确认银行可以贷款后再行购买。
四、产权转移登记
产权转移登记过程中产生问题的原因主要有两个，具体如图2-7所示。图2-7 产权转移登记过程中产生问题的原因
这是一对矛盾体。 针对这个问题，房地产登记条例当中已有相关的规定，但没有完全解决问题。 现有的规定主要表现为两点。（1） 如果交易成功，以交易中心受理交易登记申请的时刻作为产权转移的时刻。（2） 交易是否成功，以行政管理部门在交易审核期内的审核结果为准。
如果审核没有通过，则产权并不发生转移，或者说发生交易逆转。 换句话说，受理交易登记申请，并不代表产权已转移，交易审核期也是产权转移的风险期。 在交易风险期内，买卖双方应各自承担什么样的风险并未明确。这对买卖双方的付款方式、交房时间产生了重要影响。
因此，买卖双方在签订了房地产买卖合同后，应及时到房屋所在地的房地产交易中心办理产权过户申请手续； 若双方在合理的期限内未完成交易手续，应积极采取防范措施； 若双方发生房屋买卖纠纷，一般要向法院提出诉前财产保全或诉讼财产保全，将房屋查封，防止房屋所有权被转移。
第三章 多种渠道获取房源信息
对于二手房购买者而言，若想买到称心如意的二手房，首先要解决问题就是如何获取房源信息。房源是交易的前提和基础，充足的房源信息不仅可为购房者提供较大的选择空间及余地，还可节省购房者的时间，减少其付出的精力。
第一节 房源信息获取途径
一、中介公司
通过中介公司来获取二手房信息无疑是当下最普及、最有效的方法了。
通过中介公司获取房源信息的特点如图3-1所示。图3-1 通过中介公司获取房源信息的特点
通过中介公司买房通常有以下六个步骤，具体如图3-2所示。图3-2 通过中介公司买房的步骤
二、网络搜索
随着互联网的发展和普及，从网上获取信息正在成为人们获取信息的主要方式。 常见的房产类网站如表3-1所示。表3-1 常见的房产类网站(续表)
利用网络信息平台搜索二手房源信息是不少年轻人喜欢采用的方式，它具有方便、快捷、信息量大等优点。 其缺点也同样的明显，具体如图3-3所示。图3-3 网络搜索的缺点
三、媒体广告
报刊杂志上的房产信息虽然也不少，但是大多属于广告性质，其内容难免存在不尽不实之处，购房者只要将其作为参考就可以了。 常见的媒体广告形式如表3-2所示。表3-2 常见的媒体广告形式
试读结束[说明：试读内容隐藏了图片]