掘金存量地产：房地产存量经营新生态(txt+pdf+epub+mobi电子书下载)

作者：明源地产研究院

出版社：中信出版社

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掘金存量地产：房地产存量经营新生态试读：

早在旧石器时代，居住在黄河下游一带的部落首领有巢氏就教民构木为巢——这可看作是我国历史上最早的房子，从此人们才由穴居过渡到巢居。到西周中期，中国历史上首次出现土地交易，战国时期已经有人买房卖房。到了宋朝，政府开始设立“楼店务”（类似现在的房管局），管理当时的国有住房和市场上的房地产交易。不过，古代重农抑商，并没有纯粹的开发商。直到民国时期，才有商业化的房地产公司。

可是，以前关于房地产的所有历史相加，或许都比不上刚刚过去的波澜壮阔的几十年。“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”，杜甫曾经遥不可及的梦想，如今已经成为现实。过去30多年，中国累计开发了超过400亿平方米的房地产，其中约250亿平方米是住宅，目前已经有超过一亿户城市家庭拥有了属于自己的“乐巢”。这是开发商在增量开发时代所承载的历史使命，也是对社会最大的价值贡献，正所谓“时势造英雄”。

可是，自2013年新开工面积达到行业顶峰之后，行业已进入新常态——每年10万亿元左右的增量市场依然能保持，但行业净利润向社会平均水平回归，一线城市和不少二线城市的二手房交易量已超过一手房，房地产市场正步入存量时代！按照2016年的市价评估，中国存量房市场的资产价值约为245万亿元，而且未来随着每年大约[1]10万亿元左右的增量源源不断地转化为存量，以及M2的膨胀，存量市场的规模还会不断扩大。这是一块无比巨大的蛋糕！

那么，如何掘金数百万亿元的存量地产市场？其实，回到缔造商业传奇的根本力量——需求，答案变得显而易见。

首先，从宏观的国家层面来看，增量存在天花板，盘活存量是大势所趋。面对全球需求疲软和国内经济增速下滑，拉动内需愈显迫切，无论是民间投资的需求还是个人和家庭消费的需求。这些年，国人在海外“买买买”的壮举频频见诸媒体，说明国内并非没有需求，而是没有满足需求的产品和服务。对房地产来说，继续依靠大规模的开发来拉动需求已经不现实，必须着眼于存量市场的改造升级。诸如城市更新、旧楼改造等盘活存量的方式，不仅符合供给侧结构性改革的主基调，而且可改变城市面貌，再造城市繁荣。

其次，从中观的企业层面来看，存量资产改造和升级可以满足新老企业的需求。我国正处于结构调整和经济转型升级的进程中，在大众创业、万众创新的浪潮中，无数中小企业如雨后春笋般冒出。过去的组织是固定的，而移动互联网时代的信息传递让组织变得微型、不固定和小型化，员工的工作方式也不断变化，加之中小企业的平均生命周期只有十几个月，传统写字楼的运营方式已经越来越难以满足现代化组织的需求。因此，要有联合办公、众创空间等去满足此类需求。传统写字楼关注的是外立面、大堂、空间、层高，联合办公关注的是桌子、人和服务。未来需要更多地去研究组织和人，从内容上去满足新型的组织。

再次，从微观的个人层面来看，新中产阶级的消费更注重体验和精神层面。过去，房地产业着眼的都是功能——“用于住的空间”称为住宅，“用于购物的空间”称为商场，“用于办公的空间”称为写字楼。这样的时代已经结束。任何产品，在一开始满足了人们的功能性需求之后，就应该升级到精神层面。当前新中产阶级和新新人类迅速崛起，这些人都受过良好的高等教育，有着非常丰富的物质资源和财富及心理的安全感和归属感，生活方式已经从生存/物质消费升级到服务/精神消费。在这样的大背景下，体验式消费成为创新的方向和新的商业模式，相应的品牌公寓、主题商业、特色商业街、社区O2O（Online To Offline，线上到线下）服务等应运而生。空间也不能仅仅只是一个物理空间，而必须提供新的内容，成为新的生活方式的载体。

另外，存量市场还需要解决一个根本的问题，就是存量资产所有权和管理权的分离：资产的持有通过社会化资本（房地产信托投资基金REITs）的方式，而资产的运营则应通过专业资产管理运营商。通过这种方式，开发商实现了资产的变现，居民获得了新的投资渠道并享受资产收益，运营商则可以充分发挥专业化能力，让资产承载并创造更大的价值。如果说，资产是高山之上的冰川，现金流是奔腾的河水，收益是河流两岸浇灌出来的花草树木、奇珍异果，那资产证券化（ABS）就是连接冰川、水流、果木花草的纽带。

好的公司满足需求，伟大的公司创造市场。每一句抱怨的背后都隐藏着一个未被满足的需求，而每一个需求的背后必然潜伏着一个不容忽视的巨大市场。阿基米德说：“给我一个支点，我就能撬起整个地球。”支点很重要，但还要杠杆。对于存量市场，我们认为，消费升级的需求是支点，资产证券化是杠杆，存量市场则是我们要撬动的蓝海。

因此，全书首先开宗明义地明确了中国房地产增量市场与存量市场的关系，旗帜鲜明地指出，目前我国房地产业正处于从“增量市场”向“存量市场”的转轨期，转轨期至少具有如下几层含义：首先，尽管增量市场面临增长天花板，增速放缓，但未来十年仍将持续处于高位平台期，仍存在结构性机会，总体看多；其次，增量主导的态势短期并不会发生变化，但随着增量不断地转化为存量，存量基数越来越大，天平正在逐步往存量市场倾斜；再次，存量市场正在逐步崛起，未来存量市场会取代增量市场成为新的主导市场形态，也必将成为“主赛道”和“主战场”，房企必须未雨绸缪，提前应对。

基于上述的重大战略判断，接下来全书按照新空间（主题商业、联合办公、长租公寓）、新服务（社区增值服务）和新金融（资产证券化）布局，既层层递进，又相互关联——新空间为新服务提供了更好的载体和呈现形式，新服务是从“物”到“人”，是构成新空间的最鲜活的一部分；而无论是新空间还是新服务，都需要新金融的杠杆才能被更好地撬动起来。

商场如战场，领先半步是先驱，领先一步成先烈。因为领先半步的人可以绕过领先一步的人掉进过的那些陷阱。虽然存量市场的风已渐起，各类实践也对如何盘活存量做了大量的探索，但是目前市面上并没有一部系统研究存量市场的著作。扬帆存量市场的蓝海，需要灯塔。为此，我们特地创作了此书以抛砖引玉：一方面希望能够给试图进入存量市场的开发商、资产管理公司等提供参考和借鉴，另一方面希望可以借此引发业内的讨论和进一步的研究，为存量市场探索更多创新路径。

该书的面世，我想最大的动因应该归功于明源云董事长高宇先生，高董作为深耕房地产20年的老兵，对行业有着几十年如一日的坚守，对房地产产业链有着深刻体悟，同时对企业发展战略方向总是能够思虑深远，深刻洞察行业、合伙伙伴和企业在当前市场环境下面临的深层次问题，每每在行业发展关键时刻做出前瞻性的安排和布局。在房地产存量市场初现峥嵘之际，能够承蒙高董的亲自指点，向行业发出我们的声音，人生之幸莫过于此了。

感谢中信出版集团的王宏静女士，在2016年年底沟通讨论存量地产主题书籍时，我们一拍即合，她认为该书弥补了行业研究的空白，给予了全力支持。感谢分享投资的李梦娜，协同撰写了联合办公这块内容。另外，特别感谢明源地产研究院老前辈姚武、徐颖等一直以来的关怀、指导和鼓励。

中国房地产的未来在哪里？面对数百万亿元的房地产存量市场，答案已经不言自明，我们相信中国正在快速迈入存量市场的“钻石时代”——这是一个没有终点、永续的市场。谁占得先机，谁就更有机会抢占未来存量市场的制高点！当然，存量市场的黄金期才刚刚开始，难免会面临各种各样的问题。对运营商来说，拥有专业化能力和深度运营能力服务好用户，就可以安身立命。能将困难的事情做到并做好，才有可能实现弯道超车，成为巨头，如果很容易，我们的人生意义和独特价值又从何体现？！

是为序！刘策2017年3月30日

[1]M2为经济学概念“广义货币”，是流通中的现金、企业活期存款和准货币（定期存款+居民储蓄存款+其他存款）三者之和。——编者注第一章增量市场风起云涌，存量市场朝阳初升

近年来，“地产下半场”“地产后周期”成为行业关键词，频频见诸媒体。那么到底怎么理解“下半场”和“后周期”？是不是意味着房地产业不行了，“冬天”来临了？尤其自从2014年行业经历调整低潮期，整个行业的“心态”开始变得悲观，加之行业利润下滑、竞争加剧及“互联网+”的外部冲击，导致房企尤其是中小房企在“还要不要做地产，地产开发还有没有未来，中小企业是否会被边缘化”等问题上出现非常不乐观的预期，卖土地，卖项目甚至转行的企业并不鲜见。

越是在大众争议的时候，越需要研究者给出鲜明的观点与准确的判断。我们坚定地认为，“下半场”和“后周期”并不意味着中国房地产市场不行了，而是开启了一个地产新时代。这个“新时代”可以从两个方面来理解：一方面，受人口结构、经济转型及城镇化减速等因素影响，“满园春色”的行业发展景象不再，取而代之是行业分化、城市分化、企业分化，增量市场走向“东边日出西边雨”的大分化时代，牌局变了，玩法变了，但还有得玩；另一方面，随着存量市场价值正逐步被市场所发现、所认同，存量市场正逐步成为市场的一个新风口，新的机会窗口来临。/第一节/中国房地产业正处于从“增量市场”向“存量市场”的转轨期

整体来说，中国房地产业正处于从“增量市场”向“存量市场”的转轨期。那么什么是转轨期？转轨期至少具有如下几层含义：首先，尽管增量市场面临增长天花板，增速放缓，但未来十年仍将持续处于高位平台期，仍存在结构性机会，总体看多；其次，增量主导的态势短期并不会发生变化，但随着增量不断地转化为存量，存量基数越来越大，天平正在逐步往存量市场倾斜；再次，存量市场正在逐步崛起，未来存量市场会取代增量市场成为新的市场主导，也必将成为“主赛道”“主战场”，房企必须未雨绸缪，提前应对。一、未来十年增量市场会持续处于高位平台期

尽管支撑我国房地产业多年高速发展的土地红利、人口红利现在已经逐渐消失，房地产业开始面临增长天花板，但未来十年随着城镇化进程的推进和改善型需求红利释放，将使得增量开发仍然具备坚实的需求基础，预计将持续处于高位平台期，存在大分化下的结构性机会。

1.中国房地产增量开发面临天花板，增速显著放缓，行业集中度持续提升

首先，持续多年高速增长的新房市场在达到10万亿元左右的规模后，进入调整期，增速显著放缓。新房市场增速放缓主要原因在于：第一，从经济规律来看，根据人口流动规律，城镇化率低于50%，以从农村进入城市为主；超过50%，则以从小城市进入大城市为主。因此，在我国城镇化率已超过50%的转折点后，人口从三四线城市持续大量涌入一二线城市和核心都市圈，需求出现了分化。第二，从政策因素来看，受核心城市限购限贷政策影响，市场供需错配与结构性矛盾突出。尽管我国一线城市和热点二线城市需求旺盛，购买力强，但受限购限贷影响，需求无法全部释放，同时核心城市新增供应不足，库存持续处于低位，造成较大房价上涨压力；而三四线城市产业基础弱，购买力不足，过度开发造成供大于求，库存压力显著，房价上涨动力也被削弱。因此，目前我国的房地产市场面临“有需求的城市无房可卖，需求少的城市又明显供过于求”这种“供需错配”异常局面。第三，从国际比较来看，目前我国家庭户均住宅套数约为1.08套，从其他国家的经验来看，户均拥有1.1套住房以后，住房市场就已经接近峰值。所以，预计在这些综合因素的共同作用下，地产增量开发将进入高位平台期，“总量放缓、结构分化”将是主要特征。

其次，行业集中度持续提升。在行业整体增速放缓的大背景下，未来整个房地产行业大企业的增长在于“大鱼吃小鱼，快鱼吃慢鱼”，行业竞争格局继续优胜劣汰，行业集中度进一步提升。

2016年，有3家企业的销售金额超过3000亿元；10强房企的销售金额约占市场份额的20%；50强房企的销售金额约占市场份额的33%（见图1-1）。共有131家房地产企业跻身百亿军团，较2015年增加27家，销售总额共计5.7万亿元，200强的市场份额已超过50%，行业集中度明显上升，并购升级、“大鱼吃小鱼”继续演绎。过去一两年时间，以并购为主的外延式增长成为企业招拍挂拿地之外的主要增长路径。图1-1 中国房地产行业集中度逐年提升

资料来源：50强房企和10强房企公司公告、明源地产研究院

目前，国内最大房企的市场占有率尚不足4%，美国房地产巨头帕尔迪在巅峰时期的市场占有率高达8%！不难预计，未来房企集中度还将进一步上升，大型房企凭借品牌和规模优势在市场调整期内的龙头地位将愈加显著。

2.城镇化和改善型需求将使增量市场长期处于高位

房地产行业在短期对政策十分敏感，受供给影响大，但从长期看，需求才是大势的决定性因素。城镇化进程的持续推进将不断释放居住性需求，套户比提升及真实的人均住房面积增加将产生大量改善型需求；具有城镇化空间、经济活力、产业导入、人口净流入的地区在中长期具有持续增长空间。所以整体来看，未来整个行业会在政府“保护和打压”与市场双重力量作用下处于一个高位平台期。（1）中国房地产业整体杠杆水平仍处于安全边际

讨论中国房地产市场长期走势，以及究竟有没有发展空间，其实首先要回答一个前置问题，就是目前中国房地产行业风险究竟高不高？总的来说，中国房地产业目前整体杠杆水平仍处于安全边际。平时我们比较常见的用来衡量房地产风险或者泡沫水平的指标，如房价收入比、租金收益率等，固然能够在一定程度上反映房地产业的部分事实，但由于房地产本身不可移动、不可替代的特征，所以这些指标的横向比较和国际比较实际上意义并不大，我们需要找到风险最直接的驱动因素。

以美国为例，次贷危机发生最核心的因素有两个：第一，杠杆率极高，美国次贷危机之前，买房首付是5%甚至可以零首付，既助推了房地产泡沫（如表1-1所示，2000年之后，美国住宅中位数的涨幅较此前明显加快），又使得购房者风险承受能力变得很低；第二，美国政府也鼓励居者有其屋，相关部门出台政策要求银行向低收入群体放贷，造成贷款质量不高，同时因为美国金融体系发达，贷款又被打包成了证券化产品出售，风险转嫁给了证券投资者，银行也没有积极性去提升贷款质量，控制贷款风险。表1-1 美国住宅中位价格

资料来源：美国人口调查局（http://www.census.gov）、明源地产研究院

美国贷款机构为了分散风险和拓展业务，实现利益的最大化，将住房抵押贷款打包成MBS（住房抵押贷款债券）进行出售回笼资金。投资银行购买MBS后，又把基础资产的现金流进行重组，设计出风险和收益不同档次的新债券，也就是担保债务凭证（CDO），然后再推出能够对冲低质量档次CDO风险的信用违约互换（CDS），以及二者的结构化产品——合成CDO。这些结构化的组合产品形成了次贷价值链SB（储蓄银行）-MBS-CDO-CDS-合成CDO。这一系列创新产品的活跃，进一步刺激了贷款公司继续发放次贷，进而形成房地产泡沫，如表1-2所示。著名的凯雷基金破产时杠杆倍数高达32倍。

反观中国，这两大风险却是不存在的，现在仍然处于安全边界之内。第一，我们现在的住房杠杆水平并不高，如图1-2所示，房款首付比例首套为20%~30%，二套首付比例更高，达到了40%甚至50%，因此安全系数是非常高的，能够承受比较大的市场波动。而且，目前国家对首付贷严格控制，居民想要加太高的杠杆并不容易。表1-2 美国证券化次级贷款

资料来源：美国抵押贷款市场统计年报（2007年）图1-2 我国首付比例在国际上处于较高水平

资料来源：全美房地产经纪人协会（NAR）、Wind（万得资讯）、明源地产研究院

第二，我们目前的贷款质量非常高，因为银行对贷款的审查十分严格，同时我国证券化程度并不充分，金融业也还不像美国那么发达，银行很难大规模地通过证券化的方式将这些贷款的风险转移给证券化投资者，贷款风险基本是由银行来兜底，因而信贷审核十分严格。因此，从杠杆水平及贷款质量这两点来看，目前，我国房地产市场还比较安全。（2）持续的城镇化进程不断释放居住型需求

自1998年我国房地产市场化以来，在城镇化的大力推进下，房地产市场需求旺盛，供不应求，开创了前所未有的黄金时代。如图1-3所示，经过近二十年的发展，目前，我国城镇化水平已经与世界平均水平相当（截至2016年年末，中国常住人口城镇化率为57.35%，户籍人口城镇化率为41.2%），但仍大幅低于美日等最发达国家80%~90%的城镇化率，与俄罗斯、土耳其等中等发达国家70%以上的城镇化率也有相当的距离，这意味着伴随着我国城镇化率的提高，房地产市场仍有巨大的需求空间。图1-3 我国城镇化率稳步增长（常住人口）

资料来源：Wind、国家统计局

根据国家统计局的数据，2016年年末，中国大陆总人口为13.8271亿人。按此基数，如果城镇化率保持每年1%的平均增速（1978-2016年城镇化率提升39.45个百分点，年均增速超过1个百分点），那么我国每年城镇人口增加1383万人以上，城镇化率达到中等发达国家的水平尚需15年左右。按我国2015年户数抽样统计数据，户均家庭人口数是3.1人，则年新增住房需求为442万套。可是，目前我国的户均家庭人口偏高，按照国外经验，随着经济发展，未来户均家庭人口数会下降，美国现在平均家庭人口是2.56人，若按照这个值计算，未来我国每年将新增住房需求536万套。换句话说，假如按照中国户均家庭人口数2.56人到3.1人这个区间计算，未来15年时间里，城镇化的进程每年给房地产业带来的需求介于442万套至536万套。（3）改善型需求红利开始释放

从改善型需求来看，目前我国人均实际住房面积并不大，尚有提高空间。从人均实际住房面积看，如图1-4所示，2012年城市人均住宅建筑面积为32.9平方米，按照2008-2012年每年平均0.56平方米的增速推测，2016年城市人均住宅建筑面积为35.1平方米。但按照通常1∶1.3的居住面积与建筑面积比例折算，2016年实际居住面积为27平方米。欧美发达国家人均居住面积35平方米是按照使用面积计算的（美国60多平方米），我国人均实际住房面积也还有大幅提高空间。按照国家统计局2016年城镇人口数79298万人计算，改善型需求每年的需求面积为4.44亿平方米，按人均面积折算大约为392万套。图1-4 我国城镇人均住宅面积变化情况

资料来源：Wind、国家统计局

因此，从房地产最基本的两块需求来看，城镇化推进所释放的居住型需求大约为442万~536万套/年，而改善型需求所释放的需求量大约为392万套，两者相加达834万~928万套/年。我国城镇化进程和改善型需求在未来仍然能够对住房需求提供强力支撑，增量市场会持续处于高位平台期。

3.城市分化为一二线及“都市圈”带来结构性机会

根据对美国和日本人口流动的趋势研究，可以发现人口迁移呈两大阶段：第一阶段，人口大量从农村向城市迁移，一二线城市和三四线城市都有人口迁入；第二阶段，人口从农村和三四线城市向一二线大都市圈及卫星城迁移，三四线城市人口面临迁入停滞，大都市圈人口继续增加，集聚效应更加明显。在第一阶段到第二阶段演变的过程中，会出现短期的大都市圈向区域中心城市回流现象，但人口往大都市圈聚集的大趋势不会改变。

对照国际经验，中国正处于人口迁移的第二个阶段。中国城镇化仍处于快速发展期，由于城乡、区域之间的相对收入差距仍然较大，在中国未来的人口迁移格局中，农村人口和中小城市的人口将继续大量进入城市，一线城市和部分二线城市人口将继续集聚，城市之间、地区之间的人口集聚态势将分化明显。在东部地区，北上广深津等大城市将可能继续呈现大量人口净迁入；其他城市，特别是外来人口众多的中小城市，人口增长有可能放缓甚至停滞。因此，在人口迁移规律作用下，城市房价表现从“基本趋同”走向“高度分化”，“都市圈”的聚集特征凸显，环都市圈的整体房价表现也明显优于其他城市。总体来看，我国房地产行业分化进一步加剧。（1）城市房价表现从“基本趋同”走向“高度分化”

在2012年之前，各城市间的价格走势基本趋同，涨幅也差异不大，但从2013年开始，城市之间房价走势开始出现了明显分化，一二线城市明显领先于三四线城市，这主要由于城市之间产业结构差异对人口流动的影响开始分化，人口和资源从三四线城市持续外流，并往一二线城市加速聚集。这种变化使得全国各城市房价表现从过去“基本趋同”走向“高度分化”（见图1-5和图1-6）。图1-5 2010-2016年百城住宅价格环比走势

资料来源：Wind图1-6 2010-2016年百城房地产价格相对变化

资料来源：Wind

根据国家统计局数据，从北京、上海、天津、深圳、广州、南京、武汉、成都、苏州、厦门、无锡、济南、郑州、福州、合肥、杭州、东莞17个热点城市房地产成交面积占比来看，2012年限购限贷政策出台之后，17城成交面积占比不降反升，从2011年的占比10%提高到2016年的20%。从成交金额占比来看，从2011年的占比24%提高到2016年的43%，17城成交额占比快速攀升，几乎占据了半壁江山，房价涨速超过全国平均水平。由此可见，购房者对热点城市持续看好，资金纷纷往热点城市聚集。

从城市住房产品需求来看，不同类型城市的住房产品需求也已经呈现差异化特征。一二线城市房地产市场的火热催生了大量投机需求，一线城市住房需求基本为投资+自住，金融属性极强；二线城市住房需求则以自住为主、投资为辅，兼具功能属性和金融属性；而三四线城市住房因投资价值过低，基本为自住，纯功能属性。此外，一二线城市已进入改善产品时代，同时，受制于高总价，住房也趋于小型化。（2）涨幅居前城市呈现“都市圈”聚集特征，增长极效应凸显

从2016年全国房价涨幅居前的城市分布来看，呈现出明显的“都市圈”特征，基本集中在京津冀、珠三角、长三角、海峡西岸四大城市圈，即人口持续流入的区域。同时，热点城市圈的三线城市房价涨幅耀眼。而房价疲软甚至下跌的区域则是人口持续净流出的区域，比如东北三省、西北区域、西南区域等。“都市圈效应”背后体现的是深层次的经济规律和人口流动规律。根据腾讯春运抢票大数据，2017年春运期间，作为中国大陆经济实力最强的四个城市，北上广深毫无意外地占据了春运前期出发人数最多的城市的前四位。排名前10的城市中，除福州外，均位于京津冀、长三角和珠三角三大经济圈，如图1-7所示。图1-7 2017年春运10大出发城市

资料来源：腾讯、明源地产研究院

我们以改革开放的前沿阵地珠三角为例。该区域拥有广州、深圳两个超级大城市（常住人口均在1000万以上），以及佛山、东莞两个特大城市（常住人口均介于500万~1000万）。

截至2015年年底，珠三角常住人口达5874.27万人，占全省人口总量的54.15%（见表1-3），与“十一五”规划期末相比，增长了4.59%。5年间，珠三角地区人口增长最快，人口增量占全省人口净增总量的25.82%。广州、深圳两个超大城市的常住人口增加数量全省最多，比“十一五”规划期末净增79.15万人和100.67万人，两市人口增量占同期珠三角人口增量近七成，反映出人口向超大城市集聚的趋势十分明显。表1-3 截至2015年年底广东省各区域的常住人口分布比例

资料来源：广东省统计年鉴，明源地产研究院

另外，根据2015年世界银行发布的《变化中的东亚城市区：十年空间增长测量》报告，珠三角（广州、深圳、佛山、东莞）已在2010年超越东京都市圈成为规模最大、人口最多的世界第一大城市圈（见图1-8）。图1-8 东亚25个人口密集都市圈（2010）

资料来源：世界人口研究机构World Pop

拥有如此坚实的人口基础，珠三角房价表现十分亮眼。2016年广东全省平均商品房销售价格为11097元/平方米，比上一年提高1301元，增长13.3%，增幅比上年提高5.5个百分点。珠三角9市商品房均价13257元/平方米，增长15.5%，增幅比上年提高8.6个百分点，其中，均价过万的地市有深圳（45146元/平方米）、珠海（18611元/平方米）、广州（16384元/平方米）和东莞（13846元/平方米）。（3）城市分化为一二线及“都市圈”带来结构性机会

其实从全球来看，都存在着同样的城市分化现象和“都市圈效应”，我们从宏观、中观和微观三个维度来加以分析。

首先，从全球视角来看，最早的人类是从大约250万年前的东非开始演化，大约200万年前，这些远古人类有一部分离开了家园踏上旅程，足迹遍布北非、欧洲和亚洲的广大地带。大约公元前6000年，古巴比伦的苏美尔人在幼发拉底河与底格里斯河之间的美索不达米亚平原上（今天伊拉克的穆盖伊尔）建造了乌尔城，世界上最早的城市由此诞生。自此，人类就开始了向城市迁移之路，聚集度不断提高。目前，全世界的城市人口（占总人口的一半）居住在面积仅为400万平方公里的城市，这些城市面积仅占地球总表面积的1.5%，也只占地球陆地面积的5.2%。

其次，从都市圈视角来看，约2.4亿美国城市人口居住的面积仅占美国国土面积的3%，却创造了GDP（国内生产总值）的85%。日本国土面积小，山地多，人口多，聚集度更高，其大约70%的总人口聚集在三大都市圈（东京、大阪、名古屋），创造了74%的GDP，其中最大的东京都市圈为1.34万平方公里，仅占全国面积的3.5%，人口约3800万，占全国人口的28.96%，创造了33.01%的GDP。

再次，具体对应到中国，同样是成立的，近30年中国的人口迁移也是向都市圈聚集（见表1-4）。珠三角占国土面积的0.3%，约占全国人口的3%，却占到全国GDP的9%以上；长三角地区占全国国土面积的2%，占全国人口的6%，却占全国GDP近20%；京津冀地区占全国国土面积的2.27%，人口占比却接近6%，占全国GDP约10%。总体来看，三个地区的国土面积仅占全国的4.5%左右，GDP却占了全国的40%左右，GDP/国土面积的数值与日本东京都市圈相当。表1-4 中国人口迁移趋势

城市高度分化下，未来一二线城市及“核心都市圈”将成为房地产市场的主战场，给行业带来结构性机会。过去两年来，房企纷纷回归一线城市，激烈的竞争使一线城市的土地成本不断被抬高。而一线城市土地资源稀缺，“僧多粥少”，供地不足进一步加剧了地价的上涨。土地资源严重的供不应求导致一线城市频繁出现“面粉贵过面包”的现象。绝大部分房企已经很难在一线城市谋求规模增长。

因此，在一线城市受限后，房企拿地热情逐渐转向“强二线城市”及“都市圈”周边三四线城市。“强二线城市”是指经济实力强、房地产市场供需相对合理且具备较大发展潜力的二线城市，如南京、苏州、武汉、厦门等城市。而诸如惠州、佛山等“都市圈”周边的三四线城市则主要承接一线城市产业外迁和人口外溢，房地产市场表现也非常抢眼。

另外，从世界经济发展规律来看，城镇化率超过50%之后，城市圈效应将凸显。目前我国5个国家级城市群与世界五大超级城市群的发展差距还很大，主要表现在人口占比、GDP占比等方面，还有接近一倍的增长空间，如表1-5所示。表1-5 中国5个国家级城市群与世界五大超级城市群之比较

资料来源：Wind、《长江三角洲城市群发展规划》、中国中投证券研究总部

总而言之，我国城镇化进程将是集聚效应和极端分化并存的过程，在这个发展过程中，城市之间房地产业的发展并不是普惠，而是零和博弈，这个现象在未来人口红利趋缓的过程中会日趋明显。如何在接下来的十年中选对城市，把握剩余的人口红利，将是房企面临的主要问题。我国房地产行业已经从粗放发展期走向能力提升期，畅销溢价、快速精准、一次做对已经成为房企的基本能力要求。尽管存在结构性机会，但是在行业集中度提升，收购兼并加剧的大行业背景下，未来增量市场的主力军可能主要是四类企业：大而强的规模房企、区域龙头企业、细分市场领导者（如产业、养老、文旅等一系列细分市场领导者）及三四线城市的中小房企，未来房企要继续生存必须寻找新的模式进行转型升级。二、中国房地产开始进入存量房时代

尽管增量主导的态势短期并不会发生变化，但从中长期来看，天平在逐步往存量市场倾斜。我们从两个方面来对此进行探究。

首先，从增量和存量GMV（成交总额）来看，增量市场2016年整体销售额是11.72万亿元，存量市场2016年总价值为245万亿元，按照国际2%的货币化率标准，GMV大约为4.5万亿元，目前增量市场还是占据明显优势。但是，随着每年的增量不断转化为存量，存量的基数将越来越大，从中长期来看天平是逐步往存量市场倾斜的，房地产市场格局将迎来深刻变化。

其次，从利润结构来看，增量市场按照8%的净利润率初步估算，开发商获取的利润大约为9280亿元，且利润主体为开发商；存量市场由于侧重运营服务，利润率一般较开发业务要低一些，但如果也按照8%的净利润率粗略估算，存量市场净利润大约为3600亿元，且利润主要分布在城市更新、存量交易、租赁、物业服务、资产证券化等方面，利润主体多元化趋势明显，这也将刺激越来越多不同类型公司进入存量市场，市场主体的多元化也将推动存量市场快速走向成熟。

1.我国重点城市二手房交易已经全面超过新房交易

存量时代到来的最主要特征，就是存量房交易额占比的不断提高。我国的二手房交易占比方面，2011年不足20%，2016年已达到41%，其中一线城市二手房交易额已经是新房成交额的2.13倍。参照发达经济体二手房与新房交易约为8∶1至10∶1的比例，未来我国二手房交易占比的提升极具想象空间。

首先，我国重点城市二手房交易量已经占据主导地位。2015年北京、上海和深圳的二手房市场已经超过新房市场，二手房的成交规模分别为新房成交规模的1.2倍、1倍和1.5倍。一线城市存量房销量的持续攀升直接引领我国进入存量房时代。

而且，这一进程还在加速。2016年，北京二手房销售26.9万套，约为新房销售套数的3.3倍；上海二手房销售37万套，约为新房销售套数的3.4倍；深圳二手房销售约9.3万套，约为新房销售套数的2.3倍（见图1-9）。图1-9 2016年我国重点城市二手房、新房交易量

资料来源：Wind、明源地产研究院

其次，二线城市即将进入存量房时代。二线城市的人口聚集程度仅次于一线城市，部分二线城市的核心城区也呈现饱和状态，二手房交易有赶超新房之势。从几个典型的二线城市来看，福州早在2015年二手房成交套数就是一手房的1.4倍，南京二手房交易套数和新房交易套数之比2016年也已超过1，基本进入以存量房交易为主的阶段。天津、杭州两个城市二手房与新房交易套数的比值也已接近1，成都、苏州、武汉等城市二手房与新房交易量之比也大体呈现震荡上行的趋势。因此，从总体发展趋势上看，二线城市也即将进入存量房阶段。

最后，若以交易额计算，二手房占主导的趋势更明显。2016年，“京沪深”三大一线城市的二手房交易额达3.2万亿元，是新房交易额的两倍以上。而30个典型城市二手房交易额为5万亿元以上，是新建住宅交易额的1.1倍。据统计数据显示，2016年，我国二手房住宅交易额为6.5万亿元，存量交易额占新房交易比例的55.45%，预计到2020年，存量房交易占新房成交量的比例将提升至70%。显然，新房进入高位平台期后，存量房的春天已经来临。

2.从国际经验来看，二手房的全面崛起是必然趋势

对照国际经验，二手房的全面崛起是必然的趋势。当前，美国、西班牙、澳大利亚、日本已经是二手房主导的市场，如图1-10所示，这4个国家二手房的成交规模分别是新房成交规模的9.26倍、4.63倍、3.5倍和2.16倍，中国目前这一指标值远低于世界发达国家水平。图1-10 世界范围内的二手房交易趋势

资料来源：全球经济指标数据网、日本三井不动产网站

我们以二手房交易占比最高的美国为例。2017年1月，整个美国的二手房交易量达569万套（经过季节调整的年度化数据），创最近10年来的新高（见图1-11）。图1-11 美国存量房销售量（年度化数据）

资料来源：www.tradingeconomics.com，NAR

相比之下，美国新房的供应和成交数量则相当有限。根据美国国家经济中心的数据，我们可以发现，如图1-12所示，最近数年来，美国二手房与新房交易的比例基本在10∶1左右，2012年一度扩大到13∶1。最近一两年来，在劳动力市场状况好转及抵押贷款更加普及的帮助下，新房的供应和交易规模有所提升，但最高的月份，新房的销售占比也不到总量的15%。图1-12 美国新房和存量房销售数量对比（年度化数据）

资料来源：美国经济数据中心、NAR、明源地产研究院

事实上，自1950年开始，美国就全面进入了二手房时代。1950年美国的城市化率为64.2%（见表1-6）。当然，按照户籍人口的城镇化率的增速（截至2016年年末，我国户籍人口城镇化率为41.2%，比上年年末提高1.3个百分点），最迟到2035年，我国也将全面进入二手房为主导的房地产市场。表1-6 美国城市化历史进程

*20世纪50年代，美国出现了逆城市化的浪潮，所以1960年城市人口比例有所下降。

资料来源：1690年数据来自Bridenbaugh（1938）以及美国历史统计。1790-1960年的数据来自1960年《人口普查》第一卷，人口特征，美国概要1-14-15，以及1992年的统计概要。1980年之后的数据来自世界银行。

而截至2016年年末，上海、北京、天津、广东、辽宁等省市的城镇化率已远远超过美国1950年的水平（见表1-7）。另外两个一线城市，深圳和广州的城镇化率与北京、上海接近。2015年发布的《广东省统计年鉴》显示，早在2014年，广东21个地级市中，深圳的人口城镇化率就达到了100%。因此，一线城市，以及像江苏南京之类的强二线城市均已进入二手房主导的时代。表1-7 我国主要省市城镇化率

资料来源：国家统计局、明源地产研究院

3.存量市场成为生态链创新的新风口、主战场

首先，过去3~5年围绕增量市场的生态链创新明显偏弱，整体创新动力不足。

过去3~5年房地产行业的创新主要体现在营销领域，着重是解决行业去库存大背景下企业的销售去化问题。比如，万科的淘宝抵房款+微信理财通+平安购房宝+搜房众筹+乐居实惠O2O+全民营销+租房款抵购房款；再比如，远洋携手链家试水O2O，以及联合京东推出众筹等。虽然增量市场在标杆企业的引领下也涌现出了诸多创新，但是从生态链整体来看，创新范围还十分狭窄，在利润主要依赖行情好坏的背景下创新动力也略显不足。

其次，近一两年围绕存量市场的创新此起彼伏，方兴未艾，如公寓、联合办公、互联网家装、社区服务等。随着存量市场价值正逐步被市场所发现、所认同，存量房交易、社区服务及长租公寓市场已经成为市场的新风口。以2014年雷军斥资1亿元入主YOU+国际青年公寓作为标志性事件，从此存量市场的创新创业成为业内的热门话题。

比如，万科物业的睿服务平台，是对传统物业服务的升级；彩生活对社区服务尤其是社区理财方面的探索；链家在房产交易O2O、金融服务、装修等方面的创新；自如在公寓租赁市场的创新；房多多在二手房市场开创了直买直卖的模式及收费模式的创新；艾佳生活在互联网家装领域的颠覆式创新，诸如此类，不一而足。

未来创新创业将进一步渗透进入房地产租赁、二手房交易、社区服务、房地产金融等各个环节，更大的存量市场空间有待挖掘。三、存量市场全面崛起需要三大条件

存量市场从初露峥嵘到全面崛起，还需要宏观与微观层面的条件。从宏观层面来说，通过与国外房地产业成熟国家如美国、日本比较来看，至少需要具备四大基本要素：第一，经济发展处于下行通道；第二，服务业比重持续攀升，人均收入、消费及城镇化率处于高位水平；第三，具备购买力的人群比重持续攀升，整个社会步入消费型社会；第四，住宅市场发展缓慢，饱和见顶，商业地产快速发展，步入成熟阶段。

从微观层面来看，则需要具备如下三个条件。

1.资产价格涨幅趋缓，资产租赁收益回报上升

目前资产价格涨幅远远超过资产租赁收益率，这是目前的首要瓶颈。过去十年，北上广深房价每年复合涨幅基本都达到了10%，再叠加3倍杠杆，则利润达到30%以上。而目前中国主要城市的静态租赁回报率为2.6%，一线城市在2%左右，资产价格涨幅远远大于资产租赁回报，这会引导社会资本把重心放在追求资产价格的时间差和短平快回报上，而非长期持有运营收益。

以深圳楼市为例，最近10年，商品住宅的成交均价上涨了5倍以上（见图1-13），年复合增长率超过12%，像2007、2015和2016这些年份，价格更是一飞冲天，部分区域年涨幅超100%，快进快出的楼市投资者赚得盆满钵满。相比之下，同期二手住宅的租金回报率只有2%~4%（见图1-14），而且这些年随着价格的上涨，租金回报率一路走低，早在2014年就已经被上证A股的股息率逼平。图1-13 深圳商品房二级市场平均交易价格

资料来源：深圳市统计局、明源地产研究院图1-14 深圳二手住宅租金回报率

资料来源：云房数据

上海与北京的二手住宅租金回报率更低。Wind数据显示，受房价上涨的影响，2016年下半年，北京和上海的住宅静态租金回报率只有1.6%，与上年相比，继续呈下跌态势，依旧低于CPI（居民消费价格指数）涨幅，仅略高于一年定期存款利率，如图1-15所示。图1-15 一线城市二手住宅租金回报率

资料来源：Wind、明源地产研究院

根据国际租售比合理区间推断，静态租赁回报率为4%~6%，中国水平远低于国际标准水平（见表1-8）。目前，中国部分城市的部分物业回报率可以达到上述标准，但考虑到中国的利率水平较欧美发达国家高，因此，持有运营的吸引力还是较弱。

因此，只有当资产价格涨幅趋缓，且资产租赁回报率上升，改变目前不平衡的结构，存量资产的持有运营才会成为社会主要投资方式。经过近些年的持续大涨，未来资产价格的涨幅有望放缓，持有运营的土壤正在形成。表1-8 中国各地区不同物业的租赁回报率

资料来源：赢商网大数据中心、方正证券、明源地产研究院

2.资产收益率上升，利率下行

目前，我国诸如商业、写字楼、住宅等物业的整体租赁静态收益率与我国十年期国债利率相比，租金收益率和利率是倒挂的，使得商业物业难以加杠杆（见图1-16）。图1-16 我国各类商业物业与国债的收益率对比

资料来源：广发证券

不过，如果考虑转售收益，持有运营是有利可图的。还是以深圳为例，最近几年，深圳房价一路上涨，2016年涨幅尤其惊人，2011-2016年普通住宅和高档住宅5年租赁后转售回报率分别为19.0%和11.4%，均高于房地产上市公司净资产收益率，如图1-17所示。

*2017年之后为预测值。图1-17 深圳房产5年租赁后转售回报率

资料来源：云房数据

再看看长期租赁回报率。2016年，深圳普通住宅和高档住宅长期租赁回报率分别为5.6%和4.1%，如图1-18所示。总体来看，普通住宅长期租赁回报率下降趋势显著，但是，仍然高于长期国债到期收益率，具有一定的投资价值。图1-18 深圳房产长期租赁回报率

资料来源：云房数据

其实，北京、上海、广州等城市与深圳类似。虽然房价上涨影响了长期持有租赁回报率，但另一方面，租金上涨的趋势也十分明显（以北京为例，2016年第四季度是传统的市场淡季，第一太平戴维斯的最新住宅租赁数据却显示，这一期间整体入住率虽有所下降，但服务式公寓和高端公寓租金均环比上涨），部分抵消了前述负面影响；另一方面，利率的下行也使得长期租赁回报率变得相对有吸引力。

由此可见，即便在当前情况下，依然存在一些可投资的资产。另外，与欧美国家比较来看，目前我国无风险利率还处于一个比较高的水平，利率下行，与国际接轨将是大趋势。一旦利率低于静态租金回报率，则意味着开发商具备了加杠杆的条件和空间，存量持有将变得更加有利可图。

3.通过REITs解决资产流动性问题，通过社会资本盘活存量

REITs对于地产企业运营模式最大的影响在于其提供了一种退出机制。地产企业首先以自有资金和融资获得的资金进行商业地产的开发及前期培育，待商业地产培育成熟获得稳定的租金收入后，将成熟的存量资产打包设立REITs在公开市场出售部分份额回笼资金，提高了内部收益率（IRR），缩短了投资回报周期，同时房企持有部分REITs份额享受每年的分红收益及潜在的物业升值收益，整个过程实现了由重资产向轻资产的转变。

REITs在中国起步较晚。2005年11月，领汇房地产投资信托基金在香港上市，成为中国的第一只REITs。同年12月21日，越秀房地产信托基金在香港上市，成为第一只以中国内地资产为交易对象的REITs。

由于国内缺乏相应公募基金和税收方面的配套政策，我国REITs还处于融冰阶段，使得存量市场目前还缺乏流动性。这主要受制于以下两点：第一，基础资产收益率较低，满足不了投资回报的要求；第二，目前的制度瓶颈也待破解，如立法、双重税制等问题。

不过，最近这些年来，我国围绕“类REITs”进行了大量的尝试，做了很多探索，实践中已经出现了很多“类REITs”案例。2015年，鹏华前海万科REITs成为我国首只公开发行的REITs，尽管严格意义上来说，其距离国际通行的REITs依然有差距，但已经在此前的基础上迈进了一大步。

目前，美国资产托管行业机构化管理的渗透率占到22%，盈利主要通过佣金和后续的管理费实现。日本80%的房子通过托管的形式来实现租赁，从最初的签订合同到筛选租户、代收租金及房屋维修，完整的托管业务链条是保证租赁市场成熟的关键。而美国租赁资产管理模式的核心就是REITs。由于具有低税负、高分红的特征，长期来看，其回报率能够跑赢股市（美国REITs 20年年平均回报率为12.35%，跑赢美林公司/国债指数及标准普尔、道琼斯等指数），故而受到了养老金、资产管理公司等机构投资者的青睐。

目前，尽管有私募REITs、ABS等融资模式，但ABS渠道还很不充分。不过，2016年已经有了很大的增长，预计未来的发展速度会超预期。ABS就是撬动存量资产的那根杠杠，而REITs又是ABS皇冠上的那颗明珠。未来，无论是长租公寓还是商用物业，ABS融资渠道将拓宽。/第二节/存量市场的六大新特征

存量市场与增量市场有着不同的逻辑和特征，增量市场更强调投资属性、资本属性，关注的是如何快速开发、快速销售，获得更多的开发利润；而存量市场则更强调既有空间的改造提升，为传统空间赋予“内容”，关注资产的精细化运营和用户，尤其关注空间里的人。我们从六个方面来进行详细说明。一、从“增量开发”到“存量改造”

在原来人口增长和城镇化的双重红利下，开发商最重要的角色就是“盖各种各样的房子”来满足庞大的购房群体的需求。但如今，率先进入存量房时代的北京、上海、深圳等一线城市及若干重点二线城市，大规模城市建设基本结束，城市中心新增土地已经处于极度稀缺的状态，增量开发机会越来越少，增量开发难度和门槛越来越高。

这些城市普遍存在旧城改造的需求，需要通过盘活工业用地、产业用地来增加住宅用地，或者通过棚户区改造、旧城改造来增加土地供应量。另外，大量现有的存量物业无法满足市场快速变化的需求，拆除重建、改造提升、调整转换的需求和潜力巨大。

因此，以“拆迁改造、存量提升”为核心的城市更新正成为房地产的新战场，受到开发商、私募基金和金融机构的重点关注，也涌现出各种或轻或重的创新模式。二、从“短平快运作”到“持有运营”

当房地产市场蓬勃发展且房价呈趋势性上涨时，开发商充分享受了中国的人口红利和城镇化红利，短平快开发毫无疑问能够赚取最多的利润，因此成了开发商的首选。但是，在存量时代，增量开发机会越来越稀缺，核心地段物业的持有运营就成了新的主题词。如何通过精细化运营提升物业溢价及承载内容的能力，成了存量时代的新课题。

另外，在中国经济增速持续走低的通道中，利率下行将是长期趋势，持续降息将使物业的持有运营变得有利可图。低利率会让中国房地产市场进入商业地产大量经营持有的阶段，以前租金回报率只有6%、7%，对应的融资成本太高而无利可图，最终开发商做商业经营服务与运营的积极性不高。但是在利率下行的时代，一方面，开发商很有必要适当提前持有好的资产并提前经营服务；另一方面，随着资产价格涨幅趋缓，资产回报率上升，也将加速解决目前资产回报率与利率的倒挂问题。

未来持有运营真正有竞争力的企业需要线上线下都有很强的专业能力，否则很难为用户提供真正有价值的服务。比如，万科物业试图通过互联网技术使物业管理这个劳动密集型产业变身为知识密集型产业。为实现更好的物业服务，盘活劳动力，提升传统物业管理效率，降低人力、管理和监控成本，万科搭建了“睿服务”平台体系——包括了业主手机端App（应用软件）“住这儿”、工作人员手机端App“助这儿”、远程设备监控系统（EBA），以及将所有社区设施设备进行线上管控的“战图”系统等。通过该平台，万科物业对所有小区进行了全面梳理，使所有项目都有经纬度，设施设备都有身份证，岗位都有二维码，员工都有经验值——互联网技术在传统物业服务上的具体应用，有效地完成了万科物业的O2O闭环。三、从“空间为王”到“内容为王”

对于增量开发而言，核心就是不断建造新的空间，因为空间是载体和基础。传统空间更多关注的是位置、外立面、幕墙、大堂，以及电梯的豪华程度和梯速，这些全部是硬件的东西、冷的东西、与空间相关的东西，没有任何可以诠释的地方。

但经过多年的城镇化，空间已经足够多之后，就不能再停留在物理空间这个范畴，而是要更多关注空间里的人，关注空间的舒适度和便利程度，关注给空间提供更多“内容”，提升空间密度和物业的附加值。

那么如何给传统空间注入新内容和新价值呢？举个例子，万科前高级副总裁毛大庆的创业项目共享际就是把存量资产升级改造为可供居住、工作、健康、休闲、文化、娱乐等立体内容的一站式空间，该项目在2016年10月的A轮融资就获得了超过4亿元资金，估值接近30亿元。如果仅仅是简单的翻新改造，共享际很难获得如此高的估值。共享际在物理空间改造的基础上，还提供了更多的内容和服务，用它自己的话说，就是要打造新型的“城市空间内容的化学实验室”，背后是“空间运营+内容运营”的商业模式，通过空间运营赋予城市低效资产流动性，通过内容运营推动城市消费升级。

在存量运营时代，越来越多的开发商向房地产“综合运营商”和“内容生产商”转变，形成了“房地产+服务”模式。并且，随着互联网成为基础设施，以及新中产阶级消费观念的升级，无论是开发商还是消费者，都越来越关注运营服务环节。未来，增值服务的收入比重将会逐步提高，尤其是社区增值服务收入和房屋租赁等运营型物业的租金收益。总之，存量时代不但要通过设施和设备升级，提升物业空间价值，另外还要给传统空间装载更多的内容和服务，提升物业单位空间价值产出，获得更多溢价。四、从“吃硬饭”到“吃软饭”

过去，开发商一直关注的是怎么拿地，怎么建造房子，在乎的是土地、资金这些硬要素，开发商的盈利主要来自销售利润，靠卖房子赚钱。如今，中国房地产已经积累了海量的存量住户，如何能够为现有的住户提供增值服务将成为公司的重要赢利模式。

存量时代，我们的关注点要从空间转移到空间里的人，不再是简单的基于产品逻辑，而是基于用户逻辑，要考虑如何实现用户最大的诉求，如何为客户提供极致化的服务。因此，提供综合立体的服务体系，不但能够促进产品销售，形成产品竞争力，是主业发展的内在要求，而且也是拓展新的利润增长点的尝试未来最赚钱的不是卖房子，而是每一个业主终身的所有消费，包括健康、教育、文化、艺术、旅游、商务等。换句话说，未来，房企提供给业主的不仅仅是房子，而是一种生活方式，能够让业主便捷地获取最好的生活服务。

另外，在房价屡创新高甚至一房难求的大背景下，每个用户所得到的服务却普遍体验不佳。最常见的例子是，一个消费者在北上广深花上千万元买了一套房子，却还要自己装修，经历各种坑骗！站在风口上，猪都能飞起来，供不应求的市场下，企业赚钱更多是享受时代的红利和人口的红利，很少有公司会真正从用户的角度来设计和优化流程，更多是提供一个标准化的产品给用户，服务很少甚至都没有规范化的服务流程。

而现在，越来越多的创业企业开始深度挖掘用户的痛点，更多从用户体验的角度来全新设计所提供的服务，并与移动互联网紧密结合，比如不少长租公寓的设计、装修、服务就比住宅小区要好得多。五、从“+时代”到“家时代”

在存量时代，互联网技术和大数据将发挥更大价值。目前，房地产业依然是距离互联网较远的一个行业，尽管房企纷纷试水“互联网+”，但多集中于营销领域，整体上互联网的渗透还很不够。

首先，互联网正在深刻地改变每个传统行业——今后不再有所谓的传统行业，互联网将变成每个产业的基础设施。过去十年，互联网的发展颠覆了世界的方方面面。基于IP（网际协议）的各种业务和应用迅速改造了金融、商务、物流……社会各行业都加速架构在移动网络之上，而产业互联网大潮的到来，更使互联网下沉为各行各业都能调用的基础设施。借用阿里巴巴首席技术官王坚的话来说：“互联网已经变成了一个国家的基础设施。”当互联网作为基础设施，数据成了生产资料，计算变成了公共服务，“计算经济”的时代就会到来，那时所有传统企业也将会变成互联网公司，共同借用互联网这个基础设施。

其次，整个地产行业对互联网基础设施的利用率目前还很低。移动互联网的出现及其基础设施的作用，使得数据焕发出了完全不同的价值生机，也使得众多企业开始逐步重视起数据采集及应用。在以往

试读结束[说明：试读内容隐藏了图片]

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