作者：张野
出版社：广东经济出版社
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物业经理岗位培训手册试读：
版权信息书名：物业经理岗位培训手册作者：张野排版：青杨出版社：广东经济出版社出版时间：2011-08-01ISBN：9787545407822本书由时代数联（北京）信息技术有限公司授权北京当当科文电子商务有限公司制作与发行。— · 版权所有 侵权必究 · —总 序据研究，接受过严格培训的员工，工作效率能提高17.4％，成本能降低30％，创造的净产值则能提高90％。另据美国的一项统计，企业在员工培训上每1美元的投入能得到50美元的收益。岗位规范和员工职业化水平，已经成为决定企业竞争力的重要因素。拥有一支经过专业培训的职业化员工队伍，是打造企业核心竞争力、推动企业持续发展的必备要素。《中国企业培训大系·岗位培训系列》旨在为中国企业提供一套专业的、卓有成效的岗位培训解决方案，以帮助企业从职业素养、岗位技能和行为规范三个层面提升员工的岗位胜任能力和职业化水平。
本丛书具有以下三大特色：
1．实用性与有效性。本丛书力求实用，从岗位选择到具体的培训内容，都尽量贴近企业管理实际，贴近岗位工作实际，强调针对性和实操性；同时十分注重培训效果，要求受训者边学习边操练，快速把知识转化为行动和工作绩效。
2．资深实战专家编写。特邀一批理论水平卓著，同时实践经验也非常丰富的一线专家执笔，充分保证内容的专业度和可操作性。
3．500强企业广泛应用。本丛书曾作为培训资料，在宝洁、可口可乐、丰田、大众、壳牌、沃尔玛等世界500强在华企业，以及中石油、中国移动、海尔、蒙牛等国内著名企业中应用，是经过实践检验行之有效的岗位培训优秀读本。
本丛书所选择的岗位，既包括中国现代企业通用的基本岗位，如各部门的经理、主管、助理、专员等职能岗位，也包括如电信、房地产、酒店、餐饮、商超、服装等诸多行业的各类特色职能岗位，可以满足各级各类企业岗位培训的基本需求。
由于各个行业的企业在岗位设置上各具特色，我们虽然尽量考虑周全，但也难免会有疏漏与失误之处，欢迎行家和读者指正。本书学习目标
☆物业经理岗位认知
物业经理岗位描述
物业经理岗位要求
☆前期物业管理
物业接管验收
楼宇入伙管理
房屋装修管理
档案资料管理
☆业户服务管理
日常服务管理
业户投诉管理
☆物业费用管理
物业费用使用
管理费用收缴
维修基金使用
☆物业设备管理
设备管理内容
设备管理方法
☆安全防范管理
保安服务管理
消防安全管理
车辆停放管理
突发事件处理
☆保洁绿化管理
物业保洁作业
物业绿化管理
☆社区文化建设
社区文化组织
社区文化建设第一章物业经理岗位认知
本章学习重点：
●了解物业经理的具体工作内容和职责
●了解物业经理的岗位要求
主题词：物业经理 岗位描述 岗位要求第一节 物业经理岗位描述
我们先来看两则物业公司招聘物业经理时写的岗位要求。
实例1
××物业经理岗位描述
1．职责描述（1）负责公司物业管理部的日常工作，并对部门员工进行业务指导；（2）参与重大项目的合同或标书的评审；（3）编制新增项目的质量计划（物业管理方案）；（4）主持并监督本部门与质量体系有关的程序操作，发现不合格时，及时采取纠正措施及适当的预防措施；（5）配合行政部对本部门员工及下属物业管理处业务人员进行专业技能培训；（6）制定本部门的各项规章制度，对本部门员工工作业绩予以评审；（7）对管理预算进行审核并监管日常财务运转情况，对重大事件的处理及决策提出意见；（8）与政府有关部门联络，了解行业最新规定；（9）向公司总经理负责并执行上级委派的工作。
2．技能要求（1）建筑、经济管理、酒店管理或相关专业大专或以上学历；（2）较流利的英语书写、会话能力；（3）5年以上物业管理经验，有项目洽谈及管理运作经验；兼有小区、办公楼及酒店管理经验；（4）了解国家政策法规及行业运作惯例；（5）与政府相关部门有良好的合作关系；（6）有良好的领导技巧及较强的决策判断能力。
实例2
××物业公司经理岗位描述
1．职责描述（1）起草物业公司的甄选标准；起草物业岗位的设置标准；起草物业各岗位的服务标准；（2）按照服务标准监督、检查物业公司的服务质量；（3）负责库房及办公室的装修、改造等限制性标准的制定；标准的监督、执行、考核等；（4）协助工程等部门，完成库区内的隔断改造；（5）负责起草公司的员工甑选标准；起草制定的服务标准；（6）按照物业服务标准监督、检查、考核员工的服务质量；（7）其他商业设施入住园区的甑选标准制定，以及事后的监督、检查、考核；（8）按照公司制定的价格标准，每月按时制定月支出、收入明细表，反馈给部门客户经理处。
2．技能要求（1）具备良好的英语表达能力（听、说、读、写）；（2）本科以上学历，持有物业管理企业经理上岗证书；（3）独立解决专业问题的能力。性格开朗、严谨、乐于学习，具有良好的沟通能力和人际交往能力。（4）8年以上物业管理工作经验，3年以上同岗位任职经历；极强的组织、沟通、协调能力，应变能力强，能妥善处理各种突发事件。
通过以上两个实例，相信你对物业经理的工作大致有了一点概念。下面，就具体谈谈物业经理的工作范围与责任。
一、建立和完善制度标准
管理标准和管理制度是物业管理公司进行物业管理的依据，也是物业管理顺利进行的保证。物业管理公司除了贯彻执行国家有关物业管理的法律、法规和政府有关行政管理部门颁布的相关条例、规定、办法以外，还应结合自身物业管理的实践，制定必要的、适用的物业管理标准、管理制度和管理细则。这是保证物业管理逐步成熟并走向规范化、程序化、科学化、法制化道路的重要前提，也是加强物业管理监督、约束和规范物业管理主体的行为，保证物业管理服务质量，提高物业管理服务水平及达标创优的必要条件。物业管理公司的管理标准和管理制度可以划分为：
员工岗位职责、行为规范、道德准则、奖惩制度；
房屋管理与维修养护的标准和制度；
共用设施设备管理的标准和制度；
保安、消防、车辆管理的标准和制度；
环境卫生标准和制度；
园林绿化标准和制度；
管理服务收费标准和制度；
社区文化及精神文明建设标准和制度。
二、做好服务人员培训
员工培训是物业管理公司提高员工素质的重要手段。对员工的培训包括：
对员工的培训包括：思想观念和服务意识的培训工作作风的培训业务技能的培训
1．思想观念和服务意识方面的培训
通过培训教育，使物业管理公司的管理与服务人员树立“服务至上、用户第一”的思想观念和职业道德。随着物业管理行业的发展，那种传统的“谁开发、谁建设、谁管理”的房地产经营管理模式正在被打破，物业管理公司再也不能像过去那样从事垄断性经营，而是要适应市场经济发展的需要，参与市场竞争。提醒您
要在激烈的市场竞争中站稳脚跟，只有强化服务意识，靠提供优质的服务取胜；否则，就会被市场经济淘汰。
2．工作作风方面的培训
通过培训教育，培养物业管理与服务人员优良的工作作风，树立良好的企业形象。其基本要求就是说话要算数，承诺要兑现，办事要雷厉风行、不拖拖拉拉，严禁吃、拿、卡、要，要给业主和用户留下良好的形象。
3．业务技能方面的培训
通过培训教育，使每位员工清楚地知道自己的工作职责、本岗位的工作标准、操作规程和相关的规章制度，不断提高自身的专业技术服务水平，为提供优质服务打下基础。
三、建立物业管理的档案资料
1．业主和用户的档案资料
建立业主和用户的档案资料，包括业主和用户的姓名、楼号、门洞、楼层、房号、面积、入住时间、联系方式等。对用户的变动情况，也应随时了解并记录在案。
2．物业的档案资料
物业的档案资料包括两个方面：一是由建设单位或业主委员会在接管验收时移交的物业资料，如竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料。二是物业管理公司自己在物业维修保养过程中积累的资料，如维修计划、维修保养记录等。
3．物业管理方面的档案资料
物业管理方面的档案资料包括四个方面：
第一，管理基础资料，如物业服务合同、业主公约、与专业分包公司签订的专业分包合同、物业管理年度工作计划、重大管理措施、重要会议的会议纪要、行政机关及业主委员会的来文来函以及物业管理公司各项报告的批复等。
第二，管理标准、规章制度、管理服务实施细则等。
第三，有关员工的资料，如员工的基本情况、工作岗位变动及奖惩情况等。
第四，物业管理收费资料，如收费项目、欠费标准、交费情况、欠费记录等。
四、开展服务管理工作
物业管理实施就是要正常开展各项管理与服务工作。它的内容大致有这样几个方面：
一是房屋维修与管理；
二是共用设备设施的维修与管理，如电梯、空调、供水、供电、消防、通信、安全保卫等设备设施的维修与管理；
三是环境卫生，公共区域的清扫和垃圾清运；
四是绿化，花草树木的种植和养护；
五是治安、消防与车辆的管理；
六是便民服务和特色服务等。
在实施物业管理服务的同时，要抓好对管理服务工作的检查与控制，控制的目的是为了保证物业管理服务的质量。
相关知识
物业管理控制方法及步骤
1．确定控制标准
控制标准即企业事先制定的各项工作或服务应达到的标准。
2．检查衡量实际工作
将实际工作与控制标准进行对照、检查、衡量。这种检查可以由从事某项管理服务活动的员工自己进行，也可以由公司委派专职人员进行。
3．检查分析
发现差距、查找原因、制定整改措施。通过检查，如果管理服务活动符合标准要求，则说明工作情况正常。如果管理服务活动不符合标准要求，就说明有差距，必须分析差距产生的原因，制定相应的整改措施。
4．落实整改措施
将制定的整改措施付诸实施，改善管理服务工作，从而达到控制的目的。
五、内外的协调事务
物业管理社会化、专业化、企业化、经营型的特征，决定了其具有特定而复杂的系统内、外部环境条件。系统内部环境条件主要是物业管理公司与业主及业主委员会的相互关系的协调；系统外部环境条件就是与相关部门相互关系的协调。例如，自来水公司、供电公司、燃气公司、居委会、通信公司、劳动局、工商局、环卫局、园林局、房管局、城管办等有关政府主管部门，涉及面相当广泛。物业管理公司要想做好物业管理工作，就要建立良好的内、外部环境条件，内部环境条件是基础，外部环境条件是保障。第二节 物业经理岗位要求
一、积极进取的心态
1．进取心态
进取心首先来自于自身，但后天的培养也很重要。进取心反映了物业经理强烈的责任感和事业心，主要体现在：
进取心主要体现为：认真负责信誉卓著亲力亲为（1）认真负责
物业管理是一项具体、烦琐的业务，这不是百米冲刺，而是“马拉松”比赛，要求整个过程都必须认真负责。（2）信誉卓著
讲道德，重操守，重诚实，尊重员工，对客户有求必应，对公司忠心耿耿，对自身永不满足，持续追求。（3）亲力亲为
物业管理不同于商贸企业，也不同于信息产业，物业经理必须由推动型领导转为接触型领导，实行走动式管理，亲临服务一线，直接了解客户需求，甚至见到辖区地上的烟头、纸屑，亦应立即躬身拾起。
2．向上的价值取向
物业经理作为企业的管理人员和中坚力量，在带领企业前进的过程中，必然会遇到各种困扰和阻力，物业管理服务在发展完善的过程中也会遇到许多曲折，物业经理个人心态将直接影响企业的整体士气，如果物业经理积极进取，有强烈的成功欲望，其带领的团队也必然是蓬勃向上，充满生机和活力的。反之，则必然是士气低落，缺乏战斗力的。所以对物业经理而言，重要的是要时刻保持一种旺盛的进取精神，用自己积极的心态去感染团队，即使再困难，也不应流露出恐惧、无奈、消沉的情绪。当遇到困难时，要积极面对，把困难看作是一种机遇和挑战。
3．观念更新（1）以管为主转向以服务为核心
物业经理必须改变以管为主的观念，转向以客为先、以服务为核心，将物业管理的工作重心放在令客户满意、社会满意而不是局限在领导满意、考评组满意上。物业管理的一切工作都应围绕着客户，通过服务去体现，向客户负责，将客户满意作为检验物业管理工作最重要的评价指标，最大限度地满足客户需求。（2）被动等候转向主动突破
现代物业管理行业竞争中，任何一个企业都面临着危机，大吃小的游戏规则逐渐演变为强吃弱、快吃慢、快赢慢，规模大并不等同于企业强。对企业来说，不变革只有死路一条，唯有及时变革、持续创新，才能生存和发展。学习、应变、创新能力是当今物业经理最为关键的素质。提醒您
所谓创新，就是不仅努力激发新观念、新构想，并且要把这些新观念、新构想付诸实践，追求物业管理更高的效率和效益。（3）数量扩展型转向质量效益型
物业经理应当强化市场观念，在业务拓展过程中实现数量扩展型向质量效益型的观念转化，理性地面对市场。
4．勇于开拓
勇于开拓是物业经理应具备的最基本品质。这种品质表现为不断进取的精神，胸怀大志的气魄，敢于拼搏的勇气，不怕失败的韧劲。管理也是一种开拓性的工作，开拓能力不强的人是无法成为物业经理的，因为即使他有创新意识，也会因缺乏勇气而无法下定决心。勇于开拓意味着改革创新，也就意味着向风险挑战，不怕失败，善于在失败中探索，将失败转化为成功。
二、坚定的职业道德
一个物业经理必须具备良好的职业道德，而职业忠诚则直接反映出职业道德，物业经理必须在专业、精力投入和责任感上，要与这个职务相匹配。也就是说物业经理在岗位上工作一天就应该尽自己的全力履行好自己的职责，把维护公司利益、实现股东投资价值最大化作为自己的唯一目标，一切经营决策、管理行为都围绕这一目标进行，绝不做为了个人利益损害公司利益的事。同时要严守企业的商业秘密，包括曾服务过的公司和正在服务的公司。
三、积极的系统思考
物业经理的思维方式不同于普通员工的思维方式。大多数人的思维方式往往是线性的思维方式，即通常用一种固定的模式来思考问题，如规定非业主出入需出示相关证件登记，但遇到业主要领客人进入是否须登记时就感到无所适从。在线性思维方式下，一般人的看法通常都是大同小异的，因为其思维方式大致相同。优秀的物业经理，他们通常采取一种系统的全方位的思维方式，即从系统的具体构造到系统的综合整体，从局部到全局，从现象到原因的思维方式。系统思维方式也可以说是辩证的思维方式，看问题通常从事物的不同的方面出发，不仅看到其现象还要看其原因。不仅如此，系统思维还是一种发散性思维，对任何思考对象的相关方面都可能去想一番，事实上许多管理上的创意就是这样诞生的。提醒您
作为物业经理不要将关注点仅停留在本行业上，而要更多地关注与物业管理密切相连的行业，如酒店服务、管家服务、饮食娱乐服务等，将这些行业的新理念、新方法等导入物业管理服务实践中，只有这样才能创新管理模式，保持企业的活力与生命力。
四、超群的远见卓识
为企业确立方向，是物业经理的首要职责，物业经理的自身价值观取向，在建立企业愿景中扮演着极其重要的角色。他们的价值观和信仰为企业文化奠定了基础，促进了战略的实施；他们的超前、创新意识，是企业形成独特经营风格、领先竞争对手的前提。比如，深圳物业管理创造的一拖N方法、管理报告制度等专业公司赢利模式，都是很好的参照。
1．制定团队的发展规划和发展目标
没有思路就没有出路，思路不清，竞争很难胜出。实践证明，如果在战略上未能有所突破，再怎么抓管理也很难奏效。因此，企业发展战略规划的制定与实施是竞争法宝。物业经理应抽出不少于30％的精力考虑企业、团队的竞争策略问题，40％的精力用于协调、处理与企业、团队有关方面的关系，余下30％用于处理日常事务。
2．注重扬长避短，发挥优势
例如，中海专于管理，万科服务精到，万厦文化领先，中航经营取胜，南光技术优势，福田理论扬名……这些竞争策略的典型案例说明，十指出击不如握成一拳有力，全方位出击很难实现品牌的凸现。
3．锁定目标客户
物业管理市场宽广，市场份额庞大。物业经理要细分市场，确定自己的目标客户，对非目标客户要坚决舍得割爱。不求在整个市场占头等，而力争在目标客户分项“蛋糕”上吃大份。
五、有效的沟通协调
物业经理组织、沟通、协调能力是一项不可或缺的重要素质，具备这项素质，物业管理服务工作中的各项矛盾往往可以大事化小、小事化无；反之，则误会重重，隔阂加深。比如，深圳前些年物业管理投诉总量中，有效投诉只占15％左右，绝大部分投诉是由于业主、客户与管理公司沟通不畅，形成误会甚至成见所致。
1．注重与业户的沟通
这种沟通更多地体现在平时的日常工作中，所以应提倡及时地、真诚而有效的沟通，而不仅仅局限于一年两三次的业主、客户意见征询活动。
2．注重与员工的沟通
现代团队中的组员，需要规范的管理，也需要文化的熏陶，沟通体现了尊重，沟通营造了健康、和谐的气氛，沟通是调动积极性的重要手段。
3．注重与有关单位、上级主管部门的沟通
沟通与协调是一种顾全大局的意识，是一种境界，也是信息社会对物业经理的必然要求，在物业管理工作中往往能起到事半功倍的效果。
六、理智与道德的自律
1．理智
理智就是物业经理在智力活动和追求真理过程中所产生的情感体验，它与物业经理的认知活动、求知欲望和兴趣，以及对真理的追求相联系。一个有理智的物业经理，会有一种锲而不舍、追求真理的精神，而这正是管理成功的重要因素。物业管理平凡琐碎、耗时费力，如果没有执著的精神，很难有所成就。比如，深圳市的物业管理之所以能够始终如一处于领先地位，与深圳市物业经理的理性追求不无关系。
2．道德
道德可以理解为物业经理根据一定的行为规范，在评价他人或自己的思想言行是否合乎道德标准时所产生的一种情感。道德感有社会的内容，也有伦理的内容。物业经理通常对组织的发展、组织的员工有强烈的责任心，并有约束自己行为的道德责任。
七、意志和胆识的强化
1．意志
优秀物业经理的意志具体表现为坚定、果断、顽强、自制、独立精神以及勇敢大胆、遵守纪律、坚持原则等。物业经理的意志坚强首先表现在“非从众主义”的特征，有强烈的个性。在多元化的现代社会，面对竞争激烈的市场，不迷惘、不随波逐流，有坚定的目标，有知难而进的顽强精神，即使困难重重也始终不放弃目标，这样才能取得管理的成功。
2．胆识
管理是一项具有较大挑战性的工作，如果物业经理没有胆识，是很难胜任管理这一颇具挑战性的工作的。管理在未取得成功时，很可能不为大多数人所理解，甚至形成舆论，从而对管理主体产生非常大的压力；如果此时没有胆识，不能顶住各种压力，管理工作就可能半途而废。因此，胆识和意志是保证一个物业经理坚定自己的信念，坚持走自己的路，从而走向成功的重要条件。
八、宽容和忍耐的心理
宽容和忍耐是物业经理必备的心理素质。
1．宽容
宽容不仅仅是一种美德，而且也是一种技巧，它体现了优秀物业经理理智、自信的心理素质。一方面，宽容是宽恕有过失的人以及反对过自己的人；另一方面，宽容是容纳比自己强的人，不去嫉妒，因为管理需要众多人员的配合和协调才可能取得成功。比如，最初进入深圳市物业管理行业的从业人员往往是退伍军人、维修技工，但是他们走上领导岗位后，注重吸纳和培养人才，知人善任，宽以待人。
2．忍耐
宽容主要表现在对人方面，忍耐则更多地表现为物业经理对组织事业、对管理工作，以及对工作条件、局势、时间等的心理承受。当一项管理必须花费较长时间才可能成功时，当其屡次失败前途未卜时，当众多人给予批评不予支持时，当没有人理解自己的工作时，物业经理就应该表现出忍耐的心理素质，唯有忍耐才能持之以恒，才能获得最终的成功。
九、善于快速地学习
物业经理除具有该岗位必备的管理素质外，还需具备良好的专业素质，而知识结构是物业经理专业素质的重要组成部分。物业经理需全面掌握管理学知识、建筑工程结构知识、机电设备知识、法律知识、心理学知识以及运筹学、统计学等方面的综合知识。由于物业管理理论的不断完善，新知识、新技术、新技能的不断运用，所以物业经理要能够不断地掌握当代最新的管理理论知识，最新的科技动态，最新的文化发展，并且能够将这些在自己的脑海中加以融会贯通，这是产生对某一问题有超越常人看法或认识的基础。提醒您
随时掌握新的知识和信息，并能够将其融会贯通，这是保证物业经理具备较高的起点的关键，也是形成一种良好素质的重要体现。
探究·思考
1．物业经理该如何建立和完善公司的制度标准？
2．物业经理对员工的培训内容具体包括哪些？
3．物业经理如何开展服务管理工作？
4．作为物业经理要想做好物业管理工作，必须具备哪些素质条件？第二章前期物业管理
本章学习重点：
●掌握物业接管验收的内容、标准、条件、程序及注意事项
●了解楼宇入伙程序，明确楼宇入伙前应做好的相关准备工作
●明确房屋装修流程及管理方法
●掌握档案资料的收集、保管及利用方法和技巧
主题词：物业接管验收 楼宇入伙 房屋装修 档案资料第一节 物业接管验收
一、物业接管验收准备
接管验收对于物业管理公司和业主本人来说意义重大，物业管理公司应代表业主，从便于今后管理和使用的角度出发，切实做好这项工作，为日后的管理工作打好基础。
1．物业管理公司积极争取前期介入
物业管理如果能在物业项目立项后就提前介入，就可以提前了解物业状况，特别是竣工验收阶段要和房地产开发商共同参与验收，督促施工单位按要求交工，解决遗留问题并全面移交资料，为今后的物业接管验收工作打下良好的基础。
2．签约前的洽谈
物业管理公司一般要通过竞标，并签订前期物业管理服务协议以获取物业的经营管理权。在正式签约前，为减少以后的经营风险，物业管理公司应就以下事项与房地产开发商充分洽商。（1）前期物业管理委托事项
主要包括管理服务的内容、标准、期限；保修责任的约定；遗留扫尾工程的解决；空置房的出租及费用的承担；管理服务费的构成及筹集；管理用房、经营用房的提供、使用及收益分配方法等。（2）接管验收有关事项
初步制定接管验收办法，就接管验收条件、内容、标准、程序，以及资料移交的办法、争议的解决等内容，进一步与房地产开发商进行协商，达成共识后方可接受委托，签署合同。
3．制订详细的接管验收计划
签约后，物业管理公司要依据建设部颁布的《房屋接管验收标准》《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》等有关规定，制订验收接管计划。主要内容包括接管验收手续的办理，接管的条件、内容、标准、应移交的资料，各项工作的人员安排落实，争议的解决机制等。
4．着手制定管理公约及一系列管理制度
根据前期物业管理服务合同所赋予的管理职责，物业管理公司应拟订物业管理公约或业主临时公约、住户手册、入伙和装修管理办法，停车场、绿化、保洁等管理办法，以及物业的保修与维修规定等，以建立正常的管理秩序。
5．建立与社会协作单位的联络
物业管理正式启动运作后，需取得社区主管部门和市政及公用事业单位的支持与配合。同时，有一些业务，尤其是业主的特约服务，还需特定的专业服务公司代理。物业管理公司要尽早构筑综合服务网络。
6．人员培训
接管验收前，验收人员和管理人员应到位。接管验收是专业性很强的工作，要求验收人员具备较高的业务素质。物业管理公司应对有关人员进行培训，提高他们的业务素质，满足接管验收和即将到来的业主和入伙的需求。
7．物业开盘后，协助房地产开发商售楼
这是房地产开发商与物业管理公司共同利益所在。对于物业管理公司而言，可以与业主或用户提前直接见面，可以直接听取业主的意见，特别是关于质量和使用功能方面的，接管验收时应充分注意。还可以借此向业主宣传公司的物业管理，有利于树立公司形象和今后的物业管理。
8．检验验收项目
检验房地产开发商提交的验收项目是否具备验收条件。对已符合条件的，在规定时间内组织接管验收。
二、物业接管验收标准
1．新建房屋标准（1）主体结构
地基沉降不得超过规定允许的变形值，不得引起上部结构开裂或毗邻房的损坏。房屋的主体构建无论是钢筋混凝土还是砖石、木结构，变形、裂缝都不能超过国家规定，外墙不得渗水。（2）屋面和楼地面
各类屋面必须符合国家建筑设计标准的规定，排水畅通、无积水、不渗漏。平屋面应有隔热保温措施。地面的面层和基层粘结牢固，不空鼓，整体平整，没有裂缝、脱皮、起砂等现象。卫生间、阳台、厨房地面相对标高应符合设计要求，不允许有倒泛水和渗漏现象。（3）装修
门窗均应安装平正牢固，开、关灵活，进户门不得使用胶合板制作，门锁安装牢固；门窗玻璃应安装平整，油灰饱满、粘贴牢固；油漆色泽一致，不脱皮、不漏刷。（4）电气
线路应安装平整、牢固顺直，过墙有导管，铝导线连接不得采用绞接或绑接。每一回路导线间和对地绝缘电阻不得小于1兆欧／千伏。照明器具等支架必须牢固，部件齐全，接触良好。避雷装置必须符合国家规定标准，电梯应能准确、正常运转，噪声震动不得超过规定，安装及试运记录、性能检测记录、图纸资料齐全。（5）水、卫、消防
管道应安装牢固，控制部件启闭灵活，无滴、漏、跑、冒现象，水压试验及保温、防腐措施必须符合国家标准。卫生间、厨房间排水管应分设，出户管长不超过8厘米，不可使用陶管、塑料管。检查地漏、排污管接口，不得渗漏，保证管道排水流畅。消防设施必须符合国家标准要求，并有消防部门检验合格证。（6）采暖
采暖工程的验收时间须在采暖期以前两个月进行。锅炉、箱罐等压力容器应安装平正、配件齐全，没有缺陷，并有专门检验合格证。各种仪表、仪器、辅机应齐全、安全、灵敏、精确、安装符合规定，运转准确正常。（7）附属工程及其他
如室外排水系统的标高，窖井的设置，管道坡度、管位、化粪池等都必须符合规定要求。信报箱、挂物钩、晒衣架应按规定安装。另外，还包括场地清除，临时设施与过渡房拆除，相应市政、公建配套工程和服务设施也应达到质量要求等。
2．原有房屋标准（1）质量与使用功能的检验
以危险房屋鉴定标准和国家有关规定作为检验依据；从外观检查建筑物整体的变异状态；检查房屋结构、装修和设备的完好与损坏程度；检查房屋使用情况，包括年代、用途变迁、拆改添建、装修和设备情况。评估房屋现有价值，建立资料档案。（2）危险和损坏问题的处理
属于危险的房屋，应由移交人负责排险解危后，才能接管；属于有损坏的房屋，由移交人和接管单位协商解决，既可约定期限由移交人负责维修，也可采用其他补偿形式；属于法院判决没收并通知接管的房屋，按法院判决结果办理。
相关知识
物业接管验收应提交资料
1．新建房屋接管验收应提交的资料（1）产权资料：项目批准文件；用地批准文件；建筑执照；拆迁安置资料等。（2）技术资料：竣工图（总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸）；地质勘察报告；工程合同及开工、竣工报告；工程预算、决算；图纸会审记录；工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录）；隐蔽工程验收签证；沉降观察记录；竣工验收证明书；钢材、水泥等主要材料的质量保证书；新材料、构配件的鉴定合格证书；水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书；砂浆、混凝土试块试压报告；供水、供暖的试压报告等资料。
2．原有房屋接管验收应提交的资料（1）产权资料，包括房屋所有权证；土地使用权证；有关司法、公证文书和协议；房屋分户使用清册；房屋设备和定、附着物清册等。（2）技术资料，包括房地产平面图；房屋结构平面图；房屋及设备技术资料等。
三、物业接管验收条件与程序
1．接管验收的条件（1）新建房屋接管验收条件
①建设工程全部施工完毕，并经竣工验收合格。
②供电、采暖、给水排水、卫生、道路等设备和设施能正常使用。
③房屋幢、户编号已经有关部门确认等。（2）原有房屋接管验收条件
①房屋所有权、使用权清楚。
②土地使用范围明确等。
2．接管验收一般程序（1）新建房屋接管验收程序
①建设单位书面提请接管单位，即物业管理公司验收。
②物业管理公司按接管验收条件和应提交的资料逐项进行审核，对具备条件的，应在15日内签发验收通知并约定验收时间。
③物业管理公司会同建设单位按接管验收的主要内容及标准进行验收。
④对验收中发现的问题，按质量问题处理办法进行处理。
⑤经检验符合要求的房屋，物业管理公司应签署验收合格凭证，签发接管文件。（2）原有房屋接管验收程序
①移交人书面申请物业管理公司接管验收。
②物业管理公司按接管验收条件和应提交的资料逐项进行审核，对具备条件的，应在15日内签发验收通知并约定验收时间。
③物业管理公司会同移交人对原有房屋的质量与使用功能进行检验。
④对检验中发现的危险及损坏问题，按危险和损坏问题的处理办法进行处理。
⑤交接双方共同清点房屋、装修、设备等，并核实房屋使用状况。
⑥经检验符合要求的房屋，物业管理公司应签署验收合格凭证，签发接管文件，办理房屋所有权转移登记手续。
⑦移交人配合接管单位完善后续工作。
四、物业接管验收应注意事项
1．坚持原则性与灵活性相结合的原则
在处理接管验收的过程中，遇到质量问题应坚持原则性与灵活性相结合的原则。所谓原则性，就是实事求是，铁面无私，不能因个人利益而放弃原则。物业管理公司在验收中对查出的问题应作详细记录，要求建设单位组织返工，无法返工的应索赔。返工达不到要求，不予签字。所谓灵活性，就是要具体问题具体分析，不能把接管双方置于对立状态，而应共同协商，力争合理、圆满地解决接管验收过程中存在的问题。
2．坚持细致入微与整体把握相结合的原则
对工程质量的验收要坚持细致入微与整体把握相结合的原则。整体把握是指从更高层次上整体地去把握验收尺度，工程质量问题对物业公司产生的影响相当久，给管理工作带来的困难和障碍也是巨大的，所以物业公司在进行工程验收时必须细致入微。任何一点疏忽都有可能给日后的管理带来无尽的麻烦，也会严重损害广大业主的利益。提醒您
无论是什么类型的物业，都不是孤立的和一成不变的，物业土地使用情况、市政公用设施、公共配套设施等综合性项目将标示出该物业的档次和发展潜力。对于住宅小区而言，因为物业与人们日常生活紧密相关，所以创造舒适、优美、安静的环境是小区建设和管理的重要目标。而写字楼则重视商务、办公的快捷、方便，并重视体现使用者的地位和身份，因此，内外装修和设备应是接管验收的重点。
3．验收人员素质好、业务精
要选派素质好、业务精、对工作认真负责的管理人员及技术人员参加接管验收工作。接管验收是一个比较复杂的过程，常常出现一些实际结果与理论要求不一致之处，不仅涉及建筑技术而且牵涉到许多法规。而且由于交接双方所处的地位、代表的利益不同，考虑问题的角度也就不同，不可避免地会出现一些有争议的事项。高素质的管理人员比较容易把握好分寸，处理好接管验收中的争议问题，不至于把矛盾激化。
4．维护自身及业主的权益
物业管理公司既要从今后物业维护和保养的角度进行验收，还应站在业主的立场上进行严格验收，以维护业主的合法利益。
5．分清权责
接管验收一定要写明接管日期，以便划清责任界限。若由于房地产开发商竣工验收合格后未及时移交接管，导致物业管理公司接管后保修期缩短，物业管理公司可向房地产开发商争取补偿损失。
6．接管相关资料
接管验收时一定要接管应移交的资料。新建房屋的资料应从房地产开发商手中接管；旧有房屋，原物业管理单位应及时将物业资料自觉地交还给业主委员会，接管物业的物业管理公司从业主委员会手中接管。
相关知识
接管验收过程中的争议解决
1．交接双方责任的划分
影响结构安全和设备使用安全的质量问题，必须约定期限由开发单位负责翻修直至合格。影响相邻房屋的安全问题由开发单位负责。其他质量问题可由双方协商解决。移交旧房，危险房屋由移交人排危后才可接管，有损坏的，由双方协商解决。
2．接管验收的期限
建设单位应按接管验收应具备的条件和提交的资料，及时书面提请物业管理公司接管验收。接管单位一般应在15日内签发验收通知并约定时间验收。交接双方均应严格按照标准接管验收。经检验符合要求的，接管单位应在7日内签署验收合格凭证，并及时签发接管文件。未及时提供资料或资料不实，以及未及时进行接管验收产生的后果由过错方承担。
3．交付后的责任承担
房屋接管交付使用后，如发生大的质量事故，接管单位应会同建设单位组织设计、施工等单位，共同分析，查明原因，由过错方负责处理。
4．接管后的保修
新建房屋从验收之日起，应执行建筑工程保修的有关规定，由建设单位负责保修。建设单位可以一次性支付保修费用，由接管单位负责保修。保修期满，按时结算。
5．借助法律机构
在接管验收中如有争议而不能解决时，可申请当地县级以上人民政府房地产、物业管理机关协调或裁决，也可直接通过诉讼来解决。第二节 楼宇入伙管理提醒您
物业经理应充分利用业主入伙这一机会，做好物业管理的宣传、讲解工作，切实替业主着想，为业主提供优质服务，以此树立起物业管理公司良好的“第一印象”，赢得广大业主的信赖，为以后争取业主或使用人对物业管理工作的支持和理解打下良好的基础。
一、入伙前期准备
1．查阅资料，熟悉物业和业主情况
入伙前，物业经理应组织下属及时从房地产开发商手中取得已售出物业的业主的详细资料，仔细对照所接收到的物业资料，进一步熟悉每一位业主及其所购的物业单元的相关资料，这样才能做到为每一位业主提供周到的服务。
2．制定并分项落实入伙方案
入伙方案的制定和落实分为以下几个方面：
核实管理处人员配备情况，明确各自管理职责；
管理处办公用房和员工宿舍落实并进行装修；
拟订入住流程；
根据小区的实际情况和管理协议中对小区管理的要求，拟订入伙后在治安、车辆管理、垃圾清运等方面的配套改进意见或整改措施；
拟订、印刷相关的文件资料，如管理公约、住户手册、入伙通知书、收楼须知、收费通知单、房产交接书、入伙表格等备用。
3．相关人员到岗、培训、动员
入伙前相关人员应全部到位，并接受严格培训，充分动员，以提高其工作能力，激发其工作热情，这样才能在今后的工作中减少差错，确保服务质量。
4．协调与相关部门的关系
物业管理公司要和房地产开发商一起同水、电、燃气、电信等公用事业部门协调关系，解决遗留问题，避免业主入伙以后因此类问题而引起纠纷，影响入伙工作及今后物业管理工作的正常开展。
5．设备设施试运行
给排水、电梯、照明、空调、燃气、通信、消防报警系统必须进行试运行，如有问题应及时整改，确保各设备设施处于正常的工作状态。
6．做好清洁卫生、安全保卫等工作
入住前做好环境卫生清洁工作，可以让住户感受到一个整洁的住宅或办公室。加强安全保卫工作，避免管理区域发生盗抢事件，保证住户财物能够及时安全地搬入楼内。
二、入伙工作流程
用户入伙一般包括验楼、付款、签约、装修、组织搬迁等基本步骤。
1．向业主或用户发出入伙函件
入伙函件包括入伙通知书、入伙手续书、收楼须知、缴费通知单、住户登记表等，告知业主或用户在规定时间备齐相关资料，到指定地点办理入伙手续。接受业主咨询，确保业主清楚如何办理入伙手续，知晓相关管理规定。
2．交验相关证件或证据
物业管理公司应主动出示公司有关证件、委托合同、政府文件、房地产开发商同意交楼的书面文件等，让业主出示身份证件或授权委托书、购（租）房合同、房屋缴款证明等资料。
3．业主、用户验楼
验楼是业主或用户的一项基本权利，也是其入伙的必要程序。物业管理公司应派专人接待业主或用户，并陪同验楼。验收的重点项目是：给排水、门窗、供电、墙面、地板、公共设施等。验收过程中填写收房书，确认质量问题和水表、电表读数并核收归档。如有问题，应报开发商及建设单位整改，并让其签收，确定解决时间。不能按时解决的，要催促其解决。
4．签订管理公约，发给各种资料
签约之前应给业主或用户一定的时间，以便其仔细阅读和认真推敲其中各项条款。使对方经过充分考虑，在不存在异议的情况下签约。然后发放住户手册、装修管理规定、收费项目一览表、装修申请表、业主临时公约等。
5．进行装修管理
办理完楼房交接手续以后，各业主将会对自己的房屋进行装修，物业管理公司将对业主的装修进行必要的指导和管理。
6．组织搬迁入住
业主或用户在办理完各项入伙手续后，就可以搬迁入住了。物业管理公司可以帮助其联系专门的搬家公司或自行组织力量协助业主及用户搬迁入住。
三、做好入伙工作
业主的乔迁，是一件值得庆贺的事，作为物业公司，要做好如下工作。
1．入伙现场要营造出喜庆的氛围
物业管理公司的所有员工都应着装整齐，举止礼貌大方。沿路上，恭候多时的接待人员要不断地引领介绍；当业主经过保安人员身边时，保安人员应立正敬礼；当业主迎面走来时，接待人员应报以微笑。
2．管理交通、保证安全
小区门口人流汇集，保安人员应及时疏导车辆，接待人员在入口处指引业主前去入伙接待处。此时，因物业管理人员与业主彼此互不熟悉，加之各种承揽装修、工程业务及兜售各种产品的公司人员进进出出，使得现场鱼龙混杂，必须高度重视安全工作。因此，小区门口的严格把关是必要的，门口站岗人员应对进入小区的人员进行必要的盘查管理；其中，进出的车辆管理更是重中之重的任务。
3．充分利用开发商资源
入伙是发展商售楼后举行的最后一次大型组织活动。物业管理公司可充分配合房地产发展商并与政府相关部门联系，集中时间，统一利用资源，为日后的业主申办减少麻烦。
4．提供细致的服务
入伙现场的各处均应摆放明显的标识牌。客户的位置处设在方便走动的中央地带，并备有桌椅、饮料等物品，方便业主填写资料。另外，在办公地点还应配备复印机等，以方便为业主进行证件的复印等工作，尽量减少业主的麻烦，使入伙工作顺利进行。
5．发放资料
业主在进入物业公司入伙接待处、由接待人员核对身份后，在业主签到表上登记，并领取资料袋和小礼物。资料袋中装有需业主知悉及签署的各种文件和表格。物业管理公司可事前将需要提供给业主的资料放在资料袋中，这样可以有效地避免因现场忙乱而发生的个别失误，这也体现出物业公司的周到服务。
6．向业主讲解相关事宜
签到后，业主直接面对接待组，由接待组完成文件签约、收费、咨询、讲解等工作。在业主签署文件时，物业公司负责复印、收集业主的有效证件复印件以及公司单位的法人委托书等。根据业主房产资料，财务组准备好每户应缴纳的费用清单，方便入伙时接待组根据清单直接告之。提醒您
请业主签到的目的是为了将业主资料备案和核对当日入伙人数，以便为以后更好的合作建立一个良好的开端。
7．提供咨询
业主如有疑问的，接待人员应将其带到专门的咨询组的办公场地，避免造成对其他业主的影响。如有异议者，而接待人员无法令其信服，则由上一级主管人员负责接待。对极个别拒绝签署文件的业主，物业管理公司应视其具体情况给予具体的处理办法。
只要一切为业主着想，以业主为中心开展各项工作，就能够使入伙工作做到有条不紊，并最大程度地减少各种纰漏的发生。
四、入伙手续文件
入伙手续文件是指业主办理入伙手续时需了解和签订的相关文件，如入伙通知书、入伙手续书、收楼须知、缴款通知书等。这些文件一般都由物业管理公司负责拟订，以开发商和物业管理公司的名义在业主办理入伙手续前发给业主。
1．入伙通知书
入伙通知书是物业管理公司在物业验收合格后通知业主或用户准予入住，可以办理入伙手续的文件。提醒您
一般情况下，入住时需要办理入住手续的客户多达几百家，甚至几千家，物业管理公司不可能全部集中在同一时间办理，因此，应在通知书上注明各楼宇或各层业主办理的时间，分期分批有序地办理入伙手续。若有业主因故不能按期办理，可留出机动时间予以补办。考虑到少数业主仍不能如期在机动时间内办理手续，要在通知书上说明其对业主的影响及协调的办法等。【范本】
××小区入伙通知书
××女士／先生：
您好！您所认购的××小区×栋×单元×室已于×年×月经有关部门验收合格，准予入住。请您在接到本通知书后，前来办理有关手续。
1．请您在接到本通知书后按附表规定的时间前来办理入伙手续，地点在×××。在此期间，房地产公司财务部、销售部、物业管理公司等有关部门将到现场集中办公，为您提供快捷、方便的服务。
2．如果您因公事繁忙，不能亲自前来，可委托他人代办。委托他人代办的，除应带齐相关的文件外，还应带上您的委托书，公（私）章和本人的身份证件。
3．如果您不能在规定的时间前来办理手续，可以在×月×日后到××房地产公司（地点：×××）先办理财务手续及收楼手续，再到××物业管理公司（地点：×××）缴纳各种相关费用。在您来办理各项手续前，请仔细阅读入伙手续书、收楼须知和缴款通知书。
特此通知
××房地产开发公司
××物业管理公司
年 月 日
2．入伙手续书
入伙手续书是物业管理公司为方便业主，制订的办理楼宇入伙手续的具体程序。其目的是为了让业主知晓入伙手续办理的顺序，使整个过程井然有序。业主在办理入伙手续时，每办完一项手续，一般都在入伙手续书留有有关部门确认的证明，有关部门会在上面签字、盖章。【范本】
××小区入伙手续书
××女士／先生：
您好！您所认购的××小区×栋×单元×室现已具备入伙条件，请阅读收楼须知、缴款通知书，按如下顺序办理入伙手续，您每办完一项手续，有关职能部门将在本手续书上盖章证明手续已办妥。
××房地产开发公司
××物业管理公司
年 月 日
3．收楼须知
收楼须知是物业管理公司告知业主收楼时应注意的事项、收楼时的程序，以及办理入伙手续时应该携带的各种证件、合同及费用等文件资料。【范本】
××小区收楼须知
××女士／先生：
欢迎您成为××小区的新业主！
我公司为提供良好的管理服务，兹介绍有关收楼事项和有关收楼程序，避免您在接收新楼时产生遗漏而导致不便。望您能认真阅读，请勿遗漏。
1．请您在接到入伙通知书之日（以邮戳为准）起3个月内前来办理产权登记和入伙手续。逾期办理者，每逾期1日应缴纳人民币×元的逾期金。超过半年不来办理的房产，将由本小区物业管理公司代管，视为无主房产，交由有关部门依法处理。
2．您来办理入伙手续时请携带以下证件、文件和现金：（1）购房合同（协议）。（2）业主身份证或护照及图章。（3）公司购买的还应带公司法人证件和公章。（4）入伙通知书。（5）入伙手续书。（6）已缴款项的收据（调换正式发票）。（7）未缴的购房款和物业管理应缴的款项。
3．若您委托他人来办理，还应带上：（1）您（业主）的委托书，应由律师签证。（2）您（业主）的身份证或护照的复印件。（3）代理人的身份证或护照。
4．您办理手续时请按以下程序进行：（1）至房地产开发公司财务部缴纳购房余款，并交上原预缴款收据以换取正式发票。购楼余款缴清后，财务部将在您的入伙手续书上盖章。（2）至房地产开发公司销售部审核入伙资格，当您缴验各种证件通过后，销售部将在您的入伙手续书上盖章。（3）至物业管理公司财务部缴纳物业管理各项费用，费用缴清后物业管理公司财务部将在入伙手续书上盖章。（4）至物业管理公司管理部办理其他手续，主要有：验收房屋、签订管理公约、领取住户手册、领取钥匙等。当以上事项办理完毕，您（业主）在入伙手续书上签章，并交由物业管理公司保存。
5．您收楼时，请认真检查室内设备、土建、装修是否有缺少、损坏等质量问题。若有，请在房屋验收书中写明，我们将代表业主向建设单位协商解决。
6．房屋维修保养期为1年，1年内若有工程质量所导致的问题，由我们负责为您免费修理。但是，若因使用不当所导致的问题，则由业主自行支付修理费用。
7．您（业主）可以对自己的住宅进行室内装修，但应保证绝对不影响房屋的结构和公共设施设备，并应遵守房屋室内装修管理规定。装修前，需向物业管理公司提出书面申请，获准后方可进行。
祝您顺利入伙！
××房地产开发公司
××物业管理公司
年 月 日
4．缴款通知书
缴款通知书是物业管理公司通知业主在办理入伙手续时应该缴纳的款项及具体金额的文件。【范本】
××小区缴款通知书
××女士、先生：
您好！您所购买的××小区×栋×单元×室已经竣工，并验收合格，可以入住。您来办理入伙手续时，请缴纳以下款项：
1．购房余款，计人民币××元。
2．预收×个月管理费，计人民币××元。
3．物业维修基金，用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造，按市房产局规定的标准为购房款的×％交纳，计人民币××元。
4．装修垃圾清运费，用于清理业主入住装修时产生的建筑垃圾所收的费用，计人民币××元。
××房地产开发公司
××物业管理公司
年 月 日
5．验房书
验房书是物业管理公司为方便业主对房屋进行验收督促开发商及时整改问题，避免互相扯皮，使问题能得到及时解决而制定的文件。【范本】
××小区房屋验收书
××小区×栋×单元×室业主××于×年×月×日在物业管理公司管理部××的陪同下入楼验收，检查了所购房屋的建筑质量和初装修情况，认为：
1．对房屋质量无任何异议。
2．发现有以下质量问题：（略）。
请开发商予以解决！
业主签字： 物业管理公司（代表）签字：
年 月 日 年 月 日
6．楼宇交接书
楼宇交接书是业主确认可以接收所购楼宇后，与开发商签订的接收楼宇的书面文件。它证明开发商及时提供了合同规定的合格房屋商品，为开发商按合同收缴欠款提供了法律依据，同时交接书中重申了开发商按合同对房屋应承担的保修义务。【范本】
××小区楼宇交接书
甲方：××房地产开发公司
乙方：××（业主）
甲方所开发的××小区已竣工，并且经××市有关部门验收合格。业主购买的×栋×单元×室已经具备入伙条件，可以入住。开发公司和业主双方均同意签署本楼宇交接书，以便开发商将业主所购买的该单元房屋正式移交给业主。
现业主已检查了该单元的建筑质量和初装修情况，双方一致认为，该单元可以交付给业主，业主可以接受该单元，因此，双方签订本交接书，并确认下列条款：
1．双方确认，自×年×月×日起，该单元由开发商交付给业主。
2．业主在此确认，确已收到该单元钥匙。
3．开发商确认，尽管该单元已交付给业主，但仍负有房屋销售（预售）合同规定的该房屋在保修期内的保修义务。
4．业主同时确认，该单元的建筑质量和初装修质量符合双方所签订的房屋销售（预售）合同的规定。
5．双方一致同意，有关业主购买该单元房屋产权登记事宜，均委托××律师事务所办理，开发商予以协助，有关税费按国家规定分别由双方各自承担。
6．本交接书自双方签字之日起生效。
7．本交接书一式两份，双方各持一份。
开发商（代表）签字： 业主签字：
年 月 日 年 月 日
7．用户登记表
用户登记表是物业管理公司为了便于日后及时同用户保持联系、提高管理和服务的效率、质量而制定的文件。【工具】
用户登记表
8．住户手册和业主（临时）公约
住户手册一般是要说明物业的概况，管理机构的权利和义务，管理区域内的各项管理规定，以及物业管理公司的机构及各部门职责分工，违章责任等，在用户办理入伙时发给业主，以使业主更好地了解物业及物业管理公司和物业管理相关规定，方便今后物业管理工作的顺利展开。
业主（临时）公约，一般是由物业管理公司拟订，经过业主和物业管理公司共同签署并约束双方行为的具有合约、协议性质的文件。第三节 房屋装修管理
一、装修申请
业主或用户在入伙后，凡欲进行室内装修改造的，应及时向物业管理部门（物业管理处）申请，填写“装修申请表”，并附装修方案，报物业管理处审批。业主及施工单位应在装修申请表上签字盖章。物业管理处对业主的资格进行确认，并发放物业辖区房屋装修管理规定及有关资料。【工具】
××小区房屋装修申请表
续表
二、装修审批
物业管理公司应详细审查装修申请表中的装修申请内容，在一定的时间内予以答复。对应报有关部门审批的，应督促业主或施工单位及时向有关部门申报。对符合有关规定的装修申请应及时批准同意。对不符合有关规定的，要求业主进行修改，重新提交审批。同时，向业主或用户发放物业管理公司制定的装修管理规定。【范本】
××小区装修管理规定
为指导业主、用户的装修工作，规范装修行为，保证物业的完好和安全，维护全体业主的合法权益，根据建设部颁布的住宅室内装饰装修管理办法的有关规定，特制定本规定。
一、装修申报与开工
1．业主、用户（简称装修人）的室内装修，须于装修施工队伍进场前5日向物业管理处书面申请，填写装修申请表，并提交装修方案。非业主、用户进行房屋室内装修，应当取得业主的书面同意。
2．装修人的室内装修，应聘请具有一定资质的专业队伍进行施工。
3．需改动消防设施的必须报消防部门审批。
4．装修施工队伍进场前，需将施工人员名单、负责人及联系方式报物业管理处。施工人员必须办理临时出入证，凭临时出入证出入。
5．装修人的室内装修须经物业管理处审批同意后方可施工。
二、装修施工要求
1．不得改变或损坏原有房屋的结构、外观和公共设施，不得改变房屋及配套设施的使用功能。
2．不得改变进户门窗设计。
3．小区严禁对阳台进行封闭，严禁在屋顶平台上搭设违章建筑。
4．大件装修工具及超长超宽的装修材料不得进入电梯，必须从楼梯上下。容易跑、冒、滴、漏的装修材料和垃圾进入电梯前必须包装好。使用电梯运送装修材料和垃圾的时间为9:00—11:00、14:00—16:00、19:00—21:00。
5．装修施工不得影响他人的正常工作和生活，不得擅自关闭与他人共同使用的水电总开关。发出噪声的装修施工机械在21:00—次日早上7:00和12:00—14:00禁止使用。
6．装修施工工期原则上不得超过90日，如遇特殊情况需要延长的，装修人要向物业管理处申报。
三、装修施工管理
1．装修要严格按批准后的装修方案实施，并自觉接受物业管理处的检查和监督。
2．装修要注意人身安全和防火安全，加强易燃、易爆物品的管理，施工现场严禁吸烟。施工如需用动火（电焊、氧焊）要向物业管理处提出申请，并采取有效的防范措施。
3．装修材料堆放必须听从管理处统一安排（沙、水泥必须袋装存放），不得乱堆乱放，不得占用楼梯、过道。
4．装修垃圾必须装袋堆放于管理处指定的位置。严禁从楼上抛弃垃圾和任何物品。
5．装修施工用电、用水不得私自在户外接驳。
四、装修保证金
为保证装修按规定进行，装修人和装修施工单位必须向物业管理处缴纳装修保证金。装修保证金按××元／户收取。
五、装修工程竣工验收
装修工程完工后，装修人应书面通知管理处进行验收，管理处检查装修工程是否符合装修方案的要求、施工中有没有违反装修管理规定等。经验收通过，退回装修保证金。
六、违规装修责任
1．在装修施工中有违反上述规定行为的，管理处有权视情节轻重给予扣罚部分乃至全部装修保证金的处罚。
2．在装修施工中，如施工单位违规操作，物业管理处有权责令其停止装修行为。
3．因装修人的室内装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等，装修人应当负责修复和赔偿；属于装修施工单位责任的，由装修人向装修施工单位追加赔偿。
4．因装修施工不慎引发火灾事故的，由装修施工单位承担全部赔偿责任。
5．因装修施工不慎造成自身或他人人身伤害的，由装修施工单位承担全部赔偿责任。
三、签订装修协议书
物业管理公司在批准同意装修施工之前，应与装修人签订装修协议书。装修协议书一般包括装修工程的实施内容，装修工程的实施期限，允许施工的时间，垃圾的清运与处置，房屋外立面设施及防盗网的安装要求，禁止行为和注意事项，装修保证金、垃圾费、水电费等费用的约定，违约责任及其他需要约定的事项等内容。
试读结束[说明：试读内容隐藏了图片]