作者：余源鹏
出版社：机械工业出版社
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房地产项目可行性研究实操一本通——房地产投资分析指南(第2版)试读：
前言
任何一项房地产项目的投资开发都一定会有项目可行性研究。
房地产项目可行性研究是项目投资决策的依据，是项目规划设计的依据，是项目申请建设执照和市政配套的依据，是项目筹集资金的依据，同时也是政府相关行政机构审批项目立项、颁发相关证照的依据，是金融投资机构审批信贷的依据。因此，房地产项目可行性研究是一项非常必要的、重要的工作，是一项在房地产项目投资开发前期必须进行的工作，也是所有房地产经济师和房地产策划师应该掌握的一门知识、一项本领。
一个房地产项目可能会有三份可行性报告：第一份是侧重市场调查和盈利能力分析的内部报告；第二份是侧重社会效益分析的呈递给政府相关部门审批的报告；第三份则是侧重盈利能力分析和偿债能力分析的提交给银行等金融机构用作融资的报告。
由于房地产项目可行性研究涉及市场营销、规划设计和建筑营造、投资估算、财务评价等多学科知识的交叉运用，因此一项出色到位的房地产项目可行性研究一般都由多专业领域的人士共同完成，而很难由一个人单独完成。另外，由于编写房地产项目可行性研究报告的目的不同，呈递的阅读对象不同，使得目前房地产项目可行性研究报告的内容、深度和水平参差不齐。
为了让不同专业出身的房地产从业人士能跨专业地学习和掌握这一研究方法，也为了总结和提炼近20年来全国各地房地产项目投资可行性研究专家的先进实用的研究分析方法，我们特别编写了这本《房地产项目可行性研究实操一本通——房地产投资分析指南》。
本书第1版自2008年出版以来就深受全国读者青睐，每年都加印。因为近几年住宅限购政策在主要中心城市推行，使得城市综合体、购物中心、写字楼、专业市场、社区商铺、裙楼底商、商业街等商业地产项目在全国各级城镇遍地开发。
由于商业地产可租可售，经营业态和业种丰富多样，尤其是城市综合体或商业综合体，更是组合了三种以上的物业类型，其可行性研究的难度比住宅项目要大得多，商业地产的开发风险也比住宅项目要高，经营模式、开发方案的比选更是方案多、取舍难。
为了满足广大读者对商业地产项目投资可行性研究的方法和报告的学习参考需求，我们经过两年时间的总结研究分析，在第1版的基础上，在理论分析中穿插了大量精心挑选的商业地产项目优秀可行性研究的方法和案例，并配以详细的点评说明，删除了部分不适应现有实操要求的内容，使得本书更能满足广大读者的需求，适应新时期房地产项目可行性研究的热点、方法和要求。
本书的编写力求做到以下六大特性：
第一，实操性。本书一如既往地保持了编写房地产图书的实战性风格，力求体现现实工作的内容、要求和深度，并尽量使每一位读者在仔细阅读本书后能独立编写房地产项目可行性研究报告的全部内容。本书在第1章介绍了房地产项目可行性研究概论后，从第2章开始到第15章详细讲述了房地产项目可行性研究和报告编写的实操过程。另外，本书秉持注重实操性的编写理念，摒弃了许多在实际工作中根本不会使用的相关投资理论，并总结出一些规律，使得本书相对于其他教科书来说不仅实用而且简明。
第二，先进性。本书的理论完全来自一线工作的实际操作，在全国范围内总结并提炼众多大型成功开发投资企业和房地产研究机构的先进研究成果和日常实用的研究指标和手段。本书的第17章还特别提供了两份可行性研究报告标准模板供读者借鉴。
第三，全面性。本书的核心内容是从第3章开始的，先后安排了13章的内容，全面讲述了房地产项目可行性研究的各个方面，比任何一份单独的可行性研究报告都全面。这12章的内容分别是：第3章房地产项目投资环境分析；第4章房地产项目市场状况分析；第5章房地产项目竞争对手分析；第6章房地产项目客户群分析与SWOT分析；第7章房地产项目定位分析；第8章房地产项目规划设计建议与进度安排；第9章房地产项目费用估算；第10章房地产项目资金筹措；第11章房地产项目财务评价；第12章房地产项目风险分析；第13章房地产项目方案比选，第14章房地产项目社会评价和第15章房地产项目可行性研究结论与建议。为了让读者对计算过程有个全面的概念，本书还特别编写了第16章，对房地产项目可行性研究报告中计算部分举了一个较完整的优秀案例。
第四，简明易懂性。由于房地产从业人士大多工作繁忙，简明到位地阐述问题既有助于读者理解该知识点，又可以节省读者的时间和精力。本书正是出于这一方面的考虑，在立足全面性的同时，对重点和难点的计算过程采用举简单例子并写出详细计算过程的方式尽量控制文章篇幅，提倡点到、讲明、会用即可，让读者易懂、能用。
第五，案例性。为了说明实际房地产项目可行性研究报告的编写内容和形式，本书对任何一个细致的要点都以国内相关的优秀案例进行说明，并且对每个案例都作出了参考点评。这些案例涉及内容全面，研究分析到位，对于读者来说，具有学习及借鉴意义。
第六，计算性。由于房地产项目可行性研究过程涉及许多的数字计算和表格，使得不少读者对其“望而生畏”。为了突破这一难点，本书编写时对所涉及表格的名词都进行了解释，并对各种费用估算和评价指标计算的过程，通过写出计算公式、举出简单例子详细计算以及列出优秀可行性研究报告相关内容等方式，让读者能看懂、自己会算。
本书是一本理论与案例相结合的，内容全面的房地产项目可行性研究的房地产实操教科书和工作参考书，十分适合房地产投资开发决策人员，商业地产项目开发运营策划人员，房地产经济师，房地产策划师，估价师，从事房地产市场调查与研究分析的人士，房地产规划设计与工程管理的人士，从事房地产投资分析、财务会计、融资策划的人士，政府相关行政机构负责审批的人士，金融投资机构负责信贷审批的人士，特别适合广大房地产、经济、管理、投资、财会专业的师生学习和参考。
在实际操作中，房地产投资开发和营销涉及十多个细致且重要的环节，本书仅仅涉及其中的一个关键环节。而对于做好房地产相关工作所需要的其他环节的实战要诀，请读者参阅我们陆续编写出版的其他书籍，也请广大读者们对我们所编写的书籍提出宝贵建议和指正意见。对此，编者将十分感激。另外，为感谢广大读者的长期支持，请购买过余源鹏主编的房地产图书的读者登录智地网（www.eaky.com），在网页右上角的“客户留言”处留下您的邮箱和联系方式，之后我们将每月为您免费发送《智地网房地产情报》一份。第1章 房地产项目可行性研究概论1.1 房地产项目可行性研究的含义
可行性通常是指“可能的，行得通的，可以实现或可以成功的”的意思，与可能性是同义语。这里的“可行性”，是可行而不是最优，但可行性研究应做到尽量地最优，在可行的基础上保持最优。
可行性研究这种方法最早出现于美国。20世纪30年代初期美国为开发田纳西流域，开始采用这种方法，把可行性研究列入流域开发程序，作为开发规划的必要程序，保证了工程的顺利进行，取得了较好的经济效益。第二次世界大战以后，这种方法发展迅速，可行性研究不仅应用在工程建设方面，而且还在生产领域中被广泛运用和推广。通过几十年的不断充实和完善，可行性研究已扩展到很多领域，范围十分广泛，目前已形成一整套系统、科学的研究方法。虽然各国对可行性研究的内容、作用、阶段划分有所不同，但作为一门科学已被各国所公认。各国对这门科学的命名并不一致，西方国家称其为可行性研究，俄罗斯和一些东欧国家称其为技术经济论证，日本称其为投资前研究。
房地产开发是较复杂的综合性行业，它除了具备一般行业所具有的生产、流通、消费和服务等特征外，还具有投资额度大、生产周期长、资金周转慢、产品体量大、生产环节多、经济风险高和社会环境影响大等特点。所以在作出房地产项目决策之前，对该项目进行可行性研究分析正日益重要且必要。
房地产项目可行性研究于20世纪70年代末期引入我国，它是在投资决策之前对拟开发的项目进行全面、系统的调查研究和分析，运用科学的技术评价方法，得出一系列评价指标值，以最终确定该项目是否可行的综合研究。一般来说，可行性研究是以市场供需为立足点，以资源投入为限度，以科学方法为手段，以系列评价指标为结果，它通常要处理两方面的问题：一是要确定项目在技术上能否实施；二是如何才能取得最佳的效益（主要是经济效益）。具体地讲，房地产开发项目的可行性研究是对开发项目的必要性、项目实施的市场条件（供给和需求）、项目选址和开发规模、企业的投融资能力、项目开发模式、开发经营周期、投资效益等方面所做的调查研究和全面的技术经济分析论证。它是决定一个开发项目是否应该投资，并以最小的投入获得最大的产出，即以最小的开发成本取得最佳经济效益的科学手段，为开发项目决策提供科学依据的一种科学分析方法。它是开发商投资决策和项目策划的科学参考依据，是开发项目立项的必要文件，是环保等政府职能部门进行社会、环境评价的依据，是房地产开发项目实施的指导性文件。
通常，房地产项目可行性研究有三个层次，且为层层递进、层层深入。1.投资机会研究阶段
该阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。
投资机会研究也就是根据投资意向，进行初步分析、评价，形成投资建议。投资机会研究的主要任务是寻找投资机会，选择开发项目，形成投资建议。投资机会研究就是在城市规划区内，以城市规划、市场预测为前提，寻找最有利的投资机会；进行调查研究，收集资料，进行现场踏勘，选择开发项目；根据掌握的市场信息，进行粗略的分析和计算，分析项目是否可行；在项目可行的基础上，提出项目建议书。
投资机会研究的目的在于激发投资者的兴趣，也就是寻找最有利的投资机会，即以某种类型的开发项目为研究对象进行投资机会的分析，具有机会研究的典型含义。因为研究是对某一个项目而言的，如果可行，就会使意向变为投资建议，就可以促进项目下一阶段的研究工作。
投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。该阶段投资估算的精确度为±30%，研究费用一般占总投资的0.2%～0.8%。如果投资机会研究认为该项目是可行的，就可以进行下一阶段的工作。2.初步可行性研究阶段
初步可行性研究主要是进一步判断投资机会研究的结论是否正确，是否可以投资，同时也决定后面的详细可行性研究是否进行。初步可行性研究是介于投资机会研究和最终可行性研究的中间阶段。当然，那些不需要进行投资机会研究的项目，如已经拟定的开发项目，就可以直接进行初步可行性研究。这就是说，初步可行性研究有些是在投资机会研究基础上进行的，有些则不是。
初步可行性研究的深度和广度都比投资机会研究进了一步。其研究内容基本上与详细可行性研究相同，但在深度上与最终可行性研究比较，仍然是粗浅的，对房地产开发的投资估算、经济评价等，仍采用简便方法进行估算。在初步可行性研究中，如果认为某些部分对项目取舍具有决定性作用，则可以对这一部分进行独立的专题研究，有时也称为辅助研究。这些辅助研究有区域性房地产市场供求研究、开发产品定位研究、租售价格研究、营销研究、开发时机研究、开发模式研究等。辅助研究可以和初步可行性研究同时进行，也可以分别进行。辅助研究可以否定初步可行性研究，如果在详细可行性研究之后进行辅助研究，辅助研究还可以否定详细可行性研究。所以虽然名为辅助研究，实为关键性研究。初步可行性研究对项目所需投资和收益的计算，是在投资机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。初步可行性研究阶段投资估算精度可达±20%，所需费用约占总投资的0.25%～1.5%。3.详细可行性研究阶段
详细可行性研究是在初步可行性研究的基础上，采用最新的资料和数据，对房地产开发项目进行深入的技术经济论证，对开发项目是否可行作出判断，对项目实施提出建议，是委托方确定最优开发方案和科学决策的依据。详细可行性研究是详尽、全面的论证，要在科学、准确的资料和数据的基础上，设计出多种方案，进行比较、分析。详细可行性研究对项目所需的投资和收益的计算，误差允许在±10%范围内。
详细可行性研究就是通常所说的可行性研究。详细可行性研究是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否的关键步骤。
这一阶段对建设投资估算的精度在±10%，所需费用，小型项目约占投资的1.0%～3.0%，大型复杂的工程约占0.2%～1.0%。
投资机会研究、初步可行性研究和详细可行性研究，三者并不存在必然的因果关系，主要是按研究的深度和粗细程度划分的，不是实际工作阶段的顺序。在实际研究工作中，根据项目规模大小和繁简程度，以及实际要求，可以实行三阶段研究，也可以只进行两阶段或一阶段研究，但详细可行性研究是不可缺少的。在实行三阶段研究时，如果在投资机会研究之后，项目决策尚在两可之间，初步可行性研究就必须进行；如果已有足够的数据可供决策，就可以直接进入详细可行性研究阶段。一般规模的小项目和简单项目，则只做详细可行性研究。1.2 房地产项目可行性研究的作用1.作为项目投资决策的依据
房地产开发具有投资量大、涉及面广、建设期长等特点，因此，在投资前，为了避免和减少投资决策的盲目性，提高开发项目综合效益，应在市场预测和投资环境分析的基础上，对拟建项目在技术上是否适用、经济上是否合理、财务上是否盈利、建设上是否可能等进行综合论证。通过可行性研究，明确该开发项目是否可行，从而为投资决策提供科学的、可靠的依据。
可行性研究报告是投资决策者的决策依据，科学的决策会减少项目实施过程中的损失和浪费。可行性研究报告能够全面提供项目决策所需的重要数据和信息，明确开发的房地产产品的供求状况、市场竞争能力、成本与收益和风险程度，从而得出项目是否可行、建议采用何种方案和重点控制的敏感性因素等结论供决策者判断和分析。2.作为项目筹集资金的依据
通常，房地产开发所需的巨额资金通过银行信贷、保险公司投资、企事业单位集资以及发行建设债券和股票等途径筹集。目前，开发项目的资金主要来源于银行的信用贷款。房地产开发企业向银行申请贷款时，必须附有开发项目的可行性研究报告，经银行对其审查，确认该项目在规定的时间内具有偿还能力，不会承担过高的风险时，银行才会同意贷款。同样，其他途径的主要资金来源方，在投放资金前，也必须对项目的可行性报告进行审查。
此外，当房地产开发项目的所需资金来源于多种途径时，投资方应进行可行性分析，确定最佳的资金筹措方式，以减少资金利息和开发项目的总投资。3.作为项目规划设计的依据
项目规划设计是房地产开发的重要前期工作，为了保证开发产品的质量和按期交付使用，就必须提供可行的设计方案。可行性研究报告能够为规划设计提供大量、详细的调查和研究结果，因而为编制出较高质量的规划设计方案提供保证。
在房地产开发项目可行性研究中，根据开发场地的规划要求，对拟开发项目的占地面积、建设性质和规模、建筑密度、容积率以及其他设计条件都提出了明确要求，并对开发场地的工程地质条件和原来使用情况做了调查分析，这些资料为编制设计文件和规划设计提供了依据。4.作为申请市政配套的依据
可行性研究报告对项目用地的条件进行了详细的分析调查，初步估算出项目所需的水、电、燃气等的用量，以这些数据为基础可以向自来水公司、供电局、煤气公司、电信局、市政局等部门提出配套和增容申请，保证项目按进度计划实施。
由于房地产开发涉及面广，为了保证开发项目顺利进行，牵涉到与有关部门签订协议或合同，明确双方的权利和义务，并使其受到法律的约束和监督。在可行性研究中，对诸如土地征用、拆迁方案、主要材料供应、设备选型、开发项目的总造价等有关问题作了论证和估算，从而为同有关部门签订协议或合同提供了依据。5.作为申请建设执照的依据
房地产开发应符合城市经济社会发展计划和城市规划的要求，符合各种法规要求。在可行性研究报告中，对开发场地、总体布局以及建设方案做了论证，为申请建设场地和建设执照提供了依据。6.作为项目投资有序性的保证
由于房地产项目涉及面广、周期长、风险高，如果没有一个投资的计划安排就难以保证项目投资活动正常运行。特别是房地产项目可行性研究中的资金筹措和还贷计划为房地产项目的资金运用提供了一套有效的执行程序，保证了资金的正常运作。1.3 房地产项目可行性研究的特点
一般来说，房地产项目可行性研究的特点可以归纳为以下五个方面：1.独立性
房地产项目可行性研究的独立性是指受托方进行可行性研究工作时，不受委托方业已形成的项目评价意见约束，而是按实际情况进行研究分析，这是确保可行性研究成果的客观、公正和可信的重要前提。如果可行性研究中的论证和评价，只是为委托方已经定下的开发模式、产品和功能定位、租售价格、经济指标等提供形式上的书面报告，而非评价和论证，那么这样的研究意义将大打折扣。所以坚持独立性，真正按房地产开发的内在规律和客观情况进行研究和分析，是确保经济评价和技术论证结论正确性的重要条件，也是对可行性研究人员的基本要求。2.系统性
房地产项目可行性研究的系统性主要体现在全面和系统分析的方法上。“全面”是指可行性研究的评价和论证必须以房地产开发项目的整体最优为目标，这是可行性研究不同于其他任何局部或单方面研究的重要特点；“系统”则是指可行性研究是在一个系统范围内反复进行的综合平衡，在作为房地产项目开发可行性研究重要内容的市场调查分析、市场定位、规划设计方案、经营方式、租售价格等因素之间，既相互联系又相互影响和制约。3.客观性
房地产项目可行性研究的客观性，就是一切论证和评价都要以客观的数据资料为基础。只要依据定量指标体系和定性评价标准，确保取得的资料是真实的和可靠的，采用的数据（如开发成本、取费标准和市场供求水平等）是符合实际的，分析过程是科学的、合理的，那么一般便能保证论证和评价结论的客观性。4.预测性
严格地说，房地产项目可行性研究中对拟开发项目的一切评价结论都是建立在科学预测的基础之上的。这些预测包括以下内容：（1）市场预测
主要是对未来房地产市场同类产品的供给和需求的预测、消费群体的分析和判断以及市场发展前景的预测等。（2）成本费用预测
成本费用包括拟开发项目的土地取得成本、开发建设成本、管理费用、财务费用和其他费用等。（3）总收益预测
可行性研究过程中采用的租售价格和租售时间是通过一定的方法预测的，这种预测方法无论多么科学，但与实际情况肯定是有差距的。5.选优性
房地产项目可行性研究应该根据委托方提供的基本资料，在项目策划方案（或开发思路）的基础上，设计多种可供选择的实施方案，如不同的功能定位、产品档次、分期开发方案等，逐个加以分析和比较，从中选出最优方案或进行排序。多方案比较的方法是可行性研究的最大特点，尤其适用于房地产开发项目。房地产项目可行性研究应该根据可能发生的几种方案提供研究结论供决策者评价和判断。但实际上，目前相当一部分的房地产开发可行性研究报告只是按确定的意向，从技术经济分析的角度去补充论证其可行而已。1.4 房地产项目可行性研究的常见误区及对策1.4.1 房地产项目可行性研究的常见误区
如果一份项目可行性研究报告十分肯定地告诉投资者将来能赚多少钱，那么这绝不会是一份实事求是的报告。在可行性研究时，会遇到太多的不确定因素。这些不确定因素使项目未来的价格及销售进程处于一种相对的不确定状态之中。因此，可行性研究的“效益分析”也不可能是十分确定的，只能是一种合理的预测，而这些预测需要假定的前提，那就是期望值。可行性研究根据不同的期望值给出不同的期望效益预测。
另外，国内不少失败的房地产投资项目都是由一些可预见的因素造成的。这些因素包括：高级别墅坐落在大型工业区内，致使别墅环境被破坏或无人问津；在一个离市区较远的乡镇开发高层公寓，结果也是无人问津；准备在一个规划失控的农民居住区内开发商住小区，结果在廉价宅基地房的冲击下半途而废；同一时间同一城市同类楼盘供应量过大导致需求短缺；建设成本远远超过预算造成资金短缺；一条新建的高架桥拦腰而过使楼盘商铺优势失效等。当这些项目的开发商在谈起这些问题时通常都会感叹“真没想到”，然而却是早该想到的。再看一看这些项目的可行性研究报告，几乎都是同一个调子：引经据典，从各个角度描绘这个项目投资的美好前景，却偏偏不提项目投资的不利因素。这样的“可行性研究”，自始至终都是为了证明该项目是可行的，犯了“先入为主”的大忌。
过去房地产项目的可行性研究往往流于形式。一方面，市场的繁荣掩盖了操作的失误，项目决策未经过系统的研究，随意、盲目的投资同样收到了成果；另一方面，政策法规、监管的不规范，给项目成败提供了较大回旋空间，使可行性研究仅仅成为一纸说辞。1.4.2 房地产项目可行性研究常见误区的对策
严酷的政策环境，激烈的市场竞争下，为提高收益、降低风险，可行性研究的重要性重归本原。可行性研究必须以市场供需为立足点，以资源投入为限度，以科学方法为手段，以系列评价指标为结果
针对以上有关房地产项目可行性研究的常见误区，我们提出以下一些对策：（1）加快专业化及市场培育工作
加快专业化及市场培育工作，推进行业规模化与专业化，是提高可行性研究水平、确保其精度与深度、控制其误差的根本保证。当前市场逐渐走向规范和成熟，日益剧烈的市场竞争成为企业加强可行性研究的外在动力。例如，广州鹏起房地产代理有限公司就是一家以“专业规格严格，实战功夫到家”为核心经营理念的专业的房地产项目研究机构。（2）提高从业人员素质
这是控制可行性误差的基本保障。从某种意义上看，可行性研究人员应该是“全才”，必须具备相当的工程技术、经济、房地产开发经营、法规、金融等专业知识。（3）建立可行性研究数据库
当前国内房地产市场透明度还不高，可行性研究人员往往难以收集到完整和准确的市场信息。信息的缺失或误差，可能给可行性分析带来巨大误差。在这种情况下，可行性分析人员更需要加强对信息的收集、整理，通过去粗取精、去伪存真的过程，将市场上分散的信息整理为可用的数据。另外，有条件的企业还可加强项目后评价工作，通过分析比较，提取有用的信息，进一步提高可行性研究的实用性。1.5 房地产项目可行性研究的原则和依据1.5.1 房地产项目可行性研究的原则（1）科学性原则
科学性原则即要求按客观规律办事，这是可行性研究分析工作必须遵循的最基本的原则。具体地说，有以下几点：
1）要用科学的方法和认真的态度来收集、分析和处理原始的数据和资料，以确保它们的真实可靠。
2）要求每一项技术与经济的决定，都有科学的依据，是经过认真地分析计算得出的。
3）可行性研究分析报告和结论必须是分析研究过程的合乎逻辑的结果，而不是主观意愿的表达。（2）客观性原则
客观性原则也就是坚持从实际出发、实事求是的原则。
客观性原则要求编制人员能正确认识各种客观存在的规划要求、建设条件和经济能力，排除主观臆想，从实际出发，实事求是地运用客观的资料作出符合科学和实际的决定和结论。（3）公正性原则
公正性原则就是要站在公正的立场上，不偏不倚，坚持科学性与客观性原则。当然，不同的研究报告有其特定的阅读者，研究人员应该站在委托者的立场上来编写。（4）准确性原则
在收集资料过程中要本着客观实际的原则，去伪存真，去粗取精，而在利用资料进行分析时更要仔细准确。（5）可靠性原则
可靠性是指资料来源要可靠，不能不经过鉴别就直接取用资料。1.5.2 房地产项目可行性研究的依据
房地产项目可行性研究需要进行经济评价和科学论证，而评价和论证的结论或结果是以大量资料为基础，通过对这些资料进行综合分析、比较和处理而得到的。因此，进行可行性研究时，广泛收集各种有关基础资料是工作顺利开展的前提条件。这些资料包括：
1）国家和地区经济建设的方针、政策和法规。
2）委托单位关于拟开发项目的基本资料和初步设想。
3）所在城市的总体规划、详细规划，交通等市政配套设施规划。
4）可靠的自然、地理、气象、水文、地质、经济、社会等基础资料。
5）有关的技术标准、规范、参考指标等。
6）国家颁布的有关项目评价的通用参数。
7）拟开发项目的土地利用条件、规划设计条件以及初步设计计划书。
从项目评价方法的角度来看，目前指导我国可行性研究的指导文件是原国家发展计划委员会和原建设部于1993年颁发的《建设项目经济评价方法与参数》及2002年原国家发展计划委员会编制的《投资项目可行性研究指南》，尤其是原建设部于2000年颁发的《房地产开发项目经济评价方法》，弥补了房地产开发项目依据《建设项目经济评价方法与参数》进行经济评价的不足。它根据房地产开发项目建设与经营的特点，强调按照现行财税制度和价格体系，计算房地产项目的财务收入和财务支出，分析项目的盈利能力、清偿能力以及资金平衡状况，判断项目的财务可行性，是房地产项目决策科学化的重要手段之一，也是目前房地产开发项目可行性研究报告编制及评估遵循的基本方法框架。近几年来，为应对入世后给我国房地产业（包括开发企业、需求与供给、价格、中介服务）及其他相关行业带来的影响，国内房地产业不断转变思想观念，增强竞争意识和市场意识，规范运行程序，迎接挑战，评述房地产开发投资项目在理论上不断借鉴西方发达国家关于可行性研究的理论与操作方法，研究国际著名咨询公司的评价指标体系，综合考虑经济效益、社会效益、环境效益等各种因素，逐步规范和完善了部分房地产开发可行性研究评价指标体系，如项目规划、设计方案、市场定位、经济评价等方面的最新理论研究成果。这些指标体系是房地产开发项目可行性研究报告编制及评估的方法基础，已实施的有《房地产开发项目经济评价方法》、商品住宅性能评价、国家康居住宅示范小区等评价指标，是目前开展房地产开发项目前期咨询的主要理论指导依据。1.6 房地产项目可行性研究承担机构与人员
开发商或投资商需要委托机构或个人进行项目可行性研究。如何正确选择有实力的适当的研究机构或个人，关系到该份研究报告的质量。房地产项目可行性研究的委托者需要对研究机构的选择、研究人员的构成和研究人员的素质三个方面有所了解。1.6.1 房地产项目可行性研究机构的选择
房地产项目开发商根据自身需要委托社会个人或者房地产咨询顾问公司、工程顾问公司等专业公司对项目进行可行性研究分析工作。当然，有时开发商也会直接启用本公司的财务部门会同策划、市场、工程等部门进行可行性研究分析。
能否组建一支业务能力强、专业知识合理搭配、工作效率高、实事求是的研究队伍是可行性研究分析是否成功、有效的关键。
1.开发商委托社会个人
有些开发商出于节约资金或其他目的，把可行性研究工作委托给咨询公司、研究机构、高等院校或其他单位的一些个人。一项可行性研究工作由一两个人完成。这些个人参照委托方提供的资料，凭借个人的业务能力、掌握的第二手资料和经验数据来进行可行性研究工作。这种组织形式主要是为委托方的决策设想论证，较少地开展市场调查和市场分析工作，而一般只是按照委托方提供的方案进行分析，以符合政府的审批要求为标准，以获得政府的投资计划指标为目的。
2.开发商委托专业机构
目前，国内专业从事房地产项目可行性研究的机构较多，这类机构可以称之为专业顾问或咨询公司。这些公司内部的职能进行横向分工和层次划分，还聘任专业的研究人员和专家，以使得人员专业结构合理。专业顾问机构一般以合同契约的方式接受开发商的委托，根据项目特点组建可行性研究项目小组，以书面的形式向委托方提交研究工作计划、阶段工作目标，评估以“项目是否可行”为研究目的，独立、公正地对委托方负责。例如，广州鹏起房地产代理有限公司就是一家拥有众多学历高、专业精的研究人员的研究机构，由于能对委托方所委托的项目进行深入的市场调查分析和客观务实的研究，所以往往得出的结论能够客观、全面、细致地反映项目开发的各项盈利能力和抗风险能力，得到国内众多开发商的青睐。
一般的专业咨询机构的企业组织结构为矩阵式的组织结构，见图1-1。图1-1 专业顾问机构的矩阵式组织结构图
3.开发商委托内部员工
一些房地产开发企业，企业内部会专门设置研究部门，负责市场调查、市场分析、项目策划和可行性研究等工作。研究部门以公司内部专业人员为主，在缺少专业人员时，从社会上临时聘请专业人员，组成可行性研究项目小组。他们会根据决策层的公司发展战略和开发设想，进行开发项目的论证工作。项目小组的工作一般是以通过董事会和政府的审批以及获得企业内部的投资额度和政府的开发投资计划为目的的，其企业内部研究的组织结构见图1-2。图1-2 企业内部研究的组织结构1.6.2 房地产项目可行性研究人员的构成
根据房地产项目可行性研究的任务、内容和要求，房地产项目可行性研究涉及经济学、管理学、建筑学、结构学、投资学、给水排水、电气、设备等专业学科，需要经济分析专家、市场调研分析专家、社会和环境学专家、房地产策划师和估价师、工程师（包括规划设计师、土建工程师、水电工程师、造价工程师和环保工程师等）及其他专业人员。这些人员在可行性研究中有不同的任务和分工。
1.经济分析专家
经济分析专家主要进行两方面的分析：一是宏观经济、微观经济的形势分析和预测；二是全国、地方和开发项目所在区域房地产市场的分析与预测。他们主要是从宏观上对拟开发项目在开发周期内的宏观经济发展趋势进行分析，避免发生重大的偏差，如分析未来2～3年内是否会发生大的通货膨胀，房地产市场的供求关系走势如何，政府是否出台有利于或限制本行业或本类物业发展的政策或法规等，同时分析开发项目所在地区房地产市场的现状和发展趋势，结合市场调查资料，作出科学的预测。
2.市场调研分析专家
在确定的某个竞争区域的调查范围内，市场调研人员采用适当的方法，以相同或类似的新建、在建房地产项目及有关联的二手房为调查对象，掌握、了解拟开发房地产项目在过去和现在的供需情况，调查分析如开发规模、规划指标、建设标准、售价、租金、租售率、空置率、供应量及成交等情况。调查分析要以数据采集为主。在此基础上分析和判断房地产市场的状况，并协助经济分析专家预测未来发展趋势。
3.社会和环境学家
在对旧城改造和成片开发的房地产项目进行可行性研究分析时，社会和环境学专家常常会参与项目的研究和论证，从社会学的角度，对开发项目进行分析和论证。社会和环境学专家的工作，主要从以下几方面进行：是否引起城市空洞化；社会阶层的分化与集聚产生的社会影响；拆迁对就业机会和就业交通成本的影响；开发项目对自然环境的影响分析和评价；开发项目可能产生的环境污染的分析和评价；总体社会效益评估等。
4.房地产策划师和估价师
房地产策划师和估价师是房地产项目可行性研究的主要力量，是研究机构人员的核心。房地产策划师和估价师不仅熟悉房地产专业知识，而且掌握财务管理和工程技术方面的知识，是复合型的专业人员。房地产策划师和估价师在研究小组中的任务是与经济分析专家等一起参与对未来市场的分析，并负责归纳其他专业人员所完成的研究工作，综合运用营销、工程、技术经济和财务管理的有关知识，对项目进行计算、分析和评价，编制可行性报告。
5.工程师
可行性研究分析中参与的工程师包括规划设计师、土建工程师、水电工程师、造价工程师和环保工程师等专业工程师。工程师的任务是参与可行性研究的分析和论证工作，对委托方提供的开发思路或规划设计方案进行分析、优化和技术评价，提出修改意见，对开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、财务费用、管理费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用等进行估算，并结合项目策划思路提出开发模式和开发计划（含分期滚动开发计划）的意见，进而编制项目进度表。
6.其他专业人员
其他专业人员是研究工作中需要的其他人员，如制作人员，主要负责报告的打印、核对及装帧等工作。1.6.3 房地产项目可行性研究人员的素质
房地产项目可行性研究工作是一项复杂的活动，对研究人员的素质有一定的要求。研究分析人员应具备相关的基本素质。
1.熟悉有关房地产开发的政策与法规
了解和掌握国家和地方政府公布的法律、法规。这些法律、法规涉及房地产开发公司的设立、土地使用权的取得、拆迁管理、建设管理、房地产经营管理、商品房销售管理、物业管理等房地产开发过程中的各项具体工作。研究人员应该熟悉这些法律、法规中的主要条款，以此指导研究工作，保证开发方案的制订与分析、市场分析与预测、技术分析和论证工作的顺利进行。有关这方面的知识读者可以参考阅读我们编写的《问鼎房地产》一书。
2.具备丰富的房地产专业理论知识和实践经验
在知识结构上，具有丰富的房地产专业理论知识是房地产项目可行性研究人员必备的基本素质。它要求研究人员系统地掌握房地产专业的相关知识，在研究工作中能正确地运用这些专业知识，了解房地产开发的基本规律。同时，研究人员应有一定的实践经验，特别要注意积累房地产项目可行性研究案例，善于分析和总结项目投资的成功经验或失败教训。在进行可行性研究时，应结合实际情况，创造性地引用和借鉴成功经验，规避不利因素，提高研究水平，确保房地产项目可行性研究结果的可操作性和适用性。
3.具备基本的建筑工程知识
从某个角度讲，房地产开发就是建筑工程的建设，其核心就是土建、安装和水电等工程的施工建设活动。如果研究人员不掌握基本的建筑工程知识，就无法对规划方案进行分析、论证，无法进行准确的功能定位和产品定位，无法对项目投资和成本进行估算，无法进行项目进度的策划和安排。因此，具备基本的建筑工程知识，是研究人员的基本素质要求。
4.具有一定的投资技巧
对房地产项目进行分析和论证时，研究人员是否掌握投资技巧直接影响到可行性研究的质量。在研究工作中，采用国内外先进的理论、方法和运作方式，对收集的历史数据进行分析、处理，确定投资规模、投资时机、目标利润率、资金筹措和租售计划等方案或参数，可以使可行性研究的分析和论证更为确切，降低投资风险，减少投资成本，提高投资回报。
5.具有较强的市场意识
研究人员是否具备较强的市场意识是可行性研究的关键。一切资料和数据应来自于市场，可行性研究的结果或结论必须由市场来检验。研究人员应该了解全国、地区和开发项目所在区域的房地产市场供求状况，科学、准确地预测房地产市场的发展趋势，从市场的角度来分析、论证，构建企业的核心竞争力，保证市场竞争优势，使得开发计划顺利实施。
6.具有一定的协调能力和创新能力
研究人员具有敢于创新的精神、超前的市场竞争意识和优秀的协调能力，可以使可行性研究不落于俗套，分析和论证不走过场而流于形式。这就要求研究人员要善于抓住市场需求和发展趋势，洞察市场和项目潜在的风险，敢于在产品定位、规划设计、设施、环境等方面大胆创新，创建或引进先进的开发理念和开发模式，提高可行性研究的水平。1.7 房地产项目可行性研究的基本项目策划
房地产项目可行性研究实际上就是研究项目在某种具体开发经营方案的前提下是否可行的过程。所以作为房地产项目可行性研究的分析人员来说，就需要具备一定的对房地产项目开发经营方案的策划能力，然后再进行可行性研究。
当然这种策划与房地产开发项目的全程策划或营销策划相比而言还是有很大的区别，因为这里需要策划的内容是为房地产项目可行性研究服务的，所以称之为基本项目策划。
房地产项目的基本项目策划主要包括：开发合作方式的分析与选择，项目区位的分析与选择，开发内容和规模的分析与选择，开发时机的分析与选择，项目融资方式和资金结构的分析与选择，房地产产品经营方式的分析与选择。1.房地产项目开发合作方式的分析与选择
房地产项目开发合作方式的分析与选择，主要应考虑开发商自身在土地、资金、开发经营专长、经验和社会关系等方面的实力或优势程度，并从分散风险的角度出发，对独资、合资、合作（包括合建）、委托开发等开发合作方式进行选择。
这一部分内容将在本书第2章房地产项目概况分析中进行讲述。2.房地产项目区位的分析与选择
房地产项目区位的分析与选择，包括地域的分析与选择和具体地点的分析与选择。
地域的分析与选择是战略性选择，是对项目宏观区位条件的分析与选择，主要考虑项目所在地区的政治、法律、经济、文化教育、自然条件等因素。
具体地点的分析与选择，是对房地产项目坐落地点和周围环境、基础设施条件的分析与选择，主要考虑项目所在地点的交通、城市规划、土地取得代价、拆迁安置难度、基础设施完备程度以及地质、水文、噪声、空气污染等因素。
这一部分内容将在本书第2章房地产项目概况分析和第3章房地产项目投资环境分析中进行讲述。3.房地产项目开发内容和规模的分析与选择
房地产项目开发内容和规模的分析与选择，应在符合城市规划的前提下按照最高最佳利用原则（最高最佳利用是法律上允许、技术上可能、财务上可行，经过充分合理的论证，能够带来最高收益的利用），选择最佳的用途和最合适的开发规模，包括建筑总面积、建设和装修档次、平面布置等。此外，还可考虑仅将生地或毛地开发成为可进行房屋建设的熟地后租售的情况。
这一部分内容将在本书第2章房地产项目概况分析、第3章房地产项目投资环境分析、第8章房地产项目规划设计建议与进度安排中进行讲述。4.房地产项目开发时机的分析与选择
房地产项目开发时机的分析与选择，应考虑开发完成后的市场前景，再倒推出应获取开发场地和开始建设的时机，并充分估计办理前期手续和征地拆迁的难度等因素对开发进度的影响。大型房地产项目可考虑分期分批开发（滚动开发）。
这一部分内容将在本书第8章房地产项目规划设计建议与进度安排中进行讲述。5.房地产项目融资方式与资金结构的分析与选择
房地产项目融资方式与资金结构的分析与选择，主要是结合项目开发合作方式设计资金结构，确定合作各方在项目资本金中所占的份额，并通过分析可能的资金来源和经营方式，对项目所需的短期和长期资金的筹措作出合理的安排。
这一部分内容将在本书第9章房地产项目费用估算和第10章房地产项目资金筹措中进行讲述。6.房地产产品经营方式的分析与选择
房地产产品经营方式的分析与选择，主要是考虑近期利益和长远利益的兼顾、资金压力、自身的经营能力以及市场的接受程度等，对出售（包括预售）、出租（包括预租、短租或长租）、自营等经营方式进行选择。
这一部分内容将在本书第9章房地产项目费用估算和第10章房地产项目资金筹措中进行讲述。1.8 房地产项目可行性研究的内容
项目可行性研究主要的内容可以分为三大部分：一是项目的社会可行性，也就是市场研究，包括产品的市场调查和预测研究，解决项目的必要性问题；二是研究项目的技术可行性；三是项目的经济可行性，也就是分析项目的效益问题，主要是项目的经济分析和评论。
虽然不同的房地产项目有不一样的条件、环境、目的和阅读对象，但是通常来说，房地产项目可行性研究主要包括下列九个方面的内容，其中又以市场调查分析和财务评价两部分内容最为重要。1.项目概况分析
项目概况分析包括项目基本情况介绍、项目开发企业介绍、项目的产生背景和建设必要性介绍等。具体来说，可以有项目的名称、性质、宗地位置、总占地面积、总建筑面积、建筑密度、容积率、各类建筑的构成、投资总额、总工期等基本情况，介绍项目合作单位、承担可行性研究的单位和各项经济技术指标，并尽量详细介绍项目开发企业的情况，最后说明项目产生的背景和开发建设的必要性，特别是对实现城市总体规划、发展地区经济的意义。2.市场调查分析
项目市场调查分析主要包括项目投资环境分析、项目市场状况分析、项目客户群分析、项目SWOT分析和项目定位。每一项具体的调查分析内容如下：（1）项目投资环境分析
包括全国和城市的政策环境分析、全国和城市的经济环境分析、城市社会文化分析（包括自然地理、历史文化和人口情况）、宗地现状分析（包括用地情况、周边环境、地上和地下情况分析、配套设施分析、城市规划分析以及基础设施分析）。（2）项目市场状况分析
包括全国和城市的房地产市场分析、板块竞争对手分析和楼盘竞争对手分析。（3）项目客户群分析
包括客户群购买能力分析、客户群消费动机分析、客户群年龄结构分析、客户群家庭人口因素分析、客户群教育水平分析和客户群考虑因素分析。（4）项目SWOT分析
包括项目优势分析、项目劣势分析、项目机会分析和项目威胁分析。（5）项目定位
包括项目客户定位、项目产品定位和项目价格定位。3.项目规划设计建议与进度安排
项目规划设计建议与进度安排就是对房地产项目产品的规划设计提出建议，对各项技术方案提出说明，并对项目的开发进度、施工进度和销售进度作出安排。规划要体现项目定位的要求。具体来说：
1）项目规划设计建议可包括设计依据、设计指导思想、总平面规划建议、建筑立面建议、户型设计建议、景观设计建议、消防与人防设计建议和配套设施配置建议。
2）项目技术方案说明可包括经济技术指标说明、结构设计说明、给水排水设计说明、强弱电设计说明、燃气设计说明、暖通空调设计说明、消防设计说明和建筑节能设计说明。
3）项目开发进度安排可包括建设周期安排、施工进度安排和销售周期安排。4.项目费用估算
项目费用估算主要包括项目开发成本估算和项目开发费用估算，以及开发期经营税费的估算，并编写投资成本费用估算表，具体来说：
1）项目开发成本估算包括土地费用的估算、建筑安装工程费用的估算、前期工程费用的估算、基础设施建设费用的估算、公共配套设施建设费用的估算、项目开发相关税费的估算、其他费用的估算和不可预见费用的估算。
2）项目开发费用估算包括管理费用的估算、财务费用的估算和销售费用的估算。
3）开发期经营税费的估算包括与交易有关的税费估算、土地增值税的估算和企业所得税的估算，可编写与交易有关的税费表。5.项目资金筹措
项目资金筹措主要是对资金来源的计算和对资金运用的分析。
项目的资金来源主要由三部分组成，即资本金、预租售收入及借贷资金。这部分需要编写与收入估算有关的表格，如销售收入与经营税金及附加估算表、出租收入与经营税金及附加估算表和自营收入与经营税金及附加估算表。
项目资金的运用分析主要是编写资金来源与运用表和投资计划与资金筹措表。
如果在资金来源中涉及借款，那么就需要对借款的偿还制订一个计划，这就是借款偿还计划。与借款偿还相关的表格就是借款偿还表或称为借款还本付息表。
最后，视企业的需要还可以对资金使用的管理进行研究。
根据项目的规划列出项目的投资，一般情况下，自有资金达到开发需要资金的30%就可以建设。对于开发需要资金主要考虑到销售回款前的投资需要资金。6.项目财务评价
项目财务评价是在房地产市场调查与分析、项目策划、费用估算、资金筹措（尤其是收入估算）等基本资料和数据的基础上，通过计算财务评价指标，编制基本财务报表，对房地产项目的财务盈利能力、清偿能力和资金平衡情况进行分析。
项目财务评价首先根据实际需要在各种财务评价指标中选择适当的指标。项目财务评价主要包括项目盈利能力分析、项目清偿能力分析和项目资金平衡分析等。其中最重要的就是项目盈利能力分析。
项目盈利能力分析分为静态盈利能力分析和动态盈利能力分析。
静态盈利能力分析需要编制损益表（或称利润表），特别需要对利润总额、投资利润率、投资净利率、资本金利润率、销售净利率、销售毛利率、启动资金获利倍数、成本利润率、静态投资回收期等财务评价指标进行计算。
动态盈利能力分析需要编制现金流量表（包括全部投资财务现金流量表、资本金现金流量表和投资者各方现金流量表），特别需要对财务内部收益率（FIRR）、财务净现值（FNPV）、动态投资回收期等财务评价指标进行计算。
项目清偿能力分析需要编制资产负债表，特别需要对借款利息、借款偿还期、资产负债率、流动比率、速动比率等财务评价指标进行计算。
项目资金平衡分析需要编制资金来源与运用表和投资计划与资金筹措表，来考察房地产项目开发经营期间的资金平衡状况。7.项目风险分析
项目风险分析包括定量分析和定性分析。
定量分析即不确定性分析，主要是通过数学方法来计量风险的情况，它主要包括敏感性分析、临界点分析及概率分析三大部分。其中主要是对最低销售价格和最高土地价格的敏感性分析和临界点分析。
定性分析即用文字阐述及说明项目的各种风险影响因素，如法律政策风险、市场风险、经营管理风险、金融财务风险等。8.项目社会评价
项目社会评价是从区域社会经济发展的角度，分析和计算房地产项目对区域社会经济的效益和费用，考察项目对社会经济的净贡献，判断项目的社会经济合理性。房地产项目综合评价包括综合盈利能力分析和社会影响分析，在开发商递交给政府部门审批的可行性研究报告中较常见。9.结论与建议
项目可行性研究的结论与建议是房地产项目可行性研究报告的最后一部分，是对可行性研究分析作出总结并提出相关建议，也就是根据前面所有的研究分析结果，对项目在技术上、经济上进行全面的评价，对建设方案进行总结，提出结论性意见和建议。1.9 房地产项目可行性研究报告的编写步骤
房地产项目可行性研究报告是项目可行性研究的成果，是书面总结性文件，也是房地产投资者进行投资决策的依据，更是房地产项目相关审批部门和融资机构审批需要的必要书面文件。因此，为保证其编写质量，需要有一套科学合理的报告编写步骤。这些步骤如下：1.签订委托协议
房地产项目可行性研究的委托方与受委托方经过协商，就项目可行性研究报告的编制范围、重点、深度、时间、费用和质量等方面签订协议书，据以开展可行性研究工作和编写报告。2.委托方提供相应资料
房地产项目可行性研究的委托方应该向受委托方（即报告编制方）提供有关项目建设背景的资料、项目前期策划阶段所完成的成果材料、委托方的具体要求等开展项目可行性研究的必要资料。
此时，委托方一般需要支付一定经费给受委托方，以使受委托方能有效开展前期准备工作和正式调查研究工作。3.受委托方成立项目工作小组
受委托方根据项目可行性研究的工作量、内容、技术要求、时间要求等成立项目工作小组，一般需要由房地产市场调查和营销专家、房地产规划设计和施工技术专家、房地产投资分析和财务评价专家等组成。受委托方成立项目工作小组后，便根据实际工作内容在与委托方交换意见的情况下制订工作计划。4.进行市场调查分析
市场调查分析工作主要由房地产市场调查和营销专家为主执行。
对项目投资环境和市场状况的调查分析一般采用查阅、购买相关资料和亲身踩盘、拍照、分析相结合。
对项目客户群分析一般采用问卷调查、个人访问、开座谈会等形式取得一手资料。
接着对以上的市场调查结果进行项目SWOT分析，并对客户、产品、价格作出初步定位。5.进行规划设计建议与进度安排
规划设计建议与进度安排工作主要由房地产规划设计和施工技术专家为主执行，结合房地产营销专家进行研究，并编写报告相应部分的内容。6.进行项目费用估算和资金筹措分析
项目费用估算和资金筹措分析工作主要由房地产投资分析和财务评价专家为主执行。
试读结束[说明：试读内容隐藏了图片]