国有土地上房屋征收与补偿条例配套规定：实用注解版(txt+pdf+epub+mobi电子书下载)

作者：法律出版社法规中心

出版社：法律出版社

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国有土地上房屋征收与补偿条例配套规定：实用注解版试读：

出版说明

本丛书以现行有效的法律、法规、司法解释为线索，结合日常生活中常见的法律问题，收录与其密切相关的配套规定，并在此基础上予以精要的实用解答，以便广大读者及时解决常见法律问题。为此，本丛书在内容和体例上做如下安排:

① 法律条文　以法律条文为核心，精心标注条文主旨，撰写法律术语、条文注解和配套索引，帮助读者检索和理解相关法律条文及其具体含义。

② 实用问答　针对日常生活中的常见法律问题，根据相关规范性文件的具体规定和实务经验编写实用问答，帮助读者防范法律风险和解决法律纠纷。

③ 配套规定　根据配套索引所列关联法规，收录相关法律、行政法规、司法解释、部门规章等规范性法律文件，对于新近修改的法律附录新旧条文对照表。

④ 法律文书　根据法律条文及其配套规定，收录、编写相关法律文书的示范文本或者参考样本，供广大读者参考，以便充分维护自身合法权益。

⑤ 流程图表　根据法律条文及其配套规定，按照法律实务操作的具体要求，制作流程图表，以便广大读者依法、及时行使相关权利，履行相关义务。

本丛书力求为广大读者提供最为全面、实用的法律应用指引，以便广大读者有效防范法律风险，及时解决法律纠纷。本书不足之处，还恳请读者批评指正。法律出版社法规中心2012年5月于北京

《国有土地上房屋征收与补偿条例》适用提要

2007年10月1日起施行的《物权法》第42条第1款规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。”2007年8月30日修订的《城市房地产管理法》第6条规定：“为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定。”基于上述规定和国务院的要求，国务院法制办会同城乡建设部起草了《

国有土地上房屋征收与补偿条例

一是明确了房屋征收与补偿的法律关系主体。政府是房屋征收与补偿的主体。禁止建设单位参与搬迁，承担房屋征收与补偿具体工作的单位不得以营利为目的。

二是界定了房屋征收的条件。确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，保障性安居工程建设和旧城区改建还应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。

三是完善了房屋征收程序。扩大公众参与程度，征收补偿方案要征求公众意见。因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，还要组织听证会并修改方案。政府作出房屋征收决定前，应当进行社会稳定风险评估。

四是明确了征收补偿项目，提高了征收补偿标准。对被征收人的补偿包括被征收房屋价值的补偿、搬迁与临时安置补偿、停产停业损失补偿和补助、奖励。对被征收房屋价值的补偿不得低于类似房地产的市场价格。对符合住房保障条件的被征收人除给予补偿外，政府还要优先给予住房保障。

五是加强了对房屋被征收人利益的保护。取消行政机关的强制拆迁，被征收人超过规定期限不搬迁的，由政府依法申请人民法院强制执行。对违反条例的行为设定了严格的法律责任。国有土地上房屋征收与补偿条例（2011年1月19日国务院第141次常务会议通过2011年1月21日国务院令第590号公布　自公布之日起施行）第一章总则第一条　【适用范围】为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，制定本条例。＞＞法律术语

国有土地，是指由国家享有所有权的土地。国家对国有土地享有占有、使用、收益和处分的权利，但如果国家在国有土地上设立建设用地使用权并出让给他人的，则国家对国有土地所有权的行使要受到相应限制。

房屋征收，是指为了公共利益需要，房屋征收部门依照法定权限和程序，给予被征收人公平补偿，将单位或者个人房屋所有权及相关土地使用权收归国有的行为。＞＞条文注解

本条是关于《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称条例）立法目的的规定。规范国有土地上房屋征收与补偿活动是条例的直接目的；维护公共利益和保障被征收房屋所有权人的合法权益是条例的根本目的。法律规定的本质是利益关系的调整。条例力求实现公共利益与被征收人利益的平衡，既要确保公共利益目标的实现，又要切实维护房屋被征收人的合法权益。统筹兼顾规范公权和保障私权，特别加强对政府房屋征收行为的规范和监督管理。＞＞实用问答

集体土地上房屋征收与补偿能否适用本条例？

根据本条例第1条的规定，只有国有土地上房屋征收与补偿活动，才适用本条例的规定。集体土地上房屋征收与补偿，现在应当适用《土地管理法》及有关行政法规的规定，不能适用本条例。目前，国家正在制定集体土地及其上房屋的征收与补偿的行政法规，《土地管理法》也正在修订中，关于集体土地上房屋征收与补偿的新规定将很快出台。＞＞配套索引《物权法》第47条《土地管理法》第2、8条《土地管理法实施条例》第2条《海域使用管理法》第32条《确定土地所有权和使用权的若干规定》第3～18条《关于依法保护国有农场土地合法权益的意见》第二条　【征收条件】为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。＞＞法律术语

房屋所有权，是指房屋的所有人依法对自己的房屋所享有的占有、使用、收益和处分的权利。房屋，不仅包括住宅房屋，也包括非住宅房屋；不仅包括建筑物，也包括构筑物以及建筑物和构筑物的附属设施。

公平补偿，是指保证被征收人现有利益和可得利益不受损失给予的补偿，不仅包括房屋重置价值补偿，还应包括搬迁安置费用补偿和相关可得利益的补偿。＞＞条文注解

本条是关于条例适用范围的规定。准确理解该条规定，需要把握以下几点：一是征收必须是为了公共利益的需要；二是征收的对象是单位、个人的房屋；三是条例适用于国有土地上房屋的征收与补偿；四是征收须给予被征收人公平补偿。＞＞实用问答

一　城市规划区内房屋的征收与补偿是否都适用本条例？

规划区是城市、镇和村庄的建成区以及因城乡建设和发展需要，必须实行规划控制的区域。规划区的具体范围由有关人民政府在组织编制的城市总体规划、镇总体规划、乡规划和村庄规划中，根据城乡经济社会发展水平和统筹城乡发展的需要划定。城市规划区内既有国有土地，也有集体土地。因此，并非城市规划区内所有房屋的征收都适用本条例规定。＞＞实用问答

二　国有土地上房屋征收给予怎样的补偿才算公平？

公平补偿原则是法律、行政法规层面的首次规定。此前关于不动产征收的补偿原则，主要有两种情况：一是《土地管理法》第58条规定的适当补偿原则；二是《城市房地产管理法》第20条和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第42条规定的相应补偿原则。公平补偿，不仅是被征收人可以用补偿费买到与其被征收房屋同样价值和品质的房屋，还要保证房屋被征收人现有利益和可得利益不受损失。相对于适当补偿和相应补偿，公平补偿更有利于保护被征收人的合法权益。具体来说，公平补偿主要有以下三层含义：一是补偿标准必须是“公平”的，补偿必须体现被征收财产的“公平市场价值”；二是实行差别对待，即相同区域相同情况相同对待，不同区域不同情况不同对待；三是公平不仅应当体现在征收补偿实体性规范中，还应当体现在征收补偿程序性规范中。＞＞实用问答

三　收回国有土地使用权及其上房屋应当如何给予补偿？

本条例规定征收房屋，国有土地使用权同时收回；《土地管理法》规定收回国有土地使用权，房屋也同时被征收。但是，两种情况下补偿标准是不同的：本条例规定给予“公平补偿”，补偿范围包括被征收房屋价值的补偿、因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿以及因征收房屋造成的停产停业损失的补偿，还可能给予被征收人补助和奖励；《土地管理法》规定给予“适当补偿”，补偿范围包括土地使用权剩余期限相应的出让金、房屋价值补偿等，相应土地出让金的价值通常没有土地使用权价值高。两种情况下，对于房屋被征收人是一样的，都是失去房屋所有权和国有土地使用权，因此，在适用法律时，根据新法优于旧法、特别法优于一般法的原则，应适用本条例的规定给予补偿。＞＞配套索引《物权法》第42、44、148条《城市房地产管理法》第6条《土地管理法》第45～52、58条第三条　【基本原则】房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则。＞＞法律术语

决策民主，是指决策行为依照规定的程序、规则和方式，保证决策广泛吸取各方意见、集中各方智慧、符合本地区本部门实际、反映事物发展规律。

程序正当，是指行政主体实施行政行为必须依照法律规定的程序，是当代行政法的主要原则之一。

结果公开，是指行政行为的结果应当向社会公众公布。在房屋征收与补偿中，结果公开是指征收决定和补偿情况应当向社会或者利害关系人公开。＞＞条文注解

本条是关于国有土地上房屋征收与补偿基本原则的规定。法律原则有利于保证法律体系的统一，也有利于保证法律得到正确有效的实施。房屋征收与补偿中胡乱决策、暗箱操作、信息不公开等是导致房屋征收矛盾丛生的重要原因。为解决这些问题，条例确立了几项房屋征收与补偿的基本原则：一是决策民主，目前我国各级政府普遍已经建立公众参与、专家咨询和政府决定相结合的决策机制。二是程序正当，要求行政主体实施行政行为必须依照法律规定的方式、顺序、时限等程序要求。三是结果公开，征收决定和补偿情况应当向社会或者利害关系人公开。结果公开是与过程公开相对而言的，强调结果公开意味着过程不一定都公开，考虑到有些情况下房屋征收决定作出前要进行社会稳定风险评估和政府常务会议讨论，相关内容不一定都适宜公开。因此，没有规定过程的公开，但是不管过程是否公开，结果都应当公开，否则社会公众最基本的知情权就无从得到保护。＞＞实用问答

征收人是否有权单方委托房地产价格评估机构？

李某有一套某市区住宅，2012年该市政府将该住宅所处片区纳入房屋征收范围。在双方协商征收补偿相关事宜时，征收工作人员向李某出具了一份由甲机构作出的房屋价值评估意见书，并要求李某按照评估意见书确定的房屋价值签订补偿协议。李某认为评估意见书所确定的房屋估价偏低，拒绝接受，李某的行为是否合法？

根据《国有土地上房屋征收评估办法》第4条的规定，房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。原则上房地产价格评估机构只能由被征收协商选定，征收人只能在特殊情况下组织被征收人确定房地产价格评估机构，而无权单独委托房地产价格评估机构。因此，李某完全有权拒绝按照征收人提出的房屋估价签订补偿协议。第四条　【房屋征收部门】市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门（以下称房屋征收部门）组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府有关部门应当依照本条例的规定和本级人民政府规定的职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。＞＞法律术语

房屋征收部门，是指依照法律规定，由市、县人民政府确定的，代表政府组织实施相应行政区域内房屋征收与补偿工作的政府有关部门。＞＞条文注解

本条是关于征收人及其工作机制的规定。基于公共利益需要征收单位、个人的房屋及其他不动产的行为是一种行政行为，由此产生的法律关系是一种行政法律关系，征收的主体只能是国家，由政府代表国家行使征收决定权。房屋征收与补偿法律关系中的征收人为市、县级人民政府。这里的市、县级人民政府具体是指市级（设区的市、自治州）、县级（县、自治县、区、县级市）人民政府。国务院与省级人民政府不参与具体的房屋征收与补偿工作，但应当对下级政府的房屋征收与补偿工作依法进行监督。乡镇人民政府和街道办事处等只能协助市、县级人民政府进行房屋征收与补偿工作，但没有权力自行决定进行房屋征收。

政府的职能需要借助政府部门来实现，因此，房屋征收与补偿的组织实施主体是市、县级人民政府确定的房屋征收部门。由于各地方政府机构设置不完全相同，职责也有差别，条例授权市、县级人民政府自行确定承担房屋征收与补偿职责的部门。

房屋征收与补偿涉及诸多政府部门职责，如环境影响评估涉及环境行政主管部门的工作，拆迁房屋可能影响文物古迹的涉及文化行政主管部门的工作，拆迁非住宅房屋的涉及工商行政主管部门的工作，暂停办理有关手续的涉及规划行政主管部门的工作，出现暴力、胁迫征收或者阻碍征收的涉及公安行政主管部门的工作。由此可见，只有各部门密切配合，才能保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。条例对此作出了明确要求，有利于督促各部门有效履行职责，避免出现职责不清或者推诿塞责的问题。＞＞实用问答

一　区政府是否有权征收国有土地上的房屋？

有人认为，区政府不能征收房屋，而应由所在市人民政府行使征收决定权，主要原因如下：一是可保障对公共利益理解的统一性；二是可保障城区规划的整体性和协调发展；三是可保障征收补偿标准的一致性，防止不同城区相邻住户补偿标准差距大而引发纠纷。但这一看法值得商榷。首先，条例明确规定市、县级人民政府行使房屋征收决定权，但没有特别规定区政府不能行使征收决定权，因此，不宜作此种理解和解释。其次，对于公共利益范围和征收补偿标准，条例已有规定，尚需制定配套规定的，条例也规定由省、自治区和直辖市制定，不会发生不统一的问题。最后，区的发展也需要进行房屋征收，为了保证各个城区的协调发展而限制区的房屋征收权限似有不妥。因此，区人民政府应当具有房屋征收决定权。＞＞实用问答

二　房屋征收部门组织实施房屋征收与补偿具体有哪些工作？

根据条例规定，市、县级人民政府确定的房屋征收部门负责组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作，主要包括以下内容：委托房屋征收实施单位进行房屋征收与补偿的具体工作；对房屋征收实施单位的房屋征收与补偿行为进行监督；接受有关房屋征收补偿违法行为的举报，并对举报及时核实、处理；拟定房屋征收补偿方案，报市、县级人民政府；参与市、县级人民政府组织的对征收补偿方案的论证；参与房屋征收决定前的社会稳定风险评估；依法负责房屋征收与补偿的宣传、解释工作；对房屋征收范围内的房屋情况组织调查登记并依法予以公布；通知有关部门关于违法新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等情况，要求暂停办理相关手续；依法负责办理房屋征收的补偿安置工作；依法报请市、县级人民政府作出房屋征收决定，并对决定予以公告；依法建立房屋征收补偿档案，并将分户补偿情况予以公布等。＞＞配套索引《城市房地产管理法》第7条《土地管理法》第5、66条第五条　【房屋征收实施单位】房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。＞＞法律术语

房屋征收实施单位，是指受房屋征收部门委托，承担房屋征收与补偿具体工作，不以营利为目的的法人或组织。

营利目的，是指意图获取物质收益，并将物质收益在投资人或其指定的人中进行分配。＞＞条文注解

本条是关于房屋征收与补偿工作委托、监督及法律责任承担的规定。房屋征收与补偿涉及方案制定、具体调查、补偿安置等许多工作，而房屋征收部门本身往往受制于人力、技术及其他因素等，不足以自行完成全部工作。因此，条例规定允许房屋征收部门委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿具体工作。房屋征收实施单位根据房屋征收部门的委托，在委托范围内承担房屋征收与补偿的具体工作，除法律规定不得委托行使的权利外，房屋征收实施单位可以从事房屋征收部门委托的各项具体工作。为了避免出现房地产开发商等介入房屋征收而引发不必要矛盾和纠纷，条例明确规定房屋征收实施单位不得以营利为目的。房屋征收部门对房屋征收实施单位的委托不能是全部的、无期限的委托，而必须有明确的、具体的委托事项和合理的委托期限，房屋征收部门据此对房屋征收部门实施的房屋征收与补偿行为进行监督。＞＞实用问答

一　机关和事业单位之外的组织能否成为房屋征收实施单位？

当前，许多地方把房屋行政管理部门作为市、县级人民政府的房屋征收部门，由其委托土地储备中心具体实施房屋征收与补偿工作。根据《土地储备管理办法》第3条规定，土地储备中心应为市、县人民政府批准成立、具有独立的法人资格、隶属于国土资源管理部门、统一承担本行政辖区内土地储备工作的事业单位。由此来看，土地储备中心属于不以营利为目的的事业单位，具备成为房屋征收实施单位的资格。条例对于房屋征收实施单位的具体性质未作明确规定，各地方可以根据当地实际情况自行确定，但不得是营利性法人或组织。因此，房屋征收实施单位并不限于机关和事业单位，只要符合条例要求的条件，并得到房屋征收部门的委托，机关和事业单位之外的组织也完全可能成为房屋征收实施单位。＞＞实用问答

二　房屋征收实施单位因委托范围内的行为给他人造成损害的，如何承担责任？

房屋征收部门与房屋征收实施单位之间是行政委托法律关系。基于行政委托理论，行政委托不发生职权转移，受委托的组织不能取得行政职权，不能以自己的名义实施委托行为，因此，房屋征收实施单位的对外责任要由房屋征收部门来承担，条例对此亦作了明确规定。房屋征收实施单位因委托范围之外的行为给他人造成损害的，则不能要求房屋征收部门来承担责任，因为此时并无行政委托关系存在，房屋征收实施单位作为加害者，应承担相应的法律责任。第六条　【监督、指导】上级人民政府应当加强对下级人民政府房屋征收与补偿工作的监督。国务院住房城乡建设主管部门和省、自治区、直辖市人民政府住房城乡建设主管部门应当会同同级财政、国土资源、发展改革等有关部门，加强对房屋征收与补偿实施工作的指导。＞＞条文注解

本条是关于对房屋征收与补偿工作行政监督和工作指导的规定。条例将市、县级人民政府确定为房屋征收与补偿工作主体，对于下级人民政府的房屋征收与补偿工作，上级人民政府包括中央人民政府和省级人民政府应当进行监督，此种监督属于行政机构体系内的层级监督。层级监督不同于审计监督、监察监督等专门监督，其监督范围更加广泛，监督形式也更加多样。为了加强条块结合，保证市、县级人民政府做好房屋征收补偿工作，条例明确了相应行业主管部门的职责。中央和省级住房城乡建设部门牵头，与发改、国土、公安、财政、环保等相关部门共同对市、县级人民政府的房屋征收与补偿工作进行指导。例如，财政部门对征收补偿费用的专户存储、专款专用等工作进行指导；发展改革部门对与房屋征收相关的重大建设项目、产业规划等事项进行指导；国土资源部门对土地规划给予指导，对土地信息提供支持等。＞＞配套索引《土地管理法》第27～30条第七条　【举报、监察】任何组织和个人对违反本条例规定的行为，都有权向有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门举报。接到举报的有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门对举报应当及时核实、处理。监察机关应当加强对参与房屋征收与补偿工作的政府和有关部门或者单位及其工作人员的监察。＞＞条文注解

本条是关于房屋征收与补偿工作社会监督和监察监督的规定。房屋征收与补偿工作事关众多组织和个人的重要利益，也是各种腐败问题的多发领域，为了防止行政权滥用，保证房屋征收与补偿工作依法有序进行，条例加强了对房屋征收与补偿工作社会监督和监察监督的规定。房屋征收与补偿工作涉及的人员和环节很多，要保证其不发生违法问题，需要依靠全社会力量进行监督。任何组织和个人对于违法的房屋征收与补偿行为都有权举报，而不仅限于被征收人。对于组织和个人举报，接受举报的人民政府、房屋征收部门和其他有关部门不得拖延不办，必须及时核实处理。接受举报的部门有权处理的，应当按照职责依法及时处理；无权处理的，应当及时报告或者移送有权处理的部门处理。条例还特别强调了监察机关应加强对参与房屋征收与补偿工作政府、部门及其工作人员监察的职责。＞＞实用问答

市政府国土资源管理局违规征收房屋，被征收人之外的他人是否有权举报？

2010年11月，某市国土资源局为了建设工业园区实施土地储备，向市政府申请对一个居民小区进行征收，并提供了以下材料：（1）市发展改革委关于对国土局实施土地储备项目的批复文件；（2）市政府颁发的建设用地批准书；（3）市国土局的征收计划和实施方案；（4）市工商银行出具的征收补偿安置专项资金2亿元的证明。市政府审核之后，于2011年5月批准了该申请，并公告征收。张某的房屋在此次征收居民小区附近，不在征收范围之内，但张某认为此次征收违法，并且一旦征收建设工业园区可能会影响自己的生活，因此向市监察机关举报。张某的行为是否合法？根据本条例第7条的规定，任何组织和个人对违反本条例规定的行为，都有权向有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门举报。市国土局为了建设工业园区实施土地储备，不属于为公共利益需要征收房屋，依法不能取得房屋征收权，因此，张某有权举报，接到举报的部门对举报应当及时核实、处理。＞＞配套索引《土地管理法》第6条《行政监察法》第6、8条第二章征收决定第八条　【公共利益】为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：（一）国防和外交的需要；（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。＞＞法律术语

公共利益，是指不特定多数主体享有的，大大超出所需减损的私人利益，具有正当性和公平性的社会公众利益。

基础设施，是指为社会生产和居民生活提供公共服务的物质工程设施，是用于保证国家或地区社会经济活动正常进行的公共服务系统。

公共事业，是指关系到社会全体公众整体的生活质量和共同利益的、以社会公共事务为基本内容的经济事务活动。

保障性安居工程建设，是指为提供或者改善人们的居住条件所进行的、具有一定社会保障性质的房屋工程建设。＞＞条文注解

本条是关于国有土地上房屋征收须符合公共利益需要条件的规定。条例公布施行前，我国法律法规对于公共利益的范围一直没有明确规定。本条对公共利益的界定采用了概括性规定加具体列举再加兜底条款的立法模式。公共利益在性质上必须是为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展，但是仅此尚不足以保证公共利益得到准确认定，条例又明确列举了五种具体的公共利益类型，包括国防外交、基础设施、公共事业、保障性安居工程建设、旧城区改建。为了避免具体列举可能存在的遗漏，同时规定了兜底条款，法律、行政法规可以规定其他的公共利益，法律、行政法规以外的规范性文件以及行政法规效力层级以下的规范性文件不得规定公共利益的具体类型。＞＞实用问答

一　保障性安居工程包括哪些建设项目？

从2009年的《国务院关于同意成立保障性安居工程协调小组的批复》内容来看，保障性安居工程包括廉租住房建设、棚户区改造、农村危房改造等。经济适用房、限价房是否属于保障性安居工程建设尚有争议。经济适用住房，是指列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。经济适用房的特点在于经济性和适用性。经济性是指住房价格相对同期市场价格来说比较适中，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在保证一定建筑标准的前提下，更加强调住房的使用效果。限价房，是指销售价格实行政府定价的商品住宅。经济适用房和限价房都是国家为解决中低收入人群住房问题所作出的政策性安排，对买房者具有一定保障性质，但又同时具有商品房的某些属性，是否属于保障性安居工程尚需要在立法或者司法上予以明确。＞＞实用问答

二　符合什么条件的旧城区改建才能征收房屋？

根据条例规定，旧城区改建应符合以下条件才属于公共利益的需要：一是由政府组织实施。旧城区改建既可能是旧城区内部分或者个别房屋的改建，也可能是整个旧城区的改建，如果是旧城区内部分或者个别房屋的改建，私人也可依法进行，此时无进行房屋征收的必要性。只有政府组织实施的旧城区改建，才涉及需要征收他人房屋的问题。二是符合《城乡规划法》的有关规定。不损害历史文化遗产和传统风貌，合理控制拆迁和建设规模的旧城区改建才属于公共利益的需要。三是应当是危房集中、基础设施落后等地段。危险房屋是结构已严重损坏或承重构件已属危险构件，随时有可能丧失结构稳定和承载能力，不能保证居住和使用安全的房屋。如果某一地段的危房数量很少，要解决危房的危险，完全可以通过消除危险或者资助救助等办法来解决，没有必要通过房屋征收来解决。在现代社会中，经济发展对基础设施的要求越来越高，完善的基础设施对加速社会经济活动，促进其空间合理分布具有重要作用。目前，各国的基础设施建设很少有政府单独直接投资，而是采用多种形式募集资金，引入社会力量参与基础设施建设。改造落后基础设施，属于公共利益需要，不因基础设施的投资建设和经营模式而影响其性质。＞＞实用问答

三　旧城区改建征收房屋所得土地是否只能是非经营性用途？

旧城区改建征收房屋的相关土地可以用于工业、商业、旅游、娱乐、办公等，不能因此而否认符合法定条件的旧城区改建征收房屋是为了公共利益需要。从条例的相关规定分析，关于因旧城区改建而征收房屋，应兼顾被征收人利益保护、公共利益需要和经济社会效益的实现。一方面要严格限定相应的征收条件、程序和补偿安置，征收的房屋必须已是被纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划、由政府组织实施、符合城乡规划法有关规定，属于危房集中或者基础设施落后等地段；多数被征收人认为征收补偿方案不符合条例规定的要组织并修改方案，征收个人住宅且被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的要提供改建地段或者就近地段的房屋，确保房屋征收是为了公共利益的需要，并且不损害被征收人的合法权益。另一方面不能过分限制征收房屋相关土地的使用，从而实现土地的高效利用，促进经济社会效益的最大化。相关用地只要符合有关法律法规、规划等规定即可，不对用途作特别限制。＞＞实用问答

四　市、县级政府能否基于土地储备的需要而征收房屋？

土地储备不属于公共利益需要，不能作为进行房屋征收的理由。根据《土地储备管理办法》的规定，土地储备，是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、以促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存，以备供应土地的行为。可以纳入土地储备的对象包括：国有土地使用者未按照土地使用权出让合同支付土地使用权出让金，应依法收回的土地；国有土地使用年限届满，被依法收回的土地；被依法没收使用权的国有土地；因用地单位搬迁、解散、撤销、破产、产业结构调整或其他原因调整出的国有土地，或者是经核准报废的交通设施、矿场用地；交易价格偏低，政府应优先购买的土地；依法分批次征用或农村集体经济组织全部成员转为城镇居民，原属于其成员集体所有的土地；以出让方式取得土地使用权后，不能按合同的期限开发或无力继续开发且又不具备转让条件的土地；其他依法取得的国有土地。需要特别注意的是，纳入土地储备并不意味着可以以土地储备的名义强制取得。土地储备本身并不具备公共利益属性，不属于本条例规定的公共利益需要范围。主动进行土地储备，原则上不能通过征收方式，只能采取购买、置换等交易方式。＞＞配套索引《物权法》第42条《城市房地产管理法》第6条《土地管理法》第4、43、58条《城乡规划法》第31条《危险房屋鉴定标准》《城市危险房屋管理规定》《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》《廉租住房保障办法》第九条　【规划、年度计划】依照本条例第八条规定，确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。制定国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，应当广泛征求社会公众意见，经过科学论证。＞＞法律术语

国民经济和社会发展规划，是指全国或者某一地区未来一段时期经济、社会发展的总体纲要，统筹安排和指导全国或某一地区的社会、经济、文化建设等工作，是具有战略意义的指导性文件。

国民经济和社会发展年度计划，是指按照党和国家的经济和社会工作方针政策，遵循经济和社会发展客观规律，对国民经济的主要活动、科学技术、教育事业和社会发展等各项内容，在一年中的任务和目标所进行的具体安排，是指导国民经济和社会发展的纲领性文件。

土地利用总体规划，属于宏观土地利用规划，是指各级人民政府对辖区内全部土地，根据国家社会经济可持续发展的要求和当地自然、经济、社会条件，依法对土地的开发、利用、治理、保护在空间上、时间上所作的综合部署和统筹安排，是国家实行土地用途管制的基础。

城乡规划，是指各级人民政府城乡规划管理部门根据当地经济社会发展水平，按照城乡统筹、合理布局、节约土地、集约发展、先规划后建设的原则，依法就城镇的发展布局、功能分区、用地布局、交通体系等所作的具体安排。

专项规划，是指国务院有关部门、设区的市级以上地方人民政府及其有关部门，依照法律规定和职权对其工业、农业、畜牧业、林业、能源、水利、交通、城市建设、旅游、自然资源开发等组织编制的专门规划。＞＞条文注解

本条是关于对通过房屋征收而实现的各项建设活动进行规划和计划控制的规定。为了防止滥用公共利益的名义进行房屋征收，加强对房屋征收的约束，保护房屋被征收人的合法权益，条例要求通过房屋征收而进行的建设活动必须符合规划和计划的约束，并且对规划的制定程序作了特别要求。首先，通过房屋征收而进行的各类建设活动应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。其次，保障性安居工程建设、旧城区改建这两种特殊建设活动还应当符合市、县级国民经济和社会发展年度计划。最后，国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划的制定，应当广泛征求社会公众意见，并且经过科学论证。各项规划在制定过程中，通过广泛征求民意，对相应地块的用途是否合理合法，在规划制定时有关房屋所有权人有通畅的反映意见渠道和充分的反映意见机会，有利于将进行房屋征收时可能发生的争议在规划时就及时暴露出来并加以解决，避免把矛盾和问题全都集中到房屋征收环节；也有利于使对公共利益的判断形成广泛的民意基础。＞＞实用问答

一　是否符合规划要求的用地都属于公共利益需要？

各项规划在制定过程中，通常都广泛征求民意。本条例为了保证其所列举的各类公共利益能够有比较普遍的民意基础，规定拟使用被征收房屋相关土地的建设活动必须符合相应规划，但是这并不意味着只要是规划内的建设项目都可以征收房屋。符合规划是认定公共利益需要的必要条件，而非充分条件，不能把符合规划等同于公共利益需要。虽然规划并不直接或者必然导致房屋被征收，但规划一旦将某一地区确定为条例第8条所列的工程项目建设用地，则很可能最后要实行相应的房屋征收。因此，我国有关法律法规、国务院规定对各种规划的编制都作了比较具体的规定。＞＞实用问答

二　征收房屋后擅自变更规划要求使用土地如何处理？

2010年9月，某市规划局擅自改变原规划向中房公司颁发了市规建第92328号建设工程规划许可证，许可其在本市江南春宾馆东南侧旧城区改建征收土地上，建造二层5500平方米房屋。其中，8幢别墅在原建设规划范围内，另外3幢别墅则未有规划。华信置业公司等业主在2012年购买了中房公司建造的江南豪华花园内11幢别墅，发现了上述问题，遂发生纠纷。法院认为，中房公司取得了相应地块的建设用地使用权，并按照规划进行建筑，其行为并不违法。市规划局擅自改变该地块的规划则是违法的，增加了3栋别墅，提高了小区的容积率和建筑密度，降低了小区的整体生活质量。但是，法院并不能直接判决撤销市规划局的违法行政行为，而只能确认其行为违法，要求其依法承担相应的赔偿责任。行政行为违法并不必然导致撤销，确认违法判决亦有其特定的适用范围。《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第57条第2款、第58条对行政诉讼中确认违法判决的具体适用情形作了明确规定：（1）被告不履行法定职责，但判决责令其履行法定职责已无实际意义的；（2）被诉具体行政行为违法，但不具有可撤销内容的；（3）被诉具体行政行为依法不成立或者无效的；（4）被诉具体行政行为违法，但撤销该具体行政行为将会给国家利益或者公共利益造成重大损失的。只要符合上述情形之一，就应该适用确认违法判决，而不再适用撤销判决。本案中，撤销规划许可证要求拆除新建建筑将会给国家利益、公共利益造成重大损失，因此，法院不应适用撤销判决，而应当确认被诉具体行政行为违法，责令承担赔偿责任。＞＞配套索引《土地管理法》第17～21、26条《土地管理法实施条例》第8～15条《城乡规划法》第2、4、9、17、26、31条《城市危险房屋管理规定》第2、6条《廉租住房保障办法》第3条《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》《国务院关于加强国民经济和社会发展规划编制工作的若干意见》第十条　【征收补偿方案】房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。＞＞法律术语

征收补偿方案，是指由房屋征收部门拟定，经市、县人民政府批准公布的，有关房屋征收补偿的主要计划与基本安排。＞＞条文注解

本条是关于房屋征收补偿方案的规定。制定和公布征收补偿方案是房屋征收的一个重要环节，条例对此作了特别规定。征收补偿方案的内容应当包括征收人、被征收人、征收房屋范围、征收期限及补偿安置等事项。虽然条例没有对征收补偿方案的内容作出明确规定，但“征收补偿方案”概念就表明补偿安置事项是征收补偿方案的必备内容。补偿安置事项可能涉及补偿方式、补偿金额、安置用房面积、安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等问题。房屋征收部门作为房屋征收的组织实施单位，要负责拟定征收补偿方案，并将征收补偿方案报送作为征收权人的市、县级人民政府。制定征收补偿方案要经过部门论证和公开征求意见程序。市、县级人民政府在收到房屋征收部门拟定的征收补偿方案后，要召集相关政府部门对方案的合法性与合理性进行论证，至于哪些部门应当参加论证，由市、县级人民政府根据具体情况来确定。条例非常重视对房屋被征收人利益的保护，根据贯彻决策民主、程序正当原则，要求在征收补偿方案制定过程中还要征求公众意见。为了保证公众意见能够得到充分反映，还特别规定征求意见期限不得少于30日。＞＞实用问答

房屋征收补偿方案应当包括哪些具体事项？

根据条例和有关法律法规规章，房屋征收部门拟定征收补偿安置方案应当包括以下内容：（1）房屋征收部门、征收实施单位和评估机构。（2）房屋征收的“四至”范围。（3）征收补偿安置方式，主要包括货币补偿和产权调换两种形式，被征收人可以自愿选择。（4）搬迁补助费及临时安置补助费标准。（5）征收时间安排。（6）有关奖励规定。（7）安置房产权办理事宜。（8）征收纠纷处理办法。＞＞配套索引《政府信息公开条例》第11、12条第十一条　【征收补偿方案征求意见】市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。＞＞法律术语

听证会，是指行政机关在作出影响行政相对人权益的行政决定之前，就与该行政决定有关的事实及基于此的法律适用问题，给予行政相对人申述意见、提出证据机会的会议。＞＞条文注解

本条是关于市、县级人民政府公布和处理公众意见及组织听证会的规定。为了防止出现征求意见走过场，保证公众知情权、参与权得以实现，条例特别规定市、县级人民政府应当将征收补偿方案征收意见的情况和根据公众意见修改的情况及时向社会公布。征求意见情况包括公众意见的数量、提交公众意见的形式、公众意见的主要内容等。根据公众意见修改的情况包括已采纳和未采纳的公众意见、对方案内容进行的修改、采纳和未采纳的理由等。旧城区改建涉及的利益主体众多且利益关切重大，如果多数被征收人认为征收补偿方案有问题，一旦进行强制征收，势必引发激烈的社会矛盾。因此，条例规定此种情况下，市、县级人民政府应当组织听证会，并根据听证会情况修改征收补偿方案。听证程序应当由市、县级人民政府组织，并由被征收人和公众代表参加。＞＞实用问答

一　是否国有土地上房屋征收都应当召开听证会？

召开听证会并非国有土地上房屋征收的必经程序，只在法律法规规定的特定情况下适用。房屋征收听证程序的启动需要具备两个条件：一是因旧城区改建需要征收房屋。如果旧城区改建不涉及房屋征收，而只是基础设施改建维护或者利用空闲土地进行建设，则不必举行听证会。二是多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定。此处的多数应为简单多数，即只要半数以上被征收人认同即可。＞＞实用问答

二　房屋征收听证会的代表是否只能是被征收房屋所有权人？

房屋征收直接涉及被征收人的利益，所以被征收房屋所有权人当然有权利参加听证会。但是，有权参加听证会的并不限于被征收人。房屋征收还涉及公共利益问题，因此，在听证代表方面，既要有被征收人代表，也要有社会公众代表，唯有如此，才能保障各方面利益都有自己的代表，从而实现决策民主。＞＞实用问答

三　为改善交通拓宽道路而征收房屋是否需要听证？

某市政府为了改善市区交通条件，拟拓宽其中一条交通主干道，为此需要征收该道路两边50米范围内的房屋。住在该道路两旁的多数住户都不愿意搬迁，反对此次房屋征收。但市政府已批准相关的征收补偿方案，并针对住户不愿搬迁的问题，提高了征收补偿标准。尽管如此，仍有不少住户表示反对，并向法院提起诉讼，认为市政府没有举行听证会，房屋征收程序违法。法院判决驳回诉讼，因为根据条例规定，只有旧城区改建征收房屋且多数被征收人认为征收补偿方案不符合条例规定的，才需要由政府组织听证会，本案中政府是基于交通基础设施建设征收房屋，不组织听证会并不违法。＞＞配套索引《征收土地公告办法》第9、10条第十二条　【征收补偿决定作出程序】市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估；房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。＞＞法律术语

房屋征收决定，是指市、县级人民政府依照法律法规规定的条件和程序作出的对被征收人的房屋予以征收的决定。房屋征收决定，性质上属于行政决定，是一种具体行政行为。

社会稳定风险评估，是指与人民群众利益密切相关的重大决策、重要政策、重大改革措施、重大工程建设项目、与社会公共秩序相关的重大活动等重大事项在制定出台、组织实施或审批审核前，对可能影响社会稳定的因素开展系统的调查，科学的预测、分析和评估，制定风险应对策略和预案，有效规避、预防、控制重大事项实施过程中可能产生的各类社会风险，更好地确保重大事项顺利实施。

政府常务会议，是指政府集体议事决策性会议，一般由政府主要领导主持召开，原则上采取每月例会制，特殊情况需要临时加开的，由政府主要领导决定并召集。＞＞条文注解

本条是关于房屋征收决定作出前必经程序的规定。房屋征收领域近些年来是我国社会矛盾纠纷的高发领域，因此，条例非常重视预防和避免相关纠纷的发生，要求市、县级人民政府在作出房屋征收决定前要进行社会稳定风险评估，甚至某些情况下还要经过政府常务会议讨论。征收补偿能否顺利实现，首先要看征收补偿费用是否得到落实，为此，条例专门规定征收补偿费用在征收决定作出前要足额到位、专户存储、专款专用。所谓足额到位，是指征收补偿费用必须全部到位，而不是部分到位；所谓专户存储，是指对征收补偿费用应该设置专门的账户进行存储，而不能与其他账户混淆不清；所谓专款专用，是指征收补偿费用的款项仅可用于征收补偿费用的支出，而不能用作其他用途。＞＞实用问答

一　作出房屋征收决定需要符合哪些条件？

根据本条例的规定，作出房屋征收决定需要满足三项条件：（1）为了公共利益需要确需进行征收。房屋征收必须是为了国防和外交的需要；由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。除此以外，还必须是确需征收房屋的，若有其他可以代替措施的，就不能选择进行房屋征收。（2）制定了征收补偿方案。征收补偿方案是由房屋征收部门拟定，经市、县人民政府批准公布的，有关房屋征收补偿的主要计划与基本安排，是作出房屋征收决定的前提。（3）征收补偿费用足额到位、专户存储、专款专用。征收补偿费用必须全部到位，设置专门的账户进行存储，并且仅可用于征收补偿费用的支出。＞＞实用问答

二　作出房屋征收决定需要经过哪些程序？

作出房屋征收决定的程序，是实施房屋征收与补偿程序的重要组成部分。从条例规定来看，作出房屋征收决定主要包括以下程序：（1）房屋征收部门拟定征收补偿方案。（2）市、县级人民政府组织论证征收补偿方案并予以公布，征求公众意见。（3）市、县级人民政府及时公布征求意见情况和根据公众意见修改的情况。（4）市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。该程序属于非必经程序，只在因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定时，才由市、县级人民政府组织进行听证。（5）进行社会稳定风险评估。（6）经过政府常务会议讨论。该程序属于非必经程序，只在房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，才经政府常务会议讨论决定。（7）市、县级人民政府作出房屋征收决定并及时公告。＞＞配套索引《国务院办公厅关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》第十三条　【征收补偿决定作出后的要求】市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。市、县级人民政府及房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。＞＞法律术语

国有土地使用权，是指公民或法人依法对国有土地享有的占有、使用、收益和依法处分的权利。＞＞条文注解

本条是关于征收决定公告、宣传、解释及同时收回国有土地使用权的规定。房屋征收决定作出后，还需要履行一定的公告程序，方可对利害关系人产生法律效力。（1）公告的主体应当是作出房屋征收决定的市、县级人民政府。（2）公告的内容包括征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。（3）公告的效力不仅是房屋所有权的转移，还导致国有土地使用权同时收回。此处的房屋征收仅限于国有土地上的房屋征收，不存在土地所有权的转移问题。房屋所有权人仅是取得了一定期限的国有土地使用权，房屋被征收后，国有土地使用权同时收回。需要注意的是，国有土地使用权同时收回并不意味着对其不予补偿，实际上从条例的有关规定来看，对被征收房屋的价值补偿包含了对土地使用权的补偿。房屋征收决定公告后，为了推动房屋征收和补偿工作的顺利进行，需要对征收的必要性和补偿的合理性进行宣传和解释，使被征收人能够认同房屋征收和补偿工作，从而及时签订补偿协议并完成搬迁。因此，市、县级人民政府及房屋征收部门应当做好相应的宣传、解释工作。＞＞实用问答

一　房屋征收决定应当包含哪些内容？

综合条例有关规定，房屋征收决定应当包含以下内容：（1）房屋征收原因；（2）房屋征收决定的文件名称及文号；（3）征收范围和征收对象，征收范围应当说明征收的具体占地面积与四至，征收对象应当完整列举被征收人的门牌、姓名等；（4）房屋征收部门和受委托房屋征收实施单位；（5）征收补偿方案；（6）不服房屋征收决定的救济途径，应当告诉被征收人及利害关系人不服房屋征收决定有权在60日内申请行政复议或3个月内直接向法院提起行政诉讼，同时要告知行政复议的机关及有管辖权的法院；（7）发布主体，发布主体应当是作出房屋征收决定的市、县级人民政府；（8）发布时间，公告落款的时间应当与实际公告时间一致。＞＞实用问答

二　房屋征收后，国有土地使用权如何处理？

我国实行房地一体原则，因此，房屋征收后，相应的国有土地使用权也同时收回。需要注意的是，此时国有土地使用权的收回不是无偿的，其价值补偿是体现在房屋价值中的。被征收人不能在取得房屋价值补偿之后，另外再要求单独的国有土地使用权价值补偿。＞＞配套索引《物权法》第28、146、147条《城市房地产管理法》第31条《担保法》第36条《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第24、33条第十四条　【被征收人救济权利】被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。＞＞条文注解

本条是关于不服征收决定的法律救济的规定。作出房屋征收决定尽管是为了公共利益的需要，但会直接影响房屋被征收人的合法权益，为了督促市、县级人民政府在作出行政决定时依法行政，保证房屋征收依法有序实施，同时保障被征收人的合法权益，必须给予被征收人相应的救济途径。房屋征收决定在性质上属于具体行政行为，根据条例规定，被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。所谓对房屋征收决定不服，既包括对程序正当性的异议，也包括对实体问题如是否有权征收、补偿是否合法等的争议。＞＞实用问答

被征收人不服市、县级人民政府作出的房屋征收决定如何救济？

被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。根据《行政复议法》和《行政诉讼法》的规定，被征收人应当向作出征收决定的人民政府的上一级政府提出行政复议；被征收人应当向作出征收决定的市、县级人民政府所在地的基层法院提起诉讼。＞＞配套索引《行政复议法》第2、5、9、16条《行政诉讼法》第2、37、38条第十五条　【征收调查】房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。＞＞法律术语

房屋征收范围，是指房屋征收决定以及征收补偿方案中规定的纳入征收的房屋范围，它要解决的是对哪些范围内的房屋进行征收的问题。

房屋征收调查登记，是指房屋征收部门对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织人员进行调查，并进行登记记录。＞＞条文注解

本条是关于房屋征收调查登记和调查结果公布的规定。房屋征收与补偿的顺利进行必须有准确的房屋信息作为基础，组织进行房屋征收调查登记是房屋征收部门在房屋征收过程中的一项重要环节。房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记。房屋调查登记主要包括以下内容：一是权属，即房屋的权利归属，是存在于房屋之上的排他性或者非排他性权利，主要是调查房屋的所有权情况、他项权情况和房屋权利的其他限制等，特别是要调查清楚房屋的所有权人和承租人。二是区位，即房屋所占据的场所，具体可标识为一定的空间坐标。区位一方面是指该事物的位置，另一方面是指该事物与其他事物的空间联系。房屋必定有一个准确的空间位置，房屋也离不开与其他事物的联系，这种联系包括与自然环境的联系和与社会经济环境的联系。因此，房屋的区位应是综合了自然和社会经济两大要素的结果。三是用途，即房屋可以用于哪些生产生活需要，如住宅、商业经营用房、公用设施用房等。四是建筑面积，即建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和，是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。此外，还有可能要调查房屋的建筑结构、建成时间、地理朝向等，这些因素也会直接影响房屋价值。调查登记过程中，被征收人应当予以配合，如实说明房屋产权的归属、抵押租赁等情况，为实际调查提供必要的便利。为了体现房屋征收与补偿所遵循的决策民主、程序正当、结果公开原则，维护被征收人对调查登记的结果的知情权，调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布，以便接受所有房屋被征收人的监督，保证公平补偿的顺利实现。＞＞实用问答

调查登记过程中房屋用途和建筑面积如何确定？

调查登记实践中，房屋用途和建筑面积问题经常引发争议。《国有土地上房屋征收评估办法》第9条第3款规定，对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。《物权法》第17条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。根据上述规定，房屋用途和建筑面积的确定标准主要是依据房屋权属证书，如果房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。被征收人对于房屋权属证书和房屋登记簿记载的建筑面积有异议的，可以委托鉴定机构进行鉴定。对于未经登记的建筑，其房屋用途和建筑面积取决于市、县级人民政府的认定和处理结果。＞＞配套索引

试读结束[说明：试读内容隐藏了图片]

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