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一房二卖的法律后果(房屋买卖纠纷)试读：

一房二卖的法律后果

【案情简介及争议焦点】

1995年12月，李某将未办产权证的自有房屋以8000元价格售予冉某，冉某付款并居住1年后回老家生活，该房由李某以每月600元回租。2004年8月，李某与陈某签约，将该房以2万余元售予陈某。

争议焦点：1.两份买卖合同效力？2.案涉房屋所有权归属？

【裁判要点】

1.合同效力。案涉两份房屋买卖合同系各方真实意思表示，均合法有效。李某虽已将诉争房屋转让冉某，但未办产权过户登记手续，故不发生物权变动的法律效力。

2.法律后果。因本案属一房二卖，且均未办过户登记，冉某与李某签约时间和交房及付款时间均在陈某之前，故争议房屋所有权依法应属于冉某，李某有协助冉某办理房屋产权过户手续的义务。陈某起诉要求李某继续履行房屋买卖合同的理由不成立，法院不予支持。

【裁判依据或参考】

1.法律法规或其他规范性文件（1）一般规定。《物权法》（2007年10月1日）第9条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第14条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”第15条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”第16条：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”第17条：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”第19条：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。”第20条：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”第106条：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”《合同法》（1999年10月1日）第49条：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”第51条：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”最高人民法院《2011年全国民事审判工作会议纪要》（2011年6月）第10条：“被拆迁人依法享有的拆迁安置补偿权利具有物权属性，在产生权利冲突时，优先于其他权利。”第16条：“数份房屋买卖合同均为合法有效且各买受人均要求履行合同的，应按照已经办理房屋所有权移转登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。确定买卖合同成立时间，应综合考虑合同再主管机关备案的时间、合同载明的签订时间以及其他证据证明的合同签订时间等。预告登记期间内，未经预告登记的权利人同意，房屋所有权人所为的处分行为，不得对抗预告登记权利人。”最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（2009年5月13日法释〔2009〕5号）第15条：“出卖人就同一标的物订立多重买卖合同，合同均不具有合同法第五十二条规定的无效情形，买受人因不能按照合同约定取得标的物所有权，请求追究出卖人违约责任的，人民法院应予支持。”最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》（1988年4月2日法〔办〕发〔1988〕6号）第89条：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”（2）二手房“一房二卖”。山东临沂中院《关于印发〈临沂市中级人民法院关于审理民事案件的若干指导意见（试行）〉的通知》（2011年3月29日临中法〔2011〕55号）第5条：“……7‘一房数卖’的，数个合同如均有效，其履行有效次序按下列原则进行：（1）先办理登记手续的买受人取得商品房的所有权；（2）均未办理产权过户登记手续的，先行占有的买卖人取得房产所有权；（3）均未办理登记也未占有的，签订在先的合同应优先得到履行。（4）合同未得到履行的，买房人可以通过违约赔偿等方式主张权利。（5）在合作建房中，合作各方均就同一房屋进行销售的，应就合作各方是否有权销售进行审查。”北京高院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》（2010年12月22日京高法发〔2010〕458号）第13条：“出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，在合同均为有效的前提下，买受人均要求继续履行合同的，原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人：（1）已经办理房屋所有权转移登记的；（2）均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的；（3）均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理的予以确定。买受人中之一人起诉要求出卖人继续履行买卖合同，出卖人以房屋已转让给他人为由提出抗辩的，法院可以根据案件具体情况决定是否追加其他买受人作为第三人参加诉讼；其他买受人另行提起诉讼要求继续履行合同的，应当依据前款原则协调处理。”第18条：“《物权法》第一百零六条规定的房屋的无权处分主要包括以下情形：（1）权利人基于非依法律行为的物权变动取得房屋所有权，但未办理宣示登记，房屋登记在他人名下，登记人擅自以自己名义处分房屋的；（2）因房屋登记机关登记错误，致使房屋登记簿上记载的原所有权消灭，产生了新的登记权利，登记人擅自以自己名义处分房屋的；（3）夫妻共同共有及其他法定共有房屋仅登记在其中部分共有人名下，登记人未经占份额三分之二以上的按份共有人或全体共同共有人同意，擅自以自己名义处分房屋的；（4）出卖人转让房屋并办理了所有权转移登记，其后买卖合同被确认无效或被撤销、解除，尚未办理所有权回复登记，登记人（买受人）擅自以自己名义处分房屋的；（5）其他无权处分房屋的情形。”第19条：“《物权法》第一百零六条第一款规定在适用上应作如下理解：（1）房屋善意取得中‘善意’的判断标准：买受人信赖房屋登记簿中关于物权登记的记载，不知道出卖人无处分权即推定买受人为善意，但确有证据证明买受人明知或因重大过失不知房屋登记簿中物权登记错误或者登记簿中存在异议登记的除外。房屋原权利人对于买受人为恶意负有举证责任。（2）‘以合理的价格转让’是指买卖双方之间存在以合理价格转让房屋的交易行为，且买受人已实际全部或部分支付了房屋价款。（3）房屋善意取得以房屋所有权已经转移登记到买受人名下为生效要件。房屋已经办理转移登记但尚未交付的不影响善意取得的构成，但该事实可以作为判断买受人是否构成善意的因素之一。”浙江高院《关于审理涉及房地产登记民事案件若干问题的意见（试行）》（2009年4月16日浙法民一〔2009〕3号）第11条：“城市房屋经多次转手买卖，均未办理过户登记手续，最后一手买受人起诉前手出卖人，要求协助办理过户登记手续的，应当将登记权利人列为第三人参加诉讼，并可判决其协助办理过户登记手续。对于参与中间流转的其他出卖人，可视案情需要追加为第三人。”第20条：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”广东深圳中院《关于审理二手房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（初稿）》（2009年7月）第4条：“房屋所有权人一房数卖，后手房地产买卖合同不能因订立时间在后而被认定为无效。房屋所有权人作为转让方就同一房屋订立数个转让合同，在转让合同有效的情况下，受让方均要求履行合同的，按照以下情形分别处理：（1）已经办理房地产权转移登记手续的受让方，请求转让方交付房屋等合同义务的，应予支持；（2）均未办理房地产权转移登记手续，已先行合法占有房屋的受让方请求转让方履行房地产权转移登记等合同义务的，应予支持；（3）均未办理房屋变更登记手续，又未合法占有房屋，先行支付房屋转让款的受让方请求转让方履行交付房屋和办理房地产权转移登记等合同义务的，应予支持；（4）合同均未履行，依法成立在先的合同受让方请求履行合同的，应予支持。未能取得房屋所有权的受让方请求解除合同、赔偿损失的，按照《中华人民共和国合同法》的有关规定处理。”第21条：“买受人违约，出卖人请求解除合同，但买受人已将房屋转让给他人的，应通知次买受人作为第三人参加诉讼。如次买受人属于善意第三人，驳回出卖人关于解除合同的诉讼请求，出卖人可另行主张买受人承担违约责任。”广东深圳中院《关于审理商品房买卖纠纷案件若干问题的指导意见（试行）》（2009年）第13条：“在商品房预售合同纠纷中，卖方（发展商）的行为符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条规定的五种情形之一的，如买方诉请的惩罚性赔偿数额不超过已付购房款的一倍，法院均应支持。买方明确要求卖方给予已付购房款一倍的惩罚性赔偿的，法院一般亦应予以支持，而不能随意调低。”内蒙古包头中院《关于印发关于审理城镇房屋买卖纠纷案件相关问题的处理意见》（2008年8月5日）第1条：“‘一房多卖’问题。（1）一房被卖于数人，买受人均未办理过户登记手续也未交付房屋的，应当支持合同签订在先的买受人要求继续履行合同的请求。出卖人如对后买受人存在欺诈行为的，后买受人可依据法律规定请求变更、撤销合同或要求出卖人承担违约责任。（2）前买受人与后买受人均未办理过户登记，但其中一方已善意占有使用房屋的，应当支持占有方继续履行合同并办理过户登记的请求。（3）前买受人与后买受人均未占有房屋，但其中一方已办理过户登记，应当支持登记方对房屋所有权的请求。（4）前买受人已实际占有房屋，后买受人办理了过户，如前买受人已对房屋进行了公开、善意的占有和使用，比如装修、居住或出租等，那么返还房屋不符合经济上的效益性，还可能引起新的纷争。这种情况下，应保护前买受人先行占有的事实状态。‘占有使用’本身具有公示的作用，按照常情常理，后买受人对前买受人已使用的状况应当是了解的，出卖人与后买受人的买卖行为可认定为恶意串通，其买卖合同及过户行为无效；即使后买受人确为善意，但因房屋已被他人合法占有，后买受人不能实际取得房屋，其过户行为已没有实际意义，后买受人可追究出卖人的违约责任。如出卖人对后买受人存在欺诈行为，后买受人也可依据法律规定请求变更、撤销合同或要求出卖人承担违约责任。”湖南高院《关于房屋买卖、租赁纠纷案件适用法律问题的指导意见（试行）》（2008年1月21日）第4条：“出卖人以同一房屋与数人签订的房屋买卖合同都有效时，一般按以下顺序确定房屋所有权人：（1）已经办理房屋产权过户登记手续的；（2）在均未办理房屋产权过户登记手续的情况下，已经办理预告登记手续的；（3）均未办理房屋产权过户登记、预告登记手续的，应综合考虑是否实际使用、添附、交付房款多少、签订合同时间先后等因素，公平合理确定所有权人。对未能取得房屋所有权的买受人，出卖人应承担民事责任。”上海高院《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》（2005年12月16日）第2条：“审判实践中，经常遇到房屋共有人以其他共有人擅自处分共有财产为由，主张其他共有人对外签订的‘二手房’买卖合同无效。对此问题，应区别不同的情形分别处理。一是房屋出售时，权利登记仅为出卖人一人的，基于不动产的公示、公信原则，买受人有理由相信出卖人系房屋的完全权利人，其与出卖人之间签订的买卖合同，应认定为有效；但如有证据证明买受人存有过错，与出卖人恶意串通，损害其他共有人利益的除外。二是房屋出售时，权利登记为数人的，基于部分共同共有人不得擅自处分共有财产的法律规定，在其他权利人事后不予追认的情况下，应认定买卖合同无效；但买受人有理由相信出卖人有代理权，符合表见代理构成要件的，应确认买卖合同有效。”第3条：“房屋权利人个人购买所得的房屋，配偶或其他亲属因婚姻或亲属关系形成了同住事实，房屋所有权人有义务保障其居住权益，但该权益的存在并不构成对房屋所有权人处分房屋的限制。因此，未经在房屋内共同居住的其他成员同意并不影响房屋所有权人对外签订的房屋买卖合同的效力。”辽宁沈阳中院《关于审理房地产案件若干问题的处理意见（之二）》（2004年12月2日沈中法〔2004〕31号）第14条：“关于‘一房二卖’合同的效力。‘一房二卖’包括两种情况：（1）出卖人已将房屋交付并转移所有权给第一个买受人（已办理了房产证）后，又签订买卖合同出卖该房屋。在这种情况下，前一个房屋买卖合同已生效并履行，出卖人再与他人签订房屋买卖合同属于无权处分，按无权处分的规定处理，第二个买卖合同为效力待定合同。（2）出卖人尚未将房屋所有权转移给前买受人之前，又将该房屋出卖。根据现行法律、法规及司法解释的相关规定，两个买卖合同均应是有效合同。我国《民法通则》第七十二条、《合同法》第一百三十三条规定，标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。另据《城市房地产管理法》第六十条及《城市房地产开发经营管理条例》等法律法规规定，房屋所有权的转移、变更应当办理登记。依此规定，我国房屋所有权移转以登记为准。据此，出卖人尚未将房屋所有权转移（即办理转移登记手续）给买受人之前，又将该房屋出卖，后一个合同亦属有效合同。合同标的物归属一般按以下原则处理：①已办理房屋产权过户登记手续的买受人取得房屋所有权。②均未办理过户手续的，已接受交付的买受人取得房屋所有权。出卖人对另一合同相对人承担不能履行的违约责任，并赔偿相当损失。”江苏高院《房屋买卖合同纠纷案件疑难问题法律适用研讨会综述》（2004年11月27日）第2条：“……关于‘一房两卖’纠纷中确定房屋产权归属的原则。‘一物二卖’的问题，是一个在实践中经常会发生的问题。‘一房两卖’的问题，即是其中一例。与会代表认为，只要不动产权利登记在出卖人名下，不论其出卖了几次，几个买卖合同都是有效的。若出卖人与后一买受人恶意串通，损害前一买受人利益的，则后一买卖合同应当确认为无效合同，由前一买受人取得房屋的所有权；若出卖人的后一出卖行为具备撤销权行使条件的，则前一买受人也可以行使债权人的撤销权，以保全其得以向出卖人主张的房屋交付请求权。在数个买卖合同均有效的前提下，出卖人‘一房两卖’甚至多卖的，若数个买受人均未办理产权过户登记手续，当其都要求实际履行合同、交付房屋时，如何处理？根据什么原则确定房屋产权的归属？一种意见认为，应当结合一定的事实因素或者一定的社会政策来判断：如果数个买受人中，已经有人占有了该房屋并进行了装修添附，那么可以决定由占有的买受人取得房屋的所有权。这是经济效益原则的体现。如果买受人都没有实际占有房屋的，那么应由第一个订立买卖合同的买受人取得所有权。这是诚实信用原则的体现。另一种意见认为，到底由谁取得房屋的所有权，应当由出卖人决定，即由出卖人选择向谁交付。这是意思自由原则的要求与体现，而且出卖人作出的这一选择，是以其将向其他未被选择的买受人承担违约责任为代价的，因此，对出卖人的这一选择，没有理由不予尊重。这一原则，可以概括为出卖人自由选择交付原则。”（3）商品房“一房二卖”。《合同法》（1999年10月1日）第113条：“……经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。”

试读结束[说明：试读内容隐藏了图片]

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