作者：王利明
出版社：中国人民大学出版社
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物权法研究(第三版)(上下卷)(中国当代法学家文库·王利明法学研究系列；“十二五”国家重点图书出版规划)试读：
第三版序言
美国著名的经济学家道格拉斯·诺斯与罗伯特·托马斯在《西方世界的兴起》一书中，对公元900年到公元1700年这800年时间里近代西方民族国家兴起的原因进行研究后，得出了一个重要的结论，即经济增长的关键在于制度因素，一个能够提供适当有效的个人刺激的制度是促使经济增长的决定性因素，而在制度因素之中，财产关系的作用最为突出。无论是封建庄园制度的兴起和衰落，还是近代产业革命的发生，都与私人财产地位的变革有着非常直接的关系。许多经济学家都已经证明，如果没有一套健全的法律制度对个人财产权利加以保障并为个人创造财富提供激励机制，近代工业是不可能发展起来的。尤其是近代以来，世界上任何一个崛起的大国，莫不以保护产权为其重要任务。产权保护越完善，就越能促进经济和社会的发展，并最终促使大国的崛起。例如，16世纪的英国就已经建立了较为完备的财产权制度，“风可进，雨可进，国王不可进”，这是18世纪中叶英国首相老威廉·皮特在一次演讲中讲的一句话，它也表明了英国社会对财产权保护的高度重视。英国后来成为“日不落”帝国，与其建立了一套比较完善的保护产权的制度具有密切的关联。再如，美国从建立国家起就在其宪法中确认了维护自由贸易、保护个人生命自由和财产的基本原则，并在以后一系列修正案中确立了维护私有产权、征收征用必须予以合理补偿等原则，这正是美国经济充满活力，并在近百年来作为大国崛起的重要原因。人类历史发展的经验表明，充分保护财产就是国富之道，也是近代以来大国崛起之道。
在我国漫长的封建社会历史中，人民的财产权利很难得到持久有效的制度性保障。孟子曾言：“无恒产而有恒心者，唯士为能。若民，则无恒产，因无恒心”。由此，法律制度的根本，就在于促使民众创造“恒产”从而使他们产生“恒心”，实现社会稳定和繁荣。然而，在西方工业革命后其财产法律制度推动社会进步发展的同时，我国市场经济始终难以发展壮大，这与私有财产保护法律制度的不健全具有密切的关系。黄宗羲先生在《明夷待访录》中就一针见血地指出，帝王“以为天下利害之权皆出于我，我以天下之利尽归于己，以天下之害尽归于人，亦无不可；使天下之人不敢自私，不敢自利，以我之大私为天下之大公。始而惭焉，久而安焉，视天下为莫大之产业，传之子孙，受享无穷”。正所谓“普天之下，莫非王土；率土之滨，莫非王臣”。中国古代社会这种人民财产权利无法获得稳定持久的法律制度保障的情形形成了马克思所说的“权力捉弄财产”，很难刺激市场的发展。历史学家黄仁宇先生曾在其《资本主义与21世纪》一书中，比较东、西方市场化过程后认为，中国虽然在一些朝代出现过繁荣的商业，但因为中国未能形成一套完善的保障私有财产的法律制度，私有财产始终不为“中国法制所支持”，所以中国未能进入资本主义市场经济。
新中国成立以来，从政治上确立了人民群众当家做主的地位，但由于高度集中的经济管理体制的形成，以及左倾思想的影响，始终缺乏对财产权的有效法律保护。以至于发展到“文化大革命”期间对公私财产肆意打砸抢，任意没收个人财产，对个人财产权的践踏到了比较严重的地步，人民蒙受巨大的灾难，国民经济濒临崩溃。改革开放以来，对财产权保护的增强，极大地调动了人们创造财富的积极性，促使了个性解放，增进了个人的自由。正是财产权制度的激励作用，才不断激发了人们创造财富的动力和热情，迸发出了经济发展的巨大活力，使得我国能够在短短的三十年内一跃成为世界第二大经济体。然而，在人民群众财富不断增长的同时，对财产法律保护的需求也日益增长，尤其是实践中仍然存在不少侵害个人财产的现象，诸如野蛮拆迁、征收补偿不到位等，都在一定程度上侵害了公民的合法权益，影响了社会的稳定。而市场经济体制的建立，客观上也需要完善的物权法制与之配合。正是在这一背景下，2007年3月16日，《物权法》在历经13年起草、8次审议之后，终于出台，这是我国政治生活中的一件大事。《物权法》是一部关乎国计、攸系民生、并为亿万人民所期盼的、全面保护最广大人民群众物权的民事基本法，也是一部构建市场经济法律机制，完善市场经济基本规则的经济法律。《物权法》的颁布，极大地鼓励了亿万人民创造财富的热情，为中国未来经济的腾飞提供了充分的法律保障。《物权法》颁行五年多以来，物权观念逐渐深入人心，财产权的保障逐步展开。但该法在实施中遇到的新问题和新挑战也层出不穷。为了有效应对实践中的新问题，保障《物权法》得到顺利实施，最高人民法院又陆续制定了一系列《物权法》配套司法解释。例如，2009年最高人民法院颁布的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，2012年最高人民法院颁布的《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》等，这些司法解释的颁布，极大地丰富了我国物权法律制度的内容，也促进了我国物权法理论的发展。与此同时，自《物权法》颁布以来，司法实践中也有不少新的发展，出现了诸多新型案例和疑难案例，物权法理论应当对此有所回应。此外，国务院还颁行了一些行政法规，如2011年1月21日国务院颁布第590号令《国有土地上房屋征收与补偿条例》，这是对我国征收制度的重大完善，也有必要在物权法理论中得到反映。这些内容成为本书修订中的主要内容。
笔者有幸参与了《物权法》配套司法解释的论证过程，并多次参与重大疑难案件的法律研讨，同时对近几年物权法实施的经验也始终高度关注。在探讨民法典体系的过程中，笔者秉持体系化的思维方式，对物权法体系进行了重新审视，并结合民法解释学等方法论的研究对《物权法》进行了解释论上的探讨。这些研究促使笔者对本书的原有内容作了更全面的思考，以贯彻体系化思维和解释论方法。
应当看到，《物权法》的颁行有力地助推了社会主义法律体系的形成，在法律体系形成之后，一个解释论的时代已经到来，法治工作的重心已经从立法论向解释论逐步转移。因此，对物权法也需要结合实践的新发展进行准确的理解和解释，“理论是灰色的，生命之树常青”。物权法理论博大精深，需要不断总结实践经验，深化对物权法理论的研究。为此，笔者认为有必要对《物权法研究》一书再次进行修订。但由于时间仓促、笔者的认识也存在明显的局限，此次修订后仍然会存在不足和疏漏，诚盼读者予以批评指正。2012年9月15日于明德法学楼
修订版序言
十届全国人大五次会议以高票通过了《物权法》，这意味着我国在建设社会主义法治国家的道路上又迈进了重要的一步。《物权法》的制定与颁行在我国法治进程中具有里程碑的意义，必将对我国经济、社会的发展和社会主义和谐社会的构建产生深远影响。《物权法》奠定了依法治国、保护人权的基础。在一切法治国家，私有财产权都被视为公民最重要的权利之一，它与生命权、自由权一起被并称为公民的三大基本权利。保护合法的财产权，就是保护公民的基本人权，就是保护公民通过诚实合法的劳动创造的财富，保护公民基本的生产和生活条件。古人云：“仓廪实而知礼节，衣食足而知荣辱”；如果公民的基本生存条件都难以得到保障，人格尊严就无异于是空中楼阁。《物权法》第一次以民事基本法的形式对物权法律制度作出了安排，从而全面确认了公民的各项基本财产权利，这就为公民的基本人权保障、为法治社会的创建奠定了基础。
颁行《物权法》是社会主义市场经济体制的基本要求。从世界范围来看，衡量一个国家或地区的经济体制是否是市场经济，关键要看市场是否在资源的优化配置中发挥基础性作用，而其中一个重要的标志就是规范市场经济的民商法体系是否建立和健全。《物权法》作为基本的财产法，是社会主义市场经济法律体系的重要组成部分。一些历史学家的研究表明，我国千余年来商品经济、市场经济始终没有得到充分发育，其根本原因在于我国封建制度之下，私有财产无法得到法律的支持和保护。我国宪法明确规定我国实行社会主义市场经济，社会主义市场经济体制的构建首先要求产权清晰、权责明确，这样交易关系才有可能顺利进行。物权制度的建立和完善是市场经济正常运行的基本条件，因此与市场经济的发展息息相关。
颁行《物权法》有利于鼓励人民创造财富、推动社会主义市场经济的发展。孟子说，“无恒产而有恒心者，唯士为能。若民，则无恒产，因无恒心”。制订《物权法》，就确立了一整套对财产予以确认和保护的完整规则，可以形成真正的恒产，从而有助于人们产生投资的信心、置产的愿望和创业的动力。在当代中国，物权法所极力倡导的平等保护原则，正是要在全社会形成一种尊重他人劳动成果、爱护财富的意识，让更多的人拥有恒产和恒心，从而促进社会财富的迅速增长，缩小贫富差别，实现共同富裕。
颁行《物权法》是构建社会主义和谐社会的重要保障。构建和谐社会的核心是以人为本。《物权法》始终以维护最广大人民群众根本利益为目的，对实践中广大人民群众最关注的问题，如征收补偿、拆迁规范、房屋买卖中的预告登记、物业管理中的各种权利义务关系的确定、住宅建设用地使用权的自动续期等问题都给予了特别的关注。《物权法》将与农民的生产、生活关系最为密切的两项权利，即农村土地承包经营权与宅基地使用权第一次明确地规定为物权，这就有力地保护了八亿农民最基本的财产权利。《物权法》对于征收、征用的条件程序以及补偿都作出了相应的规定，这就有效地避免了政府滥用公权力随意侵害人民群众的合法权益。民安则国泰，民富则国强。保护财产权，就是对民生的最大关注；而《物权法》制订过程中所历经的一些曲折以及最后高票通过的结果，这些都充分说明了《物权法》与民生的密切相关性和凝聚最大多数人共识的特点。这也说明了物权法是关系到老百姓切身利益的法律，是保护老百姓财产的基本法律，也是深受广大人民群众拥护的法律。“徒法不足以自行。”只有将《物权法》从“纸面上的法律”转为“现实中的法律”，才能够真正发挥《物权法》应有的作用。这就意味着，一方面，由于物权法是基本法，许多规定较为抽象，需要一系列法律法规来配套。例如，要尽快制订“征收征用法”、“不动产登记法”以及相关的司法解释。另一方面，法无解释不能适用，我们应当加强对物权法的学理解释，从而为相关配套法律、法规以及司法解释的制定提供一定的理论支持，为物权法的正确适用提供依据。在《物权法》颁行以后相当长的一段时间内，我们研究的重心主要不是“应然”的问题，而是“实然”的问题，也就是说，要研究物权法在实践中如何运用，如何解决现实中存在的各种产权的争议以及保护问题。这就需要我们深入研究物权法，正确解释物权法，并在正确解释物权法的基础上发展我国的民法解释学。《物权法研究》一书于2002年5月出版，其时《物权法》的起草工作刚刚启动。该书是对我参加《物权法》起草、主持编写《物权法学者建议稿》过程中一些心得的总结。该书曾获得第六届国家图书奖提名奖，并被教育部列为研究生指定教材。但该书出版至今已有数年，在此过程中，我因为参与《物权法》起草工作，对物权法理论以及适用产生了一些新的想法，尤其是《物权法》颁布之后，我应有关国家机关的邀请，介绍《物权法》的有关内容，并与有关人员就《物权法》的理解和适用进行了广泛而深入的交流；由此对《物权法》的内容和体系又有了一些新的认识。因此，有必要结合《物权法》对本书进行修订。此次修订，不仅要结合《物权法》，对其规定进行解读，而且也将这一期间的一些新的体会纳入本书，供法学理论界和实务界各位同仁批评。《物权法》是一部博大精深的教科书，我虽然有幸参与其制订工作，但对《物权法》一些内容的深刻含义的理解仍然感觉是肤浅的。由于时间仓促，本书中一些缺点和错误在所难免，请各位读者指正。2007年6月13日于明德法学楼
一版序言
美国著名的经济学家道格拉斯·诺斯与罗伯特·托马斯在《西方世界的兴起》一书中，对公元900年到公元1700年这800年时间里近代西方民族国家兴起的原因进行研究后，得出了一个重要的结论，即经济增长的关键在于制度因素，一个提供适当有效的个人刺激的制度是促使经济增长的决定性因素。而在制度因素之中，财产关系的作用最为突出，无论是封建庄园制度的兴起和衰落，还是近代产业革命的发生，都与私人财产地位的变革有着非常直接的关系。所有权的不确定，私人经营的产业及其收入没有合法保障，或者说，如果没有通过法律制度对个人财产权利加以保障并为个人经营提供刺激，近代工业是不可能发展起来的。
在我国漫长的封建社会中，人民的财产权利很难得到持久有效的制度性保障。秦汉以降，历代中国国家政权，无论在理论上还是实践上，都有着不受法律制度制约而随意剥夺个人财产的绝对权力。黄宗羲先生在《明夷待访录》中就一针见血地指出，帝王“以为天下利害之权皆出于我，我以天下之利尽归于己，以天下之害尽归于人，亦无不可；使天下之人不敢自私，不敢自利，以我之大私有为天下之大公。始而惭焉，久而安焉，视天下为莫大之产业，传之子孙，受享无穷。”正所谓普天之下，莫非王土；率土之滨，莫非王臣。中国古代社会这种人民财产权利无法获得稳定、持久的法律制度保障的情形，就形成了马克思所说的“权力捉弄财产”，很难刺激市场的发展。历史学家黄仁宇先生曾在其《资本主义与21世纪》一书中，比较东西方市场化过程后认为，中国虽然在一些朝代中出现过繁荣的商业，但因为中国未能形成一套完善的、保障私有财产的法律制度，私有财产始终不为“中国法制所支持”，因此中国未能进入资本主义市场经济。
英国思想家哈林顿曾言，每一个政府的基础或中心就是它的基本法律。基本法所规定的就是一个人可以称为自己的东西是什么，这就是所谓财产。不仅如此，它同时还要规定一个人有什么凭依可以享受自己的财产，这就是所谓保障。没有法律的保障，就没有合法财产。
改革开放以来，党和政府一直强调要严格保护公民、法人等民事主体的财产权利，特别是《中华人民共和国民法通则》的颁布，使公民、法人的财产权利受到了基本民事法律的保护。但问题是，我国许多保护公民、法人财产权利的规定仍停留在党和政府文件等政策层面，现有的一些对财产权利的法律规定也非常抽象，且许多问题都未加规定，尤其是中国经济改革大潮中出现的大量新问题。例如，怎样在农村实行家庭联产承包责任制后，通过确立一项稳定有效的财产权利制度，才能进一步调动广大农民的生产积极性；如何为包袱沉重、步履维艰的国有企业创立一种能够使他们脱离困境的产权制度，如何在国有企业改革中防止国有资产的流失，保障广大人民群众的利益等，这一系列尖锐的问题都需要民事法律尤其是物权法加以解决。可以说，改革开放不断深化，物权立法问题日益突出，时代在呼唤物权法，社会在呼唤物权法，广大民众更在呼唤物权法。
我认为，当前制定中国物权法的必要性主要在于：
第一，通过制定物权法，可以确认和保护多种所有制经济，充分发挥公有制的优越性。在确认和保护多种所有制经济方面，物权法承担着三个重要的任务，其一是确认和保障私人财产权利不受侵犯；其二是理顺国家与国有企业的财产关系，确认企业作为独立自主、自负盈亏的企业法人所应有的财产权利，从而使企业能够对其资产进行有效的经营管理，实现国有资产的保值和增值，防止国有资产的流失；其三是解决集体所有权的主体、内容及权利的行使问题，并加以合理规范。
第二，制定物权法能够确定交易的基本规则，从而建立公平、公正、效率的社会主义市场经济的法律秩序。清晰的权利界定是市场交易的先决条件，物权法通过确认各类物权，建立一系列直接服务于交易关系的物权法规则制度，如公示公信原则、所有权移转规则、善意取得制度等，从而保证公正有序交易的实现，使市场经济在法制的轨道上健康发展。
第三，通过制定物权法，对各类财产实行平等保护，鼓励为人们努力创造财富，促进社会财富的增加，从而为整个社会财富的增长提供一种适当、稳定而有效的激励机制。物权法对财产的保护主要体现在：一方面，物权法要对社会主义市场经济中的各类财产实行平等保护，不仅强调对公有财产权利的保护，也应当非常重视对私人财产权利的保护；另一方面，通过确认各类物权以及物权法上的各项法律救济制度，可以有效地保护民事主体的财产。例如，农民对土地享有的承包经营权，如果不能使其成为物权，而仅仅是短期的合同债权，就很难使权利人对它形成一个持久的期待与信赖，权利人亦难以抵御来自外界的不正当干涉和侵害。总之，物权法通过确认和保护各类物权，稳定各种财产关系，有助于调动亿万人民创造、积累、爱护财产的积极性，实现整个社会经济的发展。
第四，通过制定物权法，界定权利的归属、权利的内容、行使范围、救济制度，还可以为司法机关解决财产权利纠纷提供完善的裁判规范。
最后，制定物权法是编纂中国民法典、完善社会主义市场经济法律体系的一个非常重要的环节。为了于2010年以前在我国建成一个适应市场经济发展与法治建设的完善的法律体系，我们必须尽快完成民法典的编纂工作，因为民法典的颁行是衡量我国法律体系是否最终建立与完善的一个重要标志。然而，在当今中国的现实之下，工程浩大的民法典制定工作不可能一蹴而就，只能分阶段、按步骤地逐渐完成，制定物权法就是我国民法典编纂中的一个重要步骤。
作为一名民法教师，我一直在关注中国经济改革与社会发展中出现的各种物权法问题。1982年，我在先师佟柔教授的指导下对国家所有权和国有企业财产权问题进行过研究。1984年年底留校任教后，因讲授物权法课程，也从未间断对物权法的研究，特别是《中华人民共和国民法通则》颁布前后，我曾重点研究过物权法的基本原则。1988年我在与郭明瑞教授等人合作出版的《民法新论》（下册）中对物权法进行了初步的探讨，对我国物权体系的构建提出了自己的初步看法。就物权法中重大问题的研究工作而言，20世纪80年代我主要针对国有企业的财产权以及国家所有权两个问题进行研究，1986年，我与李时荣同志合作，在《中国社会科学》杂志上发表了“全民所有制企业的国家所有权问题探讨”一文，在这篇论文中，我认为，使用权、收益权、处分权与所有权发生分离是商品经济发展的必然要求，而这些权能分别涉及社会再生产中生产、交换、分配和消费的各个独立环节，决定着企业在生产以及再生产活动中能否成为一个具有相对独立法律地位的商品生产者和经营者，如果企业缺乏上述任何一种权能，它都是有缺陷的商品生产者、经营者。所谓国家所有权的适当分离，是指国家所有权的各项权能的适当分离，而不只是部分权能的分离。只有使企业从这种分离中依法享受到国家所有权的各项权能，才能使它成为相对独立的经济实体和具有一定权利和义务的法人。1989年我又以“国家所有权研究”作为博士论文题目，并于1990年年初完稿及答辩通过。在这篇论文里，我就企业法人的所有权与国家所有权的关系问题进行了专门的探讨，对国家所有权的概念、所有权和所有制的关系、国家所有权的起源和发展、我国社会主义国家所有权的主体和内在结构、国家所有权和行政权的关系、国有资产转化为债权、国家作为民事主体、全民所有制企业经营权和法人所有权、国家所有权的民法保护等一系列重大问题进行了探讨。我认为，产权制度的改革必须实行国家所有权和国家行政权的适当分离，建立专门代表国家统一行使所有权、管理国有财产的机构，减少各个行政机关对国有企业的干预，应当通过股份制的实行，赋予国有企业以法人所有权，国家应当也只能通过享有和行使股权来实现国家所有权的终极目标。为了促使国有资产的合理流动，国家应当以民事主体的身份与其他民事主体发生有关国有土地使用权的转让等民事法律关系。对国家所有权不应当采取特殊的保护原则，而应当按照民法的平等原则实行平等保护。我的博士论文后来由中国人民大学出版社予以出版。
1997年，我花费了近半年的时间将自己多年来为中国人民大学法学院民法研究生讲授物权法的讲稿进行了整理修订，增加了一些新的思考成果，于1998年出版了《物权法论》一书。在该书中我对物权法的一些重大理论问题及基本原理进行了探讨。我认为，我国物权法不应当采纳物权行为理论，就基于法律行为的物权变动而言，应当采取合同加交付和登记的模式，物权法应当在区分用益物权和担保物权的基础上构建他物权体系。此外，还应当建立物权请求权和占有之诉制度，以保护物权和占有。尽管改革开放二十多年来，我国社会经济状况发生了深刻的变化，但我始终认为，通过公司的形式改组国有企业在当前中国仍然是一条切实可行的思路。因此，在整理修订《物权法论》一书的书稿时，我将原有涉及国家所有权和企业财产权的部分文章也汇编进来，成为本书内容的一部分。《中华人民共和国合同法》的颁布无疑为中国物权法的出台提供了良好的契机，立法机关开始加快了物权法立法的步伐。1998年3月，全国人大法制工作委员会成立了民法典起草小组，开始了对物权法起草的研究和讨论工作，该小组委托梁慧星教授和我分别承担物权法草案专家建议稿的撰写工作。经过历时两年半的努力，2001年由我主编的《中国物权法草案建议稿及说明》一书已由中国法制出版社正式出版。撰写该书的主要目的就是为立法机关制定物权法提供参考意见，并进一步推动我国物权法理论研究向深度与广度两方面发展。2000年12月28日至29日，全国人大法制工作委员会组织有关专家在北京召开物权法研讨会，就我负责的中国人民大学民商事法律科学研究中心提出的有关国家所有权和集体所有权制度方面法律规定的专家建议稿进行了广泛的讨论，并对物权法的起草工作提出了大量建议。此后，中国人民大学民商事法律科学研究中心又与德国技术合作公司合作，于2001年9月24日举办了为期两天的“中德物权法草案国际研讨会”，此次会议我们聘请了德国、意大利等国家的物权法专家对我们撰写的中国物权法草案的英文文本进行了深入、广泛的研讨，德意学者及其他与会的国内专家、学者都对该草案提出了许多宝贵的意见。
可以说，在将近二十年的时间里，我一直在关注随着中国经济改革与社会发展中不断出现的有关物权法的实践问题和重大疑难的理论问题，特别是近几年来我通过大量的学习研究、参与物权法的各项起草研究工作及各类调研活动，对长久以来一直盘踞在脑海中的一些物权法重大问题渐渐形成了自己的一些看法。通过近两年苦行僧式的研究写作生活，将自己对这些问题的看法及多年来关注中国财产权利制度变迁的心得写成了一些论文，此次将这些论文汇编成集，一来希望能够为我国立法机关的物权法制定工作提供一些参考意见，二来更希望借此能与广大民法学同仁及从事法律实践的同志共同探讨我国物权法中的问题。我深知，物权法理论博大精深，即便耗尽毕生心血，所得仍不过沧海一粟耳，因此本书错误缺漏之处在所难免，衷心希望广大读者批评指正！2002年4月
术语缩略表
1.《民法通则》：《中华人民共和国民法通则》，1986年4月12日。
2.《土地管理法》：《中华人民共和国土地管理法》，1986年6月25日颁布，2004年8月28日第二次修订。
3.《城市房地产管理法》：《中华人民共和国城市房地产管理法》，1994年7月5日颁布，2007年8月30日修正。
4.《担保法》：《中华人民共和国担保法》，1995年6月30日。
5.《合同法》：《中华人民共和国合同法》，1999年3月15日。
6.《农村土地承包法》：《中华人民共和国农村土地承包法》，2002年8月29日。
7.《物权法》：《中华人民共和国物权法》，2007年3月16日。
8.《民法通则意见》：最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》，1988年1月26日。
9.《担保法司法解释》：最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》，2000年12月8日。
10.《区分所有权司法解释》：最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，2009年5月14日。
11.《物业服务纠纷司法解释》：最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，2009年5月15日。
12.《买卖合同司法解释》：最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》，2012年5月10日。第一篇物权法总论第一章物权概述第一节 物权的概念和特征
物权法（英文为the Law of Real Rights，德文为Sachenrecht，法文为droits réels）是大陆法系国家民法典的重要组成部分，通常是作[1]为民法典的一编即物权编加以规定的。英美法系虽然没有物权法，但是具有和大陆法系物权法相类似的财产法。物权法是未来我国民法典的重要一编，也是我国社会主义法律体系中的重要组成部分。《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）的起草制订工作自上个世纪90年代初启动，历经十多年，最高立法机关先后进行了八次审议，最终于2007年3月16日由第十届全国人民代表大会第五次会议审议通过。《物权法》的制订与颁行在我国法治进程中具有里程碑的意义，必将对我国经济、社会的发展和社会主义和谐社会的构建产生深远影响。一、物权的概念“物权”一词最早起源于罗马法。罗马法曾确认了所有权（dominium）、役权（servitutes）、永佃权（emphyteusis）、地上权（superficies）、抵押权（hypotheca）、质权（pignus）等物权形式，并创设了与对人之诉（actio in personam）相对应的对物之诉（actio in rem），以对上述权利进行保护。罗马法学家也曾经使用过iura in [2][3]re（对物的权利）以及jus ad res（对物之权），但物权（iura in [4]re）与他物权（iura in re aliena）等概念在罗马法中并未出现。罗马法中对物之诉与对人之诉的区分主要是从程式诉讼的便利考虑的，[5]目的并不在于区分物权和债权。
中世纪注释法学家在解释罗马法时，曾经从对物之诉和对人之诉中，引申出“物权”和“债权”的概念，并将物权的两种形式即完全物权（Plena in re potestas）和他物权（iura in re aliena）用“物权（iura in re）”这个词来概括。物权是指某人对其物享有的支配权，此种权利无须义务人实施行为便可以直接实现。这一理论提出以后，在17、18世纪为许多罗马法注释法学家所采纳，并逐渐形成了从物主义的理论。此种理论强调物权是主体对客体（物）、权利人对物的支配关系。至19世纪，这一理论受到了挑战，一些学者认为物权并不是人对物的关系，而是人与人之间的关系，从而产生了所谓从人主义理论。法国著名的民法学家普兰尼奥尔（Planiol）便对此种理论极[6]为推崇。该理论在20世纪初为大多数民法学者所接受，并对物权概念的形成和发展产生了较大影响。值得注意的是，尽管学者对物权的[7]概念展开过争论，但除《奥地利民法》以外，各国立法迄今为止都没有对物权概念在法律上作出明确规定。在民法理论上，学者关于物权的概念主要有如下几种观点：
1.对物关系说。此种观点最早为德国学者Dernburg等人所倡导，他们认为债权是人与人的关系，而物权乃是人对物的关系。也有学者认为物权是人直接对于物享受一定的利益的权利，至于一般人对于物所负有的不可侵害的义务，是对物的支配权所产生的结果，并不构成[8]物权本身的内容。
2.对人关系说。此种观点最早为德国学者Windscheid等人所创立，他们认为无论是债权关系还是物权关系，事实上都是人与人的关系，但债权和物权的区别表现在：债权作为对人权只能对抗特定的人，而物权作为对世权可以对抗一般人，物权人有权排斥任何人对其权利的[9]侵害。
3.折中说。此种观点认为物权不仅仅是对于物的支配权利，而且是一种人与人之间的关系，因此在确定物权的性质和特征时必须要包[10]括对物和对人的两方面的关系，否则就不能确保物权的效用，解释物权概念的内涵。“盖物权之成立，具有两种要素，一为权利人对于物上具有之支配力（学者谓之积极要素），一为权利人对于社会对[11]抗一切之权能（学者谓之消极要素）”。按照此种观点，物权是对物的支配与人与人之间关系的结合。
上述几种观点都具有一定的道理，我国《物权法》第2条第3款明确规定，“本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利”。这就在法律上明确了物权的概念，不仅对于界定物权的内容和效力、区别物权和债权具有重要意义，而且对于宣传普及物权的观念也十分重要。笔者认为，结合《物权法》第2条关于物权的定义，采纳折中说比较妥当，因为关于物权的定义，表面上体现为人对物的支配，实际上还是人与人的关系的反映，具体来说，可以从以下几个方面加以理解：
首先，物权就其本质而言，仍然是一种人与人之间的财产关系，而不纯粹是人与物之间的关系。从民法上看，物权关系作为一种法律关系，乃是一种人与人之间的社会关系，并且是以一定的权利义务为内容的社会关系。马克思在批判蒲鲁东的财产权社会观时曾指出：“实物是为人的存在，是人的实物存在，同时也就是人为他人的定在，[12]是他对他人的人的关系，是人对人的社会关系”。因为“经济学所研究的不是物，而是人和人之间的关系，归根到底是阶级和阶级之[13]间的关系”。从本质而言，社会科学研究的对象都是人与人的关系，纯粹的人与物的关系是自然科学的研究对象。虽然物权是权利人直接支配特定物和排他的权利，但物权本质上不是人对物的关系，而是人与人之间的法律关系。例如，在所有权关系中，所有人有权依法对自己的财产占有、使用、收益和处分，所有人以外的任何人（非所有人），有义务不妨碍所有人行使权利。
其次，物权是权利人对特定物所享有的财产权利，物权在性质上是一种财产权，但它只是财产权的一种，是财产权中的对物权，区别于其中的对人权即债权。此外，由于物权是针对有体物所享有的权利，因而它也不同于财产权中的知识产权。由于物权是一种财产权，所以它也表现为一种人对物的支配关系。由于人和物的关系“总是同物结[14]合着，并且作为物出现”，而法律在反映和表现现存的财产关系的同时，又必须遵循立法自身的规律。也就是说，它只能通过确立主体（权利人）对客体（财产）所享有的权利，来确认和保护主体在财产之上所体现的意志以及实现其利益的法律可能性。例如，我国《物权法》第39条将所有权的概念规定为：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”在这里，规定的只是主体（所有人）对客体（财产）的权利。这就表明民法本身对财产关系的反映往往要采取确认权利和具体的行为规则的方式。物权在本质上属于人与人之间的关系的论述，与这里所谓的物权是对物权的论述并不矛盾，前者是从物权关系所体现的社会关系的本质的角度着眼的，从这个意义上说，物权关系表现为一种绝对法律关系，体现的是特定权利人因为物的归属和利用而与不特定第三人之间发生的法律关系，它区别于在特定人之间发生的相对法律关系。但从技术层面上看，物权表现为人对物进行直接支配，它区别于对人权。所以，为了正确理解物权与债权及其他民事权利的区别，我们也应该从法律规范本身出发，把物权看作是主体直接对财产所享有的支配的权利。
最后，物权主要是一种对有体物的支配权。自罗马法以来，大陆法学者一直认为，“物权可以定义为对某物的独立支配权。这就意味着，对该物的权利形式以及对其不同程度的享有均独立于同一定人的关系，因而，也独立地通过对物之诉（即可对任何第三人提起地诉[15]讼）获得保护”。德国学者索姆认为，物权（或对物权）是“对某物进行直接支配（ein unmittelbares Herrschaftsrecht）的权利，它[16]使权利人享有对物自行采取行为的权利”。物权是支配权可以说已经成为一种通说。我国《物权法》第2条第3款也强调权利人对其物的直接支配。所谓“直接”，体现的是物权人的意志与物的直接联系，意味着物权人可以完全依靠自己的意思，而无须他人意思的介入或辅助就实现自己的权利，这就是德国学者索姆所说的“物权的本质[17]是自我支配”。所谓支配（Herrschaft），就是指能够依据自己的意志独立行使自己的物权。我国台湾地区学者姚瑞光也认为，支配就是指“依人之意志，对物加以管领或者处置而言。直接，指无须他人[18]行为介入而言”。
我国《物权法》关于物权的定义，确定了物权的基本属性就是“支配”，这就鲜明地揭示出物权与债权的本质差别。任何财产权只要符合了支配的属性，并且被法律确认为物权的类型，它就成为了物权。由物权的支配性逻辑地推导出物权所应具有的排他性、追及性和优先性等。
我国《物权法》关于物权的定义，突出了物权主要是对有体物的支配，由此，立法确定了我国《物权法》的主要类型，并构建了物权的体系。这就是说，我国《物权法》主要立足于有体物，所构建的规则也主要是适用于有体物。在现代社会，尽管无形财产的价值越来越重要，但是无形财产主要是受到其他法律部门（公司法、证券法、知识产权法等）的调整。对于有体物而言，它们是社会财富的基础；西方古典经济学家曾经形象地说，土地是财富之母，劳动是财富之父；[19]我国古代也曾经有“有土斯有财”的说法。这些都说明了有体物是社会财富的基础，也基本上是无形财产的终极来源。因此，对于有形财产的归属和利用的规定，构成了我国《物权法》的基本内容。
总之，物权是指权利人对特定物所享有的直接支配和排他的权利，在我国民事权利体系中居于重要地位。二、物权的特征
根据《物权法》第2条，物权作为一种法律关系，具有不同于其他财产法律关系的特征，表现在以下几点：
1.物权的主体是特定的权利人
与债权法律关系不同，在物权关系中，权利人是特定的，而义务[20]人是不特定的第三人。我国《物权法》将物权的权利主体表述为权利人，这一概念的特点在于：第一，具有高度的概括性，可以将各种民事主体纳入其中。一方面，权利人包括了各类物权的主体，如国家所有权人、集体所有权人、私人所有权人等。另一方面，在具体的物权法律关系中，权利人都是指特定的权利人。例如，所有权人、宅基地使用权人、土地承包权人、建设用地使用权人、抵押权人、留置权人等，这就表明通过“权利人”的概念可以统一概括各种类型的物权人。在具体物权形态中，需要结合具体的物权形态和规定内容确定具体的物权人。第二，在《物权法》中，权利人包括了自然人和法人，但又不限于这两类主体。因为作为国家所有权主体的国家是不能归属于法人概念范畴的，另外一些集体经济组织，如村民小组也无法以法人的概念涵盖，但采用了权利人的概念可以将各类民事主体概括进来。在物权法中，还有一些组织，如业主会议等，既不是自然人也不是法人，但仍然可以享有一些实体权利，可以作为权利人存在。随着社会经济的发展，也可能会出现一些新的物权人，即使无法被归入自然人或法人的范畴，也可以以权利人来概括。第三，采取“权利人”的表述，也符合我国公有制为主体多种所有制并存的经济形态。在西方国家，由于其物权法主要是以私有财产为核心来构建物权法的体系的，不存在国家所有权与集体所有权主体的界定问题，因而通过自然人、法人的概念基本可以概括物权主体。而我国的所有权形态既包括国家所有权、集体所有权，也包括私人所有权，因此单纯依靠民法总则关于民事主体的规定不足以确定各类所有权及他物权的主体。
2.物权的客体主要是特定的有体物
与知识产权等财产法律关系不同，物权主要不是以无形财产、智力成果为客体，而主要是以有体物作为其客体的。物权的客体主要是[21]指特定物，包括以下两个方面：一是物权的客体必须是特定物，所谓特定物就是指具有单独的特征、不能以其他物代替的物，如某辆[22]汽车、某栋房屋。除了法律有特别规定之外，集合物不能作为物权的客体。企业的整体财产之所以可以成为集合物，是因为一个企业的财产在观念上是可以与其他企业的财产相区别的。例如《物权法》第181条规定动产浮动担保，实际上就是以整个企业的集合财产作为[23]担保物权的客体。二是物权的客体主要是有体物，主要包括动产和不动产，《物权法》第2条规定，本法所说的物主要是动产和不动产。动产和不动产都是有体物，因此，从这个意义上说，物权的客体主要是有体物。有体物主要是指具有一定的物质形体，能够为人们所感觉到的物，而无体物主要是指权利，因为这一原因，在民法学上常[24]常将作为权利客体的物限于有体物。物权的客体之所以主要限于有体物，原因在于：一方面，由于物权是一种支配权，应当具有特定的支配对象，而只有有体物才能够满足这个要求，如果以无体财产作[25]为物权的客体，就难以界定物权的内涵及其效力范围。例如，如果以所有权作为所有权的客体，将会出现所有权之上的所有权，甚至会出现债权的所有权、继承权的所有权。如此，则所有权的概念本身将陷于自相矛盾与模糊不清的状态。另一方面，它确定了物权的特征，物权是以有体物为客体的，因而物权就是有体财产权。这也使得物权与知识产权、债权、人身权等权利得以区分开。还要看到，《物权法》围绕动产和不动产的归属、移转而展开，这就明确了《物权法》调整对象的范围，有关无体财产就应当由其他法律来调整，而不属于《物权法》的范畴。例外的情形，可以为人力所支配的无形的自然能量，也可以准用物权的保护，例如电力、光波、有线电视讯号等。我国《物权法》也规定了无线电频谱资源属于国家所有。当然，根据《物权法》第2条规定，物权的客体主要是有体物，法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。这就是说，在法律有特别规定的情况下，无体财产也可以作为物权的客体。
3.物权本质上是一种支配权
物权是权利人对物的直接支配。“物权为典型的支配权，即控制[26]一个有体物的权利。”物权的支配性决定了物权所具有的优先性、追及性等特点。物权人对物享有的支配权直接决定了物权的各项效力，物权的优先性等效力均来自于法律将某物归属于某人支配，从而使其对物的利益享有独占的支配并排他的权利。所谓“直接支配”，主要包含如下几个层面的意思：
首先，它体现了主体对于客体控制的直接性。所谓直接，就是指无须任何的媒介物，主体就能将其意志作用于作为客体的物。这里，任何的中间环节或者中介程序都不是必需的。从主观上看，是指物权人对物可以以自己的意志独立进行占有、使用或采取其他支配方式，无须得到他人的同意。在无须他人的意思和行为介入的情况下，物权人就能够依据自己的意志依法直接占有、使用其物，或采取其他支配方式。支配是权利人基于自己的意志对于物的控制状态。就主观上而言，权利人可以直接依据自己的意志对物进行管领和控制；也就是说，权利人应当将它的意志体现在对物的控制和权利的行使等多个方面。萨维尼认为，主体应当通过意思表示创设法律关系以及伴随法律关系[27]的主观权利。意思首先是对本人发生作用，其次是对外发生作用[28]，涉及外部世界的意思支配完全属于法的领域，构成财产法，它又可以区分为物法和债法。所以，意思对物的作用就是一种支配。[29]如房屋所有人有权占有、使用其房屋，并有权将房屋出售。建设用地土地使用权人有权依法使用土地，或转让其建设用地使用权。所有人和使用权人在依法行使其权利时，一般不需要取得义务人的同意，也不需要义务人的辅助，就可以实现其权利。任何人非经权利人的同意，不得侵害或加以干涉。物权的义务主体的义务是不作为，只要不妨碍权利人行使权利就是履行了义务。
其次，它是指主体对于客体的现实、直接的支配。从客观上讲，[30]权利人应当对物存在实际的管领和控制，表现为自己或者他人按照权利人的意思对物进行占有、使用、收益、处分，能够将自己的意思体现在对物的控制和权利的行使方面。支配是指权利人对于物的控制状态，某人意识到某物的存在，但没有对该物进行实际的管领，并[31]不构成支配。这里，现实性和直接性的支配是它区别于对人权（债权）的重要特征，正是这种现实性和直接性，它在西文中被称为“real right（jus res）”的原因之所在。而对于债权而言，它仅是一方对于另一方的请求才能间接作用到物本身。支配又表现为一种对物的控制的状态。从客观上讲，权利人应当对物存在实际的管领和控制，表现为自己或者他人按照权利人的意思对物进行实际的占有、使用、收益、处分。虽然无体财产权也具有支配性，但是其客体范围通常很难像有体物那样确定，所以，支配性较差，尤其是其支配的范围无法特定，使得权利人的范围无法确定。而物权的客体的范围主要是有体物，所以支配的范围能够确定。
再次，物权是指主体对于物依据法律的规定而享有的一种控制力，这种控制状态既包括事实上的控制，也包括法律上的控制。这就是说，主体和客体之间联系的内容是以控制作为核心的，此种关系并非是一般的联系，而是由于法律的规定而使人对物所享有的一种控制力。例如，在所有权权能与所有人完全分离，或者所有人的财产丢失，已经无法实际进行支配的情况下，所有人的所有权仍然存在，就是因为法律赋予所有人对物的支配力，所有人有权请求占有人返还财产。即使所有人已经不能现实地支配物，此种支配力仍然存在。
支配是以一定的权利为基础的。支配权是物权的本质特征，这种支配是物权的固有内容，其与缺乏本权的占有这种事实上的支配是不同的。例如，某人进入他人的房间，虽然也可以形成一种事实上的控制，但是并不会成为一种支配权。物权法上的支配权与基于合同所产生的控制或支配不同，如保管合同中保管人对保管物的控制与管理、运输合同中承运人对货物的控制等。其核心区别在于，支配人是否具[32]有物权。换言之，法律对物权的支配权的确认乃是突出这种支配是物权所具有的内涵，该种对物的支配权具有法律上的效力。对于租赁权而言，承租人尽管在一定程度上也能占有和使用租赁物，但是其权利内容受到出租人意志的严格限制，甚至在相当程度上依附于后者的意志，例如，承租人不得改变物的用途，也不得利用转租进行谋利。这就使得租赁人无法以其独立的意志对物进行占有和支配，由此，租赁权本身无法被称为一项物权。
最后，物权中的支配既包括对特定的动产和不动产的使用价值的[33]支配，也包括对物的交换价值的支配。例如，维护用益物权人对土地和房产的支配，也就保护了用益物权人对不动产的使用价值的支配；保护担保物权人对实物的支配，实际上也就保护了对交换价值的支配。当然，物权人对物的支配范围不仅受物本身的性质和效用等的限制，而且要受到物权本身的内容的限制。
支配性能否概括各类物权的特性，对此有不同的意见。首先，就所有权而言，支配性主要表现在所有人对物的独占控制方面。这种控制是排他的、只能由所有人享有的绝对的独占性权利，所有物不是基于所有人的意志而暂时脱离所有人的控制，这种支配力仍然存在，例如在所有物遗失的情况下，所有人仍然对有关物享有抽象的支配力。因此，所有人仍然有权要求现有的占有人返还原物。其次，就用益物权而言，通常情况下，无论是所有权人还是用益物权人，都有支配物的权利。所有人即使在其动产、不动产上设定用益物权后，仍然享有对物的支配权。如果用益物权消灭，或者在用益物权人违反法律约定或合同约定的情况下，所有权人都有权通过行使其支配权而收回其物，恢复其完整的支配权能。在用益物权存续期间，所有权人仍然不妨对其权利再行处分，如转让、抵押，而无须征得用益物权人的同意。就用益物权人来说，通常情况下，其直接占有标的物并能够利用该物或获取收益，如果第三人的行为造成对用益物权客体的侵害，用益物权人有权排斥第三人的侵害，从这个意义上讲，用益物权人也有权对物进行支配。尤其是用益物权人能够依法利用物获取收益，因此可以直接支配物的使用价值。最后，就担保物权而言，其是否存在支配性，学界虽然存在不同看法，但也不可否认担保物权的支配性。就担保物权而言，可以分为占有型的和非占有型的担保物权，占有型的担保物权，如动产质权、留置权，权利人可以直接支配担保物自不待言。就非占有型的担保物权（如抵押权）来说，虽然抵押权人可能并不占有抵押物，但是基于其对抵押物交换价值的支配力，在债务人不履行债务时，抵押权人无须抵押人的同意，可以直接通过法院将抵押物拍卖、变卖，以其价款优先受偿。从这一点上说，非占有的担保物权人也有[34]权支配物的交换价值。即使就担保物本身来说，担保物权人也并非不能支配。例如担保人在设定担保物之后，按照我国《物权法》第191条的规定，在处分担保物时，也要取得担保权人的同意，如果第三人的行为造成担保物的毁损灭失或者使担保物有毁损灭失的危险时，担保权人也可以根据其物上代位权来支配担保物的代位物。这些反映了担保物权人也能在一定程度上支配未转移占有的担保物。因此，正如学者所言，不作为之地役权、担保物权，虽非直接以物之使用收[35]益为目的，但仍可为支配标的物。
总之，物权人直接支配一定的标的物，必然享有一定的利益。物权所体现的利益一般可分为三种：第一，所有权人所享有的利益，包括物的最终归属及占有、使用、收益和处分物的利益。可见，所有人所享有的是物的全部的利益。第二，用益物权人所享有的利益是物的使用价值，如土地使用人基于其对土地的使用权而使用土地从而可获取一定的收益。随着社会经济的发展，《物权法》正从以抽象所有为中心向具体利用发展，物权的利用权能更为突出，因而获取物的使用价值对物权人更为重要。第三，担保物权人所享有的利益是依法获取物的交换价值，即债务人届期不清偿时，债权人可以依法变卖担保物，就其价金满足债权受偿的需要。在市场经济条件下，由于信用制度的发达，获取物的交换价值利益也日益重要。“为了债权的担保而奋斗[36]是市场经济的必然现象”。20世纪以来，特别是第二次世界大战以来，随着市场经济的迅猛发展，作为传统民法的担保物权出现了巨大变革，并呈现出崭新的面貌，从而成为民法中最为活跃的领域。[37]
4.物权是排他的权利
物权的排他性具有多种含义，学者对其看法也不相同。一种观点认为，“所谓排他性者乃于同一标的物上，不允许性质不两立之二种[38]以上物权同时并存之谓”。“物权系对物直接支配，故同一物上不[39]能有两个以上同一内容之物权同时存在。”另一种观点认为，物权[40]的排他性与“排除他人干涉”、“得对抗一般人”作同一解释。还有一种观点认为，物权的排他性是指物权人有权排除他人对于其物权[41]的侵害、干涉和妨害。笔者认为这几种观点都不无道理，但显然只是概括了物权排他性的某一方面的效力，而没有全面地概括出物权排他性的效力。笔者认为，物权的排他效力，主要包括如下几个方面：
第一，所有权的排他性。同一物之上不得存在两个所有权，即一物不容二主。如果某人对某物依法取得所有权，即使另一人事实上占有该物，也不能享有法律上的所有权。任何人都负有不得妨害权利人对物的独占的支配权。如果某人对某物依法取得所有权，即使另一个人事实上占有该物，也不能享有法律上的所有权。
第二，他物权的排他性。同一物之上不得成立两个在内容上相互矛盾的他物权。物权的排他性不仅强调在同一物上不能设定两个所有权，还要求在同一物上不得设定相冲突的物权，这就确定了设定物权[42]的规则。例如，将某物设定建设用地使用权之后，不能再为他人设定建设用地使用权。例如，一些建设单位在将某套商品房的一部分出卖给业主之后，又将整个大楼作为一个整体的财产进行登记并将其抵押给他人，形成一物之上多种权利相互冲突的现象。解决这些纠纷，就应当按照物权的排他性规则来确定解决权利冲突的规则。尤其应该看到，随着他物权内容以及类型的不断增加，同一物上多种性质相同或相异的权利的冲突情形也会经常发生。因此，他物权的排他性还具有解决同一物上的权利冲突的作用。例如，在设定海域使用权之后，就不能再设定海域养殖权，也就是说不能在同一物上设定两种相互冲突的权利。
第三，对世效力。这就是说，任何人都负有不得侵害物权的义务。[43]物权的效力可以对抗权利人之外的一切不特定的人。任何人都负有不得妨碍权利人行使权利的义务，无论何人非法取得所有人的财产，都有义务返还，否则便侵犯了权利人的权利。在物权关系中，权利人是特定的，而权利人之外的义务人都是不特定的，权利人享有的权利可以对抗权利人之外的一切人，任何义务人都负有不得侵害或妨碍权利人行使权利的义务。例如，在门口挂牌子，“私人物业，请勿进入”，“办公用地，闲人免进”等。这就说明了物权具有排他性。物权的排他性决定了物权能够对抗第三人，具有对世性。
第四，不可侵害性。应当说，任何权利都具有不可侵害性，但是物权的排他性有其特殊性。物权人行使权利，有权排斥他人的侵害和妨害，在物权受到侵害时，物权人可以针对任何侵害人主张权利，物权人有权行使物权请求权。任何人侵害物权时，物权人可以行使物权请求权，以排除他人的侵害并恢复物权应有的圆满支配状态。
总之，只要符合物权的生效条件，物权就能有效地设立和变动，物权人即使未实际占有和控制某物，也应享有对该物的所有权或其他物权。物权的排他性是物权最重要的效力，要强化物权意识，很大程[44]度上就是强调物权的排他性。物权的排他性与其支配性密切联系在一起，排他性以支配性为基础，同时又可以有效地保障物权的支配性，有了排他性，物权可以对抗任何第三人的不法行为，这就有力地维护了物权的支配效力。当然，物权的排他性是有限度的，而不是绝对的、无限的。一方面，任何物权都不是绝对地不受限制，任何物权的排他性都要受到法律的限制。例如，在第三人紧急避险时，物权人不得以排他效力对抗。另一方面，某一物权的排他性只是在该物权效力所及的范围内具有排他性。例如，在建筑物区分所有制度中，业主就其专有空间之外的部分不得主张排他效力，禁止他人利用。
注释：
[1]Münchener Kommentar/Gaier，Buch 3，Einleitung，Rn.1.
[2]参见［意］彼德罗·彭梵得著，黄风译：《罗马法教科书》，
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