作者：编辑部
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逾期过户和逾期付款的法律后果(房屋买卖纠纷)试读：
1.逾期过户的法律责任
——逾期未过户，理由足不足？
【案情简介及争议焦点】
2007年7月，杨某与赵某签订售房合同，约定房款36万元，定金1万元，并约定了付款和交房时间，特别约定“房屋未经房屋产权登记机关办理过户之前，除发生乙方逾期付款及甲方逾期交房的情况外，甲、乙双方均不得毁约，否则，违约方应向对方支付房屋成交总价的20％的违约金等”，逾期付款及交房违约金比例栏均留白。因杨某交了定金，赵某不办过户致诉。诉讼中，杨某主张20%房款作为违约金，而赵某主张继续履行合同。
争议焦点：1.赵某是否违约？2.违约责任如何认定？
【裁判要点】
1.赵某违约。双方所签售房合同有效。杨某依约履行了支付定金的义务，而赵某却未能按照约定履行其协助办理房屋过户登记义务，致双方合同一直未能全面履行，构成违约。
2.驳回诉请。赵某确属逾期履行，理应承担违约责任，但双方合同只约定了毁约的违约责任，并未约定逾期履行所承担违约责任的数额问题。在合同并没有明确约定的情况下，杨某要对其损失加以证明。杨某单独的录音证据并不能证明赵某有毁约行为。故本案也不适用该合同有关毁约的约定，应驳回杨某要求承担赵某违约责任的诉请。杨某如认为其有损失并能确定或发生赵某毁约导致双方确实不能继续履行合同，杨某均可另行提起诉讼。
【裁判依据或参考】
1.法律规定。《物权法》（2007年10月1日）第9条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外……”第14条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”第15条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”《合同法》（1999年10月1日）第67条：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”第94条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”第107条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第108条：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”第117条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”第118条：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”第121条：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”《民法通则》（1987年1月1日）第62条：“民事法律行为可以附条件，附条件的民事法律行为在符合所附条件时生效。”
2.司法解释。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（2009年5月13日法释〔2009〕5号）第22条：“当事人一方违反合同法第九十二条规定的义务，给对方当事人造成损失，对方当事人请求赔偿实际损失的，人民法院应当支持。”第26条：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”最高人民法院《印发〈关于处理涉及汶川地震相关案件适用法律问题的意见（二）〉的通知》（2009年3月23日法发〔2009〕17号）第4条：“因地震灾害致使在合理期限内出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，当事人一方请求解除合同的，人民法院不予支持，但当事人另有约定的除外。”最高人民法院《关于李杰与符文海房屋买卖纠纷案如何处理的复函》（1993年2月17日）：“……双方当事人买卖房屋出于自愿，李杰交付了房屋价款，有符文海所立具有房屋买卖内容、收取房屋价款的字据，符文海将产权证交给了李杰，由李杰实际管理使用该房屋多年，只是由于‘文革’期间，当地房管部门停办私房买卖登记业务等原因，未能及时办理产权转移登记手续。据此，我们研究认为，依照最高人民法院一九八四年《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第五十六条的规定和有关法律规定精神，以认定符文海与李杰的房屋买卖关系有效为宜。”
3.地方司法性文件。北京高院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》（2010年12月22日京高法发〔2010〕458号）第20条：“房屋买卖合同签订后，出卖人未依约为买受人办理房屋所有权转移登记，买受人提起房屋确权之诉，要求确认房屋归其所有的，法院应当行使释明权，告知其应当变更诉讼请求要求出卖人办理所有权转移登记，买受人坚持不变更的，对其诉讼请求，不予支持。”第21条：“房屋买卖合同履行过程中，一方当事人构成根本违约的，守约方有权解除合同，违约方不享有合同法定解除权。如果因不可抗力或情事变更等原因，致使合同目的无法实现的，合同双方均有权要求解除合同。”第22条：“房屋买卖合同签订后，一方当事人不同意继续履行，愿意以承担相应违约责任为代价解除合同，而另一方坚持要求继续履行，经审查合同继续履行不存在现实困难的，应当判决双方继续履行合同，但合同另有解约定金等约定或符合《合同法》第一百一十条规定情形的除外。”浙江高院《关于审理涉及房地产登记民事案件若干问题的意见（试行）》（2010年4月16日浙法民一〔2009〕3号）第3条：“房屋买卖、土地使用权出让和转让等房地产转让合同合法有效，受让人请求转让人履行合同，并协助办理房地产登记过户手续的，应予支持。”第15条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”上海高院《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》（2005年12月16日）第9条：“在买卖合同履行过程中，双方间存在的是债权债务关系，买受人只能依据合同约定，要求出卖人履行合同义务，包括按约将标的物的所有权移转给买受人。买受人不能依据买卖合同而直接取得标的物的所有权，实践中也可能由于出现法律上或者事实上不能履行等法定情形，而导致买受人不能实际取得标的物所有权的情况发生。同时，确权之诉系对民事权利是否存在、如何归属等加以确认，而如前述，在出卖人未自动履行所有权移转义务前，买受人尚未取得标的物的所有权，其依据合同约定要求确认房屋所有权归其所有，缺乏基础。因此，对出卖人不履行产权过户义务的，买受人不能直接要求确认房屋产权归其所有，只能按合同约定要求出卖人履行产权过户义务。”上海高院《关于印发〈上海法院民事办案要件指南〉的通知》（2003年11月25日沪高法民一〔2003〕10号）第48条：“以对方迟延履行为由要求解除合同的，须举证证明对方迟延履行主要合同义务，且经催告后，在合理期限内仍未履行的要件事实。”第49条：“以对方根本违约为由要求解除合同的，须举证证明对方当事人存在使合同目的不能实现的根本违约行为的要件事实。”
4.参考案例。2011年3月新疆某房屋买卖合同案，法院认为：虽然张某与牛某约定于2008年5月30日前协助办理过户手续，否则，按已付房款25万元每月15%的利息承担违约责任的约定。但2009年2月17日，牛某在张某未按协议办理过户，违约事实已经明确的情形下，又给张某出具了还款协议，该还款协议中另行约定了过户时间和尾款的给付时间，并未对违约金进行约定，也未按前期双方约定的延期办证违约金与尾款进行冲减，故应认为双方对合同进行了变更。双方应按变更后的还款协议履行各自义务。故牛某诉请要求张某按原协议承担违约责任无事实和法律依据，不予支持。2009年3月上海某房屋买卖合同案，法院认为：现有证据能够证明担保公司因卖方的资信问题而未予担保，以致银行未能放贷，之后买方又向另一银行申请转按揭贷款，银行通过审批后于9月21日放款至上海市住房置业担保有限公司。至此，可认为买受人已具备履行合同的约定条件，卖方应协助买方及时办理房屋过户手续。合同约定逾期过户卖方应承担已收款日2%的违约责任，法院认为上述违约金约定过高，根据买方的实际损失及目前房地产市场的情况综合考虑，酌定卖方应付买方违约金2万元，买卖合同继续履行。2008年12月广东某房屋买卖合同案，2008年4月，刘某作为卖方，与卢某签订房屋买卖合同，约定“买卖双方应在本合同签订后23天内共同到房管部门办理交易过户递件手续，首期楼价款（已包含定金）共计12万元应在取得房地产交易中心收缴证件收据当天支付”，“卖方在收齐买方楼款时交税过户”，并约定了房款10%即4万元的违约金。卢某依约交了4万元定金后，要求共同办理过户手续，刘某以未收到全款为由拒绝。法院认为：合同双方虽对“卖方在收齐买方楼款时交税过户”的文义存在不同理解，但根据本市二手房买卖的流程和交易惯例，只有在办妥递件手续后，才能办理下一步的问税、交税及过户手续。因此，无论双方对付款条件是否存在不同理解，上述条款并未改变这一交易流程，也并未改变双方均需共同在签约后23天内办理交易过户递件手续这一时间约定，作为卖方的刘某在收齐楼款前也仍需履行办理过户递件手续的义务，刘某关于其仅得在卢某支付全部购房款后才需履行递件手续义务的抗辩理据不足。在合同有明确约定的情况下，刘某在收取卢某支付的定金后，却以怀疑对方的诚信及唯恐办证后余款难以追收为由，拒绝在合同约定的期限内与卢某共同到房管部门办理交易过户递件手续，且在卢某多次通过函件及电话敦促后仍不积极履行递件义务，其行为已构成违约，应承担违约责任。2008年6月陕西某房屋买卖合同案，1994年11月，徐某将自有房屋以2万元卖与黄某，约定余款5000元待过户手续办妥后支付。1997年3月，因落实政策，该房土地使用权登记在某宗教委员会名下。2007年，徐某以过户永远不能实现主张合同无效。法院认为：徐某与黄某所签房屋买卖契约系双方自愿，并未违反国家相关法规规定，属合法有效合同，且双方已按约履行了价款和房屋交付，黄某已实际占有居住13年之久。其买卖合同从成立时即具有法律约束力，买卖双方非依法律规定或取得对方同意，不得单方变更或解除。徐某与黄某在签订买卖契约时，徐某作为原房主，其房产、土地使用权证俱全，而在买卖关系成立并按约履行的两年多时间后，其土地使用权才发生变更，当时并不存在相关法律规定的“不得转让”情形，故买卖关系已成立，因未及时办理过户登记，后该房的土地使用权发生了变更，当事人则应按政府对此问题的处理办法去主张房屋产权。2005年9月广东某房屋买卖合同案，法院认为：案涉合同约定“卖方逾期15天仍未交付房地产时，合同即告解除”。此处的“交付房地产”应理解为房屋本身的交付，不涉及房屋产权证书的办理。对于产权证书的办理是否导致合同解除，双方未有约定。故本案不适用合同的约定解除。卖方未在合理期限内协助买方办理产权过户手续，已构成违约。虽然卖方迟延履行义务，但是买方在本案中却没有提供证据证明其已催告卖方履行，故买方不符合合同法定解除的条件。卖方已明确表示愿意继续履行合同，且买方又不具备合同解除权，故判决驳回买方要求解除合同并由卖方赔偿损失的诉请。2004年10月广东某房屋买卖合同案，法院认为：林某与吴某所签房屋买卖合同有效。该合同约定：双方同意于合同签订之日起80日内即2003年9月20日前携带有关资料到房地产管理部门办理过户手续。林某在收到吴某的定金后，未在约定期限内办理讼争房屋产权过户手续，已构成违约，现吴某按约定请求解除双方所签合同并退回购房定金1万元符合法律规定，应予支持。对林某所请求的1万元违约金，因考虑到林某在合同签订后，积极为办理房产过户手续作准备工作，并于2003年9月12日领取房产证，这是其积极履约的重要表现，故按合同约定以定金1万元的1倍支付违约金有失公平，应按中国人民银行同期贷款利率计算违约金较为合理。
试读结束[说明：试读内容隐藏了图片]