公共租赁住房项目可持续性的定量评价方法研究(txt+pdf+epub+mobi电子书下载)

作者：李德智

出版社：东南大学出版社

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公共租赁住房项目可持续性的定量评价方法研究试读：

序言

近年来，我国商品房的价格持续走高，而经济适用房和廉租房等保障性住房面向特定人群，许多城镇中等偏下收入家庭、新就业人员和外来务工人员等既无力购买商品房，又不具备申购经济适用房或租赁廉租房条件，成为游离于传统住房保障制度之外的“夹心层”。根据《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保〔2010〕87号）等政策文件，公共租赁住房（简称公租房）是我国保障性住房的发展重点和未来主体，是完善住房保障制度、解决“夹心层”群体住房困难的重要举措。2013年12月6日，住房和城乡建设部、财政部、国家发展和改革委员会联合发布《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》（建保〔2013〕178号），要求从2014年起各地公租房和廉租房并轨运行，统称为公租房，进一步强化了公租房在我国住房保障制度中的地位，使其上升为国家战略。

在中央政府的总体部署和大力推进下，许多地方政府积极开展公租房的探索和建设工作，催生了大量公租房项目。但是，许多公租房项目在社会、经济和生态等方面的可持续性都不容乐观，严重制约着公租房项目的可持续发展。譬如，由于选址偏远、集中建设、配套设施缺乏等原因，许多城市的公租房项目“遇冷”，表明我国公租房项目存在不容忽视的现实或潜在社会问题；尚未充分调动起社会力量参与的积极性，公租房项目仍主要由政府直接或间接投资供应，财政压力巨大，不堪重负；虽然少数公租房项目采用或多或少的绿色节能技术，甚至达到国家绿色建筑的设计标准，但大多数仍采用传统技术设计和建造，生态环境影响严重。因此，探索公租房项目可持续性的提升路径，对于促进我国公租房项目在保障和改善民生方面发挥更大作用具有显著的现实意义。

由于公租房项目在我国的发展历史比较短，相关理论研究成果比较少，而且多侧重境外经验介绍、国内探索总结和相关制度完善，以及面向可持续的公租房设计和建设策略。具体至公租房项目可持续性方面，国内相关理论研究尚处于起步阶段，集中在经济可持续性的提升策略方面。相对而言，公租房项目在许多发达国家已经有较长的发展历史，在许多发展中国家也有不同形式和程度的探索，因此相关研究成果较多。在公租房项目的社会可持续性方面，国外学者重视定性描述或者理论阐释公租房项目的社会问题，并提出对策建议或者审视政府出台的相关政策，且多为后评价；在公租房项目的经济可持续性方面，国外学者重视评介区域层面公租房融资体系，或者探讨社会力量的引入模式；在公租房项目的生态可持续性方面，国外学者重视节能技术的效果评估、建筑运营期或城市层面的节能减排；在公租房项目的综合可持续性方面，国外学者主要是应用普通住宅可持续性的评价指标体系，或构建不同层级和数量的评价指标体系。总之，国内外已经产生了许多公租房项目相关理论研究成果，但是尚缺乏公租房项目社会、经济、生态等子系统和综合可持续性的前摄性定量评价方法。

为弥补前述研究不足，笔者于2013年3月向国家自然科学基金委员会提交了题为“公共租赁住房项目可持续性的前摄性定量评价方法研究”的申请书，于2013年8月获批，本书即为该课题的主要研究成果。除“

第一章 绪论

除国家自然科学基金委员会之外，本书的出版得到学校、学院和系里许多领导和老师的关心，也得到江苏高校优势学科建设工程和江苏高校品牌专业建设工程的经费资助。同时，本课题的完成和本书的出版，得到课题组成员的大力支持，主要包括香港理工大学建筑及房地产学系Eddie Chi Man Hui（许智文）教授、东南大学土木工程学院欧晓星讲师，以及万欣、王效容、李俊杰、穆诗煜、肖婵、崔鹏、陈艳超、韩娱、朱丽菲、张波、谭凤、谢莉、郭凯、樊舒舒等硕博士研究生。其中，Eddie Chi Man Hui教授提供了许多海外公租房项目发展的资料，参与了多篇英文期刊论文的撰写和发表，并多次到笔者所在的东南大学交流、访问和指导；肖婵、崔鹏、陈艳超、韩娱等研究生的学位论文源自本课题，也是本书的重要组成部分；樊舒舒同学为本书稿的整理做了大量细致的工作。当然，本书的出版还要感谢东南大学出版社的编辑们，鼓励和帮助笔者完成此书。最后，笔者要感谢家人的长期支持和默默奉献，使得笔者有时间完成本课题并整理成册，谨以此书献给她们！

在课题的开展和本书的撰写过程中，参考了许多国内外专家学者的论著，向他们表示深深的谢意。只是，本书相关论著很多，文后的参考文献难免遗漏，谨表歉意！由于笔者水平有限，且时间紧迫等原因，本书难免有缺陷乃至错误之处，敬请广大读者批评指正，谢谢！东南大学 李德智2016/12/8第一章绪论1.1选题背景

衣、食、住、行是人类生存的基本权利，与每个人的生活都紧密相关。自20世纪90年代以来，土地交易市场化使原本社会承担的住房责任转嫁给了市场。近年来，随着宏观经济的持续高位增长和城镇化进程的不断加快，房地产业发展迅速，商品房价格居高不下，许多城镇中低收入群体面临住房困难。因此，我国不仅针对房地产市场出台了严厉的宏观调控政策，也相继颁布了《经济适用房管理办法》、《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》等加强住房保障的多个政策文件。但是，经济适用房和廉租房等传统保障性住房通常仅面向特定人群，广大城镇中等偏下收入家庭、新就业人员和外来务工人员等既无力购买商品房，又不具备申购经济适用房或租赁廉租房的条件，成为游离于现行住房保障制度之外的“夹心层”（胡晓龙和王雪珍，2012）。

为满足“夹心层”群体的住房需求，由住房和城乡建设部牵头，我国七部委联合制定了《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保〔2010〕87号），指导意见提出大力发展公共租赁住房（以下简称公租房），是完善住房供应体系、培育住房租赁市场、满足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要举措，是引导城镇居民合理住房消费、调整房地产市场供应结构的必然要求。《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》等多个政策文件也明确要求，公租房是我国保障性住房的发展重点和未来主体，是完善住房保障制度、解决“夹心层”群体住房困难的重要举措。在中央政府的总体部署和大力推进下，许多地方政府积极开展公租房的探索和建设工作。譬如，《关于印发〈北京市“十二五”时期住房保障规划〉的通知》（京建发〔2012〕26号）拟将公租房供应数量提高到保障性住房的60%以上；江西省、广东省等地方政府甚至宣布停建经济适用房，建立以公租房为主要保障方式的新型住房保障制度等。为了便于群众申请和政府管理，住房和城乡建设部、财政部、国家发展和改革委员会于2013年12月6日联合公布了《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》，要求从2014年起各地公租房和廉租房并轨运行，并轨后统称为公租房。

在公租房上升为“国家战略”的时代背景下，公租房项目在全国各地呈爆炸式增长。但是，目前公租房项目在社会、经济和环境等方面的可持续性都不容乐观。譬如，由于公租房项目选址偏远、集中建设、配套设施缺乏等原因，许多城市的公租房项目“遇冷”（林素刚，2012）；大多数公租房项目仍采用传统技术设计和建造，生态环境影响严重（赵杰等，2011）；公租房项目的建设尚未调动起社会力量的积极性，仍主要由政府直接或间接投资供应，财政压力巨大，难以持续（贾康和孙洁，2011；李德智等，2012）等。这些问题严重制约着公租房项目的可持续发展。因此，探索如何科学表征公租房项目的可持续性，以综合视角定量评价公租房项目的可持续性，对促进我国公租房在保障和改善民生方面发挥更大作用有重要意义。1.2国内外相关研究现状1.2.1 国外相关研究现状

国际上公租房的相关概念比较多，如公租房（public rental housing）、公共住房（public housing）、社会住房（social housing）、社会租赁住房（social rented housing）、可支付住房（affordable housing）等，且基本上是混用的，故本书不严格区分。以这些概念及“sustainability”“energy”“environmental impact”“sustainable”“social”“stratification”等可持续相关词语为篇名，在Elsevier、Web of Science（SCI/SSCI/AHCI/CPCI）、Taylor&Francis、Sage、Springer和EI等数据库中，主要针对HabitatInternational、HousingStudies、Urban Studies、InternationalJournal for Housing Science等学术期刊，检索2005年以来国外公租房项目的相关研究成果，并运用Endnote X6加以整理和分析。结果发现，目前国外主要从生态可持续性、经济可持续性、社会可持续性和综合可持续性等四个方面进行公租房项目可持续性的相关研究，具体研究进展如下文所述。

1）生态可持续性（1）设计和施工技术方面

Matteis等（2005）强调节能技术和节能设备的应用要深度融合在公租房项目的设计过程中。Mohamed等（2009）提出应在公租房项目的设计中加强自然通风并合理增加植被，减少对空调的依赖，降低热效应和对空气的污染。此外，Dubina （2010）发现公租房项目的设计必须结合当地的地质及气候特点，才能整体表现出鲁棒性和可持续性。Goulart等（2011）研究了公租房项目围护结构中土壤的使用对其可持续性的影响。Wallbaum等（2012）建立了一个存储公租房项目施工技术信息的数据库，筛选了75种施工技术（包括钢结构、预制砌块墙、木结构、夯土墙等），评估了其中的46项，发现公租房项目通过多种施工技术组合建造后整体质量更优，认为确保公租房项目生态可持续的方法是选择不同施工技术组合。（2）能源效率方面

公租房项目建设过程中，Matteis等（2005）提出采用光伏电池、太阳能加热装置、光干预等绿色能源手段来提高能源效率，并把能源效率作为公租房项目可持续性的评判标准。Chikamoto等（2013）发现在公租房项目中引入潜热回收型热水供给机、节水型便器系统和淋浴套件等，可以将住户的水、电、燃气消耗量减少10%以上。另外，为了在公租房项目使用过程中提高能源效率，减少碳排放，许多国外学者开始关注现有公租房项目能源系统的创新和改造。譬如，为了实现减碳目标，Jenkins（2010）通过假设应用减碳技术（目前居民还不愿意花费高价而使用）预测了英国燃料匮乏地区公租房项目翻新的碳减排成本及价值，Reeves等（2010）情景分析了英国伦敦公租房项目的碳减排措施及其效果。Hoppe（2012）通过调查荷兰八个大规模公租房项目，明确了能源系统改造中的影响因素，包括各参建方之间缺乏信任、法律许可程序繁琐、缺乏可借鉴经验、对项目进度和财务可行性方面考虑不周全等。Paulsen等（2013）认为，在公租房项目的整个生命周期内，提高能源效率、减少围护材料能耗的最有效途径是加强可持续围护材料的使用。（3）居民方面

居民自身的行为和意识也是影响公租房项目生态可持续性的一大因素。譬如，Chikamoto等（2013）利用统计方法对比公租房项目重建和翻新前后节能性能的改善时指出，居民自身的环保意识和公租房项目节能效率之间存在相关性，因此提高居民环保意识是加强生态可持续的潜在动力。Langevin等（2013）通过半结构化访谈方式调查表明，居民自身的影响因素还包括居民对于舒适的定义、能源费用的负担方式（自付或他付）以及居民能源效率教育等。

2）经济可持续性（1）营利组织参加建设方面

Urmi（2006）、Arku（2009）、Abdul-Aziz和Kassim（2011）、Ibem（2011）、Vanegas（2012）分别定性提出鼓励私营机构通过公私合作模式（PPP）参建印度加尔各答市、马来西亚和加纳等地区公租房项目的政策建议（包括政府零成本供地等）。Bossink（2007）对公租房项目建设过程中政府和营利组织之间合作关系进行了调查，提出了它们之间如何组织和制定合作进程。Norris和Coates（2010）总结了爱尔兰公租房项目的建设经验，建议利用国家发放的住房补贴为私营部门筹资建设公租房项目，并由私营部门进行租赁经营。（2）非营利组织参加建设方面

Sedhain（2005）探究了非营利组织在满足尼泊尔贫困居民住房方面的潜力。Hanlon（2010）调查了美国公租房项目建设过程中非营利组织与公共部门、私营部门之间的合作关系。为了制定促进非营利组织参建公租房项目的政策，Ganapati （2010）总结了瑞典、印度和美国对非营利组织制定和实施的政策。Herbst（2010）比较分析了所有权式、租赁合伙式、抵押贷款式、建设还贷式等住宅合作社在印度的发展现状和前景。（3）国家政策方面

为了积极解决中低收入群体的住房问题，各国政府部门也提出了相应的政策。譬如，德国实行了“租房补助”政策，直接给予目标群体金钱上的支持，其资金来源于联邦政府（Johann,2002）。英国提供了三种方式的租房补贴，分别是通过税收抵免来增加住房困难群体收入、给予住房困难群体限用于住房的补贴（如住房代金券）和给予供给者住房补贴（David&Alan Murie,2006）。美国政府提供了公租房项目运营补助，使用了能够改善居民住房环境和就业机会的租房券，为公租房项目建设提供了分类财政补贴拨款、免税债券融资等激励政策（Alex,2011）。新加坡政府则设法使85%左右的国民居住于政府建设的组屋内，并较好地实现了族群融合（Wong,2013）。

3）社会可持续性（1）居民生活状况方面

Mohit等（2010）通过5大类45个变量评价了公租房项目中居民的满意度。Aratani（2010）探讨了公租房项目对居住在其中的未成年人的影响，表明居住在公租房的未成年群体在成年后经济状况相对较差。Schwartz等（2010）调查了居住在公租房项目中未成年人的教育问题，发现学校资源方面差别不大，但在标准化考核中这类学生的表现比其他学生更差。Monk等（2010）认为，和普通住房居民相比，公租房项目中居民整体的健康状况和教育环境不佳，且存在更多的反社会行为。Ibem&Aduwo（2013）利用调查问卷的方式，对居民生活条件满意度的情况作了调查。（2）社会问题调查和解决方面

调查分析公租房项目中存在的社会问题，并找出解决办法，是提高其社会可持续性的重要途径。国外学者已经有了许多相关研究，使用的相关术语包括社会融合、社会孤立、种族隔离、社会后评价、社会歧视等，如Lemanski（2006）分析了南非小型公租房项目中种族隔离问题对社会可持续性的影响。Ha（2008）建议在韩国首尔建设专门的公租房项目小区，并通过减少周围社区对公租房项目的排斥等社会偏见来改善公租房小区的社会可持续性。Griffiths和Tita（2009）利用社会孤立的概念解释了公租房项目中居民中暴力事件多发的原因。Patulny 和Morris （2012）调查了政府出台的社会融合政策对于公租房项目社会可持续性方面的作用。McCormick等（2012）探讨了公租房项目中居民所承受的社会污名对其社会可持续性的影响。Cooper等（2014）指出，为了减少公租房社区居民贫穷、自卑心理等问题，美国需要注重居民的身心健康，并对公租房项目的居民结构进行重新安排。

4）综合可持续性

许多学者已经认识到综合评价公租房项目社会、经济和环境等子系统可持续性的必要性，试图构建公租房项目多个子系统的综合可持续性评价指标体系，或者探讨普通住宅可持续性评价指标体系在公租房项目中的适用性。譬如，Carter等（2007）认为在评价英国公租房项目的可持续发展中，没有对环境、经济和社会三个方面合理赋予权重，未能反映出政府所提倡的可持续发展政策。McManus 等（2010）介绍英国《可持续住宅标准》促进社会住房实现可持续性的潜力以及资金和技术障碍，Muazu和Oktay（2011）利用社会经济指标和环境指标定性评价尼日利亚约拉市4个可支付住房计划的可持续性，Wallbaum等（2012）构建可支付住房建设技术可持续性评价指标体系（包括单位面积建设成本、建设过程对工人的要求所需时间和规模经济程度等）, Coimbra和Almeida（2013）从经济和环境两个角度评价葡萄牙可持续合作社住房的挑战及益处，Sharifi和Murayama（2013）批评现存主流住区可持续性评价工具（如LEED-ND、ECC、BREEAM Communities、CASBEE-UD、Ecocity、SCR）中的大部分评价指标不全，权重、评分和排序方面存在模棱两可等缺陷，而且CASBEE-UD未提供公租房相关评价指标。1.2.2 国内相关研究现状

由于公租房是我国近年来的研究热点，因此相关研究成果很多。以“公租房”“公共租赁住房”及“可持续”“节能”“绿色”等为主题词，在中国知网中检索了近五年来公租房项目的相关研究成果，发现公租房可持续性方面的研究成果集中在生态、社会、经济和综合可持续性等四个方面。除在每一章开始时标注本书作者团队发表的相关论文外，国内公租房可持续性相关研究成果主要如下文所述。

1）生态可持续性

国内近几年关于公租房项目生态可持续性的研究主要关注因地制宜的节能策略。譬如，李建硕（2009）分析了重庆的地理气候特点，提炼国内外节能设计案例，并结合大量实地调研，总结得出了针对重庆主城区公租房项目节能设计的一系列策略。刘然（2010）对西安市公租房项目进行了大量的实地调研，充分了解这类住房现有的节能现状并结合西安市的气候地域特点，对现存的被动式节能措施进行了改进，有针对性地提出了规划和建筑层面的技术性举措。杨兆奇（2011）提出了适合重庆地理气候条件和城市发展方向的公租房项目生态设计策略。阳建华和史津（2012）通过对天津地区公租房项目保温节能设计中的耗热量指标、经济性、安全性等方面的优化分析，进行了公租房项目保温节能设计的优化研究，得出在不同建筑设计阶段的优化方案。此外，也有学者对公租房项目建筑设计和生态评价方面进行了研究。譬如，赵杰等（2011）用传统环境影响评价的方法实证研究公租房项目建设的生态环境影响。张万金（2012）提出整合建筑遮阳、太阳能利用、隔墙通风等节能技术，模块化运用在公租房项目设计中。曾珍等（2014）利用改进引力模型评价了重庆公租房项目空间布局的适宜性。

2）经济可持续性

目前，国内学者在公租房项目的经济成本分析、相关政策和融资模式等方面都有所关注并取得了一些研究成果，如实证分析了公租房项目的经济可行性（宋祥来，2011），建立了公租房项目成本分析与控制机制（李道明，2011），提出了综合解决公租房项目建设融资的一揽子方法（田秋生和李嘉莉，2011）等。此外，韩林（2011）将ABS（资产证券化）融资模式引入到公租房项目，来支持公租房项目的建设和发展。为推进PPP在公租房项目中的顺利实施，何寿奎（2012）提倡建立公租房项目成本提示机制、租金形成机制、风险补偿机制和冲突协调机制。王琨（2012）基于企业的风险偏好、融资能力、总体实力、政策和金融市场的完善程度等视角给出支持企业参与公租房项目建设运行的制度政策和激励措施。郑晓丹等（2012）就企业与政府合作采用PPP模式进行公租房项目建设时，如何保证项目在运行过程中的净现金流量进行探究，探讨在PPP模式下的公租房项目的资金运作方式及其关键问题。王林和付维维（2014）构建了公租房项目全寿命周期成本模型，剖析了租房成本中租金、租期和交通成本等对居民租房决策的影响。李德智等（2012）总结了我国中央和地方政府近年来激励社会资本参建公租房项目的土地、财税、金融、行政审批等优惠政策，分析了其局限和不足，提出了社会资本参建公租房项目的激励政策及建议。

3）社会可持续性

近几年来，关于公租房项目社会可持续性的研究，主要集中在目前公租房项目所出现的社会问题和相应改善措施方面。譬如，彭小兵和符桂清（2012）以公租房项目的居民和居委会为视角，指出公租房项目存在居民归属感差、与社区融合程度较低等问题，提出应针对现有问题探索新的管理方式。曹培引（2012）指出公租房项目在一定程度上正在向贫民窟转化，应该完善准入退出机制等。夏志伟和杨茜（2012）根据住宅社会学理论，从重庆公租房项目建设的实际情况出发，分析了重庆公租房项目建设面临的社会问题，并提出了相应对策。刘渊（2012）对我国公租房项目政策公平性缺失的原因及对策做了定性分析。闫建（2014）对重庆市公租房社区的公共服务满意度进行了调查分析，发现租户对公租房社区的总体环境比较满意，影响居民满意度的主要因素有居民结构多元化、需求差异化及社区服务数量不足等。

4）综合可持续性

国内关于公租房项目综合可持续性的研究比较少，仅见杨轲（2011）利用模糊数学综合评价法构建了公租房项目可持续性后评价模型，并开展实证研究。1.2.3 相关研究现状评析

国外公租房项目发展时间较长，现今大部分处于对已有项目的改造阶段。对公租房项目可持续性的研究也取得了比较丰富的成果。其中，对生态可持续性方面的研究主要集中在设计施工方面、能源效率方面和居民自身行为方面；对经济可持续性的研究主要集中在营利组织和非营利组织参与公租房项目建设的合作方式及相关政策；社会可持续性的研究主要集中在调查目前公租房项目居民存在的社会问题并探讨解决措施。对公租房项目生态、社会和经济可持续性方面的单方面研究成果均比较丰富。

我国尚处于公租房项目发展初期，发展迅速，公租房项目作为我国保障性住房的发展主体和建设重点，将在保障和改善民生方面发挥重要作用。目前国内对公租房项目相关理论研究主要多偏于经济可持续性方面的研究，包括公租房项目的经济可行性、融资形式、成本分析及控制机制、相关融资政策研究等内容。对公租房项目生态和社会可持续性研究较少，其中生态可持续性多强调因地制宜策略，社会可持续性则集中在对公租房项目出现的社会问题和解决措施方面的研究。对公租房项目综合可持续性的研究则处于起步阶段，主要停留在国外相关经验介绍，系统性的定量评价研究非常少。

纵观国内外公租房项目的发展可见，国内外相关研究均侧重公租房项目的单方面可持续性研究，对综合可持续性方面的研究关注较少。但是，公租房项目在单方面满足可持续性并不能使其真正实现持久，只有公租房项目满足综合可持续性，才能实现可持续发展。因此，国内外急需公租房项目综合可持续性的系统性研究成果。1.3研究目标与内容1.3.1 研究目标

以公租房项目的可持续性为研究对象，以公租房项目的决策与设计阶段为研究时点，以构建公租房项目可持续性的前摄性定量评价方法为研究目标，致力于解决下列问题：（1）什么是公租房项目的可持续性？它是怎么形成的？（2）如何前摄性地定量评价公租房项目的社会可持续性？（3）如何前摄性地定量评价公租房项目的经济可持续性？（4）如何前摄性地定量评价公租房项目的环境可持续性？（5）如何前摄性地定量评价公租房项目的综合可持续性？（6）如何有效地提升我国公租房项目的可持续性？1.3.2 研究内容

为实现上述研究目标，拟采用“总—分—总”的研究思路，即总体上剖析公租房项目可持续性的概念和实践之后，分别建构公租房项目社会可持续性、经济可持续性和生态可持续性的定量评价模型，并开展相应的实证研究，最后总体上展望未来的研究方向。具体而言，除“第一章 绪论”之外，本书主要内容包括以下几个方面：（1）在明确公租房项目、可持续性等基本概念的基础上，界定公租房项目可持续性的概念，总结新加坡、美国和英国提高公租房项目可持续性的策略，分别提出对提高我国公租房项目可持续性的启示。需要说明的是，新加坡、美国和英国等发达国家的保障房都是混合建设，不单独设置公租房住区，故本书的总结亦保留当地对保障房的用词。（2）定义社会风险和公租房项目社会风险的概念，分析公租房项目社会风险的形成机理，识别公租房项目的核心利益相关者，构建公租房项目社会风险前摄性定量评价的指标体系，建立公租房项目社会风险的物元可拓评价模型，以公租房项目的社会风险逆向表征其社会可持续性，并对岱山保障房项目进行实证分析。（3）梳理了现阶段我国公租房建设的主要模式及其现实困境，提出吸引社会资本参与的“建设—运营—持有”模式，分析这一模式中蕴含的实物期权，构建延迟期权溢价的定量评估模型，将期权溢价与传统净现值之和的“扩展净现值”作为公租房项目投资的投资价值，以正向表征公租房项目的经济可持续性，并以岱山某公租房项目进行实证研究。（4）总结国内外建筑物碳排放度量研究现状，发现碳排放系数法是最常用的方法，碳排放因子是该方法的核心，进而搜集能源、建材、交通运输和施工机械等碳排放因子，建立建筑物生命周期碳排放的度量平台，使用户可以轻松查询各类碳排放因子并对其进行修改、添加与删除，并对南京某保障房建筑物进行实证研究。（5）基于复合生态系统理论，剖析公租房项目可持续性系统的组成要素（包括社会子系统、经济子系统和自然子系统）和耦合方式（通过物质循环、价值流动和信息流动等方式），建立公租房项目可持续性系统的评价指标体系，建立公租房项目综合可持续性的定量评价模型，并对岱山公租房项目（含8栋公租房和1个地下车库）进行实证分析。1.4研究方案1.4.1 研究方法

1）文献分析法

应用此方法，总结新加坡、美国和英国等发达国家提高公租房项目可持续性的策略，初步识别出公租房项目的核心利益相关者，以及公租房项目社会风险前摄性评价指标。

2）问卷调查法

应用此方法，得到公租房项目利益相关者之间的关系强度、公租房项目社会风险的前摄性评价指标和评价指标间的相对重要性、房地产开发企业参建公租房的利益驱动和阻碍因素、公租房项目可持续性评价指标体系中各指标的重要程度，等等。

3）社会网络分析法

应用此方法，识别公租房项目的核心利益相关者，即社会网络中影响力较大的节点，为公租房项目社会风险及相应的社会可持续性定量评价奠定基础。

4）物元可拓理论

应用此理论，建构公租房项目社会风险的前摄性定量评价模型，提出公租房项目社会风险的管控策略，实现公租房项目社会风险及相应社会可持续性的评价和管控。

5）实物期权理论

应用此理论，评估社会资本在投资公租房项目灵活决策中的期权溢价，建立公租房项目的投资价值评估模型，以全面评价公租房项目的经济可持续性。

6）碳排放系数法

应用此方法，界定公租房建筑物碳排放的系统边界和空间边界，建立公租房项目碳排放的度量模型，以逆向表征公租房项目的生态可持续性。

7）复合生态系统理论

应用此理论，建构公租房项目的“社会—经济—自然复合生态系统”，提炼出公租房项目综合可持续性的评价指标体系，为定量评价公租房项目的综合可持续性奠定基础。

8）网络分析法

应用此方法，考虑公租房项目可持续性系统评价指标之间的非线性互动关系，建立公租房项目综合可持续性评价模型，评定公租房项目综合可持续性的等级。

9）案例分析法

应用此方法，验证第三章至第六章分别建立的公租房项目社会可持续性、经济可持续、生态可持续性和综合可持续等评价模型的适用性，探寻相应的提升路径。1.4.2 技术路线

本书将定性分析和定量分析相结合，系统性地开展经验研究、理论研究和实证研究，拟采用的技术路线如图1-1所示。图1-1 技术路线图1.5本章小结

本章概述了本书的选题背景，总结了国内外公租房项目的研究现状，指出目前公租房项目可持续性方面研究中存在的不足之处，进而确定了本书的研究目标和研究内容。最后，确定了本书的主要研究方法和拟采用的技术路线。第二章公租房项目可持续性的概念和实践2.1公租房项目的概念2.1.1 国外公租房项目的概念

公租房项目在美国、英国、荷兰、韩国、新加坡、中国香港等发达国家或地区已有几十年甚至上百年的实践历史，近年来也逐步被印度、马来西亚、尼日利亚、墨西哥等发展中国家采用。为明确国外公租房项目的概念并借鉴发达国家公租房项目发展的经验，本节将以美国、英国、法国、韩国为例，介绍公租房项目的概念及内涵。

1）美国

1961年，美国肯尼迪政府开始关注家庭收入高于申请公共住房规定标准但又不足以在私人市场购买合适住房的这一类家庭，即收入不高于地区平均收入80%的家庭。联邦政府决定与私有机构合作，为营利性开发商和私人投资者提供优惠（低息贷款、资金划拨等）政策，鼓励它们开发面向这一类家庭的廉租房。但是，仍有一部分人难以支付廉租房的租金。为此，联邦政府还为有限数量的低收入家庭提供额外更多的房租补贴（称为“补充性房租”）。美国廉租房政策实施后，建设了大量的廉租房项目。按照城市中低收入所处的不同收入水平，房租也略有差异。对一般贫困家庭，收取其家庭收入三分之一的房租，而对收入略高的家庭，收取略高于三分之一的房租（欧阳婉毅，2009）。

随着廉租房项目的发展，美国政府于1972年开始将其统一由住房与城市发展部管理运营，提供廉租房的修缮或拆除、准入、分配、社区服务等事务（马泽发，2012）。除了日常的管理，美国政府也相应地给租户经济上提供支持，如为低收入的廉租房机构提供运行资金，并且给超过200万的低收入家庭直接的租金补助（Langevin,2013）。

2）英国

19世纪后期，随着工业经济的快速发展，英国城市地区的人口迅速膨胀，不仅促使城市地价上涨，还引发了一系列的社会问题，例如疾病传染、失业、环境污染等。与此同时，各地政府对市政基础设施进行改造和整治，强制拆除了大量老旧房屋，加上城市地价的上涨，使得人们对住房的需求变得日益强烈。1919年，英国第一次将为低收入群体提供住房作为地方政府的法定责任（汪建强，2010），由此社会住房项目开始出现。多年来，英国社会住房项目的运营管理等方面不断地发展变化，具体内容如表2-1所示（唐天啸，2014）。表2-1 英国社会住房项目相关内容

3）法国

法国的社会住房制度是在20世纪50年代中期开始建立的。当时第二次世界大战结束不久，法国急需大量劳动力来满足国内建设的需要，于是大批移民涌入法国本土。随着时间的推移，移民及家属不断增加，政府盖起了所谓的“社会住房”，这些住房的房租一般为市场价格的一半或三分之一。几十年来，尽管执政党更迭，但这项住房政策却始终没变。如今，只租不卖的低租金住房的受益者已经扩大到法国广大的低收入家庭。

在法国，不同的地区低租金住房的申请条件也不完全一样。如首都巴黎，对可申请低租金住房对象的收入规定就高于其他地方，且申请者要经过很长时间的等待。法国设有专门的低租金住房管理部门，每隔一段时间，管理部门会定期重新审核低租金住房居民的收入状况，杜绝滥用现象。

低租金并不是劣质的代名词，法国对低租金住房建设有严格的质量规定。譬如，在电力配备方面，低租金住房的标准要高于普通住房。同时，为了避免开发商因此而遭受的经济损失，承建低租金住房的开发商一般可以享受政府的各种优惠政策。当然，开发商在享受这些政策的同时，必须保证廉租房的质量，否则将受到法律制裁（一鸣，2012）。

4）韩国

20世纪60年代，由于城镇化的快速发展，韩国的住房市场出现了严重的短缺，大量的低收入群体只能居住在棚户区中。同时，随着韩国经济的快速发展，中等收入群体的住房需求也日益增大。20世纪80年代，韩国政府开始增加公共住房用地的供应，并对大量的棚户区进行重建，以缓解中产阶级和低收入群体的住房需求。1988年汉城奥运会前后，韩国房价开始暴涨，大量中低收入群体根本无力支付高昂的房价。1989年，韩国政府开始在大都市周边新建新城镇，并正式开始供应永租房，标志着韩国保障性住房政策正式走上历史舞台（Ha,2008）。受历届政府政策的影响，韩国的公共住房项目每五年都会有一定的变化，如表2-2所示。表2-2 韩国公共住房项目发展历程

5）国外公租房项目概念界定

通过前文对各国公租房项目的介绍可以发现，国外对公租房没有一个严格统一的定义，但是公租房项目具有以下几个特征：

①由政府投资或政府资助建造；

②保障人群为住房困难家庭；

③住户都利用租赁的形式获取住房；

④政府针对建设单位或租赁方都有一定的政策优惠。2.1.2 国内公租房项目的概念

1）公租房项目的概念

随着我国住宅商品化的提出与房价的快速上涨，保障中低收入群体的住房需求显得尤为重要。1992年，政府明确提出了保障性住房的概念，并于1994年颁布《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发〔1994〕43号），提出要建成以中低收入家庭为对象，具有社会保障性质的经济适用房体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系。1998年，《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发〔1998〕23号）中明确指出“停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化”，我国逐渐构建了高收入家庭购买商品房、中低收入家庭购买经济适用房、低收入家庭租赁廉租房的住房供应模式。2007年，为了保障城市中低收入住房困难家庭，国务院发布《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）文件，提出构建以“限价房、经济适用房、廉租房”为主体的住房保障体系。这在一定程度上缓解了中低收入群体的住房压力。然而，随着社会经济的快速发展，城镇化速度的不断加快，城市与城市之间的“移民”、乡村人口不断涌向大城市、大量大学生毕业后选择留城等因素，使城市出现了超负荷的状态，也使房价飓风般地上升且居高不下。由于这些人群收入较低，基本的住房问题无法解决，给住房保障体系施加了很大的压力。

虽然限价房、经济适用房、廉租房在一定程度上改善了人们的居住环境，但使得既买不起商品住房，又不符合廉租住房、经济适用住房申请条件的人们游离在保障性住房的门槛之外，形成所谓的“夹心层”群体。基于此，政府为实现“人人有居所”的民生目标，在总结前期住房政策存在缺陷的同时，专门针对这部分人群提出了具有开拓性意义的保障性住房制度——公租房制度。2012年住建部第84次部常务会议审议通过的《公共租赁住房管理办法》明确表示，公租房项目是指限定建设标准和租金水平，面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员的保障性住房。曹小琳（2011）认为，公租房是指政府提供政策支持，以低于市场价或者承租者（新就业职工、大学毕业生及外来工作人员）能承受的价格出租的公共住房。夏志伟和杨茜（2012）认为，公租房是保障性住房的一种，主要面向无力购买商品房又不在廉租房和经济适用房保障范围内（或符合经济适用房申请条件但暂时无力购买）的群体。陈芳（2013）认为公租房是在政府的主导和扶持下，积极调动一切社会力量提供政策和资金支持，所有权由政府或公共机构所有，限定套型面积，以低于市场价格或承租者能承受的价格，向符合条件的家庭长期供应的保障性住房。根据政府相关文件和上述学者对公租房的定义可知，我国公租房项目具有以下基本特征：（1）公益性。公租房是保障性住房的一种，主要是政府投入一定的社会资源，被保障人群受益，这决定了公租房项目具有公益属性。（2）租赁性。公租房只用于租赁，在管理运营过程中产权不发生转移。这是公租房项目的核心特征，也是它区别于经济适用房等其他保障性住房的一个显著特征。（3）政策支持性。公租房项目是政府为解决部分困难家庭住房问题而产生的，不属于市场发展的产物。所以，在公租房项目发展过程中，会有很多土地、税收等方面政策优惠。（4）限制性。公租房的保障性属性决定了公租房项目的户型、面积、租金和面向人群都有一定的限制。

2）公租房项目的保障人群

2014年以前，公租房项目的保障群体只针对既买不起商品住房，又不符合廉租住房、经济适用住房申请条件，游离在保障性住房的门槛之外的“夹心层”群体。自2014年1月公租房与廉租房并轨后，保障对象范围也随之扩大，除了“夹心层”群体以外，还包括低于最低生活保障标准且住房困难的家庭。

在国家和各地区优惠政策（如附录13中南京公租房项目的政策支持）的鼓励下，我国公租房项目迅速发展。中央及各地方政府相应地出台了不同的公租房政策文件，各文件中公租房项目的保障对象界定不尽相同。为了更好地界定公租房项目的保障人群，本研究总结了我国部分省市地区的公租房项目的保障对象以及具体要求，具体见表2-3所示。表2-3 部分省市公租房项目保障对象的具体要求①注：“三房”指廉租住房、经济适用住房、限价商品住房。续表续表续表续表

总结表2-3可以发现，我国各地区具体规定虽不尽相同，但基本都是从以下几个方面对保障人群进行描述界定：（1）居住年限或户籍；（2）人均收入或可支配收入；（3）人均居住面积；（4）家庭资产；（5）是否已享受政府住房；（6）新就业大学生或人才引进。根据各地区的不同要求，满足其中的部分条件即可申请公租房。2.2公租房项目可持续性的概念2.2.1 可持续性的提出

我国早在三国时期开始，人们就潜意识地运用了可持续性的概念，如当时人们会定期封山育林，以便保护森林和动物的持续存活，这是人们有意识地去维持自然界的可持续性。在国外，二战结束后，西方资本主义国家开始大力调整与重建，消耗了大量的自然资源，破坏了自然环境，资源节约和环境保护逐渐引起全世界的广泛关注，可持续发展的呼声越来越强烈。在19世纪和20世纪，为了保证自然资源能够持续地供应，国外开始在林、渔业可持续产量问题的研究中强调可再生性，在这一时期，可持续性理论得到了较快发展。随着人们对可持续性理解的深入，生态学家开始把这个概念应用到整个生态系统，社会、土木、交通等学科的专家学者也开始借鉴可持续性概念。从此，可持续性开始出现在社会、生态和经济等诸多领域。2002年全球报告倡议组织（GRI）在南非约翰内斯堡的世界可持续发展峰会上，对第一代《可持续发展报告指南》进行了修订，正式发布了第二代《可持续发展报告指南》，对可持续发展产生了重大的国际影响。在我国，可持续性理论也取得了一些研究成果。譬如，《中国土木工程可持续发展指南》（以下简称《指南》）中指出，应将可持续性与传统标准中的安全性、适用性、耐久性和经济性并列成为检验工程质量的标准，来评价工程对资源的使用情况、节约程度以及工程在全寿命周期内对自然生态环境的保护和恢复程度。该《指南》对可持续性应包括的要点进行了详细解释，如可再生资源的利用、对生态环境的影响、对社会稳定相关问题的影响等（白建国，2012）。2.2.2 可持续性的描述

可持续性是一种可以长久维持的状态，是对可持续发展水平的描述。因此，要界定可持续性的概念必须首先明确可持续发展的概念。根据对可持续发展描述的角度或范围等不同，可以总结为以下几个定义。

1）广泛性定义

世界环境及发展委员会在1987年发表的布伦特兰报告书中阐述了可持续发展的广泛性定义，认为可持续发展是既满足当代人的需求，又不危害后代人需求的发展。它们是一个密不可分的系统，既要达到发展经济的目的，又要保护好人类赖以生存的大气、淡水、海洋、土地和森林等自然资源和环境。可持续发展与环境保护既有联系，又不等同，其中环境保护是可持续发展的重要方面。可持续发展的核心是发展，但要求在严格控制人口、提高人口素质和保护环境、资源永续利用的前提下进行经济和社会的发展。发展是可持续发展的前提，人是可持续发展的中心体，可持续长久的发展才是真正的发展。

2）科学性定义

由于可持续发展涉及自然、环境、社会、经济、科技、政治等诸多方面，所以研究者所站的角度不尽相同，对可持续发展所作的定义也就不同。大致归纳如下：（1）侧重于自然方面的定义“持续性”一词首先是由生态学家提出来的，即所谓“生态持续性”，意在说明自然资源与其开发利用程序之间的平衡。1991年11月，国际生态学联合会和国际生物科学联合会联合举行了关于可持续发展问题的专题研讨会。该研讨会的重要成果是发展并深化了可持续发展概念的自然属性，将可持续发展定义为“保护和加强环境系统的生产和更新能力”，强调可持续发展是不超越环境、系统更新能力的发展。（2）侧重于社会方面的定义

1991年，由世界自然保护同盟（INCN）、联合国环境规划署（UNEP）和世界野生生物基金会（WWF）共同发表《保护地球——可持续生存战略》，将可持续发展定义为“在生存于不超出维持生态系统能力的情况下，改善人类的生活品质”。（3）侧重于经济方面的定义

爱德华在其著作《经济、自然资源不足和发展》中，把可持续发展定义为“在保持自然资源的质量及其所提供服务的前提下，使经济发展的净利益增加到最大限度”。皮尔斯认为，“可持续发展是今天的使用不应减少未来的实际收入”“发展能够增加当代人的福利，同时也不会使后代的福利减少”（刘杨，2012）。（4）侧重于科技方面的定义

斯帕思认为，“可持续发展就是转向更清洁、更有效的技术，尽可能接近零排放或密封式，工艺方法尽可能减少能源和其他自然资源的消耗”（张秦，2013）。

3）综合性定义

江泽民曾指出，“所谓可持续发展，就是既要考虑当前发展的需要，又要考虑未来发展的需要，不要以牺牲后代人的利益为代价来满足当代人的利益”。1989年联合国环境发展会议专门对“可持续发展”的定义和战略进行了讨论，并通过了《关于可持续发展的声明》，认为可持续发展的定义和战略主要包括四个方面的含义：走向国家和国际平等、有支援性的国际经济环境、合理使用并提高自然资源基础、在发展计划和政策中纳入对环境的关注和考虑。

总之，可持续发展就是建立在社会、经济、人口、资源、环境相互协调和共同发展的基础上的一种发展，其宗旨是既能相对满足当代人的需求，又不能对后代人的发展构成危害。而且，在空间上，可持续性是一个综合概念，它涉及生态环境、经济、社会等诸多方面；在时间上，可持续性是一个动态的平衡和适应演化过程，它是一个使用和管理的过程，以便保证经济发展和自然生态环境的平衡；在程度上，根据对自然环境的影响程度不同，可持续性有由强到弱的持续标准水平之分。

另外，可持续性也可以是具体的概念。譬如，林业可持续性主要是指森林能够永续利用；化工生产的可持续性主要强调经济利益的循环产生；城市发展的可持续性强调社会、生态和经济的综合可持续性（潘家华和周宏春，2001）。上述系统的可持续性还涉及可持续性程度的问题，即是以强可持续性为准则还是以弱可持续性为准则。这两者的不同在于强可持续性认为人造资本与自然资本是不可替代的，即不能以牺牲环境的代价来发展经济和社会；弱可持续性认为人造资本和自然资本是可以替代的，即可以以牺牲环境来换取经济的发展，只要最终结果是整个系统总体可持续性提升。从长期来看，如果环境遭到破坏，经济和社会的可持续性根本无从实现，同时，按照强可持续性的观点，对环境采取极端保护，不进行任何开发，这显然也是不可行的。因此，应当综合考虑两个概念，并结合实际情况加以运用。要实现“既满足当代人的需要，又不损害后代人满足需要的能力”，就需要从社会、环境、经济等方面不断地努力（赵文哲，2014）。2.2.3 公租房项目的可持续性

根据前文对公租房项目及可持续性概念和内涵的梳理，本书对公租房项目可持续性的概念定义为“公租房项目在满足当代中低收入群体住房需求的同时，不对后代中低收入群体的住房需求造成危害的发展水平”。

在空间上，公租房项目可持续性应包括公租房项目所涉及的生态（如公租房项目的生命周期中资源能源投入以及垃圾废弃物排放对生态环境的影响）、经济（如公租房项目的投资价值、财务状况）和社会（如公租房项目的社会治安、住户的社会网络、族群关系、社会认同、社区凝聚力）各个方面。从时间上看，公租房项目可持续性要有合理的建设开发、管理运营方式，如健全的准入退出机制、合理的租金补贴制度等。从程度上看，公租房项目可持续性要平衡强可持续性和弱可持续性，不能极端地保护自然资源而忽略社会和经济，更不能肆意利用自然资源为社会和经济谋取利益，应该合理地开发和利用自然资源，以达到经济、社会和自然综合可持续性。因此，研究具体公租房项目可持续性，要对其可持续性进行综合考虑，也就是要全面考虑公租房项目的空间、时间和程度方面的可持续性。

进一步地，考虑到公租房项目可持续性的隐性和复杂性，为定量评价公租房项目可持续性，需要确定适当的表征指标，将其解构和显性化。在本书中，以公租房项目的社会风险逆向表征其社会可持续性，以公租房项目的扩展净现值表征其经济可持续性，以公租房项目的碳排放逆向表征其生态可持续性，具体的定量评价过程分别如后文的第三章至第五章所述。至于公租房项目的综合可持续性，本书应用复合生态系统理论解构公租房项目可持续性系统，并建立相应的定量评价模型，详见后文的第六章。2.3新加坡提高公租房项目可持续性的策略

新加坡作为一个土地资源匮乏、人口密度高的城市国家，通过其富有特色的保障性住房——组屋，为超过八成的居民提供了可支付的品质住所，成为世界上住房问题解决得最成功的国家之一（纪颖波，2011），是许多国家解决住房问题时争相效仿的蓝本（Green Prospects Asia,2012；刘静，2012）。同时，新加坡是华人为主的国家，与我国文化相近，其提高保障性住房项目可持续性的策略较英美等西方发达国家提高保障性住房项目可持续性的策略对我国更具有借鉴价值。虽然近年来国内引介和借鉴新加坡保障性住房方面的研究较多，但是这些研究大多侧重其住房政策或制度（张昕，2011；刘静，2012; Wang,2012），也有少量聚焦于其住宅工业化（纪颖波，2011）、翻新策略（Teo&Lin,2011）、族群融合（Wong,2013）等可持续性相关议题，缺乏系统性总结新加坡提高保障性住房项目可持续性策略的研究成果。因此，从社会、经济和生态等方面，系统地总结新加坡提高保障性住房项目可持续性的策略，并提出对我国的启示，具有重要的现实意义和理论价值。值得一提的是，新加坡的组屋涵盖我国公租房范畴的租赁性质保障房，且租赁性质保障房占比较低，故此处并不严格区分，保留组屋的称谓。2.3.1 提高社会可持续性的策略

1）建立精干的管理队伍

新加坡政府全面负责组屋事务的机构是建屋发展局（Housing and Development Board，以下简称HDB），它成立于1960年2月1日，是新加坡国家发展部（Ministry of National Development，以下简称MND）下辖的法定机构。其主要职责是清理土地，改造市区，建设和管理组屋。HDB由建设部、地产部、公司部组成，其中建设部执行建设和升级改造计划；地产部负责制定和实施组屋政策和计划，为组屋分配和管理提供服务；公司部负责建设学习型机构，激发HDB职员的创造力，使他们全力工作。新加坡政府一直注重HDB工作人员的选拔、晋升和监管等方面的管理，保证有能力人才的及时输入，并尽量减少腐败，维护和提升HDB的透明、廉洁、高效的社会形象（崔晶和Jon,2011）。此外，HDB的领导层非常重视信息化建设，通过其官网（www.hdb.gov.sg）为居民购买、出售、租赁、维护和更新改造组屋等提供详尽信息，甚至提供许多在线办理服务，有助于简化办事流程，提高办事效率，增加透明度和精简办事人员。同时，HDB的许多领导人经常通过微博等网络平台与市民互动，了解市民的多样需求，关注其切身利益，不断改进组屋计划，赢得市民的信赖和尊重。

2）强调和推行大家庭观

自1965年8月新加坡共和国建立以来，新加坡政府一直强调东方儒家的家庭观，并体现在组屋的申购中，即申请时应以家庭为单位，一个完整的家庭只能同时拥有一套政府组屋，单身者只能购买二手组屋。2013年7月，HDB才开始允许年满35岁、月入不超过5000元的单身者直接申购非成熟组屋区的二房式组屋，并允许订婚的男女一起申请组屋，但两人必须在收房之后3个月内向HDB提交结婚登记书。此外，新加坡政府非常强调大家庭的观念，1978年以来颁布的多个法令都鼓励多代同居，规定子女和老人同住的家庭可优先申请组屋，也鼓励已婚子女和父母邻近居住，如果子女和父母住在一起或者在一定距离内可获得三万新加坡元的补助。1981年，新加坡政府颁布法令，允许子女为“靠近父母的居住地”的原因换房。2013年9月，为鼓励更多年轻夫妇跟父母同住或住在靠近父母家，HDB改进了“多代同堂优先计划”“已婚子女优先抽签计划”等多项亲家庭的组屋计划，提高这些计划的吸引力，得到购房者的积极响应。

3）促进种族多元及和谐

首先，新加坡政府积极调整组屋政策，以鼓励生育和保持国民活力。在要求HDB尽量建造新组屋，并让新组屋的价格稳定在人们负担得起的水平的同时，优先分配组屋给已为人父母的首次购屋申请者，租赁组屋给等候分配组屋的夫妇。其次，新加坡政府还利用组屋政策鼓励稳定移民，因为新加坡法律规定申请组屋的首要条件是夫妻双方均为新加坡永久居民，或者一名新加坡公民和一名新加坡永久居民。最后，新加坡政府非常重视多种族的和谐共生。新加坡政府自1989年开始，废除以族群聚居地划分界限的做法，推行“种族居住比例计

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