作者：圣才电子书
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房地产估价师《房地产估价案例与分析》过关必做习题集（含历年真题）试读：
第一部分 章节习题及详解
第一章 房地产估价文书写作
一、问答题（一）
甲上市公司为收购其大股东某处空置的商业用房，委托乙评估机构对该商业用房地产进行估价，由于甲上市公司要求出具评估报告的时间短，乙评估机构未能对该商业用房进行实地查勘，但要求甲上市公司提供了该商业用房的全面详细状况，并询问了其评估期望值。估价中选用收益法为主要的估价方法，搜集了3宗类似房地产。分别测222算得到该商业用房的月租金为280元/m、300元/m和350元/m。然2后根据最高最佳利用原则选取350元/m作为该商业用房的有效毛收2入，扣除30%的运营费用后，求出年净收益为2940元/m，再选用银行贷款利率为折现率，测算出了该商业用房的市场价值。[2011年真题]
请问：上述估价工作中有哪些错误或不当之处？
答：上述评估工作中的错误或不当之处及其理由具体如下：（1）不当之处：乙评估机构未对估价对象进行实地查勘（或：未对甲公司提供的资料进行核实，未对估价对象拍照）。
理由：估价师在完成任何估价项目时，都需要亲自到估价对象现场，观察、检查、记录估价对象状况。俗话说“百闻不如一见”“眼见为实”，对于房地产来说尤其如此，因为房地产具有独一无二特性，且其价值与区位密切相关。实地查勘估价对象是做好房地产估价不可省略的最重要的工作步骤之一。任何房地产估价项目，估价师都必须对估价对象进行实地查勘。实地查勘有利于估价师加深对估价对象的认知，形成一个直观、具体的印象，获取文字、图纸、照片等资料无法或难以反映的细节。另外，直接使用甲提供的资料，是一个实际价值，而估价应该使用市场价格平均水平。（2）不当之处：乙评估机构向甲上市公司询问评估期望值。
理由：评估机构进行评估应遵守“独立、客观、公正”原则，该原则要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格。所谓“独立”，就是要求估价师和估价机构与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，在估价中不受包括估价委托人在内的任何单位和个人的影响，应凭自己的专业知识、实践经验和职业道德进行估价。所谓“客观”，就是要求估价师和估价机构在估价中不带着自己的情感、好恶和偏见，应按照事物的本来面目、实事求是地进行估价。所谓“公正”，就是要求估价师和估价机构在估价中不偏袒估价利害关系人中的任何一方，应坚持原则、公平正直地进行估价。因此，估价机构不得询问委托人的评估期望值。（3）不当之处：确定有效毛收入时未考虑适当的房屋空置率（或：不应把租金直接作为有效毛收入）。
理由：有效毛收入是指从潜在毛收入中扣除空置和租金损失以后得到的归因于房地产的收入。有效毛收入＝潜在毛收入－收租损失－空置损失。另外，本题中，甲上市公司收购的是其大股东某处空置的商业用房，因此，确定有效毛收入时应考虑房屋的空置率。2（4）不当之处：选用350元/m作为估价对象的客观租金（或：应采用三个可比实例的平均值；曲解了最高最佳利用原则）（或：未说明收益年限）。
理由：采用收益法确定客观租金水平时，三宗可比实例相似，可采用简单算术平均数确定估价对象的客观租金水平，不能曲解最高最佳利用原则取最高值作为客观租金水平。收益法是以预期收益原理为基础，其主要的工作是测算商业房地产的净收益、收益年限和收益率。因此，采用收益法进行分析时，应该明确收益年限。（5）不当之处：选用银行贷款利率作为折现率。
理由：折现率是在采用动态分析法时需要确定的一个重要参数，具体应等同于同一市场上相同或相似的房地产开发项目所要求的平均报酬率，它体现了资金的利率和开发利润率两部分。估价人员确定折现率时，一般采取安全利率加风险调整值法。安全利率选用同一时期中国人民银行公布的一年定期存款年利率。风险调整值包括投资风险补偿率、管理负担补偿率、缺乏流动性补偿率以及投资带来的优惠率等。收益法的计算是选用报酬率，报酬率不能等同于折现率，因此，不能选用银行贷款利率作为折现率。（二）
某房地产估价机构接受委托，评估位于历史文化街的一座临街小型商铺的市场价值。该商铺形状方正，权利状况完整，注册房地产估价师张某对该商铺进行实地查勘后，拟选用市场法作为主要的估价方法。但又搜集到A、B、C、D四个交易实例。实例A交易时带有3年尚未到期的租约，合同租金明显低于市场租金；实例B是兄弟之间的转让；实例C是相邻商铺业主购买后扩大经营规模；实例D平面形状为“L”形，是业主将原为矩形的商铺临街面1/2宽度、1/3深度的部分转让给某银行安装自动取款机。除以上情况外，四个交易实例与估价对象均具有较好的可比性。[2011年真题]
请问：
1四个交易实例是否可以选作可比实例？
答：四个交易实例是否可以选作可比实例及理由如下：（1）四个交易实例不可直接作为可比实例，经过修正或调整后可以选作可比实例。（2）理由：采用市场法进行测算应针对估价对象的功能及特点，对与估价对象在同一区域内的类似房地产项目进行市场调查和比较分析，从中选取可比性较强的房地产项目。可比实例是类似房地产中真实成交且符合一定条件的，具体是指交易实例中交易方式适合估价目的、成交日期接近价值时点、成交价格为正常价格或可修正为正常价格的估价对象的类似房地产等财产或相关权益。A、B、C、D四个交易实例，除了案例中的特殊情况与外，与估价对象均具有较好的可比性，经过修正可以选作可比实例。
2四个交易实例中若有可以选作可比实例的，应如何对他们的成交价格进行修正或者调整？
答：四个交易实例若选作可比实例，应分别根据其成交情况对其成交价格进行修正调整：（1）对实例A应进行权益状况调整，具体思路是对剩余3年租期中市场租金与租约租金的差价折现后加总。（或调整至完整权利状态下的价格）（2）对实例B应进行利害关系人之间交易的交易情况修正，具体思路是进行市场调查，一般情况下其成交价格会低于正常市场价格。（3）对实例C应进行相邻房地产合并交易的交易情况修正，具体思路是进行市场调查，一般情况下其成交价格会高于正常市场价格。（或测算合并后的增值收益）（4）对实例D应进行临街宽度（宽深比）修正和形状（平面布局）修正。（三）
甲房地产估价机构（以下简称甲机构）于2007年8月出具了一份房地产抵押估价报告，银行据此发放了抵押贷款。2009年1月，因借款人不能如期偿还贷款，处置该抵押房地产时实现的价格比甲机构当时的评估价值低很多，银行认为甲机构存在高估，并委托乙房地产估价机构对甲机构2007年8月出具的估价报告进行复核估价。[2009年真题]
请问：
1复核估价时应如何确定估价时点、估价对象状况及房地产市场状况？
答：（1）估价时点是所评估的估价项目客观合理价格或价值对应的某一特定时间，价值时点应采用公历表示，宜具体到日。对估价结果有异议而引起的复核估价或估价鉴定的估价时点，应为原估价报告确定的估价时点，除非原估价报告确定的估价时点有误。本案例，银行对甲机构的估价结果有异议，并且没有资料证明甲机构原估价时点有误，因此，在复核估价时，若甲机构确定估价时点无误，应以甲机构的估价时点为复核估价的估价时点。（2）要通过复核估价鉴定原评估价是否过低，首先应回到原估价时点（除非原估价时点确定有误），相应地，估价对象的产权性质、使用性质、建筑物状况、周围环境等估价对象状况以及房地产市场状况，也都要以原估价时点的状况而不是鉴定时的状况为准。否则无法判断该评估价是否过低。本案例，复核估价的估价时点为甲机构原估价时点，因此，估价对象的产权性质、使用性质、建筑物状况、周围环境等估价对象状况以及房地产市场状况，也应以原估价时点时的状况（一般情况应是原估价时实地查勘时点）为准。
2复核估价的估价目的和价值定义应如何表述？
答：（1）复核估价的估价目的可表述为：受××银行委托，对甲机构出具的房地产抵押估价结果进行复核。（2）价值定义可表述为：在甲机构出具的房地产抵押估价报告的估价时点时的房地产市场状况和估价对象状况下，确定估价对象客观合理的抵押价值，抵押房地产在价值时点的市场价值等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款。（四）
甲公司为购买某在建工程项目委托乙房地产估价机构评估其市场价值，估价结果为7500万元。购得该项目后，甲公司对原设计方案进行了修改并取得了政府主管部门的批准。该项目重新开工半年后，甲公司为筹措资金拟以该在建工程向银行申请抵押贷款，委托丙房地产估价机构评估其抵押价值，估价结果为9000万元。[2009年真题]
请问：
若上述两个估价结果均是合理的，产生两者差异的原因有哪些？
答：两次估价结果产生差异的原因如下：（1）估价时点不同。乙估价机构评估在建工程的估价时点与丙估价机构评估估价对象抵押价值的估价时点相距半年以上，由于时间的变化，房地产市场行情会发生变化，房地产价值也会发生变化。（2）估价目的和价值类型不同。乙估价机构的估价目的是转让目的，评估的是估价对象的市场价值，而丙估价机构的估价目的是抵押贷款目的，评估的是估价对象的抵押价值，估价对象房地产的抵押价值等于在假定估价对象在价值时点未设立法定优先受偿权下的市场价值减去注册房地产估价师所知悉的法定优先受偿款，仅就估价目的和价值类型不同而言，两个价格之间会有差异。（3）设计方案变更。由于甲公司修改了原设计方案并经过政府主管部门批准，估价对象用途、规模均有可能发生了改变，仅从改变设计方案角度看，改变前后估价对象市场价值也会有差异。（4）购买后投入后续建设资金。项目购买后，甲公司投入了后续建设资金建设了半年，估价对象价值与购买价值会有差异。（5）估价对象的状况发生了变化。估价对象房地产状况的描述包括基本状况、实物状况、权益状况和区位状况。乙估价机构和丙估价机构的评估对象均是在建工程项目，但经过甲公司施工半年、并重新修改了设计方案，其基本状况和实物状况都发生了变化。评估对象状况的变化会导致两个评估价格之间存在差异。（五）2
甲公司有一建筑面积为50m的临街首层店面，已出租，现拟以该店面向银行申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构对其抵押价值进行评估。甲公司提供了临街地段结构、朝向相同的3个临街首层店面的成交情况，具体如表1-1所示。[2007年真题]表1-1
请问：
1你认为乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些估价所需的资料？（说明：回答若超过5个，只按前5个评分。）
答：甲公司应提供的资料包括：（1）权属资料。包括房地产产权证，或土地使用权证、房屋所有权证。（2）租赁合同或租赁协议（或三个成交实例交易情况是否正常的资料）。（3）法定优先受偿款的说明或证明，以及关于他项权利的说明或证明。（4）估价对象收益和费用资料。（5）规划部门批准的规划设计条件或详细规划。
2若将上述3个交易实例选做可比实例，对它们进行个别因素修正，你认为应考虑哪5个主要因素？（说明：回答若超过5个，只按前5个评分。）
答：将交易实例选做可比实例进行个别因素修正应考虑的因素，具体包括：（1）土地使用年限（或房地产收益年限或新旧程度或成新度）。（2）宽深比或临街宽度或临街状况。（3）使用面积比例或面积、使用面积等。（4）装修或实施设备情况。（5）净高或平面布局或内部格局或平面形状等。（6）商铺类型。（六）
某正常生产的工厂位于某城市市区，距市中心直线距离约2215km。土地面积为7672m；自用生产车间建筑面积为3300m；办公22楼建筑面积为1050m；临街商业用房建筑面积为580m，已出租。商业用房和办公用房的用地已于2018年办理了土地使用权出让手续，出让年限为40年，自用房屋的用地为国有划拨。该厂已取得了《国有土地使用证》和《房屋所有权证》。现规划部门已将该区域规划为居住区，某房地产开发商有意投资该宗土地，请房地产估价机构预测开发收益。
请问：
房地产估价机构应搜集哪些资料？
答：据题可知，该市规划部门已将该区域规划为居住区，按目前各地一般做法，首先应由国土管理部门按该市规划将土地进行置换，再由土地储备中心实施征收整理，在明确规划使用条件后进行土地使用权出让，有意向的房地产开发商可运用假设开发法对地价进行评估，并预测开发效益。在这样的前提下，开发商不可能在划拨的国有土地上进行房地产开发，只能从国有土地所有者手中通过有偿出让方式取得有限期的土地使用权，并按规定的规划设计条件进行房地产开发，因此不必要与该正常生产的工厂打交道，也无需了解目前该国有土地的使用情况。房地产开发商如请房地产估价机构预测开发效益，应搜集的资料主要如下：（1）现在房地产状况（物质实体、区域和权益）资料。土地的区位状况包括：①土地所在城市的性质；②土地所在城市内的区域的性质；③具体的区位状况。弄清土地的实物状况，包括面积、形状、地形、地势、地质、开发程度等。弄清土地的权益状况，包括搞清楚规划条件（如土地用途、容积率、建筑密度、绿地率等）和将拥有的土地权利（如土地权利性质、使用期限、能否续期，以及对该房地产开发项目及建成后的房地产转让、抵押、出租、价格等的有关规定等）。（2）规划部门批准的规划设计条件或详细规划（或拆迁新建或改建的合法的最佳方案或技术经济指标）。土地利用总体规划、土地利用年度计划、土地供应计划中确定的建设用地总量、农用地转用量以及国有建设用地供应数量、用途结构、空间布局等，决定了房地产开发用地的供应状况，从而对房地产开发用地以及商品房的价格有很大的影响。当房地产开发用地的供应量减少时，房地产开发用地以及商品房的价格会上涨，反之会下降。（3）该地区居住物业的市场状况（或发展趋势或租金、售价水平或经营期的现金流）资料。市区域规划、交通管制、社会治安状况、房地产投机、居民收入等区域性行政、社会经济状况资料，不同用途、不同规模、不同档次、不同平面布置、不同价格房地产的供求状况资料等等。（4）该地区居住物业的建设成本和间接费用（或建造成本费用）。（5）相关税费。在房地产交易中需要缴纳一些税费，如营业税、城市维护建设税、教育费附加、契税、所得税、土地增值税、、印花税、交易手续费、公证费、补缴出让金等。（6）贷款利率。房地产的报酬率必须同时满足两部分资金对报酬的要求：贷款人（如贷款银行）要求得到与其贷款所冒风险相当的贷款利率报酬，自有资金投资者要求得到与其投资所冒风险相当的投资报酬。所以开发商要了解银行的贷款利率。（7）该地区类似居住物业开发平均利润水平。相关实例资料包括类似房地产的交易实例资料，收益实例资料，建安造价资料，开发利润率资料，基准地价资料，路线价资料，资本化率、报酬率、折现率资料，销售费用率资料，开发经营期资料等。（8）该地区的拆迁政策法规及拆迁安置补偿费用。（9）市政配套费用和土地开发费用。包括前期土地开发性支出以及照财政部门规定与前期土地开发相关的费用等，含因出让土地涉及的需要进行的相关道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等基础设施建设支出。（10）该地区土地出让金（地价）的规定和标准。（七）
某公司欲将其位于商业区的一栋自建4层厂房，转让给某集团改建为百货超市。根据该公司提供的房地产权证，该厂房为框架结构，2建筑面积为6000m，竣工日期为2015年5月。现委托某估价公司评估其转让价格。
请问：该估价公司应搜集哪些资料？
答：该估价公司应搜集的资料有：
房地产估价所需资料包括委托人提供的和估价机构及注册房地产估价师收集应掌握的影响房地产价格的所有资料。主要包括：（1）反映估价对象区位、实物和权益状况的资料。包括：①估价对象土地方面的资料：土地区位状况；土地实物状况；土地开发程度；土地登记状况；土地权利状况；土地利用状况；土地使用管制状况。②估价对象建筑物方面的资料：建筑物的三维空间位置；面积；层数及总高，层高；建筑式样、风格、色调、结构、设备、设施、装修、朝向、平面布局、通风、采光、隔声、隔振、隔热；建筑物建成年月、维修养护及完损状况、新旧程度；产权状况；利用状况。（2）估价对象及其同类房地产的交易、利润率、收益率等资料。这类资料主要通过市场调查收集，主要包括：相类似房地产的交易实例资料，租赁实例资料，空置实例资料，收益实例资料，租赁价格实例资料，建安造价资料，房地产开发市政配套费用等规费资料，开发利润率资料，基准地价资料，路线价资料，资本化率、报酬率、折现率资料、销售费用率等估价参数资料，营业税及其附加税率资料，契税税率资料，开发经营期资料等。（3）估价对象财务会计信息资料。它是指应由估价委托人提供的根据本单位、企业实际发生的经济业务事项进行会计核算的依据，如凭证、账簿、财务会计报告等，其中，会计凭证包括原始凭证和记账凭证，会计账簿包括总账、明细账、固定资产卡片等；财务会计报告包括月、季、半年、年度报告以及项目竣工财务决算表等。（4）对估价对象所在地区的房地产价值和价格有影响的资料。对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料，多指微观区域环境的资料，包括大气环境、水文环境、声觉环境、视觉环境、卫生环境等环境资料，基础设施完备程度资料，商店、医院、学校、餐馆、金融机构、公园、娱乐设施等公共配套设施资料，市内交通的通达度、可及性，对外交通的方便程度等交通状况资料，人口数量、质量、家庭规模、风土人情、消费特征等人口状况资料，城市区域规划、交通管制、社会治安状况、房地产投机、居民收入等区域性行政、社会经济状况资料，不同用途、不同规模、不同档次、不同平面布置、不同价格房地产的供求状况资料等等。（5）对房地产价值和价格有普遍影响的资料。对房地产价格有普遍影响的资料多指宏观环境资料，包括经济发展、银行存贷款利率、物价、人均可支配收入等经济因素资料，政治安定状况、城市化等社会因素资料，房地产制度、房地产价格政策、行政隶属变更、地区特殊政策、税收政策等行政因素资料，世界经济状况、国际竞争状况、国际政治对立状况、国际军事冲突等国际因素资料。（6）了解城市规划是否允许该房地产改变为商业用途。法定用途、实际用途、不同用途的位置或楼层分布及其面积、物业管理、卫生、治安状况。如果城市规划允许改变为商业用途，需了解商业用途下的类似房地产的租金、售价等资料。了解改变用途所需投入的改建费用等资料。了解需要补交的土地使用权出让金的标准等。（八）
某一委估房地产，其设计用途为商业，结构等级为钢混结构，水2电卫齐全，总建筑面积为1632.5m，该大楼共31层，现一层为甲公司营业大厅，二层为办公用房，委估地产位于一、二层，现产权所有人为乙公司，该房屋欲租给甲公司10年，所有的装修费用由甲公司独立承担，经调查该地区房地产交易活跃，而且该房屋位于相当繁华的地区。
请问：
1该房屋估价的主要技术路线是什么？
答：商业房地产根据其经营方式的不同可划分为出租型和商业运营型。出租型商业房地产的投资者主要通过收取租金获取回报，这类商业房地产主要为临街中小型商铺、便利店、专卖店、专业市场、社区商铺等。不同经营方式的商业房地产估价的技术路线不同，出租型商业房地产主要采用收益法和比较法进行估价。本案例中，该房屋属于出租型商业房地产，对其进行估价可以采用收益法和比较法。
估价的主要技术路线具体如下：（1）收益法
采用收益法估价的关键是求取租金收益，应根据租赁合同和租赁市场资料求取租金收益。租金收益的测算要区分是否存在租约限制，有租约限制的，估价出租人权益价值时，已出租部分在租赁期间应按合同租金确定租赁收入、未出租部分和已出租部分在租赁期间届满后应按市场租金确定租赁收入。但如果合同租金明显高于或低于市场租金的，应关注租赁合同的真实性、解除租赁合同的可能性及其对收益价值的影响。因此对出租型商业房地产测算租金收益时，应了解待估对象是否存在合约的限制。此外，在求取净收益时，价值时点为现在的，应调查了解估价对象至少近三年的实际收入、费用等情况。利用估价对象的资料得出的收入、费用或净收益等数据，应与类似房地产在正常情况下的收入、费用或净收益等数据进行比较。若与正常客观的数据有差异，应进行分析并予以适当修正。（2）比较法
采用比较法对商业房地产估价主要应用在两方面：①直接求取商业房地产价格；②求取商业房地产租金，再利用收益法测算商业房地产价格。可比实例的选择和修正系数的确定是比较法估价商业房地产的重要环节。由于影响商业房地产价格的因素很多，因此对估价对象及可比实例的现场查勘显得非常重要，必须详细了解待估商业房地产的地段及具体坐落、临街状况、经营业态和内容、建筑及内部格局、楼层、面积、装修、交易方式等因素。
2乙评估机构应该搜集哪些估价资料？
答：本案例乙评估机构进行估价，应搜集估价对象的相关资料，具体包括：（1）估价对象及其同类房地产的交易、收益、成本等资料。这类资料主要通过市场调查收集，主要包括：相类似房地产的交易实例资料，租赁实例资料，空置实例资料，收益实例资料，租赁价格实例资料，建安造价资料，房地产开发市政配套费用等规费资料，开发利润率资料，基准地价资料，路线价资料，资本化率、报酬率、折现率资料，销售费用率资料，营业税及其附加税率资料，契税税率资料，开发经营期资料等等。（2）对估价对象的租赁协议充分理解。（3）熟悉租金的价格内涵。（4）对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料。市区域规划、交通管制、社会治安状况、房地产投机、居民收入等区域性行政、社会经济状况资料，不同用途、不同规模、不同档次、不同平面布置、不同价格房地产的供求状况资料等等。（5）反映估价对象区位、实物和权益状况的资料。如建筑物建成年月，面积、层高、维修养护及完损状况、新旧程度，房屋的产权情况、利用状况、物业管理等。（九）
某房地产开发商欲参加一宗规划用途为公寓、写字楼的出让地块的投标，委托房地产估价人员，在全面了解地块的基本情况（包括位置、四至、用途、面积、容积率等）和地块所在区域基本情况（包括市政基础设施和公共配套设施状况、商业繁华程度、人文环境和区域的总体规划等）之后，对该项目进行评估。
请问：评估人员还需做哪些专业工作？
答：（1）完成一个房地产估价项目，需要经历：①受理估价委托；②确定估价基本事项；③制定估价作业方案；④搜集估价所需资料；⑤实地查勘估价对象；⑥选用估价作业方案；⑦确定估价所需资料；⑧撰写估价报告；⑨审核估价报告；⑩交付估价报告；⑪保存估价资料等主要环节和过程。（2）因此，对于此次评估，评估人员还需要做的工作有：
①制定估价作业方案。估价作业方案是指房地产估价机构为完成特定估价项目而制定的用于指导未来估价工作的计划，包括工作的主要内容、质量要求、作业步骤、时间进度、人员安排等。估价机构与估价委托方签订估价委托合同后，估价机构就应拟定估价作业方案，以保证估价项目能按质、按时完成；
②估价所需资料清单。估价资料清单是指完成一项估价业务，必需具备的各种估价资料。因此房地产估价师在进行估价前，需要根据估价对象状况、估价目的、估价方法列出所有需要的资料清单，以便顺利、准确地评估估价对象的价值；
③进一步了解类似土地近期公开招标地块的若干成交实例的成交价格及房地产（土地）状况；
④了解同一供求圈范围内类似公寓、写字楼的市场售价、租金、房地产状况及租赁成本；
⑤分析确定该宗土地的最佳开发方案，以及该地块开发完成后的市场经营模式（出售或出租）；
⑥调查了解类似房地产的开发成本、建安工程费用、开发经营期和前期费用、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、专业费用、开发利润及投资者购买待开发房地产（土地）应负担的税费，运用市场法和收益法等预测建成以后该宗房地产的总价值，在此基础上测算土地的价格；
⑦选取若干可比实例进行交易日期调整、交易情况修正、房地产状况调整后，确定地块的比准价格；
⑧最后综合以上两种估价结果，确定最终的估价价格；
⑨根据《房地产估价规范》，撰写并出具该宗土地的规范估价报告。（十）
某企业购得一已停工五年的在建工程，结构封顶，其中1～4层为商业裙楼，2～20层为住宅，裙楼部分已完成部分设备安装。现该企业拟以商业裙楼2、3、4层的各一部分和5～8层的住宅部分向银行申请抵押贷款。
请说明拟优先选用的估价方法及技术路线，以及确定评估价值时的主要因素。
答：（1）优先选用的估价方法及技术路线
①可优先选择假设开发法。技术路线：a．测算续建完成后的价值，首先根据在建工程规划条件、现状，利用市场法和长期趋势法测算续建完成后的价值；b．测算续建成本和费用，根据在建工程建设进度，测算后续建设成本、管理费用、销售费用、销售税费、投资利息、续建利润和购买在建工程的税费；c．测算在建工程价值，将续建完成后的价值扣除续建成本和费用，确定在建工程价值。
②同时也可采用成本法。技术路线：首先求取被征收房屋的土地重新购建价格、建筑物的重新购建价格和建筑物折旧，然后将土地和建筑物的重新购建价格减去建筑物折旧求取被征收房屋的价格。（2）在计算评估及确定估价结果时须考虑的因素
①在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关费税和利润，不应低估折旧。
②在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，不应低估开发成本、有关费税和利润。
③另外，还有几点需注意：a．注重预期风险；b．分析市场变现能力；c．考虑抵押期间的耗损；d．确定有无估价师所知悉的法定优先受偿款。（十一）2
某工厂拟以5000m的厂区土地与某房地产开发公司合作开发商品住宅，要求用假设开发法评估该土地熟地价格。
请问：估价人员主要应掌握哪些相关资料？
答：用假设开发法评估该工厂厂区土地熟地价格时，估价人员主要应掌握的相关资料有：（1）该厂区土地使用证或能够证明土地权属的有关资料。（2）该工业用地转换为住宅用地的规划许可证。（3）该工业用地转换为住宅用地需补交的土地使用权出让金的有关规定。（4）该厂区土地现状情况资料（或该土地的地形、地势、土质、承载力以及市政配套设施等土地现状资料）。2（5）该地块5000m的规划设计条件要求（或规划容积率、建筑密度、建筑层数、建筑高度等具体的规划设计要求）。（6）当地住宅的供求情况、类似住宅的正常成交价格及价格走势分析预测资料。（7）拟建的住宅建筑造价的社会一般水平（或拟建住宅的结构、装修、设备等与建筑造价有关的资料）。（8）当地住宅开发的管理费用、投资利息、取得待开发土地的税费等资料。（9）该类住宅的开发建设周期。（10）当地住宅开发的销售费用（或租售费用）资料。（11）当地住宅开发的平均利润率资料。（十二）2
某街道旁的一个商业门面房，建筑面积148m，现为餐饮门面，比较陈旧也无空调及包间。按成本法原理测算得该餐饮门面当前单价2为3000元/m，该街道上类似规模的新装修、备有空调和包间的餐饮2门面房的市场价格为4000元/m，现经测算知将该商业门面装修改造为其街道上带空调和包间的同等装修水平、档次门面房的装修改造费2用为500元/m，另需交纳的装修改造手续办理费用2220元。现有一2个买家希望以3000元/m的价格购下该门面，向估价师咨询其出价是否合适。
请问：该门面房当前交易的合理价格范围应该是多少？为什么？
答：（1）该门面当前交易的合理价格水平应为：4000－（50022＋2220/148）＝3485（元/m），即只要买方付出价格在（3485元/m＋应由买方缴纳税费）以下就行。（2）理由：
房地产估价应遵循独立、客观、公正原则；合法原则；价值时点原则；替代原则；最高最佳利用原则。从最高最佳利用原则考虑，买主的出价偏低。最高最佳利用是估价对象一种最可能的使用，这种最可能的使用是法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用。按最高最佳利用原则评价，评估对象现状不是最2高最佳利用现状，因为评估对象装修改造后价格可达到4000元/m，2扣除装修改造费用及相关手续费用后还高于3000元/m的水平。故买2方实际支付价格＝3485元/m＋应由买方交纳税费。
二、单项选择题（一）
甲房地产估价机构接受乙公司委托，对其拥有和经营的××酒楼的市场价值进行评估。该酒楼位于××市繁华商业区，是该市著名的老字号餐饮店。根据乙公司提供的经营资料，该酒楼年总经营收入为5320万元，其中老字号品牌带来的收入占8%；年主营业务成本和税金为2260万元，管理费用为130万元，财务费用为250万元，市场推广及销售费用为210万元。根据市场调查，该市餐饮业的平均年利润率为10%。[2012年真题]
1该酒楼归属于房地产的年经营收入为（ ）万元。
A．4362.40
B．4788.00
C．4894.40
D．5320.00【答案】A【解析】老字号品牌收入是可与房地产分离的无形资产的价值，属于其他资本的收益，不属于房地产本身的收益，应予以扣除；此外，还应扣除商业经营的利润，得到的便是归属于房地产的收入。该酒楼归属于房地产的年经营收入＝5320×（1－8%－10%）＝4362.40（万元）。
2该酒楼房地产的年净收益为（ ）万元。
A．1512.40
B．1554.96
C．1938.00
D．1980.56【答案】A【解析】净收益为经营收入减去经营成本、经营费用、经营税金及附加、管理费用、财务费用以及应归属于商服经营者的利润后的余额。本案例中，该酒楼房地产的年净收益＝5320×（1－8%－10%）－2260－130－250－210＝1512.40（万元）。
3对该酒楼内部进行实地查勘时，一般不作为重点查勘内容的是（ ）。
A．采光通风
B．建筑层高
C．内部布局
D．装饰装修【答案】A【解析】经营性房地产主要包括商铺、写字楼、酒店、餐饮、娱乐等房地产，这类房地产实地查勘重点主要包括：①估价对象位置、四至；②用途：一种用途两种或两种以上用途；③估价对象建筑规模、结构、楼层、地下室；④估价对象周边的商业繁华程度，如距商业中心的距离、规模、客流量、主要商业物业等；⑤估价对象周边办公集聚度，如距商务中心和政府部门的距离、规模、主要写字楼物业等；⑥估价对象周边交通便捷度，如距主要干道和地铁的距离、公交线路规模等；⑦估价对象周边公共配套设施；⑧估价对象使用状况，如目前是自用、空置、出租等；⑨估价对象内部设施及物业管理状况；⑩估价对象内部装饰装修状况；⑪估价对象实地查勘时间、人员、联系方式。（二）
甲公司因债务纠纷被起诉，法院裁定拍卖甲公司开发的某幢办公楼偿还债务。乙房地产估价机构接受法院委托，评估该办公楼的市场价格，经调查，甲公司债务情况如下：拖欠施工单位工程款300万元，银行贷款余额2700万元，第三方欠款为2000万元。在估价时点，该22办公楼全部可销售面积为5万m，其中已售出3万m，经评估，该办2公楼市场价格为6000元/m，拍卖变现时费用及税金为2500万元。[2011年真题]
1法院第一次拍卖保留价应为（ ）万元。
A．7500
B．9600
C．12000
D．18000【答案】C【解析】《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》第十三条规定，拍卖财产经过评估的，评估价即为第一次拍卖的保留价；未作评估的，保留价由人民法院参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见。因此当强制拍卖的房地产评估时，评估价即为第一次拍卖的保留价，即评估公司只需评估估价对象在正常市场的价格水平。本案例中，法院第一次拍卖的保留价为评估价，即为6000×（50000－30000）＝12000（万元）。
2拍卖完成后，首先应支付的费用为（ ）。
A．施工单位工程款
B．银行贷款
C．第三方欠款
D．拍卖变现时的费用及税金【答案】D【解析】债务人除借款本金之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，应当按照下列顺序抵充：①实现债权的有关费用；②利息或者违约金；③借款本金。本案例中，拍卖完成后，应首先支付实现债权的有关费用即拍卖变现时的费用及税金。
3拍卖变现时的费用及税金不包括（ ）。
A．拍卖佣金
B．营业税及附加
C．评估费
D．房地产税【答案】D【解析】拍卖变现时的费用、税金，主要有强制拍卖费用、拍卖佣金、诉讼律师费、交易手续费、评估费、登记费和合同公证费；营业税及附加、印花税、应补缴的土地出让价款等。报告中应加以提示。（三）
若您已通过全国房地产估价师执业资格考试并注册，在某房地产估价机构执业，现该房地产估价机构接受委托对某住宅小区进行评估，并出具房地产估价报告。
1要完成一份合格的房地产估价报告，需要选用适当的估价方法。下列关于房地产估价方法选用的表述中，不正确的是（ ）。
A．同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行评估
B．选用多种估价方法的评估结果可以采用加权平均法进行综合
C．若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，应同时采用；若必须取舍，应当在估价报告中说明并陈述理由
D．估价方法的选用必须征得委托人的同意【答案】D【解析】通行的房地产估价方法有比较法、收益法、假设开发法、成本法，估价方法的选择应按照房地产评估规范，根据当地市场发育状况，并结合该项目的具体特点以及估价目的等，选择适当的估价方法。A项，根据《房地产估价规范》中的规定，对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价；B项，确定估价结果时既可以采用两种方法估价结果的简单平均值也可以采用加权平均值。C项，当估价对象仅适用一种估价方法进行估价时，可只选用一种估价方法进行估价。当估价对象适用两种或两种以上估价方法进行估价时，宜同时选用所有适用的估价方法进行估价，不得随意取舍；当必须取舍时，应在估价报告中说明并陈述理由。D项，估价方法的选用以估价对象的客观情况为依据，包括可以搜集的资料、估价目的等实际情况来确定，不必得到委托人同意。
2房地产估价报告中估价师声明的内容不包括（ ）。
A．估价师对其估价职业道德的承诺和保证
B．估价师对其专业胜任能力的承诺和保证
C．估价师对其勤勉尽责估价的承诺和保证
D．估价师对估价结果成立条件的提示和说明【答案】D【解析】一份完整的叙述式估价报告应包括以下8个部分：①封面；②致估价委托人函；③目录；④估价师声明；⑤估价假设和限制条件；⑥估价结果报告；⑦估价技术报告；⑧附件。其中，估价师声明应写明所有参加估价的注册房地产估价师对其估价职业道德、专业胜任能力和勤勉尽责估价的承诺和保证。（四）
卖房者甲与购房者乙于2018年4月25日签订了一套装修较陈旧的二手房买卖合同（以下简称合同1）和房屋装修合同（以下简称合同2），合同1规定甲必须于2018年5月25日交房，且乙同时付清购房款。交房后甲按合同2开始进行装修，装修工程共2个月。乙于2018年4月25日支付90%的购房款和10%的装修费，2018年5月25日付清剩余购房款和60%的装修费，7月25日付清剩余的30%装修费。按规定，在向所在地房地产管理部门申报买卖成交价格时，被认定应重新评估。请在以下问题中选择正确答案。
1价值时点应是（ ）。
A．2018年4月25日
B．2018年5月25日
C．2018年7月25日
D．2018年7月25日以后的某一天【答案】A【解析】价值时点是所评估的估价项目客观合理价格或价值对应的某一特定时间，因此价值时点应根据估价目的确定，应说明所评估的估价对象价值或价格对应的时间及其确定的简要理由，价值时点应采用公历表示，宜具体到日。本案例中，估价目的是确定申报的二手房买卖成交价格，不是房屋装修价格，估价对象是该二手房，因此价值时点应选择二手房买卖成交日期，即2018年4月25日。
2估价的价值范围应是（ ）。
A．合同中规定的购房款
B．合同1规定的90%购房款和合同2规定装修费的10%
C．合同1规定的购房款和合同2规定装修费的70%
D．合同1规定的购房款和合同2规定的全部装修费【答案】A【解析】估价对象应在估价委托人指定及提供有关情况和资料的基础上，根据估价目的依法确定，并应明确界定其财产范围和空间范围，不得遗漏或虚构。本题中，估价目的是确定申报的二手房买卖成交价格，因此，成交价格估价不含装修费。（五）
某公司拥有一栋旧写字楼，《房屋所有权证》记载的建筑面积为2460m。因年久失修，经房屋鉴定部门鉴定为危房，由上级总公司批22准翻建，建筑面积可增至600m，该公司认为建600m经济上不合算，2擅自建成建筑面积1000m的写字楼。现该公司欲以该新建写字楼投资入股与外商成立合资企业，拟请某估价机构对该写字楼进行估价。
1能否翻建的最终批准权在（ ）。
A．政府房地产管理部门
B．政府规划管理部门
C．政府土地管理部门
D．上级总公司【答案】B【解析】《城市房地产管理法》第十八条规定，土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。
2评估时依据的建筑面积应为（ ）。2
A．460m2
B．600m2
C．1000m
D．以上三个面积都不行【答案】D【解析】估价对象应在估价委托人指定及提供有关情况和资料的基础上，根据估价目的依法确定，并应明确界定其财产范围和空间范围，不得遗漏或虚构。对于估价对象的实际面积、土地登记面积、原有的规划面积等不一致的，应按有关部门认定的面积进行估价。本案例，因为估价对象为一新建成的写字楼，没有经过政府规划部门批准，不能办理房产证，无法确定其合法建筑面积。
3该公司委托评估应选择（ ）。
A．房地产管理部门
B．资产管理部门
C．有资格的房地产估价机构
D．验资机构【答案】C【解析】估价依据是指估价所依据的有关法律、法规和政策，有关估价标准，估价委托书、估价委托合同、估价委托人提供的估价所需资料，房地产估价机构、注册房地产估价师掌握和搜集的估价所需资料。作为一种提供专业意见、具有公信力、实行有偿服务、承担法律责任的专业房地产估价，还成了一个职业和行业。由于这种估价活动的专业性很强，需要专门知识和经验，估价结果的高低直接关系到有关单位和个人的切身利益，甚至关系到人民财产安全和社会公共利益，例如，为征收国有土地上单位、个人的房屋确定补偿提供依据的估价，不仅关系到被征收人的切身利益还关系到社会稳定，为房地产抵押贷款提供服务的估价还关系到金融安全，所以这种估价活动已不是任何单位和个人都可以从事的，只能由具有相应资质的专业机构和具有相应资格的专业人员来从事。（六）2
某企业在无偿划拨的土地上建房2000m用于生产。2009年底该企业将此房出租，并将该房地产先后向甲、乙银行抵押，分别贷款100万元和60万元，抵押期限两年，贷款成数率为50%，2013年底由于企业破产未按期偿还贷款，法院拟处分此房地产。
1如以拍卖方式处分该宗房地产，拍卖底价应（ ），否则贷款本金会有损失。
A．大于320万元
B．等于320万元
C．小于160万元
D．大于160万元，小于320万元【答案】D【解析】《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》第十三条规定：“拍卖财产经过评估的，评估价即为第一次拍卖的保留价；未作评估的，保留价由人民法院参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见。”本案例中，如以拍卖方式处分该宗房地产，拍卖底价应“大于160万元，小于320万元”，否则贷款本金会有损失。
2如拍卖成功，拍卖所得的价款应（ ）。
A．首先缴纳土地使用权出让金
B．首先支付甲、乙银行贷款
C．首先支付处分抵押房地产的费用
D．首先支付所欠职工工资及养老保险等费用【答案】C【解析】债务人除借款本金之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，应当按照下列顺序抵充：①实现债权的有关费用；②利息或者违约金；③借款本金。本案例中，拍卖完成后，应首先支付实现债权的有关费用即拍卖变现时的费用及税金。（七）
某估价对象原为某单位2004年的集资建房，其中土地是由单位出资购买的，经政府批准，单位决定6年后发给职工房地产权证，自发证之日起，房地产才能上市交易。在距离上市还有6个月时，由于债务纠纷，法院判决将估价对象抵债，请估价其价值。
1评估中估价对象状况应选择（ ）。
A．集资建房之日
B．距离上市6个月之日
C．法院判决之日
D．发放房地产权证之日【答案】D【解析】估价对象可能因为功能过时、建筑物磨损导致价值下跌，或者因法律纠纷和权利约束如物业管理等，导致价值下跌的风险。因为法院判决将估价对象抵债，所以估价对象状况看似只能是法院判决之日，其实不然。一是在法院判决之日（应在发放房地产权证之日之前某个时间点）估价对象是受限制的，此时的估价对象状况是没有意义的，二是在估价时点来看，由于法院判决之日不易判定，事实上无法确定估价对象在该时点的状况，因此只有在发放房地产权证之日时，估价对象状况是没有限制的，而且可以确定。这就是把“发放房地产权证之日”作为估价对象状况时点的原因。
2评估中房地产市场状况应选择（ ）。
A．集资建房之日
B．距离上市6个月之日
C．法院判决之日
D．发放房地产权证之日【答案】B【解析】遵循合法原则，评估价值应为在依法判定的估价对象状况下的价值或价格。在距离上市还有6个月时，由于债务纠纷，法院判决将估价对象抵债，请估价其价值。不论是何种估价目的，评估估价对象价值所依据的市场状况始终是价值时点的状况，但估价对象状况不一定是价值时点的状况。本案例中，价值时点在是法院委托评估之日，即距离上市6个月之日。因此，房地产市场状况时点，也应是距离上市6个月之日。
3评估中的价值时点应选择（ ）。
A．集资建房之日
B．距离上市6个月之日
C．债务纠纷之日
D．发放房地产权证之日【答案】B【解析】遵循价值时点原则，评估价值应为在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格。本题中，在距离上市还有6个月时，由于债务纠纷，法院判决将估价对象抵债，估价其价值，故价值时点在是法院委托评估之日，即距离上市6个月之日。因为法院判决之日是在距离上市6个且之日之后的某个时间点，由于我国法院审判制度的现状，这个时间点是难以确定的。因此不可能是法院判决之日，同时也不可能是集资建房之日和发放房地产权证之日，只能是法院委托评估之日，即距离上市6个月之日。
4此时的估价技术路线应该是（ ）。
A．先确定估价对象可以上市之日的市场价值，再折现到估价时点
B．先确定单位购买土地价格及职工集资价格，再折现到估价时点
C．先确定估价对象的现值，再折现到可以上市的时间
D．先确定估价对象的现值，再折现到估价时点【答案】A【解析】估价技术路线是评估估价对象价值所遵循的基本途径和指导整个估价过程的技术思路。估价技术路线中包含估价方法如何具体运用。确定估价技术路线，应先确定估价对象可以上市之日的快速变现价值，再折现到估价时点。本题中，法院判决之日与判决生效之日不是同一天。因为政府早有规定，限制这批房产上市，这是有法律效力的，法院判决在后，判决生效之日应在发放房地产权证之日之后或同时，因此不能在估价时点直接测算其价值。（八）
甲方（开发公司）于2010年7月委托乙方（建筑公司）建造两幢2（分别称为A座和B座）8层共5000m的商品房。至2011年12月止，甲方共支付乙方工程款1500万元，此时A座建至4层，B座建到5层，工程到此停工。此后甲、乙双方为工程款发生纠纷，甲方认为工程款实际发生1400万元，乙方应返还100万元；乙方则认为工程款实际发生1580万元，甲方尚应再付80万元。双方争执不下，至2013年7月甲方向法院起诉，法院委托估价机构对甲方实际应支付给乙方的工程款进行评估。
1确定评估结论的依据应是（ ）。
A．以1500万元作为评估值
B．以（1400＋1580）÷2＝1490万元作为评估值
C．以2010年7月的预算定额、材料差价等资料为依据，按该两幢商品房到停工之日止实际发生的工程量计算评估值
D．以2010年7月至2011年12月间的预算定额、材料差价等资料为依据，按该两幢商品房到停工之日止实际发生的工程量计算评估值【答案】D【解析】估价对象为在建工程，报告使用人应注意估价对象随时间变化而产生的影响，应特别注意其续建工期的不确定性对资产价值影响。本题中，因发生工程款纠纷委托进行估价，估价的依据应该是以2010年7月至2011年12月间的预算定额、材料差价等资料为依据，按该两幢商品房到停工之日止实际发生的工程量计算评估值。
2如果该开发公司拥有全部合法开发手续，欲将整体项目转让，则价值时点应为（ ）。
A．2011年12月
B．2013年7月
C．项目转让日期
D．项目建成日期【答案】C【解析】价值时点是所评估的估价项目客观合理价格或价值对应的某一特定时间，因此价值时点应根据估价目的确定，应说明所评估的估价对象价值或价格对应的时间及其确定的简要理由，价值时点应采用公历表示，宜具体到日。本题中，要评估的是该在建工程的转让价值，其价值时点应该为项目转让日期。
3该商品房预计2015年11月建成，要估测建成时的售价，则估价对象状况和房地产市场情况应是（ ）。
A．估价对象状况及房地产市场情况均为2011年12月的状态
B．估价对象状况及房地产市场情况均为2015年11月的状态
C．估价对象状况为2015年11月的状态，房地产市场情况为2013年7月的状态
D．估价对象状况为2013年7月的状态，房地产市场情况为2015年11月的状态【答案】B【解析】在建工程的房地产，由于估价目的不同，同时存在着3种估价：①价值时点为现在，估价对象状况为现在状况的估价；②价值时点为现在，估价对象状况为未来状况的估价，如该在建工程经过一段时间后将建成的状况，而现在预售或预购它的价值是多少；③价值时点为未来，估价对象状况为未来状况的估价。本题中，该建设工程估价属于第三种情况，其价值时点和估价对象状况均为未来的竣工日期2015年11月。又因为不论是何种估价目的，评估估价对象价值所依据的市场状况始终是价值时点的状况。因此，该房地产的市场情况同价值时点日期相同，也是2015年11月。
三、下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中的错处。（一）房地产估价报告[2012年真题]
项目名称：××市××街××号商业用房及车库房地产司法鉴定估价
估价委托人：××法院
估价机构：××房地产估价有限公司
估价人员：××× ×××
估价作业日期：2011年6月23日至2011年7月5日
估价报告编号：××[2011]第××号目录（略）致估价委托人函
××法院：
受贵院委托，我公司本着独立、客观、公正的原则，对产权属于2××有限公司，位于××市××街××号，建筑面积为411.45m的商业用房2及建筑面积为38m的车库的市场价值进行了评估。
估价对象土地使用权性质为出让，用途为商住综合用地，土地使2用权分摊面积为61.23m，土地使用权剩余年限为27年。估价时点为2011年6月23日，估价目的是为委托人执行案件需要而评估房地产市场价值。
本公司根据估价目的，遵循估价原则，根据《房地产估价规范》，采用收益法和市场法进行了评估，在认真分析现有资料、市场状况的基础上，结合估价经验与影响房地产市场的价格因素，经过测算，确定估价对象于估价时点2011年6月23日的市场价值评估结果如下：2
评估单价：7983元/m
评估总价：408.29万元
大写金额：人民币肆佰零捌万贰仟玖佰元整××房地产估价有限公司（盖章）法定代表人：（签名、盖章）二〇一一年七月五日注册房地产估价师声明
我们郑重声明：
1．我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的。
2．本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限定条件的限制。
3．我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或对其存在偏见。
4．估价人员依据国家标准《房地产估价规范》（GB/T 50291—1999）和当事人要求进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5．注册房地产估价师×××，×××已于2011年6月23日对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，并对查勘的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的实地查勘仅限于其外观和使用情况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托人提供的资料进行评估。除非另有委托，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。
6．没有人对本估价报告提供重要的专业帮助。
姓名 执业资格 注册号 签名
××× 注册房地产估价师 ××× （略）
××× 注册房地产估价师 ××× （略）估价假设和限制条件
1．本次评估涉及的权属资料均由委托人提供，委托人对所提供资料的真实性和合法性负责。
2．估价对象在估价时点达到最高最佳利用状态，其运作方式合法。
3．估价对象房地产本身不存在质量问题。
4．房地产市场在本估价报告应用的有效期内不发生较大变化。
5．估价对象房地产在本估价报告应用的有效期内不遭受重大损坏。
6．至估价时点，第二层商业用房带有尚未到期的租约，鉴于本次评估的特定估价目的，评估时不考虑租赁情况对估价对象评估价值的影响。
7．至估价时点，估价对象已抵押给××银行××支行，权利价值共计240万元。由于本次估价目的是为委托人执行借款合同纠纷案件而评估房地产市场价值，故本次评估未考虑已抵押他项权利对房地产价值的影响。（其他假设和限制条件略）房地产估价结果报告
试读结束[说明：试读内容隐藏了图片]