作者：李德智
出版社：东南大学出版社
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中国房地产业发展代价度量及制度补偿研究试读：
序言
本书的出版缘起于笔者的博士论文《中国房地产业发展代价问题研究》。自2005年9月开始，笔者在东南大学土木工程学院李启明教授和香港理工大学建筑及房地产学系Eddie Chi Man Hui教授的指导下，攻读土木工程建造与管理的博士学位。由于笔者是在职读博，彼时的主要工作是为东南大学工程管理专业的本科生讲授“房地产开发与经营”和“统计学”等课程。在备课和平时的科研中，笔者发现我国房地产业自改革开放以来，快速发展，房地产开发投资额、新开工和竣工房屋面积、城镇人均住宅建筑面积、吸纳就业人口等屡创新高，对国民经济起到积极拉动作用，成为当之无愧的支柱产业。与此同时，房地产业带来社会、经济、环境等方面的消极后果，包括高房价引致的中低收入家庭住房困难(如“蚁族”“群租”)和城镇居民贫富差距加大、大量房屋建设产生的建筑垃圾和扬尘、征地拆迁引发的群体性事件(如自焚、官民冲突)、房地产业占用大量资金对其他行业的挤压效应，等等。近年来，许多学者纷纷开展对房地产业发展积极作用的分析和评价研究，探究房地产业发展引致消极后果的研究比较少。为弥补这一缺陷，笔者拟从“发展代价”的视角，定性分析和定量检验我国房地产业引致的消极后果，并探寻相应的解决之道。
本书将哲学和社会学领域的“发展代价”思想引入房地产业，应用发展代价理论、生态学、制度经济学、计量经济学等相关理论和方法，系统性地研究我国房地产业的发展代价问题。除第1章的“绪论”和第7章的“总结与展望”之外，本书的主要内容如下：在第2章中，参照社会发展代价的概念及类似概念，并结合对房地产和房地产业的概念界定，明确房地产业发展代价的概念，然后从“房地产开发项目全寿命周期”“代价指向主体”“代价来源主体”等三个维度对我国房地产业发展代价进行分类(如按照代价指向主体的维度将房地产业发展代价分成自然界代价、社会代价、集体代价和个人代价等四个方面),并通过举例详细阐述房地产业发展代价的组成；在第3章中，选取商品房销售额与房屋销售面积之比和城镇基尼系数分别表征房价和城镇居民贫富差距，然后利用异方差性检验、格兰杰因果检验和广义脉冲响应函数及预测均方误差分解等计量经济模型，定量分析1987年—2005年我国房价和城镇基尼系数之间的关系，判定近年来我国房价上涨付出了城镇居民贫富差距加大的社会代价；在第4章中，选取居民消费价格指数CPI和房价指数REPI分别代表物价和房价，并以2005年11月—2007年10月间南京市为例，开展线性相关关系分析、自相关性分析、时间序列平稳性检验、协整检验、误差修正模型、格兰杰检验、广义脉冲响应函数分析等计量经济分析，判定近年来我国房价上涨付出了“推动物价上涨”的社会代价；在第5章中，将生态效率引入房地产开发行业，构建房地产开发生态效率模型及相应的房地产开发生态足迹、生态承载力和生态赤字等计算模型，并对2005年—2007年的南京市住宅开发进行了实证分析，判定近年来我国房地产业发展付出了“房地产开发生态效率低”的自然界代价；在第6章中，总结社会发展代价产生根源相关理论，深刻剖析我国房地产业发展代价的产生根源，包括定性的制度根源探究和定量的增长方式(以集约度和粗放度的组合表征)评价，并最终提出对我国房地产业发展进行制度补偿(包括正式制度和非正式制度)的思路。因博士论文成稿于2008年年底，而且部分章节已经提前在国内外期刊和学术会议上发表，故大部分案例研究的数据都截止于2008年。在决定出版本书之后，笔者搜集相关数据，并利用更新后的数据进行部分章节的案例分析，发现研究方法基本结论一致。加之时间仓促，笔者仅更新了我国房地产业发展的基本数据，并未更新案例研究的数据。
本书的编写和出版得到众多人士的关心和帮助。笔者首先感谢导师李启明教授和Eddie Chi Man Hui教授的谆谆教导，帮我打开学术殿堂的大门，授我拾级而上的方法，并不断鼓励笔者努力前行。没有两位导师的教导，绝无笔者博士论文的完成，自然亦无本书的出版。笔者还要感谢东南大学土木工程学院的吴刚院长及其他领导，他们不仅为笔者创造了良好的工作条件，还通过江苏高校优势学科建设工程、江苏高校品牌专业建设工程等经费资助本书的出版。笔者还要感谢东南大学建设与房地产系的诸位同仁，他们给笔者提供了和睦的工作环境和全方位的支持。笔者还要感谢舒瑞、周文韬、谢莉、谭凤等同学，他们帮笔者搜集和更新了部分数据。笔者更要感谢家人，没有她们的理解和付出，笔者难以定心从事教学和科研工作，将本书献给她们！
在本书的写作过程中，参考了许多论文、书籍和电子资源，向这些作者深表谢意。由于作者水平有限，且时间紧迫等原因，本书难免有缺陷乃至错误之处，敬请广大读者批评指正！李德智2015.12.11绪论1.1研究背景和实践意义
1980年4月，邓小平同志发表《关于建筑业和住宅问题的谈话》，明确了改革城镇住房投资、建设和分配制度的总体设想。同年12月，《国务院批转全国城市规划工作会议纪要》(国发〔1980〕299号)明确提出鼓励采用“企业化经营”的房地产开发公司进行城市建设。随后，逐步深入的住房制度改革和土地制度改革不断推动着我国房地产业的发展，使其到目前为止大致经历了起步与发展(1978年—1992年)、房地产泡沫(1992年—1993年)、调整与恢复(1993年—1998[1]年)、快速发展(1998年—2008年)和调整发展(2008年至今)等五个阶段。在这些阶段的转折年份中，1998年是最为关键的一年，因为十几年的住房制度改革在这一年最终得以落实，住房分配从这一年开始由福利型实物分配彻底转变为社会型货币分配，我国房地产业也由此[2]从这一年开始真正发展起来。因此，本书对近年来我国房地产业发展情况的分析将主要从1998年开始，包括其发展取得的成就及带来的问题两个方面，而前者又包括房地产业自身取得的成就及其对国民经济的正面作用两个方面。1.1.1 近年来我国房地产业发展取得的成就
随着近年来我国宏观经济的持续高位增长和城镇居民经济水平的不断提高，加之国家积极财政政策的刺激，我国房地产业发展非常迅速，房地产开发投资屡创新高，占固定资产投资和GDP的比例总体上均呈不断上升之势。由表1-1可知，从2000年—2008年，我国房地产开发投资的环比增速都在20%以上。尽管2009年—2013年出现较大波动，但平均每年递增约5500亿元。同时，自2000年以来，我国房地产开发投资占社会固定资产投资的比例都在15%以上，有的年份甚至超过了19.5%；其占GDP的比例都在5%以上，且呈加速增长之势，2013年已经超过15%。表1-1 1998年—2013年我国房地产开发投资数据来源：《中国统计年鉴2003》和《中国统计年鉴2014》，经作者整理和计算所得。
随着房地产开发投资的逐年增加，我国房地产开发规模也总体上呈快速上升的趋势。在新开工房屋面积方面，平均增速为16.49％，平均每年增加1.21亿平方米；在施工房屋面积方面，平均增速为18.72％，平均每年增加4.10亿平方米；在竣工房屋面积方面，平均增速为12.40％，平均每年增加0.56亿平方米。表1-2 1998年—2013年我国房地产开发规模数据来源：《中国统计年鉴2014》，经作者整理和计算所得。
在我国房地产业自身快速发展并取得如前文所述成就的同时，其对社会和国民经济的正面作用也日益呈现。诸多定性分析指出，房地产业是经济活动的基本物质前提，是国民经济发展的基本保障，是人口素质提高和社会全面进步的基本条件，是城市经济发展和现代化的重要物质基础，是创造社会财富的重要源泉，而且它的发展有助于优化城市经济结构，能够促进房地产资源的合理配置，增加政府财政收入，有利于市场体系的培育和完善，可以优化消费结构，提高消费水[3][4]平，也可以吸引外资，促进对外开放。从定量角度而言，房地产业对国民经济的部分作用可见表1-3和图1-1所示。在表1-3中，房地产业对相关产业的带动效应是指房地产业通过需求拉动和供给推动产生的总效应。由该表可知，国民经济中绝大部分产业与房地产业有关联关系，且我国房地产业每增加1单位产值对各产业的总带动效应为1.416，具有显著的放大效应。由图1-1可知，近年来我国房地产开发企业的从业人员数和城市人均住宅建筑面积总体上呈稳健上升的趋势，即房地产业在日益吸纳大量人口就业的同时，也确实在为城市居民的居住水平提高做出不可磨灭的贡献。表1-3 我国房地产业对主要关联产业的带动效应数据来源：参考文献[5]。图1-1 2002年—2012年我国房地产开发企业从业人员数和城市人均住宅建筑面积数据来源：《中国统计年鉴2003》和《中国统计年鉴2014》，经作者整理和计算所得。
由于近年来我国房地产业在其自身发展及对国民经济贡献两个方面取得的巨大成就，它被公认为我国国民经济的基础性产业和先导性产业，甚至被《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(国办发〔2006〕37号)界定为“我国新的发展阶段的一个重要支柱产业”。虽然近年来由于种种原因，各级政府的房地产业相关政策文件中绝口不提“支柱产业”的概念，但是每当国民经济放缓时，政府屡屡通过解除商品房的“限贷”和“限购”等禁令、降低消费者购置商品房的首付款比例、降低商业银行(乃至公积金)的贷款利率和门槛、大力建设保障性住房等措施，刺激房地产业发展，以期带动国民经济发展，充分显示出房地产业在国民经济中无可替代的重要地位。1.1.2 近年来我国房地产业发展存在问题
正如一枚硬币拥有正反两面一样，我国房地产业发展在取得前文所述这些成就的同时，也存在诸多问题，包括房价上涨过快、社区阶层化、房地产项目的负外部性、征地拆迁中的利益冲突、房地产业的高比例财务杠杆、住房供应结构不合理、住房保障制度不健全、地区间发展不均衡、房地产市场秩序比较混乱、地方政府行为失当、“房奴”和“租奴”的出现、房地产投机活动活跃、房地产业过度膨胀导致的国民经济结构不合理等。本书拟在此处重点探讨其中的4个问题。
1)房价上涨过快
房价包括单价和总价，其中单价的快速上涨已经为社会普遍认可，其近年来全国范围内的平均变化情况如表1-4所示。由该表可知，2000年以来，我国各业态商品房的均价环比增速平均为7.65％，有的年份甚至超过23％；住宅的均价环比增速平均为7.96％，总体上超过各业态的平均增速；商业营业用房的均价总体上呈上升趋势，2005年较2004年的增速甚至高达约30％；办公楼和其他商品房的均价波动较大，但是环比增速平均分别为5.83％和6.77％。值得一提的是，表1-4中的价格都是全国范围内的年度平均价格，个别地区和个别月份的涨幅甚至远超过该数值。表1-4 1998年—2013年我国商品房销售单价 元/平方米数据来源：《中国统计年鉴2014》，经作者整理和计算所得。
至于总价的变化，因为相关统计资料的缺乏，本书拟以销售额(即总价之和)的变化情况加以代表，其与GDP、城镇居民消费水平、职工工资总额的对比如表1-5所示。由该表可知，1998年—2007年，商品房销售额尤其是住宅销售额的增速均远超过我国GDP、城镇居民消费水平、职工工资总额的增速，即商品房总价增长过快。2008年以来，商品房销售额和住宅销售额的增速虽有所控制，但波动较大。由此可以看出，商品房和住宅销售额的增速与社会经济部分指标不协调，未实现均衡发展。表1-5 1998年—2013年我国商品房销售及相关指标数据来源：《中国统计年鉴2014》，经作者整理和计算所得。
2)征地拆迁中的利益冲突
1994年我国实行分税制后，作为主体税种的增值税、所得税为中央、地方所共享，而土地出让金作为地方预算外收入则全部划归地方所有。国务院发展研究中心的一份调研报告显示，在一些地方，土地直接税收及城市扩张带来的间接税收占地方政府预算内收入的40％，而土地出让金净收入占政府预算外收入的60％以上。另据2013年6月国家审计署公布的《36个地方政府本级政府性债务审计结果》,18个省会和直辖市中有17个承诺以土地出让收入来偿债。2014年4月，《中国经济周刊》、中国经济研究院联合研究并发布的“我国23个省份‘土地财政依赖度’排名报告”显示，23个省份之中靠土地财政偿债占负债比例最少的也有五分之一，浙江和天津都有三分之二的债务要靠土地出让收入偿还。因此，“吃饭靠财政，建设靠国土”成为一些地方政府的思维定式，这使得地方政府有很强的土地出让冲动。而出让的土地来源无外乎集体土地的征用或旧城区的拆迁，尽管目前土地征用和拆迁的利益分配机制不甚合理。例如，按照上海市社科院2006年提供的数据，在长三角地区，农地征用价格为每公顷37.5万~45万元，农地一级市场出让价格为每公顷210万~525万元，二级市场价格为每公顷1125万~2250万元。由此，必然导致我国征地拆迁期间的巨大矛盾和利益冲突，产生后文2.2.3.2中“部分失地农民生活困难”的集体代价。
3)房地产项目的负外部性
外部性，也称外在性或外部效应，是指一个人或者企业主体的行为，对旁观者福利的影响。不利的影响为负外部性，有利的影响则为正外部性。房地产项目在其开发建设和使用期间产生的负外部性按其影响对象，主要包括与资源保护有关的“生态负外部性”和与当地社会经济发展有关的“社会负外部性”两类。其中，生态负外部性包括土地资源的大量占用、对自然景观的破坏、玻璃幕墙的光污染、灰尘、建筑垃圾和建筑能耗大等，而社会负外部性则包括项目选址时对公共自然空间的占用以及施工时产生的噪声、交通堵塞等。
4)房地产业的高比例财务杠杆
如表1-3所述，我国房地产业与国民经济中绝大多数产业关系密切，几乎形成“一荣俱荣、一损俱损”的局面，尤其是其中的金融保险业，房地产业对它的带动效应最大。而实际上，房地产企业通常是靠高比例的财务杠杆和大量的银行贷款来运作的，图1-1中城市人均住宅建筑面积的不断增加也是依靠住房抵押贷款实现的。这是因为：首先，近年来我国房地产开发企业资产负债率普遍较高，如2014年万科、恒大、保利、碧桂园、世茂、融创中国、龙湖、富力、招商、金地共十家品牌房地产开发企业的平均资产负债率超过70％；其次，虽然如表1-6所示，房地产开发企业实际到位资金中直接银行贷款的比例仅为20％左右，但是按照中国人民银行《2004中国房地产金融报告》的统计分析，我国房地产开发企业自筹资金的70％和其他资金来源的26％(因为定金和预收款约为其他资金来源的86.37％，而这两者的30％左右又来自消费者的银行贷款)又间接来自于银行贷款，因此计算可知近年来我国房地产开发企业的银行贷款综合比例(直接银行贷款和间接银行贷款的所占比例之和)均在50％以上；再次，个人住房抵押贷款作为低风险的优质贷款，长期以来备受各大商业银行青睐，譬如央行《2014年一季度金融机构贷款投向统计报告》显示，截至2014年3月末个人购房贷款余额达到10.29万亿元，占同期金融机构人民币各项贷款余额的比重达到13.7％，与2009年年末相比，余额增加了1倍以上，比重增加了近2个百分点，与2006年年末相比，余额增加了4倍以上，而比重增加了约5个百分点；最后，综合房地产业的生产者(即房地产开发企业)和消费者(即购房者)的贷款情况可知，我国房地产业的运行是建立在高比例的财务杠杆之上的，即房地产业将其风险在很大程度上转嫁给了银行。表1-6 1998年—2013年我国房地产开发企业实际到位资金情况数据来源：《中国统计年鉴2014》，经作者整理和计算所得。1.1.3 本研究实践意义
由前文可知，近年来我国房地产业在投资规模和开发规模等方面发展非常迅速，房地产开发投资占GDP比例逐年上升，且其每增加1单位产值对国民经济其他产业的总带动效应为1.416，也在日益吸纳大量人口就业的同时为城市居民的居住水平提高做出不可磨灭的贡献。由于它在自身发展及对国民经济贡献两个方面取得的巨大成就，房地产业已成为我国新的发展阶段的一个重要支柱产业。但是，不可否认，它的发展也同时存在房价上涨过快、征地拆迁中的利益冲突、房地产项目的负外部性、房地产业的高比例财务杠杆等诸多问题，对我国社会、经济、环境和民生等多方面产生了一系列较为严重的负面影响和不良后果。譬如，清华大学刘洪玉教授在2007年4月“中国高等院校房地产学者联谊会”成立大会上曾经指出，房地产业发展的负面作用包括“房地产投机活动活跃，形成经济泡沫，影响社会经济稳定；高房价、高地价、高租金，导致社会生产成本上升，降低地区竞争力；房地产过度膨胀，导致经济结构不合理；无计划的土地出让，造成土地资源浪费，政府调控能力减弱”等。即我国房地产业在快速发展的同时也付出了一定的代价，而过高的代价将损失甚至抵消发展的成果。因此，对我国房地产业发展代价的问题展开研究，探讨其概念、分类和组成，对其定量评价，剖析其产生根源并提出制度补偿建议，具有重要的现实意义。1.2国内外研究现状及理论意义1.2.1 国外研究现状
近年来，国外有关房地产业发展代价方面的研究主要集中在以下方面：
1)对“发展”的总体认识——“发展观”
自20世纪40年代末发展经济学的出现开始，人们一直在摸索什么是发展和怎样发展，即“发展观”经过了半个多世纪以来的演变和深化。在20世纪50年代，人们认为发展就是指经济增长，将增长与发展不加任何区别；到了60年代，人们把发展与增长这两个概念区分开来，认为发展是指增长加变化，但仍然把增长作为发展的主要内容之一；到了70年代，人们则把经济增长贬低到非常次要的地位，转而强调增加就业、消除贫困和公平分配等发展目标；到了80年代，发展观则转到环境与可持续发展问题，把环境改善作为发展的主要内容之一，但认为经济增长对实现可持续发展仍然是必不可少的；从90年代开始，则把发展的概念进一步拓宽，认为它不仅包括经济增长、就业创造、收入分配公平、环境的改善与可持续发展，而且还[6]包括文化的多样性和政治参与等社会、文化和政治内容。
2)对发展与代价关系的思考分析
它大致可以分为以下五个阶段：
(1)从古希腊罗马时代到中世纪。古希腊罗马时代的赫拉克利特(约公元前540—前470年)、伊壁鸠鲁(公元前341—前270年)、卢可莱修(公元前98—前53年)凭借对立统一的辩证法来探讨代价与发展的关系问题，而中世纪封建时代的欧洲哲学家则将该问题引入宗教神学的领地，如托马斯·阿奎那(1225—1274年)。
(2)从文艺复兴时代到19世纪中叶。乔尔丹诺·布鲁诺(1548—1600年)弘扬了古代辩证法的权威，之后的卢梭(1712—1778年)则从人类历史的纵向发展方面全景式地阐释了人类为自身的发展所付出的沉重代价，而德国古典哲学的集大成者黑格尔(1770—1831年)综合性地运用对立统一方法、肯定与否定方法、同一与异化方向深刻地论述了人的发展与发展的代价关系，将代价与发展的理论推至一个新的高度。
(3)19世纪中叶到第二次世界大战之前。马克思主义理论以其旺盛的生命力处于主流地位，它概要地叙述了代价在人的发展过程中的普遍性和必然性、代价在阶级社会中的对抗性和非人道性、代价在历史发展中的杠杆作用等。其他哲学派也对该问题进行了一定的探讨与分析，如悲观的叔本华(1788—1860年)分析了人的欲望与欲望的代价，悲壮的尼采(1844—1900年)分析了人的生命与生命的代价，怪异的弗洛伊德(1865—1939年)分析了人的本能与本能的代价，人道的萨特(1905—1980年)分析了自由与自由的代价，激进的马尔库塞(1898—1979年)分析了文明与文明的代价。
(4)第二次世界大战之后至20世纪80年代。全球性发展问题日益突出，国外尤其是西方的许多学者和组织集中研究了“社会发展与代价”问题，力图找到解决问题的办法，寻求发展的再生之路，如罗马俱乐部从环境、农业生产、资源和人口角度描述了发达工业化社会发展所付出的巨大社会代价，以人为中心的综合发展观着重说明发达工业化社会发展中人所付出的惨重代价，并提出以人为中心的综合发展观以克服该代价，法兰克福学派着重从技术异化的角度描述西方发达技术社会中的人所付出的代价，后现代主义着重描述“现代性”乃至整个现存文化所导致的社会代价和人的代价，并由此说明这一社会中出现的各种危机。
(5)20世纪80年代至今。主要从社会学、生态学、环境保护、可持续发展等角度进行探讨分析，有代表性的研究成果包括原美国副总统A.Gore(1992)的《濒临失衡的地球——生态与人类精神》、Barry Commoner(2001)的《封闭的循环——自然、人和技术》,以及国际科联(ICSU)和国际社科联(ISSC)组织的SCOPE计划和IHDP计划年度报告、世界环境与发展委员会(1987)的研究报告《我们共同的未来》、联合国环境与发展会议(1992)签署发布的《地球宪章》等。2015年8月，联合国193个会员国达成《变革我们的世界——2030年可持续发展议程》的共识文件，涵盖了“以人为本”的17个可持续发展目标，要求：既要促进发展，又要保护环境，二者必须协调推进，不可偏废，不能因为一味追求发展而破坏地球这一人类共同的家园。
3)对发展代价类似概念的界定及量化研究
国外学者对社会经济发展付出的成本或承担的负面影响的研究比较多，但主要是从“成本”的角度出发的，以便于测算和计量。其中，最具代表性的概念和研究成果主要包括：
(1)“社会成本”及相关概念。法国籍经济学家西蒙·德·西斯蒙第在其1929年出版的《政治经济学新原理》一书中首次明确提出“社会成本”的概念，即由于工人失业、废物的流失等所造成的对别人和社会的一种损害。之后，福利经济学的代表人物A.C．庇古在其1920年出版的《福利经济学》一书中提出“外部效应”、英国著名经济学家阿弗里德·马歇尔在其代表作《经济学原理》中提出“外部经济性”、制度经济学的主要代表人物W．卡普在其1950年出版的《私人企业社会成本》一书中提出“社会损失”等概念，它们也为美国经济学家罗那德·哈理·科斯在1960年出版其代表作《社会成本问题》并正式提出社会成本理论提供了重要的理论基础。科斯认为社会成本包括私人成本和交易成本，其中私人成本是个人生产某种商品或服务所花费的成本，也就是传统意义上生产厂家所核算的产品成本，而交易成本则是个人为实现该种商品或服务的社会交易而耗费的成本，如搜集有关价格信息的成本、讨价还价的成本、签订契约的成本、检验与执行成本等。
(2)环境成本。联合国统计署(UNSO)在1993年发布的“环境与经济综合核算体系”(SEEA)中指出，环境成本包括自然资源数量消耗和质量减退而造成的自然资源价值的减少以及为了防止环境污染而发生的各种费用和为了改善环境、恢复自然资源的数量或质量而发生的各种费用支出。联合国国际会计和报告标准政府间专家工作组(ISAR)于1998年2月通过的《环境成本和负债的会计与财务报告》是目前国际上第一份关于环境会计和报告的系统完整的国际指南，它对环境成本、环境资产、环境负债等概念进行了定义，并对环境成本的确认、环境负债的确认与计量、补偿的确认等进行了规范。美国、加拿大、日本和欧洲许多国家也积极开展了环境成本的相关研究，如：美国财务会计准则委员会(FASB)从1989年起指定工作小组(EITF)专门研究环境事项的会计处理，并制定了《EITF89-13石棉清理成本的会计处理》和《EITF90-8处理环境污染成本的资本化》两份公告，规定了环境成本资本化的条件；美国国家环境保护局(EPA)在环境成本方面组织编写了《环境会计导论：作为一种企业管理工具》一书，在环境成本计算、成本分配、环境会计信息应用等方面为企业管理实务提供了技术指南；加拿大特许会计师协会(CICA)于1995年发布《环境成本与负债：会计与财务报告问题》，研究了环境成本与损失的认定以及资本化或费用化、由于环境原因引发的资产修复、环境成本和未来环境支出及损失的披露问题等；日本环境省1999年颁布了《关于环境保全成本的把握与披露的指导要点(环境会计指导要点)》，将环境保全成本分为“环境保全投资额和当期费用”，并在此基础上做了六种明细分类，而且还提供“环境会计帮助系统”以协助企业编制并公布自己的环境会计报告书；英格兰和威尔士特许会计师协会(CREW)于1996年10月提出一份讨论文件——“财务报告中的环境问题”，详细述及环境成本核算、环境负债、资产损害复原、信息披露等问题。在这些政府文件的要求和鼓励下，美国石油、钢铁、金属、汽车和造纸五个行业公司自1998年开始在互联网上附加揭示环境信息，许多日本公司如EPSON、索尼、西友、松下、NEC、东京电力、理光等都相继公布了自己的环境会计报告书。
4)房地产业发展存在问题及其负面影响
长期以来，这方面的研究一直主要集中在施工建设阶段，但随着近年来全球范围房地产业的繁荣，尤其是美国次贷危机的蔓延，有关房地产业对社会经济的负面影响的研究也日益增多。这方面代表性的研究成果包括：Berrens & McKee(2004)分析了房地产产品销售价格不透明可能带来的负面效果，包括财产税征收基准的不公平、国家税[7]收的泄漏、政府管理低效及其他间接的负作用等; Shimizu等(2004)分析了日本东京房地产市场中因为信息缺失或不对称而造成的消费者[8]寻找成本、售房者房屋空置的机会成本等社会成本问题; Merchant(2007)调查分析了住宅项目施工现场木材垃圾的产生原因，[9]并提出了如何减少这些垃圾的措施建议; Bertrand & Kim(2007)总结了1996年—2006年间房价在全球范围内的普遍上涨情况，指出其原因在于收入差距的加大和人口结构的变化，提出其可能导致金融危机[10]和信用危机等不良后果，并对美国次贷危机进行了专题分析; Toller等(2013)利用生命周期评估法对瑞典的建筑和房地产管理领域的环境影响进行了测评，比如能源消耗、温室气体排放、氮氧化物排放、微[11]尘的排放、危险化工产品的使用以及垃圾的产生等; Zhou等(2013)分析了住房市场信息的不对称性给非本地区的购房者带来的更高的搜[12]索成本及房价; Dettling & Kearney(2014)分析了房价的波动对于婴儿出生率的影响，表明短期的房价上涨会降低无房家庭的生育率[13]；Ennis等(2014)调查分析了澳大利亚新兴城市达尔文市增长的住房压力，以及专注经济增长所带来的居民的公民权被剥夺和服务行业被破坏的负面影响，提出应有合理的规划以及政府、社区组织以及公[14]司之间的伙伴关系来确保这些经济增长收益的均衡分配;Saez等(2014)分析了一个住宅项目建设过程中建筑垃圾如何产生，明确了建设活动加剧建筑垃圾的产生，并为找到一些解决方案和改善方案，对[15]几处建筑工地进行分析来量化建筑垃圾的生成。1.2.2 国内研究现状
近年来，国内有关房地产业发展代价方面的研究主要集中在以下方面：
1)对“发展”的认识——“发展观”
新中国成立以来，我国的“发展观”演进主要经历了赶超论发展观、先富后富论发展观和科学发展观。其中，赶超论发展观又称第一代发展观，存在于1949年—1978年，它的主要目标是加快发展，尽快赶上并超过资本主义国家；先富后富论发展观又称第二代发展观，存在于1978年—2003年，它的主要特征是以拉开差距为特征的非均衡发展；科学发展观又称第三代发展观，是在2003年10月召开的中共十六届三中全会上提出的，是注重全面、协调和可持续的新型发展观，是对可持续发展观的进一步创新和发展。
2)对发展与代价关系的思考分析
我国哲学史上具有丰富的代价与发展关系的理论，从孔夫子到孙中山，这一方面的理论经久不衰、千姿百态。其中最富有特色和代表性的在古代当推老子，在近代唯数章太炎。老子的《道德经》中包含着代价与发展关系的完整理论，如“反者，道之动”“祸兮福之所倚，福兮祸之所伏”“将欲取之，必固与之”等。他以事物的辩证否定为基础，承认代价与发展之间的对立统一，以代价的必然性为根据，提出了主动付出代价、以退为进的原则，这是一种哲学，亦是一种权术。近代的章太炎(1869—1936年)糅佛学与西学为一体，创立了颇具特色的关于人的进化与进化的代价的“俱分进化论”，具体包括善恶并存的人性论、善恶并长的进化论等。而当代我国学者对发展与代价问题的研究始于20世纪80年代中期，到90年代初期达到高潮，近几年仍[16]在进行之中，主要是对两者关系的分析与论证，如袁吉富(2001)、[17][18]陆叶娉(2014)、姜威(2015)等。虽然邓小平同志没有直接使用过“发展代价”一词，但仍多次从多个角度阐述了他对发展代价的独特认识和分析，如：①他客观地指出了在有中国特色社会主义建设中发展代价产生的客观必然性；②他将辩证唯物主义的实践观引入对发展代价问题的认识，提出了正确看待改革风险和发展代价的方法论原则；③他强调了要通过坚持党在新时期的基本路线，对改革开放中出现的各种负面效应加以调整、引导和纠正，使其被限制在最小的范围之内。
3)对发展代价相关的概念界定与内涵剖析“发展”是一个多义词，在不同的语境或学科中具有不同的意义，如在日常用语、哲学、唯物辩证法和生物学等中。但是，分歧最大和研究成果最多的则是在后文2.1.1部分所述的“发展观”中的发展。与“发展”相类似，“代价”在不同语境及不同学科中含义不同，即使是同一学科中目前也尚未取得一致。但是，袁吉富(2001)总结发现我国学者对代价的认识大体上是从社会学、本体论、历史观或社会历[16]史哲学、价值论或者价值哲学等四个角度出发的。
另外，近年来国内学者的研究视野已由社会领域向其他领域逐步延伸或更加具体，如陈仕平(2003)探讨了可持续发展代价的分类及根[19]源，张道全(2005)在其博士学位论文中探讨了当代中国改革的代价
[20][21]问题，洪浩等(2006)探讨了竞技武术发展的代价,李家耀等(2006)[22]指出科学发展观的内在意蕴是低代价发展，陈先哲(2010)对高等教[23]育领域的发展代价进行了研究，孙丹(2013)从风险社会的视角研究[24]了技术快速发展的代价，赵红等(2014)从哲学角度阐释职业教育发[25]展代价问题。
4)对发展代价类似概念的界定及量化研究
它大致可以分为以下五个方面：[26][27]
(1)环境成本的量化分析，如马琼等(2015)、赵庆国等(2015)分别对新疆棉花生产的外部环境成本问题和我国造纸工业环境成本进行科学评估核算。
(2)社会成本的量化分析，如宋国君等(2015)界定了生活垃圾处置的社会成本，并提出了基于市场价格的成本核算方法，估算了北京市[28]生活垃圾卫生填埋的全社会成本。
(3)其他成本的量化分析，如段汝航等(2013)以长沙市为例，运用数量化方法对旅客出行的货币成本和时间成本两方面进行了研究[29]，夏麟(2014)提出了绿色公共建筑增量成本的定义和估算分析方法[30]。
(4)讨论房地产项目施工建设对周边环境影响，如刘洁平(2014)介绍了城市建筑施工对周边环境影响的相关因素、解决建筑施工中环境[31]问题的几点措施，魏永军(2015)阐述了房地产项目环评内容、标准[32]以及影响因素及其防治。
(5)生态承载力和生态足迹(二者之差即为生态赤字)的核算，如曹[33]智等(2014)在分析当前生态承载力的定义及研究方法的基础上提出[34]了基于生态系统服务的生态承载力和评估模型，葛强等(2014)运用生态足迹理论和计算方法评估各用水方式下的水资源生态足迹和生态[35]承载力特征，罗晓梅等(2015)分析了产业生态效应的形成机理，并构建了产业生态足迹评价体系。
5)探讨我国房地产业发展存在问题及相应解决措施
该类研究非常多，如王浩(2013)分析房地产开发行为所产生的环[36]境负效应并提出应对措施，刘立民等(2014)研究了房地产市场与金融安全关联机制，并提出了防范房地产泡沫与金融风险的政策建议[37]。1.2.3 本研究理论意义
综合前文1.2.1和1.2.2部分的阐述可以发现，国内外在房地产业发展代价相关问题方面已有一定的研究，但仍然存在下列问题：
(1)对发展代价问题的研究由来已久，认识比较深刻，但大部分是站在哲学角度、社会层面进行的定性分析，具体到产业层面(尤其是房地产业)的系统定量化研究几乎没有；
(2)对社会发展的环境成本、社会成本等定量研究非常多，但对房地产业发展带来问题或负面影响的评价基本上都停留在定性或简单的定量分析上；
(3)虽然已经意识到了房地产业发展所带来的诸多问题并提出了相应的解决措施，但大多数研究重解决办法的提出而轻存在问题的系统、深刻探究，因此提出的对策往往是“头痛医头、脚痛医脚”。
因此，本书尝试对我国房地产业发展代价问题展开系统研究，在借鉴社会发展代价及相关理论的基础上，结合我国房地产业发展实际情况，界定房地产业发展代价的概念并剖析其内涵，利用线性相关关系分析、异方差性检验、时间序列平稳性检验、格兰杰因果检验、广义脉冲响应函数、方差分解分析等计量经济手段，以及房地产开发的生态效率模型、生态足迹模型、生态承载力模型等数学模型，对我国房地产业发展代价进行理论模拟和实证分析，剖析我国房地产业发展代价的制度和增长方式根源，提出具体的制度补偿思路。这可以填补国内外房地产经济学、发展代价理论、生态学、制度经济学等相关理论研究的不足，具有重要的理论意义。1.3研究目的、内容及方法1.3.1 研究目的
本书旨在对我国房地产业发展代价问题进行系统的、定量化的研究，其目的主要包括：
(1)界定我国房地产业发展代价的概念并剖析其内涵(包括分类和组成等)；
(2)定量评价我国房地产业发展所付出的代价，譬如房价上涨是否付出了“加剧新就业大学生住房困难”的集体代价、是否付出了“加大城镇居民贫富差距”的社会代价、是否付出了“推动物价上涨”的社会代价、是否产生了生态赤字、是否付出了“房地产开发生态效率低”和“房地产开发碳效率低”的自然界代价，等等；
(3)明确我国房地产业发展代价的根源，进而提出相应的制度补偿和生态补偿思路。1.3.2 研究内容
为达到上述研究目的，本书尝试将哲学和社会学领域的“发展代价”思想引入房地产业，系统地研究我国房地产业的发展代价问题，除本书最后的第7章“总结与展望”之外，主要内容分为以下六章，结构安排如图1-2所示。
第1章，综述本研究的背景和国内外相关研究现状，从而分别明确本研究的实践意义和理论意义，接下来进一步明确本书的研究目的、研究内容和采用的研究方法。
第2章，参照社会发展代价的概念及类似概念，并结合对房地产和房地产业的概念界定，明确房地产业发展代价的概念。然后，从“房地产开发项目全寿命周期”“代价指向主体”“代价来源主体”等三个维度对我国房地产业发展代价进行分类。最后，按照代价指向主体这一维度，将房地产业发展代价分成自然界代价、社会代价、集体代价和个人代价等四个方面，并通过举例详细阐述房地产业发展代价的组成。图1-2 本文研究内容的结构安排和技术路线
第3章，选取商品房销售额与房屋销售面积之比和城镇基尼系数分别表征房价和城镇居民贫富差距，然后利用线性相关关系分析、时间序列平稳性检验、格兰杰因果检验和广义脉冲响应函数及预测均方误差分解等计量经济模型，定量分析1987年—2005年我国房价和城镇基尼系数之间的关系，以判定近年来我国房价上涨是否付出了城镇居民贫富差距加大的社会代价。
第4章，选取CPI和REPI分别代表物价和房价，并以2005年11月—2007年10月间南京市为例，开展异方差性检验、线性相关关系分析、自相关性分析、时间序列平稳性检验、协整检验、误差修正模型、格兰杰检验、广义脉冲响应函数分析、方差分解分析等计量经济分析，以判定近年来我国房价上涨是否付出了“推动物价上涨”的社会代价。
第5章，将生态效率引入房地产开发行业，构建房地产开发生态效率模型及相应的房地产开发生态足迹、生态承载力和生态赤字等计算模型，并对2005年—2007年的南京市住宅开发进行了实证分析，以判定近年来我国房地产业发展是否付出了“房地产开发生态效率低”的自然界代价。
第6章，在总结社会发展代价产生根源相关理论的基础上，深刻剖析我国房地产业发展代价的产生根源，包括定性的制度(包括正式制度和非正式制度)根源探究和定量的增长方式评价(以集约度和粗放度的组合表征)，并最终提出对我国房地产业发展进行制度补偿的思路。1.3.3 研究方法
在完成本书的上述研究内容期间，主要依据的学科理论包括发展代价理论、生态学、制度经济学、计量经济学等，主要采用的研究方法是：
1)理论分析和实证分析相结合
理论与实践相结合是一般研究所遵循的方法，也是本书的着力点。如本书第3章中所述，虽然已有研究指出房价快速上涨产生了一系列的财富转移效应，加剧了地区之间和居民之间的贫富差距，但这些研究基本上都停留在理论分析的层面，本书则选取商品房销售额与房屋销售面积之比和城镇基尼系数分别表征房价和城镇居民贫富差距，并对1987年—2005年的中国进行了实证分析。本书的第4章选取CPI和REPI分别代表物价和房价，对2005年11月—2007年10月的南京市进行实证分析，定量检验了房价上涨“推动物价上涨”的社会代价。而第5章则是在构建房地产开发生态效率和生态足迹等相关理论模型的基础上，对2005年—2007年的南京市住宅开发进行了实证分析，定量检验了“房地产开发生态效率低”的自然界代价。
2)定性分析与定量评价相结合
定性分析具有较好的逻辑性和归纳性，而定量分析则具有较强的科学性和严谨性，将两者相结合对我国房地产业发展代价进行研究是本书的一大亮点。如前文所述，目前国内外已有部分对房地产业发展负面作用或影响的研究成果，但它们大多是定性或简单定量的，缺乏严格意义上的定量分析。本书则在第2章定性分析房地产业发展代价概念及内涵的基础上，在第3章至第5章中通过数学模型定量地评价了我国房地产业发展代价。本书第6章更是将定性分析和定量分析结合在了一起，即首先定性地分析了我国房地产业发展代价的制度性根源，其次定量地分析了我国房地产业发展代价的增长方式根源，最后又定性地指出了我国房地产业发展代价制度补偿的思路和建议。1.4本章小结
本章是全书的绪论部分，意在提出问题。首先，举例说明近年来我国房地产业在快速发展并取得巨大成就的同时所存在的问题，进而说明本研究的实践意义。其次，综述与本研究内容相关的国内外研究现状，发现这些研究存在的问题，进而说明本研究的理论意义。最后，明确本书的研究目的、研究内容、研究结构和采用的研究方法。2产业发展代价概念界定及内涵剖析由第1章可知，近年来我国房地产业在快速发展并取得巨大成就的同时付出了不可忽视的代价，而目前鲜见房地产业发展代价问题的专门系统研究，虽然国内外关于社会发展代价方面的研究都比较丰富。本章在借鉴社会发展代价相关研究成果的基础上，界定房地产业发展代价的概念并剖析其内涵，为后续章节的顺利开展打下坚实的基础。2.1社会发展代价的概念及内涵2.1.1 “发展”的概念及内涵“发展”是一个多义词，在不同的语境或学科中具有不同的意义。譬如，在日常用语中，发展是个中性词，一般指事物在时间空间中的持续和蔓延，并且在该持续和蔓延中事物有量的增长扩张甚至发生质的变化；在哲学中，发展指事物由小到大，由简到繁，由低级到高级，由旧物质到新物质的运动变化过程；在唯物辩证法中，发展是事物内部矛盾对立的双方通过斗争使事物发生量的渐变和质的突变导致旧事物转化为新事物，从而呈现出由低级到高级、由简单到复杂的上升趋势；在生物学中，发展指自出生到死亡的一生期间，在个体遗传的限度内，其身心状况因年龄与学得经验的增加所产生的顺序性改变的历程；在社会学中，人们对“什么是发展”“为什么要发展”“怎样发展”和“如何评价发展”等问题的思考和认识形成发展观，而发展观则是以专门研究现代化问题为核心内容的跨学科的社会科学群——发展理论的核心，它在世界范围内的兴起源于第二次世界大战[38]以后广大发展中国家进行现代化的实践。自诞生至今，发展观也经历了一个不断演变的过程，依据其对发展的不同界定和认识，大致[38-39]可以划分为以下五个阶段：
1)“发展＝经济增长”的发展观
它是二战前形成的以发达资本主义国家发展经验为依据的传统发展理论，盛行于20世纪40年代末至60年代初，以GDP的总量和人均GDP增长为中心，把经济总量的增长作为发展的标准与目标，认为增长等于发展。无论是战前亚当·斯密的国民财富增长理论、李嘉图的经济增长理论，还是战后美国经济学家刘易斯的《经济增长理论》(发展经济学的开山之作)、英国经济学家哈罗德和美国经济学家多马建立的“哈罗德-多马经济增长模型”等，都在从不同的角度论证这种发展观。不可否认，以经济增长为核心的发展观曾经起过积极的作用，但随之而来的五种“有增长而无发展”的现象彻底否定了它，即“无工作的增长(jobless growth，出现严重失业的经济增长)、无声的增长(voiceless growth,失去民主和自由的经济增长)、无情的增长(ruthless growth，贫困和收入分配严重不公的经济增长)、无根的增长(rootless growth，毁灭文化、降低人们生活质量的经济增长)、无未来的增长(futureless growth，造成资源耗竭、环境污染和生态破坏的经济增长)”。
2)“发展＝经济增长＋社会变革”的发展观
针对上述发展观带来的问题，世界各国广大学者进行了反思，并在此基础上由联合国有关组织研究者提出了“发展＝经济增长＋社会变革”的一种新观点，得到了广泛的认同和流传。1968年，瑞典发展经济学家缪尔达尔在其被西方学术界誉为不朽之作的《亚洲的戏剧：对一些国家贫困问题的研究》中指出，“发展不只是GNP(Gross National Product，国民生产总值)的增长，而且包括整个经济、文化和社会发展过程的上升运动；影响经济发展的有产量和收入、生产条件、生活水平、工作和生活的态度、制度、政策等因素，因而应从质和量上去把握发展问题”，为此他提出了发展中国家实行社会改革的政策主张。20世纪80年代后期，美国发展经济学家托达罗在其《经济发展与第三世界》一书中也指出，“发展不纯粹是一个经济现象；从最终意义上说，发展不仅仅包括人民生活的物质和经济方面，还包括其他更广泛的方面。因此，应该把发展看为包括整个经济和社会体[40]制的重组和重整在内的多维过程”。
3)“发展＝以人为中心”的综合发展观
从20世纪80年代开始，发展中国家乃至发达国家的发展实践进一步把发展观的视角从“物”转向了“人”，转向了人的需求的满足和人的发展。它认为增长不等于发展，发展应该以人为中心，是经济社会各个方面全面进步的过程，其目的是消除贫困、扩大就业，普遍提高人们的物质生活水平，使全体成员分享发展成果的社会全面进步。1983年，联合国推出法国经济学家佩鲁的著作《新发展观》一书，此书提出了“整体的”“内生的”“综合的”新发展理论，并称之为“新发展观”。这种新发展观综合了“人的发展第一”和“基本需求战略”等观点，强调经济与政治、人与自然的协调，将人与人、人与环境、人与组织作为主题，提出发展应以人的价值、人的需要和人的潜力的发挥为中心，旨在满足人的基本需求，促进生活质量的提高和共同体成员的全面发展。按照这种发展观，对经济发展的最终检验，不是普通的物的指标，而是人的发展程度。此后，各国学者提出了人与人、人与环境、人与组织、组织与经济合作的新发展主题，以及经济与政治协调、人与自然协调等新的发展观。在上述发展理论的影响下，联合国开发计划署从1990年开始，每年发表一份不同主题的《人类发展报告》，并强调人类发展指数(Human Development Index, HDI)的演变，而后者主要包括寿命、知识和生活水平等三个基本因素，是经济增长、社会进步、环境和谐的综合反映。
4)“发展＝可持续发展”的发展观
1962年，美国女生物学家莱切尔·卡逊(Rachel Carson)发表了一部引起很大轰动的环境科普著作《寂静的春天》(Silent Spring)，向人们描绘了一幅由于农药污染所带来的可怕景象，惊呼人们将会失去[41]“春光明媚的春天”，在世界范围内引发了关于发展观念的争论。10年后的1972年，两位著名美国学者巴巴拉·沃德(B.Ward)和雷内·杜[42]博斯(R.Dubos)享誉颇高的《只有一个地球》(Only One Earth)则把人类对生存与环境的认识推向一个新境界——可持续发展的境界。同年，罗马俱乐部发表了著名的研究报告《增长的极限》(The Limits [43]of Growth)，明确提出“持续增长”和“合理的持久的均衡发展”的概念。1987年，以挪威首相布伦特兰为主席的联合国世界与环境发展委员会发表了研究报告《我们共同的未来》，正式提出可持续发展的概念，并得到1992年联合国环境与发展大会的正式承认、丰富和推广。经过几十年的实践和发展，可持续发展的定义日臻科学和完善。目前普遍接受的概念是：“可持续发展是既能满足当代人的需要，又不对子孙后代满足需求的能力构成威胁的发展。”主要包括以下内容：①它突出强调公平性原则，即同代人之间的横向公平性，世代人之间的纵向公平性，对资源分配利用上的公平性；②它强调人类的经济和社会发展不能超越资源与环境承载能力这一可持续性原则；③它倡导共同性原则，是指可持续发展作为全球发展的总目标，要求每一国家和社会成员在考虑和安排自己的行动时，都能考虑到这一行动对其他人(包括后代人)及生态环境的影响。
5)“发展＝科学发展”的科学发展观
不可否认，上述四大发展观的历史演进是人类对现代化实践在认识上不断深化的结果，其中不乏人类在发展问题上科学探索的宝贵结晶。但是，实践证明，现代化除在少数发展中国家和地区取得重要进展外，在多数发展中国家则陷入了停滞和衰退。与此形成鲜明对应的是，中国在20多年现代化的进程中取得了举世瞩目的成就，其间“发展是硬道理”“发展是党执政兴国的第一要务”乃至中国共产党的十六届三中全会提出的“科学发展观”等独具中国特色的发展理论居功至伟。科学发展观要求“坚持以人为本，树立全面、协调、可持续的发展观，促进经济社会和人的全面发展”, “按照统筹城乡发展，统筹地区发展，统筹经济社会发展，统筹人与自然和谐发展，统筹国内发展和对外开放的要求”,建立经济社会可持续发展机制。科学发展观的本质和核心是坚持以人为本，其根本要求是坚持统筹兼顾，其根本目的和内涵是经济、社会和人的全面发展，其关键是强调发展。
总之，在不同的学科门类和时代背景下，对发展这一概念的认识和界定各不相同。但是，对于社会而言，人们对发展的认知变化主要体现在发展观的演变过程中，这个过程是一个不断深化的过程，这个过程也正是现代社会文明进步的一个具体体现。首先，发展本质上是人的全面发展，即经济、文化和政治上的全面改善。把发展片面地理解为经济增长，而把经济增长片面地理解为产值的增长，是对发展含义的曲解；把发展只理解为人民物质生活水平的提高，也是对发展本质的歪曲。其次，不管发展如何定义，发展的意义如何解释，经济增长都是必要的。没有经济增长，没有国民财富的增加，试图通过财富的再分配来提高人民的生活水平都是有限的，从长远来看，都是不可能的。最后，发展首先应该是经济发展，只有在人们的基本需要得到满足之后，只有在人民物质生活水平有了明显的提高之后，才谈得上其他发展目标的实现。因为发展的本质是选择范围的扩大，如果人们连最基本的生活条件都得不到保障，其选择范围是极其有限的。在物[6]质匮乏的情况下，强调生存权优先是正确的。2.1.2 “代价”的概念及内涵“代价”也是人们经常使用的概念，在不同语境及不同学科中，它的含义不同，甚至在同一语境或学科中不同的学者理解亦不甚相[16]同。但是，大体上可以归结为以下四类：
1)从社会学的角度
一些学者认为，社会学意义上的代价存在于人类活动的一切领域中，它是以人的选择自由为前提，用来统称人类为它的一切收获所支出、浪费或牺牲掉的一切。还有一些学者则指出，社会代价作为一个社会学范畴，是指主体活动为实现社会进步所消耗的物质和精力、所做出的牺牲以及所受到的惩罚方面的综合，它具有客观性、普遍性以及与社会进步的相关性等特征。上述两个定义的区别在于前者把代价与收获相连；后者则把它与社会进步相连。
2)从本体论的角度
个别学者认为，世界上的一切事物都是在付出代价的前提下实现超越、发展和进步的，而所谓代价指的就是事物在产生和发展过程中所消耗了的、对象化了的、补偿了的人力、物力、财力、精力等既有事物和条件。可以看出，这种定义已大大超出了“代价”一词日常通用涵义所包含的内容。持这种观点的学者在学术界只占少数。
3)从历史观或社会历史哲学的角度
这又可分成三种情况：第一种情况是把代价看作实现社会发展所耗费的社会成本。这里的社会成本是一种广义的社会成本，它不仅仅指经济学上的成本，而且还包括社会、文化、生态等方面的成本。第二种情况是把代价看作社会发展的对立面，认为代价是事物发展的矛盾或背反性质的体现，是要被发展所要转化或否定掉的价值。这种定义的一个特点就是把代价看作一种发展的负效应，其中不包括发展自身所需付出的成本，这种观点与第三类定义中对代价的狭义的看法有时很难区别开来。第三种情况是认为，代价是个贯串社会发展始终的哲学范畴，是指人类在实现社会进步(或社会发展)过程中所付出的努力和牺牲以及所造成的消极后果。这种定义的特点在于，认为代价范畴包括的范围要广得多，既包括成本，又包括消极后果。它与本类定
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