房地产纠纷百问百答(txt+pdf+epub+mobi电子书下载)

作者：李代广

出版社：化学工业出版社

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房地产纠纷百问百答试读：

前言

提到房地产，就会触动很多读者的内心。能够拥有一套产权属于自己的房子，特别是在北京、上海、广州这样的大城市，该是一个多么美好的愿望！最近几年，国内房地产行业一直很“热”，房地产交易也很“火”，随之而来，房地产纠纷案件迅速增加，全国各级法院每年受理的房地产纠纷案件逾万件。有很多当事人，在房地产交易中吃亏上当，甚至蒙受巨大经济损失，原因何在？简而言之，不懂法律。为什么不懂法律？原因之一，在书店找到一本通俗易懂的有关房地产方面的专业图书不容易。编者急读者之所急，想读者之所想，为广大急需房地产知识来武装自己的读者，编写了这本《房地产纠纷百问百答》。

本书由

商品房买卖纠纷

典型案例部分，编者选取了最具有代表性的房地产真实案例，这些案例都选自最高人民法院汇编的案例、一些高级法院审判的案例以及律师亲自办理的案件，为了强调案例的普遍意义和保护个人隐私，案例中涉及的人名、地名和单位名称都做了必要的改变。为了使读者更容易把握要点，在编写过程中，编者对案情做了简化处理。删繁就简、去粗取精，力求案情清晰明了，简明扼要，法律关系突出，使读者尽快全面掌握案情；判决部分，编者根据案件复杂程度或详或简，力求简明扼要，使读者一目了然；专家解析部分，编者对案件涉及的法律关系进行了全面、细致、精准的分析，深入浅出，辨法析理，使读者能够从整体上理解谁是谁非，掌握法律内涵；相关法条部分，编者列举了案例所涉及的法律依据，含有大量最新修订的法律条文，为读者提供法律依据。

希望本书能够为广大读者带来切实的法律帮助。由于编者水平、能力有限，不完善之处，还请读者朋友多提宝贵意见和建议。编者2014年6月于北京商品房买卖纠纷001买方与开发商签订认购意向书后，开发商违约，可以要求赔偿吗？

典型案例

2003年6月，甲与乙房地产公司签订《××小区商铺认购意向书》一份，约定甲向乙公司支付购房意向金5000元，甲取得小区商铺优先认购权，乙公司负责在小区正式认购时优先通知甲前来选择认购中意商铺，预购面积为160平方米，并明确小区商铺的均价为每平方米6000元（可能有1000元的浮动）。如甲未在约定期限内认购，则视同放弃优先认购权，已支付的购房意向金将无息退还。如甲按约前来认购，则购房意向金自行转为认购金的一部分。意向书对楼号、房型未作具体明确约定。

签订意向书之后，甲向乙公司支付了5000元意向金。2005年6月乙公司取得预售许可证。但乙公司在销售涉案商铺时未通知甲前来认购。2006年初，甲与乙公司交涉，要求乙公司按意向书签订正式买卖合同。乙公司称商铺价格飞涨，对原约定价格不予认可，并称意向书涉及的商铺已全部销售一空，无法履行合同，甲所交5000元意向金可全数退还。双方因此发生争议，甲遂诉至法院，请求人民法院判令按96万元的销售价格向原告出售涉案商铺，如果乙不能履行，请求判令乙公司赔偿经济损失97万元。

法院经过审理，认为原告与被告签订的涉案意向书合法有效，被告乙公司构成违约，判决被告乙公司在10日内退还原告甲5000元意向金，赔偿甲经济损失10万元。

法律解析

本案中的意向书不是通常意义的“意向书”，而具有预约合同的性质。根据本案事实，涉案意向书是在原、被告双方均对被告能够合法取得相关许可证书有合理预期的情形下，对原、被告将来签订房屋预售合同的预先约定，应认定原告与被告签订的涉案意向书合法有效。但本案中意向金不具有定金性质，不应认定为定金。

乙公司的违约行为导致守约方甲丧失了优先认购涉案商铺的机会，使合同的根本目的不能实现，因此，乙公司应当承担相应的违约责任，应当赔偿甲相应的损失。

此外，虽然甲按约支付了意向金，但是双方签订的预约合同毕竟同正式的买卖合同存在法律性质上的差异。为促使民事主体以善意方式履行其民事义务，维护交易的安全和秩序，充分保护守约方的民事权益，应在综合考虑近年来房地产市场发展的趋势以及双方当事人实际情况的基础上，合理确定赔偿额。故甲主张的赔偿金额，不能获得完全支持。

相关法条《中华人民共和国合同法》

第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。002商品房毗邻城市交通干线，受超标噪声污染，购房人能以合同目的不能实现为由，要求解除合同吗？

典型案例

2008年7月，甲与乙房地产公司签订合同，购买乙公司在城市交通干线附近开发的某花园小区现房一套。同年10月，甲对该房屋装修后入住。甲所购商品房距离城市交通干线较近，甲入住后发现噪声很大，严重影响休息。于是甲要求与乙房地产有限公司解除合同，被乙公司拒绝。于是甲向法院提起诉讼，要求与乙公司解除商品房买卖合同。法院经审理，认为交通运输噪声污染并非由于出卖人违约行为所致，原告甲的请求于法无据，判决驳回了甲的诉讼请求。

法律解析

在交通干线已经客观存在，且开发商没有违反合同义务的情况下，购房人甲诉称的交通运输噪声污染并非由于出卖人违约行为所致。其以合同目的不能实现为由请求解除商品房买卖合同的主张，不符合《合同法》第94条的规定，因此甲的诉求不会得到法院的支持。

相关法条《中华人民共和国合同法》

第九十四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。003房地产公司在预售商品房时未告知购房人所购房屋内铺设公共管道，应承担相应的民事赔偿责任吗？

典型案例

2010年4月，甲从乙房地产公司处购得一处住房，总价款180万元，合同未就房屋内管线铺设问题进行约定，交房前，乙公司致函甲，“由于您的房屋中有管道通过（暖气管等），故在装修时进行了局部处理，局部吊顶较低，但不影响居室使用和美观。”甲立即回函乙公司，“本户内不得有任何非本户管道通过，如公司进行公共通过管道安装，请立即予以拆除。”

后甲将乙公司起诉到法院，要求乙公司承担违约金10万元，并赔偿甲5万元。法院经审理，支持了甲的诉讼请求。

法律解析

虽然当事人订立的房屋买卖合同未约定管道铺设内容，但乙公司明知房屋有管道铺设，却未告知甲，根据《合同法》第42条第2款规定，在订立合同过程中一方故意隐瞒与订立合同有关的这一事实或者提供虚假情况的，给对方造成损失的，应当承担赔偿责任的规定，房地产公司应当承担相应的赔偿责任。关于赔偿数额的确定，可以考虑乙公司应告知而未告知，致使购房人甲多支出的交易成本或者给购房人造成损失的情况。

相关法条《中华人民共和国合同法》

第四十二条 当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。004开发商逾期办理权属证书，构成违约吗？

典型案例

2009年7月，甲与乙房地产公司签订《北京市商品房预售合同》，主要约定，甲购买乙方预售的某房屋，乙方承诺在2011年5月31日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证），如到时不能取得商品房房地产权证（大产证），甲有权单方面解除本合同；乙方定于2011年1月31日前将该房屋交付给甲，在乙办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得房地产权证（大产证）后10日内，由甲乙双方签署《房屋交接书》签署《房屋交接书》之日起30天内，由双方依法向区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证（小产证）。

合同签订后，乙公司按约交房。乙于2011年9月21日取得房地产权证（大产证）。甲乙双方于2011年9月30日签署《房屋交接书》，甲申缴契税时两份契税缴款书上的填发日期分别为2010年10月16日和2011年10月20日。因乙延期办理房产证，甲向乙公司主张违约金遭拒，因此甲向法院提起诉讼。该案后以甲、乙双方和解结案。

法律解析

取得不动产权属证书是购房人主要的合同目的，合同法的基本原则包括诚实信用原则，依该原则开发商负有办理权属证书的合同附随义务。

从本案来看甲乙双方签订的《北京市商品房预售合同》，系双方真实意思之表示，合法有效，双方应根据诚实信用原则全面履行。因乙公司未按合同约定取得大产证，致使原告迟延申领小产证，乙公司已构成违约，应承担相应的违约责任。

根据合同约定，乙公司取得大产证的期限是2011年5月31日前，取得大产证后10日内双方签署《房屋交接书》，签署《房屋交接书》后30日内申领小产证，据此违约期起算日为2011年7月10日。根据本案的实际情况，违约期的截止日原则上应从双方签署《房屋交接书》后计算30日，若甲在该30日内已申领小产证的，以申领小产证的实际日期为截止日。关于甲申领小产证的实际日期，可以甲提供的契税缴款书（先行核税，再补税的，以最终补税缴款书为准）上的填发日期为准。

关于违约金的标准，因双方在合同中没有约定计算方法，应当按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，为同期贷款利率的1.3倍至1.5倍。

相关法条《城市房地产开发经营管理条例》

第三十三条 预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释［2003］7号）

第十八条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。005开发商未告知公摊面积，能否撤销认购合同？

典型案例

2011年3月，甲与乙房地产公司签订了一份商铺认购书，约定：甲购买门市房商铺一套，建筑面积45.59平方米，每平方米单价为2.2万元，买方须于签订此认购书七日内签订《商品房买卖合同》并办理相关购房手续，如买方不在上述期限内或因买方原因未能签订《商品房买卖合同》则视作买方自动放弃认购该房产权利，买方无权要求卖方返还定金，卖方有权将房产另售他人，并无须另行通知。后甲按乙公司要求付定金18万元。当甲与乙准备签订《商品房买卖合同》时，甲发现该门市房套内建筑面积为31.27平方米，分摊面积为14.32平方米。

甲认为乙公司在宣传时以及与其签订认购合同时故意不主动告知公摊面积，存在欺诈行为，要求乙公司撤销合同，并返还定金。乙公司认为自身不存在不当之处，甲无权单方解除合同，不同意返还定金。

法律解析

本案的争议焦点为：被告未说明公摊面积是否构成撤销认购书的法定理由。建筑面积包含公摊面积，原、被告双方签订的认购书不是具体的商品房买卖合同，公摊面积不是认购书必须记载的内容，在原告没有询问公摊面积的情况下，被告没有向其主动说明的义务，故被告不存在欺诈的故意。至于公摊面积是否合理，则不属于民事案件审理的范围。根据认购书的约定，原告须于签订此认购书七日内签署《商品房买卖合同》并办理相关购房手续，原告在签署认购书及交纳定金后，没有按照约定与被告签订《商品房买卖合同》，其行为已构成违约，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，法院不应支持原告甲的退还定金等诉求。

本案的另一争议焦点是乙公司是否存在欺诈行为。欺诈是指故意告知对方虚假情况、或者故意隐瞒真实情况，诱使对方基于错误判断作出意思表示。甲认为乙故意隐瞒公摊面积，从而导致自己作出了错误的意思表示，乙公司的行为属于欺诈行为，认购合同应当被撤销。因此乙公司是否应在签订认购书时告知公摊面积成为本案的关键。

因为甲与乙公司签订的认购书仅对买卖房屋的单价、付款优惠、签订房屋买卖合同的时间及违约定金进行了约定，从认购书的性质来看，是为了将来签订商品房买卖合同而签订的合同，属于预约合同。而在预约合同中，双方仅需对双方交易房屋有关事宜进行初步确认，其标的是双方当事人在约定时限内进行磋商并订立正式买卖合同的行为，而不是房屋买卖本身。而付款方式、交房时间、办证时间、违约责任等直接影响双方权利义务的重要条款，则应该由双方在签订房屋买卖合同时继续协商确定。因此公摊面积不是认购书必须记载的内容，在甲没有询问公摊面积的情况下，乙公司没有向其主动说明的义务，因此乙公司不存在欺诈的故意。

本案中甲应当按照认购合同的约定与开发商签署商品房买卖合同，甲对公摊面积有疑问，应该和开发商在签订房屋买卖合同时进行进一步协商，而不是要求撤销原认购合同。如果甲坚持认为开发商存在欺诈行为而拒绝签订房屋买卖合同，那么甲即构成违约，不但不能撤销认购合同，已经交付的18万元定金也无法退还。

相关法条《中华人民共和国合同法》《合同法》第54条第2款规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”

第一百一十五条 当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第四条 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。006三年前买房未订书面合同，三年后收房价格如何确定？

典型案例

2009年5月，甲从乙房地产公司拟开发的10套同一规格、结构、面积相同的别墅中购买一套，建筑面积420平方米。当时乙公司负责人口头承诺，按优惠价每平方米3000元收取甲的房款。甲分别在2009年5月分三次向乙公司交款合计60万元。乙公司财务部向甲开具三份收据，总金额60万元。甲乙双方没有签订书面协议。2012年5月，乙公司开发的10套别墅完工。甲乙双方因价格问题发生争议。乙公司拒绝交房，甲诉诸法院。乙公司建造的10套别墅中，其中一套被丙购买。该别墅与甲所购别墅结构、规格、面积、朝向完全一致，已于2009年5月付款折合每平方米3600元。

甲认为乙公司在房屋建成后，既不通知甲按2009年约定的每平方米3000元的价格缴纳余款，也不履行房屋交付义务，反而要求提高价款，按每平方米1万元的价格售房，违反了诚信义务，诉请判决乙公司履行双方于2009年达成的房屋买卖合同，交付别墅给原告，并协助办理所有权和土地使用权的变更手续。

乙公司为双方未订立书面的房屋销售合同，甲实际只交付了60万元购房款，双方未能就合同的标的物、价款等主要条款达成一致，房屋买卖合同不成立，只同意返还原购房款60万元。

法院经过调查，判决甲应当按每平方米3600元的价格支付420平方米的价款，合计151.2万元，甲已支付60万元，仍应向被告支付91.2万元。乙公司应当在收到甲支付价款的同时，将别墅交付并在10日内依法协助原告办理该房屋的所有权和土地使用权变更手续。

法律解析

在本案中，双方当事人未订立书面合同，双方的房屋买卖合同是否成立、有效？如果房屋买卖合同成立、有效，房屋价款如何确定？《中华人民共和国合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”虽然原被告双方没有签订书面协议，但买方甲已经支付60万元房款，卖方接受，符合此规定。

关于合同主要条款是否达成一致的问题，买卖双方就买方购买卖方10套别墅中的一套，10套别墅规格、结构相同，面积相同，属于标的物约定明确，甲有权挑选。

因此，本案中房屋买卖合同成立，且系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。

关于房屋价格，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，合同生效后，当事人双方就价款等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或交易习惯确定。仍不能确定的，按照订立合同时履行地的市场价格履行。

本案乙公司共建造了10套别墅，其中被告出售给丙的别墅与原告购买的别墅，结构相同，建筑面积相同。出售价格为每平方米3600元，丙与甲基本是同时交款。依照法律的规定可以按照该市场价格履行。原告应当按每平方米3600元的价格支付价款。

相关法条《中华人民共和国合同法》

第三十六条 法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。

第六十一条 合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。

第六十二条 当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。

第六十三条 执行政府定价或者政府指导价的，在合同约定的交付期限内政府价格调整时，按照交付时的价格计价。逾期交付标的物的，遇价格上涨时，按照原价格执行；价格下降时，按照新价格执行。逾期提取标的物或者逾期付款的，遇价格上涨时，按照新价格执行；价格下降时，按照原价格执行。007买方签订商品房预售合同后办理了预告登记，开发商“一房二卖”，房屋建成后，开发商应该向谁交房？

典型案例

2013年5月，甲与乙公司签订了商品房预售合同，甲购买乙公司开发的一处期房。甲交纳了购房定金和首付款。合同约定，待房屋建成交付甲后20日内，双方共同到房产部门办理过户登记。

就在合同签订后第二天，甲到房产部门办理了该期房的预告登记。5个月后，就在该期房即将完工之际，乙公司将其以更高的价格卖给了丙。房屋建成后，乙公司将房屋交付给丙，丙入住。甲向法院提起诉讼，请求法院判决涉讼房屋归甲所有，乙公司赔偿甲的损失。法院经过审理，支持了甲的诉讼请求。

法律解析

预告登记，就是为保全关于不动产物权的请求权而将此权利进行的登记。将债权请求权予以登记，使其具有对抗第三人的效力，使妨害其不动产物权登记请求权所为的处分无效，以保障将来本登记的实现。

预告登记作出后，并不导致不动产物权的设立或变动，而只是使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的权利。纳入预告登记的请求权，对后来发生与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有排他效力，以确保将来只发生该请求权所期待的法律结果。因此，预告登记是与异议登记同时构成不动产登记中的重要内容。

预告登记后，卖方就不能随意处分该期房或其他不动产，如果卖方处分了该期房或其他不动产，出现“一房（物）二卖”的情况，由于预告登记的存在，其他人不能取得该期房或者不动产的所有权。这样就有效地防范了“一房（物）二卖”的行为，保护了进行预告登记的买方的利益。

本案中，甲与开发商乙公司进行了预告登记，在预告登记的有效期间内，乙公司任何处分该房产的行为都不会发生物权的效力，据此乙公司应该向甲交付房屋。

乙公司“一房二卖”，又将涉诉房屋卖给丙，丙只是取得对乙公司的债权，只能向乙公司主张违约责任。

相关法条《中华人民共和国物权法》

第二十条 当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。008签订商品房买卖合同后，开发商逾期交房怎么办？

典型案例

2011年3月，甲与乙房地产公司签订了房屋买卖合同，合同约定乙公司于当年11月8日交房。到了11月8日，乙公司却无法出示房屋竣工验收合格证、消防验收合格证明、房屋验收备案表等证件及资料。为此，甲以房屋达不到交房条件为由拒绝收房。一个月后，甲向法院提起诉讼，请求法院判决乙公司给付因逾期交房而产生的已付款利息、违约金、租房费等损失共4.5万元。乙公司辩称：甲的主张没有法律依据，涉诉房屋已经取得竣工验收报告，符合业主入住条件，而且合同中约定的交付条件并不包含房屋验收备案表，故无需向甲出示验收备案表。

法院经审理，认为乙公司的行为违背了《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》的规定，判决乙公司赔偿甲已付款利息、租房费等损失共计3.65万元。

法律解析

本案中，乙公司“逾期交房”，从表面上看，似乎是甲到期拒收房屋而造成的。实际上，乙公司所交的房屋是不符合条件的，因为该房屋没有经过建筑工程竣工验收，是否合格还是未知数。根据我国《城市房地产管理法》第二十七条第二款的规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。因此，乙公司的辩驳理由得不到法院支持。根据《合同法》107条的规定，乙公司应对甲承担违约责任。根据《合同法》114条的规定，甲只能选择要求被告赔偿损失或支付违约金，两者择其一。经法院调查，发现违约金数额不能弥补甲的租房费损失，因此甲可以只主张被告赔偿房租损失。

本案中，虽然乙公司在合同中约定在期限内交房，但实际上已经是“逾期交房”了。为了防范开发商找借口逾期交房，购房人要注意以下三点：（1）购房人与开发商签订商品房买卖合同时，要有专门条款对交房的期限进行约定；（2）关于开发商的逾期交房需要承担的违约责任、承担的方式都要约定明确、具体，具有可操作性；（3）对不可抗力的条款作出明确约定。

相关法条《城市房地产管理法》

第二十七条 房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。

房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《城市房地产开发经营管理条例》

第十七条 房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《中华人民共和国合同法》

第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十三条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。009楼房主通道能单独出售吗？

典型案例

2004年1月，甲与乙公司签订商品房买卖合同，约定甲购买乙公司开发的某综合楼住房二层，建筑面积460平方米。2005年4月，双方又签订商品房买卖合同，约定甲购买该综合楼营业用房一间，建筑面积40.85平方米。在甲与乙公司签订两份买卖合同之前，双方已经通过协商约定，由乙公司根据甲的要求对二层按照客房标准进行设计。在该综合楼西侧为甲从其购置的一层店面房内修建了通往二层的专用楼梯。房屋交付后，甲在二层开设宾馆，并领取了房屋产权证。产权证载明二层的房屋面积为460平方米。甲所购房屋未分摊51.16平方米的一层通道面积。二层楼梯的面积由二、三、四、五层的业主分摊。

2004年10月，乙公司与丙签订商品房买卖合同，约定将上述整栋综合楼的三、四层和一层通道以及与该通道相邻的一间店面房出售给丙。双方在合同中约定：二层楼梯平面部分距踏步2米处，东西方向用轻质墙居中分隔，朝北开门作为二层应急出口。丙在使用过程中应保持该功能不变，工程消防验收时，丙应给予配合。房屋交付后，丙领取了包括一层通道在内的房屋产权证，并在上述房屋内开设茶馆。丙购买的一层通道位于甲开设的宾馆大门东侧，该通道与整栋大楼相连，同时还通往综合楼后院。通道南北两侧均安装门锁，由丙掌控大门钥匙。2004年12月，当地市消防大队在综合楼土建竣工验收时进行消防验收，当时综合楼东侧的通道也是该楼的消防通道。消防大队认为如果二层作为宾馆使用，按规定应另行申报消防审批。

因协商不一致，甲将乙公司与丙诉至法院，认为乙公司将属于整栋楼房的公用通道兼消防通道的一层通道出售给丙，致其无法使用已经分摊了公用面积的公共设施，且经营的宾馆无法进行消防验收，故请求法院确认乙公司与丙签订的商品房买卖合同无效。

被告乙公司辩称：本案所涉一层通道是三、四、五层的门厅，非公用通道和消防通道，且原告购买房屋时也没有分摊此部分51.16平方米的面积。本公司与丙签订的合同没有侵犯原告的利益，故请求法院驳回原告的诉讼请求。

被告丙辩称：本人向乙公司购买的房屋已经取得了房屋所有权证，本人与乙城镇开发公司所签合同合法有效，故请求法院驳回原告的诉讼请求。

法院经审理认为，原被告讼争的一层通道是大楼一至五层使用的主通道，显然属于该建筑物的共有部分。原告甲在购买二层房屋时，已经实际分摊了大楼二层楼梯的面积，应当对作为楼梯出口的一层通道享受共有和使用的权利。被告乙公司与被告丙签订房屋买卖合同，在没征得其他共有人同意的情况下，将属于大楼共有部分的一层通道单独买卖，侵犯了原告甲作为该楼业主对一层通道所享有的共有权。至于原告购买房屋时是否实际分摊了一楼通道的面积，不能作为两被告抗辩其通道买卖合法的依据，依据《中华人民共和国合同合法》第五十二条第（五）项规定，判决乙城镇开发公司与丙2004年10月14日签订的商品房买卖合同中涉及该综合楼一层通道买卖的部分无效。

法律解析

本案是因侵犯建筑物区分所有权而发生的纠纷，争议的要点就是一层通道是综合楼的专有部分还是共有部分。

一般认为，区分所有建筑物由专有部分和共用部分构成。专有部分主要是指通过一定的方式而对建筑物加以区分，由此所分割出的兼具建筑构造上的独立性和使用上的独立性的部分建筑。共用部分是指区分建筑物除专有部分外的其他部分及不属专有之附属建筑物。

共用部分是建筑物区分所有的核心重要问题。

建筑物共有部分的本质特征在于，其性质和功能是服务于整个建筑物的使用或全体业主的利益。共有部分本身不可分割，也不得与专有部分分割。区分所有权人只能拥有共有部分一定价值上的份额，而不能对实物进行分割。

区分建筑物共有部分的范围非常广泛，只要不属于建筑物专有部分，都是建筑物共有部分。一般将其分为共有部位、共有设施、共有基地三个部分。本案中，双方讼争的一层通道属于综合楼的共用部分。理由：（1）一层通道与前面道路和楼房后院相通，不具有独立性；（2）整栋楼房的人上楼梯、去后院都要经过此通道；（3）该通道是整栋楼房的消防通道；（4）该通道对该楼房的所有业主都具有使用价值，不但三、四、五层业主，对一、二层业主同样具有使用价值。对甲而言，尽管二层有宾馆专用通道，但其要到楼房后院必须经过该通道，而且，甲的宾馆必须要有双通道才能通过消防验收，该通道对甲的作用不可替代。因此，本案讼争的一层通道应认定为综合楼的公用部分。

甲购买综合楼的二层房屋，同时取得整栋楼房共有部分的共有权，当然包括对一层通道的共有权，即使甲对一层通道的面积没有分摊，也不影响其共有权人的身份。乙公司将本属于整栋楼房所有业主的公用通道出售给丙，侵犯了其他业主的共有权，当属无效。

相关法条《中华人民共和国合同合法》

有下列情形之一的，合同无效：

第五十二条（略）（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国物权法》

第七十条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

第七十三条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第三条 除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。

建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。010开发商未取得商品房预售许可证，房屋预售合同有效吗？

典型案例

2012年2月，甲与乙房地产公司签订房屋预售合同，甲购买乙公司开发的一套商品房，房屋面积105平方米，单价1万元，总价款105万元。在合同签订当日，甲交付定金50000元。一周后，甲交付首付款200000元。此后不久，甲发现乙公司没有取得商品房预售许可证，于是要求乙公司返还定金及首付款合计25万元，被乙公司拒绝。于是，甲起诉到法院，请求法院判决甲乙之间的房屋买卖合同无效，并返还定金5万元，及首付款20万元。法院经过审理，支持甲的诉讼请求。

法律解析

一些开发商由于资金短缺等原因，想通过商品房预售获得一些资金，以保障工程顺利进行。而此时尚未取得商品房预售许可证，就与购房者签订了商品房预售合同，该合同是否有效？按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定要签订商品房预售合同，开发商要取得商品房预售许可证，否则该合同是无效的。需要注意的是，如果在买受人起诉前，开发商取得商品房预售许可证明的，可以认定合同有效。

相关法条《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第二条 出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。011房屋买卖预售合同未登记备案，当事人可以请求确认合同无效吗？

典型案例

2013年3月，甲与乙房地产公司签订房屋预售合同，甲购买乙公司开发的一套商品房。在合同签订当日，甲交付定金3万元。15日后，甲交付首付款15万元。此后不久，甲发现乙公司没有将预售合同报房屋和土地管理部门登记备案，于是，甲主张与乙公司签订的合同无效，要求乙公司返还定金及首付款合计18万元，被乙公司拒绝。于是，甲起诉到法院，请求法院判决甲乙之间的房屋买卖合同无效，乙返还定金、首付款。法院经过审理，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条的规定，驳回了甲的诉讼请求。

法律解析

根据我国法律的相关规定，买卖双方签订预售合同之后，开发商应当将预售合同报县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门登记备案。但是，如果没有到相关部门办理登记备案手续，会不会导致合同无效？《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》要求签订商品房预售合同后，要进行登记备案，但是如果双方签订预售合同后没有办理登记备案手续的，当事人要求确认合同无效，法院不予支持。

本案就属于这种情况。但是当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，此时不办理登记备案手续，合同不生效。尽管当事人作了约定，但当事人一方已经履行主要义务，比如购买方支付了房款，对方接受的，合同也生效，不能以未办理登记备案手续为由，要求确认预售合同无效。

相关法条《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第六条 当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。

当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。012未写进合同的认购内容有法律效力吗？

典型案例

2012年5月，甲与乙房地产公司签订认购书约定，乙公司送甲80平方米天台花园，约定此认购书在签订正式预售合同前有效。同年6月，甲与乙公司签订了《房地产预售合同》，但合同中未约定赠送天台花园一事。甲收房后发现没有赠送的天台花园，于是要求乙公司按照认购书的约定赠送天台花园，被乙公司拒绝。甲起诉到法院，法院经过审理，没有支持甲的诉讼请求。

法律解析

本案中，原告甲不能要求被告乙公司赠送天台花园，但可以要求被告乙公司给予一定的经济补偿。依据《中华人民共和国物权法》有关规定，天台属整栋楼房的全体所有人共有，而不应属于某个业主所有，开发商乙公司称将其送给甲，构成了对其他业主对天台使用权的侵害，其赠送行为是无效的。乙公司无效的赠送行为，构成对甲的违约，因此甲可以要求乙公司承担违约责任，给予一定的经济补偿。

相关法条《中华人民共和国物权法》

第七十条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。《商品房销售管理办法》

第十五条 房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。013“定金”与“订金”是一回事吗？

典型案例

2013年4月，甲与乙房地产公司签订房屋买卖合同，甲购买乙公司开发的期房一套，房屋总价款80万元，甲签订合同当日交订金6万元。乙公司为甲开具的收据上写明“收到甲购房订金6万元”。双方约定签约后10日内甲交付首付款。签约后第三日，因为情况发生变化，甲申请不到银行贷款，于是甲通知乙公司取消购房计划，要求乙公司退还订金，遭到乙公司拒绝。于是，甲将乙公司起诉到法院，请求法院判决乙公司返还订金。乙公司则辩称，甲交纳的是“定金”，甲违约，无权要求返还定金。法院经过审理，支持了甲的诉讼请求。

法律解析

一般而言，“订金”是一种预付款，是可以要求退还的，除非双方签订的合同另有规定。开发商一般应在签约后将“订金”及时退还或者抵充房款；而“定金”是一种合同的保证金，如果买方违约，是不能要回“定金”的；如果卖方违约，则应双倍返还。因此，买房者在认购书上签字的时候，一定要看清到底是“定金”还是“订金”，以免因一字之差，给自己造成损失。

相关法条《中华人民共和国合同法》

第一百一十五条 当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定，一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第四条 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。014未约定办理房产证日期，开发商拖延怎么办？

典型案例

2006年7月，甲与乙房地产公司签订购房协议，甲购买乙公司一套预售商品房，甲乙双方未明确约定办理房产证的期限。协议中约定，一方违约，须向守约方支付违约金1万元。

2007年11月，甲接收房屋。直到2008年10月，甲仍未取得房屋产权证。因为没有房屋产权证，该房屋一直不能出租。甲后经查询得知，因为乙公司在开发出售商品房过程中存在违规行为，所以无法提供相应的材料配合甲办理房屋所有权转移登记手续。三个月之后，乙公司补交了相应的材料，甲才拿到房屋产权证。甲认为乙公司拖延办证构成违约，要求乙公司支付违约金10000元，赔偿租金损失15000元。乙公司拒绝甲的要求，理由：（1）合同中没有写明办理房产证的日期；（2）赔偿租金损失于法无据。甲起诉到法院，法院经过审理，支持了甲的诉讼请求。

法律解析

本案中，虽然甲在签订合同时没有明确办理房屋产权证的日期，但这并不意味着开发商可以无限期的拖延办证。对此，我国司法解释做了规定，即对于期房，如果交付房屋后超过90天，由于开发商的原因未能取得房产证的，那么购买人有权要求开发商承担违约责任，因此甲可以追究乙公司的违约责任。甲因为没有房产证导致房屋无法出租，致使甲损失了本来可能获得的经济收入，作为间接损失，甲可以要求乙房地产开发公司赔偿。

相关法条《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第十八条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。015开发商拒绝协助业主办理房产证，有诉讼时效吗？

典型案例

2005年11月，甲与乙房地产公司签订商品房买卖合同，甲购买乙公司的一套商品房。合同约定：“乙公司应当在商品房交付使用90日内办理权属登记，需由其提供的资料报产权登记机关备案；如因乙公司的责任使甲未能在规定期限内取得房屋权属证书，乙公司按甲已付房款的1％向甲支付违约金。”合同签订后，甲向乙交付全部购房款，乙公司于2006年11月5日向甲交付房屋。因乙公司未能协助甲办理房屋产权证，2010年6月，甲起诉到法院，请求法院确认甲对该房屋的所有权，乙公司向甲支付违约金，并协助其办理产权证。

乙公司辩称，根据合同约定，乙公司应于商品房交付使用后90日内为甲办理房屋产权证。本案中，房屋实际交付日期为2006年11月5日，至甲起诉之日，在此期间并没有发生诉讼时效中断的情形，故原告甲提起本案诉讼已经超过两年诉讼时效。

法院经过审理，最终判决，原告甲对该房屋拥有所有权，被告乙公司于本判决发生法律效力后10日内协助原告甲办理产权登记备案手续，驳回原告甲要求支付违约金的请求。

法律解析

本案中，甲乙双方签订的合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不损害国家、集体和他人利益，合同有效，双方当事人应按合同约定全面履行自己的义务。合同中约定乙公司应当在商品房交付使用90日内办理权属登记，需由其提供的资料报产权登记机关备案。现房屋已于2006年11月5日交付，乙公司应于2007年2月5日前到产权登记机关将需由其提供的资料办理备案手续，虽然甲在2010年6月起诉，距2007年2月5日已经超过两年，但办理房屋权属证书系物权的变更行为，属于物权请求权。对此我国尚未规定诉讼时效，因此乙提出的已经超过诉讼时效的主张不能成立；对于合同约定的“如因乙房地产开发公司的责任使甲未能在规定期限内取得房屋权属证书，乙房地产开发公司按甲已付房款的1％向甲支付违约金”属于债权请求权，适用诉讼时效制度，现已超过两年，丧失胜诉权，不予保护。

相关法条《民法通则》

第一百三十五条 向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年，法律另有规定的除外。016购买商品房要不要审查开发商的《建设工程规划许可证》？

典型案例

2011年3月，甲与乙房地产公司签订房屋买卖协议，甲购买乙公司开发的商品房一套，在合同签订当天，甲交纳首付款10万元。同年5月，乙公司通知甲，合同约定的土地使用年限从原来约定的70年变为40年。原来，《建设工程规划许可证》审批的是商业性用房，而乙公司却擅自改变规划建起了住宅。在乙公司通知甲后一周，当地房地产管理部门就依法撤销了商品房预售许可证。甲认为乙在售房时存在欺诈行为，于是将乙公司起诉到法院，请求撤销商品房买卖合同，返还购房款及利息，并要求乙公司赔偿损失。

法院经过审理，支持了甲的诉讼请求。

法律解析

这个案例提醒买房人，购房时不能单纯依靠开发商提供的楼书、沙盘、模型、售楼员的介绍，还要审查《建设工程规划许可证》。《建设工程规划许可证》是建设工程办理《建设工程施工许可证》，进行规划验线和验收，商品房销（预）售，房屋产权登记等的法定要件。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。《建设工程规划许可证》包括下列内容：

1.许可证编号；

2.发证机关名称和发证日期；

3.用地单位；

4.用地项目名称、位置、宗地号以及子项目名称、建筑性质、栋数、层数、结构类型；

5.计容积率面积及各分类面积；

6.附件包括总平面图、各层建筑平面图、各向立面图和剖面图。

房地产商如未取得《建设工程规划许可证》或者违反《建设工程规划许可证》的规定进行开发建设，严重影响城市规划的，由城市规划行政主管部门责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物及其他设施，对有关责任人员，可由所在单位或者上级主管机关给予行政处分。由此可见，购房者应充分重视开发商的《建设工程规划许可证》，这样才不会吃亏上当。

相关法条《中华人民共和国城乡规划法》

第四十条 在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。《城市房地产开发经营管理条例》

第二十三条 房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；（四）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。《商品房销售管理办法》

第七条 商品房现售，应当符合以下条件：（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（四）已通过竣工验收；（五）拆迁安置已经落实；（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；（七）物业管理方案已经落实。

第二十四条 房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。

经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。

买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。《中华人民共和国城市商品房预售管理办法》

第五条 商品房预售应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。017开发商没有提供《新建住宅质量保证书》和《新建住宅使用说明书》，属于违约吗？

典型案例

2012年3月，甲与乙房地产公司签订商品房买卖预售合同。预售合同约定，在房屋验收交接时，乙公司应向甲提供《新建住宅质量保证书》和《新建住宅使用说明书》。

房屋验收交接后，甲未获得有关材料。甲要求乙公司提供，被乙拒绝。于是甲起诉到法院，请求法院判决乙公司提供涉诉房屋的《新建住宅质量保证书》和《新建住宅使用说明书》。

乙公司辩称：在房屋验收交付时，就已经向原告甲提供了上述材料。

法院经审理认为：乙公司无法提供证据证实已经提供（涉诉房屋的《新建住宅质量保证书》和《新建住宅使用说明书》）的事实。

开发商若在交付房屋时，若未按照法律规定向业主交付《住宅质量保证书》和《新建住宅使用说明书》，应属违法行为，合同中若有这方面的违约条款约定，购房者可以就此诉讼至法院，追究开发商的违约责任。

法律解析《住宅质量保证书》是房地产开发商对已建成交付使用的商品房承担质量问题的法律文书。开发商在将房屋交付使用时，应当按照《质量保证书》的约定，承担保修责任。商品房保修责任从住宅交付之日起计算。

通常房屋保修的事项应该由开发商企业亲自负责维修和处理，如果开发商委托物业管理公司等其他单位负责保修事宜的，必须在《住宅质量保证书》中对所委托的单位予以明示，保证购房者权益获得实际保护。

开发商在质量保证书上注明的保修内容和保修期限不得低于国家规定。保修期从开发商将房屋交付给购房者之日起算。在办理房屋交付和验收时，必须有购房者对房屋设施设备正常使用的签字确认。

开发商必须在向购房者交付房屋同时将《住宅质量保证书》一并交付给购房者；同时，开发商应该将《住宅使用说明书》一并交付给购房者。《新建住宅使用说明书》是对购买商品房住宅的购买人说明该住宅的结构、性能和各部位（部件）的类型、性能、标准等作出的说明，是对购房人合理使用住房的一种提示，对该住房的设备、设施的使用提出要求，并附有该住房设备、设施的使用说明书，如果购房人使用不当或擅自改变造成的损失或其他用户的损失，应承担责任。

相关法条《城市房地产开发经营管理条例》

第三十一条 房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。《商品房销售管理办法》

第二十三条 房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》；预售商品房的，还必须明示《城市商品房预售管理办法》。018开发商售楼时发布虚假广告应承担违约责任吗？

典型案例

2010年6月，某公司对外发售某楼盘房产时，广告称：“本市重点小学××小学已整体搬迁入住本公司所开发的××楼盘项目，仅限购房者一个子女就读于本项目内重点小学本部，并且捐资助学费全免”等。2010年7月，甲与该公司签订《房地产买卖合同》，购买了该楼盘一套房产。2010年8月，甲为其女儿办理入学报名手续时发现：该楼盘项目内的小学系一家民办学校，并非某重点小学。甲认为：某重点小学是一所著名的公办小学，当时购买该房产就是想到以后能够让女儿进入该重点小学接受良好的教育，因此以高于同地段周边楼盘房价50％的价格购买了该楼盘。而现在却发现该公司广告所说的重点小学根本不存在，甲以该公司广告虚假宣传为由将其诉至法院，要求房地产公司承担违约责任。

法院经审理认为：根据《中华人民共和国合同法》第十四条、第十五条的规定，被告房地产公司的广告应视为要约，广告所载“某重点小学本部已整体搬迁入驻地房地产公司所开发楼盘项目，仅限购房者一个子女就读于本项目内重点小学本部，并且捐资助学费全免”应视为商品房买卖合同内容的一部分。现被告房地产公司未能实现其广告所承诺内容，属于违约行为，应该按合同约定承担违约责任。

法律解析

本案中，甲之所以会以高于同地段周边楼盘房价50％的价格购买了该楼盘，其最大价值诱因在于购买该处房产后能够让孩子进入该重点小学就读，享受到良好的教育资源。被告房地产公司的广告宣传和承诺的内容对甲以高价与房地产公司签订商品房买卖合同有重大影响。被告房地产公司发布的广告应视为商品房买卖合同的一部分。

相关法条《中华人民共和国合同法》

第十四条 要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。

第十五条 要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。

商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。019开发商“一房两卖”，可以要求其双倍赔偿吗？

典型案例

2009年2月，甲与乙房地产公司股东、公司财务总监丙签订了一份该公司的一套商品房买卖合同，合同对房屋的具体位置、面积、单价、总金额、付款时间、交房时间及违约责任等相关事项进行了详细约定，合同上面盖有乙公司合同章。当天，甲就向丙交了40万元首付款，甲拿到了盖有乙公司财务专用章的收款收据，上面注明了是该公司某套商品房的购房首付款。20日后，甲再次向丙交付购房余款50万元，甲收到了盖乙公司财务专用章、落款时间为2009年4月5日的收款收据。收据上注明该房款系甲所购那套商品房的购房款，金额为50万元。至此，甲已交清全部购房款共计90万元。

合同约定的交房日期届满后，乙公司以公司从未与其签订购房合同，亦未收到其购房款为由拒绝向其交房。于是，甲将乙公司起诉到法院，请求法院判令乙公司履行交房义务。在案件审理中，法院查明，

试读结束[说明：试读内容隐藏了图片]

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