作者：谭浩俊
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中国的房价还有救吗03：谁在为楼市“撑腰”试读：
前言
房子越修越多，卖不出去的也越来越多，然而这并没有阻挡开发商的热情，因为他们的背后还有银行在“撑腰”。
银行贷款让他们修房子，房子卖出去了他们才有钱去还贷款。
因为这一点，开放商紧紧的把银行跟自己绑在了一起。
楼市已经出现了两极化的分级了，有一些城市的楼房还在修建就热卖而空，而有一些却在修建好之后一直卖不出去。又或者是卖出去了一部分，晚上在街上一望只能看到稀稀拉拉的灯光。
去库存是个好想法，但是实施起来却是有些艰难的，特别是要真的把这些库存给去掉。它的暖冬是否会是昙花一现？房地产商会不会为了去库存而给自己修建的楼房降价这也是个未知数。
持续升高的房价带来的还有楼市谣言与楼市的泡沫，它再这么涨下去，有一天会不会崩盘？楼市的兴起是否是对其他实体经济的打压？银行是否把大部分的投资全都投向了房企？一个亿的目标又是否在房地产商的眼里真没那么渺小？不涉房的华为又为何能独步天下？有关楼市的谣言又是谁传出来的？楼市与银行又是谁害了谁？
通过中国的房与楼市，我们能由此延伸出哪些呢？这些问题的答案且让本书来一一为您讲述。第一章房地产去库存“去库存”还是应交给市场去完成
继2014年大部分地区解除了限购、限贷等政策禁令之后，近一段时间以来，房贷基准利率下调、首付比例下降、公积金贷款额提高等政策，也在各地相继出台。在这些政策的作用下，部分地区的商品房市场也逐渐“回暖”。
但是，从总体上讲，商品房库存积压现象仍非常严重，要想在短期内改变需求结构、将库存压缩到合理状态，显然是不现实的。因此，相关媒体报道，全国已有多个地区的统计部门提出建议，出台房地产新政，推动商品房去库存，促进房地产市场回暖。
作为数据搜集和分析的综合经济管理部门，自然对目前房地产市场的情况最为了解，各项数据的掌握也最为全面。也许正是因为对数据的了解和掌握太全面、太清晰，因此，对数据的焦虑可能也要远强于其他部门。更何况，按照稳增长的目标，地方政府对统计部门的数据要求也更高。
问题在于，如果通过出台房地产新政的方式去库存，一方面，能否有效激活居民的购房热情，还很难讲。毕竟，就算允许出台房地产新政，也不可能再像2008年那样放任房地产市场；另一方面，依靠行政手段去库存，其留下的问题可能会更多。因为，一旦政策上有利于房地产市场回暖，地方政府就有可能重拾“土地财政”。那么，库存没有消化好，新的积压可能又出现了。而且，过去政策刺激，对房地产市场的可持续发展也是相当不利的。
十八届三中全会明确要求，要发挥市场对资源配置的决定性作用。既然房地产市场因为有形之手的过度干预而造成目前的状况，就更应当减少有形之手的干预，更多地依靠市场的作用，让市场来消化库存。政府的有形之手若实在闲不住，那就通过购买商品房作保障房的方式，消化库存，而不要过度采用其他手段。同时，可以适当借用广东即将推行的做法，以住房公积金贴息来鼓励居民通过商业贷款购房，使购房者得到真正的实惠。前提是，只能是自住房，且必须严格执行政策。
库存确实是目前房地产市场的最大问题，且种种迹象表明，在房地产市场的持续低迷下，“鬼城”“空城”现象也更为严重。但是，也不要紧张，要想改变这种格局，那就降价售房或降价卖给政府作为保障房。毕竟，市场需求还是很大的，只是广大居民不想以目前的价格消费，如果开发商不想再等待、再博弈了，就继续降价。至于降价以后会不会给企业带来亏损，那就看企业自己怎么看了。在房地产暴利时代，不也没有哪个开发企业老虎过居民是不是“亏损”吗？因此，切不可为了去库存再出台什么房地产新政，给市场添乱，给政府自身添乱。“去库存”不力的“暖冬”只会昙花一现
中国指数研究院发布的11月百城价格指数显示，2015年11月，全国100个城市新建住宅平均价格为10899元/平方米，环比上涨0.46%，涨幅较上月扩大0.16个百分点；同比上涨2.93%，涨幅较上月扩大0.86个百分点。百城房价连续4个月环比、同比双涨。对此，相关分析认为，房地产市场“暖冬”可期。
必须承认，近一段时间以来，房地产市场确实出现了“暖冬”迹象，不仅一线城市房价连续上涨，特别是深圳，更是成了此轮房价上涨的“领头羊”。而且，二三线城市也出现了连续上涨的现象。那么，这是否意味着，房地产市场的“暖冬”真的到来了呢？眼下出现的“暖冬”迹象，能否带动房地产市场的整体复苏呢？
显然，所谓的“暖冬”，只是在政策的强力刺激下出现的一种价格非内生性上涨，尤其在成交量方面，新增房源的成交状况仍好于存量，存量消化并没有数据所反映的那么美好。也就是说，“去库存”的关键问题，并没有在此轮房价上涨中得到明显解决。相反，房价上涨却再次激活了地方政府依赖“土地财政”的冲动，很多地方已经开始谋划2017年的大拆大建计划了。
需要注意的是，对房地产业来说，面临的最重要也是最棘手的问题，仍然是“去库存”问题，尤其是三四线城市，“去库存”的效果十分不理想，有的甚至“去”的没有“建”的多。更重要的，按照目前房地产市场趋势以及居民的实际购买能力，这些城市短期内在“去库存”方面是不可能有明显改观的。这也意味着，这些城市仍然需要在高库存下面对可能出现的各种风险和压力。
事实也是如此，随着库存时间的越来越长，很多开发商已经快要接近“资金链”断裂的极限了，如果继续“库存”下去，不排除部分开发商会出现“资金链”断裂。也就是说，“去库存”不仅承担着宏观政策取向的责任，也承担着防止金融风险暴发的责任。一旦有开发商出现风险，按照开发企业互保联保的现状，就不可避免地会引发区域性金融风险，这才是最令人担心的问题。
再回到近一段时间以来市场的“暖冬”迹象，如果“暖冬”只是表现在房价的持续上涨上，而没有落脚到“去库存”上，纵然政策的作用再大，也可能是昙花一现，而不可能持续发展下去。库存所留下的问题，才是目前房地产市场最重要、最紧迫的问题。只要“去库存”问题不解决好，至少要有明显效果，房地产市场就很难步入健康有序轨道，也很难真正进入“暖冬”。
那么，如何才能有效实现“去库存”的目标呢？从政策层面来看，可以说已经是“仁至义尽”了，能出的政策，能给的政策，都已经到位，如住房信贷政策、公积金政策，以及地方政府出台的各种“土政策”，能掏的基本都掏出来了。也就是说，指望政策层面再有更多新的出台，余地已不太大，也不适合再出台新的刺激政策了。否则，就有可能会留下许多“后遗症”。切不要忘了，房地产市场的“后遗症”，消化起来可比一般行业难得多，负面作用与影响也大得多。所以，不要再指望管理层会拿出更多房地产方面的政策。
所以，“去库存”的任务，还是要靠地方政府去完成，靠地方政府多用些智谋、用些办法、用些策略。一方面，千万不要看到市场有复苏的迹象，就再度萌生“土地财政”的冲动，给“去库存”增加新的压力。在相当一部分城市，已经完全没有了接受新的库存的能力。再增加库存，就是把经济向死里推、将风险往火里送；另一方面，在依靠政策和开发商“去库存”的同时，政府也可以通过购买商品房作保障房、廉租房等手段，减轻库存压力，化解开发商“资金链”断裂风险。同时，也能真正解决中低收入阶层的住房问题。
总之，对房地产市场不要只看到“暖冬”。所谓“暖冬”，也只是在一线城市和主要的二线城市，三四线城市的“去库存”压力依然十分巨大，没有“暖冬”的迹象。政策对这些地方的作用，非常有限，且只要政府不拿出办法，会面临更大的压力。居住证将是去库存的有力支撑
中共中央政治局2016年12月14日召开会议，分析研究2016年经济工作，研究部署城市工作。会议指出，要化解房地产库存，通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场。
很显然，房地产库存问题已经引起了决策层的关注和重视。要知道，能够上升到中央政治局会议研究的问题，都是经济社会发展中的重大问题。而房地产库存问题能够拿到政治局会议上去研究和讨论，说明去库存已经成为事关经济社会发展大局的重大问题，成为必须下大力气解决的重大问题。
事实也是如此，由于前些年在“土地财政”的强力推动下，房地产市场出现了快速膨胀的现象，特别是三四线城市不仅房价大涨，库存现象也越来越严重。在市场过热时，库存问题尚没有成为主要矛盾，随着金融危机的爆发，市场趋于平稳并转向冷淡，商品房库存的矛盾也就越来越突出了，不仅给地方经济发展带来严重影响，也给金融安全留下了风险隐患，许多城市都出现了或多或少，或大或小的金融不安全问题。
但是，如何消化库存，从目前各地所采取的措施来看，似乎又找不到比较有效的解决办法与措施，找不到解决问题的切入点。多数地方，不仅退出了前些年出台的调控政策，而且出台了许多刺激住房消费的政策。可是，去库存效果仍然很差，市场也仍处于低迷状态，少数地方甚至因为持续的市场低迷，已出现了一定风险。也正是在这样的大背景下，去库存也就逐步由局部部门变成全局问题、由地方问题变成中央问题、由小问题变成了大问题。能否解决好房地产市场的去库存问题，对2017年及今后一段时间的经济工作关系极大。
由于房地产设在问题主要集中于三四线城市，一二线城市，特别是一线城市，目前还出现了量价齐升的现象。这也意味着，房地产市场的分化问题已经比较明显。如何解决三四线城市的去库存问题，已成为破解房地产难题的首要问题。而按照三四线城市目前的实际，指望再像前些年那样将商品房作为“投资品”，可能也越来越小。相反，许多前些年在三四线城市投资商品房的炒房者，还在想方设法地将手中的商品房抛售出去。自然，指望依靠投资或投机来消化商品房库存，也变得越来越不现实。能够为去库存做贡献的，只有刚性需要，亦即居民用于居住的商品房消费。
而多数城市的情况是，刚性需要也进入了瓶颈，买得起房的，前些年都已经买了，买不起房的，按照现行房价，也只能干着急。也就是说，城市本身的购买力也决定了房地产去库存进入了瓶颈状态。唯一可能为去库存提供帮助的，只能是新市民，亦即从农村进入城市的市民。如果他们能够成为风扇的主力，对城市去库存是能够起到积极有效的作用的。
现在的问题是，由于相当一部分城市在前些年推出了购房办蓝印户口政策，已经消化了一部分商品房需求。更重要的，使用蓝印户口的新居民，在进入城市以后，虽然名义上变成了城市人，实质却在权利方面远低于城市人。很多依靠蓝印户口进入城市的新居民，在医疗、卫生、子女入学、就业等方面，都矮原城市居民一头。慢慢地，对不具有平等权利的城市户口失去了兴趣。因此，农村居民是否愿意到城市来享受新居民的生活，是一个疑问。
值得注意的是，《居住证条例》正式公布，并于2017年1月1日正式实施。这一被称作“全国版”“通用版”的居住证，毫无疑问将对农民进城产生新的推动作用，并有可能掀起新一轮农民进城潮。但是，居住证能否把农村居民真正吸引到城市，成为城市的一员，并在城市风扇置业，显然，必须提高居住证的含金量，亦即在新的居住证制度下，拿到居民住证的居民，能否享受到与现有城市居民一样的城市福利和居民权利，会不会成为另类象征印户口。如果权利平等，无疑会有力推动农村居民向城市集中，并对城市去库存产生强有力的促进作用。反之，则很难吸引农村居民向城市集中。
这也意味着，要想让更多的农村居民在新的居住证制度下走向城市，并在城市风扇置业，最核心的问题，还是要提高居住证的含金量，让居住证能够成为公平的代名词，而不是改了名字的蓝印户口和暂住证。
必须注意，按照目前城市的结构与布局，居住证制度的推出，最有利的还是三四线城市。因为，一二线城市是不太可能完全放开进城门槛的，能够对农村居民完全放开的，只能是三四线城市，而三四线城市恰恰是去库存的重点。所以，在这样的情况下，如果能够有效提高居住证的含金量，将成为下一步三四线城市房地产去库存的主要力量。去库存要防止地方补贴政策走偏
据媒体报道，中央经济工作会议话音刚落，已有地方政府开始出台刺激房地产市场发展的措施，房地产去库存正在真金白银地落到实处。
面对稳增长压力越来越大，房地产市场又迟迟打不开局面，一些地方还因为商品房库存积压过于严重，面临很大的风险压力，中央经济工作会议把去库存作为2017年及以后一段时间的“五大任务”之一，且提出了包括鼓励农民工进城等具体措施，是非常必要，也是非常及时的。前提是，地方在消化库存方面，一定要积极稳妥，防止急病乱投医，避免给未来经济社会发展带来不利影响。
事实也是如此，在去库存过程中，可能需要采取一些非常规手段，但是，这并不意味着可以不计代价、不顾后果。否则，就有可能留下很多的风险隐患。要知道，在房地产问题上，我们已经有过太多的教训，特别是房价的快速上涨，已经让广大居民备受伤害。如果为了一时之需，在政策上过于放任，在行为上不加约束，是很危险的。
而从一段时间以来的实际情况看，一些地方出台的鼓励购房政策，明显有点走偏的感觉。如浙江省杭州市富阳区就出台了对在富阳区购买新建商品住房的购房者，在取得房屋所有权证后，给予购房款1%的补助。此外，还对6种不同类型的人才规定了相应的安居购房补贴优惠政策，最高一次性补贴80万元。
虽然1%不算是太高的比例，但是，对于房价较高的杭州市来说，一套商品房购买下来，补贴也会不小。而且，对所谓的人才引进给予购房款补贴，最高的可达80万元，也是非常诱人的政策。问题在于，政府通过财政补贴的方式补贴购房者，假如是投资或投机炒房的，是否也应当给予补贴呢？所谓的人才，又是以什么标准来衡量呢？显然，这里就有太多的可以操作手空间和漏洞。
与此相对应的，广西北海采取的也是按总房款给予购房者政府补贴。也就是说，政府投入的鼓励购房的资金中，很有可能也被投资和投机者钻了空子，从而造成国有资产流失。
相反，河南等地把补贴用在农民工购房方面，倒值得好好推广与学习。因为，对农民工来说，到城市购房，显然不是为了炒作，而是为了居住。对他们给予一定的政府补贴，从而调动他们购房的积极性，是完全可行的，也是应当予以支持的。
更为重要的是，面对中央提出的去库存目标，地方政府不仅应当出台鼓励购房的政策，以此来消化库存，更应当采取控制总量的方式，避免一边去库存、一边添增量，导致求不抵供，使库存越去越大。
很显然，从一些地方出台的去库存政策来看，更多的仍然放在了需求端，而没有按照中央提出的“供给侧改革”的要求，把重点转身供给侧。因为，按照目前居民的购房能力，只有供需两端齐发力，才有可能使去库存工作达到目的。如果地方政府把去库存当作重拾“土地财政”的机会，就十分可怕了。
也正因为如此，地方在出台去库存政策时，切不可图一时之需，让政策走偏，使政策对促进房地产市场健康发展产生反作用。尤其是那些库存规模较大，购买能力又不是很强的地区，更应当把去库存的重点建立在不再继续大规模添增量的基础之上，推动房地产市场供需两端的平衡，失去房地产市场健康有序发展。相关职能部门也要依据目前房地产市场的实际情况，对地方政府出台的政府补贴政策，予以规范和约束，切不要让地方政府在补贴政策方面走得太偏。“去库存”的关键不在总量减少多少
据媒体报道，国家统计局发布的2015年商品房待售面积首次突破“7亿”大关，达到7.18亿平方米。与此同时，媒体也对2005年以来的商品房库存数据进行了梳理。结果是，从2011年开始，就以每年1亿平方米的速度增加。其中，2012年和2013年都增加了近1.3亿平方米。
而从每年商品房的销售情况来看，除2008年因为保增长大开房地产开发大门，当年新增销售近3亿平方米之外，年份也大致保持在年增1亿平方米左右。其中，2014年比2013年少售了1亿平方米，2015年则只比2014年多销售了不到8000万平方米，比2013年还少2000万平方米。这也可以看出，近两年房地产市场的低迷状态。
应当说，按照全国房地产一年销售近13亿平方米的商品房面积来看，7亿多平方米的库存并不算多。关键在于，总量是一个问题，结构是另一个问题。总量不多，不代表结构合理。结构不合理，才是当前房地产市场的最大风险。因此，“去库存”的关键，不是解决总量问题，而是结构问题。如果结构问题不解决好，纵然总量出现比较明显的下降，其风险也很难避免。就结构来看，主要表现在两个方面。一是地区之间的结构不平衡，二是商品房的结构不平衡。
从地区结构不平衡来看，问题主要在三四线城市，尤其是鬼城、空城现象严重的三四线城市，是“去库存”的关键。一方面，这些地区的库存与需求已经严重不协调，库存与需求的差距很大，短时间内根本没有能力消化；另一方面，这些地区还有许多待开发的土地，仍有可能不断地增加库存。同时，这些地区的外来人口很少，吸引农村居民的条件也很差。因此，在“去库存”过程中，自我消化能力严重不强。如何消化、如何“去库存”，是一个非常严峻的问题。
从商品房结构的不平衡来看，在很多城市，特别是三四线城市，前几年建造的商品房，都是在房地产市场十分火热的情况下建成的。因此，商品房的标准、结构等也是尽可能地按高的要求设计，加上土地价格被炒得很高，自然，商品房的价格也就下不来。在这样的情况下，普通消费者、特别是有住房需求的中低收入者根本没有能力购买，这也从一个侧面反映了“骈库存”的难度。
更重要的，商品房库存比较多的城市，都是前些年“土地财政”被过度运用的城市。也就是说，来自于土地方面的收入已经被严重掏空，且在“土地财政”的作用下，多数地区出现了政府负债累累的现象。如果在“去库存”过程中，采取由政府购买保障房的方式，这些地区也没有能力购买。这样一来，要依靠购买力的自我释放达到“去库存”的目的，也就相当不容易了。
同时需要特别引起注意的是，在很多三四线城市，库存的商品房往往不是由有实力的开发商开发。这也意味着，这些开发企业还没有能力通过降价方式消化库存，甚至有些开发企业已经出现资金链紧绷的现象。如果再不加快“去库存”步伐，就极有可能引发区域性风险。也正因为如此，在研究“去库存”工作时，切不能把总量下降作为衡量和分析“去库存”效果的主要指标，而应当把重点放在库存的结构和风险上。首先，要将库存矛盾比较突出的地区排出来，作为“去库存”的重点。尤其是那些已经风险频发的三四线城市，更要作为重点中的重点。
其二，要对商品房结构做详细的分析和研判，看看到底有多少是难以消化的商品房。特别是价格过高、不符合地区销售实际的商品房，是否可以采取一定的降低措施，或由政府购买作为保障房。
再者，在政策上给予风险较大地区一定的支持，帮助这些地区消化库存。前提是，不能再增加库存，并将其作为地方政府的刚性考核指标。否则，追究地方党政主要负责人的责任。
总之，必须对“去库存”的艰巨性有充分认识，从而在“去库存”过程中，采取强有力的措施，把高库存地区的库存压下来，把风险化解掉。去库存就得房价降到10年前
据媒体报道，2013年前中心区住宅成交均价就摸到9000元/平方米，人均GDP居河北省首位的唐山市。由于持续多年滞涨，2013年前均价卖到7000元/平方米的项目，如今多数还是这个价位。而2007年，唐山市区的房价便达到了7000元/平方米。2008年更是在楼市低迷下，市区均价一度掉到了5000元/平方米。
也就是说，唐山的房价，已经跌到了10年前的水平。即便如此，按照唐山当地业内人士的说法，以这样的销售速度，完全消化目前唐山市场的库存，肯定要超过10年。虽然这名业内人士的去库存，可能“去”得过于彻底了一些。毕竟，任何城市都不可能出现供需完全对等、完全一致、完全没有缝隙的现象。但是，留下3年库存，还要7年以上。而唐山是河北经济最发达的地区之一，如果唐山的去库存时间都要达到7年以上，河北其他地区呢，全国其他三四线城市呢？
如果说唐山在去库存问题上还有些相对乐观的因素的话，那就是房价已经跌回10年前。而按照趋势，还有可能继续下跌。那么，对于购房者来说，当然房价跌到心理价位以内，特别是农民工的心理价位以内，去库存的内存动力就有可能被激活。
问题在于，这是唐山。而从其他地方的情况来看，房价似乎并没有出现明显的下跌，绝大多数地方的房价与10年前相比，都有很大的上涨。就算近两年有所下跌，也仍然远高于10年前的水平。如此一来，在购买力和心理环节，就会严重影响到购房者购房动力和热情。尤其是农民工和外来人口，按照三四线城市的薪酬水平，是很难形成购买力的。那么，去库存的压力就会很大。
值得注意的是，由于目前的商品房库存，绝大多数都是2007年以后开发商高价拿地形成的，相当一部分是2008、2009年地价最高时拿地形成的。也就是说，商品房的成本也相当高。加上这些年的财务成本、运行成本，房价会更高。在这样的情况下，要想让房价降到10年前，难度可想而知。可是，如果房价不出现明显下降，在三四线城市，要想达到去库存的目的，也是可想而知。
更为重要的是，与一二线城市相比，多数三四线城市的经济发展也相对较差，外来人口较少，居民收入水平也相对较低，承受高房价的能力很差。如果没有足够的政策支撑，没有产业结构调整与转型的支撑，没有外来人口和本地居民收入增长的支撑，显然去库存的压力会非常大，对房价的要求非常高。如果此时的房价能够像唐山一样跌到10年前，去库存的希望就会大大增强。
眼下，中央号召各地要重点抓好棚户区改造工作。应当说，这是比农民工进城更为可靠的一种去库存方法。最核心的问题，也仍然是房价问题。也就是说，现行的房价，是否能够与棚户区改造相匹配，棚户区居民的货币补偿，是否买得起库存房，是一个很大的问题。如果此时政府能够在政策上给予一定的支持，让开发商也做出一些让步，从而把房价控制在合理水平，可能对去库存是能够产生比较积极的作用的。特别是开发商的让价，应当把未来可能出现的损益计算出来，譬如再库存3年，会增加多少财务和运行成本，从而把这些让利给风扇者，也应当是一种促销手段，一种去库存方式。而政府在相关的税费方面，给购房者一些支持，则能够从心理和信心方面对购房者产生有效的促动。
从总体上讲，按照三四线城市目前的实际情况，房价只有降到10年前，去库存才会有效果，才有可能把广大居民的风扇热情激活、反之，困难就会相当大。第二章房地产与楼市房地产是一只怎样的“靴子”？
据媒体报道，国务院发展研究中心副主任刘世锦表示，我国中高速增长的“底”还没有探明，经济由高速增长到中高速增长，须经历三只“靴子”落地，眼下，基础设施建设、出口增速这两只“靴子”均已落地，而房地产投资的底部依然不明，只有房地产这只“靴子”落地了，中高速增长的“底”或均衡点才基本探明。
所谓前两只“靴子”已经落地，主要是指其增速已经到了无力再更低的地步。而房地产这只“靴子”，由于有地方政府硬撑着，因此，仍然处于一种欲罢不能的尴尬境地，没有能够真正探底。因此，经济增速到底还会不会进一步放慢，还要看房地产市场的变化。
事实也是如此，在地方政府没有将房地产从支柱产业的定位中作出高速的情况下，房地产市场确实面临着很多不可预测的因素。也就是说，只要政策不彻底放开，或不对地方政府再大搞房地产开发予以许可，房地产市场就可能一直处于低迷状态。反之，则有可能再次出现快速反弹。在这样的情况下，只有调整地方政府的发展思路，才有可能带来房地产市场的稳定。也只有房地产市场稳定了，经济的探底工作才可能告一段落。
比较令人担忧的是，从2015年以来地方政府对待稳定经济增长的认识来看，明显地仍然没有能够摆脱房地产依赖，仍然指望决策层能够在房地产市场发展方面给地方开一些口子、增加一些灵活性。因此，对实体经济的支持和推动，仍然处于应付状态。不仅房地产市场处于利益博弈下的虚置状态，整个经济也面临太多的不可预见因素。也正因为如此，对2016年经济增长的预测，大多也都是抱不乐观态度。
事实上，到了今天这个地步，决策层也应当对地方经济发展思路问题进行一次严格的约束与调整了。譬如经济增速的问题，不能再看增长速度数据，而要看增长结构是否优化，看是否还是房地产和城市建设做主要支撑，看有效的生产性投资扮演了怎样的角色，看就业和居民收入的实际增长情况。如果这些方面的问题解决好了，即便经济增速再慢一点，也无碍大局。
也正因为如此，刘主任对经济增长速度的分析和观察，是非常到位的，应当引起有关方面的高度重视与关注，并对房地产市场的变化情况深入的分析与研究。楼市的刚性需求在于“去暴利化”
2016年，国务院总理李克强与达沃斯世界经济论坛国际工商理事会代表对话时指出，中国房地产市场的刚性需求是长期的，并将带动国内相关行业和产品供给，房地产市场在一段时期内出现调整也是正常的。
按照中国人的消费习惯和消费方式，房地产市场的刚性需求，毫无疑问是长期的，是有很大的经济带动力和影响力的。但是，这种刚性需求能否实现可持续发展，能否真正成为经济持续发展的有效拉动力，则需要依靠房地产市场的健康发展。像前些年这样的发展方式，是不具有可持续性的，甚至对经济社会发展的作用是负面的。
很显然，按照市场经济规律，任何一个行业，如果出现严重暴利，那么，这个行业就不可能实现可持续发展，也不可能保持稳定的发展态势。房地产市场作为一个极容易受到有形之手干预的行业，其可持续发展的难度更大。因为，没有哪个行业像房地产业一样，可以在极短的时间内就对经济增长产生极大的拉动力，可以使经济数据在瞬间出现巨大的变化。
但是，需要注意的是，房地产业既可以在短时间内将经济增长速度拉上去，把经济数据扮靓。同样，它可以在极短的时间内改变经济的运行方向，把经济数据抹黑，甚至带来十分严重的问题。一个十分重要的原因，就是房地产业太容易被政府的有形之手操纵，也太容易成为政府官员制造政绩的工具。而每每出现这样的现象，也就会使房地产市场暴利横行，继而吸更多的投资者加入房地产行业。最终的结果，自然是竞争，泡沫泛滥，最终血流成河。
眼下的房地产市场，就正面临着这种转换留下的巨大风险和隐患。因为，经过几年的市场低迷以后，多数房地产开发企业已经不住了，已经面临强大的风险。据相关媒体提供的数据显示，144家上市房企2014年前三季度总负债已达到26692.12亿元，33家房企资产负债率超过了80%的红线。目前公布了2014年业绩预告的47家上市房企中，12家业绩亏损，10家业绩预减。也就是说，业绩不佳的房企已占预告业绩房企的近50%。而2015年下半年以来房企出现资金链断裂风险的也不是一家、两家，给地方政府也带来了强大的压力。
那么，为什么会出现房企业绩普遍下滑、风险加大的问题呢？显然，与前些年进入房地产市场的企业太多有关。而投资者所以都一窝蜂地进入房地产市场，原因也很简单——暴利。没有暴利，是不可能让这么多投资者蜂拥而至的。而地方政府及其官员则紧紧抓住这样的机会，捞政治资本的捞政治资本，捞荣誉的捞荣誉，捞利益的捞利益。最终，让实体经济大受其害，让老百姓大受其害。自然，也就逃脱不了被市场惩罚的结果。
虽然说不能因此而认为房地产市场的需求已经结束了，特别是刚性需求，已经消失了。正如李克强总理所说的，刚性需求是长期的。但是，这些刚性需求以什么样的方式释放，何时释放，却是十分重要的问题。因为，像前些年那样释放，显然是弊大于利、危害大于成就的。不然，也不会使经济受到如此影响。
接下来需要做的，就是要在如何释放小做文章，把积聚在老百姓手中的刚性需求，慢慢地、有计划、有步骤地释放出来，使其对经济产生可持续拉动作用。只有这样，房地产业与经济的关系才能协调，房地产业才不会对经济产生太大的负面作用与影响。
美国经济出现比较强劲的复苏势头，一定程度上与住房消费的复苏也不无关系。值得注意的是，美国也是经历了房地产业暴利横行以后再逐步回归理性的，才使房地产业与经济的关系逐步走向协调的。我国的房地产市场，目前仍处于调整之中，尚没有完全调整到位，而老百姓对住房的刚性需求，也因为房地产市场的调整以及部分地区的阶段性供应过剩，正处于等待观望状态，何时才能将刚性需求释放，关键还是要看地方政府和开发企业的态度，看会不会再出现前些年那样的疯狂和不理性。要使房地产市场的刚性需求长期化，就必须保证房地产市场的“去暴利化”。只要暴利存在，刚性需求就不可能实现可持续性。楼市两极分化加剧，复苏前景不明
据媒体报道，易居发布的一线城市快报显示，2016年6月份北上广深4个一线城市新建商品住宅成交均价再创历史新高，为27676元/平方米，环比增长9.1%，同比增长20.5%。其中，北京、上海新建商品住宅成交均价分别为30022、34191元/平方米，环比增幅为9.3%、7.6%，同比增幅为10.6%、29.1%，均创新高。
早在半年以前，就有分析认为，随着各地限购政策的纷纷退出以及一系列鼓励住房消费政策的出台，房价有可能出现止跌反弹现象，尤其是一线城市，会在土地供应越来越紧张的情况下，率先出现反弹，并引领市场的复苏。
从目前市场的情况来看，分析还是有一定道理的，一线城市的房价确实出现了比较明显的反弹。尤其是北上广深等超一线城市，更是出现了量价齐升、环比和同比齐涨的现象，更显示房地产市场在一线城市已经复苏的迹象。于是，有分析认为，随着一线城市房价的反弹，尤其是北上广深房价的创新高，很有可能带动房价上涨预期的增强，从而带动全国房价的上涨，给市场带来较大风险。那么，这样的现象会不会出现呢？房价会不会因此而步入新的上涨通道呢？笔者认为，可能性不大。
需要注意的是，尽管一线城市房价已经出现了反弹，市场低迷的现象也基本消除，且投资者已经开始向一线城市聚集，一线城市的房地产开发用地也重新受到了关注。但是，并不能有效传递到二三线城市，尤其是那些供求关系严重失衡、供远大于救的城市。这些城市目前最大的任务，还是如何消化库存。而为了消化库存，开发商也没有能力和条件推动房价的上涨，投资者也不会到这样的城市去投资。即便这些城市不再执行限购政策，或者出台鼓励投资者投资商品房的政策，投资者也不会轻易在二三线城市进行投资。投资必须建立在交易的基础之上，商品房交易市场的状况不好，投资者是不会去投资的，也是不会去压资金冒险的。
比较现实的办法，还是要通过一定的政策手段，激活刚性需求，激活潜在需要，从而带动市场的发展。同时，要严格控制新的商品房建设、控制商品房的增量，以减轻市场压力，缓解供求矛盾，平稳市场情绪。
也正因为如此，一线城市房价的反弹，短期内是很难带动其他城市、特别是高库存二三线城市房价的反弹的，也很难带动其他城市市场的复苏。也就是说，在经济没有出现明显复苏、居民购房动力没有明显激活、投资者仍在等待观望的情况下，房地产市场两极分化的现象将越来越明显，一线城市的房价会进一步上涨、投资者到一线城市购房的意愿将进一步增强，而二三线城市则继续处于低迷状态，投资者也轻易不会到这些城市进行投资。
必须充分重视的一个问题是，很多二三线城市，在经济复苏动力严重不强的情况下，十分希望通过房地产市场来拉动经济增长，而严重的高库存，又使得这些城市根本没有条件再继续增加库存、增加对房地产市场的投资。否则，会使库存更高，房地产市场更加低迷。退一步讲，就算政府有这样的愿望，投资者也不会接受这样的投资。那么，房地产对经济的拉动作用就很难得到发挥，地方经济复苏的动力也就很难增强，从而使房地产业与经济的关系陷入了恶性循环。如何破解这个难题，需要地方政府认真思考。基本的思路，还是应当把注意力放到推动实体经济发展上，放到鼓励居民创业创新上，把经济的基础打扎实，把居民的消费能力提高。一旦经济能够复苏，居民消费能力得到增强，自然会带动房地产市场的复苏，带动库存的消化。
如果说房地产业过去是推动经济发展的强大动力的话，现在则是拉经济后腿的重要阻力，要想使阻力转化成动力，就必须先把经济搞好、先让经济复苏、让居民的就业和收入能力增强，从而带动房地产市场的复苏。一旦这样的格局形成，房地产市场又能再次成为经济发展的动力。所以，必须把未来工作的重点，转向推动经济发展上，对二三线城市来说，这项工作更加重要。近5000万套空置房是楼市的重要风险源
上海易居房地产研究院2016年发布了《2015年12月典型房企报告（年终版）》。报告指出，2015年全年全国土地购置均价3341元/平方米，创历史新高；全国商品房成交均价6792元/平方米，创历史新高；商品房销售面积12.85亿平方米，接近2013年13.05亿平方米的历史峰值。而国家统计局日前发布的数据则显示，2015年商品房的待售面积已破“7”，达到了7.18亿平方米，增幅更是高达15.6%，也达历史峰值，其中，住宅占据63%，增速远大于销售面积增速。
地价、房价都在上涨，商品房待售面积增速也远大于销售面积增速，也就是说，尽管房地产市场出现了一点复苏的苗头，但是，由于新增商品房的规模仍在进一步扩大、面积在进一步增多，导致商品房库存不仅没有因为市场的变暖而减少，反而增加了。在这样的情况下，去库存的压力可想而知。
虽然相较于2015年商品房销售面积12.85亿平方米，7.18亿平方米似乎不是一个消化难度很大的问题，约莫两三年时间，应当就能将库存消化完毕。殊不知，这些看起来总量不是特别大的待售房，实质消化的难度相当大。首先，商品房待售面积呈逐年上升趋势。数据显示，从2011年开始，商品房待售面积每年都在以1亿平方米左右的速度在增加。其中，2012年和2013年都增加了近1.3亿平方米。也就是说，新增商品房的速度仍然很快。去库存不仅要解决待售商品房，还要解决新增商品房；其二，商品房库存的地区分布很不合理，一线城市和主要二线城市不存在多大的库存压力，深圳等地甚至供不应求。但是，三四线城市的库存压力却很大，特别是一些被称作鬼城、空城的地区，更是已经被商品房库存压得喘不过气来。更重要的这些城市由于前些年房地产市场火热，政府对“土地财政”的依赖也十分强，负债热情很高。现如今，在房地产市场陷入低迷后，政府的债务危机也十分严重；再者，冲高内部结构不合理，价格过高、面积偏大、区位不好等难以出手的商品房数量过大，相当一部分商品房可能很难被消费。这也难怪，为什么任志强要发破“有些只能炸掉”。
现在的问题是，虽然去库存压力很大，似乎市场已经陷入供过于求的格局。可是，2015年的房价却创下了历史新高。这显然是有原因的，那就是少数一线城市的房价快速上涨，推高了房价均价。譬如深圳市，仅2015年12月楼价同比升幅就接近惊人的50%，其他几个月也是领跑全国各大城市。上海等一线城市，房价也都出现了不同程度的上涨。自然，也就带动了整个房价的上涨了。也正因为如此，一些城市就不得不采取遏制房价措施。如上海市发改委、房管局就于近期召集的关于楼市内部研讨会上特别强调，要严防房价过快上涨，从严执行限购、二套房贷等政策；南京则从2016年开始要求申报预售证的新房源面积不得少于三万平方米，且物价部门对涨价设限，以期杜绝开发商碎步快涨的销售模式。其他一些出现房价上涨的城市，也在采取各种不同措施，以避免房价再次迅速上涨。
与一线城市房价快速上涨不同，三四线城市、特别是库存比较严重的城市，却仍面临着市场难以松动、开发商也不愿意降价的矛盾，去库存效果很不明显。有些城市，甚至库存越去越大。
尤其值得注意的是，在去库存压力很大，市场风险不断积聚的大背景下，前些年市场火热时被过度投资和投机的商品房，现在也面临着“去库存”的压力。因为，这些被称作空置房的已销售成功的商品房，也是一种潜在库存，不仅对去库存构成了很大的压力，自身也可能成为风险源之一。
根据中国家庭金融调查与研究中心研报资料，中国的城镇地区空置住房达到了4898万套，比2011年增加了842万套。截至2013年8月，空置住房占据了4.2万亿的住房贷款余额，占全国住房贷款余额的46.67%。2013年中国城镇地区整体住房空置率为22.4%，较2011年提高1.8个百分点。这也意味着，空置房面积比待售面积要大得多。
也许有人会说，空置房并不是待售房，它已经成了投资者或投机者的个人或家庭财产。不会造成多大的风险，可以不予理睬。但是，不要忘了，空置房占据的住房贷款余额已高达4.2万亿，且其中不乏投资或投机的，是用这些商品房做抵押的。如果市场长期低迷，甚至房价大跌，难免会造成炒房者断供等方面的问题。要知道，美国的次贷危机，也是因为投资和投机过度、商品房的需求不协调造成的。一旦空置房变成了出不了手的闲置商品，而投资和投机者又没有能力再“养护”这些空置房，其风险也就不可避免了。同时，这么大规模的空置房，也都在寻找最佳的出手机会，对市场的冲击和影响是相当严重的，给去库存带来的压力也是相当大的。
而从2015年下半年以来深圳、上海等房价再度出现较快增长的城市来看，市场突然火爆，到底是刚性需求被激活呢还是新一轮投机和投资的再现，值得关注。如果是刚性需求被激活，自然是一种好现
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