作者：编辑部
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夫妻一方处分夫妻共有房屋，合同效力的认定(二手房买卖合同效力的问题)试读：
【解决路径】
1.和解。和解是指双方当事人在自愿互谅的基础上，协商解决已经发生的争议并达成和解协议的纠纷解决方式。它是当事人自力救济的方式之一。是指双方当事人通过口头或书面的形式进行协商，互相妥协和让步，最终解决争议的一种方式。和解解决纠纷最大的优点就是直接、高效、成本低，但和解所达成的协议不具有强制执行力。如果出现了一方反悔的情况，另一方不能直接依据和解协议请求法院强制执行，而只能再行和解、调解、仲裁或向人民法院起诉。
2.调解。调解是指争议双方或多方当事人，在人民法院、人民调解委员会及有关组织主持下，对争议的实体问题自愿进行协商，通过第三方教育疏导，促成各方达成协议、解决纠纷的一种方式。依据《人民调解法》的规定，人民调解委员会是依法设立的调解民间纠纷的群众性组织。人民调解委员会在当事人自愿、平等的基础上进行调解。经人民调解委员会调解达成的调解协议，具有法律约束力，当事人应当按照约定履行。商品房买卖纠纷当事人之间就调解协议的履行或者调解协议的内容发生争议的，一方当事人可以向人民法院提起诉讼。
3.仲裁。仲裁是指当事人在纠纷发生之前或者发生之后，依据他们之间订立的仲裁条款或者仲裁协议，自愿将纠纷提交给双方选定的仲裁机构，并愿意受该仲裁机构所做裁判的约束，以解决争议的一种方式。我国《仲裁法》第4条规定，当事人采用仲裁方式解决纠纷，应当双方自愿，达成仲裁协议。没有仲裁协议，一方申请仲裁的，仲裁委员会不予受理。
4.诉讼。诉讼是指纠纷一方当事人通过向具有管辖权的法院起诉另一方当事人，以解决争议的一种纠纷解决方式。它是一种公力救济方式，具有国家强制性和权威性，是当事人维权的最后一道屏障。当一方当事人不履行义务时，另一方当事人可以依据判决书直接向法院申请强制执行，从而保障了纠纷的彻底解决。另外，法院还可以依据双方当事人的意愿，结合案件的具体情况，随时对案件进行调解。经过法院调解达成协议的案件，一般由法院审查认可制作调解书，调解书送达后，具有与生效判决同等的法律效力。
当事人应该选择有管辖权的法院进行诉讼。房屋属于不动产，依据我国《民事诉讼法》的相关规定，因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地的人民法院专属管辖。另外，《民事诉讼法》第24条规定，因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。那么，当购房者遇上商品房买卖合同纠纷时，也可以到开发商所在地或者合同履行地的人民法院进行起诉。
1.夫妻一方未在购房协议书上签字，合同效力的认定
【分析解答】
《婚姻法》第17条第2款规定：“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。”最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第17条规定：“婚姻法第十七条关于‘夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权’的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”
房屋的处分不能属于日常生活需要，对属于夫妻共同财产的房屋的处分须经过夫妻双方的同意。夫妻一方未在购房协议书上签字，属于未签字一方不同意买卖房屋，除非第三人属于善意第三人，否则该购房协议无效。
【基本案情】
马某和程某系夫妻关系，2001年二人婚后建私房二层，均取得房屋所有权证及土地使用证。2008年10月份马某和钱某签订购房协议书，马某将此房以40万元的价格出售给钱某，双方约定了付款方式及变更登记手续的日期等其他详细内容。程某未在场亦没有在协议上签字。之后钱某支付了定金10万元，但房屋一直未交付。事后钱某知道马某卖房是为偿还赌债，程某明确表示反对卖房，导致双方发生纠纷，使协议未能继续履行。2009年初钱某一纸诉状将马某告上法庭，要求继续履行协议。案件审理中程某以有独立请求权的第三人身份参加诉讼，要求法院确认该购房协议无效。
法院认为：诉争房屋为马某和程某婚后取得，系夫妻共同共有财产。共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，应为无效。法院判决购房协议无效，马某返还钱某定金10万元及相应利息。
【案例分析】
本案房屋转让合同所涉及的房产根据《婚姻法》的规定属于共同财产，处理共同财产较大数额的要经过夫妻双方协商一致同意，除非是属于善意取得，否则一般是无效的。马某私自转让共同财产，钱某也不符合善意取得的情形，因此法院判决买卖双方之间的协议无效是正确的，合同无效后双方因此取得的财产应该归还。
【专家提示】
购买房产，一定要注意核实房屋是否属于共有，买卖共有房屋一定取得共同共有人的一致同意才有效，为防止出卖人故意隐瞒其他共有人，买受人可以让出卖人签署一份无其他共有人的承诺，为保全自己的利益并可以约定此种情形的违约责任。
【关联法条】
《婚姻法》第17条最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的
试读结束[说明：试读内容隐藏了图片]