作者：宋长海
出版社：上海交通大学出版社
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城市休闲街区经营模式的理论与实践试读：
前言
1933年，国际建筑协会（CIAM）制定的“雅典宪章”明确提出，城市的四项基本功能是生活、工作、游憩和交通。据统计，早在2013年，我国人均GDP已超过5 000美元，每年的公共假期已达115天，休闲能力不断提升和休闲时间得到保障，使得城市居民生活方式呈现出休闲化趋势，这种趋势与外来游客休闲旅游需求的转型升级共同促使城市休闲功能供给的重要性越发凸显，随之城市传统商业街区转型和新型休闲街区发展正在成为城市功能创新的一种新常态。
以北京的798艺术区、成都的宽窄巷子、南京的1912街区等为代表的城市休闲街区正成为我国城市新的发展时期特有的空间功能布局形态，其中上海城市休闲街区因其数量多、质量优，又最具典型性和代表性。根据《上海市城市总体规划（2017—2035年）》，上海将建设成为创新之城、人文之城和生态之城，同时要打响上海服务、上海制造、上海购物和上海文化四大品牌。基于此，以南京路步行街和新天地等为代表的上海城市休闲街区显然又是“商旅文”融合发展的重要载体。但就现实情况来看，传统商业街区转型与新型城市休闲街区发展仍处于探索阶段，相应的理论指导、经验总结和一般规律研究均较为缺乏。
作者通过对上海传统商业街区转型和新型城市休闲街区发展的追踪观察，并参与其他城市休闲街区的规划编制，综合政府管理部门、经营主体对传统商业街区成功转型方向的经验判断和自身对城市休闲街区建设发展过程的研究发现，经营管理阶段是城市休闲街区能否实现“商旅文”产业融合发展和能否长期维持和谐商业生态的关键环节之一，并进一步影响了城市休闲街区发展的质量，即创造的价值。就具体表现来看，传统商业街区和新型城市休闲街区发展的现状正是经营模式选择的结果；同时，如何有效化解传统商业街区转型与新型休闲街区发展中面临的诸多问题，恰恰又是经营模式面临的新一轮的选择。因此，经营模式选择就成为关乎城市休闲街区发展的关键问题，自然成为本书的研究主题。于是，下列问题就需要深入研究：①城市休闲街区经营模式的概念与构成要素是什么？②城市休闲街区经营模式有哪些类型与特征？③该如何选择城市休闲街区经营模式及选择机理又是什么？④该如何评价城市休闲街区经营模式创造价值的能力？通过梳理国内外相关文献发现，虽然现有研究成果对本书研究有一定的借鉴价值，但与一般企业经营模式相比，由于经营与休闲活动参与主体的多元性和交互性，城市休闲街区经营模式有其明显的特殊性，所以关于城市休闲街区经营模式选择机理和评价指标体系针对性、系统性和深入性方面的研究仍较为薄弱。
基于上述问题和研究现状，借鉴城市休闲旅游目的地理论、利益相关者理论、价值创造理论、公共选择理论和城市休闲街区案例等，通过理论演绎、案例研究与调查研究相结合的方式，开展了以下三方面的主要研究工作。
首先，提出并剖析了城市休闲街区经营模式的概念、构成要素、类型及基本特征。（1）城市休闲街区是指在城市的发展历程中，充分利用其自然地理区位优势和历史文化资源，在满足人们的日常基本生产和生活需要的同时，围绕人们的休闲需求（包括本地居民的日常游憩需求和外来游客的休闲旅游需求）提供产品与服务，经营主体明确、主题特色鲜明、商业网点配置较为齐全、公共设施服务供给完善、区域边界清晰、具有市级及以上市场影响力的城市开放空间。（2）城市休闲街区经营模式是指在既定法规约束与市场条件下，在城市休闲街区经营与休闲活动参与主体可接受的街区价值创造与分配方案中，经营主体实现城市休闲街区经营与休闲活动参与主要主体利益最大化的一般方式。（3）城市休闲街区经营模式的构成要素主要包括参与主体类型与选择，商业网点的类型与结构选择，参与主体间交易方式的类型与选择等。其中参与主体主要包括经营主体、经营主体的合作伙伴、政府主管部门、顾客和街区原住居民等，经营主体、经营主体的合作伙伴和政府主管部门共同构成城市休闲街区产品和服务的供给方，本地参加日常游憩活动的居民和外来游客共同构成产品和服务的需求方。商业网点具体指城市休闲街区沿街立面可供人们用于购物、饮食、娱乐等休闲消费活动的商场、商铺和配套设施，可分为消遣娱乐类、餐饮类、购物类、办公居住类和公共服务类等类型。交易方式泛指城市休闲街区经营主体之间、经营主体与休闲活动参与主体之间的合作方式或产品与服务的提供与购买形式，主要包括店面、产品或服务的出售，店面的出租等形式。（4）研究发现，城市休闲街区的经营模式主要包括政府主导型、市场主导型和政府适当干预型三种类型：①政府主导型经营模式是指城市休闲街区的经营主体为政府，即政府通过设置直属机构对城市休闲街区进行经营管理，并选择相应的商业网点和交易方式。其典型代表如北京王府井步行街、上海南京路步行街休闲街区等。②市场主导型经营模式是指城市休闲街区的经营主体为政府和企业，即政府以资金投入等形式与企业共同经营城市休闲街区，其中企业在经营中起主导作用，并选择相应的商业网点和交易方式。其典型代表如成都宽窄巷子、上海新天地休闲街区等。③政府适当干预型经营模式是指城市休闲街区的经营主体为由街区管理委员会、物业管理公司等构成的多主体多层次管理组织，其中政府在不同阶段根据需要对经营适当干预，并选择相应的商业网点和交易方式。其典型代表如北京798艺术区、上海田子坊休闲街区等。
其次，探讨与论证了城市休闲街区经营模式的选择机理。
城市休闲街区经营模式选择是指城市休闲街区经营主体对创造价值的目标及手段的取舍，包括选择做什么和选择如何做。城市休闲街区经营模式的选择机理是指城市休闲街区经营模式选择的基本原理或理论依据，可以通过城市休闲街区经营模式的选择模型进行表达。（1）城市休闲街区经营模式的选择模型可分解为“三个子选择模型”。“三个子选择模型”即城市休闲街区经营与休闲活动参与主体的选择模型、城市休闲街区商业网点的选择模型、城市休闲街区交易方式的选择模型。“三个子选择模型”构成了城市休闲街区经营模式选择模型的有机内容，三者的逻辑关系是：城市休闲街区的规划与建设者首先需要选择经营与休闲活动的参与主体，进而选择商业网点，然后经营主体之间、经营主体与休闲活动参与主体之间，在既有约束条件下，对合作方式或产品与服务的提供与购买形式进行选择，以实现自身利益（价值）最大化目标。（2）本书通过理论演绎、案例研究与调查研究相结合的方式，得出了包括使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用，以及所处区位条件类似的情况下，经营模式选择对城市休闲街区创造价值作用的系列研究结论，这些研究结论也构成了城市休闲街区经营模式选择的机理。研究结论一：为创造更大价值，城市休闲街区应选择在同行中具有一定影响力、经营主业与城市休闲街区发展相匹配、经营管理专业化程度较高的企业参与经营，同时应积极寻求政府的支持。研究结论二：为创造更大价值，城市休闲街区应选择能开展全面合作的战略合作伙伴。研究结论三：为创造更大价值，城市休闲街区首先应满足本地居民的日常游憩需求，其次才是满足外来旅游者的休闲旅游需求。研究结论四：为创造更大价值，城市休闲街区应保留原住居民并激发他们的参与热情。研究结论五：为创造更大价值，城市休闲街区应选择富有特色吸引力的休闲类商业网点。研究结论六：为创造更大价值，城市休闲街区商业网点企业应选择出售型交易方式。研究结论七：为创造更大价值，城市休闲街区经营主体对拥有的物业应选择出租型交易方式。
第三，构建了城市休闲街区经营模式创造价值能力的评价指标体系。
基于城市休闲街区经营模式的选择机理并借鉴平衡计分卡的设计理念，本书构建了由个体类指标与协同类指标构成的城市休闲街区经营模式创造价值能力的评价指标体系，为评估、选择与优化城市休闲街区经营模式提供了分析工具，并提出了选择更佳城市休闲街区经营模式的对策建议，以期提升城市休闲街区的价值创造竞争力。（1）应从利益相关者视角重新审视城市休闲街区。作为城市功能布局的重要组成部分，城市休闲街区的建设应兼顾经济价值和社会价值（含生态价值）双重目标，具体落实则应充分考虑经营主体、经营主体的合作伙伴、政府主管部门、本地居民、外来游客和街区原住居民等各经营与休闲活动参与主体的利益诉求。（2）应从现代治理视角探究城市休闲街区的经营模式。在城市处于不断改造更新的现阶段，应充分发挥经营主体作为城市休闲街区创造价值第一主体的作用，进一步强化政府在其中的服务意识和服务水平。（3）应选择竞争者难以复制的经营模式以增强城市休闲街区价值创造的竞争力。经营主体应根据城市休闲街区的自身特点，充分利用自身及其他经营与休闲活动的参与主体的资源优势选择经营模式。
本书的创新点包括以下几个方面。
第一，基于相关理论与调查研究提出了城市休闲街区经营模式的概念。
第二，通过理论演绎、案例研究和调查研究探讨与论证了城市休闲街区经营模式的选择机理。本书通过理论演绎、4个城市休闲街区的案例研究和调查研究相结合的方式，得出了构成城市休闲街区经营模式选择机理的系列研究结论。
第三，构建了城市休闲街区经营模式创造价值能力的评价指标体系。可用于同一城市休闲街区经营模式的纵向分析比较，或者用于同一城市不同的休闲街区经营模式的横向分析比较，为城市休闲街区选择更佳经营模式提供参考。
本书共分为六章，第一章导论，运用追踪观察研究方法，在分析城市休闲街区发展背景和发展障碍的基础上明确了本书的研究问题，同时运用文献梳理研究方法对本研究涉及的关键概念进行界定。第二章相关文献述评和研究的理论基础，为开展进一步研究奠定了基础。第三章城市休闲街区经营模式的构成要素与类型研究，主要运用文献梳理、演绎推理和归纳推理相结合的方法，剖析与探讨了城市休闲街区经营模式的构成要素、类型及特征。第四章城市休闲街区经营模式的选择机理研究，主要运用理论演绎、案例研究和调查研究等相结合的方法，探讨与论证了城市休闲街区经营模式的选择机理。第五章城市休闲街区经营模式创造价值能力的评价指标体系研究，主要运用理论研究与统计分析相结合的方法，构建并运用了城市休闲街区经营模式创造价值能力的评价指标体系。第六章研究结论及对策建议，在总结研究结论的同时，对城市休闲街区经营模式的更优选择提出了对策和建议。第一章 导论
2015年中央城市工作会议的召开标志着我国城市发展已经进入新的发展时期。建设和谐宜居与各具特色的现代化城市，是当前和今后一个时期我国城市工作的指导思想。重视和完善包括休闲在内的城市功能建设，将能够直接丰富本地居民和间接满足外来旅游者的精神物质生活，提升人民生活质量。以北京的798艺术区、上海的南京路步行街和新天地、成都的宽窄巷子、南京的1912街区和苏州的观前街等为代表的城市休闲街区正成为我国城市新的发展时期特有的空间功能布局形态。
作为导论部分，本章以城市休闲街区发展中面临的问题入手，在全面分析其产生背景的基础上，进一步明确了本研究的目的和意义。同时，对关键概念进行了界定。然后根据进一步细化后的研究问题，形成了本研究的整体思路和框架。最后，根据每一部分研究的需要，阐述了相应的研究方法及其具体运用。第一节 研究背景和研究问题一、研究背景（一）满足人们的休闲需求是城市的基本功能
国际建筑协会（CIAM）于1933年制定的“雅典宪章”明确提(1)出，生活、工作、游憩和交通是城市的四项基本功能。其中，前三项基本功能（生活、工作和游憩）相对独立，属于城市生活的三个主要方面，交通功能主要起连接作用，使得城市居民能够在生活、工作和游憩之间便捷转换（宋瑞，2012）。随着城市旅游的兴盛与发展，满足人们的休闲需求（包括本地居民的日常游憩需求和外来游客的休闲旅游需求）就成为城市建设和发展的基本功能。因此，包括旅游在内的休闲不仅是居民与游客享受美好生活的发展目的，也是实现建设宜居宜游城市目标的应有之义。因为宜游城市建设既是宜居城市建设的重要组成部分，更是吸引高端人才以促进宜业城市建设的重要基础（何建民，2015）。
根据2015年中央城市工作会议精神要求，建设和谐宜居且各具特色的现代化城市，是当前和今后一个时期我国城市工作的指导思想。重视和完善包括休闲在内的城市功能建设，将能够直接丰富本地居民和间接满足外来旅游者的精神物质生活，进而提升人民生活质量。但从供给侧结构性改革的角度来看，魏小安（2016）认为城市(2)休闲空间严重短缺，城市休闲街区在一定程度上完善与优化了城市休闲空间。（二）国家政策引导城市休闲街区快速发展《国民旅游休闲纲要（2013—2020年）》中明确提出要加强休闲街区建设，休闲街区概念第一次正式出现在政府文件中。可见，休闲街区已从国家层面正式被纳入城市休闲基础设施建设内容。《国民旅游休闲纲要（2013—2020年）》的制定不仅有利于增加地方对包括休闲街区在内的休闲设施基础建设的资金投入，更为国民休闲旅游的载体——休闲街区的发展提供了历史性的战略机遇和政策保障。可以预见，城市休闲街区的发展将迎来新一轮发展机遇期（见附录1）。（三）休闲旅游消费需求结构变动要求城市休闲街区经营模式动态适应
2016年国民经济和社会发展统计公报显示，我国居民消费结构中发展型和享受型消费占比显著提高，2016年国内游客人次比2015年增长11.2%，居民因私出境人次比2015年增长5.6%（国家统计局，2017）。日趋庞大的休闲旅游规模和不断升级的休闲旅游消费需求将为包括城市休闲街区在内的休闲空间的发展提供市场保障，见表1-1。表1-1 经济发展水平与休闲空间需求的关系资料来源：根据中国迈进“休闲时代”［N］．解放日报，2015-03-18（04）相关内容制作。
从城市居民的生活方式来看，全年近三分之一的时间可供休闲（每年52周，周末104天，再加上国定假日，即元旦1天、春节3天、清明节1天、劳动节1天、端午节1天、中秋节1天和国庆节3天共11天，合计115天），2016年城镇居民人均支出中，教育文化娱乐消费占比为12.45%（中国统计年鉴，2017），参照发达国家居民消费结构中休闲、文化与教育的近15%的占比（国际统计年鉴，2014），预计我国城镇居民的休闲消费能级还有进一步释放的空间。
从国内游客来看，按照旅游目的划分，2015年城镇居民国内游客中观光游览和度假休闲娱乐的人次占比为62.2%，人均每次用于观光游览和度假休闲娱乐的费用为2 089.1元，仅次于商务出差的消费水平（中国旅游统计年鉴，2016）。
从入境游客来看，2016年入境游客中观光休闲游客占比为33.4%，国际旅游外汇收入中，游览、餐饮、商品销售和娱乐总占比为37.5%（中国统计年鉴，2017），且呈逐年递增的趋势。
因此，城市居民的休闲娱乐活动需求与国内外游客的观光游览、休闲娱乐和购物等休闲旅游需求共同为城市休闲街区的发展奠定了坚实基础。同时，城市居民和国内外游客的休闲旅游需求结构呈现出不断变化的态势，这就要求城市休闲街区经营模式动态适应，以更好地满足市场的需求。二、研究问题（一）休闲旅游结构优化是供给侧结构性改革的重要组成部分
现代服务业快速增长是一个国家进入高收入国家行列的必经之路。经验表明，自20世纪五六十年代以来，进入高收入阶段的国家无一例外地经历了一场向服务经济转型的结构性变革（迟福林，2016）。作为生活性服务业，休闲旅游在服务大众、促进消费、推进经济结构优化中起着重要的作用。但就休闲旅游供需而言，并非需求不足，更非缺少供给，消费能力不强，而是供需错配、有效供给不足、供给水平不高。这就致使大量的服务业消费者选择了境外消费（王先庆和文丹枫，2016）。因此，休闲旅游供给侧结构性改革的焦点就在于增加有效供给和提高供给水平，以适应多元化、升级型的休闲旅游市场消费需求。（二）城市休闲街区发展缺乏理论指导
在零售业面临市场饱和、成本上升和电商冲击的“三重夹击”（陈惟，2014）下，在国务院31号文《国务院关于促进旅游业改革发展的若干意见》提出的“打造具有地方特色的商业街区”的政策引导下，传统商业街区积极探索转型发展，比如上海环贸iapm商场等新商业崛起和老商业改造等，同时新型休闲街区近年来不断涌现，比如(3)上海的新天地、成都的宽窄巷子等。然而，王裕强认为传统商业街(4)区转型并未真正达到预期目标，谢祥德也认为成功休闲街区案例屈指可数，即使成功的休闲街区发展背后亦存在很大成分的偶然因素。以上海为例，一方面，曾几经调整，“捞金”大户南京东路商街正沦为网购族“试衣间”（新民晚报，2013）。根据调查，南京路步行街百货商场进店率不足一成，20名被调查者中仅有5位有在南京路步行街购物的想法，步行街路人百人中仅3人消费（上海政务网，2013），与1995年南京路试行周末步行街时日人流量达170万人次，最高达4 700万元的日营业额（上海市地方志办公室，2004）形成较大的反差。越来越多的商场期望通过传统商业与现代文化元素联姻撬动商业转型。另一方面，上海世博源改变了以零售商户为主的传统模式，其中餐饮美食、休闲娱乐及功能配套商户的比例分别提升为31%、12%和11%（任翀，2014），2014年“五一”游客数超过30万人次（陈惟，2014）。
综上表明，传统商业街区转型与新型休闲街区发展仍处于探索阶段，相应的理论指导、经验总结和一般规律研究均较为缺乏。基于供给侧结构性改革背景，结合我国城市休闲街区发展实际进行理论创新就显得尤为重要。（三）经营模式选择是城市休闲街区发展的关键问题
参照国际著名城市休闲街区，如巴黎香榭丽舍、纽约第五大道、伦敦牛津街等，全国著名商业街专家、商业街国内贸易行业标准主要起草人、中国步行商业街工作委员会主任、中国商旅文产业联盟主任韩健徽（2015）提出“以商业街作为扩大旅游购物消费的重要载体，实现商业、旅游、文化的‘商旅文’产业融合发展”的鲜明观点。上海南京西路商圈主力商厦负责人也认为，面对外部经济形势变化，商业网点结构应动态调整，但绝不能为了短期利益，破坏应有的和谐商业生态（即自身应有的品牌档次与比邻商户的生态互补）（吴卫群，2016）。
作者通过对上海传统商业街区转型和新型城市休闲街区发展的追踪观察，并参与其他城市休闲街区的规划编制，综合政府管理部门、经营主体对传统商业街区成功转型方向的经验判断和自身对城市休闲街区建设发展过程的研究发现，经营管理阶段是城市休闲街区能否实现“商旅文”产业融合发展和能否长期维持和谐商业生态的关键环节之一，并进一步影响了城市休闲街区发展的质量，即创造的价值。就具体表现来看，传统商业街区和新型城市休闲街区发展的现状正是经营模式选择的结果；同时，如何有效化解传统商业街区转型与新型休闲街区发展中面临的诸多问题，恰恰又是经营模式面临的新一轮的选择。因此，经营模式选择就成为关乎城市休闲街区发展的关键问题，自然成为本书的研究主题。于是，下列问题就需要深入研究：①城市休闲街区经营模式的概念与构成要素是什么？②城市休闲街区经营模式有哪些类型与特征？③该如何选择城市休闲街区经营模式及选择机理又是什么？④该如何评价城市休闲街区经营模式创造价值的能力？
基于上述问题，借鉴城市休闲旅游目的地理论、利益相关者理论、价值创造理论、公共选择理论和城市休闲街区案例等，本研究提出并剖析了城市休闲街区经营模式的概念、构成要素、类型与特征；探讨与论证了城市休闲街区经营模式的选择机理；构建了城市休闲街区经营模式创造价值能力的评价指标体系，以期为城市休闲街区经营模式的选择提供分析工具，如图1-1所示。图1-1 城市休闲街区经营模式研究的问题与思路资料来源：根据本书研究成果绘制。
在图1-1中，创造价值是城市休闲街区发展的最终目标，明确城市休闲街区经营与休闲活动的参与主体类型、作用及相互关系是探讨与评价城市休闲街区经营模式的前提和基础。从现实情况来看，城市休闲街区经营与休闲活动的参与主体主要包括经营主体、经营主体的合作伙伴、政府主管部门、本地居民和外来游客、街区内原住居民等。显然，各参与主体的特点不同，价值诉求自然不同，比如经营主体和主要合作伙伴（店铺）重点追求经济回报，政府要考虑街区在城市中整体功能的发挥，本地居民和外来游客则希望获得物质消费与精神消费的双重满足，等等。可见，参与主体之间会形成错综复杂的相互关系。本研究的核心问题就在于通过研究城市休闲街区经营与休闲活动的参与主体类型、作用及选择，商业网点的类型与结构选择，经营与休闲活动参与主体间交易方式的类型与选择等，探讨与论证城市休闲街区经营模式的选择机理，进一步构建城市休闲街区经营模式创造价值能力的评价指标体系，为城市休闲街区经营模式的选择提供分析工具，反过来指导城市休闲街区创造更大价值。第二节 研究目的和研究意义一、研究目的
本研究的主要目的包括：①提出并剖析城市休闲街区经营模式的概念和构成要素，为城市休闲街区经营模式选择机理的进一步研究奠定基础；②探讨与论证城市休闲街区经营模式的选择机理，具体包括城市休闲街区经营与休闲活动的参与主体的选择机理，城市休闲街区商业网点的选择机理，城市休闲街区经营与休闲活动参与主体间交易方式的选择机理等，为城市休闲街区经营模式创造价值能力的科学评价提供理论依据；③基于城市休闲街区经营模式的选择机理，构建城市休闲街区经营模式创造价值能力的评价指标体系，以期为城市休闲街区经营模式的选择提供分析工具，为城市规划和管理部门及城市休闲街区投资主体决策提供科学依据。二、研究的理论意义
与传统商业街区向城市休闲街区发展转型和新型城市休闲街区发展的探索性实践相比，相应的理论研究略显滞后。本研究的理论意义主要包括：①基于城市休闲旅游目的地理论、利益相关者理论、价值创造理论、公共选择理论和城市休闲街区案例等，提出并剖析了城市休闲街区经营模式的概念，将原住居民纳入城市休闲街区经营与休闲活动的参与主体，丰富了城市休闲街区经营模式的构成要素，并进一步研究了城市休闲街区经营模式的主要类型和基本特征；②探讨与论证了城市休闲街区经营模式的选择机理，具体包括城市休闲街区经营与休闲活动的参与主体的选择机理，城市休闲街区商业网点的选择机理，城市休闲街区经营与休闲活动参与主体间交易方式的选择机理等；③基于城市休闲街区经营模式的选择机理，构建了由个体类指标与协同类指标构成的城市休闲街区经营模式创造价值能力的评价指标体系。为《国民旅游休闲纲要（2013—2020年）》中休闲街区建设的具体落实提供了理论借鉴，也丰富了城市休闲街区领域和经营模式领域的理论研究成果。三、研究的实践意义
目前的传统商业街区向城市休闲街区发展转型和新型城市休闲街区发展实践仍处于探索阶段，城市休闲街区经营模式的理论体系尚不健全，致使传统商业街区向城市休闲街区发展转型和新型城市休闲街区发展的有效性缺乏科学的理论指导。为此，本研究的实践意义主要包括：①在梳理国内城市休闲街区发展实践的基础上，借鉴相关理论成果，提出并剖析了城市休闲街区经营模式的概念、构成要素、主要类型及基本特征，为城市休闲街区的科学规划与建设提供理论参考；②基于城市休闲街区经营模式的选择机理，构建了城市休闲街区经营模式创造价值能力的评价指标体系，在检验传统商业街区向城市休闲街区发展转型和新型城市休闲街区创新发展有效性的基础上，将进一步指导城市休闲街区选择更佳的经营模式，以创造更大价值，为国内城市休闲街区健康可持续发展提供借鉴。第三节 关键概念界定一、城市休闲街区
作为城市空间格局的重要组成部分，城市休闲街区的发展与城市的休闲需求密不可分。休闲需求是指人们对在休闲时间里所参与的使自己身心得到放松、愉悦的休闲活动的需求，包括对在家庭里的休闲活动的需求，对在户外的休闲活动的需求和对离开自己居住地一定时间与距离的旅游休闲活动的需求（何建民，2008）。综合现有研究成果（约瑟夫，1991；托马斯等，2000；楼嘉军，2005）和《城市公共休闲服务与管理基础术语GB/T28101-2011》中关于“休闲”的界定，本研究中的休闲是指个人在可自由支配时间内自由活动的总称。因此，休闲兼具时间与活动双重特征。可自由支配时间是指除工作和恢复生理状态之外的时间；自由活动可分为本地游憩活动和异地旅游活动。其中异地旅游活动按照《2008年国际旅游统计建议》可分为个人旅游、商务旅游与职业旅游。鉴于此，本研究将休闲活动从整体上划分为本地居民的游憩活动和外来游客的休闲旅游活动。基于此和《城市公共休闲服务与管理基础术语GB/T28101-2011》中关于“城市中央休闲区”的界定，本研究中的城市休闲街区是指：
在城市的发展历程中，充分利用其自然地理区位优势和历史文化资源，在满足人们的日常基本生产和生活需要的同时，围绕人们的休闲需求（包括本地居民的日常游憩需求和外来游客的休闲旅游需求）提供产品与服务，经营主体明确、主题特色鲜明、商业网点配置较为齐全、公共设施服务供给完善、区域边界清晰、具有市级及以上市场影响力的城市开放空间。其典型代表如北京王府井步行街、上海南京路步行街、成都宽窄巷子、上海新天地、北京798艺术区、上海田子坊等。
本研究中的“城市休闲街区”与国家旅游局2013年公布的《旅游特色街区服务质量要求》中的“旅游特色街区”有交叉部分，又不(5)尽相同。其一，就所处区位来看，城市休闲街区仅限于城市，旅游特色街区没有限定；其二，就服务对象来看，城市休闲街区同时面向本地居民和外来游客，旅游特色街区可以全部是外来游客；其三，就市场影响力来看，城市休闲街区具有市级及以上市场影响力，旅游特色街区的市场影响力未明确界定。
参照上述界定和《旅游特色街区服务质量要求》（国家旅游局，2013），符合城市休闲街区统计的指标，见表1-2。表1-2 符合城市休闲街区统计的指标资料来源：根据中华人民共和国国家旅游局．旅游特色街区服务质量要求（LB/T 024-2013）和本研究成果整理而得。
以享誉海内外的中华商业第一街——上海南京路步行街为例，东起河南中路，西至西藏中路，全长1 033米，路幅宽20～28米，总占地逾3万平方米（上海市地方志办公室，2004），属于典型的购物观光型休闲街区，由上海市黄浦区南京路步行街管理办公室负责日常管理。仅仅2014年端午小长假三天累计接待游客就达250万人次。据不完全统计，20位被调查者中，上海本地人有2位，其余大多数是从外地第一次来南京路步行街的游客（上海政务网，2013）。
从概念之间的关系来看，本书所研究的城市休闲街区属于商业街区的一种类型，且多数休闲街区由传统商业街区演变而来；但从基本功能来看，休闲街区又区别于传统商业街区。传统商业街区旨在满足人们日常的基本生产和生活需要（洪增林，2013），而休闲街区在满足人们的日常基本生产和生活需要的同时，旨在满足本地居民的日常游憩需求和外来游客的休闲旅游需求，如上海南京路步行街。二、城市休闲街区的利益相关者
根据利益相关者理论，城市休闲街区的利益相关者至少应包括经营主体、合作伙伴、政府、本地居民和外来游客等。根据《商务部关于加快我国商业街建设与发展的指导意见（商贸发〔2009〕158号）》，各级商务主管部门是城市休闲街区建设的行业管理部门。（一）经营主体
综合洪增林（2013）研究成果，结合本书研究目的，城市休闲街区经营主体是指以购买、承租或协议运营等方式获得休闲街区物业使用权力，通过商业策划、项目包装、招商、运营管理、商品销售等，获取经济效益和社会效益的独立法人。按照《中华人民共和国民法通则》，独立法人包括企业法人、机关法人、事业单位法人和社会团体法人。在企业之间或者企业、事业单位之间联营的情况下，以新组成的经济实体独立承担民事责任；或者由联营各方按照出资比例或者协议的约定，以各自所有的或者经营管理的财产承担民事责任。
因此，城市休闲街区的经营主体可以是独立法人，可以是独立法人间联营形成的新经济实体，也可以是独立法人间联营且按照约定承担民事责任的经济实体。比如上海豫园旅游商城休闲街区的经营主体为上海豫园旅游商城股份有限公司，属于企业法人；上海南京路步行街休闲街区的经营主体为政府，即政府通过设置直属机构对城市休闲街区进行经营管理，属于机关法人；上海新天地的经营主体形式为瑞安房地产有限公司和政府，属于联营且按照约定承担民事责任，其中企业在经营中起主导作用；上海田子坊休闲街区的经营主体为由街区管理委员会、物业管理公司等构成的多主体多层次管理组织进行管理，属于联营且按照约定承担民事责任，并且政府在不同阶段根据需要对经营适当干预（简称为“政府镶嵌式经营”）。（二）合作伙伴
合作伙伴主要针对经营主体而言，是指能够通过一定的合作为经营主体经营城市休闲街区带来先进技术和管理经验等资源的企业，包括商业网点等普通合作伙伴和其他发展商、承建商、顾问及投资者等战略合作伙伴。比如上海南京路步行街上的沈大成老字号点心店等商业网点，再比如欧洲最大的零售地产巨头领德高（Redevco）公司是武汉天地的战略合作伙伴。（三）政府《美国百科全书》将政府界定为“一个国家或社会的代理机构”(6)。我国宪法中的政府即指各级行政机关。本研究中的政府仅指国家行政机关中的地方政府及其下属部门，比如税务部门等，不包括国家(7)出资的企业和承担基础设施建设等相应政府职能的特殊市场经营(8)体，比如城投公司（城市建设投资公司的简称）等。（四）本地居民和外来游客
本地居民主要指参加日常游憩活动的本地市民。《2008年国际旅游统计建议》中旅行是指旅行者的活动。其中“旅行者”是指不管目的如何和持续时间多长，往返于两个不同地理区域之间的人。游客指出于任何主要目的（出于商务、休闲或其他个人目的，而非在被访国(9)家或地点受聘于某个经济实体），在持续时间不足一年的时间内，出行到其惯常环境之外某个主要目的地的旅行者。三、城市休闲街区经营模式《辞海》中对经营有三种释义：①本谓经度营造。引申为筹划营谋。②犹往来。出自《后汉书·冯衍传下》：“疆理九野，经营五山。”(10)李贤注：“经营，犹往来。”③经管办理经济事业。本书采用第三种释义。《辞海》中对经营方式有两种释义：①指一定所有制形式下生产经营的组织方式、管理方式、收益分配方式等。②指经济单位生(11)产经营活动的具体方式。本书中采用第二种释义。《辞海》中模式亦称“范型”。一般指可以作为范本、模本的式样。在社会学中，是研究自然现象或社会现象的理论图式和解释方案，同时也是一种思想(12)体系和思维方式。(13)
结合本书研究目的，城市休闲街区经营模式是指在既定法规约束与市场条件下，在城市休闲街区经营与休闲活动参与主体可接受的价值创造与分配方案中，经营主体实现参与主要主体利益最大化的一般方式。其构成要素主要包括城市休闲街区经营与休闲活动的参与主体类型、作用及选择，城市休闲街区商业网点的类型与结构选择，城市休闲街区经营与休闲活动参与主体间交易方式的类型与选择等。四、城市休闲街区创造的价值
对价值的理解至少包括以下六种：①马克思认为，商品价值量由“在现有的社会正常的生产条件下，在社会平均的劳动熟练程度和劳(14)动强度下制造某种使用价值所需要的劳动时间”决定的。《辞海》对价值的释义包括四种：一种指凝结在商品中的一般的、无差别的人类劳动；二是指价格；三是指积极作用；四是在哲学上，不同的思想(15)视域和思想方式对于价值有不同的理解。②哲学视角的价值概念主要揭示了外部客观世界对于满足人的需要的意义，换言之就是具有特定属性的客体对于主体需要的意义。③《经济词典》中对价值创新途径的界定包括：通过定义新目标市场来创造产品的价值优势；通过重新定义顾客的认知质量来达到价值创新；通过创新商品组合来达到价值创新，比如增加功能、改变产品定位（属性）等不同途径；利用引(16)进新科技或提升产品平台来达到价值创新。④经济学认为价值即财富（物品、商品）能够满足人的某种需求的属性。⑤营销大师菲利普·科特勒认为价值是顾客所感知到的有形利益、无形利益与成本的综(17)合反映，该价值正是顾客在不同产品间选择的基础。⑥韦文英（2012）从区域价值的视角研究认为，区域也是有价值的，且通过区域内各种要素构成的区域产品体现，不仅有经济价值、社会价值，还有生态价值。
公共经济理论认为，社会产品包括公共物品、私人物品和准公共物品三种类型。结合城市开放型景区和政府与社会资本合作理论(18)（PPP）来看，城市休闲街区同时具有私人产品和公共产品的双重属性。鉴于此，城市休闲街区价值应同时包括经济价值和社会价值。其中经济价值主要包括满足经营主体和合作伙伴（重点指各商铺）获得经济价值的经营需求，主要发挥其私人产品的功能；社会价值重点发挥其公共产品的功能，主要包括满足本地居民的日常游憩需求和外来游客的休闲旅游需求，满足打造城市名片、地标，甚至核心旅游吸引物等城市品牌建设的需求，改善民生，满足城市生态环境保护，满足吸纳就业人员等社会需求。根据《中华人民共和国旅游法》，按照社会效益、经济效益和生态效益相统一的原则，利用公共资源建设的(19)游览场所应当更多地考虑社会效益。所以本研究将生态效益纳入社会效益一并考虑。同时，兼顾经济价值和社会价值（含生态价值）也是可持续发展战略内涵的应有之义。
从内涵来看，城市休闲街区价值可分为私人产品价值和公共产品(20)价值。其中私人产品价值体现为经营主体和合作伙伴的经营需求；公共产品价值体现为游憩需求、休闲旅游需求、城市品牌建设需求、改善民生需求、城市生态环境保护需求和吸纳就业等其他社会需求。
综上，城市休闲街区创造的价值是指围绕休闲街区经营管理的一系列行为，采用法律、经济、行政和技术等手段，通过政府、市场与社会的互动，满足经营主体和相关合作伙伴（重点指各商业网点）获得经济价值的经营需求，满足本地居民的日常游憩需求和外来游客的休闲旅游需求，满足打造城市名片、地标，甚至核心旅游吸引物等城市品牌建设的需求，满足改善民生的需求，满足城市生态环境保护和满足吸纳就业人员等社会需求。
根据福利经济学理论，每一种竞争性的市场经济都是帕累托最优，即指在一种资源或社会制度的配置状态下，在没有任何其他人处境变差的同时，使得至少一个人的处境可以变得更好，且不存在其他可选择的状态（约瑟夫，2005）。因此，城市休闲街区创造的价值必须在1+1>2的基础上，平衡各经营与休闲活动参与主体的价值诉求。
综上，城市休闲街区创造的价值主要包括经济价值和社会价值（含生态价值）。经济价值具体可通过营业收入、税金收入、租金收入、品牌价值、街区所在社区土地价值的增值等指标进行衡量；社会价值（含生态价值）具体可通过文化的传承、休闲体验价值、社区生活品质的提升、就业岗位的创造、城市形象的提升等指标进行衡量。五、城市休闲街区经营模式创造价值的能力《辞海》中“能力”是指成功地完成某种活动所必需的个性心理
(21)特征。结合城市休闲街区经营模式的概念，本书中城市休闲街区经营模式创造价值的能力是指为实现城市休闲街区主要主体的利益，城市休闲街区经营模式应具备的条件和水平。城市休闲街区经营模式创造价值的能力具体可体现为城市休闲街区各构成要素个体创造价值的能力和要素间协同创造价值的能力。第四节 研究思路和研究方法一、研究思路
本研究具体遵循“长期跟踪城市休闲街区发展与查阅文献资料→确定研究题目→明确研究问题→确定分析框架与研究方法→提出选择问题→选取研究案例→收集相关资料、专家／经营者访谈（见附录6）→整理分析资料→推导研究结论→构建评价指标体系”的思路，本研究的技术路线，如图1-2所示。二、研究方法（一）社会科学研究的基本方法
在社会科学研究中，通常采用的基本方法有三种，分别为定性方法、定量方法和定性比较分析法。传统的定性研究大多基于相关个案的归纳或者逻辑演绎，无法验证结论的普遍适用性。定量研究普遍采用基于回归分析的定量方法，内含一个重要假设前提即承认自变量和结果变量间只存在两种可能：没有相关关系或者有相关关系，而事实上许多定量研究的实证结果往往介于两种可能之间。严格来讲，是违背其设定的假设前提的。定性比较分析法则调和了传统定性和定量研究的特点，形成了一种新的社会科学研究思想。
定性比较分析法（Qualitative Comparative Analysis）的基本逻辑是基于布尔代数原理，通过讨论集合间的隶属关系发掘多个案例所展现的普遍特征。和传统的定量研究相比，主要存在三个差异：其一，研究聚焦结果变量和自变量间的非对称性关系，突破了传统定量研究基于相关系数的对称性思维局限；其二，认为达到同样的结果可以有多条路径，且每条路径都是不同的相关因素的组合，突破了传统定量研究拘泥于单一模型进行验证独立变量显著性的思维套路；其三，以模糊集合代替对变量的精确性测量，使研究结论更加符合真实情况下的条件约束和客观运行规律。图1-2 研究的技术路线图资料来源：根据本书研究成果绘制。
尽管定性比较分析方法在国外社会科学研究领域中的应用已相当广泛，但在我国的应用还较少，但就其研究逻辑的基本特征来看，将成为传统的定性和定量研究的重要补充，也将为本研究方式方法的选择开拓广阔思路和提供独特视角。
同时，扩展个案法（extended case study）和序贯访谈法（sequential interview）也为本研究提供了很好借鉴。所谓扩展个案法，是将科学家和研究对象的互为主体性作为前提假设，并使得干预、过程、结构化和理论重构之间相互协调。所谓序贯访谈法，是指定性研究者为了迎合定量研究评审者论述研究样本的代表性，忽略个案研究难以全面把握总体状况的不足。而往往定量研究需要真正的随机性与大样本等条件，个案研究反而无法达到。这也是抽样逻辑与个案逻辑的区别。鉴于平均水平与代表性的差异，研究者可以放弃个案到总体状况的推演，尝试对个案研究提出假设，并用其他个案来完善假设条件。直到假设“饱和”，这就是序贯访谈法。因此，使用扩展个案法可以修正一个理论并提出一个高质量的假设，哪怕只有一个个案；而个案逻辑（即序贯访谈法）不仅适合应用于定性研究（访谈或者比较个案），同样也能十分有效地帮助回答最令人关注的核心研究问题（即“怎么样”和“为什么”的问题）（Small，2009）。（二）价值创造的研究方法
综合国内外关于价值创造的相关研究文献来看，研究方法具有以下特点。
第一，较多采用概念性框架进行研究，少量应用案例研究来验证，较少采用大样本的计量实证或假设验证研究。即便采用案例研究，大多也是单案例研究。
第二，样本对象和数据来源较多关注创业型企业或电子商务型企业，对其他行业较少关注（江积海，2014）。第三，采用逻辑表达模型和数理表达模型（见表1-3）。表1-3 商业模式创新视角下价值创造研究方法一览资料来源：笔者根据相关文献资料整理而得。（三）城市休闲旅游研究方法《2008年国际旅游统计建议》中基于旅游性出行的主要目的，旅游可分为个人旅游、商务旅游与职业旅游。其中个人旅游又包括度假、休闲和娱乐旅游，保健和医疗旅游，购物旅游等。本书所研究的旅游主要指个人度假、休闲、娱乐旅游和购物旅游。
提出城市休闲旅游研究方法首先需要理解旅游者为何寻求城市休闲旅游体验。肖和威廉姆斯（Shaw and Williams）于1994年指出，城市地区集中了各种设施和景观，且位置优越，可同时满足游客和居民的需要。鉴于城市旅游目的地类型繁多，需要分析城市目的地表现出来的异同，肖和威廉姆斯明确了三个方面的问题：首先，城市地区的多样性。指有助于增强城市目的地独特性的城市规模、功能、区位和历史。其次，城市地区的多功能性。指城市目的地同时为不同使用群体提供多元化的功能。第三，城市地区的休闲旅游功能。鉴于城市地区使用群体的多样性，所以城市目的地并不单独为休闲旅游者所消费。
此外，阿施沃斯（Ashworth）于1992年提出了城市旅游理论，并明确了城市旅游研究的三种分析方法：首先，对城市旅游设施供应情况的分析。主要包括住宿设施、娱乐设施和旅游服务设施的调查与评价，城市生态模型的利用，目的地旅游产品的确定。其次，对城市旅游者的需求分析。主要包括城市地区的旅游人数研究，旅游者选择城市旅游的原因及其行为特征分析、旅游态度与期望值研究等。第三，对城市旅游政策的分析。
莫林斯（Mullins）和洛克（Roche）分别于1991年和1992年从理论的角度对城市旅游做出了进一步解释。莫林斯（Mullins）和洛克（Roche）的研究成果质疑了后工业化时代城市旅游的开发与经营过程，以及公共部门旅游休闲政策的影响力。此外，莫林斯（Mullins）1991年提出了“旅游城市化”的概念，进一步明确了城市旅游目的地的类型，主要包括首都城市、大都市中心的历史城市和小型要塞城镇、大型历史城市、城市市区、恢复活力的滨水区、工业城市、海滨度假地和冬季体育度假地、综合性旅游度假区、综合性旅游娱乐建筑、(22)专业化旅游服务中心、文化城市／艺术城市。
上海都市旅游的特点，就是城市即旅游，旅游即城市。上海南京路步行街、上海豫园旅游商城、上海新天地、上海田子坊等都是深受居民和游客喜爱的景区（点）。
上述地理分析视角的城市旅游研究方法将为分析城市休闲街区的功能定位、提供的产品与服务的特征、顾客的行为特征等消费需求，地方政府和经营主体等经营与休闲活动的参与主体对城市休闲街区经营模式的影响等具体问题提供坚实理论基础。（四）本书的研究设计与方法
本书主要采用多案例比较研究法。案例研究旨在深入探究现实生活环境中正在发生的现象，并可以有效回答“怎么样？为什么？”类型的问题。本研究旨在探讨城市休闲街区经营模式的选择机理，不仅需要关注单案例纵向的历史演变过程，更需要通过多案例横向对比发现经营模式选择的一般规律。因此，本书采用多案例比较的研究方法。多案例比较研究的优势如下：首先，可以提高研究的内部效度。多案例比较研究遵循的是复制原则，本质上借鉴的是“准实验”研究的基本理念，主要通过案例材料来佐证或证伪，从而获得研究结论，有利于准确把握变量间的因果关系，进而提高研究的内部效度。其次，可以提高研究的外部效度。本书选择的多个案例在参与主体、商业网点和交易方式等方面存在的差异性，有利于强化本书研究结论的普适性和可复制性，因此提高了外部效度。
1．案例研究方案
根据本书研究问题，即城市休闲街区经营模式的选择机理，制订了城市休闲街区经营模式选择机理的案例研究方案，见表1-4。表1-4 城市休闲街区经营模式选择机理的案例研究方案资料来源：根据本书研究成果绘制。
2．案例选择的依据
主要目的旨在形成理论的案例研究的评价不适合采用统计学上的“信度”和“效度”概念，应主要采用主观性评价，具体包括案例的典型性与启发性、可信任性、可推广性、资料记录的准确与简洁、逻辑可靠性、理论饱和度、研究结果的新鲜和重要等。其中理论饱和度是指无法再获取额外的数据以使分析者进一步发展某一结论的时刻，换言之，当研究者已经穷尽一切解释或者受制于案例的可获得性时，案例研究达到最高的理论饱和度。尽管实际研究过程无法达到最高的理论饱和度，但研究者应尽可能追求结论的一般性与概括性，即较高的理论饱和度。
遵照上述标准，本研究选择的案例所在地上海无论在数量还是在发展质量，市场影响力等方面，城市休闲街区均走在国内其他城市前列。从历史演变角度来看，基于改革开放的背景，上海城市休闲街区开始迎来真正的发展机遇期，并自此步入快速成长发展阶段，与时俱进，结合时代发展的切实要求，在不断进化与演变中呈现出清晰的发展脉络，见表1-5。表1-5 上海城市休闲街区自1990年初至今发展历程资料来源：在宋长海．上海休闲街区空间布局研究［D］．华东师范大学，2007基础上完善而得。注：①分别是上海老街、云南南路美食街、东台路古玩街、北京路生产资料街、乍浦路美食街、宜山路建材家具街、威海路汽车汽配街、雁荡路休闲街、福州路文化街和衡山路休闲娱乐街。其中休闲街区有7条。②排名依次为新天地、南京路步行街、滨江大道、多伦路文化名人街、衡山路、梅川路欧亚休闲街、中山东一路（外滩）、上海老街、七宝老街和朱家角北大街。
Eisenhardt（1989）指出，多案例研究中最合适的案例数量为4～8个。因此，根据研究问题和所涉及的理论领域，本研究选择4个案例进行多案例分析，所选取的上海南京路步行街、上海豫园旅游商城街区、上海新天地街区和上海田子坊街区案例休闲街区从时间（休闲街区建成时间）跨度上较均匀分布于上海休闲街区的现代发展历程，如图1-3所示，且均处于上海的中心城区，所处区位条件类似。这在考虑案例发展背景差异性的同时，也保证了案例交叉分析的可比性。图1-3 案例休闲街区选取时间分布资料来源：根据本书研究成果绘制。
同时，上海南京路步行街和上海豫园旅游商城还是中国步行商业(23)街工作委员会委员单位和上海中央活动区的重要组成部分。上海新天地和上海田子坊等“小街坊”作为“人情味”宜居城市环境的代表，将成为新时期城市发展趋势（赵翰露，2016）。伍江（2015）也认为上海新天地和上海田子坊还是城市更新中通过盘活存量而非增量(24)来获得城市经济和社会发展空间的优秀案例。以上海南京路步行街、上海豫园旅游商城、上海新天地和上海田子坊已具有一定发展历史的休闲街区为例进行研究，既有典型性、代表性，又不失权威性，既可以进行单个案例的纵向比较研究，也可以对多个案例进行横向对比交叉分析。在为上海休闲街区健康发展提供借鉴的同时，还将为国内其他城市休闲街区的发展提供参考。
3．所选案例的基本情况
所选4个案例休闲街区的基本情况，见表1-6。表1-6 案例休闲街区基本情况
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