中国的房价还有救吗(套装共3本)(txt+pdf+epub+mobi电子书下载)

作者：谭浩俊

出版社：杭州蓝狮子文化创意股份有限公司

格式: AZW3, DOCX, EPUB, MOBI, PDF, TXT

中国的房价还有救吗(套装共3本)试读：

前言

买房，一直是中国人一生中的大事。但愈来愈高的房价让买房似乎已经成为了人生中的难题。

房地产商不怕房子卖不出去，因为房价不管怎么升高，都会有民众去买，再加上有后台的帮助，更是让他们如鱼得水。

开发商所使用的一些小手段都会让一些想买房的群众产生恐慌，更甚者居然还有为了抢一套房去离婚的。

开发商在房价问题上到底如何玩出“噱头”？政府会对这居高不下的房价做出相应的政策吗？中国的房价还有没有降下去的可能？作者简介

谭浩俊，《金融博览》、《群众决策资讯》、《中华工商时报》、中国网、中国经济网、凤凰网等多家财经媒体专栏作家、特约评论员，知名网络财经评论人，高级会计师，现任镇江市质量技术监督局副局长。近十年来，已在省级以上传统媒体发表财经评论2000余篇，至今高度关注中国宏观经济、产业经济、金融证券投资、国资国企改革等行业资讯。前言

房子，是生活中不可或缺的一个物品。它为我们遮风挡雨，也是我们的避风港湾。

买房，一直是中国人一生中的大事，孩子结婚要备一套婚房几乎成了每个家庭的事。孩子结婚，多数女方父母的首要要求就是对方必须要有车有房。

原本一套房子对于中产阶层的人们来说，还是可以负担的，但愈来愈高的房价，让房贷就像一座高山，沉重地压在了他们的背上。

买房，似乎已经成了人生中的难题。因为房价一直居高不下，所求的人虽然多，但是由于房价太贵，即使想要也买不起。

房价的升高让许多房地产商的钱越赚越多，背着房债的人也越来越多。

房地产商不怕房子卖不出去，因为房价不管怎么升高，都会有民众去买，再加上有后台的帮助，更是让他们如鱼得水。

开发商所使用的一些小手段都会让一些想买房的群众产生恐慌，更甚者居然还有为了抢一套房去离婚的。

听起来不靠谱的这一切却是在中国确实发生的。

政府会对这居高不下的房价做出相应的政策吗？中国的房价还有没有降下去的可能？第一章房产催生了多少“地王”“超级地王”诞生，与百姓有多大关系？

2016年8月17日11时19分，融信集团经过一个多小时的激烈竞争，成功竞得上海静安区中兴社区N070202单元332-01-A、333-01-A地块，最终成交价格110.1亿元，楼板价100315元/平方米，溢价率139%，扣除商业配套以及配建保障房，实际楼面价约11万元/平方米。这一地块同时也刷新了全国住宅地块的最高总价和单价，成为名副其实的“超级地王”。

据测算，10万/㎡的名义楼板价，14.3万/㎡的可售面积楼板价，139%的溢价率，如果没有特殊情况发生，或者在建设过程中不出现偷工减料等方面的问题，未来项目售价毫无疑问将超过15万/㎡。

从竞拍过程来看，该地块的价格应当不是恶意炒作的结果，而是竞争激烈的产物。这也意味着，对在这一地块建设商品房，开发商是有信心的，也是相信能够赚钱的。不然，不会有18家开发商参与竞拍，竞价的轮次也达到了426轮。而且，国内著名的开发商也基本到齐，成了一次开发商大聚会。

值得注意的是，“超级地王”的产生，是在上海出台了新的楼市调控政策以后，这是否意味着，新的楼市调控政策的作用已经趋于平淡，上海的楼市已经恢复到了调控之前的状态。那么，上海的房价也要进入到新的增长模式。因为，此次竞拍极可能是一个信号，亦即资金重新向一线城市回流的信号。

众所周知，2015年下半年以来，一线城市曾经出现了房价持续上涨的现象。其中，深圳、上海、北京成了房价上涨最快的一线城市。而且，在这轮上涨中，还夹杂着许多不规范因素，如房产中介扮演银行角色、P2P平台参与到炒房之中等，迫使一线城市不得不出台新的调控措施，遏制房价的过快上涨。

随着一线城市出台了楼市调控政策，很快地，部分二线城市又出现房价快速上涨的现象。特别是南京、苏州、合肥、厦门等城市，更是扮演了二线城市房价上涨的“领头羊”。这也预示着，炒房资金被一线城市的调控政策“赶”到了部分二线城市。最终，又迫使二线城市不得不出台楼市调控政策。特别是同在一个省的南京与苏州，几乎同时出台了调控政策，且被认为是史上最严。

本以为一二线城市同时出台调控政策，楼市会安静一段时间，谁曾想，距离二线城市的楼市调控政策没有几天时间，就是与一线城市的楼市调控政策，也只有短短几个月时间，“超级地王”又出现了，而且是出在楼市调控政策比较严的上海。

不过，笔者倒认为，上海出现新“地王”，应当更符合市场化要求，符合市场对资源配置起决定性作用的目标。因为，在上海出台了新的楼市调控政策、土地供应量也有所增加的情况下，仍然诞生了“地王”，而且是史上最大“地王”，说明开发商相中的是上海这座城市、看中的是未来上海房价的走势，而没有完全受制于楼市调控政策。如果楼市调控政策出台以后，上海楼市立即陷入平静，倒反而是“行政市”的体现。

也正因为如此，未来房价的变化，更多的还是要看一线城市，看主要二线城市。也就是说，一线城市和主要二线城市仍然是房价上涨的高地，是房地产市场的“晴雨表”。而库存压力较大的二线城市和三四线城市，则是楼市的“风险仪”。“晴雨表”所反映出现的，是开发商的目标暂时不会转向其他城市，而是重点在一线城市和主要二线城市，“风险仪”所体现出来的，则是三四线城市去库存的任务依然十分艰巨，面临的风险也依然很大。只有当“晴雨表”和“风险仪”都趋于相对平稳，且不再是逆向运行时，楼市的风险才可能得到有效化解，房价上涨也好，下跌也罢，才能趋于理性。否则，仍然会处于非健康状态，并随时可能爆发风险。

从总体上讲，在楼市问题上，不能总把眼睛盯住房价、盯住“地王”，更多的应当看商品房的结构和布局是否合理，看政府在保障房建设方面是否尽力，看中低收入阶层的住房问题有没有解决。在什么社会形态下，总会有富人和穷人，自然，商品房也要有高价和低价之分。有钱人去购买高价房，无可厚非。关键是穷人的住房谁来帮助解决，这才是问题的关键。如果政府在保障房建设方面不作为，或作为不大，问题就严重了。过度关注房价本身，有时候会转移公众的注意力，给政府推卸责任提供方便。只要中低收入阶层的住房问题解决了，房价不再对中产阶层的生活产生影响，什么“地王”。什么高房价，都不是问题。地王稀释股权折射市场分化增强

22城密集出台调控政策转变了房地产市场预期，致使2016年前三季度拿高价地和地王的企业压力陡增。仅仅一个月，杭州、合肥等此前土地高热区开始集中出现转让地王项目股权，引入合作者开发，摊薄风险的现象。如信达地产2016年5月27日拿下的总价高达123亿元全国总价地王——杭州滨江奥体地块项目，信达资产的股权已被稀释至50%，融创中国和滨江集团分持滨江奥体地块股权40%、10%。

要知道，在争当地王时，这些房企是何等的风光，何等的气焰嚣张。但是，仅仅过了几个月，就玩起了稀释股权的手法。显然，有点打脸的感觉。因为虽然尚不清楚地王稀释股权的转让价格，但有一点可以肯定，绝对不会是赚钱转让，而极有可能是低于地王价或同价格转让。不然，是很难征集到受让者的。

可以看出，稀释地王股权的房企，要么是新贵，没有市场经验，只有一腔热情，如信达地产，要么经济实力不够强大、资金链原本就比较紧张的房企，如绿城、文一等。而稀释地王股权的主要目的，就是减轻现金流压力，避免出现资金链断裂的问题。

事实也是如此，在争当地王的企业中，相当一部分并不具备争当地王的实力，或者说没有经营地王的能力。所以争当地王，就是相通过地王改善日趋紧张的现金流，以此缓解企业资金物矛盾。只是没有想到，楼市调控会来得这么快，且严厉而果敢。不仅22个城市集中出台楼市调控政策，而且，金融、证券等也都纷纷对房企收紧政策，对融资和再融资抬高门槛，从而导致企业的融资渠道大大缩减，融资能力大大降低。殊不知，房企玩的就是资金，资金一收紧，那些原本就资金实力不够的房企，就只能被迫缴械，通过稀释股权的方式缓解现金流矛盾。

不过，地王稀释股权，并不是绝对的，一方面，真正有实力的房企，并不会采取稀释股权的方式。原因就在于，这些房企原本资金成本就较低，且有强大的资金实力。因此，不需要通过稀释股权来维持现金流平衡；另一方面，一线城市的地王，尚未出现稀释地王股歌台舞榭现象。除了一线城市的地王，大多是由大型房企扮演的之外，更主要还是房企对一线城市的房价信心较足，不会轻易稀释股权。

可以预料，如果短时间内不会在政策上做出调整和松动，新一轮房企整合或将再度出现，房地产市场的分化现象将进一步加剧，亦即有实力的房企通过受让股权，对中小房企形成牵制，让这些房企被迫做出更多的股权转让行为。也就是说，第一步是稀释地王股权。接下来，还有可能转让企业股权，形成大鱼吃小鱼的格局，大房企越做越大，小房企土崩瓦解。

俗话说，天下大乱达到天下大治，房地产市场也应当按照这样的规律进行。要知道，如果市场不来一次较为彻底的整合，不对那些投机者形成挤出效应，楼市就不可能步入平稳有序发展轨道。反过来，如果能够形成了对中小房企挤出效应，市场的稳定性就会增强，那种争当地王的现象就会大大减少。

显然，这是对楼市调控政策的考验，也是对管理者智慧与能力的考验。必须看到，楼市调控政策刚刚执行没有多长时间，就已经出现地王稀释股权的现象了。如果楼市调控政策能够继续执行下去，那些缺乏资金支撑的中小房企，一定会因为资金问题退出市场，或成为大房企的腹中之物。

我们担心的是，地方政府出于自身利益和风险防范的需要，会不会在中小房企遇到资金困难时，出手干预。而金融机构为了防范风险，再次在信贷资金的投放方面给中小房企以暗中支持。一旦这样的现象出现，楼市调控又将陷入反复，最终使调控失败。这就意味着，管理层必须加大监控力度，防止地方政府和金融机构干预楼市调控，影响调控的效果。房地产市场船厂为一次比较彻底的大鱼吃小鱼，来一次大整整。只有按照市场规律去整顿与治理，更多发挥金融杠杆的作用，才有可能让房企真正感到威胁，让房企消除侥幸心理，从而推动房地产市场的健康有序发展。

总之，地王稀释股权，是一种好现象。第二章中产阶层已经被楼价坑惨了新中产阶层的住房观念或改变中国房价走势

据香港《经济日报》2016年9月22日报道，调查显示，随着中国经济的快速发展，如今的新中产阶层已经不再是十年前的中产阶层，不论是消费理念还是消费行为和群体特征，中产阶层随着经济、社会的发展也出现了全面的改变。其中，有28.36%的受访者表示是否有购房并非衡量新中产阶层的因素。在高房价的背景下，租房也被新中产阶层坦然接受，且不失乐趣。

众所周知，长期以来，中国人都习惯于把拥有一套具有产权的住房作为人生的一大目标，没有一套具有产权的住房，就似乎是人生的不完美，甚至感到是人生的失败。也正因为如此，绝大多数中国人都被住房搞得一生都生活在质量不高的生活之中。特别是在房价高企的情况下，更是成了住房的奴隶，成了银行的打工者。

曾经有一种观点，叫丈母娘抬高了房价。虽然听起来有点可笑，但是，仔细想想也不无道理。因为，中国的丈母娘，大多希望女儿找一个有房有车者。在生活水平逐步提高、车价不断下降，甚至汽车已成为普通高档消费品的情况下，“嫁车”已不是稀奇的事。可住房仍然是很难逾越的一道鸿沟，成为挡在丈母娘与女婿乃至母女之间的一座大山，多数丈母娘仍然将住房作为女儿出嫁的重要前提，以至于很多年轻人为了能够在一起，不惜背上一屁股债、搭上男方父母的生活质量购买一套具有产权的住房。

也正是有太多的人希望有一套具有产权的住房，因此，也就有了市场刚需的“泡沫”。因为，相当一部分年轻人，按照其收入与房价的比例，完全不具备购房的条件，可是，为了满足各方的需要，包括父母对其结婚的需要、丈母娘对其住房的需要，只能硬着头皮去买房。房是买到手了，艰难的生活也就从此开始了。

事实上，对一个人或一个家庭来说，房子就是一个属性——住，既然是住，那么，所有权也就不重要，只要有房子住，只要能够不因为房子而影响正常的生活，所有权也好、使用权也罢，效果都是一样的，为何非要有属于自己的产权呢？有一套具有产权的住房，看起来“资产”增多了，“名声”也好听了。可是，多数人的生活质量却下降了，其他方面的生活，都因为住房而质量下降、品质降低。如此，具有产权对住房者来说，还有多大的意义、多高的价值呢？

也许，正是因为有太多的人希望有一套具有自主产权的住房，都让自己名下的资产更多。因此，住房的居住属性也就慢慢地被投资属性所替代，甚至带上了强烈的投机属性，结果，被少数人所利用。近年来出现的房价快速上涨，说到底，就是因为每个人都希望有属于自己产权的住房，从而给了投资投机者更多的空间，给了炒房者牟利的机会，也给了地方政府大搞“土地财政”的机会。更多的普通百姓，则被住房、房价牵着鼻子走。

相反，那些没有把有一套具有产权的住房当作人生追求目标者，却在租房中享受到了更多的生活乐趣。也许，到老了的那一天，他们仍然没有一套属于自己的住房。但是，回顾一生走过的路，他们在住房方面，得到的享受可能要远高于买房者，不仅住房的面积等可以远大于买房者，区域、环境、结构等，也会远好于买房者。也就是说，对个人而言，根本不存在有没有属于自己住房的问题，而只有有没有给子女留下住房的问题。儿孙自有儿孙福，如果子女们没有能力买房，那也就可以像父辈们一样，以租房来满足自己的住房需求。

也正因为如此，新中产阶层中能够有近30%的人开始接受租房，而非买房，这就意味着，中国人的住房观念，尤其是年轻一代的住房观念，正在发生着积极的变化，并有可能对房价走势产生积极的影响。因为，一旦住房的刚性需求减少了，广大居民不再有那么强烈的买房心理，不把房价高低当一回事。那么，不仅会使房地产市场的供求关系发生变化，使供的压力减轻，而且能够倒逼炒房者逐步放弃投资投机的欲望，慢慢地，房价就会趋于理性。即便再出现上涨现象，也会温柔得多、理性得多。

所以，增强中产阶层特别是新中产阶层的租房理念，让更多的人把心态调整到租房上来，不仅能够减轻年轻人的负担，让更多的年轻人把精力放到工作之中、创业之中，而不是还贷之中，就能大大改善房地产市场的供需结构，让房价上涨的内在动力下降。一旦刚性需求回归理性了，炒房者的日子就会越来越难过，最终只有淡出人们的视野。而不买房腾出的资金，则有可能转化成创业的资本，使更多的人投入到创业创新中来，可谓一举多得。房价正在摧毁中产阶层的“中产梦”

众所周知，“橄榄型”的社会财富分配结构，是最有利于社会稳定、社会和谐，体现社会正义、推动社会进步的。而所谓“橄榄型”，就是中产阶层能够成为社会的主流，成为社会架构中最基本的力量。但是，持续快涨的房价，却正在严重摧残着中产阶层，摧毁着中产阶层的“中产梦”。

近一段时间以来，从一线城市到二线城市，纷纷出台楼市调控政策，而且，手段几乎用了个遍，有限购的，也有限贷的，还有限价的，一些地方还是限购限贷限价一起下。不仅如此，还出台了其他方面的调控政策，大有山雨欲来之势。

但是，这一切似乎没有对房价产生更多的影响，该涨的仍在涨，该抢的也在抢，不忘通过离婚买房的则在通过离婚买房。

很显然，有钱人是不需要用离婚来买房的，他们有的是钱，有的是资源，可以随时买房。真正的穷人，也不需要以离婚来买房。离婚与否，对他们来说，都是三个字——买不起。想通过离婚来买房的，只有一类人——中产者。只有中产者，说买不起房吧，手上有几个钱。说买得起房吧，手上那点钱，根本就买不起一套的房，更别说首付提高了。于是，为了减少首付，为了能够在房价继续上涨中买一套属于自己的房，或者为子女准备一套房，只能以离婚来完成这样的心愿。

房价把人逼到离婚的地步，可见，中国的房价已经涨到什么水平了。而这一切，又是针对应当在中国经济社会发展过程中扮演最重要角色的中产阶层。要知道，只有他们的存在，只有他们的力量越来越强大，只有他们变得越来越厚实。中国社会稳定的基础再扎实，中国和谐的条件才具备。否则，问题很大。

可是，房价上涨已经在摧毁这样的结构，摧毁这样的格局，让众多的中产阶层，回归到中产前的水平。即便不会豪迈穷人，也会成为无法增厚中产阶层的角色。特别是那些刚刚跨入中产阶层者，房价如此上涨，会让他们再度离开中产阶层，成为需要帮扶的一族。更重要的，他们一旦回归到非中产阶层，对社会产生的影响将是极其负面的，是会引发整个中产阶层对社会财富分配的担忧。

必须看到的一个事实是，中产阶层不仅是社会稳定的基础，也是社会财富创造的主体。他们的人员构成、知识构成、经验构成、能力构成，都是社会财富的主要力量。如果这部分力量对社会发展失去了信心，对财富分配失去了信任，继而对创造社会财富产生负动力。那么，中国经济社会的发展将面临严峻的考验。

事实是，房价已经让众多的中产者产生了严重担忧，对政府在房价面前的碌碌无为表示了不满。为什么通过离婚来购买住房，一定程度上也是对政府发出的无声抗议，是对政府在高房价面前的无所作为表示严重不满，在政府总在用所谓的楼市调控政策、而不在保障房建设等方面做出更多行动表示抗议。因为，实践证明，调控是不会对解决老百姓住房问题产生任何作用的。要知道，房价已经到了即便出现下降百姓也消受不起的地步。百姓需要的，就是政府在保障房建设方面的作为，而不是房价。

也正因为如此，面对房价的变动，政府不要再用所谓的调控来糊弄百姓，调控措施再多，对百姓购房都没有意义。百姓希望看到的，是像国外一样，能够用6—8年的工资就能买得起一套房。而按照目前的房价，中产阶层能够买得起房的，至少也要10年以上的收入。调控是不可能再把房价调到6—8年的，只会越调越高。

如果说房价上涨会带来社会影响的话，摧毁中产阶层的“中产梦”，是最大的影响，也是最严重的影响。一旦中产阶层被摧垮，中产阶层的信心被摧灭，中产阶层的“中产梦”被摧破，社会稳定和和谐的基础就被摧毁，到时候，就真的危险了。第三章买房恐慌极度恐慌下，买房风险再大可能也只好“抢”了

媒体报道，杭州市政府决定，自2016年9月19日起实施住房限购。政策规定，在市区限购范围内暂停向拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房。

这是继苏州、厦门以后，第三个实施新一轮限购政策的二线城市。而在此前，合肥、南京、武汉等二线城市已相继出台了限贷政策。限购限贷频频降临二线城市，显然，与2016年以来这些二线城市房价上涨过快，社会各方面反应十分强烈有关。拿杭州来说，G20会议一结束，就立即进入了“抢房”节奏，仅中秋小长假三天时间，就成交了接近2000套，且40%左右都是外地人购买。其他一些地区，中秋期间也不安静，也出现了不同程度的“抢房潮”。

虽然自房地产市场放开以来，“抢房”现象就一直存在，而且，价格越“抢”越高。但是，最初的“抢房”，主要是为了居住，无非“抢”个好地点、好楼层、好环境。慢慢地，“抢房”就变了味，变成了炒房。一批投机者加入到炒房行列，把房价炒得完全脱离了实际，脱离了居民的购买能力。而地方政府为了自身利益，也加入到了炒地的行列之中，成为房价上涨的重要推手。

事实上，按照中国居民的实际收入水平，无论是一二线城市，还是三四线城市，都不具备房价大幅上涨的动力，也不具备出台限购限贷政策的条件。可是，由于商品房的居住属性被严重淡化，投资和投机属性被严重夸大。因此，房价也就不可避免地成为少数人用来牟利的工具，导致房价不断地被人拉高，并形成了大量泡沫，造成GDP、财政收入等也或多或少地被注入水分。

必须注意，对普通居民来说，房屋只有一个属性——居住。因此，如果也加入到“抢房”行列，只有一种答案——恐慌。他们与股民还不太一样，股民恐慌了，可以抛售。如果真的有一天房价大幅下跌了，他们可能连抛售的条件也不具备，而只能眼睁睁地看着花出去的钱贬值。这就是普通居民在住房问题上的现状，也是他们时刻在为购房问题纠结和烦恼的主要原因之一。

现在的问题是，限购限贷能否让房价稳定，那些以投资和投机为目标的炒房者，是否会在限购限贷面前停止炒作，一旦市场再度陷入低迷，地方政府会不会再度充当房价上涨的推手，这都是需要回答的问题。要知道，房价上涨实际也是在为地方政府创造“土地财政”，地方政府的调控决心不可能那么坚决。特别是那些尚未出现“抢房潮”的二线城市，会不会人为地制造买房紧张气氛，引导居民“抢房”，值得关注。

央行发布的2016年第三季度城镇储户问卷调查报告显示，53.7%的居民认为房价“高，难以接受”，虽然较之以前的八成居民认为“难以接受”有所改善。但是，超过一半的居民“难以接受”，仍然是一个十分严重的问题。这其中，不排除部分居民对房价已经麻木，不想再就这个问题表达真实想法。

也正因为如此，对再度出现的“抢房”现象，切莫再简单归咎于居民“买涨不买落”的心理。持续的房价上涨，早已让居民把涨落放到一边，取而代之的是对政府的信心、对政策的信任。“屡涨屡调、屡调屡涨”的尴尬调控，不能不让广大居民对楼市调控感到恐惧和不安。而在极度恐慌下，纵然购房风险再大，也只好加入到“抢房”行列。特别面对炒房者，如何增强政策的执行力和威慑力，才是消除广大居民恐慌心理、避免“抢房”现象再现的关键。“买涨不买落”还是中国老百姓的购房心理吗？

近一段时间以来，随着部分城市出现“抢房潮”，有关“买涨不买落”的观点也再度出现在媒体上。一些专家表示，所以出现“抢房潮”，与居民“买涨不买落”的心理是分不开的。言下之意，中国的老百姓，就是一个字——贱。价格低时，不买房，涨价了，就开始跟着“抢买”了。

粗粗一听，似乎很有道理。“买涨不买落”，确实是消费环节经常出现的心理现象。需要注意的是，那是在正常的消费环境之下。对中国老百姓来说，在买房问题上，已经无法再把“抢房”与“买涨不买落”联系起来。也就是说，你再怎么跟、再怎么去“买涨”，也不可能跟得上房价变化的节奏。更多情况下，老百姓是跟着政策在走，看政策的风向。可是，政策能够带给老百姓的，似乎又不是那么一回事。譬如限购限贷政策，退出江湖没几天，又一个个地重现江湖了，且比此前更加严厉。此时此刻，你让老百姓买还是不买。

事实上，对绝大多数中国老百姓来说，在他们眼里，房子就是一种属性——居住。可是，偏偏要让他们去接受其他属性，如投资、投机、炒作等。就像日常生活中经常出现的，某某房子买了赚啦，过去100万，现在已经涨到300万了。问题是，对于只重视居住属性的人来说，赚也好，亏也罢，都是一套房，都一样的居住。不会因为涨价了，房子就变大了，居住的环境就改善了。只有那些房价处于低位时，没有买房的消费者，才会感到自己吃亏了。

那么，吃亏的原因是什么呢？显然不在消费者，而在决策者、管理者，在于把房地产当政绩的人。正是他们的所作所为，才让买房变成了一场赌博，谁敢下赌注，谁就能赢。把房子当居住品的，大多输了，且输得倾家荡产。只有把房子当投资品、投机品甚至赌注的，才会赚得钵满盆溢。于是，不关心房子投资属性的老百姓，也必须睁大眼睛盯着房价，看着房子会不会涨价。所谓“买涨不买落”，可能就是这个意思。

问题在于，让所有老百姓都变成“投资家”，该是多么危险的一件事。从2003年房地产市场放开到现在，全国各地的房价都涨了几倍，多的地方甚至超过了10倍，就是老百姓都变成“投资家”最直接的后果，也是最严重的后果。个中有多少泡沫，老百姓手中的财富因为房价的过快上涨而缩水，应该不是一个很难解答的问题。

如果说房价上涨初期，老百姓确实有“买涨不买落”的心理，很多老百姓跟着“买涨”守住了财富，甚至让手中的财富实现了理论上的升值的话。今天的老百姓，在买房问题上，早已不是“买涨不买落”，而是高度恐慌。因为，他们被频繁变动的政策，已经搞得不知所措。从2007年到现在，收——放——再收——再放，已经不知道多少轮了。而房价呢，无论是放还是收，都只一个轨迹——涨。那么，他们还有什么“买涨不买落”呢？只管买好了，反正会一直涨下去。于是，政策的公信力也就越来越差。所谓房地产政策，在多数老百姓的眼里，就是一张白纸、几行黑字、加个公章。除此之外，很难再看到其他方面的价值。

也正因为如此，面对“抢房潮”的再现，不管老百姓是本着什么样的心理去的，“买涨不买落”的观点都可以休矣。在房价问题上，已经没有涨和落的区分，只有涨、没有落，甚至是快涨不落。对老百姓而言，除了恐惧，还是恐惧。恐惧一天不消，“抢房潮”现象就随时会出现。且随着“抢房潮”的不断出现，老百姓的恐惧心理会越来越强。更何况，在每一轮的“抢房潮”中，还有相当一部分是炒房者呢。譬如杭州，限购前夜市区（含余杭、富阳）就创造了单日商品房销售3265套的历史记录。二手房签约同样创下历史新高，达到1840套。更值得玩味的消息是，开发商竟然拿着POS机赴上海签单。我们不禁要问，这也是老百姓“买涨不买落”的结果吗？“买涨不买落”，原本是很正常的消费心理。但是，进入到房地产领域，就演变成恐惧了。这个问题，必须引起高度重视。不然，频繁的政策调整，却总也看不见效果，政府的形象会失分的。第四章是租还是卖万科的“租售游戏”多数开发商玩不起

面对阴冷的市场，万科又一次出招了。

据《每日经济新闻》报道，一个名叫“租金抵房款，房款抵租金”的活动，出现在万科重庆推出的首个长租公寓——西九万科驿。虽然只是长租项目，却令业内中小房企草木皆兵。

活动的具体内容为：对于成功申请“西九·万科驿”的租客，如购买万科西九二期住宅，可享受与所租房屋2年租金等额的房款总价优惠，如购置重庆万科在售的其他楼盘住宅产品，可额外享受1%房款优惠；对于因房源紧张、未能成功获得“西九·万科驿”租赁权的客户，可凭本人或其直系亲属在重庆主城区内任意地点的租赁合同，享受与1年租金等额的房款优惠（最高不超过2万元）。

显然，这是一个“租售合一、以租促售、以售促租”的新的促销模式。所不同的是，与一般的促销手段相比，其需要投入的资金，可能令一般开发商望而生畏。甚至具备一定规模的开发商，也很难仿照这样的促销模式。但是，对万科来说，此举将极有可能为其去库存创造极好的条件。

可以预料，这样的模式不会在万科的所有开发地区推行，而是会有重点、有选择地进行推广。特别是没有租售两种销售模式的地区，万科是不大会采用这种模式的。即便采用，也会以房款抵租金的方式，以加大促销力度。而只有当这种模式确实能够让万科带来利益，并具有能力承受的情况下，才会全面推开。

按照万科方面的解释，采用这样的销售模式，也不是为了替代现有的业务模式，而只是增加一种业务产品。但是，从中国房地产市场的发展实际来看，这样的模式，可能也不失为一种创新、一种探索、一种方向。因为，传统的销售方式已经走到尽头，或者说已经遇到了很大的瓶颈。再走下去，就是集体自杀。

而随着年轻人住房观念的不断转变，购房的思维也在发生着积极的变化，很多年轻人已经不再在乎是否拥有一套自己的住房，而更看重能够住上什么样的住房。如此一来，如果能够把租售结合在于一起，由购房者进行选择，可能对房地产市场的发展更有好处，对缓解买房难、买房贵的矛盾也有积极的影响。自然，对开发商也提出了更高的要求。

值得注意的是，在绝大多数开发商都被库存所困扰的情况下，万科的“租售游戏”无疑是一次很有趣、很有吸引力的探索。要知道，把租与售紧紧联系在一起，不仅能够把持有的租赁房屋有效地促销出去，也能够对积压的库存产生极大的促销作用。而且，租赁的房屋越贵，获得的购房优惠也越多。以万科西九项目为例，其可供出租的房源租金在每月799元—1999元不等，如果所租房屋是每月1999元，那两年的租金就是近5万元，而西九二期的房价为每平方米1万元，相当于可以购买5平方米的住房，应该是一个不小的优惠，对购房者的吸引力也应该不会小。

据业内人士推算，假如万科全面推广这种销售模式，至少要有5000亿的融资能力。也就是说，这样的资金需求，对一般开发商来说，连想也不敢想。就是同样规模的开发商，如果效益状况不是很好、融资能力不是很强，也不敢尝试。

毫无疑问，万科的这次探索，又将在房地产市场引发一场地震，那些原本就已经资金链通用得很紧、规模不大的开发商，将再一次面临生死抉择。一方面，根本就没有能力玩这样的游戏，也玩不起这样的游戏；另一方面，就算愿意玩这样的游戏，也可能没有条件玩这样的游戏。毕竟，绝大多数开发商都是只售不租，要想与万科竞争，就只有同规模地让利。在原本利润已经很薄的情况下，再做出这样的让利，就等于自找死路。

如此一来，一旦万科的“租售游戏”全面推开，其他与万科一样具有很强实力的开发商也纷纷仿照，那么，房地产市场一场血腥屠杀就将开始，那些没有能力玩这种游戏的开发商，极有可能选择被兼并重组，并以此避免破产关闭造成巨大的经济损失。那么，房地产市场也将迎来一场大规模的并购重组潮，进行重新洗牌。强者更强、弱者消亡的格局也就形成。

不过，这种对购房者、租房者能够带来好处的游戏，还是希望越多越好，尤其是在房价较高的城市，以这样的方式减轻购房者负担、缓解购房者资金压力的方式，是能够受到购房者欢迎的，也是会得到政府支持的。至于那些没有条件进行这种模式销售的开发商，则可以选择主动被兼并重组。房企做“房东”是一项多赢之举

据媒体报道，相关部门正围绕发展住房租赁市场，研究制定相关指导性文件与补贴政策，以鼓励机构投资者购买库存商品房成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。

在房地产市场难以全面复苏、去库存压力很大、任务很重的大背景下，发展房地产市场租赁业务，给买不起房、但需要住房者，无疑是一项能够实现多赢的好举措。

众所周知，在绝大多数发达国家，自有房的比例都不是很高，相当一部分居民都是依靠租房解决住房问题。因此，即便房价再高，买房难、买房贵问题也不会十分严重，炒房者也很难将房价炒上去。相反，在我国，由于居民对自有房的要求过高，对住房养老、住房结婚等的需求太大。因此，也就给房价的快速上涨提供了机会，给各种炒房和投机创造了条件。为什么炒房者能够在很短的时间内就将房价炒上去，也就是抓住了居民购房心理过急、对自有房要求过高造成的。

很显然，随着房价的不断攀升，特别是房价上涨速度远快于居民收入增长速度，买不起房的居民和家庭也越来越多了。如果说过去一个家庭5—6年的收入就能买到一套商品房的话，现在，对多数家庭来说可能要10年以上甚至更长才能买得起一套房。如此一来，买房难、买房贵的矛盾也就越来越突出了。

值得注意的是，在房地产市场出现房价过高、多数居民买不起房的同时，库存现象也越来越严重了。国家统计局发布的2015年商品房待售面积显示，商品房待售面积已首次突破“7亿”大关，达到7.18亿平方米。更重要的，除待售房之外，相关机构提供的数据则显示，我国的空置房已接近5000万套，按照100平方米/套计算，空置面临将达到50亿平方米。即便50%是属于家庭的首套房和二套房，其空置现象也是令人担忧的。

事实上，无论是待售房还是空置房，对市场来说，都是需要消化的“库存房”。也就是说，如果这些住房找不到居民者，不仅会造成社会资源的巨大浪费，更会引发区域性金融风险。特别是投资和投机房，一旦房价跌落到炒房者难以承受的地步，就有可能出现银行“断供”等方面的问题，最终风险全部转嫁到银行身上。所以，如何去库存，是一个值得高度关注的问题。

在中央经济工作会议上，对去库存也提出了诸如鼓励农民工进城买房等方面的举措，但是，农民工进城买房，也不是一个会产生多大效果的措施。农民工进城，或许能够消化一部分库存，但是按照城市的就业和社会保障条件，还有多少农民工愿意到城市购房呢？也正因为如此，去库存应当更多地把眼睛投向其他方面。其中，发展租赁市场，让更多的商品房转化成租赁房，或许是一个更有价值和意义的举措。

我们知道，住房的刚性需求还是蛮强的，特别是年轻人和流动人口对住房的需求非常旺盛。但是，这些人群又往往是无现实购房能力者。更多的需求者，是想通过租房解决住房问题。相反，我国的租房市场，还是不发达的，真正的机构租赁者、集体租赁者、开发企业租赁者还很少。因此，租赁市场的房源还严重不足，租赁价格过高。那么，也就不可避免地会出现一边商品房大量闲置，一边住房矛盾很突出。在这样的情况下，如何推动住房租赁市场的发展，就成了非常重要的课题。

按照2016年的情况，笔者认为，发展住房租赁市场，可以走这样几条路。首先，政府应当收购一部分商品房，用于低收入阶层的住房需要，提供低租金或无租金手的租房服务，切实保障低收入阶层的住房问题，也体现政府对低收入阶层的关注和重视。

其二，一些手持大量商品房的机构或个人，可以通过成立住房租赁公司的方式，将手中的商品房从出售房转化成租赁房，提供给住房需求者。待租房者具有购买能力了，也可以使其转化成销售房，既满足了购房者的需要，也使手中的商品房能够销售出去。

再者，房地产开发企业可以设立租房公司，将长期搁置在手中，销售难度比较大的商品房，转化成租赁房，由单一的房企转化成房企业与房东相结合的企业，提高商品房的使用效率，减少资源浪费。

最后，房企还可以与实体企业合作，按照租售合一的模式，出售部分产权，或出售部分商品房给企业，再租赁一些商品房给企业，帮助实体企业解决职工的住房问题。

当然，为了鼓励房企或炒房者将手持的商品房转化成租赁房，有关方面还可以出台相关的政策措施，扶持企业、机构或个人展开租房业务，如减免房屋租赁方面的税费。

总之，发展商品房租赁市场，对于去库存是具有更加有效的作用的，特别是库存压力较大的三四线城市，更应当发展好商品房租赁市场，通过租赁达到去库存的目的。第五章胆大的开发商恶标房价暴露开发商本性

借着房地产市场稍显回暖之风，开发商再度在房价问题上玩噱头。据报道，2016年深圳一家开发商竟然打出了单价为37.6万元/平方米的房价。而从2013年—2016年的情况看，深圳还未曾出现过单价超过20万元的房子。不过，在深圳市有关方面的干预下，这家名叫中洲宝城置业有限公司的开发商，已经将备案单价从37万元砍至17万元，整整砍掉了20万元。

业内人士分析，这极可能是开发商丢车保帅的策略，用滞销一套100平方米房子的代价，来拉升整个项目的均价。

也许，从纯市场的角度来看，开发商这样做，并没有多少可以质疑的地方。因为，这样的标价，显然是一种自杀行为。既然开发商愿意这样做，政府也没有干预的理由。但是，由于中国房地产市场从来就没有完全由市场调节过，而是时刻受到政府有形之手的干预。特别是房价快速上涨的这些年，主要是在政府的有形之手作用下形成的，是有形之手强行拉动的结果。那么，在市场出现完全离奇的价格现象时，政府的有形之手也就责无旁贷，也就必须出手干预。不然，是会造成市场的混乱的。

事实也是如此，在标价与实际价格水平完全背离、并有可能对消费者产生误导的情况下，政府有有形之手进行干预，并不违反市场规律，也不违背市场对资源配置起决定性作用。所以出现这样的现象，最根本的原因也在于市场规则不健全，市场的监管和约束机制不配套。如果市场体系完善，价值规律能够对开发商的行为进行有效调节，就不可能出现这种离奇的价格现象，也不可能价格完全背离价值。

而从深圳这家开发企业的行为来看，实际已经属于恶意标价，是一种故意误导市场的行为。纵然稳定经济增长需要房地产市场的稳定，需要市场不要继续低迷，也不应当出现这种恶意标价、恶意抬价的行为。就算是一种营销手段，也超出了正常的营销范畴，超出市场规律所允许的范围。因此，除了约谈，还应当采取一定的处罚手段。否则，类似扰乱市场的行为就难以制止，就会严重破坏房地产市场秩序。

众所周知，由于各种因素的影响，房地产市场已经连续多年处于低迷状态，并对经济的稳定发展产生一不小的影响。虽然稳定经济增长、推动经济复苏，不可以再走过度依赖房地产业的老路，但是，维持房地产市场的稳定增长，也是稳定经济增长不可忽视的重要方面。如果在市场刚刚有点起色，刚性需求刚刚有点复苏的情况下，开发商就恣意妄为，做出完全与市场相背离、与房地产市场稳定相对立的行为，对房地产市场复苏、对满足消费者住房需求是相当不利的。如果对这样的行为，仅仅以约谈和纠正进行处理，就不可能起到以儆效尤的作用，而必须严厉处罚。

尤其需要注意的是，从这些年来房地产市场的实际情况看，开发商以不正当行为损害消费者利益的现象并不少见。如偷工减料、面积不足、承诺的绿化和公共面积不达标、人为地将公共设施改变为开发面积、减少公共服务空间、不按规定设置车位等，仅最近一段时间媒体就报道了多例这方面的问题。所以，面对开发商的不规范行为，决不能再轻描淡写地予以处理，而只有严厉处罚、严厉制裁，才能当头棒喝、以儆效尤。“熔断”地价是在给百姓演戏“熔断”地价是在给百姓演戏谭浩俊据媒体报道，2016年5月23日，苏州土地市场迎来“限价令”后的首次土地出让，2幅纯宅地因房企出价超过最高限定价格而双双宣告流拍。

据悉，两宗地块都是在很短的时间内就因为报价超过“限价”而被迫“熔断”。其中，有一宗地起拍仅仅3分钟，报价就达到119轮，最终被“熔断”在第120轮。可见，开发商竞地的热情有多高。

虽然5月24日的第二次土地出让，没有再度出现“熔断”现象，但是，溢价仍然在100%以上，最高的超过了150%。两天的土地竞拍，共出让了15宗地块，吸金241.48亿元。其中，单块地最高总价为55.21亿元，最高楼面价为19196元/平方米，再次扮演了面粉比面包贵的角色。

从表面看，设定土地最高限价，起到了遏制地价疯涨的作用，也确实“熔断”了两宗地的恶意炒作。但是，此举除了具有象征意义之外，并不能对已经再度出现扭曲的房地产市场产生任何作用，更多的是做给百姓看的，是在给百姓演戏。

因为，地价能够被用来炒作，开发商愿意掏钱高价购买土地，总是有原因的。没有获利的预期，开发商是不可能做出这样的选择的。更何况，参加苏州土地转让拍卖的大多是在僵有影响的大开发商，如旭辉、招商、融创等。实际上，苏州等二线城市的房价上涨，并不是偶然的。

2015年以来，房价首先在一线城市疯狂上涨。特别是深圳，一年多时间，房价就涨了一倍。也就是说，在此轮房价中，肯定有人是得益的，且得益不少。不然，不可能使深圳的房价出现持续上涨、连续扮演全国房价涨幅“领头羊”的角色。

那么，一线城市的炒房者、投资者、投机者，有没有转向二线城市呢？近一段时间以来二线城市的房价上涨，刚需和投资的比例出现了怎样的变化呢？

很显然，弄清楚房价上涨的原因，才是最关键的。否则，控制地价，只会让投资者、投机者、炒房者更得益。因为，地价被控制住了，房价也会自然而然地得到控制。那么，对投资者来说，也会自然而然地得到相对较低的房价，获取更多投资收益和投机报酬，炒房的风险也在地价遏制中被降到最低。难以理解的是，每当房价出现上涨时，政府总是把眼睛盯在房价上，而很少去分析房价上涨的原因，更没有分析房价上涨会带来怎样的危害。

殊不知，房价上涨，对有钱人并没有多大伤害，受伤的是中产阶层和中低收入者，还有实体企业。而政府，则也是房价上涨的得益者之一，甚至可以说是最大的得益者。正是由于政府是房价、地价上涨的得益者，因此，也就不可能真正去关心房价、关心地价。

如果政府真的关心房价，就不会出台所谓的土地限价政策，而应当把重点转向保障房建设方面。其中，把高地价带来的土地出让收入补贴到保障房建设当中，就能对房价起到非常重要的作用。

要知道，就算采取土地限价措施，这么高的价位，中低收入者怎么能够消费得起呢？消费不起，限价政策除了给有钱人省钱、给炒房者增加获利空间之外，还有其他什么作用呢？

既然有人愿意高价拿地，就让他们去拿，让他们把地价炒高。政府则可以从高价转让土地过程中获得更多收益，并将这部分收益转移到保障房建设方面，岂不一举多得。也正因为如此，笔者认为，面对新一轮土地、商品房涨价潮的到来，大可不必过分担心。

前提是，政府要真心关心居民和实体企业的利益，真心把保障房建设作为政府的重点，并把土地转让作为筹集保障房建设资金的重要渠道之一，而不是利用这些资金进行所谓的城市建设与开发，进一步推高地价。

必须看到，房地产市场已经放开，包括房价在内的活动和行为，也应当由市场这只无形之手进行调节，而不是政府有形之手的过多干预。政府要做的，就是如何保证中低收入者的住房问题，如何多建设保障房。一旦保障房建设有成效，城市房价也就不会无节制上涨。所以，根本不需要对土地价格进行限制。

如果因为限价出现流拍现象。再度上市起拍价如何确定，就成了一个很敏感的问题。定低了，会有给开发商让利的嫌疑，定高了，限价也就失去了意义。把重点放到保障房建设上来，才是解决房价问题、房地产问题的关键。开发商炒作无底线，政府监管怎么办？

据报道，2016年9月21日下午，一名带浙江口音的男子一下子买走成都高新区某楼盘60套房，澎湃新闻从楼盘开发商相关负责人处确认了这一消息，该客户购买的60套房产总价达到9800万元。紧接着，9月24日凌晨，四川中德世纪置业有限公司官方微信号中德置业发布声明称，对于有客户一次性购买名下楼盘60套房一事，由于双方未能达成购买协议，客户已退订。

我就不信，开发商会这么“讲”道理，会如此轻松地让客户退定。再退一步讲，就算是退定，按照此前的报道，定房男子已经交了360万元的定金，就甘心情愿地让360万元打了水漂？除了炒作，不可能再有其他解释。

曾几何时，山西的煤老板组团赴京买房。那一刻，似乎北京的房子不要钱一般，煤老板们想怎么买就怎么买，想买多少就买多少。显然，成都这次一下子就买了60套房的事件，只可能是一次炒作事件。因为，消息传出的当时，就有分析质疑，这次的开发商炒作太没水准。想一想，找个浙江口音的就能看作是外地人来抢购了？因为，消息同时称，楼盘营销经理告诉媒体，虽然客户带浙江口音，但签约使用的身份证为成都当地身份证。那么，炒作也就不需要再加以认证了了。

要知道，在南京、苏州、合肥、厦门等地因为房价上涨过快，纷纷出台限购限贷政策的情况下，成都的房价并没有出现明显的上涨迹象。至少，在国家统计局公布的70个大中城市房价变动统计数据中，成都的房价应当是中规中矩的，增幅也没有达到可以炒作的地步。这名购房者一下子买了60套房，除了炒房、炒作，还能有什么更多的理由呢。纵然真的是“炒房客”，也是想以此来引起其他炒房者的关注，而不是有了多少准确的判断。

现在，谜底已经解开，开发商也以“退订”的方式宣布60套房炒作的结束。只是，开发商的这种行为，有关方面应当予以关注。要知道，以这样的方式炒作，对房地产市场的稳定与健康是相当不利的，是会会直接扰乱市场秩序，给开发商、炒房者等有利可图，对普通居民来说，则是挖的一个坑。

殊不知，频繁的炒房行为，已经让经济很受伤，尤其是实体经济，更是在房价的快速上涨中，被严重边缘化。2016年，一则有关上市公司*ST宁通B要靠卖房保壳的消息，引起了投资者的广泛关注。：*ST宁通B作为一家实体企业，竟然沦落到靠卖房保壳的地步，而且，两套被摆上货架的房子，因为是学区房，所以，涨价幅度很大，涨幅高达可19倍。但是，却从另一个侧面说明，实体经济是多么困难，而这些困难，绝大多数是房地产市场过度发展带来的。

所以，对成都此次开发商的恶意炒作行为，决不能听之任之，而必须将其上升到经济结构调整、供给侧结构性改革的高度来理解，来对待，从而采取强有力的措施，解决房地产市场的各种不规范问题，为实体经济发展创造良好的环境。债务缠身的开发商为何毫无畏惧

尽管楼市很火，房价不断上涨，地方政府也被迫出台各种调控政策，但是，房企的风险似乎并没有楼市的红火而降低。相反，却在盲目扩张和抢地中，负债不断增多，负债率节节攀升。据Wind资讯统计数据显示，按照申银万国行业分类，2016年1月份—6月份，沪深两市137家上市房企负债合计超过4.33万亿元，同比增长幅度达24%，房企的平均负债率则达到了77%。

要知道，房企的负债相当一部分是建立在“土地”和尚未销售出去的“房产”上的。也就是说，房价和地价的变动，随时可以改变房企的负债结构、房企的资产负债率、房企的风险水平。更直接地说，一旦房价出现较大幅度的下跌，多数房企的资产负债率就会立即上升，隐藏的风险也会马上爆发。

但是，从房企的行为来看，似乎没有一家房企对高额负债存在担忧，相反，面对房价的虚涨和泡沫的增多，反而拿地的热情更高了，“地王”也越来越多了。据悉，仅2016年上半年，全国就已经出现了219宗“地王”，成为有史以来地王出现最密集的年份。同时，“地王”的总价纪录、单价纪录也频频被打破。

那么，为什么房企明明知道楼市已经存在比较严重的泡沫，明明知道高价拿地可能会出现风险，还要频频拿地，而且价格越拿越高呢？难道这些房企真的不怕风险爆发吗？显然，不是房企不怕风险，而是他们压根就没有风险。想一想，拿地的资金都是银行的，土地是国家的，只是名字是企业的。如果真的出现房价大幅下跌、房企资产负债率大升、风险爆发的现象，买单的还是银行，风险则在地方，最终买单者当然是百姓了。在这样的情况下，还有几个房企敢不不顾一切地拿地呢？更何况，相当一部分房企已经将该转移的资金转移了，该转移的财产也转移了，留下的就是银行的钱和政府的地。赚到钱，企业的，赚不到钱，风险是银行和政府的。

这就是房地产市场的现状，也是房企敢不惜一切代价拿地的原因。这其中，既有国有房企，也有其他所有制房企。这种无本无险的生意，有几个人不愿做的，又有几家房企会担心负债风险呢？

相反，那些潜心于实体经济的投资者与企业，日子却一天比一天难过，难过到需要通过卖房变现的方式来维持经营、维持利润、维持上市公司的业绩。不然，很多企业将无法生存下去，如果是上市公司，不是被ST，就是被退市。而相关机构发布的数据则显示，超过760家的上市公司，一年的利润不如一套房的价格。如此的反差，还有多少投资者愿意从事实体经济，愿意去做实体产业。

不能不看到，在中国，正在形成让人无法理解的“房价经济”，亦即政府不停地围绕房价做文章，房价涨了，就出台调控政策，如限购、限贷、限价，房价一稳，就立即政策松绑。所以，开发商也就紧紧抓住政府对“房价经济”的关注，死死地咬住房价不放，可以涨时，毫不犹豫地涨，需要降时，坚定不移地杠，反正政府也不希望房价下降。慢慢地，房价也就变成了只有一个方向的曲线，持续波浪式上涨，而从不下降。自然而然地，开发商的负债也就越来越多，银行贷放给开发企业的贷款规模则越来越大，将银行风险与楼市风险紧紧地联系在一起，使政府对楼市的调控只能是假调，而不能真调。一旦真调，房价真正的下降了，风险也就不可避免了。“房价经济”带给百姓的，则是手中的财富越来越不值钱，越来越面对不断上涨的房价心有余而力不足。于是，银行又找到了时新的生财之道，给个人发放购房贷款，使个人房贷又出现了大幅上涨的现象，2016年上半年，银行新增贷款的近半就都出自于个人房贷，7月份更是完全依靠个人房贷拉高了银行贷款增量。对实体经济来说，则资金更加紧张，日子也更加难过。

无论是政府的政策还是银行的信贷资金，无论是开发商的行为还是老百姓的购房心理，几乎都给房价绑架了，“房价经济”正在以摧枯拉朽之势，冲击着中国经济，冲击着银行，冲击着房地产市场，冲击着广大居民。如何才能跳出“房价经济”的束缚，把房价由“价”转向“房”，而不是被价绑架，值得各级政府思考。只有让银行和开发商紧张起来，房价也才有可能真正降下来。否则，都是空话。捂盘惜售正不正当

继前期通报部分违规房地产开发企业和中介机构之后，住房城乡建设部再出重拳规范房企经营行为净化市场环境，明确要对9种不正当经营行为依法严厉查处。如误导、欺诈、炒作行为，包括发布虚假信息和广告、捏造或者散布谣言等，又如违法违规销售行为，包括未取得预售许可证销售商品房、变相收取定金预订款、捂盘惜售、暗中加价收费、捆绑搭售、“一房多卖”等。

列出的9种情形，从总体上讲，是目前房地产市场比较多、也是影响市场秩序的表现，对这些行为予以查处，是完全必要的，也是及时的。但是，从市场的角度来看，个别情形似乎并不应当作为不正当经营行为列入查处的范围之中，如捂盘惜售，这完全应该是开发商自己的权利，而不是不能为的行为。

众所周知，在市场营销中，有一种营销手段，叫饥饿营销，也就是经营者明智市场对某种商品需求量很大，但为了保持市场需求的旺盛，保持价格的优越，故意在供应数量上予以控制，从而使市场供求关系处于相对紧张的状态，达到经营效益最大化。很显然，捂盘惜售，也有饥饿营销的含义，是利用购房者对待购房的态度和决心，达到效益最大化的目的。

事实也是如此，房地产市场已经完全放开，开发商已经没有垄断市场的能力。也就是说，你捂盘惜售，其他开发商不捂盘惜售，受损失的只是自己，而不是购房者。毕竟，把房子压在手中一天，成本就要增加一天，压得时间越长，成本也越高。如果没有足够的吸引力，足够的利润空间，捂盘就面临极大的风险。敢于捂盘者，一定是商品房本身的吸引力很强，包括地点、环境、配套、质量等，都能够让购房者刮目相看。不然，开发商不具有捂盘的条件和资格。

反过来，开发商敢于捂盘，只能说明所捂的这些盘吸引力太强，购房者对其的好感太强，给了开发商捂盘的条件和资格。那么，捂盘也就只能认定为开发商的一种营销策略，而非不正当经营行为。自然，也就不能对捂盘进行查处。

需要注意的是，如果开发商一边捂盘，一边采取虚假宣传的方式，夸大楼盘的吸引力，如散布涨价信息、提供虚假的周边环境营造信息等，那么，就可以按照相关规定，对这样的行为予以严厉查处，但捂盘仍然不具备查处的条件与资格。在地价、房价都已经很高，融资成本也很高的条件下，捂盘的风险确实是很大的。没有足够的能力，开发商是不敢捂盘的。如果对捂盘予以查处，一定程度上，是为开发商做广告，是在帮助开发商宣传楼盘的价值和吸引力。

我们说，对开发商不规范、不正当的经营行为，必须加大查处力度，这也是维护房地产市场秩序、推动房地产市场健康发展必须采取的措施。前提是，必须厘清法与非法、政府与市场、正当与不正当的界限，从而有针对性地采取治理措施，对不规范、不合法、不正当的行为进行查处，而不是将正常的市场行为也当作不正当行为进行调查处理，这会让市场秩序更加扭曲的。

我们理解有关方面在房地产市场问题上承受的压力，也能够接受

试读结束[说明：试读内容隐藏了图片]

下载完整电子书