物业管理探索二集(txt+pdf+epub+mobi电子书下载)

作者：叶天泉,叶宁

出版社：辽宁科学技术出版社

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物业管理探索二集试读：

前言

白驹过隙，转眼间，我国物业管理已走过了32年的发展历程。

32年，在人类发展的历史长河中只是短暂的一瞬，然而对于我国的物业管理行业，却经历了在借鉴中起步，在探索中前行，在实践中创新发展和不断走向成熟的过程。我国物业管理走过的32年，是我国改革开放的32年，也是我国城市管理体制改革经历风风雨雨、起起落落的32年。我国物业管理行业的成功和发展，与我国城市管理体制改革一样，走过了一条坚持改革、大胆探索之路，一条艰苦创业、不懈拼搏之路，一条开拓创新、不断壮大之路。在32年的发展中，既有拓荒者创业的艰辛，也有获得成功的喜悦；既有探索者的大胆前行，也有遭受挫折的痛苦；既有奋进中的思索，也有徘徊中的迷茫；既有无序浑浊的状态，也有快速发展的高歌猛进。如今，物业管理在我国终于成为一个独立的行业，成为人们生产、工作和生活不可或缺的行业。

我国物业管理的蓬勃发展，不仅在为人们营造优美整洁、文明安全、舒适方便的工作和生活环境中发挥了不可替代的作用，而且在推进城市管理和两个文明的建设中扮演着越来越重要的角色。特别是国家物业管理法律、法规体系框架的初步建立，行业定位的进一步明确，业主大会、业主委员会制度的确立，市场竞争机制的日趋形成，管理服务内容的不断扩展，队伍规模的日益壮大，管理服务水平的不断提升，业主维权的日趋理性化，这些都为我国物业管理的可持续发展奠定了坚实的基础。

不容忽视的是，当下我国物业管理在快速发展进程中，仍存在着地方物业管理立法严重滞后，规范的业主大会和业主委员会制度、质价相符的物业服务收费价格联动机制、规范有序的市场竞争机制、高素质的人才队伍尚未形成，物业管理理论研究体系尚未建立起来等问题，亟待理论上的破解和实践上的突破。尽管目前我国物业管理仍存在诸多的问题，但是，我国物业管理长期向好的格局不仅没有改变，而且日趋明朗。

本书收入了近几年来，作者为中国社会科学院城市发展与环境研究所《中国房地产发展报告》撰写的中国物业管理年度发展报告和在多家媒体上发表的有关物业管理的文章30余篇。针对我国物业管理发展进程中的热点、难点问题，新形势下产生的新情况、新特点以及未来的发展趋势等进行了研究和探索。分为

年度报告篇

2006年中国物业管理回顾与2007年展望

摘要：刚刚过去的2006年，对中国物业管理行业来说是喜忧参半的一年。令人欣喜的是：物业管理师制度初步建立，拉开了我国物业管理从业人员职业化发展道路的序幕；物业管理走出国门，进军国际市场，在国际化的道路上迈出了可喜的一步；物业管理走出城市，走进农村，开辟了我国物业管理的新领域，实现了历史性的突破。令人担忧的是，近年来物业管理企业形象危机频发，业主投诉率大幅上升，据中国消费者协会的统计显示，物业纠纷呈逐年递增的趋势，且连续三年占到消费者投诉的前三位。物业纠纷已成为行业亟待解决的燃眉之急，到了非解决不可的程度。本文对2006年物业管理行业的发展作了回顾，对热点问题及其成因进行了剖析，并对2007年行业的发展趋势作了展望。

关键词：发展与进步 问题及成因 发展趋势

2006年是中国物业管理业的发展年，行业正以前所未有的速度向前发展，其主要标志是：物业管理师制度初步建立，物业管理从业人员开始进入职业化发展的新时期；物业管理走出国门，进军国际市场，实现了物业管理企业的首次跨国输出，在国际化的道路上迈出了可喜的一步；物业管理走出城市，走进农村，开辟了物业管理的新领域。2006年是中国物业管理业的品质年，行业针对我国加入世贸组织过渡期的最后时限，在增强自身活力、实力，调整发展战略，提升服务品质，打造品牌及人才培养等方面，采取了一系列的措施和对策，做出了不懈的努力，为行业持续健康发展打下了坚实的基础。2006年也是中国物业管理的改革创新年，机遇与挑战、发展与创新、问题与矛盾、热点与焦点、危机与转机充斥着中国物业管理业。一、2006年中国物业管理的发展与进步

2006年，伴随着房地产业的发展和城市化进程的加快，我国物业管理行业不仅得以快速发展，而且在众多方面取得突破，成为行业发展的新亮点。

1.行业规模不断壮大

据不完全统计，到2006年底，全国物业管理企业已超过3.3万家，从业人员超过320万人。本年全国一级物业管理企业新增135家，达到368家，全国实行物业管理的房屋面积超过108亿平方米，物业管理覆盖率达到50%，北京、上海、深圳3城市的覆盖率分别达到70%、97%、95%。上述3个城市物业管理企业创造的产值已占当地国民生产总值的2%左右。2006年，全国又有135个住宅小区、大厦、工业区进入国家物业管理示范行列，全国达标示范住宅小区、大厦、工业区累计达到1400多个。

2.管理领域继续拓展

2006年，物业管理服务领域在住宅小区、写字楼（含机关办公楼）、工业厂房、仓库、学校、医院、机场、酒店、超市、商场、农贸市场、广场、步行街、高速公路、会展中心、体育场馆、博物馆、图书馆、科技馆、汽车赛场、寺庙等基础上，又拓展到影剧院、地铁、福利院、孤儿院、烈士陵园、农村等领域。

3.农村物业管理已经破土《物业管理条例》（以下简称《条例》）实施后，对农村实施物业管理虽然有法可依，但3年来一直没有物业管理企业进入农村这一领域。令人可喜的是，2006年广东华侨物业发展公司在全国率先走出城市，走进农村，对东莞市黄江镇龙村开展了新农村物业管理的试点，开始探索在农村实施物业管理的模式，并取得初步成效。从此结束了我国物业管理仅限于城市、从无涉足农村的局面，开辟了我国物业管理的新领域，实现了历史性的突破。

4.物业管理进军国际市场开始破冰

2006年，中海物业管理有限公司以“第一个吃螃蟹”的胆略和气魄，在不断开拓国内物业管理市场的同时，瞄准国外物业管理市场。2006年5月，该公司与越南最大开发商富美兴公司启动合作项目，开始了中海物业的第一个跨国顾问项目，实现了我国物业管理企业的首次跨国输出，拉开了我国物业管理企业进入国际市场的帷幕，成为我国进军国际物业管理市场的第一个“奥林匹克队”。

5.物业管理菜单式服务收费备受推崇

长期以来，物业服务收费一直是一道众口难调的菜。自2005年上海市在全国率先实施分等级菜单式服务收费以来，使这道难题出现了转机。2006年，全国各地多个城市都在尝试这一新的服务收费模式，不仅南京、杭州等城市出台了试行办法，并于2006年开始施行，而且深圳、沈阳等城市也在精心酝酿。这种菜单式服务收费办法的好处是，它可以在物业管理企业与业主之间建立起一个相对客观的标准，增强物业管理服务的透明度，由业主从物业管理企业提供的服务菜单中自行选择，使业主心甘情愿地为所得到的服务埋单。现阶段，这种模式既有利于缓解业主与物业管理企业之间因服务收费引发的矛盾，也有利于把物业管理服务的定价推向市场。不仅可以推进物业管理市场的形成，提升业主参与度和民主意识，从长远看，更有利于质价相符物业管理服务收费价格体系的建立。

6.物业管理师制度初步建立

自2005年11月16日国家人事部、建设部联合颁布《物业管理师制度暂行办法》、《物业管理师资格考试实施办法》、《物业管理师资格认定考试办法》以来，物业管理人员的职业准入就受到业内的极大关注。2006年6月27日，全国物业管理师制度管理委员会成立，并于同年7月27日召开首次工作会议，确定于2006年下半年正式启动物业管理师资格认定考试制度。同年10月28日，全国物业管理师资格认定考试如期举行，从此拉开了我国物业管理人员走向职业化的序幕，标志着我国物业管理师制度的初步建立。

7.物业管理市场化进程加快

2006年，我国物业管理市场化步伐进一步加快，目前，全国大中城市普遍推行了前期物业管理招投标制度，小城市也开展了前期物业管理招投标的试点，实施物业管理招投标的项目日益增多。随着“谁开发、谁管理”及由开发建设单位或物业管理行政主管部门委派或指派物业管理企业的模式被打破，公开、公平、公正的市场竞争机制正在形成。物业管理招投标的普遍开展，不仅加快了我国物业管理市场化的进程，而且使物业管理服务的质量和水平得到了明显提高。

8.企业兼并、重组、集团化取得新进展

自我国加入世贸组织以来，物业管理行业为了适应世贸组织的要求和求得自身的生存与发展，北京、上海、深圳等城市先后有一批物业管理企业实施了整合、兼并、重组战略。进入2006年，我国物业管理企业整合、兼并、重组的步伐继续加快，如2006年初，由上海德律风物业有限公司、上海邮电物业管理有限公司、上海长途电话物业有限公司、上海邮电飞鸽物业管理有限公司、上海德律风房屋设备装修有限公司、上海德律风房屋置换有限公司和上海德律风通信工程有限公司7家公司重组成立了上海德律风物业管理有限公司，注册资本金2000万元，完成了2006年中国物业管理行业一场大规模的兼并重组行动。同年12月8日，该公司随上海市信产通信服务有限公司一起在境外上市。上海德律风物业管理有限公司的重组上市，显示了企业整合、兼并、重组的优势，是近年来我国物业管理行业出现的企业整合、兼并、重组走向集团化的典范。

9.中国物业管理协会成功换届

2006年8月18日，中国物业管理协会（以下简称中物协）第二次会员代表大会在北京召开，建设部副部长刘志峰，建设部总经济师、中物协会长谢家谨，建设部住宅与房地产业司司长沈建中等有关领导和来自各地的近千家会员单位参加了大会。会上，刘志峰副部长发表讲话，希望物业管理行业开拓创新，锐意进取，扎实工作，建立规范、诚信、和谐的物业管理市场，在与会代表中达成共识；总经济师、中物协会长谢家谨作了题为“抓住机遇，迎接挑战，共同推进物业管理行业持续健康发展”的工作报告，全面回顾中物协第一届理事会的工作，深入分析了当前物业管理行业的重大问题，并提出新时期物业管理行业协会的角色定位和新一届协会工作的展望。这次会议是中国物业管理发展史上一次承前启后、继往开来、开拓创新的盛会，标志着我国物业管理行业的发展翻开了崭新的一页。

10.上海市物业管理协会更名

2006年4月26日，上海市物业管理协会（以下简称上物协）召开会员代表大会，会上，将上物协更名为上海市物业管理行业协会。更名后，该协会的属性由原来的企业协会拓展为行业协会，行业中的相关企事业单位和经济组织都可以成为单位会员，国家注册物业管理师可以成为个人会员。上海市物业管理行业协会的业务范围也将拓展为上海市物业管理的行业调研、行业协调、行业培训、行业评比、学术研究、会展服务、业务咨询、信息交流和发布等。上物协的更名，不仅拓宽了协会的业务范围，走出了前瞻性的一步，也是中国物业管理行业发展的一大进步。二、物业管理行业面临的主要问题及成因分析（一）物业管理行业面临的主要问题

我国物业管理行业在发展过程中，也暴露出一系列的矛盾和问题。

1.物业管理企业形象危机频发

近年来，媒体对物业管理问题的曝光频增，如2006年3月7日，就全国“两会”专题播出的东方时空节目，当期节目的主题是我们的小区谁做主？节目中提道：截至当时，节目组已收到14万封信件，其中有2万封是涉及物业问题的。同年3月，在中央电视台开展的“你对小区物业服务是否满意”的调查中，涉及1.2万多观众，调查显示，对小区物业服务很不满意的为46%，不太满意的为30%，一般的为19%，比较满意的只占5%。而来自中国消费者协会的统计也显示，物业纠纷呈逐年递增的趋势，并且连续3年占到消费者投诉的前3位，投诉的焦点主要是物业管理企业乱收费、服务差、信息不公开等问题。在一年一度的全国及地方人大、政协会议上，关于物业管理的提案和建议也在逐年增多。在一些城市的行风评比中，对物业管理的评价中问题较多，群众满意率较低，使行业形象受到了直接影响。

2.规范有序的物业管理招投标市场机制尚未形成

我国大中城市虽然普遍推行了前期物业管理招投标制度，但由于物业管理市场尚不成熟，加上规则不尽规范，给不正当竞争留下了空间。如有的招标人不按法定程序招标，甚至出现假招标，暗箱操作，先定后招，走形式走过场；有的投标人在投标过程中做出不切实际的承诺，以低于成本价进行竞标，盲目报价，随意砍价，竞相压价，扰乱市场秩序；有的中标后违反投标承诺，随意减少服务内容，降低服务标准和质量，损害业主的利益；有的物业管理招投标代理中介机构专业水平不高，行为不规范，直接影响招投标的质量和市场形成；有的地方保护主义、本位主义严重，对外埠投标企业要求苛刻，甚至以外地物业管理企业不适应本地情况等为由，设法将管理水平高、服务质量好、业绩突出、信誉度高、收费合理的外埠品牌企业拒之门外，使公平竞争流于形式的现象仍然存在。

3.完善的物业管理退出机制尚未建立起来

随着《条例》的贯彻，物业管理市场的逐步形成，以及业主维权意识的增强，业主大会解聘物业管理企业的情况日益增多。按照《条例》的规定，原物业管理企业应当与业主委员会（以下简称业委会）同新选聘物业管理企业进行正常交接。由于现行法规不完善，可操作性差，如《条例》虽然对业主大会有权变更物业管理企业，物业管理企业合同终止应当移交有关资料，以及企业不移交有关资料的法律责任作了规定，但对于物业管理企业不移交有关设备设施、办公用房，以及物业管理遗留问题等并未作出规定。目前，在物业管理交接过程中，除法律规定不到位外，政府对物业管理监管不力，业委会配合不到位等因素，造成新老物业管理企业在变更过程中的矛盾和纠纷屡屡发生，有的甚至发生激烈的武力冲突，造成流血事件，既干扰了业主正常的生活秩序，也给物业管理行业造成了恶劣的社会影响。眼下，全国只有北京、天津两市出台并实施了新老物业交接管理办法或指导意见，其他城市仍处于无章可循的状态，致使一些物业管理企业的退出仍处于混乱和冲突之中。

4.业主自律机制，业主、业主大会、业委会的主体意识尚未建立起来

按照《条例》、《业主临时公约》和《业主大会议事规则》的规定，业主、业主大会、业委会制度虽然建立了，但相关主体的意识没有跟上，从而影响了规定的实际操作效果。在物业管理活动中，一些业主维权意识增强，但责任意识、消费意识、公约意识和合同意识很差；一些开发建设单位在销售物业之前制定的《业主临时公约》敷衍了事，导致业主入住后无所遵循，有的甚至侵害业主的合法权益，加之宣传工作跟不上，共同遵守业主公约、维护物业管理区域和谐秩序的观念尚未在多数业主中确立，业主作用没有得到充分发挥；一些小区业主大会迟迟不能召开或流于形式；一些业委会运作不规范，少数业委会成员滥用权力以权谋私等问题，使业委会与业主之间引发的矛盾也常见诸报端。如曾被多家媒体报道的美丽园风波，在2006年度继续吸引了业内的关注。

2005年3月，北京美丽园业委会起诉鸿铭物业管理公司大幅度虚抬物业费的收费数额，并提出停止对外租赁电梯，将相关收益返还业主的要求。同年9月14日，一审法院驳回了业委会的诉讼请求。业委会不服判决，上诉到北京市第一中级法院（以下简称一中院），一中院判决支持了业委会13项诉求中的12项，美丽园业委会终审胜诉。作为全国首例业委会和业主取得物业费纠纷胜诉的标志性案例，在业内引起业主的兴奋和物业管理企业的忧虑。2006年1月，鸿铭物业管理公司向一中院提交了再审申请，要求对此案进行重新审理。同年8月，一中院按照法定程序对案件进行再审，维持之前作出的终审判决。该小区鸿铭物业管理公司因难以接受低物业费的判决，几经翻案未果，于同年8月31日深夜，突然撤离小区。由于物业管理缺位，小区内停水、停电、停门禁，陷入一片混乱，业主们开始讨伐并欲罢免业委会，最终未获通过，在各方要求下，鸿铭物业公司迫于压力暂时又回到美丽园。同年9月5日，北京市海淀区小区办授权美丽园业委会召开业主大会组织招标新的物业管理公司。同年12月初，南京新鸿运物业管理公司中标进驻，使折腾了21个月的美丽园事件总算画上了句号。

美丽园事件是一个代表，标志着业主维权意识不断觉醒，同时也揭示了业主大会、业委会体制及业主维权的种种问题。由此看来，对业主、业主大会、业委会的主体意识，以及业主的自律意识，尚需进一步研究和探索。

5.住宅专项维修资金归集、使用、管理不规范

住宅专项维修资金制度一直是社会各界关注的焦点，也是物业管理中的老大难问题。自建设部、财政部1998年出台《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（以下简称《管理办法》）后，各省市相应制定了实施细则和收取标准，其目的是为了保障若干年后房屋旧了、破了有资金支持，特别是涉及大中修及设备设施更新改造时，不至于影响业主的正常生活。目前全国已建立住宅专项维修基金近800亿元。

但由于《管理办法》的一些规定不甚明确，缺少规范维修基金收取、使用、管理过程中的具体措施，由此引发的维修基金收缴、使用矛盾日益突出。如被媒体称作广州维修基金第一案的广州东悦居小区李女士诉东华实业有限公司案，此案引人关注的焦点在于法院在判决时究竟应该依据《广东省物业管理条例》，还是建设部《管理办法》。2006年1月12日，广州市中级人民法院四审认为，“现行法律法规对专项维修基金的缴纳主体、缴纳数额、履行方式、履行期限、民事责任等民事权利义务关系的调整尚无具体规定，当事人所承担的主要是行政法上的义务，应由行政主管部门前置处理为宜，此类纠纷暂不具备作为民事案件受理和处理的条件。”这一判决再次吸引了人们关注的目光，并引发了席卷广东的“维修基金追缴风暴”。

2006年“十一”黄金周刚过，广州的多家媒体收到了来自广州12个小区业委会联合起草的《关于发起集体追缴专项维修基金的倡议书》，号召广州涉及专项维修基金问题的楼盘和业主加入集体追讨行列，这份倡议书被称为广州业主维权第一份联合宣言。据同年10月17日《南方都市报》介绍，目前已经有56个楼盘的业主参与了集体追讨行动，部分业主将诉请拍卖开发商资产。据了解，广州市目前的民事纠纷中有七成与业主维权或房地产有关，而维修资金问题又是业主维权中最突出的问题，成为双方利益争夺的制高点。这一事件说明，我国物业管理行业的发展需要政策法规进一步完善，以分清物业管理各主体的责任和义务，规范各主体的行为，进一步突破政策法规不完善对行业发展的瓶颈制约。住宅专项维修资金作为物业的养老金，如果收缴、管理和使用不规范，难免引发新的危机。

6.行业垄断尚未打破《条例》明确规定：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。”但实际上，一些地方的水、电、气、暖等供应商仍然要求物业管理企业代收费用，这给企业带来了诸多麻烦和经济负担，干扰了企业的正常工作。如郑州市物业管理协会（以下简称郑州市物协）组织该市400多家物业管理企业开展的“罢收维权”活动，从2004年11月开始，至今已经有3年的时间。在这3年的时间里，该市电力企业逐步全面推行“一户一表”改造、“阶梯水价”等管理办法；天然气公司在抄表到户的基础上，对委托代收的用户分步实行自我管理收费。可以说，该市水、电、气供应商三家企业与物业管理企业初步达成共识，并承诺负责相应设施设备维护管理。但冬季供暖问题一直没有太大的进展，郑州市物协组织的2006年“罢收维权”行动主要针对郑州市热力公司展开。2006年，郑州市物协、河南省物业商会多次召开研讨会，多次组织物业管理企业同政府主管部门、供暖企业等讨论，向政府主管部门递交情况专题调研报告十多次，并邀请《大河报》等河南本地主流媒体全程参与报道。在郑州市物价局、房产管理局等部门及社会各界的共同努力协调下，郑州市的物业管理公司集体“罢收维权”活动取得了新的进展，该市部分物业管理企业停止无偿代该市热力公司提供供暖服务，迫使该市热力公司在2006年的供暖工作中支付物业管理公司一定的管理服务维护费用，使为时两年之久的“罢收维权”活动有了阶段性的结果。

现阶段我国物业管理行业之所以问题和矛盾频繁发生，既有客观因素的影响，也有主观上的原因；既有思想观念上的差距，也有队伍素质不高、管理服务不到位的问题；既有法规设计上的欠缺，也有贯彻制度不到位的问题。（二）成因分析

1.思想观念差距较大

物业管理作为市场经济的产物，按照《条例》和《物业服务收费管理办法》的规定，物业服务费用应当依据服务内容、服务标准协商约定，但目前一些业主仍然没有树立起花钱买服务的观念，思想仍停留在传统的房产管理体制上，希望物业服务越好越好，物业收费越少越好，不收最好。这种只愿接受服务、不愿交费观念上的差距，导致大多数业主没有从财产、契约和消费的角度理解物业管理，也自然导致公共权力的淡漠和契约精神的缺失。认识上的偏差，加上缺乏正确的引导，使得业主缺少主动参与和自觉守约的意识，造成物业管理基本主体的缺位和错位。

2.制度设计不尽完善

由于时代的局限和客观条件的制约，加之在立法中受“易粗不易细”等因素的影响，原有立法中操作性差等问题逐步显现出来。如《条例》和《业主大会议事规则》就业主大会的成立、运作、职责、执行机构等问题作了较为完备的规定，但在具体操作层面上，业主大会筹备组如何组成并开展工作，如何保障业主大会的召开并发挥作用，政府主管部门如何对业主大会进行指导和监督，业委会如何接受业主、业主大会及有关部门的监督等没有做出具体规定。由于立法设计上的局限性，一些小区业主大会没有发挥作用，对涉及业主利益的重大事项不经业主大会讨论，民主协商和少数服从多数的原则没有得到充分体现；一些业委会不能真正代表大多数业主的利益，个别成员甚至把个人利益置于业主共同利益之上，任意决定业主的共同事务，损害其他业主利益或业主的共同权益。再加上有的物业管理企业运作不规范，业主自律的机制不够完善，造成物业管理区域内各种矛盾频频发生。

3.责任划分不尽明确

据有关调查显示，目前物业管理纠纷的50%以上是由开发建设单位遗留问题引发的。由于职责不清，使得物业管理承担了很多不该承担的工作和责任。如应由政府承担的社会治安职能，应由社区承担的社会保障职能，应由水、电、气、热等公用事业企业承担的经营管理职能，应由开发商承担的建设质量与保修责任等，业主统统将这些不是物业管理企业的职能误认为是物业管理的事情。一旦出了问题，业主都找物业管理企业算账，使得物业管理企业代人受过的现象时有发生。

4.服务理念存在差距

物业管理的出发点和最终归宿就是为业主提供质价相符的服务。但一些物业管理企业至今未能彻底转变经营理念，仍然以管理者自居，缺乏以服务为特征的为业主服务意识，造成服务质量低劣，使得物业管理的特征被淡化。少数物业管理企业过度追求利润，在物业管理收费定价时，没有充分考虑业主对物业管理费的承受能力，把过高的收费标准强加给业主，给进驻后的管理留下隐患；有的物业管理企业不按照合同的约定为业主提供质价相符的服务，引发业主的不满。

5.队伍素质参差不齐

物业管理作为新兴行业，尽管国家出台了一系列的法规、规章和规范性文件，规范行业的发展，并通过培训等手段提高物业管理人员的素质。但由于多种原因，整个行业从业人员的文化素质、专业技术素质偏低，滞后于行业发展的要求，这主要表现在物业管理职工队伍参差不齐，高层次、复合型管理人才严重短缺，部分管理人员与承担的任务不相适应，一些物业管理企业忽视对职工队伍的思想教育和专业技能培训，个别运作不规范的企业和职业素质较低的从业人员的存在，使一些物业服务水平不尽如人意、客户关系紧张，甚至引发激烈冲突和矛盾，损害了行业的形象。

6.行业自律意识较差

物业管理行业的发展除了有赖于业主、政府、媒体和司法等外部因素以外，更主要的是加强行业自律。目前全国已有70多个大中城市成立了物业管理协会，国家物业管理协会已经为一级资质的物业管理企业，建立了诚信档案制度，但物业管理行业仍然依赖于行政监管，行业自律机制仍未完全建立起来，行业自律的社会化和专业化制度依然较低等，也是导致行业无序竞争和行业危机加剧的主要原因。三、2007年中国物业管理的发展趋势

我国物业管理将进入市场化、法制化、品牌化、规范化、国际化的时期。随着我国加入世贸组织后时代的到来，预示着新一轮物业管理的竞争已经开始，大批国外品牌物业管理企业的登陆，将给行业的发展带来前所未有的挑战和冲击，使行业的生存和发展面临更加严峻的考验。我国物业管理行业如何实现对内竞争与对外竞争相结合，国内市场与国际市场相接轨，如何在激烈的市场竞争中成熟、壮大和发展，如何处理和解决好行业发展中的诸多热点、难点问题，打破制约行业发展的瓶颈，这是行业发展中既无法回避，又亟待解决的重大课题。展望2007年，随着《条例》的深入贯彻，我国物业管理行业将凸显以下发展趋势。

1.深圳物业管理在全国全面领先的地位将被打破，“三足鼎立”的局面正在形成，物业管理的“战国时代”即将到来

深圳作为我国物业管理的发源地，不仅在全国物业管理众多方面开了先河，而且为全国创造和积累了诸多经验和成功做法，为中国物业管理的发展作出了卓越的贡献，并为全国推行物业管理新体制起到了影响、辐射、示范和带动作用。但是，2007年，深圳物业管理在全国全面领先的地位将被打破，物业管理“三足鼎立”的局面正在形成。

上海市以1991年12月成立第一家物业管理企业为起点，经过15年的发展，全面改革了传统的房屋管理体制，基本构建了物业管理法规体系框架，初步建立了物业管理的市场机制，形成了以市场经济为基础，以满足上海城市功能和管理要求为目标，与上海国际化大都市地位相适应的物业管理模式。在15年的发展中，上海物业管理充分融合上海城市文化和城市精神，形成了体现海纳百川、求真务实核心价值观的海派物业。上海物业管理在博采众长中不断更新理念，拓展思路，提升境界，使上海的物业管理走在全国前列，为中国物业管理的发展作出了重要贡献。与此同时，在重实效、讲诚信中，不断完善措施，改进服务，提高质量，使上海物业管理保持健康稳定发展，为促进社会稳定与和谐作出了积极贡献。据有关统计显示，到2006年底，上海市已有物业管理企业2963家，从业人员20多万人，管理物业面积5.4亿平方米，其中居住物业3.5亿平方米，物业管理覆盖率达97%，一级物业管理企业47家。如今，物业管理已成为上海市最具有活力的新兴行业之一。

北京市的物业管理尽管起步较晚，1992年才注册第一家物业管理企业，但发展迅速、法规健全、制度完善、厚积薄发。目前北京市的物业管理企业已发展到2800多家，其中，一级物业管理企业70家，从业人员近20万人，物业管理面积3.2亿平方米，物业管理覆盖面70%，累计达国标住宅小区、大厦、工业区114个。北京市在全国较早颁布了《北京市居住小区物业管理办法》，率先出台了《北京市居住小区物业管理企业与各专业管理部门职责分工的规定》等一系列的规章、规范性文件，并在全国首创了业委会与社区委员会有机结合的新体制。国务院《条例》颁布后，北京市确定了“1+1+9+5”的立法框架，即北京市物业管理办法修改出台之前执行《北京市贯彻〈物业管理条例〉的若干意见》作为过渡，另有9个配套文件和5个示范文本，目前已基本完成。北京市物业管理法规体系框架的初步形成，是全国城市中物业管理立法最多、最细、最具体的城市。由于北京市的物业管理立法基本上满足和适应了当前本市物业管理的需要，使该市的物业管理在依法管理的轨道上得到蓬勃发展。随着2008年奥运会在北京的举办，该市的物业管理将会得到更快、更规范的发展。

应当说，上海、北京两市物业管理行业的快速发展，物业管理市场的初步形成，物业管理服务水平的不断提高，已同深圳形成了“三足鼎立”之势，这“三驾马车”并驾齐驱，将为我国物业管理的发展谱写出新的篇章。

除北京、上海外，广州、天津、重庆、南京、杭州、武汉等城市的物业管理，近几年来发展得也非常快，并各有千秋。随着我国加入世贸组织过渡期的结束，国外物业管理企业的大举登陆，市场竞争的加剧，我国物业管理的“战国时代”即将到来。

2.全国物业管理法规体系框架基本形成，地方物业管理立法提速，物业管理将进入依法管理的新时期

物业管理从混浊走向有序，市场从无序走向规范，配套的法规是关键。继《条例》颁布后，相配套的8个规章、2个示范文本、1个行业标准也相继出台。按照原立法计划，除《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》正在修订外，其他法规已经基本完成。这些法规的颁布实施，是20多年来我国物业管理领域法规建设最重要的突破，给物业管理行业带来了转折性的变化，是中国物业管理法制建设的里程碑，不仅规范了行业的发展，而且为各地物业管理立法提供了依据。3年来，各地以《条例》为准则，出台了一批地方性法规、规章、规范性文件。随着《条例》相配套法规的进一步修订和完善，地方立法的进一步加快，我国物业管理开始进入依法管理的新时期，行业也将有望出现市场化程度更高、市场竞争更趋有序、物业服务收费更趋合理、业主维权更加理性、业主大会制度更加规范、业委会监督机制更加健全的局面。

3.打造品牌进入新的发展阶段，并将成为我国物业管理行业发展的重要战略

我国物业管理的品牌建设，或者说打造物业管理品牌企业，在20世纪90年代中期就已经开展，但那时的打造物业管理品牌企业还停留在初始阶段，真正有意识地去做并产生重大效应的是近几年。我国物业管理行业经过25年的探索与实践、改革与发展，涌现出一批品牌物业管理企业，建设部认定的国家一级资质物业管理企业已达368家。随着我国物业管理市场的逐步形成，新一轮物业管理企业的竞争已经进入品牌之间竞争的新阶段。近年来，国外品牌物业管理企业大举进入我国物业管理市场，他们凭借先进的管理理念、成熟的运营机制、丰富的管理经验、良好的品牌形象、高超的专业化管理水平、灵活的用人机制，已对我国物业管理企业构成严重的威胁。

面对众多国内外品牌物业管理企业争夺天下的时代，我国物业管理企业要生存、要发展，要在竞争中打败对手，必须不失时机地打造物业管理品牌企业，把实施品牌战略作为走向市场的重头戏，千方百计打造品牌，使物业管理行业创造品牌、发展品牌的势头更加强劲。此外，在国内品牌物业管理企业中，通过整合、兼并、重组，年内有望在上海、北京、深圳等城市出现多个企业集团，代表我国物业管理的服务水平和行业形象，并肩负起挑战国外物业管理市场的重任。

4.危机管理备受经营者的重视，并将成为企业管理的重要内容

如前所述，由于物业管理责任主体多，涉及范围广，关系繁杂，所以面临的危机较多，如在物业管理服务中任何意外故障或人为疏忽等紧急事故，若处理不善或未能及时控制，都可能演变成危机。近年来，一些物业管理企业风险四伏，危机不断。面对物业管理企业频频出现的危机，已经引起越来越多企业经营者的高度重视，不仅使他们树立起危机意识，而且使更多的企业开始建立起危机预警机制，并确立了危机应对措施。物业管理企业对关系到业主人身、财产和安全的管理和服务，必须把居住和使用安全放在首位。危机一旦发生，要迅速及时以真诚的态度通过新闻媒体向消费者进行报道，并善于利用新闻媒体等平息危机，化解危机。在危机处理过程中，要采取果断、正确的处理危机措施，特别是以业主的利益作为第一选择，以最快的速度弄清真相，遏制危机的发展，设法变危机为机遇，重新提高、升华企业的形象，唤起业主的信任。

5.物业管理师制度的全面实施将成为推动我国物业管理行业发展的加速器

我国实行物业管理人员职业准入制度，对于加速物业管理从业人员的职业化进程，提升物业管理人员的综合素质，规范物业管理行业的发展，塑造行业的良好社会形象，提高物业管理从业人员的社会地位均具有重要的意义。2006年10月，我国首次物业管理师资格认定考试的成功举行，标志着我国物业管理师制度正式启动，并为2007年物业管理师资格考试制度的实施打下了良好的基础。随着我国物业管理师资格考试制度的全面实施，会有大批的物业管理职业经理人出现，他们将成为我国物业管理行业发展和运作的中坚力量，并带领团队开拓创新，锐意进取，扎实工作，为行业走向成功，为业主、物业使用人营造更加美好的生活、工作环境作出更大的贡献。

6.农村将成为我国物业管理新的广阔天地

对农村实施物业管理，在物业管理发达的国家早已实施，特别是那些城乡一体化的国家，农村与城市的物业管理并无差异。我国是一个农民大国，目前有近70%的户籍人口生活在农村。改革开放以来，我国的农村发生了深刻的变化，特别是一些经济发达地区的农村，已经为农民集中建造了别墅区或楼房住宅区。据统计资料显示，到2005年底，我国建制镇、集镇、村庄的房屋面积已达309.5亿平方米，其中住宅257.6亿平方米，公共建筑25.85亿平方米，生产性建筑26.05亿平方米。在住宅中，楼房高达99.11亿平方米，这些房屋正亟待进行专业化的管理。巨大的农村物业市场，不仅给物业管理行业带来了极大的发展机遇，同时也面临着严峻的挑战。怎样将早为城市居民所熟悉和接受的物业管理服务引入农村，对住房不集中、环境较差的农村实行专业化管理；如何让农民在改变贫困的状况后，同城市的居民一样享受现代城市文明和接受物业管理，这对物业管理行业来说，是亟待研究的问题。广东华侨物业发展公司对农村实施物业管理的实践证明，对农村实行物业管理不仅可以改善农村的生活环境和村容村貌，加快城镇化的进程，而且可以转变农民的观念，增强农民的管理意识和城市化意识。对农村实施物业管理，首先必须得到农民的拥护和认同，没有农民的主动参与是难以成功的。同时要针对农民的消费结构、消费倾向、消费能力，从农民的实际情况出发，结合农村的特点，创造性地开展管理和服务，切不可照搬城市物业管理的模式，只有这样才能被农民所接受。

随着我国建设社会主义新农村战略的实施和城镇化的推进，将会有越来越多的物业管理企业到农村开拓物业管理的市场。

7.国际化将成为我国物业管理的现实选择

物业管理国际化就是物业管理行业在开放的过程中逐步进入国际物业管理市场的过程。物业管理国际化表现为两个方面：一方面是以国外物业管理企业进入我国物业管理市场为特征的外来型国际化；另一方面是以我国物业管理企业走出国门，进入国外物业管理市场为特征的输出型国际化。尽管我国的物业管理起步较晚，但我国物业管理行业面临国际化的问题不容迟疑。正如我们看到的，我国的北京、上海等大城市的物业管理市场几乎都有境外物业管理企业的参与，我国物业管理市场受国外品牌物业管理企业的冲击日益加剧。在北京、上海等城市，国外的物业管理企业进来后，不仅抢占了我国物业管理市场的份额，而且正以滚雪球之势，占领市场的份额越来越大。应当说加入世贸组织以来，我国物业管理国际化已经得到业界的重视，并纳入物业管理的工作日程。中海物业公司为我国物业管理企业进入国际市场起到了扛大旗、打头阵的作用。

随着我国物业管理企业自身综合实力和品牌知名度的不断提高，会有更多的物业管理企业打进国际物业管理市场，这也是我国物业管理企业的现实选择。（原载中国社会科学院城市发展与环境研究所《中国房地产发展报告No.4》）

2007年中国物业管理的发展与2008年预测

摘要：

2007年是中国物业管理的立法年、构建和谐年和发展年。《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）的颁布实施，《物业管理条例》（以下简称《条例》）的修订，为物业管理行业的发展提供了法律保障，给行业的发展营造了新的发展契机，同时也向行业提出了新的要求。本文从2007年中国物业管理行业的发展、行业发展热点、《物权法》对行业发展的影响及2008年中国物业管理展望等方面进行了回顾、解读、分析和预测，旨在使从事物业管理行业的人们从中受到启迪，正视问题，抓住机遇，转变观念，迎接挑战，从更高层面上谋划行业发展的未来。

关键词：

行业发展热点 物权 影响

2007年是中国物业管理又一个立法年，《物权法》的颁布实施，《条例》、《物业管理企业资质管理办法》的修订，《住宅专项维修资金管理办法》、《物业服务定价成本监审办法》的出台，为物业管理行业的发展提供了法律保障，使其在依法管理的环境下得到了快速发展。2007年是中国物业管理构建和谐年，3月27日，中国物业管理协会（以下简称中物协）关于《全行业行动起来，为建设社会主义和谐社会贡献力量》的倡议书一发出，在全行业中立即掀起了构建和谐物业的高潮，充分展示了物业管理行业的整体形象和精神风貌，为构建和谐物业、和谐社区打下了良好基础。 2007年也是中国物业管理的发展年，物业管理模式、业主大会、业主委员会（以下简称业委会）制度的基本确立，物业管理体制的基本形成，物业服务品质的明显提升，业主维权意识的增强和趋于理性化，地方立法步伐的加快等，标志着我国物业管理进入快速发展的新时期。一、2007年中国物业管理的发展

1.《物权法》颁布实施

2007年3月16日，《物权法》经第十届全国人大第五次会议审议通过，并于2007年10月1日起施行。《物权法》第一次将物业管理行业的有关规范纳入国家大法之中，《物权法》第六章“业主的建筑物区分所有权”、第七章“相邻关系”等对与物业管理相关的许多问题都作出了相应规定，这些规定确定了物业管理的民事法律基础，澄清了物业管理行业中存在的一系列法律问题，为行业的发展带来新的契机。特别是《物权法》第一次从法律上明确了“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”《物权法》的出台，为中国物业管理行业的发展找到了最根本的法律依据，同时对开发建设单位、物业服务企业、业主等各方物业管理法律主体都将产生积极而深远的影响。

2.国务院修订《条例》

2007年8月26日，国务院通过了《关于修改〈物业管理条例〉的决定》，并与《物权法》同步实施。新《条例》对4年前公布的原《条例》虽然修改的条款并不多，只对原第十条、第十一条、第十二条、第十九条作了部分修改，同时根据《物权法》的有关规定，将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，将“业主公约”修改为“管理规约”，并对个别条款的文字作了修改。但新《条例》与原《条例》相比，突出了以《物权法》为依据，以市场经济为导向，以建立物业管理秩序、规范物业管理活动、提高物业管理服务水平为目的，充分考虑了我国物业管理的现状和发展趋势。新《条例》比原《条例》内容更充实，条款更规范，用语更严谨，操作性更强。修改的内容突出了以下特点：一是进一步强调服务意识，突出了物业管理的本质；二是进一步体现产权意识，突出了业主的权利；三是进一步明确了相关部门的配合作用。新《条例》的颁布实施，不仅为物业管理行业的发展明确了方向，而且对规范物业管理活动必将发挥更大的作用。

3.建设部、财政部发布《住宅专项维修资金管理办法》

2007年12月4日，建设部、财政部联合发布《住宅专项维修资金管理办法》（以下简称《办法》），于2008年2月1日起实施。《办法》要求，商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%~8%，业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。《办法》规定，业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市，市、县人民政府建设（房地产）主管部门代管。已售公有住房住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市，市、县人民政府财政部门或者建设（房地产）主管部门负责管理。未按《办法》规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。挪用住宅专项维修资金的，由县级以上主管部门追回挪用的住宅专项维修资金，没有违法所得，可以并处挪用金额2倍以下的罚款，构成犯罪的，还将依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。物业服务企业挪用住宅专项维修资金，情节严重的，还应当由颁发资质证书的部门吊销资质证书。《办法》的出台对加强住宅专项维修资金的归集、使用和管理必将发挥重要的作用。

4.国家发改委、建设部出台《物业服务定价成本监审办法》

2007年9月10日，国家发改委、建设部联合出台了《物业服务定价成本监审办法（试行）》（以下简称《监审办法》）。《监审办法》明确了物业服务定价成本由人员费用、物业共用部位、共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧费用以及经业主同意的其他费用构成。根据《监审办法》，政府价格主管部门在制订或调整实行政府指导价的物业服务收费标准时，对物业服务企业实施定价成本监审的原则，物业服务定价成本监审应当以经会计师事务所审计的年度财务会计报告、原始凭证与账册或者物业服务企业提供的真实、完整、有效的成本资料为基础，遵循合法性、相关性、对应性和合理性原则。《监审办法》还明确了工会经费、职工教育费用、住房公积金以及社会保险费、固定资产折旧等成本项目的具体审核标准，规定了成本费用的分摊方法，并规定其他未明确的成本费用项目应当符合一定范围内社会公允的平均水平。《监审办法》的颁布实施，为各地物价部门制订物业服务收费标准的科学性、合理性提供了依据。

5.构建和谐物业活动高潮迭起

2007年3月28日，中物协发出了《全行业行动起来，为建设社会主义和谐社会贡献力量》的倡议书，向全国物业服务行业发出八点倡议。中物协的倡议书一发出，各地物业管理行政主管部门和物业管理协会立即掀起了构建和谐社会的高潮，如海南省开展了物业管理优质服务年活动；上海市开展了“与业主同心创和谐社会”第二届便民服务月活动；天津市举办了“和谐物业大家共同创造”系列活动；成都市举办了为期2个月的“同心履约和谐物业管理”活动；深圳市开展了以“规范物业服务，共建社会和谐”为主题的第四届物业管理周活动，其他省市也都举办了一系列以构建和谐物业为主题的活动，其主题之鲜明，内容之丰富，形式之新颖，范围之广泛，参与人数之多，效果之明显，充分展示了物业管理人构建和谐物业和为构建和谐社会作贡献的决心和信心。

6.地方物业管理立法提速

2007年是地方物业管理立法的提速年，各地以《物权法》、新修订的《条例》等为依据，新出台或修订了一批地方性法规、规章和规范性文件。如2007年9月25日，《深圳经济特区物业管理条例》经深圳市第四届人大常委会第十四次会议审议通过，成为《物权法》颁布、《条例》修订后第一个出台物业管理地方性新法规的城市，并在众多方面取得突破。此外，江苏省人大通过了《苏州市住宅小区物业管理条例》，浙江省人大通过了《杭州市居住区配套设施建设管理条例》，四川省人大通过了《成都市物业管理条例》，北京市颁布了《物业保安服务质量要求》等多部规章。天津市政府通过了《消防安全责任制规定》，上海市出台了《物业管理行业协会自律公约》，重庆市政府发布了《关于进一步加强物业管理工作的通知》，浙江省公布了《物业专项维修资金管理办法》，南京市出台了《物业管理行业诚信自律公约》，广州市发布了《物业服务经理执业信用考核暂行办法》等一批地方性法规、规章和规范性文件。各地物业管理立法的不断完善，为行业的规范发展营造了良好的法制环境。

7.北京市建立物业纠纷调解机制

2007年6月14日，北京市司法局与北京市建委联合成立物业管理纠纷调解委员会（以下统称调委会），其职责是：负责物业管理纠纷人民调解工作的组织领导和整体协调，负责对全市物业管理纠纷情况进行调解，提出调解指导规划，指导疑难纠纷调解，参与重大疑难案件的研究和论证，组织调解人员业务培训；各区县调委会负责解决本区县重大疑难物业管理纠纷；街乡调委会负责调解本辖区疑难物业管理纠纷；同时各街乡司法所在社区设立物业管理纠纷调解员和信息员。调委会重点解决物业管理区域内涉及物业使用、物业服务、物业交接发生的业主之间、业主与业委会之间、业主或业委会与物业服务企业之间、物业服务企业之间的各类民事纠纷。调解时实行逐级调解制度，如果社区调解不成功上报街乡司法所，由街乡司法所组织专业调解人员进行调解。如果街乡调解仍不成功，由区县调委会调解。北京市建立物业管理纠纷人民调解机制是构建和谐物业的一次有益尝试，这一举措一出台就受到全国物业管理行业的广泛关注。

8.深圳市首创物业行业“业必归会”制度

深圳市人大新通过《深圳经济特区物业管理条例》，其最大的突破是在全国首次确定了物业服务企业“业必归会”制度。物业服务行业是一个与人们生活和工作息息相关的行业，也是易产生矛盾和纠纷的行业，对其实行“业必归会”，有利于实现政府行政监管与行业自律管理有机结合，有利于营造规范有序的物业管理市场秩序，最大限度地维护业主的合法权益。深圳市“业必归会”制度的确立，不仅是地方性法规对物业管理行业自律管理的突破和创新，而且必将在全国产生积极的影响和示范效应。

9.上海市启动《加强住宅小区综合管理三年行动计划》

2007年5月15日，上海市全面启动实施《加强本市住宅小区综合管理行动计划（2007年—2009年）》（以下简称《三年行动计划》）。《三年行动计划》对今后三年上海市住宅小区综合管理提出了明确的要求和工作目标。《三年行动计划》将从体制机制入手，以便民、利民、为民为宗旨，加快解决市民反映集中的热点、难点问题，构建与上海经济社会发展水平相适应的住宅小区综合管理体制和物业管理服务模式。通过实施《三年行动计划》，加强住宅小区综合管理，改善市民的居住生活环境，提高市民的居住生活质量，推动和谐社区、和谐社会建设。为了确保《三年行动计划》的顺利实施，市政府明确了各行政管理部门在住宅小区综合管理中的工作职责，还将采取推动网络化管理进住宅小区、建立物业服务企业诚信体系等工作措施。同时建立市、区（县）、街道（乡镇）三级加强住宅小区综合管理联席会议制度，协调解决住宅小区中的综合性问题。进一步落实和强化政府公共管理职责，推进和谐社区、和谐社会建设。

10.广州市拟试行共有建筑面积不再分摊到户

2007年10月，广州市在全国率先公示我国《物权法》的配套法规——《关于建（构）筑房地产测绘中贯彻实施〈物权法〉若干问题的通知（征求意见稿）》。征求意见稿明确，未来广州房地产测绘按“专用部分”和“共有部分”两大块进行，今后小区共有建筑面积不再分摊到户，取消现有房产证上记载公摊面积的做法。这项改革澄清了我国建筑物区分所有权中长期悬而未决的问题，为保护所有权人的合法利益，减少建筑物区分所有权实施中产生的纠纷提供了科学的依据。广州市的做法从源头上解决了建筑物区分所有权的性质问题，为业主行使自己的所有权提供了最趋合理的制度依据。相信今后各地会借鉴这一做法，从而使我国建筑物区分所有权制度设计更加科学，建筑物区分所有权之间的关系更加和谐。

11. 2006年度中国物业管理首届嘉年华颁奖活动在深圳举行

2007年1月12日，2006年度中国物业管理嘉年华暨首届住宅与房地产物业管理金榜企业与人物颁奖盛典在深圳举行。此次物业管理嘉年华是全国物业管理人的一次大规模、高规格的聚会，也是全国范围内首次物业管理行业评选活动的颁奖盛典。这次活动对于总结行业发展的成就，树立行业发展的标杆，打造行业企业及人物的品牌，加速行业发展具有十分重要的意义。二、2007年中国物业管理热点问题解读

1.业委会在诉讼中的法律地位

业委会在诉讼中的法律地位一直是一个有争议的问题，也一直是业委会维权中的最大难题。2003年颁布的《条例》首次以行政法规的形式确立了业委会的法律地位。《条例》规定“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会”。《条例》同时规定由业委会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同等管理职责。但是，随着《条例》的实施，各地人民法院对业委会是否具有民事主体资格的认定迥然不同，裁判结果也大相径庭。如深圳市中级人民法院曾作出【2003】深中法民五初字第51号《民事裁定书》，以该案原告某小区业委会主体不适格原告为由驳回了其诉讼请求。后来该业委会上诉至广东省高级人民法院，广东省高级人民法院作出【2003】粤高法立民终字第180号《民事裁定书》，确认该业委会为适格原告。

对于这个问题，上海市、北京市、广东省、重庆市高级人民法院均先后发文，明确人民法院在案件审理中有条件地认可业委会的诉讼主体资格，规定业委会可以就某些涉及小区业主公共利益的特定类型的案件作为原告提起诉讼。最高人民法院在这个问题上也基本认可沪、京、粤、渝等地方法院的做法，对于业委会以自己的名义参加诉讼持积极态度。2003年8月20日，最高人民法院在给安徽省高级人民法院《关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格请示一案的复函》（以下简称《复函》）中答复：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第四十条的规定，金湖新村业主委员会符合“其他组织”的条件，对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划图等资料、未提供配套公用设施、公用设施专项费、公共部位维护费及物业管理用房、商业用房的，可以以自己的名义提起诉讼。最高人民法院《复函》将各地司法实践中经证明可行的做法肯定下来，解决了部分涉及小区全体业主公共利益的案件中业委会以自己的名义参加诉讼的主体资格问题。

然而，《物权法》第七十八条规定“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”。这一规定明确了业委会在民事诉讼中具有被告主体的资格，实现了业委会民事诉讼主体资格从没有明确到有明确规定的突破。但是，《物权法》规定的业委会的民事诉讼主体资格，仅限于业委会的决定侵害业主合法权益的情形，其责任形式也只限于撤销一种，而对业委会的法律主体地位，即业委会能否作为独立的诉讼主体仍旧没有作出明确的规定。对此，《物权法》起草专家解释为：对于业委会能否成为诉讼主体问题争议较大，考虑到业主大会、业委会没有自己的独立责任，难

试读结束[说明：试读内容隐藏了图片]

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