中华人民共和国物权法配套解读：含司法解释(txt+pdf+epub+mobi电子书下载)

作者：法律出版社法规中心

出版社：法律出版社

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中华人民共和国物权法配套解读：含司法解释试读：

编辑说明

随着我国依法治国方略的实施，法律的价值日益凸显，法律已经全面渗透到社会生活的各个领域。然而，晦涩的专业术语，艰深的法律理论，庞杂的立法体系，这些法律与生俱来的特点，却都成了读者理解、掌握法律的障碍。

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需要说明的是，本丛书“适用提要”、“条文主旨”、“条文解读”、“法规解读”等内容皆是编者为方便读者阅读、理解而编写，不同于国家正式颁布的法律文本，不具有法律效力。

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由于编者水平有限，书中不足之处在所难免。还望读者在使用过程中不吝赐教，提出您的宝贵意见，以便本书继续修订完善。法律出版社法规中心2012年1月

《中华人民共和国物权法》适用提要

物权法是规范财产关系的民事基本法律，是民法的重要组成部分，是中国特色社会主义法律体系中起支架作用的重要法律，调整因物的归属和利用而发生的民事关系，包括明确国家、集体、私人和其他权利人的物权以及对物权的保护。我国的《民法通则》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《农村土地承包法》、《担保法》等法律对物权作了不少规定，这些规定对经济社会的发展发挥了重要作用。但随着改革的深化、开放的扩大和社会主义经济、政治、文化、社会建设的发展，为了适应全面贯彻落实科学发展观、构建社会主义和谐社会的要求，有必要依据《宪法》，在总结实践经验的基础上制定《物权法》，对物权制度的共性问题和现实生活中迫切需要规范的问题作出规定，进一步明确物的归属，定分止争，发挥物的效用，保护权利人的物权，完善中国特色社会主义物权制度。《物权法》的起草工作始于1993年。2002年12月，九届全国人大常委会对民法草案的物权法编进行了初次审议。2005年7月将《物权法草案》向社会全文公布，共收到人民群众提出的意见1万多件；并先后召开100多次座谈会和几次论证会，还到一些地方进行专题调研，充分听取部分全国人大代表、基层群众、专家学者、中央有关部门等各方面的意见。在征求意见过程中，各方面提出了许多意见和建议。全国人大常委会对草案进行了六次审议，吸收各方面的合理意见和建议，经过对草案的反复研究修改，修改后的草案比最初的草案有了较大改动。十届全国人大常委会第二十五次会议审议通过了将草案提请十届全国人大五次会议审议的决定，对草案又作了一些修改，形成了提请大会审议的《物权法草案》。十届全国人大五次会议经审议，表决通过了《物权法》。《物权法》共5编、19章、247条，主要包括以下内容：（一）关于坚持社会主义基本经济制度

第一，《物权法》把坚持国家基本经济制度作为基本原则，明确规定“国家在社会主义初级阶段，坚持公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度”、“国家巩固和发展公有制经济，鼓励、支持和引导非公有制经济的发展”这一基本原则作为《物权法》的核心，贯穿并体现在整部《物权法》的始终。第二，《物权法》对国家所有权和集体所有权、私人所有权作了明确规定，有利于坚持和完善社会主义基本经济制度，有利于各种所有制经济充分发挥各自优势，相互促进，共同发展。第三，《物权法》非常重视促进社会主义市场经济的发展，对用益物权和担保物权作了规定，有利于充分发挥物的效用，有利于维护市场交易秩序，促进经济发展。（二）关于平等保护国家、集体和私人的物权《物权法》将对权利人的权利实行平等保护作为一项重要原则，规定“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯”。在社会主义市场经济条件下，各种所有制经济形成的市场主体都在统一的市场上运作并发生相互关系，各种市场主体都处于平等地位，享有相同权利，遵守相同规则，承担相同责任。在财产归属依法确定的前提下，作为物权主体，不论是国家、集体，还是私人，对他们的物权也都应当给予平等保护。（三）关于国有财产《物权法》对国有财产的范围、国家所有权的行使和加强对国有财产的保护等作了明确规定。第一，关于国有财产的范围，明确规定国有财产包括：属于国家所有的自然资源，属于国家所有的基础设施，国家机关和国家举办的事业单位的财产，等等；并规定，国家出资的企业，由国务院、地方人民政府依照法律、行政法规规定分别代表国家履行出资人职责，享有出资人权益。从法律上进一步明确了属于国家所有的资源性、经营性财产的范围，对于发展壮大国有经济，增强国家的经济实力，发挥社会主义制度的优越性，具有关键性作用。第二，关于国家所有权的行使，规定“国有财产由国务院代表国家行使所有权；法律另有规定的，依照规定”。第三，关于对国有财产的保护，针对当前国有财产流失的实际情况，《物权法》在坚持平等保护原则的基础上，从五个方面强化了对国有财产的保护。一是规定：“法律规定属于国家所有的财产，属于国家所有即全民所有”。并规定了哪些财产属于国有财产，防止因归属不明确而造成国有财产流失。二是规定：“法律规定专属于国家所有的不动产和动产，任何单位和个人不能取得所有权。”三是规定：“国家所有的财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、截留、破坏。”四是针对国有企业财产流失的问题，规定：“违反国有财产管理规定，在企业改制、合并分立、关联交易等过程中，低价转让、合谋私分、擅自担保或者以其他方式造成国有财产损失的，应当依法承担法律责任。”五是针对国有财产监管中存在的问题，规定：履行国有财产管理监督职责的机构及其工作人员，“滥用职权，玩忽职守，造成国有财产损失的，应当依法承担法律责任。”（四）关于集体财产《物权法》依据《宪法》和现阶段党在农村的基本政策，明确规定：“农村集体经济组织实行家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制。”并以专章分别规定了“土地承包经营权”和“宅基地使用权”。第一，为了赋予农民长期而有保障的土地使用权，《物权法》规定：“耕地、草地、林地的承包期届满，由土地承包经营权人按照国家有关规定继续承包。”第二，关于土地承包经营权、宅基地使用权的转让和抵押能否放开的问题。考虑到目前我国农村社会保障体系尚未全面建立，土地承包经营权和宅基地使用权是农民安身立命之本，从全国范围看，现在放开土地承包经营权、宅基地使用权的转让和抵押的条件尚不成熟。为了维护现行法律和现阶段国家有关农村土地政策，并为今后修改有关法律或者调整有关政策留有余地，《物权法》规定：“土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。”“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”第三，关于城镇集体财产。我国的城镇集体企业是从20世纪50年代以来逐步形成的。在几十年的进程中，几经发展变化，有些集体企业是由国有企业为安排职工子女就业、知识青年回城设立的，有些是国有企业在改制中为分离辅业、安置富余人员设立的。近些年来，城镇集体企业通过改制又发生了很大变化。按照党的十六大以来的精神，目前城镇集体企业改革还在继续深化。对城镇集体财产从物权的角度作了原则性规定：“城镇集体所有的不动产和动产，依照法律、行政法规的规定由本集体享有占有、使用、收益和处分的权利。”并规定：“集体所有的财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、破坏。”这符合当前实际情况，也为今后深化改革留下空间。（五）关于私有财产

改革开放以来，经济快速发展，人民生活不断提高，私有财产日益增加。切实保护公民的私有财产，既是《宪法》的规定和党的主张，也是人民群众的普遍愿望和迫切要求。《物权法》规定：“私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。”“私人合法的储蓄、投资及其收益受法律保护。”“国家依照法律规定保护私人的继承权及其他合法权益。”“私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。”这些规定，进一步完善了保护私有财产的法律制度，有利于激发人民群众创造、积累财富的积极性，促进社会和谐。随着住房制度改革，越来越多的城镇居民拥有自己的房屋，而且大量集中在住宅小区内，业主的建筑物区分所有权已经成为私人不动产物权中的重要权利。《物权法》从维护业主的合法权益出发，明确规定业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分如电梯等公用设施和绿地等公用场所享有共有和共同管理的权利。此外，《物权法》还对小区内的车库、车位的归属，业主委员会的职能，业主和物业服务机构的关系等作了规定。（六）关于征收补偿

征收集体所有的土地和城乡居民的房屋，关系广大人民群众的切身利益，社会普遍关注。实行最严格的土地管理制度，特别是切实保护基本农田，是我国面临的一项十分紧迫而又艰巨的任务。《物权法》明确规定，为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。同时，还对征收补偿的原则和内容作了规定。第一，关于征收集体所有的土地。《物权法》规定：“征收集体所有的土地，应当支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，并足额安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。”这一规定体现了党和国家关于征地补偿安置必须确保被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障的原则。第二，关于征收单位、个人的房屋及其他不动产。《物权法》规定：“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。”考虑到各地的发展很不平衡，具体的补偿标准和补偿办法，由《土地管理法》等有关法律依照《物权法》规定的补偿原则和补偿内容，根据不同情况作出规定。第三，针对现实生活中征收补偿不到位和侵占补偿费用的行为，《物权法》规定：“任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。”违反规定的，要依法承担法律责任。（七）关于相邻关系

妥善处理相邻关系才能充分发挥不动产的作用，提高物的利用效率，为此《物权法》对用水、排水、通行、通风、采光等产生的相邻关系作了规定，以利于发展生产、方便生活，维护相邻权利人的权益，促进邻里关系的和谐。（八）关于建设用地使用权《物权法》就建设用地使用权的内容、建设用地的控制、建设用地使用权的取得方式、建设用地使用人的权利义务等都作了明确规定。（九）关于担保物权《物权法》在《担保法》的基础上，增加了可以用作担保的财产的规定，进一步完善担保制度，以促进融资，发展经济。一是规定经当事人书面协议，企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押。二是正在建造的建筑物、船舶、航空器可以抵押。三是基金份额可以质押。四是应收账款可以质押。（十）关于占有《物权法》主要规定了对占有的保护和无权占有人的侵权责任，以维护社会秩序和权利人的合法权益。（十一）关于对物权的保护《物权法》对物权的保护途径、保护方法作了全面规定，并规定侵害物权的，除承担民事责任外，还应当依法承担行政责任、刑事责任，健全了物权保护制度。

中华人民共和国物权法

第一编 总则

第一章 基本原则

为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，根据宪法，制定本法。第二条 【调整范围】

因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。

本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。

本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。

条文解读

本条是关于物权法调整范围的规定。

第一，物权法的调整范围。首先，物权法调整的是一种民事关系。民事关系是平等主体的自然人、法人和其他组织之间的财产关系和人身关系，具有如下法律特征：民事关系是在地位平等的民事主体之间发生的；民事关系以民事权利和民事义务为内容；民事关系的保护主要为财产补偿性措施。其次，物权法调整的是民事关系中物的归属和利用关系。物的归属是物的所有人是谁，这是对物进行利用的前提。物的利用，包括所有权人对其所有物的自行利用，也包括非所有权人对他人物的利用。近现代以前，物权法规范的重心在于物的归属。但随着工业革命以来的大工业发展和科学技术的进步，市场经济日益繁荣，人们对物的认识发生了重大的变化，对物的权利不仅是所有，更重要的是使用，因此，物权法规范的重心也由物的归属转向物的利用。

第二，物，是存在于人身之外、为人力所能支配并且能够满足人的某种需要的物体。不管是生产资料还是消费资料，不管是自然物还是劳动产物，不管是流通物还是限制流通物，都可以作为物权的客体。在传统民法中，权利多被认为不属于物权的客体。但随着市场经济的发展，有些情况下权利也可以成为物权的客体，如一些财产权利之上可以设立质权。物权是一种重要的财产权，物权的客体主要是动产和不动产两大类。不动产是不能够移动或虽可移动但却会因此而损害其功能或者价值的物，比如土地、房屋、林木等地上定着物。动产是能够移动并且不因移动而损害其功能或者价值的物，如汽车、电视机等。

第三，物权，是权利人依法对特定的物享有直接支配，并排除他人干涉的权利。物权概念包含以下含义：物权是法定的，不能由当事人任意约定其类型和内容；物权是以特定的物为权利客体的民事权利，行为、智力成果和人身利益均不能成为物权的客体；物权是直接支配标的物并享受其利益的权利；物权是绝对权，物权人有权排除他人对其享有和行使物权的不法干涉，其义务主体是权利人之外不特定的一切人。物权包括所有权、用益物权和担保物权。所有权是指权利人依法对自己的“物”享有全面支配即占有、使用、收益、处分的权利。所有权人把对物的占有、使用、收益、处分权能分离，将部分权能转让给他人，所有人仍不丧失所有权。在我国，所有权的形式主要有国家所有权、集体组织所有权和私人所有权。用益物权是指依法对他人的“物”在一定范围内享有使用和收益的权利，如农村土地承包经营权、建设用地使用权、地役权等。担保物权是指为了确保债务履行，在债务人或第三人的特定财产上设定的物权，当债务人不履行债务时，债权人依法有权就担保物的价值优先受偿，如抵押权、质权、留置权等。第三条 【基本经济制度与社会主义市场经济原则】

国家在社会主义初级阶段，坚持公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度。

国家巩固和发展公有制经济，鼓励、支持和引导非公有制经济的发展。

国家实行社会主义市场经济，保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。第四条 【平等保护国家、集体和私人的物权】

国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。

条文解读

本条是关于平等保护国家、集体和私人物权的规定。

首先，物权法平等保护各类民事主体的物权是民法调整的社会关系性质决定的。民法是调整平等主体之间的财产关系和人身关系的法律，作为民法重要组成部分的物权法，是调整平等主体之间因物的归属和利用而发生的财产关系的法律。对于民法的平等原则，《民法通则》已有明确规定，民法调整平等主体的公民之间、法人之间、公民和法人之间的财产关系和人身关系。当事人在民事活动中的地位平等。民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。因此，本条规定了对国家、集体和私人的物权平等保护的原则。

其次，物权法平等保护各类民事主体的物权是市场经济的特点决定的。在社会主义市场经济条件下，各种所有制经济形成的市场主体都在统一的市场上运作并发生相互关系，各种市场主体都处于平等地位，享有相同权利，遵守相同规则，承担相同责任。在财产归属依法确定的前提下，作为物权主体，不论是国家的、集体的物权，还是私人的物权，也都应当给予平等保护。否则，就会损害群众依法创造、积累财富的积极性。需要注意的是，平等保护不是说不同所有制经济在国民经济中的地位和作用是相同的。依据《宪法》规定，公有制经济是主体，国有经济是主导力量，非公有制经济是社会主义市场经济的重要组成部分，他们在国民经济中的地位和作用是不同的。这主要体现在国家宏观调控、公共资源配置、市场准入等方面，对关系国家安全和国民经济命脉的重要行业和关键领域，必须确保国有经济的控制力。

关联法规索引《宪法》第8、11～13条；《民法通则》第3～5、73～75、77、80～82条；《土地管理法》第13、14条；《城市房地产管理法》第5条；《农业法》第7、10条；《草原法》第4、12条；《森林法》第3条；《矿产资源法》第3条；《水法》第6条；《野生动物保护法》第6条；《外资企业法》第4条；《中外合资经营企业法》第2、3条；《公益事业捐赠法》第7条第五条 【物权法定原则】

物权的种类和内容，由法律规定。

条文解读

本条是关于物权法定原则的规定。

物权法定原则，即指可以设定哪些种类的物权，以及各类物权包括哪些内容，只能由法律规定，当事人不得自由创设。物权是一种绝对权，具有强烈的排他性，直接关系到第三人的利益和交易安全，如果当事人设立的物权种类和内容为第三人所不知，就可能对第三人造成不合理损害。以法律明确规定物权的种类和内容，建立物权类型体系，减少公示成本和困难，有助于维护交易安全与便捷。第一，物权种类法定化。物权的具体类型必须有法律上的依据，当事人不得创设法律没有规定的新类型物权。第二，物权内容法定化。物权的内容是由法律直接加以规定的，当事人不得创设与法定物权内容不相符的物权，也不得基于其合意自由决定物权的内容。

典型案例

神农架林区阳日矿产开发有限责任公司与神农架林区阳日镇人民[2]政府用益物权确认纠纷上诉案

※案情简介：1999年年底，神农架林区阳日镇大坪村级公路由上诉人（原审原告）神农架林区阳日矿产开发有限责任公司（以下简称“阳日矿产公司”）开始投资兴建，2002年1月8日，在大坪村级公路竣工之前，阳日矿产公司与被上诉人（原审被告）神农架林区阳日镇人民政府（以下简称“阳日镇政府”）签订了《公路建设项目协议》，协议的主要内容为：阳日矿产公司负责公路建设的投资；负责林地征用、土地征用手续的一切费用及青苗补偿、房屋拆迁的全部费用；公路完成投资后享有永久所有权，并承担使用期间的全部维修费用。阳日镇政府负责协调办理公路建设项目的申报、审批手续，争取路网建设的优惠政策；协助阳日矿产公司按照村级公路优惠政策办理土地、林地征占用手续；负责协调阳日矿产公司与村在公路建设、维修使用过程中的关系（青苗补偿、房屋拆迁）；当地村民可享受生产、生活资料在交通上的无偿通行。协议自签订之日起生效，至阳日矿产公司自愿放弃公路所有权时废止。另查明，大坪村级公路的立项、报批，土地及林地的审批手续均由阳日镇政府出面办理。大坪村级公路建成后一直由阳日矿产公司管理、养护。双方因协议履行发生纠纷，诉至法院。

原审法院认为，我国《物权法》第5条规定：“物权的种类和内容，由法律规定。”依据这一物权法定原则，物权的种类和内容均由法律作出强制性规定，自然人和法人只能依据法律的规定设立物权和行使物权的权利内容。法律对物权的种类和物权的内容，亦都以明定和列举的方式，在《物权法》、《自然资源法》中作出了规定；除法律规定了的物权的名称、物权的类别、物权的内容外，行为人不得自行创设物权的名称、类别或任意约定物权的内容。现阳日矿产公司依据与阳日镇政府签订的村级公路建设协议，请求法院确认其对大坪村级公路享有用益物权，但该合同的形式、主体、标的等方面，都不符合设立物权合同的要件；同时在我国的物权法律中，并未规定公路用益物权，现阳日矿产公司主张对村级公路享有用益物权，显然是违背我国物权法定原则的。据此，依照《物权法》第五条、《民法通则》第五条的规定，判决驳回阳日矿产公司的诉讼请求。阳日矿产公司不服原审法院上述判决，提起上诉。二审法院认为，原判认定事实清楚，审理程序合法，适用法律正确，实体处理并无不当。判决驳回上诉，维持原判。

※裁判要旨：我国《物权法》第5条规定：“物权的种类和内容，由法律规定。”依据这一物权法定原则，物权的种类和内容均由法律作出强制性规定，自然人和法人只能依据法律的规定设立物权和行使物权的权利内容，不得自行创设物权的名称、类别或任意约定物权的内容。对于国内外经济组织投资修建的公路，除了经依法审批取得该公路的收费权外，《公路法》并未规定投资者享有公路的用益物权。本案上诉人虽投资修建了阳日镇大坪村级公路，但其以此为由要求享有该公路的用益物权不符合法律规定，原判适用法律并无不当，上诉人的上诉理由不能成立，因此法院不予支持。第六条 【物权公示原则】

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。

条文解读

本条是关于物权公示原则的规定。

物权公示原则，是指民事主体对物权的享有与变动均应采取法定的公开方式。物权作为一种排他性的支配权，其变动关系到社会经济秩序的稳定，涉及第三人的利益，因此，物权的变动必须通过一定的方式进行公示。物权的公示方法必须由法律规定，当事人不能自由约定。物权的公示方法因不动产物权和动产物权而有所不同。第一，不动产物权的变动，应当以登记作为公示方法。登记，是指将土地及其定着物的所有权和他项权利的取得、丧失与变更，按照法定程序记载于有关专门机构掌管的专门簿册上，作为税收和管理等的依据。第二，动产物权的设立和转让，应当以交付作为公示方法。交付，即动产占有的移转，动产实际控制的移转。需要注意的是，有些动产如民用航空器、船舶和机动车辆，其物权变动以登记作为公示方法。

关联法规索引《民法通则》第72条；《合同法》第133条；《土地管理法》第11～13条；《农村土地承包法》第23、38条；《海域使用管理法》第6、19条第七条 【取得和行使物权遵守法律、尊重社会公德原则】

物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。

典型案例[3]

晏某等与周某等排除妨害纠纷上诉案

※案情简介：原告（上诉人）晏某、邵某与被告（被上诉人）陈某、晏某秀、周某原均不是彭水苗族土家族自治县汉葭镇渔塘社区居民，由于生活、子女入学等原因，原、被告先后在该社区村民陈国洪处通过土地转让分别获得一块土地，用于建房使用。原、被告宅基地之间有一条老人行通道。原告先于被告建房，建房时沿人行路边沿打下基础，在二楼时将房梁外挑。2009年年初被告建房，原告提出异议，要求被告为其留出通风、采光空间。经村组干部做工作，被告在打基础时按村组干部要求将路留足1.4米，后退16公分下基脚建房，现被告房屋正在修建中。原告认为被告建房时将原告门前进出的必经之路损坏，房屋建成后将对原告的采光、生活隐私造成极大影响。请求人民法院依法判决被告停止侵害、排除妨碍、停止建房，给原告留足通行、采光的必要距离，并承担本案的诉讼费用。

一审法院认为，作为相邻各方在处理相邻关系时，应当团结互助，公平合理，如果只要求别人给自己方便，自己却不给予对方方便，就不可能处理好相邻关系。本案中，原告晏某等虽修房在先，但其在修房时明知被告陈某等的宅基地在距其宅基地不远处，且在其房屋二楼将房梁外挑，增大了房屋的空间，而被告陈某等在修建房屋时后退16公分，作出了一定的让步，本着公平合理的原则出发，造成目前这种状况原告方有一定的过错。并且法律保护的权利具有合法性，本案原告的建房须经有权机关的审批方可合法，原告未提交相应的证据予以佐证，故对其诉讼请求不予支持。依照《民法通则》第一条、第八十三条，《物权法》第七条、第八十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决：驳回原告晏某、邵某的诉讼请求。原告对该判决不服，提起上诉。

二审法院认为，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。判决驳回上诉，维持原判。

※裁判要旨：《物权法》第7条规定：“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。”上诉人主张排除妨害之诉系基于不动产物权具有的支配和排他权利而产生的权利限缩或延伸。通风、采光等相邻权，是对不动产物权行使的一种限制或延伸。《土地管理法》第62条第3款规定：“农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准。”上诉人在一审中提供的《建设用地呈批表》仅有村组意见，没有所在乡镇及县级主管部门的批准，故上诉人所建房屋缺乏合法性，不具有物权的排他功能。加之不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理通风、采光等方面的相邻关系，相互之间给予必要的便利。被上诉人在建房时已在自己受让的土地范围内尽可能地留出了通风、采光空间，应属合理的容忍范围，故上诉人主张排除妨碍之诉法院不予支持。第八条 【物权法与其他法律关系】

其他相关法律对物权另有特别规定的，依照其规定。第二章 物权的设立、变更、转让和消灭第一节 不动产登记第九条 【不动产物权登记生效以及所有权可不登记的规定】

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

条文解读

本条是关于不动产登记效力的规定。

物权变动必须通过一定方法向社会公示，从而使第三人知道物权变动的情况，以避免第三人遭受损害并保护交易安全。登记作为不动产物权变动的公示方法，《物权法》第6条已经作了规定，本条是对不动产物权公示效力的规定。物权公示行为的法律后果源自法律的直接规定。公示到底具有何种法律效力，各国法律规定有所不同。依照本条规定，不动产物权的设立、变更、转让、消灭一经办理登记手续，便发生不动产物权变动的法律后果。未经登记的不动产物权变动，不发生物权之得失变更的法律效力，但法律另有规定的除外。可见，我国《物权法》实质上是采取将登记要件主义作为一般原则，而登记对抗作为特别例外的规定。登记要件主义成为我国不动产物权变动的基本原则，本条确定了登记作为一般原则的强制性，虽然没有使用“必须登记”的说法，但是规定除了法律有特别规定的除外，所有的不动产物权变动都必须采取登记方式。

本条规定：“未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”这里的“法律另有规定的除外”，主要包括三方面的内容：一是本条第2款所规定的，依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。二是本章第三节规定的物权设立、变更、转让或者消灭的一些特殊情况，即主要是非依法律行为而发生的物权变动的情形：第一，因人民法院、仲裁委员会的法律文书，人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效或者人民政府的征收决定等行为生效时发生效力。第二，因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。第三，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立和消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。三是考虑到现行法律的规定以及我国的实际情况尤其是农村的实际情况，本法并没有对不动产物权的设立、变更、转让和消灭，一概规定必须经依法登记才发生效力。例如，土地承包经营权、地役权、宅基地使用权未经登记只是不得对抗善意第三人，不影响其法律效力。

配套法规及解读《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》（2000年12月8日）

第五十九条 当事人办理抵押物登记手续时，因登记部门的原因致使其无法办理抵押物登记，抵押人向债权人交付权利凭证的，可以认定债权人对该财产有优先受偿权。但是，未办理抵押物登记的，不得对抗第三人。《最高人民法院〈关于审理企业破产案件若干问题的规定〉》（2002年7月30日）

第七十一条 下列财产不属于破产财产：（一）债务人基于仓储、保管、加工承揽、委托交易、代销、借用、寄存、租赁等法律关系占有、使用的他人财产；（二）抵押物、留置物、出质物，但权利人放弃优先受偿权的或者优先偿付被担保债权剩余的部分除外；（三）担保物灭失后产生的保险金、补偿金、赔偿金等代位物；（四）依照法律规定存在优先权的财产，但权利人放弃优先受偿权或者优先偿付特定债权剩余的部分除外；（五）特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物；（六）尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产；（七）债务人在所有权保留买卖中尚未取得所有权的财产；（八）所有权专属于国家且不得转让的财产；（九）破产企业工会所有的财产。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（2004年11月4日）

第十七条 被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。

第十九条 被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。

※法规解读：《物权法》规定了不动产变动登记生效的一般原则，与人民法院的司法实践也是一致的。但是，针对一些特殊情况，最高人民法院的有关司法解释规定采用的是登记对抗主义。根据上述司法解释，因登记部门的原因致使无法办理抵押物登记的，抵押权成立；已向买方交付的财产虽然未办理产权证书或者过户手续，所有权也转移归买方，而不属于破产企业所有的财产；被执行人将需要办理过户登记的财产转让给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，人民法院不能对该财产进行查封、扣押、冻结，实际上是承认此时财产所有权发生了转移。

关联法规索引《土地管理法》第11、12条；《城市房地产管理法》第35、59～61条；《草原法》第11条；《森林法》第3条；《渔业法》第11条

典型案例[4]

谢某与马某等所有权纠纷上诉案

※案情简介：2004年8月8日，上诉人（原审原告）谢某与两被上诉人（原审被告）马某、张某签订一份房产买卖协议书。双方约定，二被告将位于巩义市建设路永昭街6号巩城私字第3036号房产以52，000元的价格卖给原告，原告应于合同生效之日交付全部房款，被告应于合同生效之日将房屋及产权证书交给原告。合同还对违约责任等作了约定。该合同于2004年8月8日签订后，原告于当日将房款52，000元交给二被告，二被告也同时将房屋钥匙、房产证等相关手续交给原告。原告对房屋进行简单装修后，于2005年6月搬入居住。原告与二被告至今未在房产登记管理部门办理产权过户手续。原被告因此发生纠纷，诉至法院。另查明，二被告出卖的房产系巩义市电业局补贴的有限产权，房产证上所有权人记载为马某。被告马某与被告张某在签订该房屋买卖合同时系夫妻关系，现已离婚。

另查明，2005年12月25日，在李某、马某省、张某鸽等人诉马某民间借贷纠纷一案审理过程中，李某等人向该院申请财产保全，要求对被告马某的房产进行查封。该院于2005年11月25日作出（2006）巩民初字第369-2号民事裁定书，对被告马某位于巩义市永昭街的3036号房产予以查封，并于同年12月7日前将查封手续送达马某和巩义市房产管理局。现李某、马某省等人诉马某民间借贷纠纷一案已审理终结，该院（2006）巩民初字第369号民事判决书已生效。李某、马某省等人于2006年12月20日向该院申请强制执行，此案尚在执行过程中。在该案执行过程中，原告谢某曾以案外人的身份向该院提出执行异议，要求解除对争议房产的查封，该院于2008年7月31日作出（2008）巩执异字第2号民事裁定书，驳回原告谢某的执行异议。

原审法院认为，本案原、被告双方所签订的房屋买卖协议，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该买卖合同的法律效力该院予以确认。《物权法》第6条、第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”、“不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记发生效力。未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外”。故房屋买卖所有权转移应以到当地房管机关办理房屋所有权变更登记为要件。本案争议房产尽管实际上已交付原告使用，但从法律意义上讲，物权变动并未发生法律效力，该房屋的所有权并未转移，所有权人仍为被告马某。该院已依法对该房产予以查封，限制了该房屋产权的转移。《城市房地产管理法》第38条第1款第2项规定：“司法机关查封的房产不得转让。”现原告要求判令二被告协助办理房产过户手续并确认房屋所有权归原告所有等诉讼请求该院不予支持。依照《民事诉讼法》第一百三十条，《物权法》第六条、第九条第一款、第十四条，《城市房地产管理法》第三十八条第一款第二项之规定，判决如下：驳回原告谢某的诉讼请求。宣判后，谢某不服，提起上诉。

二审法院认为，因（2006）巩民初字第369-2号民事裁定书依然生效，在本案争议房产处于被查封状态的情况下，一审法院依据（2006）巩民初字第369-2号民事裁定，判决驳回上诉人要求马某、张某协助办理3036号房屋的过户手续的诉讼请求正确。上诉人的上诉理由不成立，上诉请求本院不予支持。一审法院认定事实清楚，程序合法，判决正确，依法应维持原判。判决驳回上诉，维持原判。

※裁判要旨：房屋买卖协议有效并不能当然取得房屋所有权。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定办理登记。未经登记不发生效力，除非法律另有规定。即使房产实际上已交付占有和使用而未办理登记，受让人也仍然不能取得房屋所有权。如果房屋已被查封，则房屋买卖合同不能继续履行，自然也就不得办理产权过户手续。第十条 【不动产登记机构和国家统一登记制度】

不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。

国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。

条文解读

从现行有关法律、法规的规定看，不动产登记主要由不动产所在地的县级以上人民政府的相关不动产管理部门负责。涉及的部门主要有：（1）土地管理部门。《土地管理法》规定，农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权；土地登记规则规定，县级以上地方人民政府土地管理部门主管本行政区域内的土地登记工作。《土地管理法实施条例》规定，依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。《担保法》规定，以无地上定着物的土地使用权抵押的，抵押登记部门为核发土地使用权证书的土地管理部门。（2）房产管理部门。《城市房地产管理法》规定，在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记。房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记。（3）农业主管部门。《农村土地承包法》规定，县级以上地方人民政府应当向承包方颁发土地承包经营权证，并登记造册，确认土地承包经营权。（4）林业主管部门。《森林法》规定，国家所有的和集体所有的森林、林木、林地，个人所有的林木和使用的林地，由县级以上地方人民政府登记造册，发放证书，确认所有权或者使用权。《担保法》规定，以林木抵押的，抵押登记部门为县级以上林木主管部门。（5）海洋行政主管部门。《海域使用管理法》规定，海域使用申请经依法批准后，国务院批准用海的，由国务院海洋行政主管部门登记造册，向海域使用申请人颁发海域使用权证书；地方人民政府批准用海的，由地方人民政府登记造册，向海域使用申请人颁发海域使用权证书。《海域使用权登记办法》规定，海域使用权实行分级登记。国务院批准的项目用海，由国家海洋局登记造册；县级以上地方人民政府批准的项目用海，由批准用海的地方人民政府登记造册，海洋行政主管部门负责登记的具体工作。（6）地质矿产主管部门。《矿产资源开采登记管理办法》规定，开采下列矿产资源，由国务院地质矿产主管部门审批登记，颁发采矿许可证：①国家规划矿区和对国民经济具有重要价值的矿区内的矿产资源；②领海及中国管辖的其他海域的矿产资源；③外商投资开采的矿产资源；④本办法附录所列的矿产资源。开采石油、天然气矿产的，经国务院指定的机关审查同意后，由国务院地质矿产主管部门登记，颁发采矿许可证。

登记机构特别是不动产登记机构不统一，必然出现重复登记、登记资料分散、增加当事人负担、资源浪费等弊端，不利于健全登记制度，应当统一登记机构。考虑到统一登记涉及行政管理体制改革，实行统一登记需要有一个过程。因此，本条第2款在规定“国家对不动产实行统一登记制度”的同时，又规定，“统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定”。

关联法规索引《土地登记办法》；《林木和林地权属登记管理办法》；《房屋登记办法》；《房屋登记簿管理试行办法》；《建设部关于颁布全国统一房屋权属证书的公告》第十一条 【申请登记应提供的必要材料】

当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。第十二条 【登记机构应当履行的职责】

登记机构应当履行下列职责：（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；（二）就有关登记事项询问申请人；（三）如实、及时登记有关事项；（四）法律、行政法规规定的其他职责。

申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。第十三条 【登记机构禁止从事的行为】

登记机构不得有下列行为：（一）要求对不动产进行评估；（二）以年检等名义进行重复登记；（三）超出登记职责范围的其他行为。第十四条 【登记效力】

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

条文解读

本条是关于不动产物权变动发生效力时间的规定。《物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依法应当登记的，应当办理登记手续，否则不发生物权效力。不动产登记，是指经权利人申请国家登记部门将有关申请人不动产物权的事项记载于不动产登记簿的事实。登记作为一种公示方法，要将登记记载的事实对外公开，并且可以由不特定人来查询。因此，不能把登记仅仅理解成“登录、记载”，假如仅仅只是登录记载的话，谁也查不到，那么就根本没有起到公示的作用，所以公示是登记的一个重要内容。不特定人来查询登记事项，只能通过登记簿上记载的事项获得相关的信息。所以在这个意义上，如果当事人提出了申请，还没有经过法律的程序把它登记记载在登记簿上，还不能叫完成了登记。登记完成的时间，应当是把不动产物权设立、变更、转让和消灭的事实登记记载在登记簿上的时间。登记完成后，不动产物权的变动也就具有了法律效力。第十五条 【合同效力和物权效力区分】

当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

条文解读

本条是关于物权变动原因与结果相区分的规定。《合同法》第44条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”《合同法》还规定了导致合同无效的各种情形，在这些情形中，并没有不动产物权未依法登记的规定。虽然《担保法》有抵押合同自登记之日起生效的规定，但本法在担保物权编抵押权一章，改变了这一规定，即不动产抵押登记，只产生抵押权生效的效力。同时在本法附则中明确规定：“《中华人民共和国担保法》与本法的规定不一致的，适用本法。”因此，除非法律有特别规定，合同一经成立，只要不违反法律的强制性规定和社会公共利益，就可以发生效力。合同只是当事人之间意思表示达成一致，多数合同并不一定与登记发生联系。不动产物权登记是登记机构对不动产权利进行登记，使公众了解不动产物权的变动。登记并不是针对合同行为，而是对物权变动的公示。因此，当事人之间就物权变动而订立的合同，没有办理登记，合同仍然有效。合同一旦设立，就应当在当事人之间产生效力，如果没有办理登记，只是导致物权不能设定或者发生变动。公示本身是以合意的有效存在为出发点，其效果是发生物权变动，但其本身不能反过来决定合同的效力。

配套法规及解读《最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》（1995年12月27日）

12.转让合同签订后，双方当事人应按合同约定和法律规定，到有关主管部门办理土地使用权更登记手续，一方拖延不办，并以未办理土地使用权变登记手续为由主张合同无效的，人民法院不予支持，应责令当事人依法办理土地使用权变更登记手续。

13.土地使用者与他人签订土地使用权转让合同后，未办理土地使用权变更登记手续之前，又另与他人就同一土地使用权签订转让合同，并依法办理了土地使用权变更登记手续的，土地使用权应由办理土地使用权变更登记手续的受让方取得。转让方给前一合同的受让方造成损失的，应当承担相应的民事责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》（1999年12月19日）

第九条第一款 依照合同法第四十四条第二的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准登记手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准登记手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定办理登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。

※法规解读：最高人民法院的上述司法解释，改变了长期以来对关于登记直接决定合同效力的误解。不动产登记并不是买卖合同的生效要件，而是其履行行为的组成部分。土地使用权未办理转让登记并不影响合同的约束力，转让方因其过错使得买受人不能取得土地使用权的，要承担违约责任。法律没有规定合同办理登记后生效的，就意味着当事人不办理登记不影响合同效力，只是相应的物权变动不能实现。

关联法规索引《城市房地产管理法》第38条；《担保法》第41条

典型案例[5]

冯某、刘某、苏某房屋买卖合同纠纷一案

※案情简介：2008年2月27日刘某之母施某以刘某的名义与冯某签订《协议》，约定冯某将华山东路1号A幢1104号房以60万元卖给刘某，2月27日收定金8万元。1个月左右刘某必须交财政厅房款32万元办产权证。违约方罚款5万元的违约金。同日，刘某之父刘某友向冯某交纳定金8万元，2008年3月13日刘某之父刘某友向冯某交纳房款320，000元。2008年5月19日，冯某领取了华山东路1号A幢1104号房屋产权证。该房屋现由刘某居住使用。因冯某拒绝将该房屋产权过户至刘某名下，双方发生争执，刘某诉至原审法院。同时查明：冯某与苏某于1999年9月13日登记结婚。苏某在刘某、冯某签订协议一周后知道冯某将华山东路1号A幢1104号房屋卖给刘某。本案诉讼中刘某申请对华山东路1号A幢1104号房屋进行财产保全，支付保全费人民币3520元。

云南省昆明市五华区人民法院一审认为，刘某、冯某所签协议是双方真实意思表示，不存在无效事由，刘某已按协议约定履行了其主要义务，刘某请求确认《协议》有效，要求冯某继续履行《协议》并办理华山东路1号A幢1104号房屋过户手续，有事实及法律依据，原审法院予以支持。据此，一审法院判决冯某继续履行与刘某签订的《协议》，在判决生效后一个月内为刘某办理华山东路1号A幢1104号房屋产权过户手续，刘某在上述时间内支付冯某房款人民币20万元。原审判决宣判后，冯某不服，提起上诉。

云南省昆明市中级人民法院二审认为，一审中认定“苏某在刘某、冯某签订协议一周后知道冯某将华山东路1号A幢1104号房屋卖给刘某”，该事实由于没有证据支持，二审法院不予认定。其他一审认定的事实，二审法院予以确认。因此，二审法院判决：原审判决认定事实清楚，处理正确，本院依法予以维持。上诉人冯某的上诉请求不能成立，本院依法予以驳回。

※裁判要旨：通过法律行为取得所有权是实现物权变动的主要方式。取得所有权的原因和结果应当进行区分。商品房买卖是现代社会典型的不动产交易行为，也是典型的不动产所有权取得方式。商品房买卖合同是取得房屋所有权的原因，双方当事人就订立商品房买卖合同的意思表示达成一致时，合同就产生约束力。但是，由于债权只是一种相对权，不具有排他效力，因此物权的变动还必须进行公示，要实现取得房屋所有权的结果必须依法进行不动产过户登记。对于动产而言，也是如此，不仅要有取得所有权的原因行为，还必须通过一定的方式公示才能实际取得动产所有权，只是动产所有权取得的公式方式是交付。

本案中，双方当事人签订的合同合法有效，应当按约定履行，主要原因在于：

第一，关于没有取得房屋产权证是否有权出让房屋的问题。刘某、冯某所签协议是双方真实意思的表示，冯某将华山东路1号A幢1104号房屋卖给刘某，目的在于取得相应的价款。而刘某支付价款的目的在于取得华山东路1号A幢1104号房屋的所有权。双方于2008年2月27日签订《协议》时，冯某尚未取得诉争房屋的所有权，但在协议签订后，刘某依约支付了房款，冯某取得了诉争房屋的产权证，成为了诉争房屋的产权人，使得协议具备了履行的条件。冯某以协议签订时诉争房屋未取得产权证为由主张协议无效，理由不能成立。

第二，关于夫妻一方没有取得对方同意而处分共有财产的问题。本案中，诉争房屋产权在冯某与苏某夫妻关系存续期间取得，冯某及苏某以冯某未经苏某同意，擅自处分共有财产为由主张冯某与刘某所签协议无效。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第17条的规定，夫或妻一方对于夫妻共同财产有平等的处分权，由于夫妻之间特殊的身份关系，夫或妻一方对夫妻共同财产的处分行为对于相对人来说，不论是从主观还是客观上均无法知道该处分行为是否只是个人的意思表示，对此冯某负有证明刘某在明知苏某不同意冯某出卖诉争房屋的情况下仍与冯某签订协议的举证责任，但冯某对此并未完成举证责任。从本案现已查明的事实看，冯某在苏某得知诉争房屋已卖给刘某的情况下，仍收取了刘某的房款32万元，办理了该房产权证；苏某在本案诉至一审法院前未就刘某、冯某所签协议主张无效。对冯某及苏某在本案中以冯某擅自处分共有财产主张协议无效，法院不应予以支持。

第三，关于本案房屋买卖合同的履行问题。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。冯某与刘某签订的《协议》，系当事人真实意思表示，该协议内容和形式均符合法律的规定，该协议合法有效。协议签订后，刘某向冯某先后交纳房款共计40万元，已按约定履行合同义务。因此，冯某也应当按照约定将房屋产权转移到刘某名下。所以，法院判决由冯某继续履行与刘某签订的《协议》，并在判决生效后一个月内为刘某办理华山东路1号A幢1104号房屋产权过户手续，刘某在上述时间内支付冯某房款人民币20万元并无不当。第十六条 【不动产登记簿效力及其管理机构】

不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。

条文解读

本条是关于不动产登记簿的规定。

不动产登记簿，是指记载不动产上的权利状况并备存于特定机关的簿册。在登记制度中，不动产登记簿具有特殊的地位，即登记簿是证明不动产物权的根据。按照《物权法》关于登记制度的相关规定，不动产登记是不动产权利归属的法定公示方法。就第三人而言，不动

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