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物业管理师《物业管理综合能力》讲义、真题、预测三合一试读：
第一部分 核心讲义
第一章 经济学基础知识与应用
第一节 市场需求和供给理论
一、市场需求（一）需求的含义
经济学意义上的个人需求是指在一段时间内和一定价格条件下，消费者对某种商品或服务愿意而且能够购买的数量。需求的构成要素有两个：一是消费者愿意购买，即有购买的欲望；二是消费者能够购买，即有支付能力。二者缺一不可。
市场需求是指在一段时间内、一定价格条件下和特定市场上所有消费者对某种商品愿意而且能够购买的数量。即市场需求是消费者需求的总和。【例题1.1】个人对于商品的需求需要具备的两个条件为（ ）。[2010年真题]
A．个人具有购买意愿；个人具有支付能力
B．个人具有购买意愿；商品符合国家标准
C．个人具有支付能力；商品符合国家标准
D．商品符合国家标准；商品满足个人需求【答案】A（二）影响需求的主要因素
一般来说，影响需求变动的主要因素有：（1）商品本身价格。一般而言，价格和需求之间存在明确的负相关关系，即二者呈反方向变化。（2）消费者个人偏好。消费者的个人偏好反映了消费心理上对使用价值相同或接近商品的喜好程度，从而影响对该商品的需求。（3）消费者的数量和收入。一般来说，当收入增加时，消费者会多购买大多数商品，而当收入减少时，他们会少购买大多数商品。尽管收入增加会引起大多数商品需求增加，但不会引起所有商品需求增加。（4）替代品的价格。替代品是指使用价值相近，可以相互替代来满足人们同一需求的商品。一般来说，在相互替代商品之间，如果某一种商品价格提高，消费者就会减少购买这种商品，把其需求转向可以替代的商品上，从而使替代品的需求增加。反之亦然。【例题1.2】如果A商品的需求与B商品的价格同方向变化，则A商品和B商品之间的关系是互为（ ）。[2011年真题]
A．补充品
B．替代品
C．附属品
D．增值品【答案】B（5）互补品的价格。互补品是指共同使用才能完整发挥使用价值的商品。如果互补品中一种商品价格上升或下降，就会引起互补品中另一种商品需求减少或增加。【例题1.3】下列各类物业服务中，属于经济学所称互补品的是（ ）。[2014年真题]
A．同一企业为不同项目提供的物业服务
B．同一企业为同一项目提供的不同档次物业服务
C．同一项目物业大、中修服务与小修养护服务
D．同一项目合同到期前后阶段的物业服务【答案】C【解析】互补品，是指共同使用才能完整发挥使用价值的商品，如汽车与汽油、物业与必要的配套设施、销售服务与售后服务以及基本物业服务与专项物业服务等。如果互补品中一种商品价格上升或下降，就会引起互补品中另一种商品需求减少或增加。C项，同一项目物业大、中修服务与小修养护服务属于互补品中的基本物业服务与专项物业服务类型。【例题1.4】如果N商品是M商品的补充品，下列表述正确的是（ ）。
A．M商品的需求与N商品的价格同方向变化
B．M商品的需求与N商品的价格变化没有关系
C．M商品的需求与N商品的价格反方向变化
D．M商品的需求与N商品的价格同比例变化【答案】C（6）预期。预期是人们对于某一经济活动未来的变动趋势的预测和判断。如果消费者预期一种商品价格会上涨，就会增加提前购买的可能性；如果预期价格会下跌，就会增加推迟购买的可能性，从而影响当期需求。（7）其他因素。如商品品种、质量、安全性、营销宣传、地理位置、季节等。（三）需求函数、需求规律和需求曲线
将影响商品需求的各种因素作为自变量，需求量作为因变量，反映需求与各种影响因素关系的数学表达形式即为需求函数，可表示为： （1-1）
式中：——需求量；
——影响需求的因素；
f——函数关系记号。
假定除价格之外的其他各种因素均不变，需求函数表明某商品的消费者随价格变化愿意购买的数量。具体表示形式为： （1-2）
式中：——需求量；P——该商品的价格。
一般而言，在其他条件不变的情况下，商品的需求量与其价格之间呈反方向变化，即需求量随着商品价格的提高而减少，随着商品价格的降低而增加。需求与价格之间这种呈反方向变化的关系，即为需求规律，又称需求定理。【例题1.5】下列关于需求法则的表述，正确的是（ ）。
A．假定其他条件不变，商品的需求量与价格呈反方向变化：价格上升，需求量下降；价格下降，需求量上升
B．假定其他条件不变，商品的需求量与价格呈同方向变化：价格上升，需求量上升；价格下降，需求量下降
C．假定其他条件不变，商品的需求量与价格不一定呈同方向变化：价格上升，需求量上升；价格下降，需求量也可能上升
D．假定其他条件不变，商品的需求量与价格不一定呈反方向变化：价格上升，需求量下降；价格下降，需求量也可能下降【答案】A
把需求和价格的关系用曲线表示出来，该曲线即为需求曲线，如图1-1所示。需求曲线总是向下倾斜（在设定价格为纵轴、需求量为横轴的坐标系中）。
图1-1中，横轴表示需求量，纵轴表示价格，两轴之间的曲线DD就是一条需求曲线。如图中所示，当市场价格为P，时，需求量为1Q；当价格从P降到P时，需求量从Q，增加到Q。曲线DD反映了11212需求量与价格之间的对应关系。以上所分析的需求规律，是假定影响需求的其他因素不变。但是，在现实生活中，需求的变动是多种因素共同影响的结果。为了区分开两种情形，可以把只有价格变动、其他因素不变的情形称为需求数量变动，把其他因素也发生变动的情形称为需求变动。
在第一种情形下，其他因素不变，只考虑需求和价格的关系，需求量的变化是沿着既定的需求曲线进行的：价格上升，需求量减小；价格下降，需求量增大。
在第二种情形下，由于消费者收入或消费者偏好等因素也发生变化，此时引起需求的相应变化表现为需求曲线的位移。
如图1-2所示，当价格由P降到P时，在曲线DD上显示需求量从12Q提高到Q，发生需求数量的变动。如果消费者收入的增加扩大了12需求，需求曲线就会向右上方移动，从DD移至D’D’。同样当价格’为P时，需求量就会从Q上升到Q；当价格为P时，需求量会从Q11122’上升到Q，这种变化属于需求的变动。2
需要注意的是，上面所表述的需求规律是绝大多数商品的价格和需求量之间的一般关系，但也有例外。在特定情况下，商品价格可能与需求量之间成正向变化。【例题1.6】以下因素中，其变化会导致某商品需求曲线移动的有（ ）。
A．商品自身价格
B．个人收入
C．替代品价格
D．补充品价格
E．个人偏好【答案】BCDE【解析】在现实生活中，需求的变动是多种因素共同影响的结果。为了区分开两种情形，可以把只有价格变动、其他因素不变的情形称为需求数量变动，把其他因素也发生变动的情形称为需求变动。例如，消费者收入的变动、消费者偏好的变动、其他商品价格的变动等因素都会引起需求的变动。A项，商品自身价格的变化所引起的只是商品需求量的变动，并不改变需求曲线的位置。
二、市场供给（一）供给的含义和影响供给的因素
供给是指一段时间内和一定的价格水平下，生产者愿意并能够为市场提供商品的数量。市场供给是所有生产者供给的总和。
一种商品的供给数量受到一系列因素的影响和制约，可以用供给函数来表示供给与这些因素的关系。假定其他因素不变，只考虑某种商品的供给量和该商品价格之间的关系，这时，供给函数可表示为： （1-3）
式中：——供给量；P——该商品的价格。
影响供给的因素主要有：（1）商品本身价格。在影响某种商品供给的其他因素不变的情况下，该种商品自身的价格和其供给量之间存在正相关关系，即二者呈同方向变动。（2）生产成本。在其他条件不变时，生产产品的成本降低，意味着产品利润增加，会刺激生产扩大，供给增加；反之，如果生产成本上升，供给就会减少。（3）生产技术。生产技术的进步或革新，往往意味着效率的提高或成本的下降，从而增加企业的利润，进而影响供给。（4）预期。生产者或销售者的价格预期往往会引起当期供给的变化。（5）相关产品的价格。相关产品主要是指该种产品的替代品和互补品。其对价格的影响机理，可参考需求相关内容的分析。（6）其他因素，如生产要素的价格以及政府产业政策等。【例题1.7】影响单个住房企业供给的因素有（ ）。
A．打算出售的商品的价格
B．所投入的生产要素的成本
C．技术状况
D．住房的建筑结构
E．对住房市场未来的预期【答案】ABCE（二）供给规律和供给曲线
在其他因素不变的情况下，商品的供给量随其价格上涨而增加，随其价格降低而减少，二者呈同向变动，即为供给规律，又称供给定理。
以P代表价格，以Q代表供给量，分别用纵轴和横轴表示，在坐标系中反映供给量和价格之间呈相同方向变化关系的曲线，通常被称为供给曲线，如图1-3所示。
在图1-3中，两轴之间的曲线SS即为供给曲线。从图中可以看到，当价格从P上升到P时，供给量从Q增加到Q，即供给曲线向上倾1212斜。
类似于需求分析，供给分析也要区分为两种情形。一种情形是假定其他因素不变，单纯分析价格的变动如何影响供给的变动，这种变动表现为供给沿着既定供给曲线的变动，称为供给数量的变动。另一种情形是由于价格以外的其他因素如成本、技术等发生变动而引起供给的变动，称为供给的变动，这种情形表现为供给曲线的位移。
三、市场均衡（一）市场均衡的概念
假设一种商品的需求状况和供给状况是已知和固定不变的，由于需求和供给在市场竞争中的共同作用，使消费者愿意购买商品的数量恰好等于厂商愿意供给的商品数量，价格也不再变动，称为市场达到均衡。此时需求或供应的数量为该商品的均衡量，所对应的价格为该商品的均衡价格。
把图1-1的需求曲线和图1-3的供给曲线合在一起，就会得到一个新图，形状如图1-4所示。用纵轴表示价格，横轴表示需求量和供给量。需求曲线DD与供给曲线SS相交于E点。在E点，供给量和需求量相等，其数量为Q，此时的市场价格为P，P通常被称为均衡价000格，均衡价格就是市场供给力量和需求力量相互抵消时所达到的价格水平。【例题1.8】某商品的需求函数为=20-2P，供给函数为x=-10+3P，则该商品的均衡价格为（ ）。［2010年真题］x
A．3
B．4
C．5
D．6【答案】D【解析】假设一种商品的需求状况和供给状况是已知和固定不变的，由于需求和供给在市场竞争中的共同作用，使消费者愿意购买商品的数量恰好等于厂商愿意供给的商品数量，价格也不再变动，称为市场达到均衡。此时需求或供应的数量为该商品的均衡量，所对应的价格为该商品的均衡价格。由题意：20-2P=-10+3P，解得：P=6。xxx
多数情形下，当市场因素变化轻微时，供求脱离原来的平衡只是暂时的，由于价格机制发生作用，市场供求会趋于恢复原来的平衡。实际市场经济运行中，这种供求与价格的循环往复变化十分频繁，供求平衡与价格平衡都是偶然的、暂时的、相对的，旧的平衡一旦被打破，市场参与方会追随适应市场变化，从而促成新的市场均衡。（二）均衡价格分析运用
1．最高限价分析
最高限价是指政府规定某种产品或服务的价格不得超过某个水平，市场交易只能在这一价格水平之下进行。目的是为了保持市场物价的基本稳定，从而保护一些消费者（如低收入阶层）利益或降低某些生产者的生产成本。
从均衡价格角度具体地对最高限价的效应进行分析，可以得出结论：有效的最高限价必定导致供不应求。
如果政府仅仅制定价格而没有采取进一步的配套措施，实施最高限价导致的短缺还会引发更深远的问题：其一，出现短缺现象时，基于“先来先得”的分配，会出现严重的排队现象。其二，当政府监管不力时，消费者不能在合法市场中买到足够的东西，就会转向黑市，用高价购买。其三，政府可能被迫采用定量供应的制度，即实施配给制供应。
最高限价的实施，严重地影响了市场机制或价格机制的正常运行，负面因素很多，并且实施效果依赖于政府强有力的行政措施配合。因此，只宜在短期内或在局部地区实行。
2．最低限价分析
最低限价，又称支持价格或保护价格，即规定市场交易只能在这一价格水平之上进行。政府出台最低限价也即保护价的目的，往往是为了保护生产者利益或支持某一产业的发展。
如果政府仅仅制定价格而没有采取进一步的配套措施，实施最低限价会引发更深远的问题：其一，当产品过剩、价格走低时，政府要及时入市以最低保护价收购过剩产品并予以储备，才能托住底价。否则，如果没有政府的收购或控制，市场购买力不够，生产者就会寻求降价交易或黑市交易处理过剩产品，导致市场价格下降，使保护价格政策流于形式。其二，高价格会引起效率低下。
当出现由少数企业私下达成或操纵最低价格的现象时，政府应及时干预，打破垄断，保护普通消费者的利益。【例题1.9】对商品实行最高限价，一般不会导致（ ）。[2014年真题]
A．供不应求
B．生产增加
C．黑市交易
D．严重的排队现象【答案】B【解析】从均衡价格角度具体地对最高限价的效应进行分析得到，有效的最高限价必定导致供不应求。如果政府仅仅制定价格而没有采取进一步的配套措施，实施最高限价导致的短缺还会引发以下更深远的问题：①出现短缺现象时，基于 “先来先得”的分配，会出现严重的排队现象；②当政府监管不力时，消费者不能在合法市场中买到足够的东西，就会转向黑市，用高价购买；③政府可能被迫采用定量供应的制度，如为每一种配给的产品发给人们一定数量的配给票，凭证供应，即实施配给制供应。B项，对商品实行最高限价会影响商家的营业利润，一般会导致生产减少。
四、需求弹性与供应弹性（一）需求价格弹性
需求弹性是指影响商品需求的因素发生变化后，需求量随之作出反应的程度。
1．需求价格弹性的含义
需求价格弹性是指商品的需求量对商品本身价格变动的反应程度。通常用需求价格弹性系数来表示需求弹性的大小，需求价格弹性系数是需求量变动率与价格变动率的比值，即：
需求价格弹性系数=需求量的变动率／价格的变动率
以E代表需求价格弹性系数，以△Q／Q表示需求变动率，以△Pd／P表示价格变动率，则需求价格弹性系数的数学表达式为：
2．需求价格弹性系数的计算公式
点弹性是指需求曲线上某一点上的弹性，它等于需求量的无穷小的相对变化对价格的一个无穷小的相对变化的比率，即：
弧弹性是指需求曲线上两点之间的弧的弹性，它等于需求量的相对变动量与价格的相对变动量的比值。
弧弹性系数的计算公式为：
式中：为变动前的需求量，为变动后的需求量，为需求的变动量；为变动前的价格，为变动后的价格，为价格的变动量。
弧弹性适用于价格和需求量变动较大的场合；而点弹性只适用于价格和需求量变动较小的场合。
3．需求价格弹性的基本类型（1），表明价格每提高（或降低）一定比率，则需求量相应减少（或增加）更大的比率，需求曲线比较平坦，此时称需求富有弹性或高弹性。【例题1.10】对于需求价格弹性分别为1、1.5、0.8、2.0、1.25的甲、乙、丙、丁、戊五种商品，厂商可以通过降低价格增加收入的是（ ）。
A．甲和乙
B．乙、丁、戊
C．丙和丁
D．甲和戊【答案】B（2），表明价格每提高（或降低）一定比率，则需求量相应减少（或增加）相同的比率，需求曲线为一条正双曲线，此时称需求为单一弹性。（3），表明需求量变动比率的绝对值小于价格变动比率的绝对值，需求曲线比较陡峭，此时称需求缺乏弹性或低弹性。（4），表明无论价格如何变动，需求量都固定不变，始终有△Q=0，需求曲线是一条与横轴垂直的线，此时称需求完全无弹性，或称需求弹性为零。（5），表明在价格既定的条件下，需求量是无限的，需求曲线为一条与横轴平行的直线。此时称需求有完全弹性。【例题1.11】如果某种商品需求弹性系数大于1，则降价销售会导致（ ）。[2014年真题]
A．销售利润减少
B．销售利润增加
C．销售收入减小
D．销售收入增加【答案】D【解析】需求价格弹性系数的大小与销售者的销售收入关系密切，理解这种关系，可以从理论上指导经营实践。需求价格弹性系数=需求量的变动率／价格的变动率，如果某种商品需求弹性系数大于1，即价格的变动幅度小于需求量的变动幅度，价格下降会增加销售收入（价格上涨会减少销售收入），因此，对于商品需求弹性系数大于1的生产者或销售者来说，适当地降价，实行薄利多销的策略，增加销售收入是可行的。
4．影响需求价格弹性的因素（1）商品的替代品的数目和相近程度。一般而言，一种商品的替代品数目越多，则该商品的需求价格弹性越大。对于物业服务需求的价格弹性而言，显然简单的专项物业服务的需求弹性要大于复杂的综合性物业服务的需求弹性。（2）人们对商品的依赖性。一种商品如果是人们的生活必需品，即便价格上涨，也必须购买消费，其需求弹性就小或缺乏弹性。高规格的专项物业服务或特约物业服务的需求弹性大于基本物业服务的需求弹性。（3）商品本身用途的多寡。一般来说，一种商品的用途越多，它的需求弹性就越大，反之就缺乏弹性。（4）商品的耐用程度。商品越是耐用，需求弹性越小。（5）时间的长短。时间对需求价格弹性的大小至关重要。时间越短，商品的需求弹性就越小；时间越长，商品的需求弹性就越大。
5．需求价格弹性和总销售收入的关系
如果某种商品需求弹性系数大于1，即价格的变动幅度小于需求量的变动幅度，价格下降会增加销售收入（价格上涨会减少销售收入），因此，对生产或销售者来说，实行薄利多销的策略是可行的。
如果某种商品需求弹性系数等于1，也即价格的变动幅度等于需求量的变动幅度，无论价格上升还是下降，销售收入都保持不变，因此，销售者会倾向于逐步提价。
如果某种商品需求弹性系数小于1，即价格的变动幅度会大于需求量的变动幅度，价格下降会减少销售收入，价格上涨才会增加销售收入，因此，对生产者或销售者来说，降价促销就没有实际意义了，反而提价是可能的选项。【例题1.12】下列居住小区居民的各种服务需求中，价格弹性最小的是（ ）服务。[2013年真题]
A．基本物业
B．特约物业
C．家庭装修
D．会所康乐【答案】A（二）需求交叉弹性
1．需求交叉弹性的含义
需求交叉弹性，又称需求交叉价格弹性，是指一种商品的需求量对另一种商品价格变动的反应程度。假如有a、b两种商品，那么，因商品b价格的变动引发的商品a的交叉弹性系数的计算公式为：
交叉弹性系数=商品a需求量的变动率／商品b价格的变动率，用公式表示为：
式中：为需求交叉弹性；为商品a的需求量，为商品a的需求变动量；为商品b的价格，为商品b的价格变动量。
2．需求交叉弹性的类型（1）a、b两种商品为替代品，则>0，即这时的交叉弹性系数为正数。越接近1，则说明b、a两者的替代性越强。（2）a商品与b商品为互补品，即<0，其交叉弹性为负数。（3）a商品与b商品没有相关性，=0，意味着商品b涨价、跌价均不影响对商品a的需求，反之亦然。（三）需求收入弹性
1．需求收入弹性的含义
需求收入弹性，是指需求量的变动与引起这一变动的消费者收入变动之比，代表需求对消费者收入变动的反应程度。计算公式为：
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