作者：苏剑
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北大微讲堂：中国的房价问题(中国房价居高不下，保定房价又涨，房价何去何从？)试读：
正文
主持人：各位同学，大家晚上好！非常感谢大家来到由校团委主办的系列讲座的现场，今天我们非常荣幸地请到了苏剑老师为我们作一个题为“当代中国的房价问题”的讲座。
苏剑老师是美国布兰迪斯大学国际经济学与金融学博士、北京市新世纪人文社科理论百人工程学者，也是我们北京大学经济学院经济学系副主任、北京大学外国经济学说研究中心副主任、《中国经济》杂志执行主编。
他的主要研究和教学领域为宏观经济学以及中国经济，苏老师今天将会对“中国为什么会产生高房价现象”以及“高房价现象的出路在哪里”进行详细的解答，下面让我们以热烈的掌声欢迎苏剑老师演讲。苏剑：
谢谢大家！欢迎大家来到这个教室，今天我们讨论的问题是现在的热点问题——房价问题。
这两三年如果有什么会影响到中国经济可持续发展的话，那就是房价问题。为什么这样说呢？我们从房价波动的宏观经济背景谈起。宏观经济背景最关键的因素就是我们采取了长达30多年的出口导向型的增长方式。大家都知道，在上个世纪80年代初的时候，中国开始了改革开放的历程。对外开放从经济层面上来看，包括两方面的内容：第一方面就是用出口来带动经济的发展，这就是所谓出口导向型的增长方式；第二方面就是引进外资，引进外资大家都很清楚，这曾经是中国各个地方政府的一项非常重要的任务，也是发展本地经济最重要的手段之一。
出口导向型的增长方式对于经济来说，尤其是对于现代经济来说，促进作用确实非常大，从最近这30多年的高速增长来看，大家已经明显地感觉到了这一点。实际上中国并不是第一个采取出口导向型增长方式的国家，在中国之前还有好多国家和地区，但是这些国家和地区在使用出口导向型的增长方式二三十年之后，一般情况下都会以一场金融危机收场。所以，我刚才为什么说，如果今后几年中国经济面临什么严重问题的话，房价问题就是最重要的问题。因为当出口导向型的增长方式最终走向以金融危机收场的时候，房价扮演了非常重要的一个角色，可以说，没有房价的涨和落，就没有最后这一场金融危机。图1
为什么出口导向型的增长方式最终会导向金融危机呢？先给大家看几个例子，图1给出来的是墨西哥从1961年一直到1994年的经济中的两个重要的指标。一个指标是它的经济增长率，用一条蓝线表示，这要看右边轴线上的数字。红线是墨西哥不含黄金的外汇储备的总规模，这要看左边轴线上的数字。从这个图大家可以明显地看出来，墨西哥外汇储备的规模增长非常快，经济增长率刚开始的时候差不多平均在10%左右，曾经增长率也是非常高的，问题是到了1981年墨西哥经历了第一次金融危机，从此之后墨西哥的经济增长率就下了一个台阶，随后它慢慢恢复过来，增长率虽然下了一个台阶，但基本上还能维持平均4%、5%的增长，但是到了1994年又一次金融危机爆发了。
看巴西的这个图（图2），巴西的情况，与墨西哥一模一样。图2
这下面是日本的情况（图3），从1961年一直到2003年，日本的情况是非常典型的，大家可以明显看出它的经济增长率有三个台阶：第一个台阶是这一段时期（1960—1973）；第二个台阶是这一段时期（1976—1991）；第三个台阶是这一段时期（1991—2002）。图3
从上个世纪90年代初到现在长达20多年的时间里面，日本经济的平均增长率基本上是0，有的年份高一点、有的年份低一点，但是平均来说基本上是停滞状态。
为什么出口导向型增长最终会以一场金融危机收场？虽然到现在为止大家不认为日本陷入了金融危机，但实际上它的实体经济确确实实出现了长达20年的停滞。和我国香港、韩国这些经济体相比，有好多人认为它还不如经历一场金融危机呢！毕竟1997年的亚洲金融危机过后，虽然在当年那些亚洲经济体遭受了比较大幅度的经济下滑，之后几年的增长率也有所下滑，但毕竟摔了一跤之后它站起来继续往前走了，而日本虽然没摔一跤，却永远躺在那儿不动了，就是这样的情况。
原因是什么？就在于出口导向型经济最大的特点是巨额的贸易顺差，这个贸易顺差的出现就导致外汇储备的大规模增加，而外汇储备大规模增加同时伴随着的就是本国货币的大量发行。为什么呢？你想一想，如果你是一个企业家，你卖了十万美元的货给了美国人，美国人给了你十万美元的钞票，这十万美元的钞票对你来说在中国你能用来买东西、能用来给工人发工资吗？工人拿美元在中国能用吗？在中国它是不能流通的，所以你就必须把这十万美元换成人民币，当然你可以找任何一家商业银行去换，商业银行拿到这个外汇之后，对它来说基本上也没啥用，于是他就拿到中央银行，要求中央银行把这十万美元的现金兑换成人民币，这一兑换就相当于中央银行往经济中投入了等值的人民币，这就是中央银行往经济中注入货币的一种方式。
当然，中央银行往经济中注入货币的方式有好多种。无论如何，当年中国没有对外开放的时候，经济中也是有货币的，这个“货币”是怎么出来的？中央银行往经济中注入货币的方式一般情况下有两种：第一种是中央银行给商业银行发放贷款，然后商业银行把钱再贷给企业，企业再用它给工人发工资，最后到老百姓手里；第二种就是中央银行买入各种各样的资产，买什么都行。刚才我们说了，买入外汇也是一条途径，只要它买，它就是在往经济中注入货币，它可以买任何东西，黄金也罢、国库券也罢、外汇也罢，甚至哪怕他买鸡蛋也行，当然现在没有哪个中央银行真的疯狂到去买鸡蛋。道理上是一样的，只要你买东西，不管买什么东西，就是往经济中注入货币。当然我说买鸡蛋现在听起来有些荒唐，但实际上当年中国在计划经济阶段往经济中注入货币的途径之一就是买这种东西，中央银行通过买入各种农产品、工业品往经济中注入货币，当然现在肯定不会这样做了。
结果是什么呢？对于出口导向型的经济来说，一方面贸易顺差在积累，这就意味着中央银行得往经济中注入大量的货币，同时对外开放还有另外一个方面的内容，就是引进外资，引进外资的结果是外汇一样往里流。不管你用什么方式、是什么原因造成的外汇流入，最终结果只有一个，就是中央银行往经济中注入的货币规模越来越大，当然跟它相伴随的一个结果，就是中国的外汇储备的规模也在大规模增加。
现在大家都已经注意到的现象就是中国的外汇储备规模非常大，已经3.2万亿了，我来问大家一个问题，到现在这个时点上，中国人民银行往经济中投放的货币总量里面通过买入外汇投放的比例是多少？我们说过有好几条途径，这一条途径是人民币投放总量的多大比例？
台下：60%。
苏剑：还有没有别的猜测？你们猜不出来，你们看图4，我国的外汇占款与基础货币之比，基础货币就是中国人民银行发行的货币，外汇占款就是中国人民银行通过买入外汇所投放的货币总量，这个比例在2000年初的时候是43%左右，在2006年初这个比例超过100%，2007年的时候最高曾经高达129%，现在这个比例大概是115%左右。这说明了什么问题？说明现在中国境内流通的所有人民币都是通过买入外汇发行出去的，不仅如此，中央银行还得通过其他途径回收因为买入外汇所投放的部分货币。现在我们就明白了，中国的货币超发是怎么来的？就是这么来的。那么大规模的外汇储备，不是老百姓无偿地交给中央银行的，中央银行要买这些外汇，它必须给老百姓等值的人民币，否则老百姓也不至于傻到白给他，对不对？图4
当我们看到外汇储备规模那么大的时候，我们就该想到其实经济中的货币规模也是非常大的，结果是什么呢？人民币投放量增加了，物价肯定会上涨，当然这个物价就不仅仅是日用品的价格了，所有物价都会涨。物价在上涨过程中并不是所有的物价都同时开始上涨的，也不是说所有的物价上涨幅度也都一模一样。物价上涨，在我看来分五个波：
第一个波次就是人民币要升值。为什么人民币要升值？这是一个很重要的问题，也是难度很大的问题，当然我们今天不讨论这个问题。我只给大家两个数字，我们就知道人民币该不该升值。1978年的时候中国外汇储备的规模是1.6亿美元，现在是3.2万亿美元，是那时候的2万倍，1978年的时候中国外汇储备的规模是当年GDP的百分之零点零几，现在这个比例是55%左右。大家都知道什么东西多了就该贬值，价格就会跌，现在中国的外汇供给规模这么大，你说它不贬值可能吗？它贬值相对来说就是人民币升值。
第二个波次是股票价格，人民币升值的预期大概是在2003年、2004年形成的，那时候美国、日本、欧洲都在逼人民币升值，后来人民币升值的预期形成了。2005年的7月份中国启动了汇率形成机制的改革，于是人民币就开始升值。2005年春天，上证指数最低的时候还不到1000点，到2007年10月份的时候，上证指数已经飙升到了6100多点，当时的情况是什么呢？2005年春天的时候，你只要进入中国的股市，你也不要考虑这个股票是什么股票，也不要考虑它是生产什么的，也不要考虑它的管理层素质怎么样，赢还是亏，随便抓一只股票买了放两年，到2007年10月份的时候你赚个五倍、六倍的收益没什么问题，非常正常，十倍、二十倍也不罕见，这就是当时股市的情况。
到2007年中期的时候，中央政府认识到了股市泡沫的危害和它出现的可能性，于是就开始打压，这一打压就把股市从6100点打到了最低时的1600点，现在大概是2400点左右。当然我在这里说五个波次的时候，是说它们开始上涨的时间，是按这个来分的，并不是说第一个涨完了第二个才开始，我只是说开始的时间。
第三个波次就是房价，这大家都很清楚了，从2005年到现在中国的房价上涨幅度有多大大家心里有数，当然这也是我们今天要谈的问题。
第四个波次就是普通商品的价格，普通商品的价格也就是我们经常说的CPI。它为什么会上涨？原因当然有好多个，我们这里说的货币超发是原因之一，但是为什么它是排在第四波呢？原因就在于现在中国还面临另外一个问题，就是产能过剩。也就是说，对于企业，生产出来的东西如果卖不出去或者不能全部卖出去，那么老百姓想买东西的时候你还敢涨价吗？你恨不得打折卖，所以刚开始的时候就算是货币超发，企业也不敢涨价，所以CPI上涨对于中国来说从时间上排在第四波，同时由于产能过剩的压制，它的上涨幅度也远远低于房价、股价的上涨幅度，这就是它的特征。
第五个波次是劳动力的价格，也就是工资，当然工资最近这几年上涨也比较快，这是没有办法的事情，你想一想房价涨了、日用品价格也涨了，工资不涨老百姓怎么活？所以，在一个出口导向型的经济里面，它会经历这么五波次的物价上涨，只不过一般情况下许多经济体到第三波就完蛋了，还轮不到第五波。中国已经到第五波了，说来已经不容易了。
今天我们主要说的是房价，现在中国经济中面临几个比较重要的问题：第一个是通货膨胀问题；第二个是房价问题；第三个是人民币升值的问题。你从这个角度去理解的话，往前追，追到最后都是人民币汇率问题，如果现在人民币不升值，那么贸易顺差还将继续维持下去，其结果就是中国外汇储备的规模将越来越大，货币超发现象也将越来越严重，结果就是房价的泡沫也将越来越严重，这就是现实。
所以，人民币升值到现在，不管是外国人压也罢、不压也罢，已经成为中国经济内在的需要了，只不过我一直觉得中国在汇率问题上其实是上了美国人的当。为什么说是上了美国人的当呢？人民币本身就应该升值的时候，美国偏偏就跳出来压你升值。美国人很清楚，中国人民和政府对美国有一种反感情绪，它说什么中国人就不干什么，它说什么就是对着干。就像毛主席曾经说过，“敌人反对的事是好事，不是坏事，凡是敌人反对的，我们都要赞成，凡是敌人赞成的，我们都要反对”。结果当中国需要人民币升值，以化解中国的经济风险的时候，美国人就跳出来压你升值。结果不管是中国政府还是中国的老百姓，一方面看到了升值可能对出口造成压力，另一方面也看到了当年日元升值带来的恶果，同时美国也在这里压，于是就这样顶着，死活不升值。结果从2005年到现在，中国积聚的问题越来越严重。如果2003年人民币升值的预期刚刚形成的时候，中国就开始主动升值，每年升一点，现在有这么大的问题吗？没有。
2007年的时候我曾经写过一篇文章，就是关于中国为什么会出现流动性过剩？流动性过剩是经济学界的一个术语，说白了就是货币超发。当时，关于流动性过剩，不同的人给出的原因都不一样，当时我就看了一下中国人民银行的资产负债表，就看到了这个数据，你把这个数据往这里一放，一切都明明白白。2007年的时候，通过买入外汇投放的货币已经是总的货币投放量的129%了，你想这些货币是从哪儿来的？所有的其他理由可能都起作用，但绝对不是主要理由，这就是当时流动性过剩的根源。图5
所以，当时我就写了一篇文章，其实是政策建议。我说中国流动性过剩的根源就是外汇流入过多。你要解决这个问题，包括房价的问题、包括通货膨胀的问题，你必须把这个根断了。怎么断？我提出几个政策建议：第一，人民币加速升值。第二，实行人民币管制，不要让热钱流进中国。当年我们曾经采取过外汇管制，你想买外汇没那么容易，这回我给你反过来，买外汇很容易，买人民币没那回事。第三，鼓励对外投资。当时那篇文章我刚写出来的时候，记得有的朋友笑着跟我聊天：苏剑，你是不是美国间谍啊？我说我是站在中国人的立场上说话的，我是一个中国人。至于我的意见恰好和美国人的意见一样，我认为我们的立场不一样。人家是虚则实之，我是实则实之，人家是不想让咱们升值，所以让咱们升值，我是真的想让人民币升值。
在那个时候，你要是建议人民币升值，好多人都会骂你，直到现在尤其是普通老百姓都还不理解为什么人民币必须升值。他们一听到人民币升值的建议，就自然不自然地有一种抵触情绪。
今年年初，中国人民银行的副行长易纲发表了一些言论。他谈到了外汇流入对中国货币供给量的影响，跟我2007年说的话几乎一模一样。当然你想一想，易纲在2007年就没认识到这个问题吗？他肯定认识到了。易纲非常聪明，但是他当时为什么不说呢？因为他是政府官员，他知道他也不能随便说，但是我可以说。当然我说的话不管用，而他说的话管用，所以他不能随便说，问题的区别在这里。
下一步要解决的问题就是人民币必须加速升值。结果当中国政府刚刚要加速人民币升值的时候，美国参议院突然给你来了一个法案，要逼人民币升值，于是一下子把中国人民的情绪又给挑动起来了。然后美国政府又在G20峰会上向胡锦涛总书记提出了让人民币升值的建议，结果被胡锦涛总书记坚决地拒绝了。所以到现在为止，我一直认为在汇率问题上美国人其实是醉翁之意不在酒，他是不想让你升值，所以故意让你升值。
2005年的时候是另外一回事了。今年中国政府已经做好准备让人民币加速升值了，它为什么还要推出那么一个法案？这是很明白的事情。所以，我觉得关于人民币汇率的问题，对于中国政府来说，就不要在乎美国人做了什么、是什么态度。对于我们来说，我们需要升值就升值，跟你美国没关系，那是我们自己的需要。我不升值是我自己的事，我升值也是我自己的事，你爱怎么说那是你自己的事。当然，这跟今天谈的房价问题相对来说有点远了，但是不管怎么说，在我看来房价的问题最关键的根源之一就是汇率问题。
出口导向型的增长方式最终会导致非常严重的资产价格的泡沫，其中最主要的就是房价泡沫。货币超发可能会导致股市的泡沫，也有可能导致房价的泡沫。但是对中国人来说，股市的泡沫对宏观经济影响不是很大，哪怕股市的泡沫涨得再高、跌得再惨，对宏观经济影响不大，因为它基本上局限在股市范围内，它只能影响那些炒股人的财富。但是房价不一样，房价涨上去了、跌下来了，结果影响的不仅仅是买房的人，还有银行，问题可就大了。
所以，你看世界各国往往出现问题的时候，虽然可能各种资产泡沫都有，但房地产价格的泡沫是把经济拖入金融危机最关键的那个东西。美国也是一样。美国次贷危机也是房地产市场危机，日本、我国香港、韩国也一样，最后基本上都有一个传播机制，传播的环节之一就是房价。
日本当年房价疯狂到什么程度了呢？据说在房地产价格泡沫最严重的时候，光是日本皇宫所占的那一块地的地价就已经抵得上美国GDP的六分之一了，你想一想有多严重？
据说有人在今年的年初算过一笔账，把整个北京和上海的地价加起来就已经抵得上除了中国以外的前四位经济大国的GDP的总和了，当然这对不对我不知道，反正我没算过，这是当时网上报道了，你想想这个问题有多严重？房地产价格上去了，总有一天那些炒房的人就会发现，房价再往上涨好像不大可能了，对于这些人来说炒房就是为了投机，但是当他发现炒房无利可图的时候，他就会找其他更有利可图的东西，去卖房买别的。这一卖房，房价泡沫破灭，金融危机就爆发了。这就是出口导向型增长方式的宿命，最后都以一场金融危机收场。而且在这个过程中，房价的泡沫从形成到破灭就是一个至关重要的环节，中国现在正经历着这样一个泡沫形成和破灭的过程。
当然，如果容忍这个泡沫自然形成、自己破灭的话，中国免不了一场金融危机。好在中国政府早就认识到了这一点，最近的两三年一直在设法抑制房价的泡沫，把房价调下来。到目前为止房价据说是降了，可能也真的降了。反正对我们普通老百姓来说，看到那些报道不知道大家怎么想的，反正我是先打个问号再说。只要不是我自己亲身感受到的，我一般情况下都要打一个问号，一方面是政府有引导舆论的意图，另一方面有些记者本身经济方面的知识水平也有限，所以往往你看到的那些东西跟实际情况不一样。比如说他给你报道房价跌了，从每平方米3万块钱跌到2万块钱，你可千万不要随便信。他说的是新房的价格，结果去年的新房可能在三环，今年的新房它可能去大兴了，你说这能比吗？所以你肯定得打一个问号，先慢慢想着，弄清楚再说。
对于我来说，比较房价涨和跌最好是看二手房，不要看新房。因为新房它所处的地段不一样，它里面的设施可能不一样，它的开发商可能不一样，建筑的质量也可能不一样。你看二手房是看什么呢？你就看同一个小区、同一个户型、同样的大小、同样的朝向这样的房子，它都是可比的，你才能真正比较出来房价是涨还是跌了。所以大家看新闻报道的时候，心里一定要想清楚到底可信不可信。
房价上涨有好多方面的原因，第一个原因就是货币超发，这我们刚才已经说过了。第二个原因就是产业政策。最近这十多年，许多地方都把房地产业当做一个支柱产业，为了把它当做支柱产业，就采取了各种措施，房价就被这些政策一步步推着上涨。另外就是土地财政。我们在经济分析里面分析价格问题的时候，一般是从需求和供给两个方面来分析。需求方面我们刚才说了，因为货币超发，所以房价要涨，那土地财政为什么会影响房价上涨呢？土地财政是从供给方面来影响房价。你想一想，政府为了得到卖地的收入，必然要推高地价，要推高地价必须要推高房价，否则就无法实现自己的利益最大化，所以就从供给方面推动了房价的上涨。第三个原因是住房本身作为商品的特点。住房是必需品，也是奢侈品，什么意思呢？每一个人都得有地方住，至少每一个人都得有一个小窝，所以房子是必需品；但大房子是大家的梦想，所以它是奢侈品。因此住房既是必需品，也是奢侈品。像黄金、珠宝这些东西都是奢侈品，但它不是必需品。奢侈品是什么意思呢？就是说这个东西有也罢，没有也罢，不影响你的生活。但是房子不行，你没有房子住生活质量马上就下降了，甚至你能不能活得下去都是个问题。毕竟这个世界上并不是所有人都希望当流浪汉、都希望每天晚上睡大街，所以住房是必需品。同时它也是奢侈品，随着你收入的增加，你对住房的需求也就越来越多。
住房既是一种生活必需品、消费品，同时它也是一种资产。资产是个什么东西呢？其实在经济学里到现在为止对资产都没有统一的定义。在我看来，什么是资产？资产就是能够把你的财富带到未来去的任何东西。比如房子，很显然你现在买了房子，你的财富就可以一直给你带到20年甚至30年之后，那个时候你需要钱的时候把它卖掉。当然，鸡蛋也是一种商品，鸡蛋是不是资产？你要说它是资产也没错，
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