作者：（英）SallyJingWang
出版社：清华大学出版社
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英国置业三部曲试读：
前言
2001年10月，我登上飞往伦敦的班机，带着梦想，翻开了我生命中一个全新的篇章。和那个时候众多的中国留学生一样，我是从国内大学毕业之后，走上了到英国接受一年硕士研究生教育的路程。毕业之后办了工作签证，便在这条路上越走越远，越走越久。
我们中国人有句话：“安居乐业。”可是那个时候在英国买房子对于我来讲比找到一份给我工作签证的工作还难！没钱，工资低，没有永久居留权，对于我而言，要在伦敦买套房子和登天没有什么区别。可是一直租房子，用自己辛辛苦苦赚的钱给别人还贷款又不是长久之计。于是我冥思苦想，用我有限的智慧想到了一个我自己当时觉得还不错的办法：用我仅有的钱在外伦敦的任何一个我可以负担得起的地方买一个小小的房子，把它出租出去，用这部分租金来抵消我在伦敦房租的一大部分，这样我就可以把工资的大部分存起来，若干年后，我就有机会在伦敦买房。
请您不要笑我，这个想法对我当时的阅历和胆量来讲简直就是一个天大的壮举，我对于买房一窍不通，现在回想起来，能把那件事情办成简直就是一个奇迹。
决定一做，我便正式地把我的父亲和母亲快速地扔进了一个黑黑的巨大的压力无底洞！尤其是我的母亲很是担心，但是作为父母又还要咬牙坚持来支持我所要做的一切合理合法的事情！我自己那段时间也是相当紧张，每天都是绷着一根筋，生怕出什么差错。
我无法用言语告诉您那个时候的我是多么希望身边有一位专家或者有这方面的简单易懂的书可以帮助我度过整个购买过程，或者至少能够准确地帮助我解答心中的部分困惑！我更是无法形容当我在拿到钥匙的那个时刻激动无比的心情。那个时候的我人生地不熟，又很年轻，英语也不是很好，对于在英国买房一窍不通，身边没有朋友在英国买房的经历，没有人可以给我建议，更别提专业上的帮助了。记得那个时候我一直不停地告诉自己，“要强作镇定，不能让卖房子的人看穿我什么都不懂。”因为我那个时候最大的顾虑就是如果他们看出来我什么都不懂，就会把最烂的房子卖给我。
对我而言，那是我最大的顾虑，晚上睡不着觉满脑子想的也是这个，甚至忽略了我父母的感受，我的母亲那个时候也是经常失眠，而我都一直没有想起来问候她，直到若干年以后，当我在写这本书的时候，我才意识到这个问题。“有志者事竟成”，我当时解决问题的方法就是“装”和“掩盖”。我选择了掩盖住我的无知，故作镇定，并且给自己设立了两个规矩：第一个规矩是我要故作深沉，呈思考状；第二个规矩是绝对不马上回答他们的问题，给自己争取时间回家上网找答案。
我想您不用我来告诉您这两个规矩的有效性吧！
如果那个交易没有如期完成，我真的不知道该怎么办！一直高度紧张，不是很清楚到底在发生什么，完全依赖于别人的日子是不好过的。我记得每一次当不同的人（律师、中介等）问我问题的时候，我就在心里尖叫，我不知道什么是最好的答案，我希望有人或者有一个方法可以让我找到答案。用什么样的律师，做不做房屋调查，到哪里找收入证明，一个接一个的问题排山倒海而来，我还一直担心我买的是不是中介手里最烂的那个房子，那一切很痛苦，我觉得我就是在一个黑黑的山洞里面自己走啊，走啊，不知道何时才能走到尽头，看到阳光。
网络对我的帮助也不是很大。首先，我不能够在网上一次性找到所有我想要找到的信息，很零散，大部分都是英文；其次，对于一个问题，在网上我有的时候可以找到好多的答案和说法，我不知道听谁的好；再次，没有什么实际的案例，专业术语很多，我想要看到和我情况差不多的人买房子的时候如果遇到类似的问题，他们是怎么处理的，那样我可以找到共鸣；最后，那个时候在英国做房产的中国人很少，做房产的专业人士就更少了。
我觉得可能是那次经历给我造成了很大的影响，让我想做些什么来改善一下这种状况，帮助一些和我以及我的父母亲的经历相似的想在英国买房置业的人，让他们在英国买房的经历轻松愉快一些，不要像我当时那么痛苦。如同约翰·列侬所述，“我们都想改变这个世界。”
之后，我跟随着我的兴趣爱好，干上了自己喜欢的工作，入了英国房产这个行业，并有幸成为新浪海外房地产英国站的负责人。一扇大门就此打开，我开始接触一批一批海外买家，尤其是我们中国的买家。
如果您让我用三个词语来形容我们中国买家，那将会是：不同、变化大和要求高。
作为一个在中国出生、在英国生活了14年的我而言，我是完全可以理解和感受到我们中国买家的独特之处的。这个独特性是有着根深蒂固的历史文化性的，是存在于从一开始的思维过程，到购买习惯甚至是日常的沟通习惯中的。
2014年的冬天，当我在伦敦金丝雀码头四季酒店给100多位中国投资者作讲演的时候，我特意选择了“变化”作为我演讲的主题。我自己在过去的十几年里目睹的变化已经令我相当震撼，更何况我所看到的仅仅是大海里面的一滴水罢了。2014年我在上海出差，无意之中看到中央电视台的一个纪录片令我至今难以忘怀。节目中给出了一些激动人心的数字和事实：2014年世界500强企业里面有100多个是来自中国，全球排名第二。这个数字和1950年相比简直就是天壤之别，新中国成立初期中国500强企业的年收入总和还赶不上美国通用汽车一家公司的年收入额；中国2013年的国民生产总值比1953年同期增长了122倍。现在的中国变化的速度和规模已经不能用年、用月甚至用天来形容，而是要用“秒”来形容了。现在的每秒钟，中国人共消费57万元人民币，每秒钟有3个中国人在海外旅游。
2013年和2014年，中国的几个大型公司在伦敦的房地产界操作了几个大手笔，比如总部基地在东伦敦的城市机场码头附近的项目，绿地、万达各自在伦敦投资的两个大项目，平安集团买下伦敦地标性建筑劳埃德大厦等。
当巨大的变化发生在很短的时间里时，通常它都会造成一些事先想不到的后果，也会给那些在变化发生过程中的人们带来各种各样的影响。
中国买家的要求高和难应付在英国房产界里面是小有盛名的，当同行们坐下来聊天的时候，往往都会围绕这个话题说上一段时间。一方面我很理解我的同行们的心情，我的中国买家也有很多是很棘手的案例，可是另外一方面我又很理解这些中国买家的心情。
每次当我看到一对夫妻给他们的孩子在伦敦找房子的时候，我就好似从他们的身上看到了当年我父母的样子，就想起了那段时间我的母亲整夜无法入睡的情景和我的父亲在电话的那一端既要鼓励我又要掩盖住他的担忧的充满矛盾的声音。他们是多么想帮助他们的孩子啊，可是在一个语言和文化差异这么大的地方，他们又是何等的心有余而力不足啊！
每次当我看到一个对于在伦敦买房投资充满热情，想尽全力让自己提高，让自己的财富增加的人的时候，我就觉得好像又看到了我自己的身影，想到了我自己在同等情况下的困惑，我当年的那个傻傻的理论和我自己的苦恼、担心甚至是恐惧。
我想尽我所能，用我的方式去帮助一些人，我的微信账号成了一个问答热线，我的手机周末也会响起，我开始慢慢地用中文和英文写文章分享一些心得和我能接触到的一手房产信息。我自己也开始努力学习专业知识，参加专业考试，开始慢慢地在一些活动上作讲演，也开始有价值几百万英镑的自住房地产交易。
突然有一天，我意识到了一个问题：我们中国买家之所以很难应付不是因为他们自己选择要成为“难应付的客户”，而是因为他们不知道如何不成为“难应付的客户”。
如果我可以把整个程序以一个很简单易懂的形式展示出来，如果我可以教给他们相关的简单的买房知识，这样不仅可以带给他们信心，而且可以让他们整个英国购房的经历变得很轻松和愉快，那么他们就将不再会是“难应付的客户”。
这个价值百万的问题便是：我可以做到这一点吗？这个是可能的吗？
我想让您先和我一起玩个游戏。您所需要的东西很简单：一支笔、一个计时器和我的游戏规则。
您看到上面的图片了吗？好的，那么现在您要做的是从1～100按照顺序在这个表格里面找到数字，用笔把它圈出来。就是说，您先找到数字1，画个圈；然后找到数字2，画圈；然后找到3，画圈，如此下去，1分钟之内看看您可以圈出多少个数字。当您准备好的时候，就可以开始了。在这60秒里您圈出来了多少数字？难不难呢？这些数字是不是看上去有点乱糟糟的感觉呢？
OK，您再玩一次。但是这次，我给您一个小小的提示，您看到我画的这两条线了吗？这两条线把这个表格一下子就分成了四小块，您现在试着找一下数字1、2、3和4，找到了吗？发现规律了吗？对的，我是把这四个数字均等地按照顺序分散在四个小块里面了，其他的数字也是如此。现在，您再把计时器打开看看您这次在一分钟的时间内可以圈出来多少数字？
我可以和您打赌，您这次圈的一定比上次要多。
在海外买房和这个游戏其实有很多相似的地方，一开始的时候猛地一接触每个人都会觉得很难，太多信息铺天盖地地就过来了，让人觉得无从下手。然而实际上海外买房自身具有很多简单的规则，潜在的基本步骤是已经存在的！我的使命和这本书的目的就是帮助您找到潜在的基本步骤和规则，并且以简单易懂的语言表达出来，展示在您的面前。
您有没有听过乔布斯在斯坦福大学的那次著名的演讲呢？其中他说了一小段我觉得有共鸣的话，“你们不可能从现在这个点上看到将来；只有回头看时，才会发现它们之间的关系。所以，你们要相信这些点滴迟早会连接到一起。”
当我坐在我的书桌前开始落笔写这本书的时候，我明白我正是在以我的方式把我过去的一些可以连接起来的点以书的形式连接起来。我衷心地希望将来当您在英国置业之后，回头看时，这本书是您英国置业旅程中可以被您连接起来的一个点。
祝您阅读愉快，英国置业愉快！Sally Jing Wang于伦敦第一部分开始千里之行，始于足下。——老子第一章一切由“您”开始
在您将这本书的扉页打开之前，您英国置业的旅程很可能已经开始了。
您英国置业的念头可能源于当您决定把孩子送到英国接受教育的那个瞬间，您希望孩子可以住得舒适、安全，以房养学；您的这个想法有可能是最近才开始萌芽，当您看到各大媒体沸沸扬扬地报道中国各大企业、开发商在伦敦房产界的大手笔操作，身边越来越多的亲戚朋友在讨论海外置业的时候，您也跃跃欲试，想紧跟潮流；或者您好奇的天性让您在很小的时候就希望能够最大限度地体验人生，感受东西方文化的冲击力，现在天时、地利、人和，您的时机成熟；更或者作为忠实的股民，市场的涨跌让您疲惫不堪，开始寻找其他的较为稳妥的投资方式，这本书吸引到了您的眼球……不管您的初衷如何，也不管您的置业念头何时发起，大家在这条路上的目标是一致的——用最小的风险、最轻松的方式买到性价比最好的、最适合您的英国房产。
带着明确的目标，您上路了，问题也接踵而来了：语言上的差异，文化习俗的不同，再加上“隔行如隔山”的障碍。您怎么办呢？您有没有开始到处咨询？只要这个人和英国的房产业务有关，或者只要这个人去过英国，您就会拽着不放，一个问题接一个问题，以排山倒海的架势一股脑地追问？您有没有突然发现自己变得婆婆妈妈，会在好多问题上纠结，完全没有了您一贯的雷厉风行的做事风格？您有没有发现当您遇到一位英国房产销售人员之后，马上又会遇到第二位同样职业的人，突然有一天您发现您的微信上都可以做“英国房产销售群”的群主了，“王婆卖瓜，自卖自夸”，每个销售都在说自己的楼盘好，您怎样去判断？您怎样去筛选最合适、最专业的房产置业人士？您有没有经历过这样的窘境：当您还在买不买，何时买，买哪套的问题上纠结的时候，眼睁睁地看着好的房型，好的楼盘一套一套地走掉，房价一期一期地在涨？
如果上面的情景听起来很耳熟的话，不用担心，这种情况不仅仅会在您的身上发生！在我接触过的海外买家甚至是英国本地第一次买房的人群里，这些情况也都是普遍存在的。下面的两点尤其突出。
A．问题！好多的问题！有关的没关的，直接的间接的，一股脑地全出来了。英国置业这个使命将经验不足的买家一夜之间变成了“十万个为什么”。“您有什么房源？好不好？”“多少钱？”“离好学区近吗？”“我们没有英国护照，可以买吗？”“我想买给我的小孩，她今年10岁，可以写她的名字吗？”“这个区怎么样？”“英国投资房产到底靠不靠谱啊？”
……
我不怪您，相反的，其实我很理解您的心情！之前我自己买房的时候比您的状态可能还要糟糕得多！头绪太多，选择太多，困难太多，不知从何处下手。
B．犹豫不决。“您觉得这个楼盘怎么样？昨天那个中介和我推这个盘，他说好，您觉得好吗？您这有更好的盘吗？”“我昨天交了定金了，但是昨天晚上我好几个朋友又跟我说那个区不是很好，让我再重新考虑一下，接着看看。您觉得我该怎么办？”“我觉得吧，这个盘不错，您说会不会有更好的盘出来？我等等？还是现在买这个？您觉得呢？”
人在不确定的时候会犹豫，会纠结。那么为什么会不确定呢？价格是一个因素，毕竟如同我的很多客户所说的那样，“买房子又不是买大白菜”，海外置业牵扯的资金数目不小。另外一个很重要的因素是精准的信息量不足，毕竟，对于我们中国内地大部分的买家而言，这是一个几乎全新的领域。
我的销售业绩很高，我给客户做解析的时候因为说话太多，喝的矿泉水的数量更大，有的时候一天下来，因为说话太多，都会觉得大脑有点缺氧。您不要误解我，我并不是建议您不要问问题，我相信您的那些问题都是经过深思熟虑的，对于您和您的家庭而言非常重要。您在用一种最自然的方式收集信息，以便做出最好的决定。我完全理解。但是我想强调的是没有头绪的大量问问题只会给您和帮助您的专业人士带来没有必要的烦恼和各种资源的浪费。有选择性地问一些精准、切题的问题会达到事半功倍的效果。
如何做到这一点？我的建议是：一切从“您”开始！
房产搜寻从很多角度来讲和灵魂的搜索有很多相似之处。在您进入状态之前，您要先从自身开始，您要问自己一些问题，并且要非常诚实和清醒地知道这些问题的答案，您才可以开始您英国置业的旅程。我无法用语言来强调这一步的重要性！没有对自己各个方面正确的认知，您不但极易受到外界的影响，而且很难把自己真正的需求简单并准确地传达出去，造成不必要的时间、精力、金钱和情绪上的损失。
那么您要问自己哪些问题呢？
第一个问题：您为什么要在英国置业？
很多情况下，最简单的问题往往会带来最深刻的影响。
如果您在英国置业的原因是为了纯粹的投资，那么您关注的问题应该是该地区的发展前景和计划，有没有什么大的政府投资计划或者城市规划？要了解本金增长、租金回报率、当地房产买卖、出租市场的活跃程度、贷款情况等；如果您置业的主要原因是为了给孩子上学用，“儿行千里母担忧”，您主要关注的问题可能就是孩子的安全（英国的冬天天黑得很早）。小区的安全措施、离车站的远近程度、日常生活的便捷程度、交通的状况等都将会变得非常重要；如果您置业是为了自住，小区的配置、邻居的状态、学区的情况、娱乐、安全等方面的问题可能将变成您的重要考虑。
了解您自己在英国置业的真正原因，同时还可以让房产专业人士改善对您的看法，让他们对您更加重视。虽然作为买家，您在自己的专业领域和社区深受重视，资金也到位，可是如果您对自己的需求都不明确的话，那么在这些房产销售顾问的眼中，您只是一个没有准备好的培养对象，在时间精力有限的情况下，他们会优先把最好的资源信息分配给比您条件更成熟的买家。
两年前我去上海出差，碰到过这样一个客户：女性，40多岁，当她发现我是做英国房产这一行的时候，便拉着我的手说，“太好了，Sally，你可不可以帮我在英国买套房子呢？我找了好久，快一年了，到现在都还没有买到，你给我提提建议呗。上次看上一套，没买，现在有些后悔。我还有好多问题没搞清楚呢，可是那些中介都对我爱搭不理的，发微信吧，也不及时回复，就是动不动给我发个楼盘信息，这些楼盘说实话长得都差不多，图片上看着都还不错，可是我总觉得不是我想要的。”她的表情很无奈，整个下午，她反反复复问了我好几遍一样的问题，“我有钱，是现金买家，我也有海外账户，这些都不是问题。我一旦看到了喜欢的房子，马上就可以下手，可是为什么那些中介慢慢地都对我不是很上心呢？”
请记住这一点，全世界的销售人员都是靠提成活的，每个人都有一套自己删选客户的系统和标准。当他们发现在一个买家的身上花费了太多的时间，总是在原地兜圈子，买家对自己的需求不是很了解，总是在问一些没头没脑的问题，而且思路、喜好一直在变的情况下，大部分的销售就会选择“暂时放弃”的策略，把您放在他们的通信录上，当有新盘出来的时候，统一发信，而不是把您列在他们的VIP的表格里面，及时准确地按照您的需求给您传递信息。虽然残酷，但这是现实。和一个专业的英国置业顾问保持良好紧密的专业关系，对您在英国置业是有利无弊的。
英国虽然比中国小很多，可是每天也是有成千上万的房子在公开市场上出售。对自己买房需求的精准了解和定位还可以帮助您迅速和准确地缩小房产搜寻范围。
第二个问题：您的预算是多少？
钱，从来就不是一个容易的话题。
我的很多客户对我一见面就问跟钱有关系的问题很反感。越有钱的人越不希望别人知道他/她有钱，尤其是我这么一位都不怎么认识的女性。“Sally，我们没有预算，你帮我们找找看，就两房吧，我们有合适的再说。”对于这种回答，我现在已经是见怪不怪，完全习惯了。
可是不幸的是，“没有预算”在很多的情况下将会导致“很长时间”里面“找不到合适的房产”。简简单单一个两房的标准，将会在房价上造成巨大的落差。举个例子，在伦敦的四区，30万英镑您可以买到两房，在伦敦的一区，两房的要价可能是好几百万英镑。“预算”是我们在英国房产市场上找房的一个相当重要的指标，这个指标如果没有对上号的话，您非常有可能是在大海捞针。
您怎样来确定您的“预算”呢？
首先，您要确定您将会用现金交付全款，还是会使用贷款？现金买卖的预算就很简单了，您有多少现金，您的预算大概就是多少，只要您把买房会涉及的花费留出来就好。
其次，如果您买房要贷款的话，那么您要首先弄明白您可以贷出来多少钱。作为一位海外买家，您可以找贷款专业人士，您也可以直接找办理海外贷款的银行。中国银行这发面的业务很发达，您可以去咨询一下。需要提醒的是，在英国只有拿到相关证书的专业人士才可以给您财务方面的建议。所以当您的中介对您的一些问题无法作答的时候，不代表他们不专业；反过来讲，您也要有选择性地听取建议，不是谁说的话您都可以信。
与此同时，您还要给您的预算留出一点上下活动的空间。英国房产也是可以讲价的，尤其是在房屋预售的时候，您甚至可以拿到相当好的折扣。我不久前经手的一套400万英镑左右的别墅就给客户拿到了近10%的折扣。可是您也要做好一分钱折扣都讲不下来的准备，在一个楼盘很热、规模又不是很大、当地市场供不应求的情况下，不要说拿折扣，您能够拿到好的户型就已经算是很幸运的了。前不久伦敦东南二区金丝雀码头的一个楼盘拿出来预售的前一天晚上，一群买家是背着睡袋在外边熬夜排队等号的！另外英国置业还会产生一些其他的相关费用，比如一次性必须交齐的“印花税”。所以给自己留出一个舒适的浮动空间会让您在购买过程中的心态放松很多。
第三个问题：您的时间规划如何？
您的时间规划，换句话讲，就是您什么时候需要这套房产，这点在很大程度上会影响您的搜房类型。
如果您现在就需要这套房子，那么您要集中精力在二手房市场上，因为这些是现房，手续办妥便可入住。对于这类房源，您要特别留意这样一个字眼“AST”（assured short-hold tenancy），带有这类字眼的房源是有房客在里面入住并签有短期住房合约的。您要首先同卖家确定房客什么时候会搬出去，以此决定在时间上符不符合您的要求。您同时还要对“chain”这个字眼留意了，这个英文单词的意思是“锁链”，在英国房产界里是指买家或者是卖家需要在另外一个房屋买卖交易顺利完成之后才可以进行当下的房屋交易。举个例子，小王要买小李的公寓，小李正在买小张的别墅，小李手上的现金不够交买小张别墅的首付的，所以小李才要卖掉自己的公寓。别的不说，在这三个人里面，对于小张和小王而言，小李的公寓是有“chain”的，如果这套公寓由于种种原因，没有顺利地卖给小王，小李是没有能力买小张的别墅的，这个“chain”就断掉了。对于小张来讲，他的房子的成交与否会受到和小李、小王的交易成败的直接影响。在理想状态下，您是希望能够找到一套没有“chain”的房产的，以避免这种并不受您控制的情况的发生，防止一些不必要的花费的产生。
如果您不是那么着急要房子，可以等上几个月，甚至一两年的话，那么新楼盘可能就是您的首选了。关于新楼盘的交房时限，我们很多的中国买家头脑里面还是没有什么印象的！我接触到的客户已经不止一次给我提出这样的请求，“Sally，拜托给我们找一套新房子吧，全新的，我过两个月就要过来住，你先帮我们找找，尽快带我们去看看，我们想尽快把这个事情定下来。明天你有空吗？今天下午也可以，我们这个周末就要回国了，所以时间紧迫。”
我们中国人的文化背景和生活习惯决定了我们大部分的人是喜欢新房子的，方便、吉利，又好打理。但是英国的现实是很多的新房是提前发售的，有的提前一两年，也有提前五六年的。这就意味着，是的，您可以现在就买新房，但是您不一定马上就能够入住。您现在可以去现场看，可是很有可能您看到的只是地上的一个大坑和未必开工的挖土机，甚至您能不能到售楼处看样板间都不是可以保证的事情。
我这么说并不代表您在英国买了新房马上就可以入住的可能是绝对不存在的。如果您愿意接别人转手的盘，或者您在找高端房产的话，还是有希望的。接别人转手的盘在英文有一个对照的词叫“re-assignment”。举个例子，刘女士在2014年5月买了一套三年后交房的两房公寓，入手价是50万英镑，一年以后，她决定以60万英镑的价格出售，同一时期该开发商放出的类似户型的市场价是70万英镑。如果您在这个时候决定买刘女士的公寓，那么您就是在接她转手的盘。正常情况来讲，如果您处理得当，也是可以拿到性价比很好的单元，只是这种交易相对来讲会复杂很多，需要您拿出较高的现金额，所以您或者是帮助您的房产专业人士一定要熟悉业务才可以。
另外一种情况就是高端房产。这类房产针对的是一个相对较小的特定的买家群体，是要找到“有缘人”的。有些开发商甚至在他们开始建房之前会决定不公开进行推广，因为很多这些极高端的买家是必须要看到实体的房子才决定。
剩下的就要看您的运气了。很早之前，我在帮一家中国客户找房子的时候，正好赶上Surrey郡一个小型高端小区最后一套260万英镑的样板间出售，踩在点上了，双方合约很快交换，之后买家马上入住。最近的另外一户中国买家也相当幸运，找房子的时候正好赶上剑桥的一个开发商马上放盘，他幸运地拿到了一套80万英镑左右的别墅，并且在两三个月之后就可以入住。
除此之外，想在伦敦买马上就可以入住新房的任务是相当艰巨的。
第四个问题：您的行程安排如何？
您到英国来要签证吗？签证到位了吗？您每次到英国可以待多久？如果您需要签证，需要多长的准备时间可以飞过来？这些都是您要问自己的问题。
很多有经验的英国房产投资买家已经跨越了需要到伦敦来看房才可以做决定的那个阶段，很大一批的中国香港、澳门和新加坡的买家可以做到这一点，一方面是因为他们和英国有深久的历史渊源，另一方面是因为每个周末在他们的家门口都会举办一场又一场的房产发布会。
对于我们中国内地的买家而言，情况是大相径庭的。14年前我到英国来求学的时候，英国的中国人的数量还不是很多，甚至过来旅游也是会受到种种限制的，人们对于英国的了解相当有限。14年后的今天，越来越多的中国人开始出现在伦敦的大街小巷，游学的、旅游的、移民的、出差的……这种变化在过去的2～3年尤其明显，中国的大型企业绿地、万达、总部基地在伦敦房产市场的几个大手笔更是掀起了一波一波的媒体关注，英国当地一些旨在连接英国房产市场和中国买家之间的新媒体平台也如雨后春笋般地冒了出来。
可是这种变化还是不够的，中国买家大部分还是要飞过来，亲眼看到楼盘，和房产顾问见面，感受到小区的气息才敢下订单。中国内地的买家还处在发展的初期阶段！很多时候，当一个好的楼盘放到我的桌面，我的内地买家还在买与不买间纠结的时候，中国香港的买家已经开始看房型图、开始抢好的户型了。
如果您是这种情况，那么当您下定决心要买房子的时候，务必先确定您的相关旅游证件是到位的。因为当合适的楼盘一出来，下订单的过程可能会走得很快！如果您一定要亲眼看到才可以决定，那么我给您的建议就是——马上订机票，赶紧飞过来。因为您是在和一些有经验的专业房产投资人士竞争。
第五个问题：您对英国的了解到底有多少？
这是一个很尖锐又很实际的问题，您一定要实事求是。虽然我能够理解您是想说您了解很多，您想让帮您找房子的房产顾问对您产生尊重，不把您当外行人（以避免他们会利用您的弱点给您推荐一些不好的房源），但您一定要在这一点上对自己绝对诚实！
您对英国了解吗？您对英国的房产市场了解吗？您有海外置业的经历吗（这并不一定是英国的置业经历）？您对您所掌握的对英国的知识的把握度有多高？是从可靠的信息来源得到的吗？因为您是要根据您手上掌握的信息做决定的。
如果您可以很自信地说：“我对英国还是很了解的。”那么恭喜您啊！了解这一点，您已经比很多的人好很多了。我接触到的很多的买家甚至都不知道怎么看伦敦地铁图，也不知道“邮编”，还有“区”是什么意思。如果您觉得自己对英国的了解很有限，没有关系，这本书将会教您如何通过问精准的问题，用最少的时间做到最有效的调查研究，如何找到最专业的人士来帮助您成为一位智慧买家。
但是这一切的前提是：您一定要100％对自己实事求是。
第六个问题：您最大的顾虑是什么？
我总是习惯性地让我的客户从一开始就告诉我他们最大的顾虑。我是一个很谨慎、不愿意承受巨大风险的人。所以我每次在做一件事情之前，总是先会把最坏的情况考虑好，把我自己最大的顾虑和恐惧点找出来，寻找答案和解决方法。所以我希望给我的客户有同样的权利和选择，以避免不必要的时间、金钱和情感上的损失。
所以，请容许我建议您把自己最大的顾虑记录下来，这样您就可以在最早的初期阶段开始寻找答案。每个人的情况不同，顾虑也不同，今天借此机会分享一下我的客户的一些最普遍的顾虑，看看您能不能够找到共鸣？“我们的女儿坚持要我们帮她在伦敦买套公寓，她说她再也不想和别人合租了，很痛苦，不自由，每个月的房租也不少交，而且房租年年在涨。可是我们的顾虑是她现在拿的是工作签证，如果现在我们给她买房了，几年以后，英国的移民政策改变，她没有办法留下来，一定要回中国，那么这房子怎么办？”“我现在要买的是一套期房公寓，两年后交房。如果说两年后，我搬进去了，钱也交了，房子出大问题了——结构上的问题，比如说屋顶漏了，要花很大一笔费用去修复，我怎么办？样板房看上去很好，但是如果实际交到我手上的房子没有那么好，我怎么办？”“比如我现在从一个房产顾问公司买了一套期房公寓，聘请了一个律师行，房子要三年之后交房。如果说一年以后，房产顾问公司倒闭了，律师行也倒闭了，那么我这个房子怎么办？”“我刚刚找到了一套很棒的房子，什么也都准备好了，可是不怕一万，就怕万一，万一由于种种原因，房子交易最后没能够完成，我怎么办呢？”“我要买一套二手房，我怎么能够证明最后这套房子是我的？就算律师告诉我钱交了，房子程序都弄好了，钥匙也到手了，但是这并不代表这套房子就一定是我的啊！我不会说英文，我看不懂文件！我怎么才能够确认律师把房子的所有权是注册在我的名下的？这边有房产证吗？”
……
在自己的国家买房子就已经是一件压力很大的事情了，更不用说在异国他乡用另外一种语言和在另外一种法律体系下置业了！我知道以上是我的很多客户关心和担忧的问题，您要问自己：您的最大顾虑是什么？然后才可以去找答案，不是吗？
第七个问题：您知道您想在哪里买房子吗？
请不要用“我想在英国买房”，或者“我想在伦敦”买房这种话来打发自己！英国可以很小，也可以很大！是的，同中国相比，它是很小；可是如果您对它一点概念都没有，它就会变得无比之大。每个城市、每条街、每个小区都有自己的特点，都有相比之下发展更好的一块，或者更有发展潜力、更能吸引政府和海外投资的地段，直白点讲，您在相邻的两条街上买两套同样大小的房子，五年之后它们的增值率可能会大相径庭。
所以，实事求是，您知道自己想在哪里买房子吗？如果您知道，那么选在那个地方的原因是什么？您的这个原因的起源又是在哪里？是从您的朋友和家人那里道听途说的？是从可靠的官方网站上搜索的？还是在您过去的经验基础上总结出来的？您对这个决定的自信度是多少？对您所选的地段以后的发展变化前景又了解多少？您对所选的地段的当地居民的看法有了解吗？……这些都是您要问自己的问题，而这些问题的答案也是要经得住考验的。
如果您的回答是“我不知道”，不用担心，您绝对不是第一个和唯一一个面临这种处境的买家。我的客户群里面有很大一部人和您一样，一开始都没有太多的概念，但是在正确的指引下，您很快就会把握住大概的方向。
在过去的几年里，我自己总结出来了一个很简单的系统“RAQ”（do you Research，find the Agent and ask the right Question）：调查研究，确定房产顾问，提出精准问题。在接下来的几个章节里面，我将会教您如何去做调查研究，怎样去筛选和确定专业的房产顾问，如何找到那些精准的问题。
对于我而言，人是一个很重要的因素，当您给自己找到了一个专业的合适的房产专业人士的时候，您就是变相地给自己找到了一个相当大的信息库，而那些精准的问题将会是您从这个信息库里提取资源的钥匙。真正智慧的买家不见得是最专业的房产人士，但一定是最懂得如何最有效地利用资源的买家。
第八个问题：多少，您可以输得起？
当我刚刚进入到房产行业的时候，我学的第一堂课就是，“不要满脑子想可以赚多少，您要想的是可以输得起多少。”过去的几年里，我慢慢地开始理解这句话后面的真正含义。
房产买卖有的时候可以让一个人变得很冲动，很上瘾，让你产生一种对钱的幻觉，觉得它只是一个数字，而暂时忘记了它在现实生活中的意义，轻视它会造成的严重的后果。尤其是在房展会上，当您看到身边的人在一套一套地下单，人群不停地上来，摆在您面前的那些您看着就可以笑出来的数据分析，如果没有一个坚定的立场和对您自己底线的正确把握，一时间的头脑发热也是难免的。
每天接触不同类型的买家和投资者，我也目睹了一些投机心理很强的投资者，一次性买进几个甚至几十个单元，然后在大经济环境恶化的情况下，宣布破产；这类人群高估了他们承受风险的能力，下了一个大的赌注，输了。与此相反的是另外一个群体的买家，他们总是犹豫不决，不敢承受任何风险，迟迟不做决定，一次又一次地错过好的投资机会，眼睁睁地看着房价一天一天地上涨，这其中损失的机会成本也很大。
所以在您英国买房置业开始初期，您要问自己的一个很重要的问题是：“我的底线是多少？多少，我可以输得起！”“千里之行，始于足下”，这个行程上您要迈出的第一步是真诚地和自己对话，找到下面这八个问题的答案。“一切由您开始”8大问题1. 您为什么要在英国置业？2. 您的预算是多少？3. 您的时间规划如何？4. 您的行程安排如何？5. 您对英国的了解到底有多少？6. 您最大的顾虑是什么？7. 您知道您想在哪里买房子吗？8. 多少，您可以输得起？
当您找到这些问题的答案的时候，恭喜！我们可以开始下一步了。第二章知己知“房”，百战不殆
对我而言，寻找合适的房子就像寻找合适的伴侣一样。首先，您要对自己有个正确的认识，知道自己是谁，需求是什么，然后您要尝试着去理解可能会成为您的伴侣的对方：他/她是谁？他/她的需求是什么？他/她的特点是什么？都有什么优点和缺点等。您了解得越透彻，就越有把握知道站在您面前的那个人是不是适合您，是不是您在寻找的那个另一半。
找房子也是一样。当您对自己的需求有了一定的了解之后，下一步很自然的就是：您要开始了解“英国的房子”。难道您不想知道您要买的到底是什么吗？
英国的房子和中国的房子相比有很大的差别。把复杂的问题简单化，我们可以把它们想象成“人”：有的很老，充满了历史和故事；有的很年轻，充满了活力和最新的科技配置；有的维护起来很轻松，基本不需要您做什么；有的需要您不停地花时间、精力和金钱进行保养；有的一开始看上去什么都好，慢慢地缺点一个一个暴露出来，让您憎恶和后悔当初的选择，急于脱手；有的一开始看上去相貌平平，可是很内秀、很有韧性，和它相处的时间越久，就会越眷恋、越珍惜；有的很稳健，慢慢地成长，没有大起大落，值得您长期拥有；有的冲劲很强，如同一把火，很快烧尽，聪明的您知道抓住时机，好聚好散，急流勇退。
您看，不同的类型，由于它的特性不同，需要您用不同的方式处理，所以您最起码要对这些类型有个大概的印象和了解，才会做出比较合适的决定。虽然我们说买房子投资不能牵扯太多的私人感情进去，可是您也不能就把它们纯粹地当成冷冰冰的钢筋水泥。如果您自己都非常痛恨您买的房子，那么您很难期待未来的房客或者是下一个买家会对您的房子一见钟情，不是吗？
和您分享一个小故事：我遇见过这样一位客户，她在十几年前的时候在巴特西地段买了一套房子。“多么好的投资啊！”您一定会说，最近这几年那个地段的飞速发展和翻天覆地的变化使得巴特西成了举世关注的焦点，“这个客户一定赚了很多钱吧。”
是的，您说的没错。但是前提是她还有那套公寓，可是现实是她买完之后没有多久就转手以类似的价钱出售了。“为什么？为什么？为什么？”您一定会问！和您一样，这也是我的困惑，好吧，就算她那个时候没有预见十几年后的今天这个地区的飞速发展，可是买了投资房之后在没有盈利的情况下很快就转手，这是一个我也无法理解的举动，“为什么呢？是不是房子的地基有问题？”这是我当时的反应，就算是地基有问题，房屋的建筑保险应当也是可以保障，毕竟她买的是个新房。“不是，”她提起这件事情的时候还是相当遗憾，“都怪我自己，没有对房子有个更好的理解，功课没有做足，有一个关键的问题，我没有问，可能我问了，但是我没有过脑。”“是什么问题？”我又追问了下去，脑海里面有了几个可能的答案。“物业管理费。我当时很傻，没有关注到这个问题。我买的是期房公寓，当时写的物业管理费是按照每平方尺计算的，我忽视了这个问题，做预算的时候没有细细地把这点包括进去；还有看房型图的时候，因为是第一次在海外投资置业，很多细节性的问题没有问清楚，造成在交房的时候选择的户型和自己想象的有很大的落差。交房以后，有一段时间没有租出去，每个月的物业管理费是固定的，费用也不低，那套房子我每个月是要贴钱进去的，感觉劳神伤财，信心大降，于是就卖掉算了。现在想想其实很后悔的。”
虽然造成这个买家做出短期正确、长期错误决定的原因是多方面的，但是如果一开始她对英国各种房子的特性有一定的了解，知道什么样的房子要关注什么样的问题的话，她至少不会把数字预算搞错，可能会用另外一种方式去处理这个问题了吧。
那么英国的房产都分什么类型，您要具备的最基本的知识是什么呢？您可以参考我的“SAT”系统：先看风格（STYLE）、年龄（AGE）和类型（TYPE），然后再关注一些必要的细节。“SAT”STYLE风格
您不得不承认，所有的房子都是为了满足我们人类的需求而建造的。生活在不同时代的人因为社会责任的不同，历史时代特性的不同，人口、财富、阶级和工业发展情况等一系列因素的不同，他们对于房屋的需求是不同的。所以在很大程度上来讲，不同时期建造的房屋反映了那个时代的社会特色和那个时代人们的特殊需求。这一点在英国尤其的正确。今天，我将会和您梳理一下英国不同时期代表性建筑和它们的特色。
1714—1830年左右：乔治时期
这一百多年英国所建造的房子在我的眼中有一种高贵和令人窒息的美。该时期是英国城市发展迅速的时代，建筑的材料主要是以砖石为主，大部分是3～4层的联排房，多数是白色的外墙、经典的对称型的设计、长条垂直的上下推拉型带有很多小格的玻璃窗。由于受到古罗马、古希腊建筑的影响，房子的举架一般都很高，门窗四周设计精致，室内装潢很高贵。
1837—1901年：维多利亚时期
英国这个时期的工业革命制造了一场大规模的农村人口城市化迁移的浪潮。一方面，英国城市住房供不应求情况急剧恶化；另一方面，工业革命使得砖头生产机械化成为可能。为了在最短的时间里满足众多工人阶级的住房需求，大量的红砖连体房平地而起。与乔治时期的连体房相比，这个时期的住房档次就显得低很多了。这些房子一般都是十几个甚至几十个住宅连在一起，户型一般是楼下有两个小的起居室，一个厨房，楼上有两个到三个卧房。您知道吗？维多利亚时期的房子里面是没有洗手间的，如果要去洗手间的话，您是要到后花园里的那个小黑屋的。
当然，这些房子现在都已经得到改造，自身带有浴室和卫生间了。
1901—1918年：爱德华时期
这个时期的房子充分体现了英国在第一次世界大战之前的富有。这些在英国主要城镇郊外的大房子是为了给那些中产阶级和他们的佣人所建造的。随着城市化的不断发展，这些房子所在的地段也在不断地升级。
爱德华时期的房子同维多利亚时期的房子相比要大气很多，大大的凸窗（bay window），前后花园，空心墙，大房间，高举架，不管是砖墙还是木质楼梯上您都可以看到精美的装饰性的设计。
1918—1939年：两次世界大战之间
第一次世界大战之后、第二次世界大战之前的这二十多年的历史目睹了两种风格的房子的诞生。
20世纪20年代，为了给那些买不起房子的人提供住宅，大批的政府房项目开始产生，这些房子的特性是结实牢靠，空心墙，前后小花园，房间不大但是够用，基本上是以排房的形式产生。
20世纪30年代，为了能满足一些逐渐富有的人群的住房需要，一批质量优良、外形美观的房屋被引入市场。这些房子的特性是：在空心墙里面增加的防潮配置、大凸窗、带有马桶的浴室和带有装饰性的山墙。
1945—1970年：第二次世界大战之后
1945年第二次世界大战之后的英国满目疮痍，建筑材料和技术都处于一种极度短缺的状态，这也是为什么在1945年到1960年中间的这15年，英国没有建造太多的新房子的原因。随着人口的增长、经济的复苏和对于住宅需求的增加，20世纪60年代的英国开始了一轮大规模的建房活动，这个时期开始出现一些由不同风格和类型的房屋组成的小区。
这个时期房屋的一些典型的特点是有宽大的木质或者金属质边框的窗户、中央供暖系统，很多房子仍然有壁炉，一些好的别墅还有车库和大花园等。
1970年到现在
20世纪70年代之后建造的房屋同之前相比大体上来讲有两个非常显著的风格差别。其一，在每个小区，开发商会特意地让里面的房子风格不拘一格，它们在大小、外观和户型上都有差别；其二，节能，这个时期建造的房屋窗户相对较小，双层玻璃，中央供暖系统替代了壁炉，所以这个时期建造的房子是很少带烟囱的。
了解每个时期的房子的不同的风格特点不仅可以让您在房屋中介面前表现得更有信心和经验，而且可以让您对您买的产品有一个更深入的了解。比如，如果您考虑的是维多利亚时期的房子，那么您就会在拥有很多的原始而且有特色的内部装饰的同时（比如说火炉和上下对拉的窗户），面临可能会相对较高的煤气费和一些与潮湿有关的问题。如果您对新房子感兴趣的话，那么您可能会在拥有24小时的保安大堂服务、停车位、较低的冬天煤气取暖费用的同时，面临一笔同老房子相比要高很多的物业管理费。
每种风格的房子都有它自身的优点和劣势，只有对英国各类房子有一个大概的了解，您才会更有信心做出最适合自己的选择。
“SAT”AGE
当您在和一个人约会的时候，您是不是要对对方的年龄有一定的关注？虽然我们说“年龄不是问题”，可是当我们坐到另一个人面前的时候，我们的潜意识是在自动地对对方的年龄进行扫描和分析，这是我们无法否认的人的本性。为什么呢？虽然年龄对于我们每一个人来讲意义不同，但是一个普遍的基本规律是——这是一个可以让我们在最短的时间里基本了解对方的一个重要的元素。
如果您面对的那个人是100岁，那么您便知道这个人经历过战争、婚姻、孩子（可能），现在身体状况未必很好，医疗账单可能会很高，精力不旺盛等。
如果您面对的那个人是20多岁，那么您大概知道这个人现在主要面临的一些大的选择，比如工作、学习、感情。正常情况下，这个人的精力旺盛，还有理想，会很冲动，没有什么存款，等等。“房子是房子，人是人，这两个是有区别的。您怎么能够这么做比较呢？”您可能会产生这样的疑惑，“为什么我在买房子的时候要知道这个房子有多少岁，是什么时候建造的呢？”
这个简单的信息在实际生活中的作用要比您想象中的重要，因为它可以给您提供很多潜在的信息。
举个例子，如果您看中的房子是20世纪60年代建造的，这个房子有可能是木质结构。如果是，贷款可能都会有问题。如果这个房子是在20世纪50年代建造的，如果在那个时候房子的使用权是120年，那么在您接手的时候，您面对的房子的使用权只剩下不到60年，也就是说不仅您有贷不到款的危险，而且还会面临着一个续房屋使用权的费用和时间的问题。
对于期房而言，房屋的建造时间将会给您一个很好的关于该房子建筑保险方面的信息。比如，您在2015年买了一套2006建造的公寓，如果说当时这套公寓的NHBC建筑保险是10年，这便意味着当您把房子买到手的时候，只剩下一年左右的建筑保险有效期了。
基本规则很简单，不要觉得房子的年龄不重要，这么一个小小的信息可以让您很直接地知道和这个房子很多的信息。多问一句吧！
“SAT”TYPE
了解到英国房屋的类型不仅可以让您了解一些和这里的房子有关
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