作者：尹佳杰 主编
出版社：化学工业出版社
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房地产·建筑企业会计从入门到精通试读：
前言
做会计，在许多人的眼里就是记记账、算算账，没什么技术含量，其实不然，对于会计新手而言，要真正把会计业务做好就更不容易。因为书本上的东西有时候跟实际工作相距甚远！所以，许多会计新人就茫然起来。许多会计专业毕业的学生也实习过，也在老师的指导下模拟做过像模像样的账，但并没有真正地进入企业接触业务，没有亲自完整地处理过各项业务，所以，工作中常常是又忙又乱。
因此，许多进入职场的会计人员，在这种窘况下，要么自己摸索，要么向主管请教。然而，自己摸索，失败的时候多，浪费时间的情况比较多；向主管请教吧，主管比自己还忙，有时候还真不好意思去请教，怕影响别人的工作。于是，有的人就把眼光转向了书籍，希望在书店里找到一本可以解燃眉之急的会计实务操作方面的书来解决工作中的问题，却发现又是那么难寻；有的人则在网上发帖寻求帮助，却发现得到的答复总是不那么系统、不那么到位。
笔者也常在网上浏览，看到有那么多的朋友在急切地寻求帮助，就暗下决心一定要将自己在会计行业的经验写出来，以帮助刚入职场的新手们。却发现自己精力不足，涉猎的行业也不多，所以，就暂时放弃了这种想法。然而，在一次同行聚会上，聊到此想法，却得到了积极的回应，在不同行业的同行们，都支持笔者组织编写会计实务操作方面的书籍，有的自告奋勇来提供自己所在行业的实战培训资料。
于是，通过与同行们的沟通交流，与网友们的讨论，笔者决定编写并出版一套会计实务操作方面的书籍，涵盖房地产建筑业、酒店餐饮业、外贸企业等多个方面。
本书依据《中华人民共和国会计法》和新修订的《企业会计准则》编制而成，就是为各行业会计新手学习提供一个有效途径。“会计新手入门系列”最大的特点是不仅为新手提供工作指引，更为会计新手提供实际工作开展的步骤、方法、细节、技巧，有助于会计新手们阅读后快速地融入企业、进入工作状态、成为业务能手，进而快速地成为企业重用的人才。
本书由尹佳杰主编，在编写过程中，获得了许多朋友的帮助和支持，其中参与编写和提供资料的有王建伟、王玲、王春华、李政、李锋、李敏、李勋源、李景安、陈素娥、陈锦红、郑时勇、匡五寿、黄治淮、宁仁梅、许丽洁、许华、张立冬、雷蕾、靳玉良、吴俊、杨雯、唐晓航、唐乃勇、齐小娟、刘作良、刘艳玲、滕晋、蔡佩萤、匡仲潇。
由于笔者水平所限，不足之处敬请读者指正。尹佳杰第一部分房地产企业会计第一章房地产企业建账与会计科目的设置
老A：小Q，工作环境还适应吧？
小Q：可以，我觉得挺好的。
老A：那就好，你以前虽然在制造行业做过会计，但房地产企业的会计与其他行业是有很大差别的。所以，你要是想在这个行业做下去得静下心来学这个行业内的知识。
小Q：嗯，我愿意好好学习，这是一个很有吸引力的行业，请您给我指导吧。
老A：我会给你提供相应的资料，并给你提供学习指引，你要有目标地去学习。
小Q：好的，那就谢谢您啦！
房地产企业建账与会计科目的设置学习指引见表1-1。表1-1 房地产企业建账与会计科目的设置学习指引
注：小Q是指刚进入房地产公司的会计，老A则指房地产公司财务部的主管。/ 第一节/房地产企业建账
房地产企业应该执行《房地产开发企业会计制度》。建账必须按照《中华人民共和国会计法》（以下简称《会计法》）和《房地产开发企业会计制度》的规定设置会计账簿，包括总账、明细账、日记账和其他辅助性账簿。一、设置总账
总账是根据一级会计科目（亦称总账科目）开设的账簿，用来分类登记企业的全部经济业务，提供资产、负债、所有者权益、费用、收入和利润等总括的核算资料，总分类账通常要开设30～50个账户，分类反映会计信息。
总账的格式采用三栏式，外表形式一般应采用订本式账簿。具体账页格式见表1-2。表1-2 总分类账账户名称：二、设置明细账
明细账是对某些总账科目的数据进一步明细记录和反映的账簿。对大部分总账科目都需要设置明细账。明细账要按明细科目开设账户，以更详细地反映会计数据。
每一个房地产开发企业，至少要设置二三十本明细账，以对总账账户的内容进行更详细地记录和反映。
明细账一般采用活页式账簿，但要注意，不同的明细账其账页格式的要求是不同的。只反映金额的明细账可以采用三栏式，与总分类账的格式相同；反映存货的明细账一般需要数量金额式；反映开发成本和各项费用的明细账需要多栏式，以便于对各不同的成本、费用项目分别进行更详细地记录和反映。数量金额式明细账和多栏式明细账见表1-3~表1-5。表1-3 原材料明细账
表1-4的明细账属于“数量金额式明细账”。数量金额式明细账既要反映金额，同时也要反映数量和单价。表1-4 房屋开发成本明细账表1-5 开发间接费用明细账
表1-4、表1-5的明细账属于“多栏式明细账”。三、设置日记账
日记账是按经济业务发生的先后顺序，逐日逐笔进行记录的一种账簿。房地产开发企业至少要设置两本日记账。即“库存现金日记账”和“银行存款日记账”。“库存现金日记账”和“银行存款日记账”也必须采用订本式账簿，其账页格式也是三栏式，与总分类账的账页格式是相同的。四、设置备查账簿
备查账簿是一种辅助账簿，是对某些在日记账和分类账中未能记载的会计事项进行补充登记的账簿。1. 根据需要设置
备查账簿应根据统一会计制度的规定和企业管理的需要设置。并不是每个企业都要设置备查账簿，而应根据管理的需要来确定，但是对于会计制度规定必须设置备查账簿的科目如“应收票据”“应付票据”等，必须按照会计制度的规定设置备查账簿。（1）应收票据备查账簿。房地产企业应当设置“应收票据备查账簿”（见表1-6），逐笔登记商业汇票的种类、号数和出票日、票面金额、交易合同号和付款人、承兑人、背书人的姓名或单位名称、到期日、背书转让日、贴现日、贴现率和贴现净额以及收款日和收回金额、退票情况等资料。商业汇票到期结清票款或退票后，在备查账簿中应予注销。表1-6 应收票据备查账簿（2）应付票据备查账簿。应付票据是指企业在商品购销活动和对工程价款进行结算因采用商业汇票结算方式而发生的，由出票人出票，委托付款人在指定日期无条件支付确定的金额给收款人或者票据的持票人的凭据，它包括商业承兑汇票和银行承兑汇票。房地产企业应设置应付票据备查账簿，逐笔登记应付票据的种类、收款单位、交易合同号、票据号码、出票日期、到期日期、开票金额、保证金、汇票余额、是否注销等。见表1-7。表1-7 应付票据备查账簿2. 备查账簿的格式
备查账簿的格式由企业自行确定。备查账簿没有固定的格式，与其他账簿之间也不存在严密的勾稽关系，其格式可由企业根据内部管理的需要自行确定。3. 备查账簿的外表形式
备查账簿的外表形式一般采用活页式。为使用方便，备查账一般采用活页式账簿，与明细账一样，为保证账簿的安全、完整，使用时应顺序编号并装订成册，注意妥善保管，以防账页丢失。/ 第二节/会计科目设置
为了对房地产企业的经营活动进行会计核算，必须设置相应的会计科目，并且要根据设置的会计科目在账簿中开设账户。
房地产开发企业会计科目分为五大类。一、资产类科目
资产类科目用来核算和反映企业各类不同的资产增减变化情况，其中包括了流动资产和各项长期资产。在资产类科目中，“开发产品”“周转房”这两个科目是房地产开发企业特设置的科目，其他科目是各类企业通用的会计科目。表1-8是某房地产企业的资产类科目。表1-8 资产类科目设置二、负债类科目
负债类科目用来核算和反映企业各类不同的负债增减变化情况，其中包括了各项流动负债和各项长期负债。负债类科目都是各类企业通用的会计科目。表1-9是某房地产企业的负责类科目。表1-9 负债类科目设置三、所有者权益类
所有者权益类科目是用来核算各项所有者权益增减变化的科目，这些科目也是各类企业通用的会计科目，表1-10是某房地产企业的所有者权益类科目。表1-10 所有者权益类科目设置四、成本类科目
成本类科目有三个，即：“开发成本”“开发间接费用”和“研发支出”。其中前两个科目是房地产开发企业特有的科目，是用于进行房地产企业成本核算的科目。如果房地产企业本身也有施工队伍，有施工业务，那么还需要在成本类科目中增设“工程施工”“施工间接费用”“工程结算”和“机械作业”等科目。表1-11是某房地产企业的成本类科目。表1-11 成本类科目设置表（1）开发成本（2）开发间接费五、损益类科目
损益类科目是用于计算企业损益的科目。损益类科目在会计期末都要转入“本年利润”账户，不留余额。这些科目也是各类企业通用的会计科目，表1-12是某房地产企业的损益类科目，表1-13是期间费用明细科目设置及核算内容。表1-12 损益类科目的设置表1-13 期间费用明细科目设置及核算内容第二章房地产企业资产的核算
老A：小Q，对企业资产的核算你掌握得怎么样？
小Q：资产包括货币资金、应付及预付款项、固定资产、存货、无形资产等。
老A：嗯，对于货币资金、应付及预付款项、固定资产、无形资产的核算其实各个企业都差不多，只是房地产企业里这方面的业务比较多，而存货的话，房地产行业与制造业还是有区别的，但总的核算原则是一样的。
小Q：房地产业的存货包括各种材料、库存设备，还包括周转房吧。
老A：是啊，还包括开发产品、出租开发产品等，一下也难说清楚，这样吧，我这有份资料，你拿过去看，不懂的问我。
小Q：好的，那就谢谢您啦！
房地产企业资产的核算学习指引见表2-1。表2-1 房地产企业资产的核算学习指引/ 第一节/货币资金的核算
货币资金是指房地产开发企业在经营过程中停留在货币形态上的那部分资产，是企业资产中流动性最强的资产，也是房地产开发企业现金流量的主体。货币资金按其存放地点和用途分为库存现金、银行存款和其他货币资金。一、现金的核算
现金是流动性最强的资产，但会计上现金有广义与狭义之分：狭义的现金是指库存现金，即存放于企业的本外币现款；广义的现金是指现金流量表和西方会计上所说的现金，包括库存现金、银行存款和其他符合现金定义的票证。此处所指的是狭义的现金。1. 现金收入的会计处理
房地产开发企业收入现金的主要来源如下。
①从银行账户中提取现金。
②向不能办理转账结算的集体或个人销售、转让、出租开发产品的经营收入。
③收取不足转账起点的其他收入。
④企业职工交回的剩余差旅费（向个人收取的款项）。
⑤取消内部各单位周转使用的备用金等。
根据有关现金收款凭证，出纳人员应做如下分录。
借：库存现金
贷：银行存款（主营业务收入、其他业务收入、其他应收款等）2. 现金支出的会计处理
企业支付现金必须在规定的现金结算范围内，遵守国家现金管理制度的规定办理。房地产开发企业支出现金的主要用途是购买办公用品等银行结算起点以下的支出。
①支付职工薪酬。
②员工借支的差旅费。
③向个人支付的款项。
④向银行送存现金。
⑤建立备用金等。
根据有关现金付款凭证，出纳人员应做如下分录。
借：管理费用（应付职工薪酬、其他应收款、其他应付款、银行存款等）
贷：库存现金3. 现金清查的会计处理
为了加强库存现金管理，防止挪用、贪污和盗窃现金，出纳人员应于每日终了清点核对库存现金，并由清查小组对库存现金进行定期或不定期的清查。现金清查的会计处理见表2-2。表2-2 现金清查的会计处理方式实例1某房地产开发有限公司在现金清查中发现现金短缺8,000元，原因待查。该公司应做以下会计分录入账。借：待处理财产损益——待处理流动资产损益 8,000贷：库存现金 8,000经查明上述现金短缺其中3,000元为出纳员李××失职造成，应由责任人赔偿，其余金额无法查明原因。公司应做以下会计分录入账。借：其他应收款——应收现金短缺款（李××） 3,000管理费用——现金短缺 5,000贷：待处理财产损益——待处理流动资产损益 8,000实例2某房地产开发有限公司在现金清查中发现现金溢余4,000元，无法查明原因。该公司应做以下会计分录入账。发现现金溢余时。借：库存现金 4,000贷：待处理财产损益——待处理流动资产损益 4,000经批准后，公司应做以下会计分录入账。借：待处理财产损益——待处理流动资产损益 4,000贷：营业外收入——现金溢余 4,0004.备用金的会计处理
实行定额备用金制度的企业，可以单设“备用金”总账账户，也可以设“其他应收款”账户反映备用金的增减及结存情况。备用金的会计处理方式见表2-3。表2-3 备用金的会计处理方式实例3某房地产开发有限公司实行定额备用金制度，月初行政部领取备用金30,000元，月末行政部报销日常开支18,000元，该公司应编制如下会计分录入账。①预付备用金时。借：备用金（或其他应收款——备用金） 30,000贷：库存现金 30,000②报销并补足备用金定额时。借：管理费用 18,000贷：库存现金 18,000③若公司认为行政部的备用金没有继续设置的必要而予以取消时，该部门应在报销的同时交回剩余的备用金，则该公司应编制如下会计分录入账。借：管理费用 18,000库存现金 12,000贷：备用金（或其他应收款——备用金） 30,000二、银行存款的核算
银行存款是企业存放在银行或其他金融机构的未指定用途的货币资金。1. 银行收款业务的会计处理
企业将款项存入银行等金融机构时，收入银行存款，根据银行结算凭证的收款通知联和其他原始凭证，填制银行存款的收款凭证，应做如下会计分录。
借：银行存款
贷：库存现金老A提醒企业在银行的其他存款，如外埠存款、银行本票存款、银行汇票存款、信用卡存款、信用证保证金存款、存出投资款等，在“其他货币资金”账户核算，不通过“银行存款”账户进行会计处理。实例42015年2月5日，某房地产开发有限公司收到投资者缴入投资款8,000,000元，款项已存入银行。则该公司应编制如下会计分录入账。借：银行存款 8,000,000贷：实收资本 8,000,0002015年2月12日，某房地产开发公司实现商品房销售收入4,000,000元，款项已存入银行。则该公司应编制如下会计分录入账。借：银行存款 4,000,000贷：主营业务收入 4,000,0002. 银行付款业务的会计处理
企业提取或支付在银行等金融机构的存款时，根据有关银行结算凭证的支款通知联、存根和其他原始凭证，填制银行存款付款凭证，应做以下会计分录。
借：库存现金等
贷：银行存款实例52015年2月15日，某房地产开发有限公司购置5吨汽车式起重机一台，价值800,000元，款项已付。则该公司应编制如下会计分录入账。借：固定资产 800,000贷：银行存款 800,0002015年2月16日，某房地产开发有限公司用银行存款支付应付工程款560,000元。则该公司应编制如下会计分录入账。借：应付账款——应付工程款 560,000贷：银行存款 560,0003. 检查银行存款可回收性的会计处理
由于房地产开发企业的资金流量大，为了加强对企业银行存款的管理，保证企业的偿债能力，企业应定期对银行存款进行检查。对于存在银行或其他金融机构的款项已经部分不能收回或者全部不能收回的，应当查明原因进行处理，有确凿证据表明无法收回的，如吸收存款的单位已宣告破产，其破产财产不足以清偿的部分，或全部不能清偿的，应当根据企业管理权限报经批准后，作为当期损失，做以下会计分录入账。
借：营业外支出
贷：银行存款4. 银行存款的核对
为了掌握银行存款的实际余额，防止记账错误，企业应核对“银行存款日记账”，保证记录的正确性和完整性，并定期与“银行对账单”逐笔核对。
在同一时期内，若企业银行存款账上的余额与银行对账上的存款余额不一致，除了记账差错外，还可能由于存在“未达账项”。所谓未达账项，是指企业与银行之间由于凭证传递上的时间差，一方已经入账，而另一方尚未入账的款项。未达账项的发生，通常有如下四种情况。
①企业存入各种款项，企业已经记录为存款增加，但银行尚未办妥入账手续。
②企业开出支票或其他付款凭证，企业已记录为存款减少，但银行尚未办理支付手续。
③企业委托银行代收的款项，银行已于收到日记录为企业存款增加，但企业尚未收到银行收款通知，没有入账。
④企业委托银行代付的款项，银行已于付款日记录为企业存款减少，但企业尚未收到银行付款通知，没有入账。
对于未达账项，会计人员应将银行的对账单同企业的银行存款日记账的收支记录进行逐笔核对，查明后编制“银行存款余额调整表”，然后再进行核对。
现举例说明“银行存款余额调整表”的编制方法如下。实例6某房地产开发有限公司2015年5月31日银行存款日记账余额是586,000元，企业银行对账单的余额是657,760元。经逐笔核对，发现以下事项。①30日，企业收到转账支票131,000元，进账单已送交银行，银行尚未办理转账手续。②30日，企业开出转账支票，支付维修费8,760元，持票人尚未到银行办理转账。③25日，企业委托银行代收A公司货款236,120元，银行已经收款入账，但公司尚未收到转账通知。④29日，银行代扣水电费51,000元，企业尚未收到银行转账通知。⑤30日，银行结算企业存款利息8,880元，企业尚未收到收账通知。根据以上未达账项，企业可编制的“银行存款余额调整表”进行账务核对。见表2-4。表2-4 银行存款余额调整表
经调整后的存款余额，表示企业在月末可以动用的存款实有额。调整后的双方存款余额如果相等，一般表明双方记账没有差错；如果不等，表明一方的银行存款日记账有差错，要进一步查明原因，加以更正。如发现银行的记录有错账、漏账，要及时通知银行查明更正；如发现企业的银行存款日记账记录有误，也要及时查明更正。但是，对于未达账项所引起的余额不一致，既不能将银行存款余额调整表作为编制记账凭证依据，更不能作为调整账面记录的依据。这一差异要等有关银行结算凭证到达企业后再进行账务处理。三、其他货币资金的核算
其他货币资金是指存放地点和用途与库存现金和银行存款不同的各种货币资金，如外埠存款、银行本票存款、银行汇票存款、信用卡存款、信用证保证金存款、存出投资款等。
其他货币资金一般业务的会计处理为：企业设立或增加其他货币资金，借记“其他货币资金”账户，贷记“银行存款”账户；支用其他货币资金，借记有关账户，贷记本账户。不同的其他货币资金，其特征和业务各不相同，以下分别介绍其他货币资金具体业务的会计处理，见表2-5。表2-5 其他货币资金核算的原理实例7某房地产开发有限公司到外地进行零星采购，汇往采购地银行开立采购专户结算款项600,000元，其会计分录如下。借：其他货币资金——外埠存款 600,000贷：银行存款 600,000①收到采购员交来的购货发票等报销凭证，货款500,000元，增值税额为85,000元，其会计分录如下。借：材料采购 500,000应交税费——应交增值税（进项税额） 85,000贷：其他货币资金——外埠存款 585,000②若①中货款为600,000元，增值税额为102,000元，其会计分录如下。借：材料采购 600,000应交税费——应交增值税（进项税额） 102,000贷：其他货币资金——外埠存款 702,000③根据①，采购员完成采购业务，将多余的外埠存款转回，其会计分录如下。借：银行存款 15,000贷：其他货币资金——外埠存款 15,000④根据②，从当地银行补汇采购业务结算不足款项，其会计分录如下。借：其他货币资金——外埠存款 102,000贷：银行存款 102,000某房地产开发有限公司将银行存款10,000,000元存入证券公司，以备购买有价证券，其会计分录如下。借：其他货币资金——存出投资款 10,000,000贷：银行存款 10,000,000若该公司用存出投资款10,000,000元购入股票 ，其会计分录如下。借：交易性金融资产 10,000,000贷：其他货币资金——存出投资款 10,000,000/ 第二节/应收及预付款项的核算
应收及预付款项是指房地产开发企业应向其他单位或个人收取的款项以及向其他单位和个人预付的款项。它是企业的短期债权，属于企业的流动资产，主要包括应收账款、应收票据、预付账款和其他应收款。一、应收账款的核算
应收账款是指企业因转让、销售开发产品，提供出租房屋和劳务等业务，应向购买、接受或租用的单位和个人收取而尚未收取的款项。它是企业的一项短期债权，正常情况下，应该在1年内，或超过1年的一个营业周期内收回。
与企业经营业务无关的应收款项不包括在应收账款的范围之内，而应在“其他应收款”账户核算。1. 应收账款的计价
在一般情况下，应收账款的入账金额，是买卖双方在成交时的实际发生额。但在含有折扣条件的销售方式时，应收账款的计价还要考虑折扣因素。
销售的折扣有两种类型，即商业折扣和现金折扣，如图2-1所示。图2-1 销售的折扣类型
我国现行会计核算中，在存在现金折扣的情况下是按总价法确定应收账款的入账价值。也就是要按现金折扣前的总价格来确定应收账款的入账金额。现金折扣发生时，将折扣的部分计入财务费用。2. 应收账款的会计处理
房地产企业在销售开发产品时，如果当时不能收回款项，应在发出产品或向对方开出提货单和销售发票时，确认销售收入，同时确认应收账款。实例8某房地产开发有限公司于2015年3月5日向甲公司销售商品楼一幢，售价6,000万元，货款尚未收到，当办完销售手续后，该企业应编制如下会计分录入账。借：应收账款——甲公司 60,000,000贷：主营业务收入——销售商品楼收入 60,000,000实例9某房地产开发有限公司于2015年3月8日向乙公司出售多余的材料一批价款共计100万元，货款尚未收到。当公司发货并办完销售手续时，应编制如下会计分录入账。借：应收账款——乙公司 1,000,000贷：其他业务收入——材料销售收入 1,000,000当公司收回应收账款时，则应编制如下会计分录入账。借：银行存款 1,000,000贷：应收账款——乙公司 1,000,000实例10续实例8，某房地产有限公司于2015年3月20日接到甲公司转账支票一张，偿还企业售楼款5,000万元。公司到银行办完转账手续后应做如下会计分录。借：银行存款 50,000,000贷：应收账款——甲公司 50,000,000这样应收甲公司的账款6,000万元已收回5,000万元，还有1,000万元没有收回，仍反映在“应收账款——甲公司”的明细账的借方。二、应收票据的核算
房地产企业的应收票据是指企业销售开发产品所收到的商业汇票。
①销售或出租开发商品收到经对方承兑的商业汇票后，企业应按照票面实际金额做如下会计分录。
借：应收票据——某单位
贷：主营业务收入
②商业汇票到期，持票到开户银行收取款项后，企业应做如下会计分录。
借：银行存款
贷：应收票据——某单位三、预付账款的核算1. 预付账款的范围
预付账款是指房地产开发企业按照工程合同预付给工程承包单位的款项，包括预付工程款和预付备料款，以及按照购货合同规定预付给供货单位的购货款。预付账款属于企业的一项债权资产。2. 预付账款的会计处理（1）设置“预付账款”账户的会计处理。如果房地产企业单独设置“预付账款”账户，发生的预付账款登记在该账户的借方，与对方结算款项时将预付账款转入到应付账款的借方。预付账款账户的期末借方余额反映的是已经预付尚未进行结算的款项。该账户应按预付账款的对方单位设置明细账进行明细核算。如预付账款——某单位。实例11某房地产开发有限公司发生下述业务。①某房地产开发有限公司准备开发一项准备出售的房屋建筑工程，按合同规定，预付给A承包施工企业房屋建筑工程款400万元，备料款200万元，其会计分录如下。借：预付账款——A施工企业 6,000,000贷：银行存款 6,000,000②公司按合同规定拨付给承包单位材料一批抵作备料款，材料价值80万元，其会计分录如下。借：预付账款——A施工企业 800,000贷：原材料 800,000③该项房屋建筑工程完工，A承包施工企业单位转来“工程价款结算账单”，应结算工程款一共960万元，其会计分录如下。借：开发成本——房屋开发成本 9,600,000贷：应付账款——A施工企业 9,600,000④同时将原来预付的账款转入应付账款，以冲减应付的工程账款。借：应付账款——A施工企业 6,800,000贷：预付账款——A施工企业 6,800,000经过上述账务处理，“预付账款——A施工企业”明细账户已被冲平。“应付账款——A施工企业”明细账户的贷方有960万元，而借方从预付账款账户转来680万元，结果贷方的余额为280万元。这是该房地产开发有限公司应对A施工单位补付的承包工程款。待支付该项承包工程款时应编制如下会计分录入账。借：应付账款——A施工单位 2,800,000贷：银行存款 2,800,000该房地产开发有限公司为该项房屋工程前后一共支付了银行存款880万元，拨付材料价值80万元，最后都计入房屋开发成本，一共960万元。（2）不设“预付账款”账户的会计处理。如果企业不设“预付账款”账户，企业的预付账款可直接在“应付账款”账户进行核算，“应付账款”账户如果出现了借方余额，就是预付账款，应作为一项债权资产在资产负债表中列示。实例12①某房地产开发有限公司按合同规定，预付给A承包施工企业房屋建筑工程款800万元，备料款400万元。根据企业开出的转账支票存根，企业应编制如下会计分录入账。借：应付账款——A施工企业 12,000,000贷：银行存款 12,000,000②企业按合同规定拨付给承包单位材料一批抵作备料款，材料价值160万元，根据材料出库单等原始凭证，企业应编制如下会计分录入账。借：应付账款——A施工企业 1,600,000贷：原材料 1,600,000（注意：上述“应付账款”账户借方一共登记了1,360万元，应作为债权资产来看待）③该项房屋建筑工程完工，A承包施工企业单位转来“工程价款结算账单”，结算工程款一共1,920万元，企业应编制如下会计分录入账。借：开发成本——房屋开发成本 19,200,000贷：应付账款——A施工企业 19,200,000经过上述账务处理，“应付账款——A施工企业”明细账户的贷方登记了1,920万元，而借方登记了1,360万元，结果贷方的余额为560万元。这是该房地产开发有限公司应对A施工单位补付的承包工程款。即时答疑Ｑ：如果发包工程工期较长，而且事先没有预付款项，怎么处理？Ａ：如果发包工程工期较长，而且事先没有预付款项，发包单位按合理估计的发包工程进度分期向承包单位结算工程进度款时，不需通过“预付账款”和“应付账款”账户核算，而将分工期结算的工程进度款直接记入“开发成本”或“在建工程”账户即可。支付工程进度款时，其会计分录如下。借：开发成本——房屋开发（或：在建工程——某工程）贷：银行存款四、其他应收款的核算1. 其他应收款核算的内容
其他应收款是指企业对其他单位和个人的除了应收票据、应收账款和预付账款以外的其他各种应收、暂付的款项。
①应收的各种赔款、罚款。
②应向职工收取的各种垫付的款项。
③应收出租包装物的租金。
④租入包装物支付的押金。
⑤企业拨付给内部有关部门周转使用的备用金等。2. 其他应收款核算的账户设置
账户应按欠款的单位和个人设置明细账户，进行明细核算。如“其他应收款——××单位”“其他应收款——××人”。实例13某房地产开发有限公司市场部王××因出差预借差旅费3,000元，根据经有关人员批准的“借款单”，公司应编制如下会计分录入账。借：其他应收款——王×× 3,000贷：库存现金 3,000王××出差回来报销差旅费，实际支出1,380元，多余的款项退回，根据实际支出的原始凭证和借款凭据，公司编制如下会计分录入账。借：管理费用 1,380库存现金 1,620贷：其他应收款——王×× 3,000实例14某房地产开发有限公司从A公司购货时用现金支付包装物押金4,000元。根据A公司开具的收款收据，公司应编制如下会计分录。借：其他应收款——A公司 4,000贷：库存现金 4,000包装物用完归还A公司，退回现金4,000元，根据A公司的付款凭据，公司应编制如下会计分录：借：库存现金 4,000贷：其他应收款——A公司 4,000/ 第三节/固定资产的核算
固定资产是指房地产企业为生产商品、提供劳务或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会计年度的有形资产。一、固定资产增加的会计处理1. 购入固定资产的核算
房地产开发企业购入固定资产分为需要安装的固定资产和不需要安装的固定资产两种情况。（1）购入不需要安装的固定资产。购入不需要安装而可以直接交付使用的固定资产，在会计核算上，应按其实际支出直接记入“固定资产”账户。实例15某房地产开发有限公司购入一台不需要安装的设备，取得的发票价格为240,000元，增值税额为40,800元，发生的运杂费7,200元，款项已全部付清。其会计分录如下。借：固定资产 288,000贷：银行存款 288,000（2）购入需要安装的固定资产。购入需要安装的固定资产是指购入的固定资产需要安装以后才能交付使用。在会计核算上，企业购入需要安装的固定资产以及安装费用先要通过“在建工程”账户进行核算，待安装完毕后，再转入“固定资产”账户。实例16某房地产开发有限公司购入一台需要安装的设备，取得的买价为160,000元，增值税额为27,200元，支付运杂费2,400元，发生的安装费用为10,600元，设备安装完毕可投入使用。全部款项以银行存款支付。其会计分录如下。①支付买价、税金、运杂费时。借：在建工程 189,600贷：银行存款 189,600②支付安装费时。借：在建工程 10,600贷：银行存款 10,600③设备安装完毕投入使用。借：固定资产 200,200贷：在建工程 200,2002. 自行建造固定资产的核算
房地产开发企业自行建造的固定资产，可分为自营建造和出包建造两种方式。（1）自营建造的固定资产。企业自营建造的固定资产，应当按照建造该项固定资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出作为固定资产的入账价值。
建造固定资产的必要支出包括：工程用物资成本、人工成本、应予资本化的借款费用、交纳的税金以及分摊的其他间接费用等。
企业自营建造的固定资产，在建造过程中所发生的支出，先通过“在建工程”账户核算；待工程完工达到预定可使用状态时，再转入“固定资产”账户。实例17某房地产开发有限公司自建材料仓库一幢，以银行存款支付土地征用费5,000,000元，勘察设计费500,000元；领用库存材料10,000,000元，应转出的增值税为1,700,000元；支付建造工人工资4,000,000元，福利费506,000元；应分摊的开发间接费用200,000元。仓库建成投入使用。其会计分录如下。①支付土地征用及勘察设计费用时。借：在建工程——仓库 5,500,000贷：银行存款 5,500,000②领用材料时。借：在建工程——仓库 11,700,000贷：原材料 10,000,000应交税费——应交增值税（进项税额转出） 1,700,000③分配工程人员工资时。借：在建工程——仓库 4,506,000贷：应付工资薪酬 4,506,000④分摊开发间接费用。借：在建工程——仓库 200,000贷：开发间接费用 200,000⑤仓库交付使用。借：固定资产 21,906,000贷：在建工程——仓库 21,906,000（2）出包建造的固定资产。企业通过出包工程方式建造的固定资产，应按支付给承包单位的工程价款作为该项固定资产的成本。实例18某房地产开发有限公司将办公房一幢出包给某施工单位承建，预付工程款8,000,000元，工程完工决算，还需补付工程款10,000,000元，办公楼现已达到预定可使用状态。该公司编制如下会计分录入账。①向施工单位预付工程款时。借：应付账款——某施工单位 8,000,000贷：银行存款 8,000,000②工程决算并补付工程款时。借：在建工程——办公楼 18,000,000贷：应付账款——某施工单位 8,000,000银行存款 10,000,000③工程达到预定可使用状态时。借：固定资产——经营用固定资产 18,000,000贷：在建工程——办公楼 18,000,0003. 投资者投入的固定资产
投资者投入的固定资产，应以投资各方确认的价值作为入账价值。实例19甲房地产开发有限公司收到P公司投入的设备一台，该设备的账面原价为250,000元，已提折旧60,000元；投资双方确认的原价为240,000元，净值为200,000元。会计分录如下。借：固定资产 200,000货：实收资本 200,0004. 租入固定资产
按其租赁的性质，分为经营性租入的固定资产和融资性租入的固定资产两种。（1）经营性租赁。经营性租赁是一种为满足企业生产经营季节性、临时性需要而进行的租赁。
它的租期一般较短，只占固定资产使用寿命的很短部分；承租企业所拥有的只是租期内的固定资产使用权，按租赁合同规定如期交纳租金即可，与租赁资产相关的风险和报酬仍然归属于出租人；租期满时，承租企业将所租固定资产退还给出租人。因而它不能作为自有固定资产的增加来核算，不必计提折旧，只需设置备查账记录和管理租入固定资产的情况。（2）融资性租赁。融资性租赁是指在实质上转移与一项资产所有权有关的主要风险和报酬的一种租赁方式。
按照《企业会计准则》的规定，融资租入的固定资产，应在租赁开始日，按当日租赁资产的原账面价值与最低租赁付款额的现值两者中较低者作为入账价值。如果融资租赁资产占企业资产总额的比例等于或小于30%的，在租赁开始日，也可按最低租赁付款额作为固定资产的入账价值。实例20某房地产开发有限公司融资租入大型设备一台，按协议确定的租赁价款为2,000万元，另支付安装调试等费用100万元。按协议租赁价款分7年于每年年初支付。设备已安装完毕交付使用。该公司融资租入资产占全部资产总额的10%。该公司应编制如下会计分录入账。①租入设备时。借：在建工程 20,000,000贷：长期应付款——应付融资租赁款 20,000,000借：在建工程 1,000,000贷：银行存款 1,000,000②交付使用时。借：固定资产——融资租入固定资产 21,000,000贷：在建工程 21,000,000③每期支付融资租赁费用时。借：长期应付款——应付融资租赁款 3,000,000贷：银行存款 3,000,000④租赁期满，设备所有权转入企业。借：固定资产——生产经营用固定资产 21,000,000贷：固定资产——融资租入固定资产 21,000,000二、固定资产折旧的核算
固定资产折旧就是将固定资产在使用中消耗的价值陆续地计入到有关的成本和费用中去。房地产开发企业的固定资产折旧就是将固定资产消耗的价值分期计入到有关开发成本和期间费用中去。1. 固定资产折旧的范围
房地产开发企业计提折旧的固定资产，包括房屋及建筑物；在用的施工机械、运输设备、生产设备、工具器具；季节性停用、大修理停用的固定资产、融资租赁方式租入的固定资产、未使用和不需用的固定资产。
不计提折旧的固定资产，包括已提足折旧仍继续使用的固定资产，按照规定单独估价作为固定资产入账的土地。
在会计实务中，企业一般应按月计提固定资产折旧。当月增加的固定资产，当月不计提折旧，从下月起计提折旧；当月减少的固定资产，当月照提折旧，从下月起停止计提折旧。2. 固定资产折旧的计提方法
固定资产折旧的计提有四种方法，即：平均年限法、工作量法、双倍余额递减法和年数总和法。房地产开发企业计提固定资产折旧，一般采用平均年限法和工作量法。下面主要介绍这两种方法。（1）平均年限法。平均年限法是指按固定资产预计使用年限平均计提折旧的一种方法。采用这种方法，在固定资产不发生增减的情况下，每期（年、月）折旧额都是相等的。其计算方式如下。
月折旧额＝固定资产原价×月折旧率实例21某房地产开发有限公司管理综合楼一幢，原价12,000万元，预计可使用40年，预计净残值率为4%。其计算方法如下。年折旧率＝＝2.4%月折旧率＝月折旧额＝12,000×＝24（万元）（2）工作量法。工作量法是按固定资产每期完成的工作量计提折旧的方法。其计算公式如下。
某项固定资产的月折旧额＝该项固定资产当月工作量×单位工作量折旧额
工作量法在实务中对运输设备一般以行驶里程为工作量单位；而对于机器设备一般以工作小时为工作量单位。实例22某房地产开发有限公司一辆运输车的原价为1,000,000元，预计总行驶里程为50万千米，其预计净残值率为5%，本月行驶2,000千米。
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