作者：孙宝良、尹佳杰、杨家敏 主编
出版社：化学工业出版社
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房地产企业财务管控全方案试读：
前言
近十年来房地产行业及房地产企业在管理技术及管理水平上无疑有了长足的进步，地产企业对于管理的认识及依赖程度也空前增强，可以预见，未来房地产企业不可避免地要受国家宏观政策层面周期性的调控，随着房地产行业日渐成熟，具备良好的资金实力和品牌影响力的企业将占据更大的市场份额，原来靠对土地这个核心资源投机和博弈而获取暴利的爆炸式增长模式将不复存在，房地产行业将由此步入向管理要效益的时代。房地产企业管控一体化将是未来发展的趋势，作为资金密集型行业，财务管控体系建立及有效执行尤为重要。优秀房地产企业在快速发展的同时对管理体系的建设十分重视，编者通过大量的研究和管理实践总结出，管控的目的不仅仅是控制风险，而是为了实现企业价值的最大化，管控模式的设计以及每个专业的管控方式和方法需要以价值最大化为导向。每个企业在发展的不同阶段管控模式也不尽相同，没有能适应所有企业的管控模式，实务中财务管控体系建立及有效运行需要三个匹配：成熟度匹配、能力匹配、激励匹配。
编者长期从事房地产开发企业财务管理工作，在日常工作中发现很多财务人员存在“重核算、轻管理”现象，财务人员价值不能有效体现，很多房地产财务管理的书籍也主要以财务核算为主，缺乏系统的财务管控方面知识，于是产生想梳理一本包括投资管控、融资管控、资金管控、成本管控、全面预算管控、审计管控、税务风险管控等方面房地产企业财务管控书籍，由于知识面所限一直未能付诸行动。最近，由于建立集团财务内控体系，对财务相关制度及流程进行梳理，我们编著了《房地产企业财务管控全方案》一书。
本书从财务总监的专业视角，分步骤、分流程阐明财务管控的工作技能，精选国内先进房地产企业的相关制度、工作流程、工作图表，从投资开始到项目终结审计全流程解析财务管控的方法及核心要点，实用性强，着重突出可操作性，可帮助财务总监及财务人员提升工作能力，使财务人员为企业创造价值发挥更大作用。
本书由孙宝良、尹佳杰、杨家敏主编，在编写过程中，获得了许多房地产策划机构、房地产一线从业人员和朋友的帮助与支持，其中参与编写和提供资料的有匡仲潇、王高翔、何志阳、陈世群、文伟坚、张杰、姚根兴、鞠晴江、侯其锋、胡冬智、何亚龙、刘少文、靳玉良、李景吉、李景安、王玲、匡五寿、张众宽、郭华伟、雷蕾、彭塞峡、秦广、张燕、曹岘、安迪、李宗坪、王娅婕、刘庆彤、李韧、鲁海波、滕宝红，最后全书由尹佳杰统稿、审核完成，在此对他们一并表示感谢！编者 第一章 建立财务管理系统
引言
企业财务管理系统是企业管理体系中重要的组成部分，是企业在一定的战略目标指导下，对于企业的经营活动和投、融资活动实施有计划、协调运作的各项财务管理活动，通过有明确职责、适当的风险控制机制来贯彻落实的价值化管理体系，它包括为制定、实施、实现、评审和保持财务管理方针所需的组织机构、规划活动、机构职责、惯例、程序、过程和资源等。第一节 构建财务管理体系要点1：财务管理的五大内容
财务管理是企业管理中的主要组成部分，有其自己的独立性，它主要包括预算管理、资金管理、资产管理、核算管理、资本运营管理五大部分。（一）预算管理
预算管理是当今信息社会对财务管理的客观要求，市场经济越发达，要求企业的管理水平越高，预算管理也会越得到重视。从一定程度上说，一个企业预算管理水平的高低决定了一个企业管理水平的高低，企业预算是企业实现资源最优配置和价值最大化的一种方法。因此，企业必须根据自身特点和市场变化情况，编制以财务预算为中心的全面预算体系，有计划、有步骤地进行预算管理，实施财务政策，科学理财。预算管理是整个公司财务管理的基础，它以财务预测、财务决策为起点，制定公司财务制度，编制财务预算或财务计划，并实施对预算偏差的纠正和控制。预算管理主要是企业对财务活动的事前管理，其内容如下。（1）利用各种财务资料、历史资料和各方面的信息，对公司一定时期的整个财务活动进行科学预测、分析并决策。财务预测是财务管理的“望远镜”，它连接过去和未来，是财务管理的基础。（2）每个企业都应具有一整套符合实务操作的财务制度。通过科学的财务预测，修正旧的或制定新的财务制度，对财务活动和财务工作进行事前控制。（3）制定详细财务预测或财务计划。财务预测（或财务计划）是财务预测和财务决策的具体化，是公司全面预算的关键环节，它由现金预算、非现金资产预算、资金需要量预算、成本费用预算和利润预算等组成，既是事前、事中财务管理定量控制的基础，又是事后财务分析和考核的依据。（4）对资金管理和资产管理进行监控并及时纠正预算偏差。财务预算的目的就是保证资金与资产有效利用和合理投放。通过预算管理工作对资金与资产活动进行宏观监控，有利于企业财务活动朝着预定目标发展。它既能对实务中的有利差异和不利差异进行预算调整，又能对偏离预算的实际进行监督纠正，真正落实“算为管用、管算结合”的基本原则。（二）资金管理
企业现金流量管理水平往往是决定企业存亡的关键所在。在面对日益激烈的市场竞争中，企业面临的生存环境复杂多变，通过提升企业现金流的管理水平，才能合理控制营运风险，提升企业整体资金的利用效率，从而不断加快企业自身的发展。资金管理的内容具体见表1-1。表1-1 资金管理的内容（三）资产管理
资产管理主要是对企业现有各项资产运行状况、资产耗费和资产保全等内容进行监督和控制。其主要内容如下。
1.对各项资产运行状况进行监控
财务部门应联系各个资产实物管理部门对资产运行地点和价值转移等方面进行监控，保持资产的流动性、安全性和时效性。
2.对资产的耗费进行控制以加强成本管理
既要控制资产的有形损耗，又要控制资产的无形损耗；既要降低资产价值的构成成本（如买价、运杂费等），又要降低资产的管理成本（如储存成本、资金成本、机会成本等）；既要降低资产的运行成本（如维修费用、机物料消耗费用等），又要降低资产的使用成本（如退货、售后服务等）。
3.建立和完善内部会计控制体系以实行资产保全
这主要包括货币资金、实物资产、对外投资、工程项目、采购与付款、成本费用、担保等经济业务的会计控制。（四）核算管理
财务管理中的核算管理与会计核算不同。会计核算要遵循国家统一的会计制度，侧重对外提供准确会计信息，便于外界相关人员了解企业经济情况。财务管理中的核算管理是按照企业管理要求对内部各种经济现象进行核算分析，提供动态的财务信息，服务于管理当局。财务核算管理的主要内容如下。（1）将会计信息转化为内部财务管理信息。由于会计信息是按照统一模式生成的，不能完全满足管理的需要，需进行标准成本核算、责任核算等。（2）进行财务分析。如各种报表分析、管理水平分析、经济效益分析等。（3）对财务预算、计划、考核等执行情况进行分析核算。如通过实际与计划比较分析，了解计划的执行情况；通过对业绩的考核评比实施奖惩等。（五）资本运营管理
随着现代企业规模的扩大、资本市场的完善，企业兼并、联营、清算、破产等经济活动层出不穷，给现代企业财务管理注入新的内容—资本运营管理。其主要内容见表1-2。表1-2 资本运营管理的内容要点2：房地产企业财务管理体系
房地产企业财务管理体系的整体模型如图1-1所示。图1-1 房地产企业财务管理体系模型示意图
由图1-1可知，房地产企业财务管理体系由六大分系统构成，现分述见表1-3。表1-3 房地产企业财务管理体系的组成
除此之外，财务管理体系还需与包括人力资源管理体系、战略管理体系、绩效管理体系在内的企业其他管理系统进行不断整合，形成有机的整体管理系统，最终达到房地产企业在平衡有效配置企业资源的基础上持续发展。要点3：构造财务管理体系的步骤与内容
房地产企业财务管理体系由五大子系统构成，根据房地产行业的特点，每一子系统的构建与创新可按以下步骤和重点内容加以完成。（一）完善业务授权
由于房地产行业是高投入、长周期和高风险的行业，控制风险是财务管理体系需达到的首要目标。作为风险控制手段的载体，内部控制体系的建立与完善是房地产企业长期良性运行的有效保证。按照内部控制理论，企业完整的内部控制体系内容包括控制环境、风险评估、控制活动、信息与沟通、监控五个主要因素，房地产企业建立内部控制体系应该把业务授权制度的建立与完善当作重点项目展开，这是由于它贯穿于控制活动、信息与沟通、监控的全部过程，能够与业务流程互相联系，对于企业的管理方式及制度化控制发生很大的作用。业务授权的构成要素如图1-2所示。图1-2 业务授权构成要素示意图（二）完善财务核算体系、建立管理会计平台
高效的会计信息平台是支持和保障房地产企业进行科学决策，利用管理水平提高来促进企业效益提高的基础和保证，所以需要完善现行财务核算体系，并且尽快建立起管理会计的基本框架。
1.完善财务核算体系
房地产企业财务核算体系的优化可以通过下列措施加以实现。（1）按照实际的财务管理需要制定相应的会计收支列单。如果当前房地产企业使用的会计单据特点在于信息量小、无法对需要的信息进行控制，这就须对管理工作重新规划。（2）合理安排会计一二级科目，并有效地与预算管理紧密联合。对于每项会计主体的会计科目、单据、财务数据、程序等都要相互协调运用。（3）统一会计核算程序和规则。各个会计主体的会计科目设置保持统一，在统一的基础上可以有适当的灵活性；各个会计主体的会计单据格式、种类和使用方法保持统一；各个会计主体的财务数据记录和归集程序、账务处理程序、结账与会计报表编制和上报程序、报表汇总与合并程序保持统一。
2.建立管理会计基础框架
管理会计面向企业管理的需要，就国内房地产公司管理需求来看，建议重点完成两项任务：实现责任中心管理和管理会计报告体系设计。（1）责任中心管理。责任中心管理主要是根据责任中心的职责情况详细地制定出绩效考核标准，并结合责任中心绩效报告对职员每月、每季度、年度的工作情况进行反应，从客观角度评价各责任中心的业绩情况。一般而言，房地产企业的责任中心可分为三到四个层次。（2）管理会计报告体系设计。房地产企业管理会计报告体系，需要向管理层及时反馈销售或预售收入和进度、项目开发成本、项目管理、管理成本、综合效益等信息，支持管理层的经营决策行为。房地产企业管理会计报告体系可包括项目公司及其他二级房地产企业单体管理报告、房地产企业母公司综合管理报告两个体系层次，每个层次报告体系均包括多个分报告或分报表。
通过设计并运行上述由二十余个报告组成的管理报告体系，并且通过责任中心的管理，能够初步建立房地产企业管理会计的基本框架。（三）建立全面预算管理循环
房地产企业的预算管理具体要涉及全面预算模式、预算的编制与执行、预算的考核与分析。
1.全面预算模式
房地产企业按照自身发展情况，积极运用以项目、资金预算为前提的企业年度责任预算方式，各个责任中心利用建立责任中心预算报表体系来把日常经营状况向决策层进行反应，以保证预算工作的顺利开展。
2.预算的编制与执行
在预算过程中，房地产企业应该积极采取措施获得企业上下的支持，从多个角度进行预算分析，促进企业控制能力的加强。
3.预算的考核与分析
房地产企业的预算分析与考核最为常用的方式包括了月度分析、季度考核、年度总评等。（四）完善资金管理系统
房地产企业资金管理系统的完善，建议主要关注以下内容。
1.将资金管理纳入全面预算管理整体框架
通过与项目预算和责任中心预算相结合的资金预算，可以实现对资金需求较准确的预测与动态调度，从而降低资金成本，提高资金使用效率，再通过对资金预算实际执行情况的分析，对房地产企业的资金使用进行及时反馈和修正。
2.建立适应于企业规模的资金控制模式
房地产企业根据规模和二级项目子公司数量，需要选择相适应的资金控制模式。大型房地产企业，二级项目开发公司众多，会计主体数量较大，地理位置分散，适应于资金调度中心模式；中小型房地产企业，则可选用资金监控模式。
资金控制模式的分类如图1-3所示。图1-3 房地产企业的资金控制模式第二节 房地产企业财务部的设置
房地产集团公司通常设财务管理中心，各分子公司及关联公司下设财务部。其设置模式如图1-4所示。图1-4 房地产企业财务部的设置模式要点1：地产集团财务管理中心的职能（1）财务管理中心的职能是全面负责集团和分子公司的财务管理、资金管理、财务指标管理和财务风险预警与调控、融资决策。（2）负责集团整体资金投资安排与调剂。（3）负责各项财务管理制度及办法的修订、完善。（4）负责汇总、编制集团合并会计报表与集团财务分析。（5）指导、检查、监督分子公司的所有财务管理工作。（6）负责集团对外财务资料的审核报送。（7）支持、配合外部审计的工作。（8）负责集团及分子公司主要财务人员的招聘、培训、考核及调度。（9）对所属分子公司及关联公司的财务进行统一管理和会计核算，制定并确保各分子公司及关联公司财务部贯彻执行集团公司的各项管理办法。（10）拟定集团及其下属分子公司的会计核算制度。（11）对分子公司经营结果及财务数据进行认定和评价。要点2：分子公司及关联公司的财务部
各分子公司及关联公司的财务部须严格贯彻执行国家的财务会计政策法规，在集团公司的相关规定框架内制定本公司的具体实施办法并组织实施，同时报送集团公司财务中心备案，接受集团公司的财务中心的监督。其具体职责如下。（1）主要负责本公司的财务风险预警与调控、融资决策与资金调度。（2）支持对外投资决策。（3）建设公司融资渠道。（4）营运资金管理与整体资金的预测、年度财务预算管理与控制。（5）财务管理制度与内部控制制度的拟定并贯彻执行。（6）财务分析与会计核算的审核、监督。（7）贯彻落实集团财务管理的制度和办法。（8）对财务部行政加以管控。（9）管理外部关系。第三节 房地产企业财务管理岗位职责职责1：财务总监岗位职责（1）领导公司财务工作，根据公司发展战略和业务进展情况，制定财务发展规划和发展策略。（2）根据公司的总体发展战略目标，指导财务部各分管经理制定公司各方面财务管理制度，从而明确财务部整体长期发展目标。（3）指导财务部确定年度工作重点和年度工作目标，使部门近期工作重点突出，符合公司发展要求。（4）在部门具体工作实施中把握方向，指导重大、核心及疑难问题，保证财务工作顺利开展。（5）在分管部门的业务范围内，就重大问题与相关政府部门、公检法司及金融税务部门联络与交涉。（6）合理配置人力资源，确保具有恰当技能的管理人员开展相关工作，指导、培养部门管理人员，提高他们的技术水平和管理能力，营造积极的工作环境，充分调动管理层的工作积极性与创造性。（7）支持、宣传、强化和捍卫公司的价值观和经营理念，对公司的总体发展提供有价值的建设性意见，推动公司的全面健康发展。（8）参与公司重大决策，就财务等方面的问题提供支持和意见，保证公司发展、运营的合法性和获取利润。职责2：财务经理岗位职责（1）根据公司发展战略和整体财务发展规划，制定财务部年度财务计划，并提供相关资料和信息支持。（2）协调财务部工作，使各岗位能够更好地配合，以促进公司整体目标的实现。（3）根据年度财务计划，如预算和决算、现金流、税务等，监督公司财物运营。（4）管理公司财务账目，并进行季度分析，确保账目清晰、财务分明；审定公司内部年报，确保公司财务工作的规范化。（5）按期进行税务的缴纳及税收管理，保证分公司经营合法化，提供董事会需要的相关财务资料。（6）管理公司员工工资、福利，组织相应的财务工作。职责3：融资经理岗位职责（1）公司经营领域的市场战略分析、预测、前景展望与拓展策划。（2）拟制融投资报告，实施融投资立项、谈判和并购。（3）负责公司项目基金立项申请、跟踪、报批、执行、验收。（4）负责公司重大经营管理信息和财务信息的归纳、分析和对外发送，并与信息接受者进行沟通。（5）公司股权类、融资类文案的协调组织、对应执行及规范保管。（6）对公司的战略融资提出观点、参与谈判。职责4：成本费用主管岗位职责（1）在财务经理领导下，按照国家财会法规、公司财会制度和成本管理有关规定，负责拟订公司各部成本核算实施细则，在上级批准后组织执行。（2）主动会同有关人员对公司重大项目、产品等进行成本预算，编制项目成本计划，提供有关的成本资料。（3）当公司推行全面成本核算管理时，协助有关主管制定总体方案和实施办法，确定各类成本定额、标准，并协助各部门和下属子公司的推广培训。（4）不断监督、调查各部门执行成本计划情况，并就出现的问题及时上报。（5）学习、掌握先进的成本管理和成本核算方法及计算机操作技能，提出降低成本的控制措施和建议。（6）正确计算收入、费用、成本，正确计算和处理财务成果，具体负责编制公司月度和年度会计报表、年度会计决算及附注说明和利润分配核算工作。职责5：税务会计主管岗位职责（1）在财务管理经理领导下，按照国家税收保险等有关规定，负责拟订公司各部门税务工作计划，在上级批准后组织执行。（2）负责公司税金的计算、申报和缴纳工作，协助有关部门开展财务审计和年检。（3）按照国家的相应规定，核算公司员工个人所得税，并负责登记、核算缴纳法定保险和补充保险的个人、公司应缴纳部分，并管理相关的资金。（4）维护整体财务信息数据，为公司进行的相关财务决策提供支持。（5）按月正确计算固定资产折旧，定期或不定期地组织清产核资工作。（6）及时做好会计凭证、账册、报表等财会资料的收集、汇编、归档等会计档案管理工作。（7）主动进行财会信息分析和评价，向领导提供及时、可靠的财务信息和有关工作建议。职责6：期款主管岗位职责（1）与银行、保险公司及律师事务所保持联系和沟通，及时把握这些部门的相关信息。（2）进行银行按揭贷款和公积金贷款的操作。（3）解释和帮助审核贷款合同条款。（4）建议业主如何合理地分配贷款期限。职责7：总账会计岗位职责（1）在财务经理领导下，按照公司财会制度和核算管理有关规定，负责公司各种核算和其他业务的记账工作。（2）根据会计制度规定，设置科目明细账和使用对应的账簿，认真、准确地登录各类明细账，要求做到账目清楚、数字正确、登记及时、账证相符，发现问题及时更正。（3）及时了解、审核公司原材料、设备、产品的进出情况，并建立明细账和进行明细核算，了解经济合同履约情况，催促经办人员及时办理结算和出入库手续，进行应收应付款项的清算。（4）负责固定资产的会计明细核算工作，建立固定资产辅助明细账，及时办理记账登记手续。（5）负责公司的各项债权、债务的清理结算工作。（6）正确进行会计核算计算机化处理，提高会计核算工作的速度和准确性。（7）协助主管会计等做好会计原始凭证、账册、报表等会计档案的整理、归档工作，就职责范围问题提出工作建议。职责8：税务保险会计岗位职责（1）在财务经理领导下，按照国家税收保险等有关规定，负责拟订公司各处税务工作计划，在上级批准后组织执行。（2）负责公司税金的计算、申报和缴纳工作，协助有关部门开展财务审计和年检。（3）依税法规定做好印花税贴花工作及相应的缴纳记录。（4）按照国家的相应规定，核算公司员工个人所得税，并负责登记、缴纳。（5）核算法定保险和补充保险的个人、公司缴纳部分，并管理相关的资金。职责9：成本费用会计岗位职责（1）对公司各个项目、产品等进行成本预算，编制项目成本计划，提供有关的成本资料。（2）按照公司成本核算管理要求，确定各类成本定额、标准，并协助各部门和下属子公司实施。（3）核查各部门执行成本计划情况，并就出现的问题及时上报。（4）学习、掌握先进的成本管理和成本核算方法及计算机操作技能，提出降低成本的控制措施和建议。（5）做好相关成本资料的整理、归档、数据库建立、查询、更新工作。职责10：出纳岗位职责（1）在财务管理经理领导下，按照国家财会法规、公司财会制度的有关规定，认真办理提取和保管现金，完成收付手续和银行结算业务。（2）根据审核无误的手续，办理银行存款、取款和转账结算业务；及时根据银行存款对账单，在月末作出相应调整，做到与银行对账单相符。（3）登记现金和银行日记账，做到月结日清，保证账证相符、账款相符、账账相符，发现差错及时查清更正。（4）审查临时借支的用途、金额和批准手续，严格执行采购领用支票的手续，控制使用限额和报销期限。（5）正确编制现金、银行的记账凭证，及时传递给财务登账；配合对应收款的清算工作。（6）严格审核报销单据、发票等原始凭证，按照费用报销的有关规定，办理现金收支付业务，做到合法准确、手续完备、单证齐全。（7）负责妥善保管现金、有价证券、有关印章、空白支票和收据，做好有关单据、账册、报表等会计资料的整理、归档工作以及公司财务保险柜的安全使用。职责11：资产管理员岗位职责（1）对国资局、财政局等上级部门交送报表。（2）根据公司综合考核办法对子公司的经营业绩进行考核；负责清产核资资料的保存、管理和调整。（3）配合公司的制度，协助做好清产清资和资产重组工作。（4）根据公司的要求，加强在资产运营各主要领域的运作。第二章 投资管理
引言
房地产企业的投资分为地产项目投资及一些对外投资，如股票投资、债券投资等。只要有投资，就一定有风险，所以不管是地产项目投资还是对外投资，都需要加以控制以规避风险，并获得最大的收益。第一节 投资管理概述要点1：地产项目投资的控制（一）投资项目前期的财务预测
财务预测是房地产投资项目可行性研究中的重要部分，它通过对市场的诸多要素来定性分析，以判断其投资价值和规避风险，是投资决策的主要依据。因此，为了能使财务评价准确并具有权威性，应从市场调查（包括国家政策、土地出让金、动迁估算、市场预测、建设规模等方面）到负债、权益分析等环节，进行深入的调研，使财务预测工作有章可循，并从不同角度来分析项目的投资价值。完整、准确的财务预测是房地产投资项目前期决策的失误与否的关键。（二）项目实施期间的动态财务管理
对投资项目进行实施阶段财务管理是必需的。在完成前期工作进入建设期时，从财务运作与审核把关的要求出发，应制定相应的财务管理制度，其中包括委派项目财务总监、工程费用支出核准制、委托会计事务所跟踪审计等，这些必要的规定从制度上保证了财务管理的监控作用。（三）项目完成后的财务评价
房地产投资项目完成的财务评价，主要是评价项目对社会与经济发展所产生的作用，对投入和产出进行比较来计算费用和效益。进行财务评价，可采用以下3个步骤，具体见表2-1。表2-1 进行财务评价的三个步骤（四）通过市场调查来降低财务风险
财务风险是指在投资经营过程中所出现的不确定性因素，导致实际收益偏离预期收益的可能性。减少这种“偏离”的最好办法，就是通过市场调查，获得尽可能多的信息，从而进行科学决策。决策过程包括投资项目的选择；区位、时机的选择；融资及租售方案的选择等。通过把不确定性降低到最低限度，较好地控制房地产投资过程中的风险。要点2：对外投资的控制
对外投资对企业来说是一把双刃剑。企业对外投资有利于企业闲置的资金（资产）得到充分利用，提高资金的使用效益，同时，也不可避免地存在遭受经济损失的风险，或者说不能获得预期投资收益的可能性。因此，必须加强对外投资的控制以获得预期的投资收益，尽可能规避风险。
对外投资内部控制制度关键控制点至少应包括投资项目立项、评估、决策、实施、检查等内容。（一）投资项目立项
企业投资部门在投资立项前，首先应考虑企业自身业务发展的规模与范围，对外投资的品种、行业、时间、预计的投资收益，然后对要投资的项目进行调查并收集相关的信息，对已收集到的信息进行分析、讨论并提出投资建议，报企业审批部门立项备案。必须保证一切对外投资交易活动要经过适当的审批程序才能进行，并根据这一要求设置职务分离制度、批准对外投资活动的负责人级别、各种具体的呈报和审批手续。另外，应建立规范的投资项目立项控制制度，如企业投资立项授权制度、投资部门投资意向申请书、投资部门投资项目报审制度等，保证对外投资活动在初期就得到严格地控制。（二）投资项目评估
单位可授权投资部门或委托其他相关单位的中介机构或中介人成立投资项目评估小组，对已立项的投资项目进行可行性分析、评估。评估控制的重点如下。（1）检验项目评估小组是否有能力承办该项评估业务，防止走过场、搞形式；如果是委托了中介机构或中介人，还应当重视对中介人选择的控制，以避免日后陷入不必要的法律纠纷之中。（2）评估投资项目是否符合国家有关投资法规和单位内部规章制度，以加强投资项目合法性控制。在对外投资内部控制制度设置时，应充分注意到国家有关部门关于投资方面的各种规定并符合单位内部规章制度，使一切对外投资活动在合法的程序下进行。（3）评估投资项目的有效性，不能局限于某一时点或某几个时点，而是要评价投资项目有效性在一定时期内能否持续发挥作用。（4）加强投资项目风险评估，企业必须围绕目标的实现，分析评估该投资项目内、外相关的风险，强化风险管理，使对外投资风险降低到最低的限度。（三）投资项目决策
在对投资项目分析、评估的基础上，企业决策层可对投资部门上报的投资项目进行决策。对外投资项目进行决策控制时的重点如下。
1.控制企业决策层人员的组成
就投资者来讲，由于其经营业务性质的限制，企业负责人不可能完全具备投资交易中所要求的各种专业知识和技巧，通常要求得到银行、投资咨询公司、证券经纪人、证券交易商等的帮助，鉴于此特点，该决策层的人员组成不能局限于企业负责人个人或是他能左右的几个人，而应由来自企业相互牵制的不同部门和社会相关部门的投资专家组成。
2.控制决策结果
决策结果不是企业负责人个人投资偏好，而是要广泛地听取投资部门和有关评估小组专家的意见或建议，注重对外投资决策的几个关键指标，如现金流量、货币的时间价值、投资风险等，在充分考虑了投资风险、预计投资收益，并权衡各方面利弊的基础上，选择最优投资方案。
3.控制记录
对所有的投资决策都应当以书面文件的形式予以记录，包括投资决策层人员背景材料、投资项目预计风险、收益的计算过程等，并对这些书面文件进行编号控制，以备日后查考。（四）投资项目实施
在选择了最优投资方案后，企业高层管理部门可授权投资部门或聘请相关机构实施投资项目，在实施过程中要注意以下5点。
1.投资业务实施的职务分离
投资项目实施中的职务分离包括投资实施计划编制人与审批人相分离；负责投资业务处理人员与会计记录人员相分离；证券保管人员与会计记录人员相分离；参与投资交易活动的人员与负责有价证券盘点工作的人员相分离等。
2.投资业务记录的控制
基于投资分散化原理，一般企业的投资都呈多样化，如股票、债券、国库券、股权证明等。为及时总括地反映对外投资购入、处置、结存情况，在企业财务部门设置对外投资总账的基础上，企业投资部门或其他相关部门还应根据投资业务的种类、时间先后分别设立对外投资明细登记簿，定期或不定期地进行对账，确保投资业务记录的正确性。
3.投资资产转让的控制
由于各种有价证券可以在证券交易所和其他各种场外市场自由买卖，证券持有人可以随时委托证券经纪人或交易商卖出证券，所以，为防止从事投资交易的直接人员利用职务便利私自买卖证券以牟取私利，确保企业对外投资资产安全、完整，而加强对投资资产转让控制显得尤为重要。
4.投资资产的计价、反映的控制
由于对外投资资产的价值会受到各种因素的影响而经常变动，为了正确地对投资资产价值进行计价和在会计报表上正确地反映其价值，企业就必须设置有关内部控制制度来防止个别人员为了达到某种目的而不择手段地故意歪曲对外投资资产的真实价值，向报表使用者提供不实的会计信息。
5.投资收益合理揭示的控制
作为企业一部分所有权拥有者的股东，出于对自身利益的关心，自然要求企业合理地揭示企业对外投资取得的收益。另外，国家税务部门也极为关注企业取得的投资收益。所以，企业应设置相应的内部控制制度来合理地确定投资收益时间和投资收益计算方法，赢得投资人和国家税务部门的信赖。（五）投资项目检查
企业应重视对外投资内部控制制度的监督检查工作，由专门机构或者指定专门人员具体负责对外投资项目的检查，确保对外投资内部控制制度的贯彻实施。投资项目检查的主要职责如下。（1）对投资项目执行情况进行总体检查和评价，然后写出检查报告，对涉及会计工作的各项经济业务、内部机构和岗位在对外投资内部控制上存在的缺陷提出改进建议。（2）可对执行对外投资内部控制制度成效显著的内部机构和人员提出表彰建议，对违反内部控制制度的内部机构和人员提出处理意见。
除此之外，企业还可以聘请中介机构或相关专业人员对本单位对外投资内部控制制度的建立、健全及有效实施进行评价。接受委托的中介机构或相关专业人士对委托单位已建立的对外投资内部控制制度存在的重大缺陷提出书面检查报告，最终促使企业对外投资内部控制制度日益完善。第二节 投资管理流程流程1：短期投资控制流程
短期投资控制流程如图2-1所示。图2-1 短期投资控制流程流程2：投资控制流程
投资控制流程如图2-2所示。图2-2 投资控制流程流程3：投资决策控制流程
投资决策控制流程如图2-3所示。图2-3 投资决策控制流程流程4：投资实施和监控流程
投资实施和监控流程如图2-4所示。图2-4 投资实施和监控流程流程5：地产项目开发投资决策流程
地产项目开发投资决策流程如图2-5所示。图2-5 地产项目开发投资决策流程第三节 投资管理制度制度1：经营性投资管理办法经营性投资管理办法制度2：项目投资管理制度项目投资管理制度第四节 投资管理表格表格1：企业年度投资计划表
企业年度投资计划表见表2-2。表2-2 企业年度投资计划表表格2：投资绩效预测表
投资绩效预测表见表2-3。表2-3 投资绩效预测表表格3：长期股权投资明细表
长期股权投资明细表见表2-4。表2-4 长期股权投资明细表编制说明：（1）投资方式指现金出资、发行权益性证券、投资者投入、非货币性资产交换、债务重组、企业合并等。（2）投资文件指产权登记表、投资协议、出资证明、验资报告等。（3）备注栏可填写本年新增加、处置投资是否有授权批准或其他说明事项。表格4：持有至到期投资测算表
持有至到期投资测算表见表2-5。表2-5 持有至到期投资测算表表格5：交易性金融资产监盘表
交易性金融资产监盘表见表2-6。表2-6 交易性金融资产监盘表表格6：投资收益分析表
投资收益分析表见表2-7。表2-7 投资收益分析表表格7：长期投资月报表
长期投资月报表见表2-8。表2-8 长期投资月报表表格8：短期投资月报表
短期投资月报表见表2-9。表2-9 短期投资月报表表格9：项目投资开发成本费用估算表
项目投资开发成本费用估算表见表2-10。表2-10 项目投资开发成本费用估算表
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