作者：编辑部
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噪音扰民，开发商与物业谁之罪(物业侵权纠纷)试读：
噪音扰民，开发商与物业谁之罪
(物业侵权纠纷)作者：编辑部排版：辛萌哒本书由北京法讯网络技术有限公司2015授权北京当当科文电子商务有限公司制作与发行。— · 版权所有 侵权必究 · —噪音扰民，开发商与物业谁之罪【解决路径】
①调解。物业管理民事纠纷的调解,包括民事调解和行政调解两种。
民事调解由争议双方当事人共同选定一个机构、组织和个人,由第三方依据双方的意见和授权提出解决意见,经双方同意并执行,由此化解纠纷。但此种方式的调解不具有法律效力。调解结束后,当事人一方如不执行,则前功尽弃。
物业管理纠纷的行政调解则是借助政府主管部门的力量进行调解处理,如一方不遵守执行,则要借助司法程序来解决。
②仲裁。
可以通过仲裁途径解决的应是民事性质的争议,主要是基于合同的纠纷或财产权益纠纷。
仲裁解决物业管理纠纷必须有当事人认定的仲裁协议。仲裁协议要写明请求仲裁的意思表示、仲裁事项和选定的仲裁委员会。
仲裁协议有两种方式:一种是在订立合同时就约定一个条款,说明一旦有争议就提交仲裁,这叫仲裁条款;另一种方式是双方当事人出现纠纷后临时达成提交仲裁的书面协议。
与司法审判的两审终审制不同,仲裁裁决是一裁终局的。
③诉讼
当事人通过诉讼方式维护自己的合法权益。
当事人一方违反物业服务合同约定造成另一方损害，发生违约与侵权竞合的，另一方可以选择提起违约之诉或者侵权之诉，由法院根据诉讼性质依法确定管辖。
【分析解答】
随着近代工业的发展，环境污染也随着产生，噪声污染就是环境污染的一种，已经成为对人类的一大危害。噪声污染与水污染、大气污染、固体废弃物污染被看成是世界范围内四个主要环境问题。物理上噪声是声源做无规则振动时发出的声音。在环保的角度上，凡是影响人们正常的学习、生活、休息等的一切声音，都称之为噪声。声音由物体振动引起，以波的形式在一定的介质(如固体、液体、气体)中进行传播。我们通常听到的声音为空气声。一般情况下，人耳可听到的声波频率为20～20，000Hz，称为可听声;低于20Hz，称为次声波;高于20，000Hz，称为超声波。我们所听到声音的音调的高低取决于声波的频率，高频声听起来尖锐，而低频声给人的感觉较为沉闷。声音的大小是由声音的强弱决定的。从物理学的观点来看，噪声是由各种不同频率、不同强度的声音杂乱、无规律地组合而成;乐音则是和谐的声音。判断一个声音是否属于噪声，仅从物理学角度判断是不够的，主观上的因素往往起着决定性的作用。例如，美妙的音乐对正在欣赏音乐的人来说是乐音，但对于正在学习、休息或集中精力思考问题的人可能是一种噪声。即使同一种声音，当人处于不同状态、不同心情时，对声音也会产生不同的主观判断，此时声音可能成为噪声或乐音。因此，从生理学观点来看，凡是干扰人们休息、学习和工作的声音，即不需要的声音，统称为噪声。当噪声对人及周围环境造成不良影响时，就形成噪声污染。
【基本案情】
2004年9月2日，王先生与房地产公司签订《商品房屋买卖合同》，购买了该公司开发的位于某区益丰园小区的一套房屋。2005年12月27日，王先生与小区物业公司签订《物业服务合同》，办理了入住手续，并对房屋进行了装修。2006年10月，供暖开始后，王先生夫妇发现其地下室供暖泵噪音很大，影响其正常的休息和生活，就向物业公司反映了这一情况。虽然物业公司采取挪动位置、遮盖等措施，但均未见效。2008年2月19日晚上10点半，王先生委托某检测单位对其房屋室内噪声进行了检测。2月22日，检测单位出具的检测报告确认：主卧室、客厅、次卧室、厨房的测量值dB(A)分别为42.9、42.4、37.9、44.5，超过了《城市区域环境噪声标准》以及《城市区域环境噪声测量方法》规定的夜间低于35分贝（dB）的要求。为此，王先生支付了检测费1500元。于是，王先生与妻子将房地产公司及物业公司诉上法院，请求判令二被告采取有效措施降低水泵噪音，给付其精神损害抚慰金10万元、检测费1500元。
开庭审理时，房地产公司辩称：所建房屋经过建委验收，是合格的；王先生夫妇要求采取降噪措施，可以协商解决，但房地产公司不同意赔偿精神损害抚慰金；而检测费应由败诉方承担。另外，房地产公司只是名义上的开发商，一切债权债务、风险、责任等均应由实际开发商某市某建筑公司承担。第二被告物业公司辩称，物业公司只是负责养护设施，不同意承担责任。
法院审理后认为，王先生与房地产公司签订了商品房买卖合同，故房地产公司应为本案适格被告。由于王先生所购买房屋的主卧室、客厅、次卧室、厨房的测量值dB(A)分别为42.9、42.4、37.9、44.5，超过了《城市区域环境噪声标准》以及《城市区域环境噪声测量方法》规定的夜间低于35分贝（dB）的要求，故房地产公司应当采取降噪措施，并应当适当给予赔偿。赔偿数额由法院酌定为2.5万元，检测费1500元，应由房地产公司承担。物业公司仅是对开发商交付的公共设施进行养护，其不应承担责任。王先生夫妇过高之诉求，法院不予支持。
试读结束[说明：试读内容隐藏了图片]