作者：编辑部
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营业用房被征收的补偿问题(征收补偿)试读：
【解决路径】
1.确认房屋性质；
2. 行政裁决：经当事人申请，由县级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。
3. 依法起诉：若拆迁当事人对裁决不服，可以在接到裁决书之日起60日内向作出裁决的房屋拆迁管理部门的本级人民政府申请行政复议。也可以在接到裁决书之日起3个月内向人民法院起诉。
1. 如何区分住宅用房与营业用房？
【分析解答】
通常情况下，被征收房屋用途是住宅房还是营业房，主要看其房产证的记载。房产证记载是住宅房的，即使曾用于经营，也不认定为营业用房。但是住宅房长期作为私营企业经营性用房的，在征收补偿中，征收人应当对被征收人适当予以停业停产补助费，但在房屋产权掉换中无权请求掉换营业用房。
现实生活中，很多人将其临街的住宅房改造成营业用房出租或自营，在征收中又常常因为房屋用途的认定与征收人产生纠纷。实务中，为避免纠纷，房屋产权人在改变房屋用途时，应当及时向房屋管理部门申请变更登记，将房产证上的房屋用途变更为营业用房，这样才能更好地保护自身的利益。
【基本案情】
伊通房屋拆迁安置站（以下简称拆迁站）根据县政府的规划，取得房屋拆迁许可证，进行公园小区一期工程综合开发改造建设项目。被拆迁人费某某的房屋位于拆迁范围。拆迁站在对原告房屋实施拆迁的过程中，就房屋价格和补偿安置与原告发生争议，于是向县建设局申请行政裁决。县建设局于1999年6月24日作出了房屋拆迁补偿安置裁决。费某某认为，该裁决将自己的房屋定性为住宅兼营业是错误的，其房屋性质应为营业用房。因此向法院提起行政诉讼，请求判决撤销这一裁定。为了证明其主张，费某某还出具了医疗机构执业许可证，用于证明该房屋使用性质为营业用房。
法院认为：对房屋性质确认的主要依据是房屋产权证书，从房屋产权证书用途一项中可以看出是住宅房屋还是营业房屋。如果是非住宅房屋，必须具有非住宅房屋的所有权证照，而从原告初始申请批建和产权登记，以及所核发的产权证照，都是属于住宅用途的《私有房屋所有权证》。因此，原告的房屋性质应确认为住宅。至于原告提供的医疗机构执业许可证，只能证明原告被拆除的临街房屋曾用于营业，而对其房屋性质的确认不能起到证明作用。
【案例分析】
本案争议的焦点是被征收房屋的用途，是住宅用房还是营业用房。房屋的用途的认定，直接关系房屋征收的补偿与安置问题。
首先，营业用房的补偿要多于住宅用房。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，无论实行货币补偿还是产权掉换，都需要对被征收房屋的价值进行市场评估，而房屋市场评估价格做出的依据之一就是房屋的用途，不同用途的房屋其价格也不同，同等条件下营业用房的价值要高于住宅用房。此外，房屋征收条例还规定，因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予适当补偿。因此，营业用房的补偿价格要高于住宅用房。在产权置换中，被征收房屋是营业房的，还可以要求置换营业用房。
其次，营业用房的认定一般以房产证上记载的房屋用途为准。在确定房屋征收补偿与安置措施前，首先确定被征收房屋的用途至关重要。对房屋用途的认定标准，是房产证还是被征收人提供的营业执照呢？本案中，法院以房产证记载的房屋的用途作为认定标准。之所以不采信营业执照，是因为房产证和营业执照在性质上有本质的区别。房产证是城市房屋管理部门依法向房屋所有权人核发的证明房屋所有权状况和房屋状况的凭证。而营业执照是国家工商管理机关依法向从事工商业的公民、法人和其他商事组织核发的证明其商事主体资格的凭证。取得营业执照的人可以依法在营业执照确定的营业范围内开展工商业活动。房产证证明的对象是房屋，而营业执照证明的对象是营业者。因此，法院在对房屋的用途进行认定时，只能依据房产证表明的房屋用途认定，房产证上房屋用途的描述是当事人在进行产权登记时的真实意思表示。因此，法院对费某房屋性质的认定是合理的。
总体上讲，对房屋性质的认定，原则上以房产证记载为准，但是，鉴于实践中房屋使用状况不同，允许当事人自行协商，或申请房屋拆迁主管部门裁决，也可以由当地市、县级行政主管部门和房地产管理部门制定办法解决。国务院办公厅2003年发布《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会问题的紧急通知》规定，对征收的房屋产权性质为住宅，但依法取得营业执照经营性用房的补偿，各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。本案中如果符合此项规定，理应对其进行适当的营业损失补偿。
【关联法条】
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第23条2.因征收商铺而造成的营业损失是否应当由征收人给予补偿？
【分析解答】
政府的征收行为不仅会使被征收人丧失对房屋的所有权，还会使其遭受经济利益的减损，而政府应当对这些损失做出公平、足额且及时的补偿。被征收人所获补偿的范围，不仅限于被征收房屋的市场价值，还应当包括搬迁费用、经营损失等其他经济损失。当商户的商铺被依法征收时，商户不得不被迫停止经营活动，并由此失去获得营业创造利润的机会。法律尊重并保障公民从事合法经营活动的自由，任何组织和个人不得侵犯公民通过合法的经营活动获取收入及利润的权利。因此，政府应当对由其所实施的征收行为给商户造成的营业损失给予合理的补偿。【基本案情】
2001年12月7日，徐州市人民政府对泉山区事业巷棚户区实施改造，吕某所有的商铺房屋就位于拆迁范围之内，其建筑面积12.25平方米。12月24日，徐州市政府下发文件，规定拆除住宅房屋安置补偿办法为按照拆除合法使用面积拆一还一、有偿安置的原则实行安置卡安置，不按人口，不按户口。2002年3月6日，徐州市建设局向公用事业局颁发了房屋拆迁许可证，11月14日增加鑫盛公司作为联合开发商。
2002年12月4日，吕某(乙方)与鑫盛公司(甲方)签订《拆迁协议书》一份。主要内容：……建筑面积12.25平方米，使用面积10.4平方米……拆迁安置在“的士大厦”4#楼一层，建筑面积16.38平方米，详见4#楼平面图所示……（3）过渡方式：自行过渡。（4）本协议签订之日起二年内乙方如不能按约上房，甲方则按约定超约期内过渡费按一倍补偿给乙方直至上房。该协议下方另用手写体备注一栏“以拆迁货币安置款抵此营业房”。同日，公用事业局（甲方）与吕某（乙方）又签订《徐州市房屋拆迁安置补偿协议》一份。主要内容：……（2）补偿项目、补偿费：搬家费100元；误工费100元；过渡费187.20元……以上合计13,957.40元。（3）结算安置面积计算费用(略)。（4）乙方房屋安置结算卡总额为：39,800元。同时，吕某签署《徐州市城市房屋拆迁货币安置补偿款变现支付审批表》一份，结算金额为39,800元。在申请付现原因栏内由吕某签名并注明：同意购置的士大厦营业用房。该补偿款变现后由鑫盛公司保管。
试读结束[说明：试读内容隐藏了图片]