无证预售房合同效力(房屋买卖纠纷)(txt+pdf+epub+mobi电子书下载)

作者：编辑部

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无证预售房合同效力(房屋买卖纠纷)试读：

无证预售房合同效力

——无证预售房，合同有无效？

【案情简介及争议焦点】

2006年4月，刘某与没有办理预售许可证的开发公司签订商品房买卖合同，并先后支付了房款124万余元。嗣后开发公司取得预售许可证，但不久又因占地不合法被撤销。

争议焦点：1.合同效力如何？2.违约责任如何承担？

【裁判要点】

1.合同无效。刘某与开发公司订立买卖合同时，明知后者并未取得房屋预售许可证，虽后来开发公司取得了该证，但嗣后又被撤销。依最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，涉案房屋不具备买卖的条件，故案涉合同无效。

2.违约责任。无效合同自始没有法律约束力，当事人不得就合同的履约条款主张违约责任，故刘某要求开发公司支付逾期交房的违约金的主张，没有法律依据，不予支持。

【裁判依据或参考】

1.法律规定。《合同法》（1999年10月1日）第52条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《城市房地产管理法》（2007年8月30日）第45条：“商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。”

2.行政法规。国务院办公厅《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（2010年1月7日国办发〔2010〕4号）第7条：“……要结合当地实际，合理确定商品住房项目预售许可的最低规模，不得分层、分单元办理预售许可。已取得预售许可的房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售。”国务院办公厅《转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（2006年5月24日国办发〔2006〕37号）第9条：“加强房地产开发建设全过程监管。对已经规划许可仍未开工的项目，要重新进行规划审查。对不符合规划控制性要求，尤其是套型结构超过规定的项目，不得核发规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证……”国务院《城市房地产开发经营管理条例》（1998年7月20日）第23条：“房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；（四）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”第24条：“房地产开发企业申请办理商品房预售登记，应当提交下列文件：（一）本条例第二十三条第（一）项至第（三）项规定的证明材料；（二）营业执照和资质等级证书；（三）工程施工合同；（四）预售商品房分层平面图；（五）商品房预售方案。”第25条：“房地产开发主管部门应当自收到商品房预售申请之日起10日内，作出同意预售或者不同意预售的答复。同意预售的，应当核发商品房预售许可证明；不同意预售的，应当说明理由。”第26条：“房地产开发企业不得进行虚假广告宣传，商品房预售广告中应当载明商品房预售许可证明的文号。”第27条：“房地产开发企业预售商品房时，应当向预购人出示商品房预售许可证明。房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。”第39条：“违反本条例规定，擅自预售商品房的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1％以下的罚款。”

3.司法解释。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年6月1日法释〔2003〕7号）第2条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”第6条：“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。”第9条：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”最高人民法院《印发〈关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答〉的通知》（1995年12月27日法发〔1996〕2号）第24条：“商品房的预售方，没有取得土地使用证，也没有投入开发建设资金进行施工建设，预售商品房的，应当认定商品房预售合同无效。”第25条：“商品房的预售方，没有取得土地使用证，但投入一定的开发建设资金，进行了施工建设，预售商品房的，在一审诉讼期间补办了土地使用证、商品房预售许可证明的，可认定预售合同有效。”第26条：“商品房的预售方，持有土地使用证，也投入一定的开发建设资金，进行了施工建设，预售商品房的，在一审诉讼期间办理了预售许可证明的，可认定预售合同有效。”第29条：“商品房预售合同的双方当事人，经有关主管部门办理了有关手续后，在预售商品房尚未实际交付前，预购方将购买的未竣工的预售商品房转让他人，办理了转让手续的，可认定转让合同有效；没有办理转让手续的，在一审诉讼期间补办了转让手续，也可认定转让合同有效。”第47条：“预售商品房因预售方的过错造成合同无效的，应根据房地产市场价格变化和预购方交付房款等情况，由预售方承担返还财产、赔偿损失的责任。房屋未建成或未交付的，参照签订合同时的房价和法院裁判、调解时的房价之间的差价，确定预购方的损失数额。”最高人民法院《全国民事审判工作座谈会纪要》（1993年11月24日法发〔1993〕37号）第2条：“……房地产开发企业预售商品房，须持有预售商品房许可证件，并与预购房签订合同。没有预售商品房许可证件的，应认定合同无效。对于合法有效的预售商品房合同，预购方未按合同约定交付预付款或者预售方未按合同约定交付预售房屋的，应当承担违约责任。”

4.部门规范性文件。建设部《房屋登记办法》（2008年7月1日）第69条：“预售人和预购人订立商品房买卖合同后，预售人未按照约定与预购人申请预告登记，预购人可以单方申请预告登记。”第70条：“申请预购商品房预告登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）已登记备案的商品房预售合同；（四）当事人关于预告登记的约定；（五）其他必要材料。预购人单方申请预购商品房预告登记，预售人与预购人在商品房预售合同中对预告登记附有条件和期限的，预购人应当提交相应的证明材料。”建设部《城市商品房预售管理办法》（2004年7月20日）第2条：“本办法所称商品房预售是指房地产开发企业（以下简称开发企业）将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。”第5条：“商品房预售应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。”第6条：“商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。”第7条：“开发企业申请预售许可，应当提交下列证件（复印件）及资料：（一）商品房预售许可申请表；（二）开发企业的《营业执照》和资质证书；（三）土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证；（四）投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明；（五）工程施工合同及关于施工进度的说明；（六）商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。”第9条：“开发企业进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》。售楼广告和说明书应当载明《商品房预售许可证》的批准文号。”第10条：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续……”第12条：“预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件。由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任。”第13条：“开发企业未取得《商品房预售许可证》预售商品房的，依照《城市房地产开发经营管理条例》第三十九条的规定处罚。”第15条：“开发企业隐瞒有关情况、提供虚假材料，或者采用欺骗、贿赂等不正当手段取得商品房预售许可的，由房地产管理部门责令停止预售，撤销商品房预售许可，并处3万元罚款。”建设部、国家计委、国家经贸委、财政部、国土资源部、国家工商总局、监察部《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》（2002年5月23日建住房〔2002〕123号）第1条：“……未取得预售许可证明擅自预售商品房的，房地产管理部门应当依据《城市房地产开发经营管理条例》第三十九条规定，责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处收取的预付款1％以下的罚款；对于擅自挪用预售款项的，房地产管理部门应当依据《城市商品房预售管理办法》第十四条规定，责令限期纠正，并处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”建设部《关于规范房地产开发企业开发建设行为的通知》（2002年2月25日建住房〔2002〕44号）第12条：“房地产开发企业有下列不良行为的，房地产开发主管部门应当依据《房地产开发企业资质管理规定》，在资质年检中予以降级或者注销资质证书：……（十）未取得预售许可证擅自预售商品房的……”建设部《商品房销售管理办法》（2001年6月1日）第6条：“商品房预售实行预售许可制度。商品房预售条件及商品房预售许可证明的办理程序，按照《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定执行。”第22条：“不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。”第23条：“房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》；预售商品房的，还必须明示《城市商品房预售管理办法》。”国家土地管理局《印发〈国家土地管理局土地登记规则〉的通知》（1996年2月1日〔1995〕国土〔法〕字第184号）第41条：“商品房预售，预售人应当在预售合同签订后三十日内，将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。县级以上人民政府土地管理部门建立商品房预售合同登记备案簿，记录预售人和预购人名称、商品房所占土地位置、预售金额、交付使用日期、预售面积等内容。”建设部《关于明确城市商品房预售管理主管部门问题的复函》（1995年3月15日建房字第137号）：“《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条第一款第（四）项规定的‘向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记’中所称的房产管理部门是明确的，即是指按县级以上人民政府‘三定’方案规定的房地产管理职能部门。《城市商品房预售管理办法》第四条第三款即‘城市、县人民政府建设行政主管部门或房地产行政主管部门（以下简称房地产管理部门）负责本行政区域城市商品房预售管理’的规定与‘房地产管理法’是一致的。‘管理办法’的规定主要是考虑到建设的机构设置不像其他一些部门那样单一和上下对口，有关房地产管理机构的设置和职能的分工也比较复杂，有些市、县目前尚没有独立的房地产管理部门；还有部分市、县有关房地产管理的职能直接由建委承担。因此，作这样的规定以后就可以依法加强商品房预售管理的覆盖面。各地应严格按照法律的规定，根据国家有关地方人民政府的职能部门的机构设置及其职权由地方人民政府确定的原则，来确定当地商品房预售的主管部门。”国家土地管理局《关于贯彻〈城市房地产管理法〉做好土地登记工作的通知》（1995年1月1日〔1995〕国土〔籍〕字第8号）第4条：“根据《城市房地产管理法》第四十四条（2007年修改后已变更为第45条——编者注）的规定，商品房预售人应当将预售合同报县级以上地方人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案，商品房预售人必须在预售合同签订之日起三十日内，持预售合同及其他有关文件到土地所在地土地管理部门办理登记备案手续。土地管理部门根据商品房预售人的申请，建立商品房预售登记台账，逐项记录预售人和预购人名称、商品房所占土地位置、预售金额、交付使用日期、预售面积等内容。并在预售人预售商品房所占土地的土地登记卡上和土地证书备注栏内予以登记。同时，向预售人出具已办理登记备案的证明。”

5.地方司法性文件。北京高院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》（2010年12月22日京高法发〔2010〕458号）第3条：“《城市房地产管理法》第三十八条第（六）项‘未依法登记领取权属证书’的房屋不得转让的规定，在性质上不属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定中的‘效力性强制性规定’，不应作为认定房屋买卖合同无效的法律依据。”第4条：“对以将来可能取得所有权的房屋为标的物的买卖合同，法院不应仅以出卖人在签订合同时尚未取得房屋所有权为由认定买卖合同无效。出卖人在合同履行期限届满时仍未取得房屋所有权，致使买受人不能办理房屋所有权转移登记的，应当承担相应的违约责任。前款所称将来可能取得所有权的房屋，包括尚未取得所有权的已购商品房及已购按经济适用住房管理的房屋等。”广东深圳中院《关于审理商品房买卖纠纷案件若干问

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