作者：（美）马克·戈登
出版社：中信出版社
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REITs投资指南试读：
前言
某种意义上，标题中包含“不动产”和“信托”的书，销路会很窄。在过去两年左右的时间里，全美一度火热的房地产市场迅速冷却，大众还没有建立对房地产市场的足够信任。
不过，不动产，以这种或那种形式，始终与人们的日常生活如影随形。不动产无处不在，从阅读本书的读者的家或办公室，到写作本书的作者的家，或出版本书的出版社。实际上，人的一辈子都离不开不动产，从孩子出生的产房，到有些人度过生命最后时光的养老院。
特定区域的空地是不动产，可能是县政府或市政府拥有的一块宗地，计划建一所学校；也可能是一大块土地，某家房地产开发商计划建设成千上万套住宅。过去两年，由于开发商和大宗土地买方在等候市场回暖，并未出现较大规模的住宅开发项目。
第9洞特别难的高尔夫球场、孩子们玩沙子的公园、购物中心、市政厅等，都属于不动产的范畴。很多标志性的地标建筑本质上也是不动产，如帝国大厦、西尔斯大厦，甚至著名的西雅图鱼市场。
不过，不动产行业，特别是其中的商业不动产，对大多数人来说还是比较神秘的。
除了买卖或租赁房屋、公寓，很少有人了解谁拥有这些物业及这些物业最初如何建成。像唐纳德·特朗普（Donald Trump)这样的大佬可能因为拥有一些豪华公寓楼而登上报纸头条，但是像他这样的人所持有的不动产数量，与全国的不动产总量相比，也只是沧海一粟。
数量更多的商业物业，是由数百万资金比特朗普少很多、名气也比他小很多的人共同拥有。他们可能拥有联排零售街区的一小块物业、一座仓库的一小部分，或抵押贷款组合的一个份额。
这种所有权是通过投资房地产投资信托基金来实现的，即我们常说的REITs。
本书试图解释REITs的来龙去脉、上下波动、历史发展，以及投资者风险与收益的相关知识。
在美国有超过200只公开交易的REITs，总资产超过4 500亿美元。REITs，至少那些不动产控股公司，可以控制很多资产，从公寓楼到动物园，这些REITs被称为权益型REITs（equity REITs)。
还有另一类REITs被称为抵押型REITs(mortgage REITs)，实际上是指持有抵押贷款组合的控股公司。第三类REITs是权益型REITs与抵押型REITs的混合物，称为混合型REITs(hybrid REITs)。
在此背景下，本书一个很好的起点是解释REITs的各项特征，或者更进一步，探讨是什么东西让REITs如此特别，可以单独用一本书来介绍。
本书的前五章详细介绍了REITs的发展历程。时任全美不动产投资信托协会（NAREIT）高级副总裁和总顾问的托尼·爱德华(Tony M.Edwards)，在1999年的国会听证会上表示，美国国会在1960年创设REITs的目的是“允许各行各业的民众投资分散化、专业化管理的房地产企业”，NAREIT是行业领先的协会与院外游说集团。
REITs在许多方面取得了成功。无数保守的长期投资者追逐REITs，包括个人投资者和机构投资者。根据定义，REITs应当将其不低于90%的年度应税收入以红利方式分配给其股东。作为这项义务的交换，国会放弃对REITs征收公司层面的所得税，只要REITs遵守其他税法规定。
正如第三章更为具体的介绍，REITs不是普通投资者冒充房地产大亨的一种方式，它不只是小黄人的大富翁游戏。
实际上，除了较高的可预测性和较低的风险水平外，REITs还有一些投资方面的特征，诸如可分配现金（CAD），有时是指可分配资金（FAD），反映了REITs向股东以红利方式分配现金的能力。在大多数情况下，这种分红是指某只REIT在支付与不动产或非不动产相关的各项成本之后的剩余金额。
与REITs投资相关的CAD和其他技术问题，将在第三章进行介绍。
本书的第六章至第十三章介绍市场上可以选择的全部种类的权益型REITs的初步知识。某只权益型REIT可能基于持有和出租目的购买和开发物业，REITs并不像开发商那样只是建设或销售物业。
权益型REITs像一个大家庭。它们由很多分支构成，有时在全国范围内开展业务，单个物业有不同功能，总体上又构成一体。实际上，它们共同构成各种各样的REITs子行业。
REITs家族可以划分为以下类别：办公类、住宅类、零售类、工业类、医疗类、自助储藏类、酒店类等。
本书的第十四章至第十五章涉及买卖REITs份额的相关问题。投资者拥有很多选项，在约12类REITs中有超过200只权益型REITs。
犹如任何一类投资行为，选择有时意味着风险。在REITs领域，一个潜在的风险就是供给与需求，即我们所熟知的过度建设与超额供应。换言之，特定市场中特定物业类型的过度建设会降低出租率，因为物业的供应量超过需求量。
下降的租金水平，反过来会导致物业转让价格的降低。
对REITs产生类似负面影响及多米诺骨牌效应的风险因素还有上升的利率水平。首先，较高的利率水平意味着较高的借款成本，往往会降低REITs的长期收益率;其次，较高的利率还会对总体经济产生负面冲击，反过来会导致对不动产物业的需求减少，此处又再次涉及供给与需求问题。
此外，利率水平上升有时会造成REITs股价的下降，以及影响总体股市。对于REITs来说，利率对股价可能有长期影响，因为投资者会到其他地方寻找收益率更高的资产，比如债券。
REITs还存在一些特有的风险，第十六章将介绍这方面的知识。
出生于1960年的REITs，在投资领域还是年轻人，拥有良好的发展前景，特别是考虑到技术进步，信息与数据更加丰富、易得，对REITs进行研究比过去更加容易。
在最近10年，REITs行业取得了一些突破性进步。
例如，在2001年，通过REITs行业人士多年的游说，芝加哥的股权办公不动产公司(Chicago-based Equity Office Properties)替代德士古石油公司(Texaco)纳入标准普尔500指数，终于有首只REIT成为标准普尔美国指数的成分股（股权办公不动产公司后来被一家私募股权公司私有化，不再是一家公开上市交易的公司）。
在股权办公不动产公司之后，一些其他REITs加入标准普尔400中盘股指数及标准普尔600小盘股指数。在2007年年底，有13只REITs加入标准普尔500指数，有15只REITs加入标准普尔400中盘股指数，还有18只REITs加入标准普尔600小盘股指数。
REITs纳入这些指数，诸如被密切跟踪的标准普尔500指数，被视为受邀加入更大的投资平台。事实上，首次将REITs纳入这些指数，标准普尔对REITs行业的推动比其宣称的作用更大：“REITs已经成为经营性的公司，与在美国主要股票交易所挂牌上市交易的其他公众公司一样，受制于同样的经济与金融因素。”第一章什么是REITs
自纽约证券交易所（New York Stock Exchange)于1792年成立以来，人们就开始寻找高收益、低风险的完美投资标的。
然而，很显然，这一诉求无效。所有类型的投资都有风险，甚至刻意规避某些含权产品，也要承担相应的风险。
基于此，美国国会在1960年创造了一种投资工具，最初的目的是给投资者提供同时持有不动产资产权益和传统信托份额的机会。这在某种意义上是指，将持有不动产的风险和信托的规范性结合起来，尝试创造一种近乎完美的投资工具。这一投资工具还可以将众多个人投资者的资金聚集起来，享有传统不动产业主同样的收益。
这种由政府创设的投资工具被简单、朴实地称为房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，简称REITs)。
REITs由于是由政府创设，一开始便出台了一些基础性的法规。实践证明，这些规定是非常明智的。
首先，国会免除REITs在公司层面的所得税，前提是REITs遵守其他税法规定。这是一项极其重要的法规，在此之前，一家普通的持有不动产的公司面临双重征税，包括公司所得税和股息红利税。如今，REITs的投资者仅缴纳股息分红的个人所得税。减税意味着个人投资者将收到更多的现金分红，进而可以将更多资金再投资REITs。
联邦立法者进而规定合格REITs的标准。首先，公司至少75%以上的投资是不动产资产；其次，公司75%的收入必须来自抵押贷款利息或租金收入。
另一项REITs法规要求，该信托的年度总收入中，来自出售持有期少于4年的物业的收入占比不得超过30%。因此，REITs不得利用其特殊税收政策，变相进行不动产开发或频繁买卖物业。
因为设立REITs的部分动机是让所有投资者，甚至是小额投资者，都可以投资REITs，所以国会设立了一项100/50条款：一只REIT的份额必须由超过100位投资者持有，在每个纳税年度的后半年，不得有超过50%的信托份额由5个或数量更少的投资者持有。
另外，立法者还规定要成为一只合格REIT，该公司必须将至少90%的年应税所得以分红方式分配给份额持有人。这一特别要求成为REITs最为持久的共同特征。
除了以上规定，一只公开上市交易的REIT还具有上市公司的诸多特征：● 有董事会。● 从总裁和首席执行官依次往下有标准化的管理层级
图。● 在某个证券交易所上市交易。● 发行普通股、可转换股及优先股等形式的股票。
REITs和普通上市公司股票的最大区别是收益率，REITs的收益率是指投资者收到的分红占信托份额市价的比例，用每股分红除以股价即得到收益率。例如，一只REIT的股价为100美元，每股分红为8.25美元，则收益率为8.25%。
类似于债券市场，如果信托份额的价格上涨但分红保持不变，则收益率下降。不过在债券市场，当投资者为避险而将资金撤出股票市场时，债券的价格会上涨，收益率随即下降。
不同的是，REITs的价格涨跌更多地追随股市，而不是债市，REITs的交易方式更像股票。并且，由于不动产价格的波动，REITs的收益率不像债券那样固定。这一附加风险，让REITs的收益率比政府债或市政债至少高2个百分点。
如此重要的收益率，实质上是由REITs的管理者决定的。犹如任何一家上市或私营公司的管理层，优秀的REITs管理者总是尽力降低成本、提高效率和利润。REITs的管理层可以采取很多措施，从翻新物业提高租金到出售表现不佳的资产。
由于追随美国整体经济周期的波动，REITs在第一个30多年中，经历了多个繁荣与萧条的周期。1962年的股市大跌及20世纪60年代中期的反弹，70年代的通货膨胀和高油价，80年代的存贷危机与政府紧急救助，还有90年代的地产繁荣，均对REITs行业的成长和发展产生了影响。从整体上看，得益于众多REITs管理者不断地调整策略，也得益于投资者致力于发现如何运用这一投资工具的最优方式，REITs行业经历的牛市多过熊市。
很多金融书籍将20世纪90年代认定为REITs最重要、发展最快的时期。20世纪90年代早期，美国经历了一次房地产市场低迷，部分地区的住宅行业陷入衰退。
一些金融和地产行业的专家认为，正是20世纪90年代的住宅行业衰退，促使REITs走向主流：那些在危机中存活下来的房地产公司，不论大小，都需要募集资本。这些公司认识到，解决问题的方式是公开上市。
公开上市的大型私营地产公司之一，是总部位于纽约的金科地产(Kimco Realty)。该公司1991年的首次公开发行共募资1.28亿美元，这给了公司股东很强的激励，对REITs行业更是重大利好。金科地产首发上市后，NAREIT声称，REITs的闸门就此打开。例如，在1993～1994年这两年间，REITs创造了历史性的发展纪录，约有100家公司完成上市，共募资160亿美元。
随后的十余年，直到2008年，是REITs发展的黄金时期。REITs从无人问津的冷门产品，成为对机构和个人投资者均具有吸引力的合法投资工具，并逐渐成为主流产品。
实际上，从1992年到2004年，REITs行业的规模从160亿美元扩大到3 080亿美元，增长近20倍。2001年，标准普尔在其主要指数（包括标准普尔500指数）中增加了REITs这一资产类别，自此REITs得到普遍认可。
REITs与REITs持有的物业遍布美国各州、市和县。REITs持有的物业包括如下地标性的商业不动产：位于明尼苏达州布卢明顿的美国购物中心（Mall of America）、位于旧金山的内河码头购物中心(Embarcadero Center)，以及位于芝加哥的商品大市场(Merchandise Mart)。NAREIT宣称，2008年美国有约200只公开上市的REITs，总资产超过4 500亿美元。
另外，在美国，还有一些公开注册但不在交易所上市的REITs，以及一些私募REITs。
以上只是在美国公开上市的REITs的数量。REITs这一投资工具在中国、墨西哥和波兰等至少30个国家和地区都有交易。
例如，中国香港的REITs始于2005年，一只市值超过20多亿美元的REIT，在上市首个交易日股价上涨了15%。从2001年开始交易以来，日本的REITs市场也经历了显著增长。
而且，那些没有引进REITs的国家中的不动产和金融行业的大佬，也在强烈呼吁引进REITs。例如，西班牙地产公司不动产租赁集团（Renta Corporacion Real Estate SA）的高管，曾任西班牙科技部部长的安娜·倍特兰(Anna Birulés)，在2007年年底的一次演讲中，公开呼吁西班牙政府引进REITs。
援引总部位于弗吉尼亚州夏洛茨维尔市的研究咨询公司——SNL Financial的报告，倍特兰称REITs可以抑制西班牙不动产市场的下行，REITs的税收优惠可以创造更多的经济活动，其中包括吸引更多的外国投资者。REITs的3个大类
在美国，REITs可以分为3个大类，每个大类又可细分为数个子类。这3个大类分别是：权益型REITs，持有并运营管理能产生收入的不动产资产，从公寓楼到自助存储中心；抵押型REITs，直接贷款给不动产业主、买入贷款和其他与抵押贷款相关的证券；混合型REITs，持有一系列物业资产，同时还贷款给其他业主。
从定义来看，一只权益型REIT貌似一家购买、建造和销售不动产的普通房地产公司。然而，两者的最大区别是：REITs仅购买和开发自持物业，而不是单纯建造和销售物业。
权益型REITs可以持有各种类型的物业。若一栋建筑物拔地而起，有四面墙和屋顶，且可以买卖，就有可能成为权益型REITs的资产，具体包括酒店、医院、购物中心、仓库、住宅和公寓等。权益型REITs可以覆盖不同的地域范围，例如，覆盖美国东南部或仅仅是西海岸。REITs按行业分类的细节情况，将在本书随后的章节中详细介绍。
权益型REITs为投资者提供差异性，有时还存在竞争性的投资策略。某些权益型REITs，如经营三方租赁业务的REITs，资产增值的潜力较小、速度较慢，但是能稳定地提供高收益率。其他权益型REITs，如那些开发新物业的REITs，提供较低的收益率，但是有很强的增值潜力。
目前，大多数抵押型REITs仅向现有物业发放抵押贷款，并利用抵押型证券和对冲型工具管理风险。不过在过去，一些抵押型REITs也发放开发性贷款。
投资者购买抵押型REITs的目的在于获取较高的收益率，抵押型REITs本质上并不会提供很高的资产增值收益，因为不持有可能增值的实体性物业资产。事实上，只有在利率水平稳步下降的时期，抵押型REITs才会出现显著的市价提升；反之，若利率水平上升，抵押型REITs的市价便有可能下跌。
目前的抵押型REITs的基础资产高度分散，由众多抵押贷款资产池组成某只REIT。这些资产池的来源广泛，从政府贷款机构到大型华尔街投资银行。
2007年下半年到2008年，一些抵押型REITs因并不光彩的原因成为新闻，给其管理者与投资者抹黑。之所以会出现这种情况，原因在于全美的不动产衰退，以及随后发生在次级贷款行业的信用风险问题。
例如，诺瓦投资公司（NovaStar Financial Inc.）——一家总部位于堪萨斯城的次级贷款提供商和抵押型REIT，便卷入2007年的次贷危机。该公司持有几百笔违约贷款，总金额达数亿美元。2007年9月17日该公司向其股东宣布，将不会派发基于2006年利润的红利，而是保留现金，因为公司命悬一线。因此，该公司丧失了作为合格REIT的资格。
在一份声明中，该公司将其失去REIT资格归咎于危机四伏的次贷市场。“很明显，我们并没有预计到，这个夏季发生的市场混乱所造成的资产价格下跌和流动性短缺的严重性。”诺瓦投资公司的董事会主席兼总裁斯科特·哈特曼(Scott Hartman)说：“取消之前计划的分红，是唯一合理且审慎的行为。”
丧失REIT资格给诺瓦投资公司与股东在很多方面造成了损失，不仅仅是得不到分红。该公司股价自2007年9月起下跌超过100%，而且危及公司在纽约证券交易所的会员资格。
好在诺瓦投资公司这样的抵押型REITs的悲惨案例，目前或至少在过去还不多见。
混合型REITs试图结合权益型REITs和抵押型REITs的特点。医疗行业是混合型REITs涉足较多的领域，REITs向医疗机构和医院管理者发放抵押贷款，同时收购如医疗产业园之类的物业，出租给医疗机构。
毫不奇怪，混合型REITs倾向于给投资者提供混搭型的投资选择，这种混搭的价值往往被投资圈质疑。混合型REITs的收益率往往高于权益型REITs，但低于抵押型REITs。同时，混合型REITs的增值潜力比权益型REITs低，但高于抵押型REITs。
混合型REITs存在的一个问题是投资可能过于分散。抵押型REITs和权益型REITs的投资策略存在内在差异，所以当一只REIT结合这两种不同的投资策略时，会面临收益稀释和双重特征的风险。
究竟这3类REITs，哪一类是最好的投资选项？
首先，这取决于特定投资者的投资目的：是追求较高的股价升值潜力，还是追求稳定的高收益率，或是介于两者之间。
根据NAREIT披露的数据，在20世纪70年代，抵押型REITs占有绝对优势，吸引的投资者数量与权益型REITs的比例是3∶1。在1970年，约有80%的投资者选择抵押型REITs，20%的投资者选择权益型REITs。
但在接下来的30年，这一比例发生了变化，尤其是美国经历了数次持续性的商业和住宅市场的繁荣。到20世纪80年代中期，抵押型REITs与权益型REITs的投资者比例变成了50∶50，而到了20世纪90年代及21世纪的前10年，权益型REITs和抵押型REITs的投资者比例反转成3∶1。
抛开投资者偏好这一因素，NAREIT的报告宣称，自20世纪70年代起，权益型REITs获得了最高的投资回报率，而抵押型REITs则提供了最高的收益率。因此，如今的投资界一致认为，权益型REITs对保守型投资者来说是一个更好的选项，尤其是考虑到目前抵押贷款行业前景难料的局面。很高的可预测性
REITs具有一些独有的特征，将其与无数其他投资选项区别开来。从单项看，这些特征不值一提。但是组合起来，REITs的各项特征很有吸引力。这些特征具体包括：（1）分散性（diversification)：因为法律要求REITs必须将每1美元应税收入中的90美分分配给投资者，所以投资者可以踏踏实实地依赖这项投资。传统上，REITs的收益率可以媲美有时甚至优于股票和债券。例如，NAREIT宣称REITs的分红比股票平均高出4倍。
(2)低相关性（low correlation）：低相关性是分散化的“远房表亲”，有时被忽略，不过实际上是让REITs确立地位的一个重要因素。相关性是资产管理和财务规划领域中的一项标准衡量工具，它将两类资产进行比较，来预测每类资产未来的价格走势。比如，通过考察各类资产的历史相关性数据，分析师可以判断当标准普尔500指数上涨5%时，会对股票或REITs的价格产生多大影响。
相关系数的取值区间从-1到+1。-1代表两类资产的价格走势完全相反，而+1代表两类资产的价格走势完全同步。两类资产的相关性越低，比如股票和债券，则整个资产组合的波动性就越低。这种低相关性，反过来会提高整个资产组合的收益率。
REITs具有低相关性，这意味着当市场低迷或处于熊市时，REITs不会扩大资产组合的损失。当然，另一方面，低相关性也意味着当特定指数，如标准普尔500指数大幅上扬时，REITs并不会额外拉高资产组合的收益。
NAREIT的报告揭示，基于原始数据，REITs的收益率与其他投资工具的相关性在过去的30年里已经降低。例如，从1994年到2004年，REITs的股价与标准普尔500指数的相关系数为0.028。因此，REITs的股价波动与标准普尔指数的波动仅有2.8%的相关性。
(3)低风险/低波动性（low risk/low volatility）：大多数长期投资者回避波动性，只是不想日常担惊受怕。某只股票的波动性越低，它的风险就越小。
投资不可能无风险，决策与不决策都存在风险。尽管权益型REITs是比抵押型REITs更好的投资标的，但它也包含某些投资者不可控的风险。这些风险包括住宅市场供求因素的变化，以及总在变化的复杂的税法规定。
特定REITs也有风险，大多数取决于所属行业。医疗类REITs必须面对医疗行业的问题，比如降低的医疗保险补偿率；零售类REITs必须面对美国消费者变化无常的喜好。
尽管如此，投资圈普遍认为，REITs的风险低于其他投资工具。在下行市场中，通过分散租户构成、业务的行业范围及资产所处地域，一只高度分散化的权益型REIT，可以熬出头甚至茁壮成长。例如，一只购物中心类REIT，可以在零售行业下行的时候，通过调整购物中心的业态组合获得更好的收益。
以上是一只REIT与一只普通股票相比，具有较低风险的一个方面的原因。从另一方面看，一只REIT能做到这一点，只是因为它不是普通的股票资产。
REITs通常不受华尔街声称的“惊喜并发症”(surprise syndrome)的影响，具体原因分析师还没有完全搞清楚，不过貌似在某种程度上与REITs的分散性及可预测性相关。惊喜并发症是指，当某公司在特定季度中表现很好，但没有超出华尔街分析师的预期时，该公司的股价仍会下跌，尽管有一份优秀的季度报表。
惊喜并发症发端于20世纪90年代末的科技股繁荣，在华尔街愈演愈烈，投资者需要持续应对这种现象。（4）低杠杆(low leverage)：NAREIT的报告声称，在过去10多年，REITs的平均负债率一直低于50%。低负债率又称为低杠杆，基于多项原因而有积极意义，首要的理念是杠杆率或负债率越低，一只REIT（或一家公司）需要负担的固定成本就越低。在很多情况下，这不会提高销售利润率，但对某只REIT来说，这是降低风险的另一种方式。
(5)可预测性(predictability)：在某种意义上，可预测性可以追溯到20世纪60年代最初设立REITs时的动机。设立REITs的初心是为投资者创造一种稳定的投资工具，替代其他波动性更高，但收益率更低的投资工具。
该目标已经成功实现：根据NAREIT披露的数据，从1971年到2006年，权益型REITs的复合年化收益率达到13.97%。这一收益率超过了道琼斯工业平均指数（7.83%）、纳斯达克指数（9.11%）及标准普尔500指数（11.35%）的同期收益率。
REITs不仅在长期具有可预测性，由于该主体的稳定特性，在短期内也容易预测。分析师预测单只REIT的每季财务业绩时，通常只有几美分的差距。
确实，具有可预测性也存在缺陷。尽管REITs很少有令人震惊的坏消息出现，投资风险明确，但一只REIT很难产生令人惊喜的回报率。没有人会将一只表现良好的REIT混同为谷歌(Google)的股票。
REITs的市值通常是中小规模，因此，REITs的回报率也应该和中小市值的公司进行比较。
(6)流动性（liquidity)：这是一只REIT具有的值得肯定的优点之一。一只REIT持有的由单项不动产资产组成的资产组合，其基础资产高度缺乏流动性，但是公开交易的股票在大多数情况下是流动性资产。流动性是投资和资产管理领域中，做出快速与明智决策时，需要考虑的一项重要因素。
(7)价值投资(Value investments)：可预测性、低波动性及低相关性，通常与高回报率或跑赢市场无关。但是，一些华尔街的分析师宣称，REITs是真正意义上的价值投资，因为与其真实价值相比，REITs的价格被低估。强者愈强
很多分析师宣称，即使经历了20世纪90年代和21世纪前10年的繁荣发展，REITs作为一项整体资产类别与个人投资者的投资选项，还有高速发展的空间。REITs现有市场规模超过4 750亿美元，虽然很大，却仅占总价值超过10万亿美元的商业地产行业的一小部分。
1995～2005年间颁布的多部新法规，让REITs的支持者与投资者有更多理由保持乐观。例如，1999年通过并于2001年生效的一项重要法规《REIT现代化法案》(REIT Modernization Act)，允许REITs拥有应税子公司。NAREIT宣称，该法案实质上允许REITs控股的子公司为其租户与其他客户提供服务，而不必担心收到的租金不能纳入合格收入。
不过，对REITs未来发展的预测可以简单地基于其过去的表现。即使在混乱的市场条件下，REITs仍然保持稳定的回报率增长，足以确保这类资产的市场规模持续增长。第二章不动产投资
要想在股票市场进行明智的投资，不是跟经纪人打一个电话或登录网站买入可口可乐(Coca-Cola)或IBM（国际商业机器公司）的股票那么简单。
不论是否合理，股票有时会受牵连。比如，IBM的股价可能因同行业另一家公司出问题而受牵连。可口可乐也一样：如果另外一家饮料公司的财务报告很差，也会拖累可口可乐的股价下跌。这在华尔街是经常出现的现象。
投资者知道这种情况，有悟性的投资者在决定是否买入股票之前，会首先考虑这一因素。因此，他们在投资之前，不仅会研究某一家公司，也会研究整个行业。再次以可口可乐为例，可口可乐股票的投资者，应当非常清楚整个饮料行业的挑战、风险和回报情况。
这一理论对于不动产投资也同样适用。但在不动产行业运用该理念，比饮料行业要面临更多的挑战。首先，饮料行业的定义非常清晰，很容易区分，即一家公司要么属于饮料行业，要么不属于，不存在灰色地带;其次，即使是以互联网为基础的研究，行业信息的来源还是有限且可控的。大部分其他行业也是如此，唯独REITs行业不是。
不动产行业的范围比大部分其他行业都要广很多。事实上，正如本书前言所述，正在阅读本书的读者由于手持本书，已经在多个方面参与到不动产行业之中：本书在某人的住宅中撰写，在某栋办公楼中编辑，在某处印刷，然后在另一个地方保存和销售。所有这些建筑物都与不动产有关。
总之，不动产随处可见。同样，不动产的投资机会也非常宽泛，从零售购物中心到海滨豪宅，从大城市的大型公寓建筑群到小城镇的装配式住宅社区。
尽管如此，为准备投资REITs而研究不动产行业时，投资者仍需要遵循一些公认的准则。
在任何不动产投资领域，最基本且最有效的理论，便是供给和需求理论。每个物业市场，在某种程度上，都取决于特定地区该类物业的供给量和需求量的差异。
在商业地产领域，诸如人口增长、就业率及地段等因素，是决定供给量和需求量的主要因素。从宏观角度看，还要考虑诸如全美经济发展状况、利率水平甚至油价等因素。
此外，商业地产投资还要考虑其他微观因素，如短期和长期的运营成本；特定项目的质量、是否有足够的租户入住；来自同一市场和行业的其他物业的竞争；资本化率，即投资者收到的净经营性收入占物业买价的百分比。
上述因素是造成不动产价格波动的主要因素。周期性变动
不动产市场确实存在周期性。商业地产和住宅地产有不同的变动周期，住宅地产由其自身的独立因素造成行业波动。
在商业地产领域，第一种周期通常称为需求周期(space market cycle)，基于物业面积的供给和需求的变化；第二种周期称为资金周期(capital market cycle)，基于流入和流出不动产行业的现金数量。
需求周期可以进一步划分为4个阶段：萧条期(depression)、恢复期(gradual recovery)、繁荣期/过热期（boom / overbuilding)和下行期(downturn)。
高空置率和低租金是萧条期的标志性特征。此时，租户有很强的谈判能力，往往能赢得很多让步。萧条期的开工建设活动降到最低，而丧失抵押品赎回权的情况很多，特别是那些有很多债务融资的建筑物与工程项目。
下一个阶段是恢复期。在这一时期，入住率和租金缓慢但稳定地上升，业主和租户之间的谈判能力逐渐恢复到50∶50的对等水平，开发性活动也重新启动。
当开发建设成为普遍现象时，市场便进入了繁荣期。繁荣期虽然进行积极开发，却存在过度开发，用前美联储主席艾伦·格林斯潘(Alan Greenspan)的话来形容，这个阶段是“非理性繁荣”(irrational exuberance)阶段。格林斯潘在1996年12月5日用这个词形容当时过热的股票市场，但这个词也适用于不动产行业的繁荣期。
繁荣期的其他生机勃勃的特征，还包括租金快速上涨，高品质的物业满租、供不应求，以及融资放量，诸如银行之类的贷款机构会向各种类型的申请人发放贷款，甚至会向那些在市场萧条期需要进一步审核的借款人放款。
最后，紧随繁荣期的就是下行期。这一时期市场过度饱和，开发商、投机者和投资者都试图利用市场良机牟利。大量新建物业和空置空间让供需的天平向租户倾斜，进而导致租金下跌。
接下来，不动产的投资回报开始下降，投资者撤出资金，出售物业。取决于下行的严重程度和其他因素，市场可能会进入衰退期或更为严重的萧条期。
关于需求周期变动，出现了一些好的迹象。
一些经济学家和商业地产专家宣称，从历史上看，随着整个商业地产市场格局的改变，需求周期的时间已经拉长，并且波动性减小。根据丹佛大学富兰克林·伯恩斯房地产及建筑管理学院的教授格伦·米勒(Glenn R.Mueller)在美国国会提供的证词，20世纪60年代末到70年代的需求周期约10年，从1979～2000年的需求周期历时21年。
米勒在2006年9月14日的证词中说道：“即使在当前的需求周期中，入住率在2003年达到最低点……但这次下行周期不像1990年，当时出现了价格下跌和贷款违约。”
米勒在国会的金融机构和消费信用委员会作证时，还说“需求周期处于恢复阶段，直到2010年才会达到峰值”。
介绍了不动产行业的需求周期后，下一步我们讨论资金周期，这一周期更加难以预测和规划，因为资金来源已经从本地发展到全美，乃至目前的全球市场。
资金周期本质上是指进入商业地产市场的资金来源和资金量。用最简单的话说，当资金流入时，不动产价格升高，这对REITs投资者有积极意义。资金周期通常滞后于需求周期，尽管有时候这两个周期同步，不动产价格变动和投资不动产的现金流进出保持一致步伐。
根据部分专家的分析，资金周期目前正处于上升期，是投资RIETs的合适时机。例如，米勒在他的证词中，对资金周期这样评价：“自2000年起表现欠佳的股票和债券市场，已经促使很多资金流入美国不动产市场，因为这些资金将不动产视为更安全、更稳定的投资标的。”行业剖析
但是，投资不动产与REITs，还需要进一步深入分析，不只是简单分析不动产周期的种类和长度。
研究不动产的种类是一个好的开端。有些物业有较高的风险和挑战，如繁重的物业管理、租期较短及竞争激烈等；有些物业风险较低，具有更容易预测的现金流，进而能给投资者带来收益。
首先要区分哪些物业是商业地产，哪些是非商业地产。除单户住宅、最多4户的多户住宅、政府运营的建筑物、农场、牧场或生地（raw land)之外，商业地产可以是任何其他建筑物。
更进一步来说，有些商业地产被视为投资级，即这些物业在规模和质量上能够达到一定标准，可以保证机构投资者的收益。
在商业地产领域，某物业的风险水平取决于它的资本化率。资本化率是指减去运营成本后的净运营收入除以该物业的购买价格。资本化率越高，收益率可能越高，同时风险也越高。
下文我们将分析不动产领域的部分细分子行业，以及适用于不动产投资者群体的收益和风险特征。生地
迄今为止，生地是风险最高的不动产投资——几乎没有税收优惠和直接的收入现金流。并且，因为不存在收入现金流，所以抵押贷款和税收等成本都由投资者承担。
确实，通过持有合适地段的土地，可以获得投资收益，因此“地段，地段，还是地段”是不动产投资的至高准则。如果购物中心或住宅的开发商对一块土地的需求非常强烈，那么这块土地的价值可能是投资成本的10倍、50倍甚至100倍。
生地对REITs好坏参半，尽管存在风险，但是增值空间很有吸引力。因为生地有如此巨大的潜在收益，确实难以完全无视。因此大多数公开交易的REITs都曾经在某个时候拥有或开发过生地，尽管没有哪只REIT将生地开发作为主要收入来源。
REITs持有生地是为了买卖获利，并希望借此获得短期现金收益。酒店/旅馆
在实体构筑物领域，酒店业风险较高，主要原因是受经济周期的影响很大。举例来说，在2001年9月11日“恐怖袭击”后的数周及几个月内，美国经济处于停滞状态，旅游业的萧条更为严重，酒店业遭受严重打击。
酒店和旅馆可以细分为不同类型，包括奢华型、商旅型、中端和经济型。此外，还有民宿和独立经营的客栈。历史上，酒店和旅馆一直与繁荣和萧条周期息息相关，在不动产市场周期的高峰期过多建造酒店，会让问题更加恶化。
加剧风险水平的因素，还有物业价值的根本，即地段。在地段的基础上，还要考虑一些更加微观的因素，如酒店是否远离主干道，附近是否有配套设施，比如餐厅和加油站？酒店到达主干道是否方便？对于滨海酒店，地段更为重要，如多少房间有面向海景的窗户？
此外，还要考虑经济状况的影响。在某种意义上，该因素会影响酒店的日常运行。房价能够且需要根据经济波动而变动，因此需要预测需求。需求越旺，房价越高；需求越弱，房价越低。
需求因素可能有季节性，比如，佛罗里达州的酒店房价在8月和1月存在差异。还有一个因素，酒店处于国内哪个地区：纽约市内的一家中端酒店的每日房价为350美元，这在内布拉斯加州却是一家奢华型酒店的房价。
托不动产投资者的福，还是有一些好消息的。虽然酒店和旅馆业存在诸多问题和高风险特性，但是该行业有一个其他业务中不太常见的特性：可控性。酒店管理者，不论是个人还是公司，在提高（或损害）酒店效益方面都可以有大作为（或放任自流）。具体措施有：调高或调低酒店房价来保持竞争力，增加配套设施提升客户满意度，如增加客房服务、游泳池或其他娱乐活动等。
各种可控性因素是决定酒店品牌认可度和声誉的核心因素，是决定酒店长期经营可持续性和盈利能力的关键。请回想您最近的一次旅行，想一想一家酒店的品牌和形象对您和家人决定入住或离开，有多么大的影响力。自助存储设施
这类设施“我们一开始就应该想到”。总体上，该行业能立足的基本理念是：我们有太多的物品，不能全部放在家中，因此需要一个额外的存储空间。自助存储中心旨在精准地满足这种需求。
该行业整体上已经有较大规模：截至2007年年末，根据行业游说组织美国自助存储行业协会（Self Storage Association）提供的数据，美国自助存储行业的市值超过2 200亿美元，年收入达226亿美元。该协会说，行业收入来自全美51 000余处自助存储设施，可租赁面积超过2亿平方米。
因此，该行业具有盈利的潜力。如果从特定角度考虑，该行业还有一些其他优势。举例来说，自助存储设施建造简单，建筑材料成本低，并且只需要多次重复建造外观相同或类似的结构。
成功建设自助存储设施的一个核心因素是选址：在不超过人口密集区的8千米范围内，很有必要建设自助存储设施。另外，在多个中等收入人群的公寓小区附近，更适合建设自助存储设施，因为这类区域中的人群对存储空间的需求更强。
自助存储行业在20世纪四五十年代开始发展，起初主要是为了给短暂停留的军人们储藏个人物品，之后随着全美的人口增长而繁荣起来。尽管在早期，很多自助存储设施管理者倾向于提供能够获得短期收入的设施，但数年后，业主和开发商开始建造规模更大、营利性更强的设施。
实际上，自助存储设施管理者发现该行业毛利很好，至少那些位置和运营状况好的设施是如此，好到足以与其他不动产行业比肩。这种认识促使该行业更加蓬勃地发展。
虽然自助存储行业有上述各种优势，但是仍然存在一些风险。风险因素包括：短期的租约，因低成本和低行业壁垒造成的激烈竞争，需要高质量甚至24小时的管理等。购物中心
紧接着自助存储设施来讨论购物中心，顺理成章。因为人们需要有地方购买那些需要储存的物品。
购物中心行业与自助存储行业及其他不动产子行业，存在很多差异。购物中心的市场规模很大：每个月有大约2亿美国人前往某种形式的商场或购物中心，在购物高峰季，如节假日或开学季，客流量会更大。
美国的人均零售物业面积比世界上其他国家都高，因此有很多书籍论述运营购物中心的挑战和困难。
大体量的零售物业可以分为3个类别：购物中心，包括超级区域型购物中心、区域型购物中心、主题型购物中心、专卖店及奥特莱斯；商业中心，包括单排商业区、家庭经营的零售店及社区型奥特莱斯；单体商业楼，包括称为“大盒子”的商业楼，如沃尔玛(Wal-Mart)和家得宝（Home Depot)，以及区域型的连锁店。
像其他不动产子行业一样，购物中心的位置十分重要，不论是位于内布拉斯加州的沃尔玛，还是位于费城郊区的超大体量的普鲁士王商场（King of Prussia Mall)。例如，奥特莱斯倾向于靠近人口密集地区，且很容易连接主干道。
除了地段，购物中心内商铺的相对质量也在很大程度上决定了购物中心的资产品质。高层次的租户通常称为信誉租户（credit tenants)，大多是全国性或至少是区域性的大公司，很多是上市公司，有筹资渠道。
这些信誉租户，如诺德斯特龙(Nordstrom)、梅西(Macy)和萨克斯第五大道(Saks Fifth Avenue)等百货公司，可以通过很多途径提升购物中心的档次。这些商铺可以吸引客流，提升购物中心的整体形象，进而吸引其他追随而来的信誉租户。
因此，很自然地，拥有多个高质量信誉租户的购物中心称为A级物业，而租户质量较低的购物中心称为B级物业。
从不动产投资及REITs投资的角度看，这种分类非常重要，因为购物中心的级别和结构，是决定租金水平的重要因素，由此决定某家购物中心赚钱（有时赔钱）的前景。
购物中心的风险来自市场竞争，因为购物中心的数量大、种类多，且美国消费者的喜好变化无常，特定购物中心能否成功充满着不确定性。办公楼
办公楼在某种程度上像零售物业一样具有广泛性和多样性。办公楼及综合体的体量、风格和重点客户的范围很广。同时，分析作为不动产资产的办公楼时，还要关注工业地产，因为很多公司同时涉足这两类物业。
拥有、运营和开发办公楼/工业地产项目面临很多挑战，如需要预测特定物业类型和区域的需求量，保证物业在实体上和技术上均不过时，满足众多租户的需求变化等。
上述因素，加上数量众多的投资者和物业所有人与这些物业存在利益关系，导致这一周期性行业的波动更为剧烈。
办公楼及其业主可以收取的租金水平，遵循一种基本的、主观的等级划分方法：单项物业划分为A级、B级和C级，业主可以据此设定租金水平。跟很多其他不动产子行业一样，使用年限、地段和配置是确定等级的主要因素。
A级办公楼具有高端配置，包括使用优质建筑材料、特别的设计、光鲜的内饰及高档的配套设施，比如视频会议设备或覆盖整栋办公楼的无线网络。A级办公楼在行业中的租金最高，同时运营成本也最高。
B级办公楼的标准低于A级办公楼，貌似过气的好莱坞影星。这些楼宇仍然实用，并具备一些基本的特点，但已经不再是市场的宠儿。B级办公楼在建造时按照A级办公楼的标准，经过多年的折损之后，沦落为B级。价格敏感性是这类办公楼给所有人和业主带来的最大挑战。这是因为，B级办公楼的业主实际上不能像A级办公楼那样索要最高水平的租金，然而对于寻求低价的租户来说，B级办公楼的租金还是太高而缺乏吸引力。
C级办公楼的租金最低。这些楼宇通常在很多年前为其他用途建造，后来改造成办公楼或办公楼和仓库的组合。C级办公楼几乎没有配套设施和营销亮点。
物业等级的划分是主观的，通过划分等级来指导不动产行业的买方和卖方。自然，买方为降低价格会说某栋办公楼是“B级”，而卖方会说它是“A级”。业主和租户也是同样的套路。另外，一些商业地产经纪人对物业等级做了修改，在每个等级的基础上又加入了高低之分，一个还不错但是没有达到最高标准的办公楼可能称为“次A级”。
所有关于办公楼的分析都会提到地段，因为就像其他不动产子行业，地段也是至关重要的因素，无论是位于大城市中心区的高层办公楼，还是郊区的办公园区。为办公楼选择地段要考虑很多细节，微小的事情也可能产生重大影响，比如在大厅里设星巴克咖啡吧。住宅
尽管经历了20世纪90年代和21纪初的房地产泡沫，公寓和多户住宅行业仍然持续增长。到2007年，全美公寓行业总市值超过2万亿美元。
公寓楼通常指单栋建筑内有5套或更多的住房，多户住宅通常只有4套或更少的住房。
从收取租金的角度看，公寓楼和办公楼的等级划分基本相同，按类似的主观因素将某栋楼划分为A级，而将另一栋楼划分为B级。
除等级划分外，公寓楼还分为如下5类：低层公寓楼，通常不超过3层，按联排住宅方式建造；中层公寓楼，更多根据区位而不是高度来划分，佛罗里达州萨拉索塔的中层建筑，在迈阿密这样的大城市可能只算低层建筑；高层公寓楼，通常超过10层，尤其是在大城市；填充式公寓楼，建于人口密集城区的小块土地上；花园式公寓楼，通常是由有游泳池、网球场和俱乐部等设施的低层或中层建筑所组成的不规则建筑群。
在公寓和多户住宅行业中，若住户的支付能力不足，会对投资者的长期营利性和可持续性造成威胁。许多个人和年轻家庭面临经典的“租还是买”的纠结。毫不奇怪，租房或买房的支付能力，在一定程度上受所在区域的影响。
在房价极高的区域，比如北加利福尼亚或纽约长岛，一部分居民不得不采用租赁的方式，因为他们的经济状况难以负担高昂的买房成本。一个例外是2007年前后的全美次贷危机，当时许多从长期来看没钱买房的租房者都买房了，主要得益于仅需付息的贷款和其他创新型抵押贷款。
在房价较高且房屋租赁市场很活跃的区域，挑战再一次聚焦于楼宇质量和地段。对于楼宇质量，配套设施尤为重要，在很多公寓楼里，拥有泳池、网球场、体育馆这些设施已经司空见惯，不再是特殊卖点。
租房者现在寻求高科技配套，比如无线网络覆盖及高端有线电视台信号。尽管更多的配套可以吸引潜在租户，但同时也增加了业主/所有者的成本，这反过来又会影响投资收益。
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